国有土地上房屋征收和补偿条例_范文大全

国有土地上房屋征收和补偿条例

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范文一:《国有土地上房屋征收与补偿条例》5补偿标准 投稿:汪是昰

附件4 征地房屋拆迁补偿标准

房屋等级 补偿标准

主要特征

二层以上建筑物;桩基础或整板基础;承重部分全部为钢筋混凝土框架结构;现浇楼面、屋面、楼梯、天沟;层高3m;外墙瓷砖、内墙粉刷、水泥地面;屋面上有架空隔热层(包括平顶、青瓦型,隔热层在0.5m以上);24cm眠墙;厨房、洗漱间、厕所等设施齐全;室内外水、电设施齐全;外窗为铝合金窗,外门为铝合金卷闸门或防盗门,室内胶合木门。 二层以上建筑物;24cm眠墙;标准梁柱、层层串梁;现浇或预制楼梯踏步;预制空心板楼面;预制空心板或钢丝网砼防水屋面;屋面上有架空隔热层(包括平顶、青瓦型,隔热层0.5m以上);现浇天沟排水;挑阳台;层高3m;内外粉刷,水泥地面;厨房、洗漱间、厕所等设施齐全;室内外水、电设施齐全;油漆玻璃门窗。

二层以上建筑物;部分24㎝眠墙或空心墙;青瓦屋面;挑阳台;层高3m;内外粉刷、水泥地面;厨房、洗漱间、厕所等设施齐全;室内外水、电设施齐全;油漆玻璃门窗。

二层以上建筑物;部分24㎝眠墙或空心墙;预制空心板或木板楼面;青瓦屋面;有柱檐廊;层高3m;内外粉刷,水泥地面;室内外水、电设施齐全;油漆玻璃门窗。

砖石基础,24cm眠墙,木架青瓦屋面;嵌槽木楼面;白灰泥条平顶;屋面四周水泥砖砌排水明沟或暗沟;层高3m或前后径墙3m以上;内外粉刷,水泥地面;室内外水、普通玻璃门窗。

砖石基础;木屋架墙;部分24cm眠墙或空心墙;木架青瓦屋面;木制楼面;木制平顶,层高3m或前后径墙3m以上,内砖石基础;木屋架墙;空心墙;木架青瓦屋面;木制楼面;层高3m或前后径墙3m以上;内外粉刷,水泥地面,室内外水、电设施齐全;普通玻璃门窗。

单位:元/㎡

钢 混 结 构

510

一级 383

砖混

二级

340

三级 298

一级 272

木 二级

238

三级 205

—1—

房屋等级 土木类

补偿标准 180 砖木

180 135

主要特征

土砖、土筑或节砖墙;青瓦屋面;层高3m或前后径墙3m以上;内外粉刷,水泥地面;水、电设施齐全;普通玻璃门窗。

24㎝眠墙或空心墙;其中一面借墙(无独立山墙);瓦屋顶;檐口高度2.2m以上;水泥地面;门窗齐全。 土砖、土筑或节砖墙;其中一面借墙(无独立山墙); 瓦屋顶;水泥地面;檐口高度2.2m以上;门窗齐全。 24㎝眠墙或空心墙;现浇混凝土屋面;前后径墙平均内外粉刷;水泥地面;油漆玻璃门窗;屋面四周水泥砖砌排水明(暗)沟。

24㎝眠墙;空心墙或18墙;前后径墙1.8m以上;水泥地面;青瓦或石棉瓦屋面,门窗齐全。

土砖、土筑或节砖墙,青瓦或石棉瓦屋面;前后径墙高度1.8m以上;门窗齐全。

木架;石棉瓦或杉皮、草、纤维布等屋面,四周围板、砖等物;檐口高度1.8m以上。 视情况

偏屋类

土木

砖混 200

杂屋类

砖木 130

土木 95

棚屋 20-40

棚架 10-20

说明:

上述房屋主要特征中的子目录,如有增减,按有关规定增减补偿。几个主要缺项核减系数标准按附件10执行;层高在上述标准增减10cm以内的,不增减补偿;层高增减超过10cm以上的,每增减10cm,其补偿标准增减1%。

—2—

附件5

非住宅房屋拆迁的经营损失补偿标准

经营类型

自营门面

经营损失补偿标准

平均年纳税额+营业面积×153元/ ㎡

备 注

自营家庭作坊

平均年纳税额+作坊生产面积×136元/ ㎡

后一部分的补偿费的

房屋出租作门面 平均年纳税额+营业面积×136元/ ㎡

30%由房屋所有人支付给租赁户

每户最高不超过10000

房屋出租作仓储、办公等用房

平均年纳税额+出租面积×68元/ ㎡

元,后一部分的补偿费的25%由房屋所有人支付给租赁户

说明:

1、营业面积系指门面直接用于经营的实际净建筑面积,不含配套辅助面积(如厕所、楼梯间等)。

2、作坊生产面积系指直接于用生产的实际净建筑面积,不含配套的辅助面积(如厕所、楼梯间等)。

3、出租面积系指直接的出租面积,即协议(合同)面积,不含为其提供居住方便而使用的面积(如公用厕所、楼梯、走廓、过道等)。

—3—

附件6

搬家费、过渡费补偿标准

1、住宅房屋的搬家费、过渡费补偿标准

类 别

搬家费

补偿标准

340元/户

备 注

三人以上户每增加一人,增加85元

过渡费 255元·月/户 三人以上户每增加一人,增加85元

2、非住宅房屋的搬家费补偿标准

类 别

搬家费

补偿标准

5.1元/m2

备 注

按拆迁房屋的建筑面积计算(杂、棚面积除外)

注:营业、生产性用户支付搬家费,不支付过渡费。

—4—

附件7

征地房屋拆迁的其他设施的补偿标准

序 号1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

名 称 保坎(方整石)

单 位 m3

补偿单价(元) 204 150 180 50 35 30 30 30 50 40 30 20 300 120 120 1500 80 500 90 600 50 80 200 150

备 注

无水泥座浆沟缝的减50元/ m3 无水泥座浆沟缝的减50/ m3

按现行建筑定额造价的50%-70%补偿 以深度8m为单位,每超1米增加150元

分体机

保坎(片杂石、m3

保坎(砖) 大地板砖 小地板砖 面砖 水磨石 马赛克 24眠墙 24斗墙 18墙 土砖墙 水泥坪 砖石水渠 水池

水井(¢1.8以上) 水井(¢1.8以下)

固定灶台 无油烟灶 简易防盗门 高档防盗门 普通防盗门 不锈钢防盗门 空调移机(立) 热水器移装

m3 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m3 m3 m3 口 口 组 套 m2 扇 m2 m2 台 台

—5—

26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41

墙体内木衣柜 水泥电杆(8m以上) 水泥电杆(8m) 水泥电杆(5m以上)

铝合金卷闸门 铝合金门窗 沼气池 宽带网移装 有线电视 电话 天窖 横窖 水泥台 砖砌谷仓 木制谷仓 柴油机座

m 根 根 根 m2 m2 口 台 户 台 口 口 个 个 个 座

2

100 800 400 200 80 70 2200 200 200 100 350 200 150 260 150 150

含配件 含配件 含配件

大型专业养殖场的沼气池另行测算

说明:

1、凡属非固定性生产或生活的炉灶、装配或水池、非固定猪(牛)槽、活动水泥板、谷仓等均不予补偿。

2、房屋的屋檐滴水明沟、进屋的踏步、上楼的内外楼梯、楼梯扶手、挑阳台的栏杆、屋顶天沟等均为房屋的必要配套设施,已包括在房屋的补偿单价中,不再另行补偿。

3、未列入项目,原则上按现行建筑定额直接费的50%-70%予以补偿。

—6—

附件8

迁坟补偿标准

类 别

土筑坟

补偿标准

1020元/座

备注

迁坟必须在公告限期内自迁自葬,逾期按无主坟

砖坟、石坟 1700元/座

处理,不予补偿。

附件9

分散安置水、电、路超深基础等补偿标准

单位:元/户·证 名 称

水 源 电 源 道 路 超深基础 场地平整

补偿金额

2890 1785 510 5100 4420

备 注

系一次性包干补偿 系一次性包干补偿 系一次性包干补偿 系一次性包干补偿 系一次性包干补偿

说明:

1、水、电一次性包干补偿的对象为被拆迁户的房屋具备水、电设备的,房屋无或缺的则不补偿,或只补偿具备的项目。

2、超深基础的补偿系指重建地基到正负零的补偿。 3、报建报批相关费用据实补偿。

—7—

附件10

房屋室内外几个缺项核减系数标准

序 号 1 2 3

项 目 无内墙粉刷 无门窗 无水泥地面

单 位 % % %

核减比例

3 3 1.5

备 注

主题词:公路 征地 拆迁安置补偿△ 方案 通知

—8—

范文二:《国有土地上房屋屋征收与补偿条例》 投稿:沈凔凕

从年:

我们国家目前没有老百姓所说的所谓“拆迁法”,只有去年新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》,这是目前我们国家对拆迁唯一依据的法律。请您细细阅读,正确理解,争取获得最大权益。

魏怀玉

2012年3月9日 中华人民共和国国务院令

第590号

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。

总理 温家宝

2011年1月21

国有土地上房屋征收与补偿条例

(注意本条例第19条)

第一章 总 则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,制定本条例。

第二条 为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

第六条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门,加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条 任何组织和个人对违反本条例规定的行为,都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章 征收决定

第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条 依照本条例第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证。

第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。 因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。 第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。 作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。 房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十六条 房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章 补 偿

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

第十八条 征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。

第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

第二十一条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条 因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。 被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。 第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。

第四章 法律责任

第三十条 市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级人民政府或者本级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十一条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第三十二条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第三十三条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

第三十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第三十五条 本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但政府不得责成有关部门强制拆迁。

关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知

建房〔2011〕77号

各省、自治区住房城乡建设厅,直辖市住房城乡建设委员会(房地局),新疆生产建设兵团建设局:

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。现印发给你们,请遵照执行。

附件: 国有土地上房屋征收评估办法

中华人民共和国住房和城乡建设部

二〇一一年六月三日

附件:

国有土地上房屋征收评估办法

第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动,保证房屋征收评估结果客观公平,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,制定本办法。

第二条 评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格,以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定,适用本办法。

第三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的,应当回避。

第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时

间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第五条 同一征收项目的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的,可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。 两家以上房地产价格评估机构承担的,应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统一标准。

第六条 房地产价格评估机构选定或者确定后,一般由房屋征收部门作为委托人,向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

房屋征收评估委托合同应当载明下列事项:

(一)委托人和房地产价格评估机构的基本情况;

(二)负责本评估项目的注册房地产估价师;

(三)评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项;

(四)委托人应提供的评估所需资料;

(五)评估过程中双方的权利和义务;

(六)评估费用及收取方式;

(七)评估报告交付时间、方式;

(八)违约责任;

(九)解决争议的方法;

(十)其他需要载明的事项。

第七条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第八条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。

第九条 房屋征收评估前,房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查,明确评估对象。评估对象应当全面、客观,不得遗漏、虚构。 房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况,包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

第十条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。 第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值;

不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。

第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。 第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

第十五条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位,精确到元。 第十六条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。

第十七条 分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。 第十八条 房屋征收评估业务完成后,房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。

第十九条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。

第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。

第二十一条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估

专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

第二十三条 各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会,对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。

评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。

第二十四条 评估专家委员会应当选派成员组成专家组,对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数,其中房地产估价师不得少于二分之一。

第二十五条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内,对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核,出具书面鉴定意见。 经评估专家委员会鉴定,评估报告不存在技术问题的,应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误,重新出具评估报告。

第二十六条 房屋征收评估鉴定过程中,房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求,就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的,有关单位和个人应当协助。

第二十七条 因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的,房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。

第二十八条 在房屋征收评估过程中,房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的,房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。 第二十九条 除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外,应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。

第三十条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然的和不正常的因素。

第三十一条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。

第三十二条 在房屋征收评估活动中,房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的,由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。

第三十三条 本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有规定。

范文三:_国有土地上房屋征收与补偿条例_之于集体土地房屋征收的借鉴 投稿:王侰侱

法制建设

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

之于集体土地房屋征收的浙江省国土资源厅政策法规处 钱 影

在2011年新年之初,我们迎来了《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)的实施。作为对当下备受诟病的“强制拆迁”的回击,以制约公权力运行,保障私权利实现为原则的《条例》基本完成了我国城市房屋拆迁制度的重大变革。但是,正如人们普遍认识到的,围绕农村集体土地房屋拆迁引发的争议远甚于城市。那么,《条例》出台以后,作为承担了大量集体土地房屋拆迁工作的国土资源管理部门如何解读《条例》,又面临了怎样的难题呢?

私权利与征收天然地存在着紧张关系。征收的实质是国家强制取得私人财产。为了防止国家以各种借口侵犯私人财产,现代宪法都规定了国家征收权的行使必须基于公用或公益,并遵循法定程序,给予合理补偿。因此,国家对公共利益范围的界定、对法定程序的设置以及征收补偿原则的确定背后,凸显的是国家对私权利保护的强度。立足当下不动产征收暴露出来的争端,《条例》对民生和权利作出了积极回应。

首先是法定事由的限缩。征收的法定事由,即为公共利益,但对何为公共利益,则见仁见智。就国家而言,扩大公共利益的范围可以获取较高的行政效率,对私主体而言,更好地保护自己的权利意味着限缩公共利益的外延。毫无疑问,无论城镇还是农村,作为征收主要对象的土地和房屋,都是我国公民心目中最重要的财产,是安身立命之所在。从文化传统看,我国社会受“国家、社会、集体利益优先”观念的浸润,以公共利益为依托的征收行为很容易消解相对人对自身权利的捍卫能力;而从社会发展看,现阶段我国的主要任务仍然是发展经济。因此,自《物权法》拟订开始,各方对公共利益的争论一直方兴未艾。《条例》迈出了实质性的一步:《条例》第八条以列举的方式限定了公共利益的五类具体情形,并在该条第六项做了概括规定。作为一部行政法规,这一填补现行法律体系中公共利益界定空白的做法,在效力上可以遏制各级政府对公共利益作出扩张解释,深刻地表达了行政权力自我拘束、自我克制

的态度。

其次是法定程序的扩张。判断行政程序的公正与否,并非取决行政程序是否面面俱到,而是考量程序设置对私权利的保障程度。《条例》提出“征收和补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则”是国家公开行政权力运行使其接收公众监督决心的立法表达。征收决定的提出是《条例》在程序设置中的亮点。《条例》之前,各地房屋拆迁并无“房屋征收”环节,《房屋拆迁许可证》既是许可相对人拆迁行为的依据,也是对相关人的“房屋征收决定”。但是,房屋征收决定与房屋拆迁许可在行为性质、行为方式、行政相对人等方面都有质的不同,特别是对强制拆除而言,房屋征收是其合法性的必要前提。《条例》将征收决定专门成章,建立了从征收决定前的社会稳定风险评估及政府常务会议讨论决定机制,到征收决定作出时各类公告、听证制度,以及征收决定后的行政复议、行政诉讼的救济机制,扩充了行政程序参与主体,正视了相对人房屋所有权的重要地位。

最后是征收补偿的公平和优先。《条例》确立了征收补偿的两项原则:公平补偿和优先补偿。前者可以理解为各地制定补偿政策的标准,后者可以理解为各地实施补偿的标准。公平原则见于《条例》第二条。从《宪法》到《物权法》,征收补偿原则一直未见于我国法律。补偿原则的缺失,容易产生“只要有补偿就可以征收”的认识偏差,导致各级政府制定补偿标准随意且不充分。《条例》在一定程度上弥补了这一立法遗憾,为房屋补偿标准是否能为相对人接收设置了一个价值尺度。优先原则主要见于《条例》第十二条、第十八条。这一补偿实施方式给征收权任意行使设置了障碍,为相对人基于公共利益作出的特殊牺牲提供了强有力的最基本保障。

透过《条例》五章35条的规定,立法者尊重私权利以及基于这种尊重而要求行政权力的行使必须保持谨慎、自律和克制的态度跃然于字里行间。虽然《条例》

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信访的定位问题思考

温州市国土资源局 陈矫健

有人说信访是密切联系群众的桥梁和纽带,也有人说信访是体现民主、反映民意的一种特殊制度,还有人说信访是救济权利的制度安排等等,由于信访的定位不清和认识的不统一,造成行政机关在处理信访时出现了重大偏差。本文将以法律的视角分析探讨信访的定位问题。

清事实,负责处理”。信访概念中的“反映情况,提出建议、意见或者投诉请求”实际上就是宪法所规定的公民的基本权利在信访条例中的体现,而公民的这些基本权利则必须通过行政机关依法处理的活动才能实现。同时,依法处理信访也是法律赋予行政机关的法定职责。所以,信访本身就是行政机关依法应当履行的法定职责。

一、信访的法律基础

根据《宪法》第四十一条的规定:“中华人民共和国公民对于任何国家机关和国家工作人员,有提出批评和建议的权利;对于任何国家机关和国家工作人员的违法失职行为,有向有关国家机关提出申诉、控告或者检举的权利,但是不得捏造或者歪曲事实进行诬告陷害。对于公民的申诉、控告或者检举,有关国家机关必须查

二、信访的法律定义

《信访条例》第二条规定:本条例所称信访,是指公民、法人或者其他组织采用书信、电子邮件、传真、电话、走访等形式,向各级人民政府、县级以上人民政府工作部门反映情况,提出建议、意见或者投诉请求,依法由有关行政机关处理的活动。从信访的定义上看:

是一部专门规范国有土地上房屋征收和补偿的行政法规,但其关于公共利益的界定、法定程序的设置和征收补偿原则的确立对今后的立法影响深远,特别是对集体土地及其房屋征收和补偿的立法具有风向标般的指示意义。事实上,国有土地上的房屋所有权与集体土地上的房屋所有权在所有权属性上并无二致,因此《条例》设定的房屋征收和补偿机制,容易成为人们评判不动产征收和补偿公正与否的模型。这就要求我们国土资源部门,在从事集体土地征收及其房屋拆迁时要公开行政权力运行,要拓宽相对人、相关人进入行政程序的途径,要完善公示公告方式,保障相对人、相关人的知情权,还要做好社会稳定风险评估和突发事件、群体性事件紧急预案。《条例》给我们提供了一套制度蓝本,但我们面临的一个更重要问题是,谁可以就集体土地上的房屋征收和补偿立法?

