逾期交房违约金标准_范文大全

逾期交房违约金标准

【范文精选】逾期交房违约金标准

【范文大全】逾期交房违约金标准

【专家解析】逾期交房违约金标准

【优秀范文】逾期交房违约金标准

范文一:逾期交房违约金如何确定? 投稿:唐鄄鄅

逾期交房违约金如何确定?

开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高而请求法院予以降低的,应当由其承担举证责任。一则案例中,法院对于开发商主张按照同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据予以了支持。张付杰律师认为,此类案件具有一定普遍性,对其深入的分析,十分必要且兼具一定的积极意义。

【基本案情】

2010年9月20日,孙某某与某某置业有限公司(以下简称某公司)签订《商品房买卖合同》,约定由孙某某购买某公司开发的“某康浩宇”小区房屋一套,面积为87.86平方米,房款为230501元。某公司应当于2010年4月30日前交房,逾期交房的应自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止,按日向孙某某支付房款万分之五的违约金。合同签订后,孙某某支付了房款。2011年12月27日,某公司交房。因某公司逾期交房,孙某某遂起诉请求某公司按照合同约定支付违约金69726.6元。诉讼中,某公司辩称,因逾期交房给孙某某造成的损失应当按照同地段同类房屋的租金来认定,双方约定的违约金过高,应当予以降低,并申请对房屋在逾期交付期间的租金标准进行评估。经法院委托评估,评定案涉房屋在逾期交付期间的月租金标准为每平方米4元至8元。

【法院判决】

法院经审理认为,根据合同约定,某公司应于2010年4月30日之前交房,但实际上却于2011年12月27日交房,某公司应当承担逾期交房的违约责任。诉讼中,某公司认为双方约定的违约金过高并请求予以调整。在无证据证明逾期交房给孙某某造成具体损失的情况下,应参照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准作为孙某某遭受损失的依据。根据评估意见,确定租金标准按每平方米8元计算,故逾期交房期间房屋的租金为13355元。而根据合同约定,某公司应当支付的违约金为69726.6元,双方合同约定的违约金确属过高,应当予以酌情减少。法院遂判决某公司应当向孙某某支付违约金13355元×130%=17362元。 孙某某不服,提起上诉。

中级人民法院经审理认为,某公司认为约定的违约金过高,请求予以降低,应当由某公司就双方约定的违约金过分高于造成的损失承担举证责任。一审法院按照某公司的主张及举证,依据同地段同类房屋的租金标准对违约金进行调整并无不当。法院判决:驳回上诉,维持原判。

【律师评析】

1、违约金调整中的举证责任分配

根据相关法律规定,当事人因违约金的过高或者过低而请求法院予以调整的,法院应以造成的损失为基础进行调整。而要确定损失的大小,便首先面临一个举证责任分配问题,即哪方对损失的大小承担举证责任?一种观点认为,实际遭受损失的大小只有遭受损失一方才知道,另一方不可能举证证明对方实际遭受的损失有多少,故应当由遭受损失一方就其遭受的损失承担举证责任。另一种观点则认为,遭受损失一方没有义务举证证明自己损失的大小,而应当由另一方对损失的大小承担举证责任。

首先,“谁主张,谁举证”是一项基本的举证责任分配规则,除非法律有特别规定,否则均应当由主张方承担举证责任。在当事人请求人民法院对约定的违约金进行调整的情况下,仍应当由主张调整违约金的一方承担举证责任。但应注意的是,主张调整违约金一方承担举证责任的范围并非直接是损失的大小,而是双方约定的违约金是否过分高于或低于实际造成的损失,损失的大小只是其承担举证责任范围的一部分。其次,法律之所以赋予一方当事人请求法院对约定的违约金进行调整的权利,是为了避免双方约定的违约金过高或者过低而造成当事人权利义务的失衡,体现的是民法上的“公平”原则。但如果将举证责任强加在遭受损失一方身上,在其难以举证证明损失大小的情况下由其承担不利后果,其本身便难谓“公平”,与

法律规定此项制度的本意背道而驰。因此,第一种观点实不足取。

在本案中,双方将逾期交房违约金的计算标准约定为日万分之五,某公司认为约定的违约金过高,便应当由某公司对约定的违约金过分高于给孙某某造成的损失承担举证责任。一审法院直接认定在无证据证明逾期交房给孙某某造成具体损失金额的情况下,应当参照同地段同类房屋的租金标准作为认定损失的依据,而并未指明应当由哪方对违约金是否应当调整承担举证责任,存在不当之处。对此,二审法院予以明确。

2、逾期交房给购房者造成损失的认定

在商品房预售合同纠纷案件中,由于违约金可以根据合同约定进行确定,故开发商首先需要举证证明的便是逾期交房所造成损失的大小。然而,购房者因逾期交房所遭受的损失可能会受到购房的用途、房价的跌涨、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等等诸多因素的影响,故确定逾期交房造成损失的大小很难形成一个客观统一的标准。

那么,究竟该如何认定开发商逾期交房给购房者造成的损失呢?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条,如果合同中对逾期交房违约金未作约定,违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。从上述规定可以看出,最高人民法院在合同未对违约金作出约定的情况下,明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。之所以如此规定,是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下,购房者通过租用同地段同类型的房屋,亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的,故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金,便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。因此,如果开发商主张逾期交房给购房者造成的损失相当于同地段同类房屋的租金,并请求将同地段同类房屋租金作为认定购房者损失大小的依据,人民法院可以按照同地段同类房屋的租金标准对违约金进行调整。

