房地产估价规范_范文大全

房地产估价规范

【范文精选】房地产估价规范

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【专家解析】房地产估价规范

【优秀范文】房地产估价规范

范文一:房地产估价规范条文说明4 投稿:魏鞼鞽

各种结构房屋的经济耐用年限的参考值一般为:

   1  钢结构:生产用房?0年,受腐蚀的生产用房50年,非生产用房80年;

   2  钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架-剪力墙结构等):生产用房50年,受腐蚀的生产用房35年,非生产用房60年;

   3  砖混结构一等:生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年;

   4  砖混结构二等:生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年;

   5  砖木结构一等:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年;

   6  砖木结构二等:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年;

   7  砖木结构三等:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年;

   8  简易结构:10年。

 建筑物的残值率因不同建筑结构而不同,其参考值一般为:

   1  钢筋混凝土结构:0;

   2  砖混结构一等:2%;

   3  砖混结构二等:2%;

   4  砖木结构一等:6%;

   5  砖木结构二等:4%;

   6  砖木结构三等:3%;

   7  简易结构:0。

   5.5  假设开发法

 5.5.2  假设开发法适用于对具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,包括下列情形:

   1  由生地建造房屋然后租售;

   2  由毛地建造房屋然后租售;

   3  由熟地建造房屋然后租售;

   4  由生地开发为熟地然后租售;

   5  由毛地开发为熟地然后租售;

   6  由旧房装修改造为新房然后租售;

   7  在建工程。

   本条设定的各类土地的概念如下:

   1  生地:指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地,该建筑用地无基础设施,或者有部分基础设施,但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件,同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。

   2  毛地:指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续),具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更完备的基础设施,但未进行动拆迁的可用于建筑的土地。

   3  熟地:指具有完善的基础设施,且地面平整,可用于建筑的土地。

   5.5.3  本条提供的计算公式在使用中可具体如下:

   1  求生地价格的公式:

   生地价格=开发完成后的房地价值-由生地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买生地的税费

   2  求毛地价格的公式:

   毛地价格=开发完成后的房地价值-由毛地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买毛地的税费

   3  求熟地价格的公式:

   熟地价格=开发完成后的房地价值-由熟地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地的税费

4 由生地开发为熟地然后租售求生地价格的公式:

生地价格=开发完成后的熟地价值-由生地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买生地的税费

   5  由毛地开发为熟地然后租售求毛地价格的公式:

    毛地价格=开发完成后的熟地价值-由毛地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地的税费

   6  由旧房装修改造为新房然后租售求旧房价格的公式:

   旧房地价格=装修改造完成后的房地价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房地的税费

   7  求在建工程项目价格的公式:

   在建工程价格=续建完成后的房地价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程的税费

 5.5.4  预测开发完成后的房地产价值以及其他预期价格评估,通常采用市场比较法与长期趋势法相结合。

   长期趋势法,是运用预测科学的有关理论和方法,对未来价格作出推测与判断的方法,适用于估价对象或者类似房地产有较长期的历史价格资料可供分析利用的情形。

   1  运用长期趋势法估价的步骤如下:

   (1)搜集关于估价对象或者类似房地产的历史价格资料,并且进行检查和鉴别;

   (2)整理上述搜集到的历史价格资料,按时间排序,形成时间序列;   

   (3)分析上述时间序列,选择适当的长期趋势分析方法;

   (4)依照选定的方法,通过具体公式计算出估价对象的价格。

   2  运用长期趋势法时,根据时间序列的特征选用下列方法之一:

   (1)数学曲线拟合法。

   数学曲线拟合法有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。运用直线趋势法估价,估价对象历史价格的时间序列散点图应当表现出明显的直线趋势,数据点偏离拟合直线估计值的离差平方的算术平均数的平方根,即估计值的标准误差,不得大于允许的误差值。

   (2)平均增减量法。

   (3)平均发展速度法。

   平均增减量法和平均发展速度法,要求房地产价格的变动过程一贯是上升的或者是下降的,并且逐期上升或者下降的额度或者比例大体接近。

   (4)移动平均法。

   移动平均法分为简单移动平均法和加权移动平均法,是对原有价格按照时间序列进行修匀,即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数,形成-个新的派生平均价格的时间序列,消除价格短期波动的影响,呈现出价格长期的基本发展趋势。运用移动平均法时,应当按照房地产价格变化的周期长度移动平均。