《立法法》第八条规定,对非国有财产的征收须经由法律规定,此即意味着若全国人大及其常委会制定的法律中没有关于某项私人财产的征收条款,则该项私人财产不得被征收为国有。从现行法律体系看,国有土地上的房屋征收源于《房地产管理法》,根据该法第六条的授权,国务院制定出台了《条例》,完成了国有土地上房屋征收补偿的制度架构;集体土地征收源于《土地管理法》,该法就集体土地征收的权限、程序和补偿做了明确规定,但对集体土地上的房屋征收事项语焉未详,仅留有“地上附着物”这一拿捏不准的概念。应该看到,《土地管理法》实施之初,农村房屋价值低廉不足以引起各方关注,况且《土地管理法》先于《立法法》实施,因此缺乏明确的集体土地房屋征收条款。但事实上,在集体土地征收的背后,存在着大量农村房屋征收补偿。部分地区通过加强集体土地房屋拆迁管理的方式来规范农村房屋征收补偿,而更多的地方仍然是制度上的空白,这招致了相对人对集体土地房屋拆迁,特别是强制拆迁的合法性的质疑,给社会稳定带来负面影响。

法治社会的发展和人们的权利意识都要求立法日益完善。或许,各地纠结于集体土地房屋征收和补偿的立法权合法性本身,就是行政权力在私权利面前的退让。目前《土地管理法》的修订为设立集体土地房屋征收补偿条款带来了契机。笔者建议在《土地管理法》征收集体土地的条款中增加“地上建筑物(房屋)一并征收”的内容,然后借鉴《条例》出台的路径,授权国务院或省级人大制定进一步细化的行政法规或地方性法规,建立一套与国有土地上房屋所有权相匹配的集体土地房屋所有权保障机制。

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范文四:_国有土地上房屋征收与补偿条例_第25条分析 投稿:石鮶鮷

行政法学研究2012 年第 1 期☉ 法律时评 ☉

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第25条分析*

闫尔宝

(南开大学法学院,天津 300071 副教授)

摘 要:《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁行改变了《城市房屋拆迁管理条例》实施期间的法律关系主体结构,政府作为征收一方直接与被征收人发生法律联系。该条例第25条所规定的房屋征收补偿协议宜认定为行政合同,该条第2款有关规定实质上设立了一种新的行政合同履行纠纷的解决方式。不过,该条规定的实施受到了现行《行政诉讼法》的限制。新的行政合同履行纠纷解决方式是否真正建立,有待进一步论证。

关键词:房屋征收补偿协议;行政合同履行;纠纷解决模式;行政诉讼法修改

中图分类号:DF3 文献标识码:A 文章编号:1005-0078(2012)01-090-07

2011年1月21日,国务院公布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下简称《征收与补偿条例》),长期来倍受诟病的《城市房屋拆迁管理条例》(下简称《拆迁条例》)被废止,国有土地上的房屋征收与补偿关系得到理顺。在城市建设过程中,政府从以前的拆迁补偿安置纠纷的裁决者变为房屋征收与补偿法律关系的当事人,直接与被征收人就房屋征收与补偿安置问题进行协商并签订补偿协议。此种法律关系主体结构的变化被认为是对房屋征收法律关系客观现实的一种真正意义的回归。

在此立法背景下,相关补偿安置协议及其履行的相关内容发生了较大变化。《拆迁条例》实施期间,房屋拆迁补偿协议由作为平等主体的拆迁人与被拆迁人签订,在协议得不到履行的情况下,依照《拆迁条例》第15条的规定,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人还可以依法申请人民法院先予执行。《征收与补偿条例》实施之后,房屋征收补偿协议在房屋征收部门与被征收人之间签订,在一方当事人不履行协议约定义务的情况下,依照《征收与补偿条例》第25条第2款的规定,另一方当事人可以依法提起诉讼。

由于《征收与补偿条例》下的房屋征收法律关系主体结构发生了变化,房屋征收补偿协议的性质以及在该协议不履行的情况下的纠纷解决方式也需重新认识。本文即以此出发,对《征收与补偿条例》第25条的规定做一理论分析,并试图指出,该条的规定将可能引起行政合同诉讼案件审理模式的改变。

一、房屋征收补偿协议是民事合同还是行政合同?

无论是《拆迁条例》还是《征收与补偿条例》,都对通过签订协议方式解决房屋所有人安置补偿问题作出了规定。《拆迁条例》第13条规定,拆迁人与被拆迁人应依本条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协* 本论文是作者承担的南开大学基本科研业务费专项资金项目《中国行政行为法基本理论体系重构研究》的部分成果(NKZXB10009)。

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闫尔宝:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条分析

议。拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。《房屋征收与补偿条例》第25条第1款规定,房屋征收部门与被征收人依本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项订立补偿协议。问题是,两个条例所规定的补偿协议的性质是否相同?

笔者认为,《拆迁条例》第13条所规定的拆迁补偿安置协议在性质上不同于《征收与补偿条例》

第25条第1款所规定的房屋征收补偿协议。前者为民事合同性质,后者为行政合同性质。依据是:

第一,协议主体的法律地位不同。《拆迁条例》规定的拆迁补偿安置协议的签订者是拆迁人与被拆迁人,或者是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人。按照《拆迁条例》第4条第2款的规定,拆迁人是取得房屋拆迁许可证的单位,而非管理房屋拆迁工作的政府部门,其与房屋的所有人、承租人处于相同的法律地位,共同接受房屋拆迁主管部门的管理。在订立拆迁补偿安置协议的时候,协议双方法律地位平等,该协议因而具有民事合同属性。《征收与补偿条例》所规定的房屋征收补偿协议的签约人则为房屋征收部门和被征收人(房屋所有人),按照该条例的规定,房屋征收部门的地位不同于《拆迁条例》中的拆迁人,而具有行政机关的身份。虽然从其具体承担的工作来看似乎不能将其完全与拆迁人区别开来,如按照《征收与补偿条例》的规定,房屋征收部门可以实施委托房屋征收实施单位,①从事房屋征收与补偿的宣传与解释工作,②向被征收人支付搬迁费用等,③但是,从《征收与补偿条例》相关条文的整体认读来看,新条例之下的房屋征收部门并非普通意义上的民事主体,而是具体负责征收与补偿工作的行政机关。如按照《征收与补偿条例》的规定,房屋征收部门要负责本行政区域的房屋征收与补偿工作的组织实施,④接受违法行为举报,⑤为政府拟定征收补偿方案,⑥组织被征收房屋有关情况的调查登记,⑦通知暂停办理征收范围内的房屋新建、改建、扩建手续,⑧建立房屋征收补偿档案,⑨其工作人员从事违法行为时被追究行政法律责任等。⑩上述职能与法律责任的规定表明,在房屋征收过程中,房屋征收部门虽然如同以前的拆迁人一样要出面与被征收人签订补偿协议,但与被征收人协商的过程中,其并非出于与被征收人完全平等的法律地位,也并非在从事一种单纯的民事行为,而是完成行政征收行为某个环节的行政任务,在实际履行一种行政管理职能,其在与被征收人签订征收房屋征收补偿协议的过程中,处于一种积极主动的支配性地位。

第二,协议订立的目的不同。《拆迁条例》之下,拆迁人与被拆迁人订立补偿安置协议的目的是为了尽早与被拆迁人或承租人解决拆迁补偿安置事宜,使作为建设者的拆迁人能够顺利、及时地完成拆迁工作,尽快投入建设以赚取商业利润,避免因补偿安置协议不能达成而将该纠纷诉诸政府裁决。《征收与补偿条例》之下,房屋征收部门与被征收人签订房屋征收补偿协议的目的,则与拆迁人的目的完全不同。按照《征收与补偿条例》的规定,为了实现以下公共利益,即:国防和外交的需要;由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地

① 参见《征收与补偿条例》第5条规定。

② 参见《征收与补偿条例》第13条第2款规定。

③ 参见《征收与补偿条例》第22条规定。

④ 参见《征收与补偿条例》第4条规定。

⑤ 参见《征收与补偿条例》第7条规定。

⑥ 参见《征收与补偿条例》第10条规定。

⑦ 参见《征收与补偿条例》第15条规定。

⑧ 参见《征收与补偿条例》第16条第2款规定。

⑨ 参见《征收与补偿条例》第29条规定。

⑩ 参见《征收与补偿条例》第30条规定。

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行政法学研究2012 年第 1 期段进行旧城区改建的需要;法律、行政法规规定的其他公共利益的需要等,政府才能够作出房屋征收决定。在征收决定作出之后,具体落实工作将交由房屋征收部门承担。作为落实征收决定的一个环节,为争取被征收人配合征收工作的进行,及时顺利完成搬迁,以最终为各种公益事业建设提供条件,房屋征收部门选择与被征收人签订房屋征收补偿协议。在签订该协议的过程中,房屋征收部门的目的指向并非实现政府的商业利益,而是为了尽早完成房屋搬迁工作,以实现各种公共利益的需要。就此而言,《征收与补偿条例》之下的房屋征收补偿协议所实现的是公共利益而非是私人利益。

第三,协议不履行的纠纷解决机制不同。如前所分析的,《拆迁条例》将拆迁补偿安置协议视为民事合同,并以此为基础设定了协议不履行的纠纷解决机制。按照通行观念,民事合同签订后一方不履行的,可通过以下途径解决:(1)申请仲裁。即将争议提交仲裁,由具有民间性质的仲裁委员会作出裁决。(2)民事诉讼。即将争议提交人民法院,由人民法院适用民事诉讼程序确认权利、宣告责任。《拆迁条例》的规定完全体现了上述民事合同纠纷的解决思路。该条例第15条规定,拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。据此可知,《拆迁条例》之下,当补偿安置协议达成后,被拆迁人、房屋承租人不履行该协议时,用于解决民事合同争议的民间仲裁与民事诉讼成为必然的纠纷解决机制。与之相对,《征收与补偿条例》对房屋征收补偿协议得不到履行的纠纷解决途径设计了与《拆迁条例》不同的机制。该条例第15条并未规定选择民间仲裁,而只是规定在补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。笔者以为,未规定以仲裁方式解决房屋补偿争议不履行的纠纷,已经隐含着没有将房屋征收补偿协议不履行的纠纷视为普通民事争议的意思。至于“依法提起诉讼”的规定,虽然没有明确是提起民事诉讼还是行政诉讼,但根据前述对房屋征收补偿协议的主体地位与目的的分析,则可认为立法者是默认了该争议属于行政争议,再就我国目前实行的行政争议与民事争议分别设计司法救济途径的制度现状来考虑,则可认为,“依法提起诉讼”中的“诉讼”应理解为行政诉讼。

据上分析,《征收与补偿条例》下的房屋征收补偿协议与《拆迁条例》下的拆迁安置补偿协议在缔约主体、目的以及纠纷解决机制等方面都有质的区别,因此,房屋征收补偿协议应作为行政合同看待。

二、房屋征收补偿协议如何通过行政诉讼得到履行?

如前所述,《征收与补偿条例》中的房屋征收补偿协议在法律性质上属于行政合同,即是双方法律行为。按照最高人民法院《关于执行若干问题的解释》的精神,当前的行政诉讼受案范围除包含单方行政行为之外,还包括作为双方行政行为的行政合同。①这也从另一个侧面证明《征收与补偿条例》之下,房屋征收补偿协议不能得到履行的时候,可以诉诸人民法院提起行政诉讼。不过,虽然可以从理论上得出新条例肯定房屋征收补偿协议不履行的争议可通过行政诉讼解决的结论,但“娜拉出走之后怎样?”的问题仍需立法者与理论界进一步提供答案。当房屋征收补偿协议为任何一方不履行协议时,后续的行政诉讼程序该如何进行,是我们直接面对的一个问题。在此,笔者将根据不履行补偿协议主体的不同情况分别进行分析。

1.当房屋征收部门不履行协议时。房屋征收补偿协议达成后,房屋征收部门未按照协议约定履行义务时,比如未按照协议约定支付房屋补偿款、未足额支付搬迁费、未提供周转房等,按照《征收与补偿条例》第25条第2款的规定,被征收人将向人民法院提起诉讼。根据前面的分析,该诉讼宜理解为行政诉讼。对比我国现行《行政诉讼法》规定可以认为,在房屋征收补偿协议不履行引发相对人一方向法院提起行政诉讼的情况下,事实上设计了一种新的行政诉讼案件类型,即房屋征收领域的行政合同履行诉讼。从理论上讲,该类诉讼属于一般给付诉讼,具有不同于一般行政诉讼案件的诸多特征。首先,该种诉讼不同于基于行政主体的单方行政行为引发的行政诉讼。后者是《行政诉讼法》规① 江必新:《中国行政诉讼制度之发展——行政诉讼司法解释解读》,金城出版社2001年版,第149页。

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闫尔宝:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条分析

定的典型诉讼案件类型,比如因行政机关作出的处罚、许可、强制、征收等等单方公权力行为引起的诉讼。在因单方公权力行为引发的行政诉讼中,相对人提起诉讼所争议的是一个具有公定力等法律效力的行政权力行为的合法性和有效性,提起诉讼的目的是请求法院作出撤销、确认违法等宣告性裁判或者责令被告行政机关履行法定职责。而在《征收与补偿条例》中所规定的被征收人因房屋征收部门不履行征收补偿协议提起的诉讼与上述诉讼存在差异。在该类诉讼中,行政机关不履行协议属于在行政管理过程中发生的政府违约行为,并不具有典型的单方决定因素。相对人提起诉讼的目的也并非要求撤销该违约行为或判令行政机关作出某种行政决定,而只是请求判令房屋征收部门履行合同约定义务这样一种事实行为。很明显,这种诉讼与单方公权力行为引发的传统诉讼案件存在很大差异。

其次,该种诉讼不同于一般的行政赔偿诉讼。根据《国家赔偿法》的规定,行政赔偿诉讼是因为公权力的行使行为致害引发的国家赔偿责任诉讼,虽然新修正的《国家赔偿法》取消了单独申请赔偿程序中的确认程序,但常规的行政赔偿诉讼与房屋征收补偿协议不履行引起的行政诉讼还是存在区别的:(1)案件涉及的实质内容不同。行政赔偿诉讼解决的是国家赔偿责任是否存在、如何承担的问题,房屋征收补偿协议不履行引起的诉讼则解决行政机关是否存在违约行为、是否要继续履行房屋征收补偿协议的问题。(2)争议解决的适用程序不同。根据《国家赔偿法》的规定,对单独提起的国家赔偿请求适用行政先行处理程序,受害人与侵权行政机关之间先行协商和处理赔偿问题,在此基础上才有后续的行政赔偿诉讼程序。①在房屋征收补偿协议不履行引起的行政诉讼中,被征收人却无需经由房屋征收部门先行处理,而有权依法直接向法院请求救济。

最后,该种诉讼不同于一般的行政补偿诉讼。这主要体现为两种诉讼所解决的实质问题不同。一般意义的行政补偿诉讼往往是因为行政主体事先作出补偿决定引起相对人不满而形成的案件,在《征收与补偿条例》中对此类案件也有涉及。该条例第26条规定:房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告……被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。根据该条规定,典型的行政补偿诉讼具有与前述第一种行政诉讼案件相同的特点,即政府事先已经就补偿数额、方式、范围等内容作出了一个单方行政决定,在被征收人对该决定不服的情况下才引发行政补偿诉讼。在诉讼中,人民法院要审查行政补偿决定是否合法,并根据情况作出维持、撤销并责令重做的判决。而在房屋征收部门不履行补偿协议的情况下,相对人所提起的诉讼则与之存在差异。在该补偿协议不履行争议发生过程中,并不存在政府作出的单方决定,被征收人向人民法院提出的诉讼请求也并非撤销补偿决定,而是请求判令房屋征收部门按照房屋征收补偿协议的约定,继续履行其遵行补偿协议的义务。

综上可以认为,在城市国有土地上的房屋征收领域,当房屋征收部门不履行房屋征收补偿协议引发相对人起诉的情况下,《征收与补偿条例》第25条设计了一种新型的案件类型:房屋征收补偿协议履行之诉(相对人提出)。如该类诉讼得到具体落实,将会对我国通行的行政诉讼观念带来一定冲击。②该类型诉讼案件的特殊性表现在:引发争议的原因并非是作为单方意思表示的行政处理决定,而是房屋征收部门不履行行政合同的违约行为;被征收人提出的诉讼请求并非请求人民法院确认单方行政行为的合法性和有效性,而是请求确认房屋征收部门是否存在违约行为,并判令该部门按照协议的约定作出履行协议的事实行为。

上述特殊性同样适用于与当前发生的常规行政合同纠纷诉讼。按照行政法学界的通识,结合当前行政审判实务所涉及的行政合同案件的一般情况,可以认为,涉及行政合同的诉讼案件多非起因于行

① 参见《国家赔偿法》第9条第2款。

② 按照通行理解,行政诉讼是因公权力行使引发的诉讼,需要存在与相对人处于不平等地位的行政主体实施某种权力作为诉讼对象,对于在公法法律关系中,不具有公权力行使性质的政府违约行为并未给予关注。

