商品房买卖合同司法解释_范文大全

商品房买卖合同司法解释

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【优秀范文】商品房买卖合同司法解释

范文一:《商品房买卖合同》司法解释 投稿:邹貂貃

《商品房买卖合同》司法解释

• 为正确、及时审理商品房买卖合同纠 纷案件,根据《中华人民共和国民法 通则》、《中华人民共和国合同法》、 《中华人民共和国城市房地产管理 法》、《中华人民共和国担保法》等 相关法律,结合民事审判实践,制定 本解释。 • 第一条 本解释所称的商品房买卖合 同,是指房地产开发企业 (以下统称 为出卖人)将尚未建成或者已竣工的 房屋向社会销售并转移房屋所有权于 买受人,买受人支付价款的合同。

• 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证 明,与买受人订立的商品房预售合同,应当 认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许 可证明的,可以认定有效。 • 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要 约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围 内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体 确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋 价格的确定有重大影响的,应当视为要约。 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同, 亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当 承担违约责任。

• 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方 式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合 同担保的,如果因当事人一方原因未能订立 商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的 规定处理;因不可归责于当事人双方的事 由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖 人应当将定金返还买受人。 • 第五条 商品房的认购、订购、预订等协议 具备《商品房销售管理办法》第十六条规定 的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人 已经按照约定收受购房款的,该协议应当认 定为商品房买卖合同。

• 第六条 当事人以商品房预售合同未按照法 律、行政法规规定办理登记备案手续为由, 请求确认合同无效的,不予支持。 • 当事人约定以办理登记备案手续为商品 房预售合同生效条件的,从其约定,但当事 人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。 • 第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换 形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁 人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以 补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另 行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补 偿安置房屋的,应予支持。 • 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议 的,按照本解释第八条的规定处理。

• 第八条 具有下列情形之一,导致商品 房买卖合同目的不能实现的,无法取 得房屋的买受人可以请求解除合同、 返还已付购房款及利息、赔偿损失, 并可以请求出卖人承担不超过已付购 房款一倍的赔偿责任: • (一)商品房买卖合同订立后,出 卖

人未告知买受人又将该房屋抵押给 第三人; • (二)商品房买卖合同订立后,出 卖人又将该房屋出卖给第三人。

• 第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具 有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、 解除的,买受人可以请求返还已付购房款及 利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不 超过已付购房款一倍的赔偿责任: • (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许 可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可 证明; • (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事 实; • (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第 三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

• 第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串 通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付 使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认 出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效 的,应予支持。 • 第十一条 对房屋的转移占有,视为房屋的 交付使用,但当事人另有约定的除外。 • 房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前 由出卖人承担,交付使用后由买受人承担; 买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当 理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自 书面交房通知确定的交付使用之日起由买受 人承担,但法律另有规定或者当事人另有约 定的除外。

• 第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能 交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体 结构质量经核验确属不合格,买受人请求解 除合同和赔偿损失的,应予支持。 • 第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居 住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失 的,应予支持。 • 交付使用的房屋存在质量问题,在保修期 内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝 修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人 可以自行或者委托他人修复。修复费用及修 复期间造成的其他损失由出卖人承担。

• 第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或 者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同 有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定 不明确的,按照以下原则处理: • (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3 %),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求 解除合同的,不予支持; • (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求 解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。 买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同 约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部 分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误 差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权 归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面 积误差比

在3%以内(含3%)部分的房价款及利 息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分 的房价款由出卖人双倍返还买受人。

• 第十五条 根据《合同法》第九十四条的规 定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支 付购房款,经催告后在三个月的合理期限内 仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应 予支持,但当事人另有约定的除外。 • 法律没有规定或者当事人没有约定,经 对方当事人催告后,解除权行使的合理期限 为三个月。对方当事人没有催告的,解除权 应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期 不行使的,解除权消灭。 • 第十六条 当事人以约定的违约金过高为由 请求减少的,应当以违约金超过造成的损失 30%为标准适当减少;当事人以约定的违 约金低于造成的损失为由请求增加的,应当 以违约造成的损失确定违约金数额。

• 第十七条 商品房买卖合同没有约定违 约金数额或者损失赔偿额计算方法, 违约金数额或者损失赔偿额可以参照 以下标准确定: • 逾期付款的,按照未付购房款总 额,参照中国人民银行规定的金融机 构计收逾期贷款利息的标准计算。 • 逾期交付使用房屋的,按照逾期交 付使用房屋期间有关主管部门公布或 者有资格的房地产评估机构评定的同 地段同类房屋租金标准确定。