   (5)指数修匀法。

   5.6  基准地价修正法

 5.6.2  基准地价反映的是其评估基准日期时的地价水平,随着时间的推移,房地产市场会发生变化,地价水平也会有所变化,因此,应对基准地价进行交易日期修正。交易日期修正-般是根据地价变动率或地价指数确定交易日期修正系数,从而将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。

 5.6.3  基准地价修正法中的区域因素和个别因素的比较修正的内容和方法,与市场比较法中的区域因素与个别因素修正相同,参见相应的条文说明。基准地价是政府对各级土地或均质区段及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估出的土地使用权平均价格。它所对应的使用年限-般是各用途土地使用权的最高出让年限,而估价对象宗地的使用年限可能与之有所不同,故需进行年期修正。

 5.6.4  由于房地产市场具有区域性的特点,加上城市规模大小不一,各地的基准地价水平之间可比性差,在运用基准地价修正法评估宗地价格时,应以当地政府公布的基准地价水平和基准地价修正系数为准进行估价。

范文二:房地产估价规范条文说明3 投稿:蔡涁涂

5.4  成  本  法

   5.4.2  本条对重置价格或重建价格作了定义。本条中关于房地产重置价格或重建价格的构成可细分为:

   1  土地取得费用。

   (1)征地和房屋拆迁安置补偿费。

   (2)土地使用权出让金或者地价款。

   (3)有关土地取得的手续费及税金。

   2  开发成本。

   (1)勘察设计和前期工程费。

   (2)基础设施建设费。

   (3)房屋建筑安装工程费。

   (4)公共配套设施建设费。

   (5)开发过程中的税费。

   3  管理费用。主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等

   4  投资利息。

   5  销售税费。

   (1)销售费用,包括销售广告宣传费、委托销售代理费等。

   (2)销售税金及附加,包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。

   (3)其他销售税费,包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费等。

   6  开发利润。

   其中,农地征用费的构成如下:

   1  土地补偿费。

   2  青苗补偿费。

   3  地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等)。

   4  安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费等)。

   5  房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费,其构成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。

   6  耕地占用税。

   7  耕地开垦费。

   8  新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地)。

   9  征地管理费(是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用,其收取标准根据征地包干方式的不同,为征地费总额的1.5%~3%)。

   10  政府规定的其他有关税费。

   城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下:

   1  被拆除房屋及附属物补偿费。

   2  购建拆迁安置用房费。

   3  安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。

   4  被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费。

   5  房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。

   6  政府规定的其他有关税费。

   本条规定应以土地取得费用与开发成本之和作为计取开发利润的基数,并根据市场上开发同类房地产的平均利润水平来确定利润率。

范文三:2新规范之房地产估价报告 投稿:胡昂昃

7 估价报告

7.0.1 估价报告应采取书面形式,并应真实、客观、准确、完整、清晰、规范。

7.0.2 叙述式估价报告应包括下列部分: 1 封面; 2 致估价委托人函; 3 目录; 4 估价师声明;

5 估价假设和限制条件;

6 估价结果报告 7 估价技术报告; 8 附件。

7.0.3 房地产抵押贷款前估价报告,应包括估价对象变现能力分析与风险提示。 7.0.4 根据估价委托人的需要或有关要求,可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。

7.0.5 估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供。

7.0.6 封面应包括下列内容:(7项) 1 估价报告名称,宜为房地产估价报告,也可结合估价对象和估价目的给估价报告命名。

2 估价报告编号,应反映估价机构简称、估价报告出具年份,并应按顺序编号数,不得重复、遗漏、跳号。

3 估价项目名称,应根据估价对象的名称或位置和估价目的,提炼出简洁的名称。

4 估价委托人,当为单位时,应写明其名称;当为个人时,应写明其姓名。

5 房地产估价机构,应写明其名称。 6 注册房地产估价师,应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号。

7 估价报告出具日期,应与致估价委托人函中的致函日期一致。

7.0.7 致估价委托人函应包括下列内容:

(9项内容)

1 致函对象,应写明估价委托人的名称或姓名;

2 估价目的,应写明估价委托人对估价报告的预期用途,或估价是为了满足估价委托人的何种需要;

3 估价对象,应写明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况;

4 价值时点,应写明所评估的估价对象价值或价格对应的时间;

5 价值类型,应写明所评估的估价对象价值或价格的名称;当所评估的估价对象价值或价格无规范的名称时,应写明其定义或内涵;

6 估价方法,应写明所采用的估价方法的名称;