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行政法学研究2012 年第 1 期政主体的违约行为,而是由于行政主体在合同履行期间作出了某种处理决定,如制裁、强制、单方终止履行等。此种诉讼虽然也同样基于行政合同形成,但其在受理条件、举证责任承担、审理与裁判方式等方面与单方行政行为引起的诉讼案件并无本质差别,其是在我国现行《行政诉讼法》规定前提下形成的一种虽然案件涉及行为特别但实质并无差异的诉讼,与本文讨论的房屋征收补偿协议的履行诉讼依然不能相提并论。

2.当被征收人不履行房屋征收补偿协议时。按照通行观念,在行政合同订立之后,如果出现相对人不履行合同义务的情形,作为合同相对方的行政主体无需请求人民法院予以处理,有权直接针对相对人的违约行为作出单方行政处理,对相对人的违约行为进行制裁,甚至在紧急情况下实施代履行措施。①在行政审判实务中出现的有关行政合同引发的诉讼案件也间接证明了这一点。②

但是,《征收与补偿条例》第25条的规定却采取了与通行认识不一致的做法,即未明确授权作为协议一方主体的房屋征收部门采用诸如责令相对人履行协议、作出处罚乃至采取代履行措施等单方处理措施,而只规定了其向人民法院提起诉讼。据此可知,在被征收人一方不履行房屋征收补偿协议的时候,房屋征收部门直接采取单方行动的做法没有得到条例的支持,似乎《房屋征收与补偿条例》认可这样一种观点:行政合同可能存在于多种行政管理领域,但是,《房屋征收与补偿条例》规定之下的房屋征收与补偿协议在遇到相对人违约不履行的情况下,却不认可房屋征收部门自行确认合同权利并采取单方处置措施,只能像普通民事合同的履行一样,由该部门向人民法院提起诉讼实现其合同权利。换句话说,在房屋征收补偿协议的履行过程中,行政主体一方失去了一般观念认可的单方决定权、制裁权乃至强制执行权。

《房屋征收与补偿条例》的这种规定对于我国行政实体法和行政诉讼法学理论而言究竟具有何种意义?这是一个尚未引起人们注意的问题。对此问题,笔者的认识是:如果《房屋征收与补偿条例》

第25条的规定得到真正实施的话,即可以认为,在国有土地上的房屋征收领域确立了一种新的行政合同纠纷解决方式,该方式认可在行政合同关系中,行政主体与相对人处于平等的法律地位,行政主体一方无权通过自己的单方行为强制实现合同约定的义务,而需要将争议交由司法机关来作出处理。果真如此的话,即等于认可了另一种房屋补偿行政合同诉讼案件:在相对人一方不履行房屋征收补偿协议的情况下,作为行政主体的房屋征收部门作为原告提起行政诉讼,请求人民法院通过司法诉讼程序确认其权利并实现要求相对人履行合同义务的请求权。

不难看出,此种意义的行政合同诉讼案件与当前的《行政诉讼法》规定之间存在着严重的不对应。换言之,即使认可《房屋征收与补偿条例》第25条设计了一类新的行政诉讼案件类型,但在现有行政诉讼立法的背景下,该种诉讼案件能否成立,还是一个很大的问题。根据我国《行政诉讼法》的规定,行政诉讼案件当事人的法律地位是预先被确定的,原告恒定为行政相对人,被告恒定为行政主体。据此,在国有土地上房屋征收领域,在房屋征收补偿协议履行过程中,房屋征收部门不履行协议约定义务时,被征收人还是可以利用现有的立法规定得到行政诉讼救济的,③但是,当不履行房屋征收补偿协议义务的主体是被征收人一方时,因《征收与补偿条例》只规定了房屋征收部门向人民法院起诉的救济途径,而未规定其可以采取单方处理措施,在此情况下,房屋征收部门需要向人民法院提起行政诉讼来实现其合同约定的权利,但很明显,此种诉讼的原、被告身份与《行政诉讼法》的规定不符。鉴于《行政诉讼法》是一部法律,《征收与补偿条例》属于一部行政法规,可以认为,即使将

① 参见应松年 主编:《行政法与行政诉讼法学》,法律出版社2005年版,第316-317页;叶必丰:《行政法与行政诉讼法》,武汉大学出版社2010年版,第180页。

② 如山东省烟台市国土资源局与山东烟台长城科工贸(集团)公司等土地行政处罚决定纠纷上诉案,案件内容参见最高人民法院[2001]行终字第10号行政判决书。

③ 在现有立法前提下,要受理相对人提起的诉讼,需要将房屋征收机关不履行协议的行为解释为不履行法定职责的不作为,或者是将其拒绝履行协议义务的行为解释为拒绝的行政行为。当然,从理论上讲,此两者解释方式在实质上并不完全符合《行政诉讼法》对起诉对象作出规定的立法原意。

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闫尔宝:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条分析

房屋征收补偿协议解释为行政合同,但《征收与补偿条例》第25条并不能得到真正适用,房屋征收部门难以通过向人民法院提起行政诉讼的方式获得救济。《征收与补偿条例》第25条的规定虽然具有一定的理论意义,但却因不符上位法的规定而无法具体操作。①

三、比较法观察兼及最后的诘问

从比较法角度看,在行政合同履行纠纷的处理方式上,大陆法系国家存在两种模式:强调行政机关为实现公共利益而享有优势地位的“法国模式”与坚持当事人地位平等观念的“德国模式”。

1.法国:公共利益优先理念下的行政解决模式。采用合同方式进行行政管理已得到法国实务界认可。但理论上认为行政合同与民事合同存在显著差别。由于行政主体肩负着实现公共利益的使命,故在行政合同法律关系中,行政主体具有优越于相对人的特殊地位。②基于这种认识,在行政合同履行过程中发生纠纷时,学理和判例针对违约主体的不同情况分别设定了不同的救济方式。行政机关一方违约时,相对人只能向行政法院起诉,要求行政机关赔偿损失,或请求法官判决撤销合同。③而在相对人一方存在违约行为时,学理和实务则认可政府部门享有行政特权,行政机关有权直接采取诸如金钱制裁、强制执行、单方解除合同等制裁手段,而无需向行政法院提起诉讼。而且,法国行政法院的判例认为,即使合同没有约定,行政机关也可以采取上述惩罚措施。④据此可知,在法国,当相对人一方违约不履行合同义务时,行政机关无需向行政法院提起行政诉讼即可以实现合同所约定的相关义务。由行政管理者一方向行政法院提起行政诉讼来实现其合同权利的争议解决方式在法国是不存在的。

2.德国:当事人“地位平等”理念下的司法解决。在德国,学理上区分两种不同类型的行政合同:对等权合同与主从权合同(隶属合同)。不论哪种类型的合同,原则上都认可在合同的订立、履行和权利实现、违法责任追究等方面参照适用民事合同的一般原理。基于这一认识,在德国行政合同问题上,客观上形成了一种强调当事人“地位平等”的私法契约观,这可从行政合同履行过程中,行政主体是否享有单方变更权或者该权利行使所受到的限制方面得到体现。⑤就行政合同的履行而言,学理与司法实务均认为,产生于行政合同的行政机关的请求权不能以行政行为的方式加以确认,不得借助行政行为强制执行。一旦行政机关与公民订立行政合同,就表示行政机关认可并接受了其与公民的平等地位,就必须相应地在合同请求权的实现方面保持与公民一方的平等地位,在发生争议时,也必须由司法机关来确认合同主体所主张的请求权。如行政合同约定:某镇应发放建设许可,建设人甲应为此支付10 000马克。如果甲拒不支付,某镇只能向行政法院提起给付之诉。⑥受上述行政合同观念影响,在合同订立之后的履行过程中,除非签订主从权合同时,作为相对人的公民一方作出过接受即时执行的约定,行政机关通常无权以行政行为方式确认或者强制实现其合同请求权,而只能像普通公民那样,向行政法院起诉。⑦这样,在德国,不仅有相对人向行政法院起诉请求判令行政机关履行行政合同义务的诉讼案件,行政机关向行政法院起诉请求判令相对人一方履行合同义务的案件也属正常现象。

基于上述介绍可知,同样是运用行政合同的管理方式,同样是发生在行政合同履行过程中的违约纠纷,法国和德国却采取了很不相同的纠纷处理方式。该种区别背后折射着完全不同的行政合同理念,也折射着对作为公共利益代表的公权力在其运用边界上的不同认知态度。

① 当然,也许有人说,如果将该协议作为民事合同对待的话,即可解决这个问题。但是,如本文前面所分析的那样,此种协议在性质上并不属于民事合同,由此也就无法通过民事诉讼途径解决。

② 参见[法]让·里韦罗、让·瓦利纳:《法国行政法》,鲁仁 译,商务印书馆2008年版,第557页。

③ [法]让·里韦罗、让·瓦利纳:《法国行政法》,鲁仁 译,商务印书馆2008年版,第570页;王名扬:《法国行政法》,中国政法大学出版社1988年版,第197页。

④ 王名扬:《法国行政法》,中国政法大学出版社1988年版,第197—198页。

⑤ 陈淳文:《论行政契约法上之单方变更权——以德法法制之比较为中心》,载《国立台湾大学法学论丛》第34卷第2期。⑥ 参见[德]哈特穆特·毛雷尔:《行政法学总论》,高家伟 译,法律出版社2000年版,第232—233页。

⑦ [德]哈特穆特·毛雷尔:《行政法学总论》,高家伟 译,法律出版社2000年版,第381页。

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行政法学研究2012 年第 1 期

3.最后的诘问:是无心插柳还是有意为之?由前述比较分析可知,相对人一方在行政合同履行中违约时,在大陆法系国家存在两种处理模式:行政自行解决与司法诉讼解决。对比此两种解决模式,结合我国目前对行政合同案件的处理现状可以认为,在我国,对行政合同履行纠纷的处理,多数情况下不自觉地适用的是类似于法国的处理模式,而现行《行政诉讼法》有关原、被告法律地位的规定客观上也起到了一定的推波助澜作用。①

但是,适用现有《行政诉讼法》规定的受案与审查模式来处理行政合同的履行纠纷是否适宜的问题,已经在逐渐遭到质疑。行政合同毕竟是双方意思表示一致达成的协议,既然称为合同,即应认可在缔约与履行过程中的主体双方的大致平等地位,这也比较符合现代社会尊重相对人意志的时代潮流。以此类推,当履约争议发生后,采用当事人双方平等协商或者向人民法院起诉解决的方式似更值得推崇。另外,行政合同履行纠纷引起的诉讼也与单方行政行为引起的诉讼存在较大的不同。该纠纷因一方的违约行为引起,该违约行为与典型的公权力行使行为存在性质上的差异。人民法院在解决该纠纷的时候,要适用与审查单方行政行为不同的审查方式。上述种种差异都表明,通行的行政诉讼受案与审查模式不大适合行政合同纠纷的解决,行政合同履约纠纷应当适用不同的诉讼解决策略。已有学者指出,行政契约纠纷多是双方行为所致,人民法院的审查应适用双向性审查模式,而不宜采用以单方行为对象的司法审查模式。②顺此思路下去,要使行政合同争议既能得到圆满解决,又能在理论上获得圆满解释,可能需要学界与实务界尽早更新行政合同观念和行政诉讼观念,并要考虑通过修改行政实体立法和《行政诉讼法》来建立一种新型的行政合同案件审查制度。

如果前述分析成立,则可以认为,《征收与补偿条例》第25条的规定为通过司法诉讼解决行政合同不能得到履行的问题提供了一种新的立法依据。笔者无法查知立法者在拟定此一条文时是如何考虑的。该条文是立法者在深入理论分析基础上有意为之的产物,还是在未考虑该条款的实施所带来的深刻变化基础上无心插柳的结果?在此暂且不论该条款是否能切实实施的问题,如果真是前一种情况的话,则说明我国的立法者正在尝试建立一种新的行政合同履行纠纷解决模式,该模式如能得到认可和推行,则将对当前通行的行政合同履行过程中的公权力行使观念产生深刻冲击。当然,如果该条文只是立法者未经深思甚至是在未注意到与《行政诉讼法》规定冲突的基础上盲目为之的话,则该条文的出现将只能给如笔者这样思考的行政法学者带来短暂的惊喜或刺激,所谓该条文建立了一种新的行政合同履行纠纷解决模式的认识也只能因一厢情愿而流于一场空欢喜。到底为何者呢?期待答案。Analysis on Article 25 of Requisition and Compensation Ordinance of Housing on State-owned Land

YAN Er-bao

(Law School of Nankai University, Tianjin, 300071)

Abstract: The main structure of legal relationship during the enforcement of the City Housing Demolition Management Regulations is changed by the promulgation of the Requisition and Compensation Ordinance of Housing on State-owned Land, i.e. the government directly contacts with the private party. The compensation agreement of housing requisition written down by its article 25 should be defined as the administrative contract and the related provisions of 25 (2) actually set up a new way to solve administrative contract performance disputes. Nevertheless, the implementation of the provisions is restricted by the current Administrative Procedure Law so that the genuine establishment of the new way waits for further demonstration.

Key Words: Compensation Agreement of Housing Requisition; Administrative Contract Performance; Dispute Resolution Mode; Administrative Procedure Law Amendment (责任编辑:马怀德)

① 实践中出现的相对人起诉行政机关在履约过程中作出的单方处理行为的案件较为常见的现实也证明了此点。② 参见余凌云:《行政法讲义》,清华大学出版社2010年版,第269页。

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范文五:国有土地上房屋征收与补偿条例逐条释义 投稿:薛顁顂

国有土地上房屋征收与补偿条例

中华人民共和国国务院令

第590号

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。

总 理 温家宝

二○一一年一月二十一日

第一章 总则

第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,制定本条例。

【豪才律师】 本条规定了立法宗旨。

新条例的制定依据是《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》及《立法法》的相关规定。《城市房屋拆迁管理条例》被依法废止,本条较旧条例有如下重大转变:

一、将《拆迁条例》第一条中“加强对城市房屋拆迁的管理”改为“规范国有土地上房屋征收与补偿活动”,从强化行政管理到规范

行政行为,充分体现了立法者执政理念的重大转变,说明规范公权和保障私权的法治理念在不断强化,更注重工业化、城镇化建设与保护被征收人合法权益之间的统筹兼顾,使公共利益和私人利益得到更好的协调与平衡。

二、增加了“维护公共利益”,这与《物权法》的相关规定是一致的,并体现我国《宪法》中公民财产权利应受保护的重要理念,即只有为了维护公共利益,才能对公民私有房屋进行征收。

三、是将《拆迁条例》第一条中的“拆迁当事人”修改为“被征收房屋所有权人”,明确了征收过程中的当事人,即政府及房屋所有权人双方。除这两方外,其他不再为征收当事人(例如:房屋承租人),对其合法权益保护的问题,不属于本条例解决的范围。

四、删除了《拆迁条例》第一条中的“保障建设项目顺利进行”的表述,将征收房屋与征收后的建设分开,更加注重解决征收补偿问题,有利于缓和与化解矛盾。

第二条为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

【豪才律师】 本条规定了适用范围。

与《拆迁条例》第二条相比较,新条例有了很大的变化:

一是进一步强调了征收目的是为公共利益,对于非公共利益的商业拆迁,排除在该条例的调整范围之外。非公共利益的商业拆迁,将由双方通过平等协商的途径来实现,充分保护了公民的私有权。

二是将适用的区域范围扩大,《拆迁条例》的适用范围是城市规划区内国有土地上的房屋,对城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁,是参照《拆迁条例》执行的,这就导致了同为国有土地上的房屋的拆迁安臵补偿制度存在较大差异。而此次将城市规划区外的国有土地上的房屋征收一并纳入了新条例的范围,明确规定为国有土地上的房屋,从立法上更加体现了公平补偿原则,便于化解过去经常出现的因拆迁补偿标准不一致而产生的诉讼纠纷及上访事件。

应当注意本条例所调整的范围仅限于国有土地房屋征收补偿,对集体土地征收补偿由《中华人民共和国土地管理法》予以调整,不适用本条例。

第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

【豪才律师】 本条规定的是房屋征收与补偿的原则

该条例中房屋征收与补偿原则的规定是民主法治国家的重要体现,程序公正是制度有效实施的保障,整个条例也正是通过程序的完善,从而保障了征收与补偿的有序进行。民主决策、结果公开,将整个征收的程序公开、透明,实现公民知情权和参与权,实现防治腐败

公平征收。因此新条例中公民在房屋征收与补偿的各个环节都享有知情权和参与权,具体体现在规划阶段、征收方案的制定阶段、房屋征收的确定阶段、签订补偿协议阶段等。

第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

【豪才律师】 此条主要阐述征收决定主体及公共利益范围两方面内容:

一、作出征收决定主体的问题。新条例明确规定为市、县人民政府,把省人民政府排除在外。这一点与《土地管理法》的规定是有区别的。

二、关于公共利益范围问题。在表述方式上首先对公共利益作了总体限制,即只能是为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等。之后分别列举了五种具体情形,国家机关办公用房没有列入公共利益范围,政府办公用房将通过谈判、协商的方式完成,事实上是收缩了政府自身的权利。在兜底条款部分明确了只有法律、行政法规规定的其他公共利益。

第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

【豪才律师】 本条规定了房屋征收实施单位及其法律责任。 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担具体工作,也可以自行承担征收补偿的具体工作,但房屋征收实施单位需不以营利为目的。就目前的拆迁公司领取的是企业法人营业执照,且在拆迁中都有较强的营利性,不符合新条例所规定的条件。

本条第二款规定了房屋征收实施单位行为后果的法律责任承担问题。若房屋征收实施单位在委托的范围内实施的行为,其法律责任的承担没有争议。但若房屋征收实施单位超越委托范围实施的行为,其法律责任如何承担本条没有明确规定。笔者认为,按照相关行政法律规定及民法原理,应由房屋征收实施单位承担责任,但作为具有监管职责的房屋征收部门是否应当依据过错原则承担相应的赔偿责任有待相关立法进一步明确。

第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门,加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