• 第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下 列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当 事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责 任: • (一)商品房买卖合同约定的办理房屋 所有权登记的期限; • (二)商品房买卖合同的标的物为尚未 建成房屋的,自房屋交付使用之日起90 日; • (三)商品房买卖合同的标的物为已竣 工房屋的,自合同订立之日起90日。 • 合同没有约定违约金或者损失数额难以 确定的,可以按照已付购房款总额,参照中 国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利 息的标准计算。

• 第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市 房地产开发经营管理条例》第三十三条规定 的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一 年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办 理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和 赔偿损失的,应予支持。 • 第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销 合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由 包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未 销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销 价格购买,但当事人另有约定的除外。

• 第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包 销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支 持,但当事人另有约定的除外。 • 第

二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖 人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉 讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有 明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。 • 第二十三条 商品房买卖合同约定,买受人以担保 贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房 担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行 的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因 不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保 贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的, 当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购 房款本金及其利息或者定金返还买受人。

• 第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被 撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法 实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应 予支持。 • 第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖 合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或 者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请 求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款 合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商 品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合 同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合 并审理。 • 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除 后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当 将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还 担保权人和买受人。

• 第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款 合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理 商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受 人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合 同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保 权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品 房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同 被告。 • 第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款 合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权 属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记 手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就 抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人 为当事人,但出卖人提供保证的除外。

• 第二十八条 本解释自2003年6月1日起施 行。 • 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后 订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释 公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。 • 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后 订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,在本解 释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按 照审判监督程序决定再审的,不适用本解释

。 • 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前 发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规 和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行 前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

范文二:商品房买卖合同司法解释 投稿:尹涮涯

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《商品房买卖合同》司法解释

• 为正确、及时审理商品房买卖合同纠 纷案件,根据《中华人民共和国民法 通则》、《中华人民共和国合同法》、 《中华人民共和国城市房地产管理 法》、《中华人民共和国担保法》等 相关法律,结合民事审判实践,制定 本解释。 • 第一条 本解释所称的商品房买卖合 同,是指房地产开发企业 (以下统称 为出卖人)将尚未建成或者已竣工的 房屋向社会销售并转移房屋所有权于 买受人,买受人支付价款的合同。

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• 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证 明,与买受人订立的商品房预售合同,应当 认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许 可证明的,可以认定有效。 • 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要 约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围 内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体 确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋 价格的确定有重大影响的,应当视为要约。 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同, 亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当 承担违约责任。

• 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方 式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合 同担保的,如果因当事人一方原因未能订立 商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的 规定处理;因不可归责于当事人双方的事 由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖 人应当将定金返还买受人。 • 第五条 商品房的认购、订购、预订等协议 具备《商品房销售管理办法》第十六条规定 的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人 已经按照约定收受购房款的,该协议应当认 定为商品房买卖合同。

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• 第六条 当事人以商品房预售合同未按照法 律、行政法规规定办理登记备案手续为由, 请求确认合同无效的,不予支持。 • 当事人约定以办理登记备案手续为商品 房预售合同生效条件的,从其约定,但当事 人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。 • 第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换 形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁 人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以 补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另 行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补 偿安置房屋的,应予支持。 • 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议 的,按照本解释第八条的规定处理。

• 第八条 具有下列情形之一,导致商品 房买卖合同目的不能实现的,无法取 得房屋的买受人可以请求解除合同、 返还已付购房款及利息、赔偿损失, 并可以请求出卖人承担不超过已付购 房款一倍的赔偿责任: • (一

)商品房买卖合同订立后,出 卖人未告知买受人又将该房屋抵押给 第三人; • (二)商品房买卖合同订立后,出 卖人又将该房屋出卖给第三人。

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• 第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具 有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、 解除的,买受人可以请求返还已付购房款及 利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不 超过已付购房款一倍的赔偿责任: • (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许 可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可 证明; • (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事 实; • (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第 三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

• 第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串 通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付 使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认 出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效 的,应予支持。 • 第十一条 对房屋的转移占有,视为房屋的 交付使用,但当事人另有约定的除外。 • 房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前 由出卖人承担,交付使用后由买受人承担; 买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当 理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自 书面交房通知确定的交付使用之日起由买受 人承担,但法律另有规定或者当事人另有约 定的除外。