7 估价结果,应写明最终评估价值的总价,并应注明其大写金额;除估价对象无法用单价表示外,还应写明最终评估价值的单价;

8 特别提示,应写明与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的引起估价委托人和估价报告使用者注意的事项;

9 致函日期,应注明致函的年、月、日。

7.0.8 致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章,不得以其他印章代替;法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章。

7.0.9 目录应按前后次序列出下列估价报告各个组成部分的名称及对应的页码: 1 估价师声明; 2 估价假设和限制条件; 3 估价结果报告; 4 估价技术报告; 5 附件。

7.0.10 估价结果报告、估价技术报告和附件的各个组成部分,应在估价报告的目录中按前后次序列出其名称及对应的页码。

7.0.11 当按估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告时,估价报告的目录中可不列出估价技术报告及其各个组成部分,但在估价技术报告中应有单独的目录,且该目录中应按前后次序列出估价技术报告各个组成部分的名称及对应的页码。

7.0.12 估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价的承诺和保证。不得将估价师声明的内容与估价假设和限制条件的内容相混淆,或把估价师声明变成注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明。

7.0.13 鉴证性估价报告的估价师声明应包括下列内容:

1 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏;

2 估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制;

3 注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见;

4 注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作,撰写估价报告。

7.0.14 非鉴证性估价报告的估价师声明的内容,可根据实际情况对鉴证性估价报告的估价师声明的内容进行适当增减。

7.0.15 估价假设应针对估价对象状况等估价前提,作出必要、合理且有依据的假定,不得为了规避应尽的检查资料、调查情况等勤勉尽责估价义务或为了高估、低估估价对象的价值或价格而滥用估价假设。

7.0.16 估价假设和限制条件应说明下列内容:

1 一般假设,应说明对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查,在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下,对其合法、真实、准确和完整的合理假定;对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注,在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,对其安全的合理假定等。

2 未定事项假设,应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。当估价对象无未定事项时,应无未定事项假设。

3 背离事实假设,应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定,对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。当估价设定的估价对象状况与估价对象的实际状况无不一致时,应无背离事实假设。

4 不相一致假设,应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致,或不同权属证明上的权利人之间不一致,估价对象的名称或地址不一致等情况下,对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。当估价对象状况之间无不一致时,应无不相一致假设。

5 依据不足假设,应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下,缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。当无依据不足时,应无依据不足假设。

6 估价报告使用限制,应说明估价报告和估价结果的用途、使用者、使用期限等使用范围及在使用估价报告和估价结果时需要注意的其他事项。其中的估价报告使用期限应自估价报告出具之日起计算,根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度确定,不宜超过一年。

7.0.17 估价结果报告应包括下列内容:

1 估价委托人,当为单位时,应写明其名称、住所和法定代表人姓名;当为个人时,应写明其姓名和住址。

2 房地产估价机构,应写明房地产估价机构的名称、住所、法定代表人或执行事务合伙人姓名、资质等级和资质证书编号。

3 估价目的,应说明估价委托人对估价报告的预期用途,或估价是为了满足估价委托人的何种需要。

4 估价对象,应概要说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况;对土地基本状况的说明,还应包括四至、形状、开发程度、土地使用期限;对建筑物基本状况的说明,还应包括建筑结构、设施设备、装饰装修、新旧程度。

5 价值时点,应说明所评估的估价对象价值或价格对应的时间及其确定的简要理由。

6 价值类型,应说明所评估的估价对象价值或价格的名称、定义或内涵。

7 估价原则,应说明所遵循的估价原则的名称、定义或内涵。

8 估价依据,应说明估价所依据的有关法律、法规和政策,有关估价标准,估价委托书、估价委托合同、估价委托人提供的估价所需资料,房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料。

9 估价方法,应说明所采用的估价方法的名称和定义。当按估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告时,还应说明估价测算的简要内容。

10 估价结果,应符合下列要求:

1) 除房地产抵押估价外,当估价对象为单宗房地产时,可按表7.0.17-1说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值;

2) 除房地产抵押估价外,当估价对象为多宗房地产时,可按表7.0.17-2说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值;

3) 房地产抵押估价中假定未设立法定优先受偿权下的价值,可按表7.0.17-1或表7.0.17-2说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值;

4) 房地产抵押价值评估结果,可按表7.0.17-3说明最终评估价值;