但是亦应当注意,将同地段同类房屋的租金标准作为认定损失大小的依据,实系在逾期交房所产生的损失难以衡量的情况下,不得已而采取的一种方法。通过这种方法计算的损失与购房者实际遭受的损失并不完全等同,最多只能算是对损失的一种“推定”。在诉讼中,如果购房者可以举示充分证据证明其损失的大小,或者可以举示其他证据证明其除了租金损失外还存在其他损失,那么这种“推定”便不再具有合理性,人民法院应当根据购房者的实际损失来确定是否对约定的违约金进行调整,也即购房者对其损失的大小享有一种补证的权利。 在本案中,某公司主张按照同地段同类房屋的租金标准对约定的违约金进行调整,并申请对房屋在逾期交付期间的租金标准进行评估。一审法院对某公司的意见予以采信,并通过比较发现,合同约定的违约金确实远远大于房屋同期的租金标准,遂根据租金标准对违约金进行了调整。而孙某某并未举示充分证据证明其实际损失大于根据房屋租金标准计算的损失,也未举示充分证据证明除了租金损失外,其还存在其他损失。因此,一审法院对约定的违约金进行调整并无不当,二审法院对一审判决予以维持。

范文二:逾期交房违约金案评析 投稿:姜蔆蔇

请求逾期交房违约金案评析

辽宁壹品律师事务所 律师 臧恩富

前言:

在商品房买卖合同关系中,开发商作为卖方的主要义务是按时向买方交付符合合同约定的质量的房屋。如果开发商不能按时交付房屋,或者拟交付的房屋不符合合同的约定而买方拒收房屋,则双方之间就会产生买方向开发商主张逾期交房违约金的纠纷。

案例:

某小区的开发商在出售房屋的《商品房买卖合同》中约定:交付房屋的时间是2005年9月1日。交房标准是:出卖人应当在2005年9月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。关于逾期交房违约责任:合同约定,若卖方逾期交付房屋,每逾期一日,按日向买方日支已付购房款万分之一的违约金。2006年7月1日,开发商作为房屋出卖人向购房者发出入住通知,将于7月15日前向购房者交付房屋,购房者应在7月15日前办理入住手续。因购房者对所购房屋的质量不满意,并且开发商未出示房屋验收合格证明,也未出示竣工验收备案证,故购房者拒收房屋,并以开发商延期交房为由起诉开发商,要求其支付逾期交房违约金,逾期交房违约金从合同约定的交房日期起算,计算到实际交付房屋之日止。 经查,开发商于2006年10月2日取得竣工验收备案证,竣工验收备案证上记载的案涉房屋的验收合格时间是2006年9月9日。

法院判决:

一审法院判决认定:开发商在未取得竣工验收备案证且案涉房屋未验收合格的情况下,向购房者发出的入住通知对购房人没有约束力。开发商主张的其自行进行验收合格的时间不成立。验工验收备案证记载的验收合格的时间是2006年9月9日。对于起诉时已领取钥匙的购房人,其逾期交房违约金计算到2006年9月9日。对于诉讼时仍未领取钥匙的住户,违约金计算至实际交付房屋之日止。

二审法院在判决中同样认定,开发商在未取得竣工验收备案证且案涉房屋未验收合格的情况下,向购房者发出的入住通知对购房人没有约束力。开发商主张的其自行进行验收合格的时间不成立。房屋验收合格的具体时间应以竣工验收备案证的记载为准。开发商在取得竣工验收备案证后,应通知购房人接收房屋,在这种情况下,若购房人再拒收房屋,开发商才不承担通知交房之后的逾期交房违约责任。若开发商在未取得竣工验收备案证的情况下向购房人发出入住通知,则不能因该通知而免除开发商逾期交房的违约责任。

律师点评:

一、本案争议的焦点问题之一是开发商(卖方)所出售的商品房到底什么时候验收合格并且达到交付条件,证据是什么。

依据双方之间的商品房买卖合同第八条的规定:“出卖人(即上诉人)应当在2005年9月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人(即被上诉人)使用:1、该商品房经验收合格。

依据法律、法规、规章和地方政府的有关规定,开发商证明自己所出售的房屋已经验收合格并且达到交付条件的唯一合法证据,就是看其是否取得《建设工程竣工验收备案证》。相关法律、法规、规章和地方政府的有关具体规定如下:

1、《中华人民共和国建筑法》

第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”

2、《建设工程质量管理条例》(2000年1月30日中华人民共和国国务院令第279号发布) 第四十三条第一款:国家实行建设工程质量监督管理制度。

第四十九条:建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公司、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织验收。

3、《建筑工程施工质量验收统一标准》

中华人民共和国国家标准,编号为GB50300-2001自2002年1月1日起施行

建设部在《关于发布国家标准<建筑工程施工质量验收统一标准>的通知(建标[2001]157号)中规定上述国家标准中的3.03、5.04、5.07、6.0.3、6.0.4、6.0.7为强制性条文,必须严格执行。上述国家标准的6.0.7条规定及标准中的说明原文如下:

“6.0.7 单位工程质量验收合格后,建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件,报建设行政管理部门备案。

说明:6.0.7 建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理,防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定,到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则,不允许投入使用。”

4、《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案工作的有关规定》(辽建发

[2001]120号 2001年8月30日)及关于转发省建设厅、消防局、环保局联合下发的《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案工作的有关规定》的通知(大建委发

[2002]147号 2002年9月29日)

依据上述两个地方性文件的规定:

大连市的建设单位应先取得规划、消防、环保、城建档案的验收合格证件,否则不得自行组织验收。自行组织验收后,应当自验收合格之日起15日内,向大连市建设工程质理监督站进行备案管理。

综合上述规定,开发商取得工程竣工验收备案证是其所出售的房屋验收合格的法定标志和证据。开发商所出售房屋验收合格和具备交付条件的时间应以工程竣工验收备案证的记载为准。

二、本案争议的第二个焦点问题是:开发商在未取得法定的房屋验收合格证明的情况下发出的入住通知书对购房人是否有约束力?