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• 第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能 交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体 结构质量经核验确属不合格,买受人请求解 除合同和赔偿损失的,应予支持。 • 第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居 住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失 的,应予支持。 • 交付使用的房屋存在质量问题,在保修期 内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝 修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人 可以自行或者委托他人修复。修复费用及修 复期间造成的其他损失由出卖人承担。

• 第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或 者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同 有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定 不明确的,按照以下原则处理: • (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3 %),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求 解除合同的,不予支持; • (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求 解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。 买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同 约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部 分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误 差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权 归买受

人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面 积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利 息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分 的房价款由出卖人双倍返还买受人。

• 第十五条 根据《合同法》第九十四条的规 定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支 付购房款,经催告后在三个月的合理期限内 仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应 予支持,但当事人另有约定的除外。 • 法律没有规定或者当事人没有约定,经 对方当事人催告后,解除权行使的合理期限 为三个月。对方当事人没有催告的,解除权 应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期 不行使的,解除权消灭。 • 第十六条 当事人以约定的违约金过高为由 请求减少的,应当以违约金超过造成的损失 30%为标准适当减少;当事人以约定的违 约金低于造成的损失为由请求增加的,应当 以违约造成的损失确定违约金数额。

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• 第十七条 商品房买卖合同没有约定违 约金数额或者损失赔偿额计算方法, 违约金数额或者损失赔偿额可以参照 以下标准确定: • 逾期付款的,按照未付购房款总 额,参照中国人民银行规定的金融机 构计收逾期贷款利息的标准计算。 • 逾期交付使用房屋的,按照逾期交 付使用房屋期间有关主管部门公布或 者有资格的房地产评估机构评定的同 地段同类房屋租金标准确定。

• 第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下 列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当 事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责 任: • (一)商品房买卖合同约定的办理房屋 所有权登记的期限; • (二)商品房买卖合同的标的物为尚未 建成房屋的,自房屋交付使用之日起90 日; • (三)商品房买卖合同的标的物为已竣 工房屋的,自合同订立之日起90日。 • 合同没有约定违约金或者损失数额难以 确定的,可以按照已付购房款总额,参照中 国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利 息的标准计算。

• 第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市 房地产开发经营管理条例》第三十三条规定 的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一 年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办 理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和 赔偿损失的,应予支持。 • 第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销 合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由 包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未 销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销 价格购买,但当事人另有约定的除外。

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• 第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包 销的房屋,包

销人请求出卖人赔偿损失的,应予支 持,但当事人另有约定的除外。 • 第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖 人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉 讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有 明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。 • 第二十三条 商品房买卖合同约定,买受人以担保 贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房 担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行 的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因 不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保 贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的, 当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购 房款本金及其利息或者定金返还买受人。

• 第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被 撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法 实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应 予支持。 • 第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖 合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或 者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请 求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款 合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商 品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合 同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合 并审理。 • 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除 后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当 将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还 担保权人和买受人。

• 第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款 合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理 商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受 人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合 同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保 权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品 房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同 被告。 • 第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款 合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权 属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记 手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就 抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人 为当事人,但出卖人提供保证的除外。

• 第二十八条 本解释自2003年6月1日起施 行。 • 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后 订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释 公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。 • 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后 订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,在本解 释公布施行前已

经终审,当事人申请再审或者按 照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。 • 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前 发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规 和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行 前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

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范文三:商品房买卖合同司法解释 投稿:傅加务

商品房买卖合同司法解释

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。

第一条 本解释所称的商品房买卖合同,

是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。

第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

第十一条 对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定

的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。

第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

第二十三条 商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。

第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。

第二十八条 本解释自2003年6月1日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

范文四:商品房买卖合同司法解释_买房合同_买房全攻略 投稿:江賫賬

商品房买卖合同纠纷司法解释起争议

签有购房合同、并向开发商交纳了购房款、水电调节费,在购买使用5年多之后,被开发商从化国泰天彤地产有限公司(下称“国泰地产”)以合同没有经过公证处公正以及分文没有收取购房者何柏雄房款为由起诉要求认定所签合同无效,并收回房屋。经一审法院审理,最后以没有商品房预售许可证为由判决合同无效,并要求业主向开发商交回房屋。目前,业主何柏雄已就此案提起上诉至广州市中级人民法院。