5) 当估价对象无法用单价表示时,最终评估价值可不注明单价,除此之外的最终评估价值均应注明单价和总价,且总价应注明大写金额;

6) 当最终评估价值的币种为外币时,应说明国务院金融主管部门公布的价值时点的人民币市场汇率中间价,并应注明最终评估价值的单价和总价所折合的人民币价值。

表7.0.17-1 估价结果汇总表

币种:

表7.0.17-2 估价结果汇总表

币种:

表7.0.17-3 房地产抵押价值评估结果汇总表

币种:

11 注册房地产估价师,应按表7.0.17-4写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号,并应由本人签名及注明签名日期,不得以个人印章代替签名。

表7.0.17-4 参加估价的注册房地产估价师

姓 名

注册号

签 名

签名日期 年 月 日 年 月 日 年 月 日

12 实地查勘期,应说明实地查勘估价对象的起止日期,具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。

13 估价作业期,应说明估价工作的起止日期,具体为自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止。

7.0.18 估价技术报告应包括下列内容:

1 估价对象描述与分析,应有针对性地较详细说明、分析估价对象的区位、实物和权益状况。区位状况应包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等状况,单套住宅的区位状况还应包括所处楼幢、楼层和朝向。土地实物状况应包括土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等;

建筑物实物状况应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等。权益状况应包括用途、规划条件、所有权、土地使用权、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。

2 市场背景描述与分析,应简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场总体状况,并应有针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预见的未来同类房地产的市场状况。

3 估价对象最高最佳利用分析,应说明以估价对象的最高最佳利用状况为估价前提,并应有针对性地较详细分析、说明估价对象的最高最佳利用状况。当估价对象已为某种利用时,应从维持现状、更新改造、改变用途、改变规模、重新开发及它们的某种组合或其他特殊利用中分析、判断何种利用为最高最佳利用。当根据估价目的不以最高最佳利用状况为估价前提时,可不进行估价对象最高最佳利用分析。

4 估价方法适用性分析,应逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法对估价对象的适用性。对理论上不适用而不选用的,应简述不选用的理由;对理论上适用但客观条件不具备而不选用的,应充分陈述不选用的理由;对选用的估价方法,应简述选用的理由并说明其估价技术路线。

5 估价测算过程,应详细说明所选用的估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程及其中的估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。

6 估价结果确定,应说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值,并应详细说明最终评估价值确定的方法和理由。

7.0.19 附件应包括下列内容:

1 估价委托书复印件。

2 估价对象位置图。

3 估价对象实地查勘情况和相关照片,应说明对估价对象进行了实地查勘及进行实地查勘的注册房地产估价师。因本规范第3.0.8条规定的情形未能进入估价对象内部进行实地查勘的,应说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。相关照片应包括估价对象的内部状况、外部状况和周围环境状况的照片。因本规范第3.0.8条规定的情形未能进入估价对象内部进行实地查勘的,可不包括估价对象的内部状况照片。

4 估价对象权属证明复印件。当估价委托人不是估价对象权利人且估价报告为非鉴证性估价报告时,可不包括估价对象权属证明复印件,但应说明无估价对象权属证明复印件的具体原因,并将估价对象权属状况作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

5 估价对象法定优先受偿款调查情况,应说明对估价对象法定优先受偿权设立情况及相应的法定优先受偿款进行了调查,并应提供反映估价对象法定优先受偿款的资料。当不是房地产抵押估价报告时,可不包括该情况。

6 可比实例位置图和外观照片。当未采用比较法进行估价时,可不包括该图和照片。

7 专业帮助情况和相关专业意见,应符合下列规定:

1) 当有本规范第3.0.9条规定的情形时,应说明有专业帮助,并应说明专业帮助的内容及提供专业帮助的专家或单位的姓名或名称,相关资格、职称或资质;

2) 当有本规范第3.0.10条规定的情形时,应提供相关专业意见复印件,并应说明出具相关专业意见的专业机构或专家的名称或姓名,相关资质或资格、职称;

3) 当没有专业帮助或未依据相关专业意见时,应说明没有专业帮助或未依据相关专业意见。

8 估价所依据的其他文件资料。

9 房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件。

10 注册房地产估价师估价资格证书复印件。

7.0.20 估价对象变现能力分析与风险提示,应较详细分析、说明估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小及房地产市场状况等影响估价对象变现能力的因素及其对变现能力的影响,假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度,变现的时间长短及费用、税金的种类和清偿顺序;