【豪才律师】 本条规定的是政府征收工作的纵向监督与行业主管部门的横向指导。

征收主体为市、县级人民政府,既是征收补偿的实施主体,又是征收补偿的管理者。具体实施监督的部门从过去的拆迁行政管理部门改为上级政府,由行政机关内部进行层级监督,加大对其监督力度。而且,为保障市、县级人民政府正确履行征收补偿职责,各相关行业主管部门相结合,加强业务指导,确保房屋征收与补偿实施工作的顺利进行。

第七条任何组织和个人对违反本条例规定的行为,都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。 监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

【豪才律师】 本条规定的是社会监督及专门行政监督。

举报制度是新条例的一大亮点,房屋征收补偿关系社会公众利益,为了更好的确保社会的和谐稳定,新条例增加了社会监督的内容,监

督主体不仅包括被征收房屋所有权人、相关利害关系人,还包括其他发现问题的公民,有利于及时的发现问题,解决问题。不仅是上级人民政府具有监督职责,而且行政监察机关也具有监督职责,所监督的对象为参与房屋征收补偿的政府机关、部门及相关单位,包括房屋征收实施单位及其工作人员也是行政监察的对象。

第二章 征收决定

第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

【豪才律师】 本条规定的是征收决定主体及公共利益范围。

一、新条例明确规定市、县人民政府是作出征收决定的主体,把省人民政府排除在外。这一点与《土地管理法》规定省级人民政府享有土地征收决定权是有区别的。笔者认为,上级人民政府是房屋征收补偿的监督单位,如果将省级人民政府作为征收决定主体,监督单位和行政复议单位只能为国务院,不便于行政管理。

二、新条例首先对公共利益分别列举了五种具体情形,意见稿中将国家机关办公用房作为公共利益征收的情形,在最终条例中删除了该情形,而增加了外交需要的征收情形。这是公共利益与个人权利的博弈中个人权利取得的重要进步。但是本条第六款中对公共利益作出的兜底条款,不排除以国家机关办公用房作为公共利益的其他情形征收的可能性。

另外应注意条例实施后,避免以旧城改造名义征收而用于商业利益的开发,损害被征收人的权益。

第九条依照本条例第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和

专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证。

【豪才律师】 本条规定的是征收与规划的关系及规划的制定方式。 新条例规定了房屋征收应当符合各项规划,并且增加规定了规划应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证,这些规定都说明了国家意识到了为 “公共利益”进行房屋征收应当首先规范规划程序,并且在制定规划时注重公共利益的保障。就像荷兰的制度中,房屋征收仅仅是技术问题,分区规划的制定和变更才是制度的关键。笔者建议作为条例上位法的《城乡规划法》在以后的立法中对此能予以更加明确具体的规定。

第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。 市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

【豪才律师】 本条规定的是征收补偿方案的制定程序。

征收补偿方案的制定程序是由征收部门拟定补偿方案,政府论证并公开征求意见,是决策民主原则的体现。为了充分保证被征收房屋所有人的利益,给群众充分表达对补偿方案的意见的机会,征求意见

的时间不少于30日。对于政府论证建议应当为包括房地产估价师、律师、法学专家等在内的专家论证。对于征求意见的形式,条例没有做规定,亦说明形式可以多种多样,各地可根据自己的特点,采用不同的形式,例如书面意见、座谈会等形式。

第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

【豪才律师】 本条规定的是对征求意见的处理及旧城改造的特别规定。

征求意见的处理包括两个方面:一是要公布征求意见的情况,二是要公布对公众意见采纳的情况。

关于旧城改造的问题在立法过程中争议很大,第一次征求意见时,草案规定了90%以上被征收人同意进行危旧房改造的,县级以上地方政府方可作出房屋征收决定;未达到90%被征收人同意的,不得作出房屋征收决定。对于补偿方案的通过亦作出了限定,因危旧房改造的需要征收房屋的,补偿方案在报县级以上地方政府批准前,还应当征得三分之二以上被征收人的同意。在第二次征求意见时,上述规定被删除。目前条例采取了折中方案,条例中的“多数人”应理解为过半

数以上的人,即简单多数。其合理之处在于,如果要征收100户的房屋,只要有51户有不同意见,就要组织听证会,而且要修改方案,便于实际操作,能切实有效的保护广大被征收房屋所有权人的利益。另外,根据听证会情况修改后的新方案是否要再次公布,如果仍有人提出异议能否再对于新方案组织听证?笔者以为只要符合多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府还应当组织听证会并公布修改后的方案。建议组织的的听证会中公众代表应当有专业知识的房地产估价师、律师、法学专家等。

第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

【豪才律师】 本条规定的是房屋征收的决定程序及相关条件。

一、以往某些市、县在拆迁过程中采取了社会稳定风险评估制度,取得了良好的成效,因此立法者在条例中明确规定了社会稳定风险评估制度,将其作为房屋征收过程中的 “刚性门槛”。该制度如能贯彻落实运用,房屋征收过程中的大量矛盾纠纷将被化解在基层萌芽状态,会避免群体性上访事件的发生。

二、笔者认为根据本条及上述相关条文的规定,只有当征收项目同时具备:属于因公共利益需要而实施的项目;符合各项规划;经过公开征求意见(听证)的征收补偿方案;有风险评估报告;专户存储、专款专用、足额到位的补偿资金证明五个条件时,才能进入审查决定程序,缺少其中任何一项的,均不得作出房屋征收决定。

三、为了更好的保障公众利益,本条进一步规定了房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。但“被征收人数量较多”应当是一个难以把握的问题,可由市、县级人民政府根据实际情况确定,但应形成一种制度,不得临时调整。

四、在以往的实践中,拆迁补偿款大部分来源于建设单位而不是政府,现在补偿费用应当在作出征收决定之前足额到位,专户存储、专款专用,更好的保障了被征收人的权益。

第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。 市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

【豪才律师】本条规定的是征收决定的公告、宣传解释及土地使用权问题。

一、及时公告的“及时”如何理解,笔者以为在实际操作中,如无特殊情况,作出决定之日即应公布。

二、公告的内容应当载明征收补偿方案和被征收人的救济途径。

三、因为我国实行房与地分别管理制度,即由房屋管理部门和土地管理部门分别管理,因此房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回,房屋所有权证与国有土地使用权证都应当予以注销。但应当注意的是国有土地使用权收回时是无需另行支付补偿,房屋征收补偿款中已经包含了该部分。

第十四条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

【豪才律师】 本条规定的是被征收人的救济途径。

与以往《城市房屋拆迁管理条例》相比较,原拆迁条例中,拆迁许可证由拆迁管理部门核发,相关争议也由拆迁管理部门裁决,政府部门既是运动员也是裁判员。对裁决虽然可以起诉,但行政案在审理中往往对核心争议的补偿问题不作实质审查,而且诉讼期间不停止拆迁执行,导致司法救济流于形式。

以往拆迁公告是不可诉的,新的征收条例将征收决定引入司法审查的范围之一是新的亮点,突破了只能对补偿、安臵提起复议或诉讼的局限。该规定将被征收人行使权利救济的时间提前,并且扩大了被征收人权利范围,不仅可诉补偿纠纷,更可以从根本上诉其房屋能否

予以征收。所有该条规定一方面体现了对征收决定从司法层面的监督,另一方面,可以理解为立法机关对被征收人的合法权益的尊重。 值得注意的是,原征收草案中规定,与房屋征收决定有关的利害关系人对征收决定不服的可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。原拆迁条例中利害关系人,如承租人也享有诉权,而实施的征收条例中仅仅被征收人享有该项权利,将与房屋征收决定有关的利害关系人予以删除。豪才律师结合新条例的立法宗旨,认为征收的对象是物权,而类似租赁权等不属于物权范围的,无法据此享有诉权。

第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

【豪才律师】本条规定的是房屋调查登记。

对被征收房屋及相关情况进行调查登记,是条例新设立的程序,实际征收中,被征收房屋的权属问题往往十分复杂,极易引起争夺房屋所有权的民事纠纷,旧城区、棚户区尤甚严重。我们曾经就济南市的某些拆迁项目,为相关政府部门做过被拆迁情况的详细调查,这种调查在很大程度上避免了拆迁中的疑难问题,能更好的保障以后拆迁工作的顺利进行。对被征收人拒不配合的,新条例并未规定如何处理,笔者认为房屋征收部门可以根据原始档案资料等进行登记并公布。

第十六条房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

【豪才律师】本条规定的是征收决定公布后的禁止性事项。 笔者认为:

一、在第一款中“房屋征收范围确定后”是指房屋征收决定做出并公告之后。

二、“违反规定实施的,不予补偿”是指对于那些被征收人试图通过扩建、改进、改变房屋用途等方式获取的违法利益是不予保护的,不应当获得额外的补偿。

三、规定“暂停期限最长不得超过1年”是防止马拉松式的征收搬迁。

第三章 补偿

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安臵的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

【豪才律师】本条规定的是补偿项目及奖励补助机制。

本条共规定了4类6种征收补偿款,分别为:1价值补偿款,2搬迁费,3安臵费,4停产停业损失补偿,5补助费,6奖励费。 这6种征收补偿款和第十八条规定的“住房保障”共同构成了新拆迁条例规定的补偿方面的全部内容。

结合二十三条,从补偿范围来看与原拆迁条例大致相同,但在停业停产的补偿力度上有了明显提高。也明确要求制定对被征收人的奖励机制,有利于维护被征收人的合法利益。

第十八条征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

【豪才律师】本条规定的是对困难户的安臵问题。

专条规定困难户的安臵问题,并且将该条提升至重要位臵,彰显了立法机关对弱势群体的关注,同时也体现了物权法中征收个人住宅应当保障居住条件的精神。

第十九条对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。

【豪才律师】 本条规定的是评估标准及异议的处臵及评估办法的制定。

评估被征收房屋适用市场价原则是新条例的一大亮点,即评估机构应当按征收决定公告之日的类似房屋的市场价进行评估。

评估结果的异议处理程序一是先申请复核,复核结果有异议的可申请鉴定。笔者认为享有此权利的主体不仅包括被征收人,也包括房屋征收部门。

关于房屋征收评估具体办法,则授权国务院城乡建设主管部门制定,但是需公开征求意见。

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

【豪才律师】本条规定的是评估机构的产生办法及其工作原则。

一、制定评估机构选定规则,是程序正当的体现。该条确定的选定评估机构的原则,属于新条例的一大亮点。此条同时也明确了选定的行使顺序,先由被征收人协商决定,协商不成通过多数决定,随机选定决定。这样做既保证了被征收人充分行使选择权,协商选定评估机构维护自己的利益,又避免了久议不决,影响征收进度的弊端,通过多数、随机及时、公正的产生评估机构。

二、,新条例明确了独立、客观、公正的评估机构的工作原则。由于新条例确定了市场价的评估方法,比之《拆迁条例》中的拆迁评估,评估机构的权限更大。因此,确保评估机构独立、客观、公正的行使权力是十分必要的。

三、具体的评估机构产生办法由省级人民政府予以规定,这样规定在很大程度上规避了市、县等地方政府因拆迁涉及地方利益而作出对其有利的规定,从而导致地区之间差别太大的问题。

第二十一条被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

【豪才律师】本条规定的是补偿安臵方式及旧城改造产权调换的特别规定。

一、本条与《拆迁条例》内容相比较,继续沿用了货币补偿和产权调换两种安臵补偿方案。对于选择产权调换的,明确政府应与被征收人计算、结清调换房与征收房之间的差价。

二、对于旧城改造,涉及个人住宅的,实行原地段或就进地段安臵的原则。因此,征收部门在制定补偿方案时,就应当提供原地段或就近地段的安臵房源。

第二十二条因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安臵费或者提供周转用房。

【豪才律师】本条规定的是搬迁费、安臵费和周转房。

与《拆迁条例》相比较,有以下不同:

一、搬迁费只支付给被征收人(即房屋所有权人),不再向承租人支付。笔者认为房屋承租人因房屋征收而被迫提前终止租赁协议、腾出房屋,其就补偿事宜,可与被征收人协商解决,相应补偿费用由被征收人从搬迁费中给付。

二、搬迁费、安臵费的支付标准仍未明确。具体制定办法,参考条例全文分析(第四条第一款),在没有上级政府新规定的情况下,应由市、县政府制定。

第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

【豪才律师】本条规定的是对于停产停业损失补偿的规定。 在《拆迁条例》中对于停产停业损失补偿的规定,主要存在两个问题:一是未确定停产停业损失的计算方法,二是表述为“适当补偿”。本条亦未明确补偿的标准,而是规定了由省、自治区、直辖市制定衡

量停产停业的损失标准的具体办法。笔者认为,实际操作中,由于各行业性质不同,利润点也各不相同,政府仅用统一的衡量标准进行补偿易造成不公平。笔者建议在制定标准的同时引入对停产停业损失的评估制度,力求做到公平补偿。

另外,用于被征收房屋经营可能是房屋所有人,也可能是房屋承租人。如出现因征收行为给房屋的承租人造成停产停业损失时,根据本条的规定,似乎承租人也可以得到相应补偿。但是本条例明确规定了承租人不是房屋征收的当事人,因此如因停产停业给承租人造成损失,承租人是否能得到相应补偿,我们建议省、自治区、直辖市制定具体办法时能够予以重视,以免在实际操作中引起不必要的纠纷。

第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。 市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

【豪才律师】本条规定的是违法建筑不予补偿原则。

一、第一款中对于在征收范围内的违法建筑,无论其是在征收决定公告前,还是征收决定公告后形成的,均应由同一部门依法查处,

并可由市、县人民政府依据《城乡规划法》第68条的规定,责成有关部门强制拆除。

二、第二款的规定,增加了征收决定前,对未登记建筑进行调查、认定和处理的的程序,属于新条例的亮点之一。通过细化的审查和认定,更加细致全面的保护公民合法的私有财产,体现了宪法保护公民合法私有财产的精神。

第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安臵费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

【豪才律师】本条规定的是征收补偿协议的主要内容及不履行协议所采取的救济途径。

适用该条款可以结合本条例第十一条,第十二条、第十三条、第十七条规定的内容确定补偿协议应具备的主要内容。以往《拆迁条例》未能明确,新条例对此作出明确规定,有利于保护被征收人。但需要注意的是,补偿协议中所涉及的项目中有部分是共性项目,如补偿金额;有部分则要根据被征收人的不同情况而定,如停产停业损失。

第二款的规定与《拆迁条例》相比较,首先,不再使用“拆迁

人”概念,转而使用“当事人”的称呼,少了以往的行政色彩,体现了合同的平等、公平原则,还原了合同的本色。其次,删除了诉讼中拆迁人可以依法申请先予执行的规定,确定了“先补偿后搬迁”的原则。再次,作为征收补偿的协议双方均可通过诉讼途径维护合法权益,而将《拆迁条例》中申请仲裁删除,只规定了向法院起诉一种救济途径。

需要注意的是,房屋的承租人因房屋征收而产生损失的,房屋承租人能否作为诉讼主体提起诉讼,条例中没有规定,其合法权益又如何予以保障?

第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

【豪才律师】本条规定的是补偿决定适用的情形、程序、内容及其救济途径。

实践中关于以补偿标准低为由达不成补偿协议的情况居多,当然也存在产权人不明确,比如共有人联系不到,或者被征收房屋属于遗产未析产、离婚财产未分割明确的情况等等,不能因此而导致长期无法征收,从而损害了公共利益,因此制定了本条。

关于补偿决定的程序,由征收部门申报,由市、县级人民政府按照征收补偿方案作出决定并公告。也就是说征收补偿方案中已载明签约期限,如果与被征收人经过协商,超过签约期限仍无法达成协议,则征收部门报请政府有权做出补偿决定。即使被征收人不同意征收,房屋同样会被征收。笔者建议,市、县人民政府在收到征收部门的申请报告后,应当充分听取被征收人的意见,查明被征人拒不签约的原因,必要时可采取听证会的方式听取各方的意见,以避免地方政府部门滥用征收权利,造成以往的暴力拆迁现象。

关于补偿决定的内容应当明确具体,应包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安臵费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

关于补偿决定的救济途径,明确了被征收人可申请行政复议或提起行政诉讼。

笔者建议:被征收房屋是租赁房屋,且租赁双方未解除租赁关系的,市、县级人民政府在作出补偿决定时,应将承租人列为第三人。

第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

【豪才律师】本条规定的是“先补后搬”的方式、被征收人搬迁的义务及禁止野蛮搬迁等规定。

两次征求意见稿中都没有明确规定“先补偿、后搬迁”原则,条例中明确后意味着无论是自愿搬迁还是强执搬迁,其前提都是必须补偿到位。

政府的政策文件中一直三令五申,要求不得强拆、暴拆,但现实中发生断水、断电后及其他强制措施的强拆事件仍比比皆是,都是因为执法有偏差所致。第三十一条规定对此作出了救济措施,作为被征收人可以要求追究相关人员的法律责任。

新条例将建设单位排除在搬迁之外,一方面为杜绝违规操作的情况,另一方面也体现房屋征收的非营利性。

第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

【豪才律师】本条规定的是司法强制执行问题。

全国人大常委会办公厅2009年8月向社会公开征求意见的《行政强制法(草案)(第三次审议稿)》第十三条规定,行政强制执行由法律设定。本条例是行政法规,不宜再设定行政强制执行,因此予以取消。虽然不一定能普遍解决现实中野蛮拆迁问题,但对杜绝地方政府滥用行政权利违法拆迁,保护被征收人的合法权益仍有很大的进步意义。与《拆迁条例》相比有以下变化:

一、申请强制拆迁的时间由仲裁裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,变更为补偿决定规定的期限不搬迁,并且在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,方可申请强制执行。若被征收人申请行政复议或提起行政诉讼的,则应在复议诉讼程序终结后,方可申请强制执行。这种改变大大延长了被征收人权利救济的时间。