一审判决业主败诉

事情的经过是,业主何柏雄于2004年5月21日,与国泰地产签订了一份《商品房买卖合同书》,合同约定,国泰地产将位于从化市小海商贸城北区的第2-7小区第一幢首层833平方米的铺面,以每平方米1000元的价格出售给何柏雄。合同签订后,何依约向国泰地产支付了全部金额83郾3万元。此后,业主何柏雄还分两次向国泰地产交付了水电调节费25000元。收房后,何柏雄投资将铺面进行了装修,并出租给他人使用至今。

2009年8月,从化国泰地产以合同没经过公证处公正以及分文没有收何柏雄房款为由,将业主何柏雄起诉至广州从化市人民法院,要求认定与何所签合同无效,并收回房屋。 原告国泰地产诉称,与何柏雄所签订了《商品房买卖合同书》之后,由于房屋至今没有取得商品房预售许可证、未竣工验收,已经烂尾;而根据从化市城市规划局2009年4月新出台的规划文件,小海商贸城已经改变规划为“国泰名城·御景绿洲”居住小区,由国泰地产对其重新进行整体开发,故何柏雄所在商铺不能交付使用,并要求何交回商铺。

业主何柏雄的代理律师辩称,根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房屋买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”;第六条规定,“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持”。

2009年11月25日,该案件在一审最后一次开庭后的第三天,从化市人民法院根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二条,“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”,据此,该院认定合同无效,要求业主何柏雄交还铺面给开发商,开发商则将房款退给何柏雄。

对此判决,业主何柏雄不服,目前已上诉至于广州市中级法院。

开发商官司缠身本是无良

该案一审判决之后,在从化当地掀起了轩然大波。因为跟何柏雄情况类似或相近的业主,据不完全统计有数十人之多。很多业主都向从化国泰地产在小海商贸城区域购买了房屋,且买的都是“楼花”,购买时间比何柏雄还要早,最早的要追溯到1996年左右。

由于开发商自身实力不济,很快工程就下马、烂尾,至今已过去十多个年头。在这过去的十多年中,国泰地产一直官司缠身,在当地因为欠下了众多的债务和收取了很多业主的楼款又无法交楼而声誉不佳。

何柏雄称,国泰地产为了将自己告上法庭,竟然在起诉书中说谎,称分文未收自己的楼款,如此的瞎话也敢说。据何的分析,十多年前的房地产价格与现在比已经增值十数倍,目前国泰地产又欠着很多人的房子,现在众多的业主都打算要房子而不是要退款或赔偿,开发商为了自己的利益,就将其中的一个业主拿来开刀,以起到杀一儆百的效果,只要有一个判例,其他的不用再说也好谈了。

何柏雄称,从化法院的判决依据是有问题的,法院所依据的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二条之规定,对应的是卖方而不是买方;而对辩护律师提出的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第五、六条之规定却视而不见,明显有失公正。如果按照这一判案逻辑,是否在鼓励那些没有实力的开发商,在没有取得预售许可证的情况卖楼,又在经营不善时甩掉包袱,等到地产增值时又道貌岸然地收回房屋,以卖个更好的价钱,这种司法逻辑显然有悖司法伦理。

范文五:商品房买卖司法解释 投稿:冯移秼

商品房买卖司法解释,收房后退房需具有法定条件 一个关于买卖合同风险承担的问题,收房后退房需具有法定条件,方可单方退房。 1、房屋主体结构质量不合格。商品房买卖合同司法解释第十二条:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋

如果开发商五证不全,特别是没有商品房销售许,您所说的确实是实际情况,现实中就是这样的,根据03年6月的《商品房买卖合同司法解释》第二条的规定,没有商品房预售许可证的房产企业签订的商品房买卖

买了商品房,开发商一直不给办房证,可以退 b、如果主张违约责任的,可以及最高法关于商品房司法解释第十八条 由于出卖(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖 取得

房屋验收与合同不符,你可以起诉开发商要求解除合同,赔偿损失,也可以要求开发商尽快改造消防系统以根据最高院关于商品房买卖司法解释,这种情况下可以要求解除买卖合同,并要求

深圳的房子马上就要收房了,验房主要是验什么?,如果军队与开发商约定军队出地,开发商出钱的方式合作建房对外销售获得收入的话,根据《军用土地使用权转让管理暂行规定》及商品房买卖司法解释,该合作建房协议