预期可能导致估价对象抵押价值或抵押净值下跌的因素及其对估价对象抵押价值或抵押净值的影响,未来可能产生的房地产信贷风险关注点等。当不是房地产抵押估价报告时,可不包括估价对象变现能力分析与风险提示。

7.0.21 当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时,估价报告可采取表格形式。

7.0.22 估价报告应做到图文并茂。纸质估价报告应装订成册,纸张大小宜采用尺寸为210 mmx297 mm的A4纸规格。

范文四:房地产估价报告规范格式 投稿:尹诂诃

房地产估价报告规范格式

0.1封面

(标题)房地产估价报告

估价项目名称:(说明本估价项目的全称)

委托方:(说明本估价项目的委托单位 的全称,个人委托的为个人的姓名)

估价方:(说明本估价项目的估价机构的全称)

估价人员:(说明参加本次估价的起止年月日,即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日)

估价报告编写:(说明本估价报告在本估价机构内的编写) 0.2目录

(标题)目录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设与限制件

四、估价结果报告

(一)

(二)

… …

五、估价技术报告(可不提供给委托方,供估价机构存档和有关部门查阅等)

(一)

(二)

… …

六、附件

(一)

(二)

… …

0.3致委托方函

(标题)致委托方函

致函对象(为委托方的全称)

致函正文(说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果) 致函落款(为估价机构的全称,并加盖估价机构公章,法定代表人签名、盖章)

致函日期(为致函年月日)

0.4估价师声明

(标题)估价师声明

我们郑重声明:

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本估价报告的分析、意见和结论是我们自已公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们在本报告中的估价对象没有(或有已载明的)利害关系,也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系。

5、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论撰写本估价报告。

6、我们已(或没有)对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(在本声明中清楚地明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘,哪能些估价人员没有估价对象进行实地查勘)。

7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助(若有例外,应说明提供重要专业帮助者的姓名)。

8、(其他需要声明的事项)。

参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章(至少有一名)。 0.5估价的假设和限制条件

(标题)估价的假设和限制条件

(说明本次估价的假设前提,未经调查认或无法调查确认的资料数据,估价中未考虑的因素和一些特殊及其可能的影响,本估价报告使用的限制条件)

0.6结果报告

(标题)房地产估价结果报告

(一)委托方说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所,个人委托的为个人的姓名和住所)

(二)估价方(说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级)

(三)估价对象(概要说明估价对象的状况,包括物质实体状况和权益状况。其中,对土地的说明应包括:名称,坐落,面积、形状、四至,周围环境,景观,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质,水文状况,规划限制条件,利用现状,权属状况。对建筑物的说明应包括:名称,坐落,面积层数,建筑结构,装修,设施设备,平面布置,工程式质量,建成年月日,维护,保养,使用情况,公共配套设施完备程度,利用现状,权属状况。

(四)估价目的(说明本次估价的目的和应用方向)

(五)估价时点(说明所评估的客观合理价构或价值对应的年月日) a) 估值定义(说明本次估价采用的价值标准或价值内涵)

b) 估价依据(说明本次估价依据的本房地产估价规范,国家和地方的法律、法规,委托方提供的有关资料,估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料)

c) 估价原则(说明本次估价遵循的房地产估价原则)

d) 估价方法(说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义)

e) 估价结果(说明本次估价的最终结果,应分别说明总价和单价,并附大写金额。若用外币表示,应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价,并注明所折合的人民币价格)

f) 估价人员(列出所有参因本次估价的人员的姓名、估价资历格或职称,并由本签名盖章)

g) 估介作业日期(说明本次估价的起止年月日)

h) 估价报告应用的有效期(说明本估价报告应用的有效期,可表达为到某个年月日止,也可表达为多长年限,如一年)

0.7估价技术报告

(标题)

(一)个别因素分析(详细说明、分析估价对象的个别因素)

(二)区域因素分析(详细说明、分析估价对象的区域因素)

(三)市场背景分析(详细说明、分析类似房地产的市场状况、包括过去、现在和可预见的未来)

(四)高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象的最高最佳使用)

(五)价方法选用(详细说明估价的思路和采用的方法及其理由) a) 估价测算过程(详细说明测算过程,参数确定等)

b) 估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由)