如上所述,因开发商在发出入住通知书时,其所出售的房屋并未验收合格,不具备双方之间商品房买卖合同所约定的交付条件,因此该入住通知对购房人没有约束力。

另外,依据双方之间合同的约定,开发商在出售的房屋验收合格具备交付条件即2006年9

月9日之后,有义务通知购房人接收房屋。事实上,开发商在取得《竣工验收备案表》后,没有向购房人再发出入住通知书,故此,购房人有权主张违约金计算至所购房屋验收合格后开发商再次发出入住通知之日止,或在开发商未再次发出入住通知的情况下至购房人实际领取钥匙之日止。

范文三:逾期交房违约金如何确定? 投稿:汪缯缰

逾期交房违约金如何确定?

一、逾期交房的概念

逾期交房是指在商品房预售合同约定的交付使用期限内,开发商未把房屋交付购房者入住的行为。司法实践中,如何认定出卖人履行了交房义务?根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,深圳房产纠纷律师团队马成律师团认为,房屋的转移占有是房屋交付使用的标志,只要在合同约定的期限内出卖人履行了向买受人“交钥匙”的行为,就视为房屋转移给买受人占有、使用,即出卖人履行了房屋交付使用的义务;反之,就属逾期交房,出卖人应承担违约责任。

二、逾期交房的违约金如何确定

开发商逾期交房构成对预售合同的违反,应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

若预售合同中对违约金标准有约定,出卖人逾期交房的,应向买受人支付合同约定的违约金数额;合同没有约定的,按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准确定违约金数额。

合同中没有约定逾期交付房屋的,在合理期限内出卖人未履行交房义务的,违约金按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布,或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

出卖人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过损失的30%为标准适当减少;买受人以约定的违约金底于造成损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约数额。

范文四:开发商因逾期交房导致的违约金是如何规定的 投稿:陈烨烩

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【房产纠纷】开发商因逾期交房导致的违约金是如何规定的?

如果开发商不是因遭遇不可抗力等特殊原因,应负下列其中之一的逾期交房责任:

1、按合同约定的交房日期,每超过一天,开发商应按购房人已交付房价款总数的百分之几支付违约金(具体数额由双方在合同中约定);

2、按合同约定的交房日期,开发商逾期交房,购房人可以解除购房合同,开发商在收到解除购房合同书面通知书之日起,按双方在购房合同中约定的时间内退还购房人已交付的全部房款及利息,并按双方在合同中约定的数额支付违约金。

交房按合同约定的日期,开发商逾期交房,购房人可以解除购房合同,也可以继续履行合同,不管采取何种方式,开发商均应承担合同约定的违约责任。此外,如果合同中约定有其他违约责任,开发商也应一并承担。

违约金及实际损失的数额,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定: 逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

该《解释》第十六条的规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

本文来源:法帮网(fabang.com)

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范文五:逾期交房违约金支付协议 投稿:马蓜蓝

逾期交房违约金支付协议

出卖人:

买受人: 身份证号码: 买受人: 身份证号码:

鉴于:买受人于 年 月 日购买了出卖人

开发的 区 栋 单元 号房屋(简称商品

房),并签订了《商品房买卖合同》,约定出卖人于 年 月 日向买受人交付商品房。现根据实际情况,该商品房于 年 月 _ 日交付买受人使用,出卖人逾期 天向买受人交房。

现就商品房逾期交付事宜,出卖人与买受人协商一致,达成如下协

议:

一、买受人同意:出卖人以物业服务费抵偿该商品房的逾期交付违

约金,即出卖人抵偿买受人该房屋 个月(自 年 月

至 年 月止)的前期物业服务费。

二、抵付后,出卖人无须再向买受人承担其他任何的逾期交房法律

责任。

三、本协议经出卖人与买受人双方签字盖章后即发生法律效力。

四、本协议一式两份,出卖人与买受人各执一份,具有同等法律效

力。

出卖人:辽宁永利房地产开发有限公司 买受人(签字并捺印): 法定代表人:

委托代理人(签字并捺印):

证件号码:

签订时间:二○一 年 月 日

范文六:[案例分析]逾期交房违约金的诉讼时效问题 投稿:白湲湳

案情概述:

2007年5月,郭某与甲公司签订《商品房买卖合同》,合同约定甲公司于2007年9月30日前将商品房交付郭某使用,逾期交付的,甲公司应当自约定的交付期限次日起至实际交付之日(房屋实际交付时间为 2009年10月30日)起每日向郭某支付房屋总价款万分之二的违约金。2010年10月10日,郭某向人民法院起诉,要求甲公司按合同的约定支付逾期交房违约金。

甲公司在答辩中称,从合同约定的2007年9月30日交房之日起至2010年10月10日原告起诉之日,原告郭某已超过两年未向甲公司主张违约金请求权,该违约金请求权已超过2年的诉讼时效,故要求人民法院依法驳回原告郭某的诉讼请求。

办案侧记:

诉讼时效,指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。我国《民法通则》和《合同法》都规定,诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定,可以确定履行期限的,诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。由于逾期交房违约金的特殊性,当前司法实践中,对于逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算问题也存在多种不同的判决结果。甲公司的答辩意见,表面上符合上述相关法律规定,但实质上却违背了诉讼时效制度的立法本意,也对原告郭某不公平。

代理意见:

作为原告郭某的代理人,我的代理意见主要从分析当前理论界和司法实践中关于逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算问题主要三种观点和判决结果。

(一)以合同约定的交房期限届满之次日为起算点

此观点的主要依据就是上述法律的规定,诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算;在合同约定的交房期限届满后,甲公司没有交房就构成违约行为,同时合同相对方郭某就应当知道其权利被侵害,即该违约行为一经发生,其侵害了债权人合法权益的事实即已确定。按照此观点,从合同约定的交房时间之次日起计算违约金请求权的诉讼时效,而此时,只有该日的违约金请求权未得到给付,即该日违约金请求权利被侵犯,而之后的每日产生的违约金尚未发生,又谈何被侵犯?另外,此观点中诉讼时效的起算方法也有失公平。对于逾期交房的甲公司来说,如果坚持逾期交房超过二年,就可以诉讼时效为抗辩拒绝承担违约金,甚至就此免除了交房的合同义务。其结论是,违约获得利益,显然不合理。本案中,甲公司的答辩就是持这种观点。

(二)以甲公司实际交房之日为起算点

此种观点是以侵权法理论为依据,即该逾期交房的侵权行为持续存在,故诉讼时效应当从该侵权行为终结之日其计算,即从实际交房之日起计算。但此观点也有一定的弊端,首先,逾期交房违约金的请求权是基于双方当事人在合同中的约定所产生的合同之债,故应当适用合同债权的诉讼时效规定;其次,采用此种诉讼时效起算方法也会导致买受人为了获取更多的逾期交房违约金,而怠于向出卖人主张权利,造成该诉讼时效被滥用,产生对甲公司的不公平结果。本案中,原告郭先生就是持这种观点。

(三)以权利人向法院起诉之日起向前推算二年,保护这二年的违约金请求权

当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉,相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的,违约金保护范围为当事人起诉之日前两年;期间有时效中断或中止情形的,适用时效中断或中止的规定。

逾期交付违约金请求权是继续性债权,是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。商品房买卖合同中,都有“出卖人逾期交房,每逾期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金”的约定,随着合同约定交房期限届满后,逾期交房的违约金开始按日计算。每日产生的违约金债权各自具有独立性,应当单独计算诉讼时效,并最终累计构成违约金总和。可见,这种逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算方式,既不违背相关诉讼时效制度的法律规定,对双方当事人都相对公平合理,也经常被人民法院的相关判决采用。

因此,本案中原告郭某逾期交房违约金请求权的诉讼时效应当自郭某向法院起诉之日起向前推算二年,保护这二年期限内的违约金请求权,即自2008年10月10日起按合同约定的按郭某已付房屋总价款每日万分之二的违约金之和。

办案随想:

本案最终双方和解结案,甲公司大约按郭某已付房屋总价款每日万分之二违约金的二年之和,向郭某支付逾期交房违约金,结果相对公平。公平是立法的基本原则之一,也是司法追求的结果。同时,司法实践中对此类纠纷案件存在着上述三种不同的判决结果。最高人民法院应当对此类继续性违约金的诉讼时效起算问题作出司法解释,实现人民法院相关判决结果的统一。

范文七:逾期交房违约金案件如何诉讼 投稿:石杞束

逾期交房违约金案件如何诉讼

一如何做诉讼前的准备

逾期交房在一个小区内是普遍的问题,如果不能按时交房,那么开发商会侵害到很多业主的利益,最好在诉讼前要联系多的业主一起诉讼,这样有很多好处:1 人多力量大,人多首先是会受到法院的重视,对判决结果非常有利;2 人多收集的证据就比较多,一个人的证据大家都可以共同使用,有用的证据多了胜诉的几率就大;3 人多诉讼成本就低。对于逾期交房的案件要聘请律师,逾期交房违约金案件比较专业,律师有这方面的经验。律师可以帮你收集及分析相关证据,并且可以代理诉讼的全过程,可以节省你的时间和精力。最重要的是人多每个人所交的律师费就会降低,这样就可以减少诉讼成本。

二关于证据的搜集

逾期交房违约金案件重要的问题就是逾期时间,那么就要取得逾期交房时间的证据。

逾期的开始时间是《商品房买卖合同》中的交房时间,那么违约金的截止时间是什么时候?首先开发商要交房必须具备交房条件,在没有达到交房条件的情况下一直要计算到其具备交房条件,就是我们经常所说的取得《竣工验收备案表》。其次,在开发商不具备交房条件的情况下,他会通知你收房,一般通知方式有报纸公告和寄信通知等方式,这时我们就要保存好报纸和信件来证明其逾期时间。再有就是在与开发商逾期交房之后进行协商赔偿时进行取证,将开发商所说的录音,最好整理出书面的东西让开发商签字。同时在这个过程中要找到你自己认为可以证明开发商逾期交房的证据,愈多愈好,在诉讼前交给律师来挑选其中有用的使用。

三逾期交房违约金的计算

开发商没有按照《商品房买卖合同》约定按时交房,购房者可以向开发商主张要求赔偿逾期交房违约金。如果在《商品房买卖合同》中没有约定违约金的支付办法,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