1、房屋主体结构质量不合格。商品房买卖合同司法解释第十二条:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验、确实不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”按照该条规定,如果房屋主体结构质量不合格,无论是房屋交付前还是交付后,买受人均可请求解除合同和赔偿损失,这里的“主体结构质量不合格”须以有资质的鉴定机构的鉴定结论为据。

2、房屋存在质量问题严重影响正常居住使用。商品房买卖合同司法解释解释第十三条:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。” 至于“房屋质量”包括哪些方面,“严重影响正常居住使用”又如何界定,该条没有详述。结合《建筑法》第62条规定,房屋质量,除了包括地基基础工程,主体结构工程外,还包括屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管、上下水管的安装工程,供热、供冷系统工程等项

目。如果地基基础工程、主体结构工程质量不合格的,买受人可要求解除合同和赔偿损失;如果上述其他项目质量不合格,且严重影响正常居住使用的,买受人也可以请求解除合同和赔偿损失,“严重影响正常居住使用”主要体现为该房不存在危及人身及财产安全情形却不能居住使用,主要表现为供水系统等设计存在缺陷,经多次维修仍无法修复,如下水管道设计缺陷,出现排污不畅甚至倒灌问题,多次维修不能恢复致使无法居住,此时权利人可以起诉请求解除合同及赔偿损失

3、变更房屋规划设计。购房合同订立后,卖方未经购房人同意变更所售商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,购房人有权选择退房。

4、房屋不能办理所有权登记。由于不动产所有权必须经登记才能发生效力,如果因为开发商的原因致使房屋不能办理权属登记,那么购房人就不能算是真正意义上的所有权人。商品房买卖合同司法解释解释第十九条规定:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

5、不能办理购房贷款。商品房买卖合同司法解释第二十三条:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

6、房屋误差面积过大。根据最高院的司法解释,首先看双方合同对此有无约定,如果没有约定,面积误差比绝对值超过3%就视为误差过大。此时,购房人如不愿意按实际面积购买商品房,可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。

范文六:商品房买卖司法解释 投稿:熊呃呄

最高人民法院

关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。

第一条、本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

第二条、出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

第三条、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

第四条、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

第五条、商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条、当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

第七条、拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。

第八条、具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条、出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条、买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使

用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

第十一条、对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十二条、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

第十三条、因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十四条、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条、根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

第十六条、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条、商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条、由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人

民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

第二十条、出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。

第二十一条、出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

第二十二条、对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

第二十三条、商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第二十四条、因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

第二十五条、以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

第二十六条、买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。

第二十七条、买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。

第二十八条、本解释自2003年6月1日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

范文七:商品房买卖的司法解释 投稿:万乻乼

【发布单位】最高人民法院

【发布文号】法释[2003]7号

【发布日期】2003-04-28

【生效日期】2003-04-28

【失效日期】----------

【所属类别】国家法律法规

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律

若干问题的解释

(法释[2003]7号)

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布,自2003年6月1日起施行。

二○○三年四月二十八日

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。

第一条 本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及

房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。

第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

第十一条 对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包

销价格购买,但当事人另有约定的除外。

第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

第二十三条 商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。

第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。

第二十八条 本解释自2003年6月1日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案

件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解〉》。

范文八:商品房买卖合同司法解释精解 投稿:邱獿玀

商品房买卖合同司法解释精解

第一条 司法解释的适用范围

要点:解释只适用开发商开发的一手商品房买卖,不适用集资房、房改房、经济适用房,也不适用二手房买卖。

第二条未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效? 原则无效,但起诉前取得预售许可证的有效。

第三条 销售广告视为要约的条件?

三要件:1、内容具体确定;2、对订约影响重大;3、对定价影响重大。

第四条 认购协议中定金的处理

是立约定金的按定金罚则办理。

第五条 认购书认定为商品房买卖合同的条件(名为预约,实为本约的合同)

1、具备商品房买卖合同的主要内容;2、已接收购房款。

第六条 预售合同登记备案的效力

1、不是有效要件,不备案仍然有效;

2、可以约定为生效要件,不备案就不生效,但已实际履行的除外。

第七条 拆迁安置房一房二卖,被拆迁人有无优先权。 有。

第八条 第九条 惩罚性赔偿的适用情形:

1、恶意违约:①出卖后又擅自抵押;②一房二卖。

2、欺诈行为:故意隐瞒如下事实—①无预售许可证;②已抵押;③已出卖。

小结:可以归纳为严重违背诚信原则的恶劣违约行为:包括无证、抵押、一房二卖。

第十条 出卖人与第三人恶意串通订立的合同,买受人可否主张无效?