0.8附件

(标题)附件

估价对象的位置图,四至和周围环境图,土地形状图,建筑平面图,外观和内部照片,项目有关批准文件,产权证明,估价中引用的其他专用资料,估价人员和估价机构的资格明等。

0.9制作要求

估价报告应到图文并茂,所用纸张、封面、装订应有较好的质量。纸张大小应采用A4纸规格。

范文五:房地产估价规范中的收益法 投稿:董质贩

 5.3收益法

  5.3.1运用收益法估价应按下列步骤进行:1搜集有关收入和费用的资料;2估算潜在毛收入;3估算有效毛收入;4估算运营费用;5估算净收益;6选用适当的资本比率;7选用适宜的计算公式求出收益价格。注:潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。

  5.3.2净收益应根据估价对象的具体情况,按下列规定求取:l出租型房地产,应根据租赁资料计算净收益,净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担,应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担,应对四项费用中的部分项目作相应调整。2商业经营型房地产,应根据经营资料计算净收益,净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。3生产型房地产,应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益,净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。4尚未使用或自用的房地产,可以照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益,或直接比较得出净收益。

  5.3.3估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益,除有租约限制的之外,都应采用正常客观的数据。有租约限制的,租约期内的租金宜采用租约所确定的租金,租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益,应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符,应进行适当的调整修正,使其成为正常客观的。

  5.3.4在求取净收益时,应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限,确定未来净收益流量,并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型:1每年基本上固定不变;2每年基本上按某个固走的数额递增或递减; 3每年基本上按某个固定的比率递增或递减;4其他有规则的变动情形。

  5.3.5资本化率应按下列方法分析确定:l市场提取法:应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的收益法计算公式,求出资本化率。2安全利率加风险调整值法:以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期
国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。3复合投资收益率法:将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率,按下式计算:R= M?Rm 十(1-M )Re(5.3.5)式中R ----资本化率(% );M----贷款价值比率(%),低押贷款额占房地产价值的比率;Rm--抵押贷款资本化率(%),第一年还本息额与抵押贷款额的比率;Re--自有资本要求的正常收益率(%)。4投资收益率排序插入法:找出相关投资类型及其收益率、风险程度,按风险大小排序,将估价对象与这些投资的风险程度进行比较,判断、确定资本化率。

  5.3.6资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率,他们之间的关系应按下式确定:RO=L*RL+B*RB(5.3.6)式中RO----综合资本化率(%),适用于土地与建筑物合一的估价;RL----土地资本化率(%),适用于土地资本估价;RB----建筑物资本化率(%),适用于建筑物估价;L----土地价值占房地产价值的比率(%);B----建筑物价值占房地价值的比率(%),L+B+100%。

  5.3.7计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型,选用对应的收益法计算公式。

  5.3.8对于单独土地和单独建筑物的估价,应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有效年限收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时,应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有效年的收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限短于使用权年限时,可采用下列方式之一处理:1先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有效年的收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2将未来可获收益的年限设想为无限年,选用无限年的收益法计算公式,净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

范文六:修改《房地产估价规范》的探讨 投稿:马擔擕

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经 i 与 i  斋 去

修 改  房 地 产 估 价 规 范  的 探 讨 
鞲赵 延军
【 摘

长 安大 学建 筑 工程学 院 

一  

要 】在 《 地 产 估 价 规 范》修 改征 求 意 见的 基础 上 ,根 据 房 地 产 近 年 新 法规 的颁 布 和 估 价 实 践 的 发展 ,对 ( - 产 估 价 规  房 4地

范》 的估 价 方 法 中的 成 本 法 、 市 场 比 较 法 和 收 益 法 的 有 关六 项 枝 术 规 范 内容 提 出 了修 改建 议 , 同 时提 出 了其 他 相 关 完善 化 建 议 。   【 关键 词 】修 改 《 地 产 估价 规 范》 土 地 折 旧  开 发利 润  土 地 使 用权 剩 余年 限  房

《 房地 产 估 价 规 范 》 (o e frR a Ett  p ri 1( B T 格时应 当注意土地剩余使用年 限的问题作 了有关论述 .但在 54 C d  o eI s e A pas )G /       a a . 