对于在合同中已经约定的依据约定的支付标准计算,计算公式为:

逾期交房违约金=已交付房款x逾期交房的天数x约定的每日赔付违约金的比例 在计算时需要注意以下问题:

1 已交付房款是指你已经交给开发商的房款,包括你通过银行支付给开发商的贷款;

2 逾期交房的天数从开发商约定交房的时间到开发商实际交付房屋之日,或到开发商取得交房的手续并通知到你收房之日。

3 约定的每日赔付比例一般为第九条的2项中的比例,不与第1项的比例分段计算。

范文八:逾期交房违约金的诉讼时效起算点问题 投稿:蔡煩煪

随着近些年房地产市场的升温,逾期交房、逾期办证等商品房销售合同纠纷也日益增多。为了维护自己的合法权益,消费者往往在与开发商协商无果的情况下诉诸法律,此时就涉及该请求的诉讼时效问题。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题,实践中争议较大,各地法院的判例也不尽相同,笔者将在下文中对当前的主流观点进行逐一评析,并从更有利于平衡双方当事人利益、解决纠纷的角度寻求一种更为适合的诉讼时效起算方式。

一、诉讼时效及诉讼时效期间起算的含义

诉讼时效,指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。[1]从我国民法通则的相关规定来看,我国诉讼时效制度采用的是消灭时效制度,诉讼时效制度的设立主要在于督促权利人及时行使权利,即体现了法律保护勤勉者,不保护懒惰者的原则,通过诉讼时效制度可以使当事人之间的权利义务关系得以尽快确定,从而既达到稳定的社会交易秩序,又促进经济流转的立法目的。诉讼时效期间的起算,也称诉讼时效期间的开始,是指民事法律规定的关于保障权利人通过诉讼实现请求权的有效期间开始计算,它直接关系到诉讼时效期间是否届满,权利人能否请求人民法院或仲裁机构保护其民事权利。因此,诉讼时效期间的起算是确定权利人请求法院保护其权利的期间和范围的重要制度。目前我国法律对诉讼时效期间起算的规定主要集中在《民法通则》第137条,即诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本文将通过对当前逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算的三种主要做法的评析,阐述笔者对于该问题的观点。

二、当前三种诉讼时效起算点

当前法院实践中,对于逾期交房诉讼违约金请求权的诉讼时效起算问题主要存在三种观点:其一,从合同约定的交房时间起算2年的诉讼时效;其二,从房地产公司实际交房之日起计算2年的诉讼时效;其三,从向法院起诉之日起向前推2年,保护这两年的违约金请求权。下面就这三种主流观点进行评析。

(一)以合同约定的交房时间为起算点

根据上海市高级人民法院司法解释(沪高民[2001]10号)第二十六条的关于违约金诉讼时效计算的规定,预售房屋延迟交房违约金的诉讼时效,应当从购房人知道或者应当知道违约行为发生之日起计算,也就是从预售合同约定的交房日开始起算两年。此观点的主要依据为,根据《民法通则》的规定,诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。[2]在合同约定的交房时间到达后,开发商没有交房就构成了违约行为,同时合同相对方(业主)就应当已经知道其权利被侵害,即该违约行为一经发生,其侵害了债权人合法权益的事实即已确定。倘若依此观点,从合同约定的交房时间(也就是交房日期的次日)起算违约金请求权的诉讼时效,而此时,只有该日的违约金请求权未得到给付,即该日违约金请求权利被侵犯,而之后的每日产生的违约金尚未发生,又谈何被侵犯。

同时,这种诉讼时效的起算方法也会造成一定的社会公平问题。作为存在违约行为的开发商来说,如果超过两年的诉讼时效,就可以此为抗辩拒绝承担违约金的赔偿责任,同时也就不再急于交付房屋,而对于没有过错的购买者来说,一旦超过合同约定的交房日两年,就丧失违约金请求胜诉权,也就很难督促开发商尽早交房。因此,此种起算方法对于权利人的要求最为苛刻,反而成为违约方逃避法律责任的一种工具,不利于司法追求的社会效果与法律效果相统一。

(二)从房地产公司实际交房之日起计算2年的诉讼时效

此种观点实际采用的是侵权法理论,即该逾期交房的侵权行为始终存在,故诉讼时效应当从该侵权行为终结之日其计算,即从开发商实际交付房屋之日起计算。该观点主要依据的是《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》中规定的,侵权行为是持续发生的,诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算[3]。

但是该观点也存在着一定弊端,首先逾期交房违约金的请求权是基于双方当事人在合同中的约定所产生的一种合同之债,故不能适用侵权行为的诉讼时效规定;其次,采用此种诉讼时效起算方法会造成当事人为了获取更多的逾期交房违约金,而怠于向房地产开发商主张其权利,造成该诉讼时效被权利人滥用,对于开发商来说又存在一定的不公平性。

(三)从向法院起诉之日起向前推2年,保护这两年的违约金请求权

实践中,有的法院采用了一种更为合理有效地诉讼时效起算方法,即当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉,相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的,违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形,适用中断或中止的规定。[4]笔者也比较赞同此观点,并将在下文中详细阐述这种逾期交房违约金请求权诉讼时效计算方法的依据。

三、采用第三种观点起算诉讼时效的理论依据及现实意义

保护当事人起诉之日向前推两年的逾期交房违约金请求权,这种观点的主要依据为,该债权为继续性债权,违约金的计算是以日为单位的,故多违约一日就产生多一日的违约金,即产生多一日的违约金请求权,对于每一个请求权分别计算诉讼时效。