当然。

第十一条 房屋交付的标准是以交钥匙还是办证为准? 除非另有约定,转移占有即交钥匙就是交付。

第十二条 房屋主体质量不合格如何处理。

解除合同,赔偿损失。

第十三条 房屋存在质量问题如何处理?

1、严重瑕疵(严重影响居住使用):可解除合同,赔偿损失。

2、一般瑕疵:在保修期内出卖人负责维修。

第十四条 房屋面积误差如何处理?

1、有约定从约定。

2、无约定3%以内据实结算。3%以上的可以解除合同;不解除合同3%以内仍据实结算,超过3%部分白送或双倍退款。

第十五条 迟延履行主要债务解除合同的宽限期限及解除权行使期限?

宽限期为三个月;解除权行使期限对方催告行使的也为三个月,没有催告的一年。

第十六条 违约金过高的认定标准

高出损失30%。

第十七条 未约定违约金或损失赔偿额计算方法时如何计算损失?

逾期付款按逾期贷款利息标准算损失,逾期交房的按市场租金标准算损失。

第十八条 逾期办证的处理:

1、办证期限如何认定?

约定期限>期房交房后90日,现房合同签订后90日。

2、未约定逾期办证违约金或损失难于确定时如何处理? 以已付房款为基数,按逾期贷款利息标准算损失。 第十九条 无法办证的处理及认定:

有权解除合同,标准是逾期一年。

第二十条 包销期满卖不掉的房屋如何处理?

包销人购买。

第二十一条 出卖人自行销售包销房屋如何处理? 可要求赔偿损失

第二十二条 包销人的诉讼地位如何确定?

按合同约定内容确定

第二十三条 按揭买房合同无法办理按揭的处理? 可以解除合同。有过错方还需要赔偿损失,均无过错不赔损失。

第二十四条 按揭买房合同主合同无效或者被撤销、解除时按揭合同如何处理?

可以解除。

第二十五条 商品房买卖合同与按揭合同均发生纠纷是分开审理还是合并审理?

合并审理。

第二十六条、第二十七条 按揭买房合同银行起诉买受人,

开发商是否参加诉讼。

房屋没有办抵押登记,应该通知开发商参加诉讼。办理了就不追加。

第二十八条 解释的效力

1、生效时间:2003年6月1日

2、溯及力:有溯及力。即适用施行后受理的一、二审案件。

范文九:商品房买卖合同纠纷司法解释 投稿:梁謥謦

想学法律?找律师?请上

http://hao.lawtime.cn 商品房买卖合同纠纷司法解释 核心内容:商品房买卖合同司法解释对商品房买卖纠纷的处理作出了具体明确的规定。商品房买卖合同司法解释中规定五种情况将适用惩罚性赔偿责任,如商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人等。法律快车小编为您详细介绍商品房买卖合同司法解释全文。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

(2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过)

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

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第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。

第八条具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

第十一条对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。

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房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

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第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。

第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

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第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

第二十三条商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。

第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。

第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。

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范文十:商品房买卖合同纠纷司法解释的若干思考 投稿:江挟挠

内容摘要:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对解决我国当前商品房交易实践中出现的一些难点问题,如产权证和房屋交付使用时间、商品房的销售广告的法律效力、商品房认购书及定金、商品房欺诈的“双倍赔偿”等问题起到了填补房地产交易法律空白的作用,同时也存在一些可能引发新的争议的问题。探讨这些问题对正确地理解和适用该司法解释非常必要。

  关键词:房屋交付 销售广告 定金 双倍赔偿

  2003年5月7日公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)已于2003年6月1日起实行。该《解释》解决了我国当前商品房交易实践中出现的一些难点问题,如产权证和房屋交付使用时间、商品房的销售广告的法律效力、商品房认购书及定金、商品房欺诈的“双倍赔偿”等问题,填补了房地产交易法律的某些空白,但仍然显仓促、不严谨,存在一些可能引发新的争议之处。

  

  产权证和房屋交付使用时间问题

  