5 2 1 1 9 ) 1 9 年 6 1园实施以来 ,对规范房地产估价 行  成本法这 一节 的条款中未对此规定 . 有5 4 1 条款 . 09— 99 自 99 月 且 . .2 容易使人  为 ,统一估价程序和方法 .使估价结果客观 、公正 .合理等方面  误 解 。  
起 到 了非 常 重 要 的 作 用 。而 随 着 估价 实践 的进 行 及 一 些 新 法规 的 

为明确起见 . 故建议 . 改 54 1 条为 “ 修 . .2 基算价格应为重置 

颁 布 .估价规范 的部分内容有待于修 改和进一步完善。本文对估  价格或重 建价格扣除建筑物折旧 . 并对土地 的剩余使用年限进行  价 规 范修 改 内容 作 以研 究 探 讨 。   修正 ( 相当于计算土地 折旧 ) .或 为土地 的剩余使 用年限重置价  关于成本法 中的修改建议  格加 上建筑物 的现值 . 必要时还应扣除由于旧有建筑物存在而导 
一  

1建议修 改规范5 4 1 条为 “ . . .2 基算价格应为重置价 格或重建  致 的 土地 价值 损 失 。  ” 价格扣除建筑物折 旧.并对 土地 的剩余使用年 限进 行修正 ( 当  相 2 建议取 消 《 . 房地 产估 价规范》中5 4. 条其 下小字注 解。   2   于计算土地折 旧) 或为土地 的剩余使用年限重置价格加上建筑  《   房地 产估价规 范》中第 5 估价方 法的 5 4成本 法中的 5 4 2 章 . . .  物 的现 值 必 要 时 还 应 扣 除 由于 旧有 建 筑 物 存 在 而 导致 的 土地 价  条 ,其 小字注解 为 “ 开发 利润应 以土地取得 费用与开发 成本之 
值 损失 。  ”

和 为 基 础  根 据 开 发 、建 造 类 似 房 地 产 相 应 的 平 均 利 润 率 水 平  这 在 实 际 估价 中较 难 操 作 ,主 要 原
因 为 :1 实 际 中调 查 获 取  ()

《 房地产估价规范》 5 4 1 .   2条为 “ 基算价格应为重置价格 或  来 求 取 “  。 重建价格扣除建筑物折旧 或 为土地的重置价 格加 上建筑物 的现  值  必要 时还应扣除 由于 旧有建筑物存在 而导 致的土地价值 损  的利润率大多数为具体项 目的销售利润率或成本利润率 然后将  失 。。 “  其转化为相应平均利润率水平。若将其再转换为直 接成本利润率  实际操作 中,有不少估价人 员在采用 ” 重置价格或重建价格 
用 年 限 的修 正 。对 于新 建或 刚刚 使 用 几年 的房 地 产 可 能 问题 不 突 
开发利润 

扣除建筑物折 旧”方式 求取基算价格 时,往往 不考虑土地剩余使  ( 直接成本利润率 =王 觅雨 孬 

藏 苯 ) 不但麻烦 而且容  .

易出现误 差。( )以土地取得费用与开发成本之和为基础 .根据  2 出  但 随 着 使 用 年 限 增加 及 临近 使 用期 满  则 问 题 显 著 。 而 且  开 发 、建 造 类 似 房 地 产 相 应 的平 均 利 润 率 水 平 来 求 取 开 发 利 润  如 果估 价 人 员 在使 用这 种 估 价 方 式在 估 价 新 建 或 刚 刚使 用 几 年 的  这样 的平 均利润率水平 与人们通常形成 的销售利润率水平 不一  房地产形成定式 习惯 在以后估价使用多年或 临近使用期满的房  致 ,估 价 师 不 易 用 此 利 润 率 水 平 进 行 把 握 和 调 整 。   地 产 中 就会 产 生 突 出 的 问题 。   实 际 上 .开 发 利 润是 根 据 一 定 基 数 与 同 一市 场 类 似 房 地产 开  事实上  在求估价 对象基算价格时 .不论是采用  重置价格  发项 目要求的相应平均利润率相乘求取 的 而计算基数和相应的  或重建价格扣除建筑物折 旧”方式  还是 采用 “ 土地的重置价 格  利润率有 多种【】 2。根据有关教材和理论 有关计算基数和相应的  加 上 建筑 物 的现 值 “ .都 应 考 虑 土 地 的 剩 余 使 用 年 限  并 进 行 年  利润率有 :   限修正 。如果保持 于建筑物折旧一致 .这种计 算可 以理解为 ” 土  ( )计算基数 =土地 取得 成本 +开发成本 .相应利润率即直  1
地 的折 旧 ”  。

开发利润  在一些西 方国家 土地所有权可 以转 让 土地 可以被永久 占  接成本利润率 王砸霞得 成幂  拜夏成幂  有 .不存在土地最高 使用年限 ,不存在土地剩 余使用年 限 ,基  ()计算基数 =土地取得成本 +开发成本 +管理费用 +投 资  2 算价格则为重置价格或 重建价格扣 除建筑物折 旧.或 为土地 的 