(一)属于继续性债权的理论依据

继续性债权是相对应一时性债权的一个概念。一时性债权指的是债权的内容在某一个时

间点就已经得以确定的债权。例如,在借贷关系中,双方借款合同一经签字生效,对于该借款数额的债权请求权的内容就已确定,当双方约定的履行期限届满,债权人被侵犯的债权的诉讼时效就开始起算。而当前商品房买卖合同中,普遍都有出卖人逾期交房,每逾期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金的约定,故逾期交房的违约金属于继续性债权的一种,随着合同约定交房时间届满,就产生了按日计算的违约金,该每日产生的违约金债权各自具有一定得独立性,即个别性债权,应当单独计算诉讼时效,并最终构成累计违约金的组成部分。

继续性债权是指债权的内容和范围会受到时间因素的影响,并且会伴随着时间的推移而不断发生变化,例如按日计算的租金债权是随着租赁关系的继续而累积产生;按月计算的利息债权是伴随借款本金债权的存续而持续产生的;按日计算的违约金债权同样随违约行为的继续而按日产生的。 #p#分页标题#e#

可见,继续性债权与一时性债权这两种债权的最大的区别在于债权的内容是否具有时间上的固定性,而这直接关系着诉讼时效的计算问题。继续性债权由于债权内容随着时间的变化而改变,故宜将每个债权单独起算诉讼时效,才能更好平衡债权人与债务人的诉讼利益;而一时性债权由于债权内容已经固定,故诉讼时效的起算也比较容易。

(二)现实意义

其一,采取此种起算方法符合法律精神。设立诉讼时效制度的目的不是处罚权利人不及时行使请求权的行为,也不是保护义务人不履行义务的行为,而是为了督促权利人及时行使权利,以保障社会交易的整体安全性和稳定性。因此,诉讼时效制度不应当成为违约方不履行义务的手段。

其二,法律是各种权利的平衡机制,在若干对立的权利之间,在相互冲突的价值之间,法律应有所取舍,在司法实践中也应当给予考虑。逾期交房违约金请求权的诉讼时效采用继续性债权诉讼时效的计算方法,能够最大限度地兼顾到双方当事人的利益平衡关系,营造双赢,化解纠纷,因此也就更为符合公平正义的法律精神。

其三,面对错综复杂的社会关系,就更需要形式多样的社会调节手段。一时性债权和继续性债权这种以时间单位为标准法律方法,给逾期交房违约金这种债权债务关系的诉讼时效提供了一种新的计算方式。这种方式可以缩小了债权人和债务人的争执距离,使双方当事人的矛

盾冲突更容易解决。

综上所述,逾期交房违约金请求权的诉讼时效以时间为单位分别计算,不仅具有充分的法律依据,同时更有重要的现实意义。正所谓安居才能乐业,房地产业对于社会经济发展、人民生活水平提高、社会稳定都具有举足轻重的意义。对于逾期交房这类日益增多的纠纷,如何在开发商和广大购房者之间寻找一种更为适当平衡的冲突解决方法,是我们司法实践中应当考虑问题。而采取继续性债权的诉讼时效起算方法就可以很好的解决此问题,并最终取得良好的法律效果和社会效果。

注释:

[1]《民法总论》王利民著,中国人民大学出版社,2009年7月第1版。

[2]《中华人民共和国民法通则》第137条。

[3]《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第一百九十四条。

[4]《厦门市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第11条。

参考文献:

[1]《民法总论》王利民著,中国人民大学出版社,2009年7月第1版; [2]《民法总论》,史尚宽著,中国政法大学出版社,2000年版。 [3]《继续性债权与诉讼时效》,崔建远,人民法院报,2003年6月27日出版; [4]《关于诉讼时效制度的若干理论问题》,柳经纬,《比较法研究》,2004年第5期;

范文九:逾期交房违约金的诉讼时效起算点问题 投稿:赖暶暷

随着近些年房地产市场的升温,逾期交房、逾期办证等商品房销售合同纠纷也日益增多。为了维护自己的合法权益,消费者往往在与开发商协商无果的情况下诉诸法律,此时就涉及该请求的诉讼时效问题。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题,实践中争议较大,各地法院的判例也不尽相同,笔者将在下文中对当前的主流观点进行逐一评析,并从更有利于平衡双方当事人利益、解决纠纷的角度寻求一种更为适合的诉讼时效起算方式。

一、诉讼时效及诉讼时效期间起算的含义

诉讼时效,指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。[1]从我国民法通则的相关规定来看,我国诉讼时效制度采用的是消灭时效制度,诉讼时效制度的设立主要在于督促权利人及时行使权利,即体现了法律保护勤勉者,不保护懒惰者的原则,通过诉讼时效制度可以使当事人之间的权利义务关系得以尽快确定,从而既达到稳定的社会交易秩序,又促进经济流转的立法目的。诉讼时效期间的起算,也称诉讼时效期间的开始,是指民事法律规定的关于保障权利人通过诉讼实现请求权的有效期间开始计算,它直接关系到诉讼时效期间是否届满,权利人能否请求人民法院或仲裁机构保护其民事权利。因此,诉讼时效期间的起算是确定权利人请求法院保护其权利的期间和范围的重要制度。目前我国法律对诉讼时效期间起算的规定主要集中在《民法通则》第137条,即诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本文将通过对当前逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算的三种主要做法的评析,阐述笔者对于该问题的观点。