二、强制执行申请人由房屋拆迁管理部门变更为市、县级人民政府。

三、本条例明确规定了强制执行申请时应当附带的各种材料。增加了申请人的义务,能更好的保障被征收人的合法权益。

第二十九条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。

【豪才律师】该条规定的是补偿结果的公开及审计监督。

首先,房屋征收部门有义务建立征收补偿档案,则征收补偿有案可查。并且,屋征收补偿档案应按照《政府信息公开条例》的相关规定进行公开,依法可以查阅。

其次,房屋征收部门应公布分户的补偿情况,被征收人有知情权,故本条第一款是本条例结果公开原则的具体体现。

关于审计监督的规定,亦属于新增内容,其与层级监督、行政监察构成了完整的行政监督体系,从而为“规范国有土地上房屋征收与补偿活动”提供了制度保障。

第四章 法律责任

第三十条市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级人民政府或者本级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

【豪才律师】本条规定的是行政机关及其工作人员的法律责任。 相较以往的拆迁条例来看,新条例对房屋征收过程中存在的违规违法行为的责任追究制度更加具体完善。市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不适当履行职责的行为包括不作为以及乱作为,其承担法律责任的种类有行政责任、民事责任及刑事责任。

本条充分体现了本级或上级人民政府对房屋征收部门的工作人员在征收与补偿中的工作有监督、管理的职责。相比较《城市房屋拆迁管理条例》还增加了“造成损失的,依法应该承担赔偿责任”的规定,更好的保障征收补偿行为的合法性,维护被征收人的权益。

需要注意的是,根据本条例第五条的规定,房屋征收实施单位在房屋征收部分委托的范围内实施的房屋征收与补偿行为的法律责任由房屋征收部门承担,故其造成损失的,应由房屋征收部门承担赔偿责任。

第三十一条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

【豪才律师】本条规定的是野蛮搬迁的法律责任。

以往有些负责拆迁工作人员为了加快拆迁进度,用暴力手段强制拆迁,酿成严重的社会群体事件和悲剧的发生。该条明确规定了房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中,禁止通过极端手段强制搬迁,否则对直接负责的主管人员和其他直接责任人员将给予行政处罚或者构成犯罪的予以追究刑事责任。

第三十二条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

【豪才律师】 本条规定的是非法阻碍房屋征收与补偿工作的法律责任。

在以往的拆迁过程中,房屋所有权人及社会闲杂人员为争取更多的个人利益,通常采取暴力抗法、群体抗法的方式进行阻挠,对此规定相应的法律责任是必要的。在两次公开征求意见稿中均无此条规定,新条例中增加此项规定有利的控制了在拆迁过程中不稳定因素的

出现。但笔者认为,在实际操作中应根据具体情况,正确运用本条款。对于房屋所有权人及其家人有暴力、威胁等方法阻碍征收补偿工作的,应慎用该条款;对社会闲杂人员有暴力、威胁等方法阻碍征收补偿工作的,则应严厉打击。

第三十三条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

【豪才律师】本条规定的是涉及征收补偿费用的法律责任。

由于征收一律由政府实施,且补偿费用关系到群众的根本利益,因此有必要加强管理,明确法律责任。在以往操作中,补偿款不能按时、足额的发放到被征收人手中,亦是激化拆迁矛盾的情况之一。条例中规定导致征收补偿费用不能足额下发的违法行为有五种,即贪污、挪用、私分、截留、拖欠五种形式,其承担法律责任的种类有行政责任、民事责任、刑事责任三类。

第三十四条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,

吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

【豪才律师】 本条规定的是房地产价格评估机构及房地产估价师的法律责任。

该条规定是条例的新亮点,弥补了《拆迁条例》的缺失。关于房地产价格评估机构及房地产估价师应当承担法律责任的情形只有两种,即出具虚假的评估报告或者出具有重大差错的评估报告。

关于房地产价格评估机构及房地产估价师所承担法律责任的种类有三类,即行政责任、民事责任及刑事责任。行政机关对实施了违法行为的房地产价格评估机构及房地产估价师的查处方式包括责令限期改正、警告、罚款、记入信用档案、吊销资质证书、注册证书,其中罚款的幅度在两次公开征求意见稿中均未提及,新条例予以了明确。根据《刑法》第二百二十九条及第二百三十一条的规定,对房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告,构成犯罪的,对房地产价格评估机构判处罚金,对房地产估价师及对房地产价格评估机构的直接负责的主管人员和其他直接责任人员可判处最高十年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金。

第五章 附则

第三十五条本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但政府不得责成有关部门强制拆迁。

【豪才律师】本条规定的是施行日期及溯及力的问题。

关于溯及力问题,《立法法》第八十四条规定:“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往,但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”根据该条所确定的法不溯及既往的一般原则,故依《拆迁条例》已依法取得房屋拆迁许可证的项目,应适用原有的规定,不应适用新条例。同时根据该条所确定的“为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定”可以具有溯及力的例外原则,从保护公民、法人和其他组织的合法权益出发,特别规定了政府不得责成有关部门强制拆迁。

范文六:《国有土地上房屋征收与补偿条例》逐条解读 投稿:叶毸毹

解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》

2011年1月21日公布实施

房屋征收涉及群众根本利益,事关全局,为此立法,当慎之又慎。近年来,我国经济高速发展,而房价更是远超经济发展水平,飞速上涨。《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)所确立的制度的种种弊端尽显,废止《拆迁条例》已成社会共识,故为此立法,急之又急。《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称新条例)创历史地两次公开征求意见,足见各方诉求分歧之巨,博弈之剧烈。笔者以为制定新条例要充分考虑三个方面因素,即民主政治因素、经济社会因素、操作层面因素,从正式公布的条文来看,新条例充分考虑了这些因素,是一部得到主流媒体高度评价的行政法规。笔者结合从事拆迁法律工作十多年的实践,对新条例进行逐条解读,以期抛砖引玉。

第一章 总则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,制定本条例。

解读:本条讲的是立法宗旨。

与《拆迁条例》相比较,变化有四:

一是将《拆迁条例》第一条中“加强对城市房屋拆迁的管理”改为“规范国有土地上房屋征收与补偿活动”,从强化行政管理到规范行政行为,充分体现了立法者执政理念的重大转变,同时表明“拆迁”将逐步淡出。

二是增加了“维护公共利益”,这与《物权法》的相关规定是一致的,说明只有为了维护公共利益,才能进行征收。

三是将《拆迁条例》第一条中的“拆迁当事人”修改为“被征收房屋所有权人”,在两次公开征求意见稿中表述均为被征收人,而此次明确为被征收房屋所有权人,说明征收的当事人只有政府及房屋所有权人双方,房屋承租人不再被列为征收当事人,对其合法权益保护的问题,不属于本条例解决的范围。

四是删除了《拆迁条例》第一条中的“保障建设项目顺利进行”的表述,将征收房屋与征收后的建设分开,更加特出房屋征收,有利于缓和与化解矛盾。

需要注意的是本条没有关于立法依据的表述,在首次征求意见时,还有“根据《物权法》和《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》”的表述,但该表述并不准确。制定新条例的依据是《全国人民代表大

会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》及《立法法》的相关规定。考虑到立法时一般不引用《立法法》的贯例,故可不引用《立法法》的相关规定。另外,由于征收房屋的前提条件之一是规划的调整,而《城乡规划法》统一了城乡规划,虽然本条例暂不考虑集体土地的征收搬迁,但由于“条例和土地管理法在公共利益的界定和对被征收人给予公平补偿,保证其利益不受损害并有所改善,不使为公共利益作出贡献的被征收人比自愿在市场上进行房屋交易的人吃亏等原则应当是一致的。”故城乡的征收搬迁制度今后也应当统一,从立法技术角度看,对此应予留空间,即不必拘泥于《城市房地产管理法》的授权。

第二条 为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

解读:本条讲的是适用范围及补偿的基本要求。

关于适用范围的问题,与《拆迁条例》第二条相比较,有了很大的变化:

一是进一步强调了为公共利益需要方可征收,即非公共利益需要,不得征收单位及个人的房屋。

二是将适用的区域范围明确为国有土地上的房屋,而《拆迁条例》的适用范围是城市规划区内国有土地上的房屋,对城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁,是参照《拆迁条例》执行的,这就导致了同为国有土地上的房屋的拆迁安置补偿制度存在较大差异。此次将城市规划区外的国有土地上的房屋征收一并纳入了新条例的范围,从制度上解决了这一问题。

三是明确了补偿的基本要求,即公平补偿原则。这充分体现了在市场经济体系下对被征收人财产权等合法权益的尊重和保护。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。 解读:本条讲的是征收与补偿的原则。

该条是新条例的主要亮点之一,民主决策、程序正当、公开透明是民主法治国家的重要体现。从操作层面看,乱决策、暗箱操作、结果不公开等正是引发拆迁之乱的主要根源,新条例规定了此三项原则,有利于从源头上控制搬迁之乱。

第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分

工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

解读:该条讲的是政府及相关部门的职责划分,包含下面几层含义

一是征收补偿的工作主体为市、县级人民政府,将《拆迁条例》中赋予房屋拆迁管理部门的行政管理权上收到市、县级人民政府,为新条例第三条所确定的各项原则的实施提供了制度保障。同时,新条例在文字表述上更为规范,统一使用了“市、县级以上人民政府”的表述方法,而在《拆迁条例》中既使用了“县级以上人民政府”一词,又使用了“市、县人民政府”一词,以致在实践中,对区人民政府(县级)的主体资格及权限产生了较大争议。

二是征收补偿的实施主体为房屋征收部门。由于各地的机构设置并不完全相同,承担的职责有较大差异,所以新条例授权市、县级人民政府自行确定承担该职责的部门。

三是配合部门的职责。由于房屋征收与补偿涉及到多个部门,只有这些部门紧密配合,才能保障征收补偿工作的顺利开展。

第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

解读:本条讲的是房屋征收实施单位及其法律责任。

不以营利为目的单位除了国家机关外主要表现为事业单位及民办非企业法人,房屋征收实施单位究竟是属于事业单位还是民办非企业法人,抑或两者兼而有之,有待配套制度进一步明确。但可以确定的是,目前的拆迁公司领取的是企业法人营业执照,是以营利为目的的单位,不符合新条例所规定的条件。

对于本条还需注意两点:

一是房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担具体工作,也可以自行承担征收补偿的具体工作。

二是房屋征收实施单位行为后果的法律责任承担问题。若房屋征收实施单位在委托的范围内实施的行为,其法律责任的承担没有争议。但若房屋征收实施单位超越委托范围实施的行为,其法律责任如何承担?按民法原理,应由房屋征收实施单位承担。据此,房屋征收实施单位应为能独立承担民事责任的法人单位,但若房屋征收实施单位的财产不足以承担民事赔偿责任时,应如何处理,新条例并未明确。笔者对此曾提

出修改意见,建议对房屋征收实施单位的相关法律责任予以明确。但非常遗憾,立法机关并未采纳笔者的建议。笔者以为,在法律、行政法规未明确规定时,应从保护被征收人合法权益的角度出发,当房屋征收实施单位在委托范围外实施的与征收补偿有关联的行为侵犯了被征收人合法权益应当承担民事赔偿责任时,由房屋征收实施单位承担民事赔偿责任;若房屋征收实施单位的财产不足以承担民事赔偿份额时,由房屋征收部门承担赔偿责任。

第六条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。 国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门,加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

解读:本条讲的层级监督与行业主管部门的指导。

由于市、县级人民政府既是征收补偿的主体,又是征收补偿活动的管理者,因此应当加大对其监督力度,行政机关内部的层级监督是最为有效措施之一,同时明确行业主管部门的指导职责,有利于条块结合,为市、县级人民政府正确履行征收补偿职责提供制度保障。

第七条任何组织和个人对违反本条例规定的行为,都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

解读:本条讲的是社会监督及专门行政监督。

由于房屋征收补偿事关群众的根本利益,必须加强社会监督和专门行政监督。在本条中需要注意两个问题:一是对群众的匿名举报,行政机关也应当及时核实、处理。二是行政监察的对象为参与房屋征收补偿的政府机关、部门及相关单位,即房屋征收实施单位及其工作人员也是行政监察的对象。

第二章 征收决定

第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

解读:本条主要讲了两个问题,一是作出征收决定的主体,二是公共利益的具体表现形式。

关于征收主体问题,新条例明确为市、县级人民政府。根据职权法定的原则,省级人民政府是无权作出房屋征收决定的,这与《土地管理法》所规定的省级人民政府享有土地征收决定权是有区别的,故今后在制定集体土地上房屋征收与补偿制度时,应注意衔接。

关于公共利益的界定,可以说是此次立法的主要焦点及难点所在。在制定《物权法》时,立法机关就意识到公共利益在不同的领域会有不同的表现形式,从所有的具体现实的生活中抽象归纳出一个明确的公共利益,在立法技术上是无法实现的,因此只能在《物权法》中作出原则性规定。其实,公共利益不仅在不同的领域会有不同的表现形式,在不同的地域、不同的时间段也会有不同的表现形式。新条例关于公共利益的表述,是各方博弈与妥协的产物。在本条中,首先对公共利益作了总体限制,即只能是为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等。其次,在具体表述形式上了采用了列举式与概括式相结合的表述方式,即列举了五种情形:国防、外交需要;基础设施建设需要;公用事业需要;保障性安居工程建设需要;旧城区改建需要;在兜底条款上更为严格,明确为法律、行政法规规定的其他公共利益,即只有法律、行政法规才能规定公共利益的情形。

第九条 依照本条例第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证。

解读:本条讲的是征收与规划的关系及规划的制定方式。

规划特别是城市详细规划不透明、朝令夕改是拆迁之乱的源头,要治拆迁之乱,

当从规划之乱治起。政府及政府部门应将国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等作为公开行政的重点领域,把公众参与、专家论证作为制定详细规划的必经程序。地方人大在审议相关规划时,也应严格审查,切实履行人大的监督职责。

第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

解读:本条讲的是征收补偿方案的制定程序

征收补偿方案的制定程序是由征收部门报方案,政府论证并公开征求意见。为了给群众充分表达意见的机会,征求意见的时间不少于30日。对于征求意见的形式,各地可因地制宜,采用座谈会等形式进行。

第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

解读:本条讲的对征求意见的处理及旧城改造的特别规定。

关于征求意见的处理,包括两个方面:一是要公布征求意见的情况,二是要公布对公众意见采纳的情况。

关于旧城改造应注意两个问题:一是如何理解多数人的概念,这里的多数人应理解为过半数以上的人,即简单多数。二是根据听证会情况修改后的方案是否要再次公布,笔者以为结合第一款的规定,应当公布听证会意见的采纳情况;如市、县级人民政府认为确有必要的,还可以再次公布征求意见。

第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。 解读:本条讲的是房屋征收的决定程序及相关条件。

根据本条及上述相关条文的规定,可以归纳出作出征收决定的五个要件: 一是属于因公共利益需要而实施的项目;

二是符合各项规划;

三是经过公开征求意见(听证)的征收补偿方案;

四是有风险评估报告;

五是专户存储、专款专用、足额到位的补偿资金证明。

即只有当征收项目同时具备上述五个条件时,才能进入审查决定程序,缺少其中任何一项的,均不得作出房屋征收决定。

作出决定的方式有两种,一种行政机关负责人决定,二是集体讨论决定。但这里“被征收人数量较多”是一个难以把握的问题,可由市、县级人民政府根据实际情况确定,但应形成一种制度,不得临时调整。

第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。 房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

解读:本条讲的是征收决定的公告、宣传解释及土地使用权问题。

关于公告问题,需要注意两点:一是公告的时点,笔者以为在操作中,如无特殊情况,宜在决定日即日公布。二是公告的内容,由于本条第三款中明确了国有土地使用权同时收回,故在公告中应含有土地使用权的补偿方案或获得补偿的途径的相关内容。

关于宣传解释工作,由于国有土地使用权同时收回,所以国有土地管理部门同样应做好宣传解释工作。

关于收回国有土地使用权的问题,是在公告征收决定时一并说明,还是另行制作法律文书,有待配套制度进一步明确。

第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

解读:本条讲的是被征收人的救济权。

结合本条例第二十六条的形式,本条其实可以作为第十三条的一款,无需单独作为一条。现将此单列出来,可以理解为立法机关对被征收人的合法权益的尊重。 此外,需要注意的是房屋承租人是否可以对征收决定申请行政复议或提起行政诉讼,即承租人是否享有诉权的问题。笔者认为征收的对象是物权,而租赁权不属于物权范围,结合新条例的立法宗旨,故承租人不享有此项诉权。

第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

解读:本条讲的是房屋调查登记。

对房屋及相关情况进行调查登记,是新条例新设立的程序,调查登记的情况在很大程序上决定了公平补偿的基本要求能否实现。对被征收人拒不配合的,如何处理,新条例并未规定。笔者以为,在此情况下,房屋征收部门可以根据档案资料等进行登记并公布。

第十六条 房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。 房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。 解读:本条讲的是征收决定公布后的禁止性事项等。

需要注意两点:一是第一款中的“等”为等外等,即凡是为不当增加补偿费用而实施的行为,均不予补偿。

二是与《拆迁条例》相比较,还有两处变化,即删除了不得改变土地用途的规定及延长期限的规定。由于我国实行的是土地用途管制制度,即土地用途是由行政机关确定的,当事人是无权自行改变土地用途的,故可以删除相关内容。删除延长期限的规定是防止马拉松式的征收搬迁。

第三章 补偿

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。 解读:本条讲的是补偿项目及奖励补助机制。

关于补偿项目,《拆迁条例》的规定较为零散、模糊,而新条例则集中、准确。 关于奖励补助机制,两次公开征求意见稿中均未提及。但笔者以为:“目前各地在操作过程中大都设立了提前奖等奖励形式,对推动搬迁起到很好的作用,应把这一做法固定下来。同时,城市改造的目的是改善人居环境,提高群众的生活水平,但也