  实践中常常遇到购房人在入住后很长一段时间内还拿不到房屋产权证,因而影响购房人行使房屋所有权的情况,这种情况极大地侵害了购房人的合法权益。《解释》第一次对出卖人未及时办理房屋产权证的违约责任作出了具体规定,为以后的产权证纠纷官司提供了很好的解决依据。

  按照《解释》第18条规定,由于出卖人(房地产开发企业)的原因,购房人在一定期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。这里所谓“一定期限”包括三种情形:一是商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;二是商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;三是商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。《解释》第19条还规定,商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。这些规定对于购房人尽快取得房屋产权证、有效维护自己的合法权益有着十分重要的意义。

  需要指出的是,《解释》第18条规定的出卖人的违约责任语焉不详,我们认为这里所谓“出卖人的违约责任”,应当理解为出卖人对买受人因不能及时拿到房屋产权证而影响行使房屋所有权所造成的间接损失的赔偿责任。但是,买受人因不能及时拿到房屋产权证而影响行使房屋所有权所造成的间接损失,其数额在实践当中很难确定。考虑到此规定的目的不是为了使买受人获得赔偿而是督促出卖人及时办理产权证,所以买受人可以考虑和出卖人在房屋买卖合同中约定具体赔偿数额。按照《解释》第19条规定,产权证的发放时间在办理房屋所有权登记的期限届满后最多不能超过一年,一旦超过一年的最长期限,买受人就可以选择解除合同并要求赔偿损失,这里的损失应当包括买受人的全部损失,既包括直接损失也包括可得的间接损失。

  房屋交付使用时间直接关系到房屋的毁损和灭失风险的责任承担问题。《解释》第11条明确规定,“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”所谓房屋的交付使用,就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有,其外在表现按照第11条规定是出卖人对买受人的书面交房通知,按照交易习惯还应当同时将房屋的钥匙交付给买房户。当然,商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。这个条款的规定明确了一个问题:即房屋作为不动产,它的交付不一定要以拿到产权证为标准。只要是发生了房屋转移占有、使用的事实,就可以认为是房屋已经交付。

  

  商品房销售广告的法律效力

  

  实践中,开发商在销售商品房时利用销售广告进行促销时,经常做一些夸大宣传和虚假承诺,以吸引购房人与之签订合同。但是开发商的承诺在签约时并未写入或者没有全部写入合同中。交付入住后购房人才发现不是那么一回事,与开发商交涉,开发商就以那些广告内容并未写在合同里为由拒绝承担责任,致使购房人无法主张权利。

  此前,商品房的销售广告的法律效力问题一般通过《合同法》来解决,《合同法》第15条规定“商业广告的内容符合要约规定的,视为要约”。但是由于要约的认定需要严格的条件,所以实践中商品房销售广告多被认为是要约邀请,显然这对于购房人非常不利。《解释》确认了销售广告作为要约的具体条件和法律效力,比较好地解决了这个问题。《解释》第3条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。”该规定将使一些房地产开发商利用虚假广告吸引客户、兜售商品房的行径将得到有效遏制。

  需要指出的是,即使按照该条操作,认定销售广告就是要约和合同条款并不容易,需要同时符合两个条件――销售广告内容既要是“开发规划范围内”的,又要是对合同“订立以及房屋价格的确定有重大影响”的。

  按照第一个条件,销售广告中对开发规划范围以外的说明和允诺不能视为合同条款。但是目前很多房屋买卖纠纷,是来自于开发商对周边环境的承诺。一旦购房人因为此种广告宣传而签订购房合同,是不能够视为要约或者合同条款的。第二个条件就更难让广告内容视为合同条款。所谓“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”,这里非常容易出现理解的差异。有人觉得采光好的房屋对他订立合同有重大影响,或者觉得小区内的会所按时交付对房屋价格有重大的影响等等。可这些到底能否获得法院的支持,还要看法官对各种“影响”是否“重大”的理解。法官怎么能知道业主到底看中了这个房子的哪些品质呢?说到底,是法官的“自由裁量权”最终决定判决。

  所以我们建议,购房人对商品房销售广告中有关开发规划范围以外的说明和允诺不要轻信,最好的办法是将特定的广告的内容写进合同。同时我们也忠告开发商,应当本着诚实信用原则对待销售广告。随着法制建设的不断完善和消费者维权意识的增强,以虚假广告欺诈消费者的行为已行不通,靠侥幸得利于一时,到头来定会因为惩罚性“双倍”赔偿而“赔了夫人又折兵”