二、当前三种诉讼时效起算点

当前法院实践中,对于逾期交房诉讼违约金请求权的诉讼时效起算问题主要存在三种观点:其一,从合同约定的交房时间起算2年的诉讼时效;其二,从房地产公司实际交房之日起计算2年的诉讼时效;其三,从向法院起诉之日起向前推2年,保护这两年的违约金请求权。下面就这三种主流观点进行评析。

(一)以合同约定的交房时间为起算点

根据上海市高级人民法院司法解释(沪高民[2001]10号)第二十六条的关于违约金诉讼时效计算的规定,预售房屋延迟交房违约金的诉讼时效,应当从购房人知道或者应当知道违约行为发生之日起计算,也就是从预售合同约定的交房日开始起算两年。此观点的主要依据为,根据《民法通则》的规定,诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。[2]在合同约定的交房时间到达后,开发商没有交房就构成了违约行为,同时合同相对方(业主)就应当已经知道其权利被侵害,即该违约行为一经发生,其侵害了债权人合法权益的事实即已确定。

倘若依此观点,从合同约定的交房时间(也就是交房日期的次日)起算违约金请求权的诉讼时效,而此时,只有该日的违约金请求权未得到给付,即该日违约金请求权利被侵犯,而之后的每日产生的违约金尚未发生,又谈何被侵犯。

同时,这种诉讼时效的起算方法也会造成一定的社会公平问题。作为存在违约行为的开发商来说,如果超过两年的诉讼时效,就可以此为抗辩拒绝承担违约金的赔偿责任,同时也就不再急于交付房屋,而对于没有过错的购买者来说,一旦超过合同约定的交房日两年,就丧失违约金请求胜诉权,也就很难督促开发商尽早交房。因此,此种起算方法对于权利人的要求最为苛刻,反而成为违约方逃避法律责任的一种工具,不利于司法追求的社会效果与法律效果相统一。

(二)从房地产公司实际交房之日起计算2年的诉讼时效

此种观点实际采用的是侵权法理论,即该逾期交房的侵权行为始终存在,故诉讼时效应当从该侵权行为终结之日其计算,即从开发商实际交付房屋之日起计算。该观点主要依据的是《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》中规定的,侵权行为是持续发生的,诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算[3]。

但是该观点也存在着一定弊端,首先逾期交房违约金的请求权是基于双方当事人在合同中的约定所产生的一种合同之债,故不能适用侵权行为的诉讼时效规定;其次,采用此种诉讼时效起算方法会造成当事人为了获取更多的逾期交房违约金,而怠于向房地产开发商主张其权利,造成该诉讼时效被权利人滥用,对于开发商来说又存在一定的不公平性。

(三)从向法院起诉之日起向前推2年,保护这两年的违约金请求权

实践中,有的法院采用了一种更为合理有效地诉讼时效起算方法,即当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉,相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的,违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形,适用中断或中止的规定。[4]笔者也比较赞同此观点,并将在下文中详细阐述这种逾期交房违约金请求权诉讼时效计算方法的依据。

三、采用第三种观点起算诉讼时效的理论依据及现实意义

保护当事人起诉之日向前推两年的逾期交房违约金请求权,这种观点的主要依据为,该债权为继续性债权,违约金的计算是以日为单位的,故多违约一日就产生多一日的违约金,即产生多一日的违约金请求权,对于每一个请求权分别计算诉讼时效。

(一)属于继续性债权的理论依据

继续性债权是相对应一时性债权的一个概念。一时性债权指的是债权的内容在某一个时

间点就已经得以确定的债权。例如,在借贷关系中,双方借款合同一经签字生效,对于该借款数额的债权请求权的内容就已确定,当双方约定的履行期限届满,债权人被侵犯的债权的诉讼时效就开始起算。而当前商品房买卖合同中,普遍都有出卖人逾期交房,每逾期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金的约定,故逾期交房的违约金属于继续性债权的一种,随着合同约定交房时间届满,就产生了按日计算的违约金,该每日产生的违约金债权各自具有一定得独立性,即个别性债权,应当单独计算诉讼时效,并最终构成累计违约金的组成部分。

继续性债权是指债权的内容和范围会受到时间因素的影响,并且会伴随着时间的推移而不断发生变化,例如按日计算的租金债权是随着租赁关系的继续而累积产生;按月计算的利息债权是伴随借款本金债权的存续而持续产生的;按日计算的违约金债权同样随违约行为的继续而按日产生的。 #p#分页标题#e#

可见,继续性债权与一时性债权这两种债权的最大的区别在于债权的内容是否具有时间上的固定性,而这直接关系着诉讼时效的计算问题。继续性债权由于债权内容随着时间的变化而改变,故宜将每个债权单独起算诉讼时效,才能更好平衡债权人与债务人的诉讼利益;而一时性债权由于债权内容已经固定,故诉讼时效的起算也比较容易。

(二)现实意义

其一,采取此种起算方法符合法律精神。设立诉讼时效制度的目的不是处罚权利人不及时行使请求权的行为,也不是保护义务人不履行义务的行为,而是为了督促权利人及时行使权利,以保障社会交易的整体安全性和稳定性。因此,诉讼时效制度不应当成为违约方不履行义务的手段。

其二,法律是各种权利的平衡机制,在若干对立的权利之间,在相互冲突的价值之间,法律应有所取舍,在司法实践中也应当给予考虑。逾期交房违约金请求权的诉讼时效采用继续性债权诉讼时效的计算方法,能够最大限度地兼顾到双方当事人的利益平衡关系,营造双赢,化解纠纷,因此也就更为符合公平正义的法律精神。