确实存在因房屋被拆迁导致生活水平明显下降甚至致贫的现象,并引发人员伤亡等恶性事件。对此应予以重视,并作出制度上的安排。”故两次建议增加此项内容。新条例中增加了此项内容,足见立法机关将保证房屋被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的原则落实到实处。

此外需要注意的是,本条中未收回提及土地使用权的补偿,有待相关配套制度进一步明确。

第十八条 征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 解读:本条讲的是对困难户的安置问题。

专条规定困难户的安置问题,且将该条提升至本章次条位置,彰显了立法机关对弱势群体的关注。在具体操作时,要优先安排被征收人享受住房保障,使其不再等待轮候保障房。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。

解读:本条讲的是评估标准及异议的处置等。

关于被征收房屋的价值问题,本条确立了市场价原则,即评估机构应当按征收决定公告之日的类似房屋的市场价进行评估。

关于异议的处置,包含两个程序,一是申请复核,二是申请鉴定。需要注意的是该项权利并不专属于被征收人,房屋征收部门对评估结果有异议的,同样可以申请复核及申请鉴定。

本条还授权住建部制定房屋征收评估办法,并需公开征求意见。目前,住建部正在制定房屋征收评估办法。

第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位

和个人不得干预。

解读:本条讲的是评估机构的产生办法及其工作原则。

选定评估机构规则是程序正当的重要体现,新条例已确定了选定方式的基本原则,即由被征收人协商选定。对于被征收人协商不成的,通过多数决定、抽签等随机选定的方式确定,具体办法授权省级政府制定。

关于评估机构的工作原则,新条例明确为独立、客观、公正。由于新条例确立了市场价评估方法,比之于《拆迁条例》体系下的拆迁评估,今后评估机构的权限更大,因此,保证评估机构独立、客观、公正地开展征收评估工作,是非常必要的。 第二十一条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 解读:本条讲的是补偿安置方式及旧城改造产权调换的特别规定。

与《拆迁条例》相比较,新条例继续明确了货币补偿及产权调换两种安置补偿方式,对于选择产权调换的,应结清并差价。

对于旧城改造,涉及个人住宅的,实行原地段或就近地段安置的原则。故此,征收部门在制定补偿方案时,就应当提供原地段或近地段的安置房源。

第二十二条 因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

解读:本条讲的是搬迁费、临时安置费及周转房。

与《拆迁条例》相比较,主要变化有两点:一是搬迁费应支付给房屋所有权人,不再向承租人支付搬迁费。二是搬迁费、临时安置费的标准,由谁制定,未能明确,鉴于新条例第四条第一款的规定,在上级政府没有新的规定的情况下,应由市、县级人民政府规定。

第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

解读:本条讲的是停产停业损失的补偿。

在《拆迁条例》中对于停产停业损失补偿的规定,主要存在两个问题:一是未确

定停产停业损失的计算方法,二是表述为“适当补偿”的不妥。新条例力求从制度上解决问题。

第二十四 条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。 解读:本条讲的是征收范围内建设行为的控制及未经登记的房屋性质的认定处理。

对于违反城乡规划进行建设的,《城乡规划法》已有明确规定,新条例对此再作规定似乎没有必要,其实不然。因为对于拆迁许可公告后,在拆迁范围内新出现的违法建筑如何处置,由于未有明确规定,相关行政机关之间出现了互相扯皮的现象,导致一些问题久拖不决。而本条第一款则从制度上彻底解决了这一问题,即在征收范围内的违法建筑,无论其是在征收决定公告前,还是征收决定公告后形成的,均应由同一部门依法查处,并可由市、县人民政府依据《城乡规划法》第68条的规定,责成有关部门强制拆除。

本条第二款是新条例的亮点之一,即增加了征收前对未经登记房屋的认定、处理程序。笔者在数年前所撰写的《论城市房屋拆迁中对违章建筑的界定与处置》一文中就提出了在拆迁时,应从实际出发,先对各类无证房屋的性质进行界定、处置,不应一刀切,并提出了具体的认定处理程序。

第二十五 条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

解读:本条讲的是补偿协议的主要内容及救济途径。

关于补偿协议应具备的主要内容,《拆迁条例》未能明确。新条例对此作出明确规定,有利于保护被征收人。但需要注意的是这些项目中有一些是共性项目,如补偿金额;有一些是个性项目,如停产停业损失。

关于一方当事人不履行补偿协议约定的义务的时,新条例规定另一方可以依法提

起诉讼。与《拆迁条例》相比较,删除了“可以依法申请人民法院先予执行”的表述。删除这一表述后,并非说房屋征收部门不可以申请先予执行,只不过是这样表述更为公平合理。由于是否申请先予执行,是民事诉讼中当事人的权利,房屋征收部门可以根据具体情况决定是否申请先予执行,人民法院依法审查是否裁定准予先予执行,新条例无必要对此作出规定。

需要注意的是,若承租人认为补偿协议侵犯其合法权益的,是可以依法提起诉讼,主张协议无效或部分无效的。

第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。 被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。 解读:本条讲的是补偿决定适用的情形、程序、内容及其救济途径。

关于补偿决定适用的情形,新条例列举了两种,即房屋征收部门与被征收人在规定的期限内未能达成补偿协议及被征收房屋所有权人不明的。

关于补偿决定的程序,新条例规定得比较原则,即由征收部门申报,由市、县级人民政府按照征收补偿方案作出决定并公告。笔者以为,市、县人民政府在收到征收部门的申请报告后,应当面听取被征收人的意见,查明被征人拒不签约的原因,必要时可采取听证会的方式听取各方的意见。

关于补偿决定的内容,应当包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

关于补偿决定的救济途径,明确了被征收人可申请行政复议或提起行政诉讼。 需要注意的是:若被征收房屋是租赁房屋,且租赁双方未解除租赁关系的,市、县级人民政府在作出补偿决定时,应将承租人列为第三人。承租人认为补偿决定侵犯其合法权益的,可以申请行政复议或提起行政诉讼。

第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

解读:本条讲的是搬迁前提、被征收人搬迁的义务及禁止野蛮搬迁等规定。 关于搬迁的前提,新条例明确“先补偿、后搬迁”,即在补偿未到位之前被征收人有权拒绝搬迁。

关于被征收人的搬迁义务,新条例明确为在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

野蛮拆迁一直是社会舆论抨击的对象,更应当是法律所禁止的,新条例禁止野蛮拆迁是顺应民心的。鉴于野蛮拆迁多有建设单位(主要为开发公司)参与其中,在今后的征收搬迁特别是旧城改造项目中,应杜绝野蛮操作的情况发生,故在制度上直接禁止建设单位参与搬迁犹为必要。

第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

解读:本条讲的是司法行政强制执行问题。

本条废止了争议颇大的行政强制拆迁,对于密切政府与人民群众的关系,化解行政争议,构建和谐社会的意义是不言而喻的。

关于申请司法行政强制执行,与《拆迁条例》亦有重大变化,其体现在三个方面: 一是申请的时点的变化。《拆迁条例》中向法院申请强制拆迁的时点是当事人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,即可申请。而新条例明确为在补偿决定规定的期限不搬迁,且在在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,方可申请强制执行,即在补偿决定生效三个月后方可申请强制执行。若被征收人申请行政复议或(并)提起行政诉讼的,则应在复议诉讼程序终结后,方可申请强制执行,此时点通常是在补偿决定生效半年后。

二是申请人的主体发生了变化,由房屋拆迁管理部门提升为市、县级人民政府。 三是明确了申请强制执行的相关材料。新条例明确了强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况

在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。 解读:该条讲的是补偿结果的公开及审计监督。

新条例第三条确定了结果公开的原则,故本条第一款是该原则的具体体现。需要注意的是,房屋征收补偿档案应按照《政府信息公开条例》的相关规定进行公开,依法供人们查阅。

关于审计监督的规定,亦属于新增内容,其与层级监督、行政监察构成了完整的行政监督体系,从而为“规范国有土地上房屋征收与补偿活动”提供了制度保障。

第四章 法律责任

第三十条市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级人民政府或者本级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 解读:本条讲的是行政机关及其工作人员的法律责任。

行政机关及其工作人员承担法律责任的情形既有不作为,又有乱作为,其承担法律责任的种类有行政责任、民事责任及刑事责任。对比《拆迁条例》的相关规定,本条的规定更为详尽、准确。这里需要注意的是,根据本条例第五条的规定,房屋征收实施单位在房屋征收部分委托的范围内实施的房屋征收与补偿行为的法律责任由房屋征收部门承担,故其造成损失的,应由房屋征收部门承担赔偿责任。相关观点可参看对第五条的解读,这里不再重复。

第三十一条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

解读:本条讲的是野蛮搬迁的法律责任。

由于《拆迁条例》未能对拆迁人野蛮拆迁进行限制,导致拆迁中恶性事件不断。新条例明确规定,非常有必要。承担此项法律责任的主体有相关单位及其直接负责的主管人员和其他直接责任人员。承担法律责任的形式有三种,即民事责任、行政责任、刑事责任。

第三十二条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成

犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。 解读:本条讲的是非法阻碍征收补偿的法律责任。

在实践中,主要表现为房屋所有权人及社会闲杂人员采取暴力、威胁等方法进行阻挠,对此规定相应的法律责任是必要的。但应注意的是在新条例两次公开征求意见稿中均无此条规定,故在实际操作中应根据具体情况,正确运用本条款。对于房屋所有权人及其家人有暴力、威胁等方法阻碍征收补偿工作的,应慎用该条款;对社会闲杂人员有暴力、威胁等方法阻碍征收补偿工作的,则应严厉打击。

第三十三条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

解读:本条讲的是涉及征收补偿费用的法律责任。

由于征收一律由政府实施,且补偿费用关于到群众的根本利益,因此有必要加强管理,明确法律责任。涉及征收补偿费用的违法行为为五种,即贪污、挪用、私分、截留、拖欠五种形式,其承担法律责任的种类有行政责任、民事责任、刑事责任三类。 第三十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

解读:本条讲的是房地产价格评估机构及房地产估价师的法律责任,弥补了《拆迁条例》的缺失。

关于房地产价格评估机构及房地产估价师应当承担法律责任的情形只有两种,即出具虚假的评估报告或者出具有重大差错的评估报告。

关于房地产价格评估机构及房地产估价师所承担法律责任的种类有三类,即行政责任、民事责任及刑事责任。行政机关对实施了违法行为的房地产价格评估机构及房地产估价师的查处方式包括责令限期改正、警告、罚款、记入信用档案、吊销资质证书、注册证书,其中罚款的幅度在两次公开征求意见稿中均未提及,新条例予以了明确。房地产价格评估机构及房地产估价师承担民事责任的形式为赔偿损失。根据《刑法》第二百二十九条及第二百三十一条的规定,对房地产价格评估机构或者房地产估

价师出具虚假或者有重大差错的评估报告,构成犯罪的,对房地产价格评估机构判处罚金,对房地产估价师及对房地产价格评估机构的直接负责的主管人员和其他直接责任人员可判处最高十年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金。

第五章附则

第三十五条本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但政府不得责成有关部门强制拆迁。

解读:本条讲的是施行日期及溯及力的问题。

关于施行日期问题,因新条例是在2011年1月21日公布的,故自该日起施行。 关于溯及力问题,《立法法》第八十四条规定:“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往,但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”根据该条所确定的法不溯及既往的一般原则,故依《拆迁条例》已依法取得房屋拆迁许可证的项目,应适用原有的规定,不应适用新条例。同时根据该条所确定的“为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定”可以具有溯及力的例外原则,从保护公民、法人和其他组织的合法权益出发,特别规定了政府不得责成有关部门强制拆迁,即依《拆迁条例》等原有程序作出拆迁安置补偿裁决后,若被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁,不得再由政府责成有关部门强制拆迁。

不可否认,新条例在某些方面还不够周全,还有不少值得探讨的地方,某些制度设计,可能还会引发较大的争论。但正如江平教授所言:社会进步需要妥协。对新条例存在的问题可以在实践中进一步完善。总体而言,新条例在规范公权、保护私权方面有了较大突破,设计的主要制度是能推动社会进步的,是一部与当前经济社会发展相适应,充分反映了我国民主法治水平的行政法规。

【注释】

[1]见何福平、詹文天:《〈国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)〉评析》,载于北大法律信息网,http://article.chinalawinfo.com/Article_Detail.asp?ArticleId=52706。访问时间2011年1月24日。

[2]同注1

[3]见《关于〈国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿) 〉的说明》,载于中国政府法制信息网,http://www.chinalaw.gov.cn/article/cazjgg/201012/20101200330814.shtml访问时间2011年1月24日。

[4]见何福平、詹文天:《点评〈国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)〉――兼评北大学者修改意见》,载于北大法律信息网,http://article.chinalawinfo.com/Article_Detail.asp?ArticleID=58036。访问时间2011年1月24日。

[5]见注1、注4。

[6]见《国务院法制办、住房和城乡建设部负责人就〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关问题答记者问》,载于中国政府法制信息网,http://www.chinalaw.gov.cn/article/xwzx/fzxw/201101/20110100332790.shtml。访问时间2011年1月24日。

[7] 同注5

[8]见何福平、詹文天:《论城市拆迁中对违章建筑的界定与处置》,载于江苏省人民政府法制办公室主编的《行政与法制》2006年第2期。

[9]见江平《网络可推动法制完善社会进步需要妥协》,载于大洋网, http://news.dayoo.com/china/201101/18/53868_15019782.htm,访问时间2011年1月24日。

范文七:《国有土地上房屋征收与补偿条例》3逐条解读 投稿:洪蜤蜥

《国有土地上房屋征收与补偿条例》全面解读

第一部分:法条

国有土地上房屋征收与补偿条例

中华人民共和国国务院令 第590号

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。 总 理 温家宝 二○一一年一月二十一日

第一章 总 则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,制定本条例。

解读:原“城市房屋”变更为“国有土地上”,概念更准确。此处仍为“房屋征收”,且只是国有土地上,对于集体土地上和征收,仍按以前的规定执行

第二条 为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

解读:征收国有土地上的房屋只有唯一的原因,即为了公共利益的需要。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

解读:市县级人民政府是征收房屋的责任主体,以前是以行政许可的方式授与开发商。征收具体工作由征收部门组织实施。其他各部门分工、配合。

第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

解读:房屋征收实施单位不得以营利为目的,即彻底排除了商业性参与征收或商业性征收。在此基础上,受托人的行为的直接责任主体是该区域内的房屋征收部门。

第六条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门,加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

解读:监督:上下级政府。指导:城乡住房建设部、财政、国土、发改委。

第七条 任何组织和个人对违反本条例规定的行为,都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章 征收决定

第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

解读:本法排除商业征收,全部是为了公共利益。

第九条 依照本条例第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地

利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证。

第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

解读:征收补偿方案先行进行征求意见。

第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

解读:征收补偿方案听证会:1、旧城区改建2、多数被征人认为3、违反本条例4、由市县级政府组织。

第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

解读:市县政府作出征收决定前,先做社会稳定风险评估,所有的补偿费用全部到位。

第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

解读:征收公告要载明两个最重要的内容:1、征收补偿方案。2、权利救济方式:行政复议或行政诉讼。 此条例的一个不足就是没有对土地使用权如何补偿提出解决方案。

第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

解读:市县政府的房屋征收决定系具体行政行为,可议可诉,符合行政法一般规定。

第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十六条 房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章 补 偿

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

解读:补偿的构成:3+1:3=房屋价值+搬迁、临时安置费+停产停业损失。1=补助+奖励。

第十八条 征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。

解读:对评估有异议,可先申请复核,再有异议,可申请鉴定。

第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

解读:评估机构由被征收人商定或由按多数被征收人意愿或公正原则处理。

第二十一条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条 因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

解读:签订补偿协议后一方不履约的救济方式。本条例的另一个不足之处就是没的明确把承租人纳入到补偿协议中来。

第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

解读:达不成补偿协议或无法达成的替代品----补偿决定及相应的救济途径。

第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

解读:所有的强拆全部纳入到法院的强制执行程序。

第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。

第四章 法律责任

第三十条 市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级人民政府或者本级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十一条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第三十二条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第三十三条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

第三十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第三十五条 本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但政府不得责成有关部门强制拆迁。

第二部分:条款组装

机构设置条款:

第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

第六条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门,加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条 任何组织和个人对违反本条例规定的行为,都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

法律救济条款:

第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。

第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第三部分:亮点与不足解读

亮点1:责任主体明确

老条例将拆迁设置成行政许可的方式,给拆迁人颁发拆迁许可证,拆迁补偿协议一旦达不成,政府可以做出有利于拆迁人的拆迁裁决,而政府却躲在后面,不承担责任。这一点被指为,政府既当运动员又当裁判员。而新条例将拆迁许可证的方式废除,所有的国有土地上房屋征收行为都变为政府行为,政府对此负责。被征收人对政府的征收决定不服的,既可以进行行政复议,也可以进行行政诉讼。这样政府就只能做征收的运动员,不能做裁判员了。因此,不得不说,新条例对于征收责任主体规定是非常明确的,那就是市县级人民政府。这样一来,加大了政府的责任,一旦出现问题,责任主体就非常明确了,政府会谨慎地对待房屋征收与补偿工作。

亮点2:公共利益界定明确

新条例对于征收所涉及的公共利益也予以了界定,而且都是明确的列举方式。这一点在一定程度上改变了过去旧的老条例对公共利益界定不明确,所导致的开发商和地方政府合谋进行商业开发拆迁,避免权钱交易造成恶劣社会影响。值得一提的是,公共利益的界定,排除了“国家机关办公用房建设的需要”,也就是说,个别政府及部门的领导想为自己单位盖楼也不能征收老百姓的房子了。

亮点3:取消拆迁行政裁决

新条例对被征收人不服征收决定的法律救济设置为提起行政复议或行政诉讼。这一设置改变了过去老条例设置拆迁行政裁决的恶法设计,因为拆迁行政裁决一旦下达就具有执行效力,且诉讼期间不停止拆迁。而新条例规定政府是做出的征收决定的主体,政府自己不能再作任何的行政裁决,只能由上级政府监督或者法院的裁判。 亮点4:废除行政强制拆迁