  

  商品房认购书及定金

  

  《解释》第4条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”《解释》第4条将“认购、订购、预订等方式”认定为合法,而在认购书中,直接体现双方利益的是定金。认购书中的定金,其目的是担保双方的诚信谈判义务,以达成正式的预售合同。但是,该条所谓“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理”,将使购房人的定金面临无法退回的风险。试想,钱已经在买房人手里,一旦合同未能签订,购房人将很难证明是买房人的原因导致“未能订立商品房买卖合同”。众所周知,一个合同是否能够签署,绝大多数情况是买卖双方不能就合同的全部条款达成一致意见,所以,一般情况下往往难以分清责任,自然也很难证明是谁的过错。

  另外按照《解释》第5条规定,如果认购协议“具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。也就是说,购房人不一定非要签署正式的商品房买卖合同,随意签署的认购协议,有可能本身就是商品房买卖合同。我们认为,买房人千万不要随意签署认购协议,尤其是缴纳定金的有关条款,要尽量注明“无条件退还”的字样。最好要在律师或者专业人士的协助下,直接签署正式的商品房买卖合同。

  

  商品房欺诈的“双倍赔偿”

  

  《解释》第8条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”《解释》第9条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”上述两条规定是依据合同法中有关合同无效的情形演变而来,并且规定了由于此种情形造成的损失可要求购房款一倍的赔偿,与消费者权益保护法第49条的规定有相似之处,用在商品房这种高额不动产上并全国适用应属首次,其意义不可低估。

  首先,《解释》明确了商品房适用消法第49条。此前,商品房欺诈不适用消法第49条的“1+1”的“双倍赔偿”,《解释》第8条和第9条对此有所突破,肯定了商品房是商品,既然消法没有将商品房排斥在外,一旦发生欺诈就必须双倍赔偿。其次,《解释》显示了我国司法界态度的转变,开始以超然的状态,着眼于维护社会的公正。过去法官们担心双倍赔偿可能导致房地产业崩溃,所以在司法过程中法官没有做到超然的状态,而是把很多复杂的因素引入案件。而《解释》确立商品房双倍赔偿体现了我国司法界已经认识到法律价值正是恢复社会公平和社会正义,消费者得到双倍赔偿并非不当得利。即使房地产行业因为双倍赔偿亏空破产了,原因也不在于法律,法律的目的就是尽量减少欺诈行为。再次,《解释》树立了欺诈的标准应当尽量从主观和客观两个方面来界定的典范。我国当前界定商业领域的欺诈的标准仍然停留在主观上,《解释》暗示了欺诈的标准应当尽量从主观和客观两个方面来界定。同时欺诈的性质应该是整体的,不是一个房子缺斤短两的问题。相应地,欺诈的法律后果也应当根据欺诈的主客观情况综合评判,可以分几种情况:一是双倍赔偿,如果构成双倍赔偿的话,应该是实质性的、而且性质相当严重的欺诈,二是解除合同,三是开发商承担违约责任。

  不过,我们同时认为,《解释》中第8条、第9条虽然规定了五种可以获得双倍赔偿的情形,但是真要证明买房人受到的伤害适用这五种情形并不容易。首先,其前提必须是“导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的”(《解释》第8条)和“导致合同无效或者被撤销、解除的”(《解释》第9条)。就是说,买房人如果能够取得房屋,就不再适用以上“双倍赔偿”的条款。其次是“故意隐瞒”(《解释》第9条)中的“故意”是非常难确定的。我们认为原则上可以规定,开发商自己明知、又未告知购房人的即应认为是“故意隐瞒”。此外,《解释》第10条确定了买房人在开发商与第三方恶意串通,将他所购买的房子另外卖给了第三方时,人民法院将支持他“要房子”的请求,可以判令开发商与第三方签署的合同无效,但却不能再要求“双倍赔偿”。

  《解释》尽管对许多商品房合同纠纷的解决具有相当大的价值,但是我们也应该看到仍有一些问题还需进一步明确,比如有关房屋质量问题。尽管《解释》第13条指出,“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”。但是何为房屋质量问题,严重影响正常居住使用又以何为标准并没有列明。如果没有一个明确的限定,一旦发生质量纠纷,争议在所难免。另外,对于开发商在履行合同过程中改变规划设计、恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施、绿化面积不足等违约责任该如何追究,还有待于作出更明确的规定。

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