其三,面对错综复杂的社会关系,就更需要形式多样的社会调节手段。一时性债权和继续性债权这种以时间单位为标准法律方法,给逾期交房违约金这种债权债务关系的诉讼时效提供了一种新的计算方式。这种方式可以缩小了债权人和债务人的争执距离,使双方当事人的矛盾冲突更容易解决。

综上所述,逾期交房违约金请求权的诉讼时效以时间为单位分别计算,不仅具有充分的法律依据,同时更有重要的现实意义。正所谓安居才能乐业,房地产业对于社会经济发展、人民生活水平提高、社会稳定都具有举足轻重的意义。对于逾期交房这类日益增多的纠纷,如何在开发商和广大购房者之间寻找一种更为适当平衡的冲突解决方法,是我们司法实践中应当考虑问题。而采取继续性债权的诉讼时效起算方法就可以很好的解决此问题,并最终取得良好的法律效果和社会效果。

注释:

[1]《民法总论》王利民著,中国人民大学出版社,2009年7月第1版。

[2]《中华人民共和国民法通则》第137条。

[3]《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第一百九十四条。

[4]《厦门市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第11条。

参考文献:

[1]《民法总论》王利民著,中国人民大学出版社,2009年7月第1版;

[2]《民法总论》,史尚宽著,中国政法大学出版社,2000年版。

[3]《继续性债权与诉讼时效》,崔建远,人民法院报,2003年6月27日出版;

[4]《关于诉讼时效制度的若干理论问题》,柳经纬,《比较法研究》,2004年第5期;

范文十:郴州逾期交房违约金怎么计算 投稿:曾掺掻

郴州逾期交房违约金怎么计算

预期交房顾名思义就是超过规定的期限交房。郴州专业房产诉讼律师表示,开发商预期交房后主张合同约定的违约金过高而请求法院予以降低的,应当有承担举证责任。

逾期交房也在商品房买卖纠纷中占据较大比例。那究竟该如何计算违约金呢?下面法律直通车小编将为您介绍相关预期交房违约金的计算问题。

■案例回放

2002年8月11日,史先生与开发商签订了《商品房预售合同》,史先生房款共计543765元,定金3万元,首付款21万元,银行按揭30万元。双方约定,入住后7日内,定金转化为房款并交付尾款3765元。交房时间2003年2月1日,若逾期交房,按照史先生已付房款数额万分之一/天计算违约金。

为早日住上新房,史先生早于8月5日就已支付定金3万元;8月15日又支付了21万元的首付款;随后银行按揭手续也于9月25日办妥。但因种种原因,开发商却未能按期交房。在史先生的一再催促下,开发商才于2003年9月15日通知史先生验收房屋,比原定交房日期迟了大半年。

史先生多交了大半年的房租,难免心生怨气,要求开发商赔偿,并支付逾期交房违约金30032元。但开发商却认为,史先生的算法欠妥,应按照已付房款(即首付款21万元)的万分之一/天计算,只同意承担违约金4767元。双方争执不下,只好对簿公堂。

经过法院调解,开发商最终赔付史先生11577元。既不是史先生要求的30032元,又不是开发商提出的4767元,赔付金是如何计算出来的呢?我们不妨来听听律师的说法。

■律师说法:开发商应承担违约责任

律师认为,双方签署的《商品房预售合同》合法真实有效。开发商没有按照约定时间交付房屋,构成违约,应承担违约责任。违约金由已付房款、利率和逾期时间三部分组成。

首先,“已付房款”包括首付款和银行按揭款,并不是开发商所称的21万元首付款,而应该包括银行按揭30万元。开发商故意混淆了商品房买卖与银行

按揭两个不同性质的法律关系。由于银行按揭的30万元已经向开发商支付,故应纳入已付房款。

但是,定金和尾款不能纳入“已付房款”。按照双方约定,入住后7日内,定金才转化为房款。作为计算违约金的基数自然不应当包括3万元定金。同理,史先生在入住后7日内才交付尾款,尾款也不应当纳入已付房款。

因此,本案计算违约金的基数“已付房款”,既不是史先生要求的总房款,也不是开发商所谓的首付款,应当是首付款21万元与银行按揭30万元之和,共计51万元。

其次,需要确定的是逾期交房的利率。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定,违约金或损失,有约定按照约定,没有约定的,按照逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金确定,或者参照逾期贷款利率(现在为万分之二点一/天)标准计算。

因此,利率应该按照双方约定的万分之一/天计算,而不能根据史先生事后的意愿更改为万分之二点一/天。何律师提醒购房者,在签订合同时一定要注意审查违约金的利率标准,不要等到发生纠纷时才意识到自己的利益遭受损失。 最后,需要认定的是逾期时间,开发商未能按期交房应承担违约责任。逾期时间应该从双方签订的交房日期,即2003年2月1日开始算起,直至开发商通知验收的日期,即同年9月15日止,而并非史先生办理入住手续的日子。因此,逾期时间共计227天。

由此不难得出最终的违约金,即已付房款51万元×利率万分之一/天×逾期时间227天=11577元。

专业人士表示,因为在逾期交房的情况下,购房者通过租用同地段同类型的房屋,亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的,故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金,便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。因此,如果 开发商主张逾期交房给购房者造成的损失详单与同地段同类型房屋的租金,并可以请求开发商支付。

在郴州,如果你在房屋交易时遇到难题或对当下楼市现象有何不解,想了解更多房屋延期交付的法律问题,您可以找郴州专业涉外房产律师,进行咨询相关

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