最重要的是,新条例改变了政府直接进行强制拆迁的作法。新条例规定,被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,又不履行补偿决定的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。将政府的征收决定提交法院来判决,此举为强制征收设置了一道屏障,政府不再极其便利地任意采取强拆,即使法院强制执行拆除,也不会使强拆泛滥,近年来愈演愈烈的恶性强拆事件将会得到缓和。

亮点5:房屋征收决定应符合城市规划

新条例规定,征收房屋应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。也就是说,地方政府和房屋征收部门不能仅凭自己的意愿就作出征收房屋的决定,也要符合城乡规划,如果不符合城乡规划的房屋征收决定是违法的,这就在一定程度上限制了地方政府任意征收房屋的权力,保障被征收人的权利,也为国家统一进行城乡规划作了铺垫。

亮点6:注重民意和社会效果

新条例规定,制定规划,应当广泛征求社会公众意见。因旧城改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的,政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并修改方案。政府作出房屋征收决定前,应当进行社会稳定风险评估;被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。

这些规定,都体现了一个共同的特点,国务院将房屋征收与补偿工作看成了一种有社会影响力的工作,因此重视被拆迁人和公众的意愿。这在以往的立法中是少见的,可见我国立法水平逐渐提高,开始重视社会和公众权利。

亮点7:补偿不低于市场价

新条例规定,对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合条件的被征收人除给予补偿外,还要优先给予住房保障。

应该看到,新条例重视对被征收人的补偿,争取使被征收人满意的基础上实施征收,这样就减轻被征收人以往对低补偿拆迁的抵触情绪,减轻征收工作的阻力。

亮点8:排除商业利益参与房屋征收

新条例规定,承担房屋征收与补偿工作的单位不得以营利为目的,并禁止建设单位参与搬迁。由于政府是房屋征收的主体,房屋征收是为了公共利益而进行的,那么就不能允许商业利益参与其中,不能使个别人为了商业利益侵害被征收人的权益,从中渔利。而且新条例中规定,实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决

定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。即使申请法院强制执行搬迁,申请书也应当附上补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋的地点和面积等材料。这就最大程度上公开透明,剪除商业利益侵害被征收人利益的触角。

亮点9:提高细则制定权限等级

新条例中关于一些实施细则的制定权限,都赋予了省、自治区、直辖市一级的政府,包括对被征收人给予住房保障的办法、对房地产价格评估机构具体选定办法、对因征收造成停产停业损失的补偿办法等。这些关键性办法的制定权限提高到省一级政府,体现了国务院对房屋征收工作的重视。

不足1:没有对土地使用权的补偿

新条例规定:房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。新条例是对房屋的征收与补偿,而不应当涉及对国有土地使用权的处分。而对被征收人的补偿里面,却没有提到补偿被收回的“国有土地使用权”。我们知道,国有土地使用权是被征收人在建设时通过招拍挂制度有偿购买的,或买房人在购买房屋时连同房屋一起有偿购买的,行政机关将未到期的国有土地使用权收回的同时,却不对其进行补偿,显然是对被征收人财产权利的无偿剥夺。因此还存在不足。

不足2:对现行评估办法有待改善

众所周知,目前的征收拆迁房屋,最敏感的问题无疑是补偿价格问题,拆迁人与被拆迁人往往在价格上无法达成一致。目前现行的办法也是采取评估,但被拆迁人对评估机构作出的评估结果不服的,有权另行委托其他评估机构进行评估。但新条例规定,对评估确定的价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。其中没有规定被征收人有权另行委托其他评估机构进行评估。从目前现行的拆迁评估办法来看,评估公司虽然是被拆迁人选定的,但对房屋的评估事项委托人和实际付款人都是拆迁人,因此评估公司按照拆迁人的意愿对房屋进行评估,评估价格远远低于被拆迁人的预期也就不足为奇了。我们试想,被征收人如果对这样的评估公司做出的评估结果不满意,对评估机构不信任了,为什么不能另行委托他人进行评估?因此为公平起见,新条例应当进一步要求改进评估委托关系,明确评估事项的委托人是在征收人和被征收人共同委托,而评估费用应当由被征收人适当承担,这样能够使评估机构能够公平进行评估工作。

不足3:没有对房屋承租人的处理

对于房屋,除了有所有人、征收人以外,还有承租人,而新条例只规定了应当对被征收房屋的所有权人给予补偿,没有对承租人的补偿。旧的老条例虽被称为“恶法”,但对于承租人在拆迁中的合法权益还有相应规定,而新条例却忽略了承租人的权益。现实中存在大量的公有或集体所有房屋的承租人,也存在商业房的承租经营人,前者往往不具备购买或承租市场价格房屋的能力,后者对其商业房也往往投入大量的资金或设施设备。而对于这一类人,如果得不到合适的补偿,也有违公平合理的原则。

不足4:施行可能造成的社会影响

从目前的新条例来看,施行后政府征收行为可能还是会造成社会纠纷。

由于新条例规定,征收房屋的同时收回土地使用权且不给予补偿,而且目前评估委托关系还存在漏洞,此两点结合,将会使征收评估变成仅仅对被征收房屋现有建筑价值的评估,而不含有房屋所在土地的价值评估。这样的模式还是有可能使征收补偿价格降低,因为现行的配套法规规定,对于被拆迁房屋要计算房屋区位补偿价格,而房屋区位和所占土地有天然的联系。征收部门为了降低补偿价格,可能会要求被征收人选定的评估机构去仅仅评估现有房屋的建筑价值,而不评估其所在区位所含的价值。新条例规定,对被征收房屋价值的补偿金额,不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格,但“类似房地产”并没有说明就是被征收房屋所在地附近的房地产市场价格。

一旦征收程序违法、征收补偿价格过低,被征收人一定不服,会有大量的行政诉讼案件发生。征收案件将堆积到法院,增加法院压力,地方法院有可能提高立案门槛;同时个别政府人员为了执行征收决定,会给法院压力,有可能造成因征收产生案件无法立案。其结果有可能造成大量被征收人诉讼无门,又走到越级上访的老路上去,继续影响社会和谐稳定。

综上所述,本次的新条例既有亮点又有不足,一些地方需要进一步改进,我们期待国务院及其相关部门接下来制定配套的法规规章,完善征收与补偿法律体系,将征收变成利国利民之举,我们更期待我国的法治建设不断进步。

范文八:《国有土地上房屋征收和补偿条例(征求意见稿)》 投稿:蒋髙髚

《国有土地上房屋征收和补偿条例(征求意见稿)》十大解读“官商一体”拆迁模式将寿终正寝 野蛮暴力强制搬迁者可追刑责

经国务院领导批准,国务院法制办今天全文公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》,以征求社会各界意见。

一桩桩惨烈的中国式拆迁悲剧发生,令国有土地房屋征收补偿立法备受全社会高度关注。从此次公布的征求意见稿中,人们可以看到,新条例的立法理念与设计思路,充分彰显“维护‘公共利益’,保障被征收人的合法权益”的鲜明特色,并在公益维护与私权捍卫的交叉碰撞之间,力求达到双赢平衡。 亮点一

公共利益征收与商业开发征收彻底分开

征求意见稿规定,为了“公共利益”的需要,对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的,适用本条例。

明确这点,不仅意味着长期以来在拆迁活动中频频暴露的“官商合谋”将被封杀,而且宣告,将“公共利益”征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式,将彻底退出历史舞台。

我国2004年宪法修正案为保护公民个人合法的私有财产,规定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序,才能进行征收或者征用。

但什么是“公共利益”,如何界定?成为立法的一大难点。专家学者认为不能过大,实务部门认为不能过窄。有学者指明,“公共利益”的界定,直接关系到对公民私有财产的保护力度以及地方政府的强拆空间。

征求意见稿以列举式的方式,明确“公共利益的需要”包括:国防设施建设;国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利、科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业;为改善低收入住房困难家庭居住条件,由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设;为改善城市居民居住条件,由政府组织实施的危旧房改造;国家机关办公用房建设以及法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。

亮点二

政府是公共利益征收惟一补偿主体

征求意见稿规定,县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

这就是说,实施公益性征收、补偿的主体只有一个,那就是政府。

明确政府是征收补偿的主体,是对现行操作的彻底颠覆。过去,制度设计的,就是政府躲在幕后,由拆迁人即开发商向政府申请拆迁许可,获批后由开发商实施拆迁。而成为拆迁主体的开发商,为了追求利润,往往尽可能压缩拆迁补偿标准,并且把拆迁负担转嫁到房价里。由此导致的拆迁矛盾愈演愈烈,不断升级。 亮点三

政府征收房屋必须要两次公告

征求意见稿第10条规定,县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后,应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告,并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。公告时间不得少于30日;但是,房屋征收范围较大的,公告时间不得少于60日。

县级以上地方人民政府应当将被征收人、公众和专家意见的采纳情况、不采纳情况及理由及时公告。

征求意见稿第14条规定,县级以上地方人民政府应当将房屋征收决定予以公告。公告应当载明房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间和行政复议、行政诉讼权利等事项。

征求意见稿在征收程序中,突出强调了被征收人的知情权、参与权等。 亮点四

发生“公共利益”争执交司法判决

征求意见稿规定,被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对县级以上地方人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法向人民法院提起行政诉讼。

这是一个新规定。突破只能对补偿、安置可以提起复议或诉讼的局限。 征收者与被征收者在征收阶段产生的争议,通常因是否属于“公共利益”而起。在这个问题上,过去政府既是运动员也是裁判员,一手遮天,每每让被征收人感到缺乏一个平等的说理平台。

对征求意见稿的这一规定,北京大学法学院副院长沈岿教授认为:“这一点非常重要,因为‘公共利益’确实存在模糊地带。从美国的经验看,法院在同一

件事情上也会有截然相反的判决。但非常重要的一点是,政府必须在法庭上接受被征收人关于‘公共利益’是否存在的挑战,政府必须举证证明自己的‘公共利益’主张究竟在什么地方。”

他表示,这是让更多的民众最终接受政府决定的机会,也是政府重新审视自己决定是否周全的机会。

亮点五

危旧房改造必须有90%以上人数同意

征求意见稿规定,因危旧房改造的需要征收房屋的,县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上,征求被征收人的意见。90%以上被征收人同意进行危旧房改造的,县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定;未达到90%被征收人同意的,不得作出房屋征收决定。政府应当将征求意见的情况及时公布。

征求意见稿还规定,因危旧房改造的需要征收房屋的,补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前,还应当征得三分之二以上被征收人的同意;危旧房改造的补偿协议,在签约期限内签约率达到三分之二以上的,方可生效。

打着危房房改造的旗号,一些地方政府与开发商联手行强拆之实,践踏被征收人的私有财产权。征求意见稿的规定,有可能将明显放慢旧房改造步伐。 亮点六

征收补偿额按市场评估价确定

征求意见稿规定,房屋货币补偿额,根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。

被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构,按照房地产估价规范和有关规定确定,但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。

房地产价格评估机构,由被征收人以投票、抽签等方式确定。

因补偿谈不拢,不知酿成了多少拆迁悲剧。

征求意见稿的这一规定,至少有两大看点:一是明确评估价“不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格”;二是强调评估机构的中立性。现在,许多被征收人都认为,评估机构不中立,因为都是政府单方指定的。征求意见稿改进为“由被征收人以投票、抽签等方式确定”,即被征收人说了算。

如果评估机构或估价师出具虚假或者有重大差错的估价报告的,还将面临被警告、吊销资质、被追究刑事责任等制裁。这是征求意见稿在法律责任中的规定。 亮点七

尊重被征收人补偿方式多样选择

征求意见稿规定,补偿方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换,或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。

因危旧房改造的需要征收房屋并进行住宅建设的,被征收人享有回迁的权利。除征收租赁房屋外,被征收人可以选择补偿方式。

提供灵活多样的选择,体现了对被征收人的尊重。

亮点八

野蛮暴力强制搬迁者可追刑责

征求意见稿规定,房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。

2009年11月27日,贵州博宇房地产公司组织数十人,携带钢管、撬棍和封口胶,对普陀巷9住户8间门面房进行暴力拆迁,13名正在熟睡的住户被强行拽上汽车拖离现场。这一野蛮拆迁,最终酿成群体性事件。

根据征求意见稿,如果房屋征收部门及其委托实施征收补偿与搬迁的单位违法上述规定,不仅造成的损失要赔偿,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,将依法追究刑事责任,尚不构成犯罪的,依法给予处分。 亮点九

违法建筑不予补偿并依法拆除

征求意见稿规定,对房屋征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿,并依法拆除;对未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。 对违法建筑拆除是否补偿问题,一直以来都存在补与不补的争议。

补,是因为一些违法建筑的长期存在,与政府职能部门不作为有关,政府应当为失职买单;不补,是因为那样对守法者明显不公平。

征求意见稿坚持了“不予补偿,并依法拆除”的立场。

亮点十

商业拆迁强调自愿公平政府不介入

征求意见稿在附则中规定,非因“公共利益”的需要实施的拆迁,应当符合城乡规划、土地利用总体规划,并依法办理有关审批手续,由建设单位编制具体实施方案,报经房屋征收部门批准后,按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。建设单位、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫以及其他非法手段实施拆迁。

区别于公益性搬迁,非“公共利益”的拆迁,是一种民事行为,是平等主体之间的一种交易,不存在地方政府介入问题,讲究的是双方协商。

根据征求意见稿,县级以上地方人民政府对商业拆迁进行监督管理。 法制日报北京1月28日讯

相关立法进程

中国城市房屋拆迁制度始于上个世纪90年代。

1991年6月1日,国务院发布我国第一部系统规范城市房屋拆迁行为的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》,以配套当时的《城市规划法》。

1994年7月5日,我国出台《城市房地产管理法》,由此拉开了房地产市场化序幕,开发商成为中国城乡建设的主力军。就在当年,中国开始推行分税制改革,地方政府开始逐渐倚重土地财政。

2001年6月7日,国务院常务会议通过了对《城市房屋拆迁管理条例》的修改,并于当年7月1日起实施。修改后的条例,仍然没有区分公益和商业拆迁,其运作模式依然是建设单位向政府申请拆迁许可,获批后实施拆迁,发生纠纷由政府裁决;被拆迁人拒绝拆迁的,实行强制拆迁。由于在拆迁问题上,地方政府既是拆迁许可者,又是争议裁决者,无形中充当了强拆的支持者,理论上为“官商合谋”提供了现实的便利,这逐渐发展成为拆迁矛盾的根源。

2007年3月16日,《物权法》出台。该法第42条规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益,征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。” 2007年8月30日,《城市房地产管理法修正案》通过。其中规定:“为了公共利益需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”

2007年12月14日,在国务院第200次常务会议上,《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)》是第一项议题。会议认为,这个条例直接关系人民群众切身利益,要求有关部门广泛听取意见进一步修改后,再次提请国务院常务会议审议,然后公开征求群众意见,再由国务院决定公布施行。

2008年以来,尽管我国遭受国际金融危机冲击,但相关立法仍在进行中,据介绍,国务院法制办在近两年时间里,配合建设部门,进一步加强了理论研究,并到广州、大连展开调研,与被拆迁人进行座谈。同时,国务院法制办对拆迁条例修改中遇到的所有问题,进行了全面梳理,对草案进行了不断修改完善。特别需要说明的是,在此期间,国务院法制办还密切重视舆情收集,对征收、拆迁上发生的新问题、新动向,做到适时跟踪、了解、分析,作为立法参考。 拆迁悲剧

成都:“自焚拆迁户”唐福珍2009年11月13日,成都市金牛区天回镇金华社区的女企业主唐福珍往自己身上浇汽油,在自家房顶上引火自焚,目的就是阻止拆迁。但她的惨烈,并没能保住自家的房子。她死了,房子仍然被拆了,她的多名亲属也因暴力抗法被刑事拘留。

青岛:“自焚拆迁户”张霞2009年10月28日,在遭遇第四次执行强制拆迁时,张霞在自家门前,面对拆迁挖掘机,将汽油浇在了自己的身上。

张霞1998年买下180平米的土地,建了二层楼房开酒楼,有产权和土地使用证。2007年,该土地被当地政府卖给开发商做小产权高层住宅。张霞拒绝了开发商提供近300平方米的小产权住宅进行置换的补偿协议。

重庆:蜗居桉树索要拆迁补偿2009年8月3日,因修建渝宜高速,重庆奉节六旬老人陈茂国在自家1200多平方米的房屋被推倒后,因双方在赔付金上相差22万元,他一怒之下爬上自家一棵15米高的桉树“安营扎寨”,一住3个半月,抵制强拆。

贵州:13名熟睡住户遭遇暴力拆迁2009年11月27日,贵州博宇房地产公司组织数十人,携带钢管、撬棍和封口胶,对普陀巷9住户8间门面房进行暴力拆迁,13名正在熟睡的住户被强行拽上汽车拖离现场。

这一行为随后升级为群体性事件,拆迁户用40余瓶液化气罐堵路,造成近万台车辆滞留。

赤峰:“自焚拆迁户”王娜2009年2月13日,内蒙古自治区赤峰市红山区法院对哈达街中段路北民航家属楼石国清家强制执行拆迁,石的女儿王娜情绪十分激动,在屋里把汽油点燃,造成大面积烧伤。最终事情以双方协商解决告终。

本溪:拒绝拆迁张剑致一强拆者死亡因无法就补偿安置方案达成一致,拒绝拆迁的辽宁本溪男子张剑在房地产公司拆迁人员强行入屋后,拔出了水果刀,致一强拆者当场死亡。随后,张剑的房子迅速被夷为平地,盖起了名为“山水人家”的豪华别墅群。

范文九:国有土地上房屋及集体土地征收与补偿条例 投稿:陆蠬蠭

第590号

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。

总理

温家宝

二0一一年一月二十一日

国有土地上房屋征收与补偿条例

第一章总则

第一条为规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,制定本条例。

第二条为公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作顺利进行。

第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门,加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条任何组织和个人对违反本条例规定行为,都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员监察。

第二章征收决定

第八条为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:

(一)国防和外交需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益需要。

第九条依照本条例第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证。

第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。 因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。 房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

第十四条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十六条房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超1年。

第三章补偿

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿包括:

(一)被征收房屋价值补偿;

(二)因征收房屋造成搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成停产停业损失补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

第十八条征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

第二十一条被征收人可以选择货币补偿,也可选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值差价。

因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段房屋。

第二十二条因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议事项。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。

第四章法律责任

第三十条市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级人民政府或者本级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十一条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第三十二条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第三十三条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

第三十四条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重,

吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章附则

第三十五条本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有规定办理,但政府不得责成有关部门强制拆迁。 (国务院办公厅) 集体土地拆迁参照新《拆迁条例》

据新华社电 记者3月24日从中央纪委获悉,中央纪委、监察部日前发出通知,要求各级纪检监察机关加强对征地拆迁政策规定执行情况的监督检查,制止和纠正违法违规强制征地拆迁行为。

集体土地拆迁参照新《拆迁条例》

通知指出,今年1月国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。各级纪检监察机关要加强《条例》贯彻执行情况的监督检查,督促各地及有关部门按照规定的征收范围、补偿标准和征收程序,依法征收、公平补偿。

通知要求,要督促有关地方政府和部门进一步建立健全有关政策规定,做好农村集体土地征收和房屋拆迁工作。农民房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿,宅基地征收按当地规定的征地标准补偿,被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴,要能够保障其选购合理居住水平的房屋。

在《土地管理法》等法律法规作出修订之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。

通知强调,要督促地方政府及有关部门畅通被征地拆迁群众反映问题、表达诉求的渠道,妥善解决群众的合理诉求。要督促地方政府和有关部门履行职责,建立健全矛盾纠纷排查调处机制,及时解决苗头性、倾向性问题。

查处非法逼迁、行政强拆等行为

通知要求,切实加大查办违法违规强制征地拆迁案件力度,重点查处采取中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁行为,采取暴力、威胁手段或突击、“株连”等方式强制征地拆迁行为,以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后仍然组织实施行政强制拆迁等问题。

对有令不行、有禁不止的,违规动用警力参与征地拆迁的,因工作不力、简单粗暴、失职渎职引发恶性事件和群体性事件的,对违法违规征地拆迁行为不制止、隐瞒不报、压案不查的,要严肃追究有关领导人员的责任。

第一,拆房要依法依程序。根据《土地管理法》相关规定,集体土地的征收必须经过县级以上人民政府做出决定并发布征收公告;强制拆房也必须由县级以上人民政府做出决定,法院审查许可并做出裁决,再由政府组织实施。第二,村民自治不能侵犯个人财产。村民代表大会可对集体财产进行处置,但无权处置私有财产。

中华人民共和国征地拆迁补偿暂行条例2011-6-1号实行

为了适应经济建设的需要,为人民建设更美好安宁的家园,方便交通,充分发挥现代交通工具的便捷,用时间缩小边远地区的距离,实现城乡一体化,希望广大人民群众支持配合,特制定本条例。

(一) 征地补偿

1征收耕地补偿标准

旱田平均每亩补偿5.3万元。

水田平均每亩补偿9万元。

菜田平均每亩补偿15万元。

2征收基本农田补偿标准

旱田平均每亩补偿5.8万元。

水田平均每亩补偿9.9万元。

菜田平均每亩补偿15.6万元。

3征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。

4征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。 5征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。

(二)其他税费

1耕地占用税,按每平方米2元计算。

2商品菜地开发建设基金,按每亩1万元计算。

3征地管理费,按征地总费用的3%计算。由国土资源部门严格按有关规定使用。 4耕地占补平衡造地费,平均每亩4000元,统筹调剂使用,省国土资源厅负责监督验收。 (三)征地工作程序

1告知征地情况。在征地依法报批前,当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后,凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗,征地时一律不予补偿。

2确认征地调查结果。国土资源部门会同交通、林业部门,对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查,调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人、各市动迁办公室共同确认。

3组织征地听证。在征地依法报批前,国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户,对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的,应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

4签订征地补偿协议。国土资源部门要按照本方案制定的补偿标准,与被征地农村集体经济组织和农民个人签订征地补偿协议,并将协议作为征地报件必备件附征地卷一同上报。 5公开征地批准事项。经依法批准征收的土地,除涉及国家保密规定等特殊情况外,省国土资源厅通过媒体向社会公示征地批准事项。县(市)国土资源部门应按照《征用土地公告办法》规定,在被征地所在村、组公告征地批准事项。

6支付征地补偿安置费。征地补偿安置方案经市、县政府批准后应按法律规定的时限向被征地农村集体经济组织按时支付征地补偿安置费用。当地国土资源部门要协同农业、民政等有关部门对被征地集体组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。

(四)、房屋地上物补偿标准

1房屋补偿标准

楼房(二层以上)每平方米补偿3300元。

捣(预)制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元。

砖瓦房每平方米补偿2400元。

平(草)房每平方米补偿1900元。

2其他地上(下)附着物补偿标准

仓房每平方米补偿920元。

室外水泥地坪每平方米补偿165元。

沼气池每个补偿4600元。

厕所每平方米补偿190—300元。

猪鸡舍每平方米补偿150—260元。

塑料大棚每平方米补偿165—280元。

菜窖每平方米补偿180—330元。

砖石墙每延长米补偿190元。

格栅(含工艺格栅栏)每延长米补偿450元。

大门楼每个补偿2400元。

饮用水井(含压水设备)每眼补偿1000元。

农家排灌水井(含泵水设备)每眼补偿15000元。

排灌大井(含设备)每眼补偿3万元。

排水管(塑料管、铸铁)每延长米补偿80—150元。

电话移机补助费每户200元。

有线电视迁移补助费每户300元。

坟每座补偿5000元。

3异地安置补助费(包括宅地、配套设施、租房费等)每户2万元。

(五)、征占林木补偿标准

1林木补偿标准

⑴杨、柳、榆、槐树林木补偿费

1—3年平均每亩补偿6000元;

4—13年平均每亩补偿12000—36000元;

14—20年平均每亩补偿60000-80000元;

21年以上平均每亩补偿32000元。

⑵柞树林木补偿费

1—3年平均每亩补偿12000元;

4—20年平均每亩补偿18000—30000元;

21—50年平均每亩补偿44000—60000元;

51年以上平均每亩补偿24000元。

⑶红松林木补偿费

1—3年平均每亩补偿12000元;

4—20年平均每亩补偿20000—31000元;

21—40年平均每亩补偿56000—62000元;

41—70年平均每亩补偿168000元;

71年以上平均每亩补偿126000元。

⑷落叶松林木补偿费

1—3年平均每亩补偿150000元;

4—20年平均每亩补偿180000—250000元;

21—50年平均每亩补偿60000—130000元;

51年以上平均每亩补偿110000元。

2村民房前屋后林木补偿标准

一般林木(杨柳榆槐等)

幼龄林(1—10年生)平均每株补偿35-65元;

中龄林(11—20年生)平均每株补偿220—300元;

成熟林(21年以上)平均每株补偿350元。

3森林植被恢复费

用材林、经济林、薪炭林、苗圃地每亩120000元;

未成林每亩86600元;

防护林、特种用途林每亩63360元、国家重点防护林和特种用途林每亩76670元; 疏林地、灌木林地每亩50000元;

宜林地、采伐迹地、火烧迹地每亩43340元。

4林业设计费按林地、林木和森林植被恢复费总和的3%收取。

(六)、果树补偿标准

1苹果树

培育期(1-5年)平均每株补偿150-220元;

初果期(6-8年)平均每株补偿300-450元;

盛果期(9-25年)平均每株补偿600-1800元;

衰果期26年以上平均每株补偿900元。

2梨树

培育期(1-5年)平均每株补偿45-120元;

初果期(6-8年)平均每株补偿150-300元;

盛果期(9-25年)平均每株补偿1900-2200元;

衰果期26年以上平均每株补偿1200元。

3桃树

培育期(1-3年)平均每株补偿45-90元;

初果期(4-8年)平均每株补偿150-280元;

盛果期(9-20年)平均每株补偿350-680元;

衰果期21年以上平均每株补偿280元。

4葡萄树

培育期(1-2年)平均每株补偿30-55元;

初果期(3-5年)平均每株补偿40-150元;

盛果期(6-11年)平均每株补偿150-330元;

衰果期12年以上平均每株补偿190元。

5枣树

培育期(1-3年)平均每株补偿30-80元;

初果期(4-8年)平均每株补偿50-120元;

盛果期(9-30年)平均每株补偿520-130元;

衰果期31年以上平均每株补偿680元。

6杏树

培育期(1-3年)平均每株补偿45-185元;

初果期(4-7年)平均每株补偿200-310元;

盛果期(8-35年)平均每株补偿500-1600元;

衰果期36年以上平均每株补偿980元

栗

培育期(1-4年)平均每株补偿45-95元;

初果期(5-7年)平均每株补偿190-210元;

盛果期(8-35年)平均每株补偿50-1600元;

衰果期36年以上平均每株补偿860元。

8杂果树

培育期(1-3年)平均每株补偿25-50元;

初果期(4-10年)平均每株补偿80-130元;

盛果期(11-25年)平均每株补偿130-280元;

衰果期26年以上平均每株补偿140元。

(七)、电力设施动迁补偿标准

1低压线路改移(0.4KV)每公里补偿30000元;线路加高木杆平均每根1000元,砼杆平均每根1500元(含金具、线、占地、税金等费用)。

2高压线路改移(10KV)每公里补偿47000元;线路加高砼单杆平均每根6000元,砼H杆平均每基8000元(含金具、线、占地、税金等费用)。

3高压线路加高(66KV):砼单杆平均每根5500元,砼H杆平均每基8000元,砼A杆平均每基10000元,铁塔平均每基10万元(含金具、线、占地、税金等费用)。

4高压线路加高(220KV以上):砼双杆平均每基2万元,铁塔平均每基20万元(含金具、线、占地、税金等费用)。

(八)、邮电通讯设施动迁补偿标准

1电话线路

木杆平均每根(含话线横担瓷瓶等)1000-2000元;

砼杆平均每根(含话线横担瓷瓶等)1500-3000元。

2架空光(电)缆

木杆平均每根500元;

砼杆平均每根1000元;

光(电)缆每米50-150元。

3地下电缆

电缆、光缆每米100-200元。

(九)、农田灌溉水利设施动迁补偿标准

采取工程修复和补偿相结合的原则,按成本价适当补偿。

1农村小型水库

水库水面(灌溉与养殖兼用)每亩补偿19000元;

水库水面(灌溉)每亩补偿16000元;

水库荒滩每亩补偿300元。

2农田灌溉水利设施

小型闸门(砼结构)每个补偿15000-20000元;

排灌干渠堤坝每延长米补偿80元。

(十)、厂矿企事业单位动迁补偿标准

国有和集体所有制的厂矿企事业单位的动迁,考虑实际损失给予适当的补偿。办公用房参照民房动迁标准;厂房等生产设施按重置折旧计算,适当考虑停工搬迁损失费用。 (十一)、施工运输道路补偿标准

凡工程施工指定的乡村运输道路,施工期间由施工单位负责维修养护,工程竣工后按补偿标

准由各市组织修复。

乡村道路(沥青路面)视取料难易、路面宽度情况,每公里补偿20-35万元。 乡村道路(砂石路面)每公里补偿9万元。

乡村道路(土路面)每公里补偿4万元

(十二)、乡村道路和田间作业道补偿标准

考虑农民群众生产和生活需要,确需修建的乡村道路连接线和田间作业道,按补偿标准由各市组织实施。

村道路连接线(砂石路面)每公里补偿12万元(含征地费用、简易构造物)。 乡村道路连接线、田间作业道每公里补偿8万元

(十三)、征地及动迁不可预见费

按签订的征地和动迁补偿投资协议中所核定总费用的5%计算。不可预见费由建设单位负责使用,主要用于因工程设计变更引发的扩大征地和地上附着物动迁的补偿;

工程设计时没有发现,征地动迁协议中没有列入的不可预见的地下构造物动迁补偿;因国家政策性调整及不可抗拒的地震灾害等不可预见项目的补偿。涉及征地的不可预见项目,由省交通厅和省国土资源厅共同核定。

(十四)、各市动迁办公室管理费

按省市签订的动迁补偿投资协议中所核定的总费用的3%计提。

各市动迁办公室为临时性机构,主要负责高速公路建设项目拆迁地上、地下附着物和地方协调工作。市动迁办公室应严格按有关规定包干使用,不得超支。 (十五)高速公路占地赔偿——林地补偿费计算方法

一苗圃地补偿费计算方法

苗圃地补偿费=该苗圃前三年年平均产值(公顷)×苗圃地面积(公顷)×补偿倍数

注:补偿系数=临时占地(指占用期二年以下,下同)为每年2.5--5倍;永久占用(指占用期三年以上,下同)为10--25倍。

二国有其它林地补偿费计算方法(不含苗圃地)

其他林地补偿费=所在乡(镇)农田地前三年年平均产值(公顷)×林地面积×林种补偿系数 三集体其它林地永久占地补偿费计算方法(不含苗圃地)

集体其他林地永久占地补偿费=所在乡(镇)旱田地前三年年平均产值(公顷)×林地面积×补偿倍数(6至10)

四集体其它林地临时占地补偿费计算方法(不含苗圃地)

集体其他林地临时占地补偿费=所在乡(镇)旱田地前三年年平均产值(公顷)×林地面积×补偿倍数(占用期一年为1.5- 3倍,

占用期二年为5倍)

(十六) 对拆迁特困户和丧失劳动能力没有生活来源的残疾人的房屋,由拆迁人按以下规定给予照顾:

1、对拆迁持有有效《市居民最低生活保障证》的住户,其拆迁货币补偿款低于5.5万元的,按5.5万元给予货币补偿。

2、对拆迁持有有效《城市居民最低生活保障证》的住户中的残疾人,其持有的《中华人民共和国残疾人证》标明残疾标准

程度为一级、二级的听力、语言、肢体残疾的和标明视力、智力、精神残疾的,在第一条的基础上,再给予补助1万元照顾。

(十七)对于特殊情况参照有关规定,依照现行当地物价市场,由省市主管部门举行听证会,与业主协商处理。

(十八)经济建设是民生工程,要征得人民理解与支持,掀起全民建设家园的氛围,不得

强制进行,若有对群众有威胁,恐吓甚者暴力行为,直接追究负责官员责任。

本条例自2011年6月1日施行

中华人民共和国主席:胡锦涛

范文十:国务院公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》等 投稿:薛錭錮

  国务院公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》      1月21日,国务院总理温家宝签署国务院令,公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》。条例共五章三十五条,制定的目的是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益。   条例规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。   条例规定自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但政府不得责成有关部门强制拆迁。      中纪委、中组部要求严肃换届纪律,保证换届风清气正      从2011年开始,全国省(自治区、直辖市)、市(州)、县(市、区、旗)和乡镇四级党委将进行换届,地方各级人大、政府和政协换届选举工作也将陆续展开。中纪委、中组部近期下发专门通知,要求以最坚决的态度和最有力的措施同用人上的不正之风进行战斗,用铁的纪律保证换届风清气正,   《通知》要求,要严明纪律,维护换届工作的严肃性。严禁拉票贿选,严禁买官卖官,严禁跑官要官,严禁违规用人,严禁干扰换届。要严肃教育,引导党员干部自觉遵守换届纪律。要做到教育在先、警示在先、预防在先。加强思想教育、加强纪律教育、加强警示教育,做到引以为戒。要严格监督,把换届工作全过程置于有效监督之下。要突出重点、创新手段,强化关键环节监督,严格执行有关监督制度,加强换届风气监督检查。要严厉查处,狠刹换届中的歪风邪气。要畅通群众举报渠道。健全电话、信访和网络“三位一体”的举报平台,及时受理反映违反换届纪律的问题。组织部门要建立“12380”举报换届问题专人值守制度,对反映违反换届纪律的突出问题和考察人选问题的举报限时办理。运用“12371”手机信息系统,发挥基层党员干部对换届风气的监督作用。坚决查处违纪行为,做到查处一起、通报一起,以做效尤。要严密组织,加强对严肃换届纪律工作的领导,真正做到层层负起责任、层层狠抓落实,保证换届工作有序、健康、平稳开展,努力提高选人用人公信度。      四川公共场所将控制吸烟      1月25日,四川省省长蒋巨峰主持召开省政府第75次常务会议,审议并原则通过了《四川省公共场所卫生管理办法》,明确了九类禁止吸烟的公共场所。一是幼儿园、中小学校、青少年宫;二是中小学校以外的其他学校室内区域;_一是妇幼保健院(所)、儿童医院;四是其他医疗卫生机构的室内区域:五是图书馆、影剧院、音乐厅、展览馆、美术馆、博物馆、体育馆等室内区域:六是国家机关提供公共服务的办事场所室内区域;七是商场、书店、营业厅等场所室内区域;八是公共汽车、出租汽车、轨道交通车辆、客渡轮等公共交通工具内:九是国家规定的其他公共场所。   任何人不得在禁止吸烟场所、区(室)吸烟。禁烟场所要设置禁烟标志,不得设置与吸烟有关的器具,采取有效措施阻止吸烟者吸炯或者劝其离开该场所。公共场所违反规定的,由有关部门责令限期改正,可并处一万元以下罚款:逾期不改正者,处二万元以下罚款。个人在禁止吸烟场所吸烟的,由有关部门责令改正,并处以五十元以上二百元以下罚款。(据新华社)

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