重置价格加上建筑物 的现值 。即不
存在 “ 土地 的折 旧“ 。而我 国   利息 +销售费用 .相应利润率即成本利润率  的土地 所有权实行社会 主义公有制 .具体 为全 民所有制 和劳动  群众集体所有制 。我 国对土地使用权 实行有偿 出让 、转 让 .并  规定各 类用途土地使用权 出让的最高年 限。通 常地 价在 出让 后  初始阶 段上升 ,在临近使 用期满 .地 价下降 。因此 .成本法 估 
价 中 应根 据 土地 已使 用 年 限进 行 “ 旧 “ 折 .求 出 剩余 年 限 的 土 地 
. 

开发利润 

王面 踊 

爵酾 百厦 

焉丽 

焉鬲 ;  

() 算基数 =开发完成 后的房地产价值 ( 3计 售价 ) 相应利润  .
  . 。 

开发利润 

使 用权价格 。   在估价规范 54. . 5的条文说 明中 .对成 本法 求取 土地重置价 

率即销售利润率 弄 宪戚后两雳琵严i 。    
故建议 .规范中 5 4 2 小字注解的开发利润宜以开发完成    .条

“ 商场现 代化 》2 0 08年 2月 ( 中旬 : )总 第 5 0 F I j 3 期 

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经 i 与 i  斋 去
后 的 房 地 产价 值 为基 础 .根 据 开 发 、建 造 类似 房 地 产 相 应 的 平 均  致性。具体 来说 .运用收益法估价 时.带租约和不带租约可能有 

利润率水平来求取 。或者 ,不做 “ 以  的严格要 求.取消该 小  两种估价结果 .则运用市场比较法估价时 .在考虑是否带租约的  应 这 字注 解 .由估 价 师 根据 实 际 情 况 及取 得 方 便 .根 据 一 定 基 数 与 同  修 正 下 .也 会具 有 相 近 的 两 种估 价 结 果 ( 种 思 路 实 际上 已反 映 


市场类似房地产开发项 目 要求 的相应平均利润率相乘求取 . 形  在估价规范 中改进的成本 法估价 中. 经济折 旧即反映了外部不利 


)   式多样 ( 实际上这种思想在规范 中的假 设开发法 的开发利 润求取  因素造成 的价值损失。 。 2 建议在 《 房地产估价规范》5 2市场比较法一节 中.增加  . 中 已反 映 .见 估价 规 范 5 5 5 )    条 。  
  3建议修 改 《 房地产估价规范》 中 5 4 1 的相关 内容 。《     1 房  有 关修 正 公 式 条款 。 地 产估 价 规 范 》 54 1 规 定 :“ 价 中确 定 建 筑 物耐 用 年限 与 折       1 估 房地产估价规范在收益法及成本法章节中已列有部分公式条 

旧 .遇有下列情况时的处理应 为:…….3 建筑物耐用年限长于  款 .若 在市 场 比较 法 中增设 有 关修 正 公 式 条款 .这 样 更 便 于 规范 
土地 使 用 权 年 限 时  应 按 土地 使 用权 年 限 计算 折 旧 :
… …  5 建  操作 .当然也 可以推荐 几类公式供选择 。例如 .列 出交易情况 、   筑 物 出现 于 补办 土地 使 用 权 出让 手 续 之 前 .其耐 用年 限 晚 于 土地  交 易 日期 、 区域 因 素 、个 别 因素 的修 正 公 式 。   这些 内容也涉及 目前行业有关理论 的整合问题 .有 关教材和  使 用权年限而结束时 应按建筑物已使用年限加 土地使用权剩余  年 限计 算 折 旧    “ 理 论 在 因素 修 正 上 已将 个 别 因 素修 正 与 区域 因素 修 正合 并 为房地   在这 种 规 定 下 ,对 于土 地 使 用 权 剩 余 年 限仍 有 几 十 年 的情 况  产状 况 修 正 ,由 此反 映 到 修 正 公式 中 。故 建 议 ,估 价 规 范 应 对市 

会产生一些影响 ,但影 响不大 。但如果估价某房地产 的状况是 :   土地使用权剩余年限只有几年 ,建筑物耐 用年限还有几十 年。那  么 ,按 照 上述 规定 ,该 房地 产 价 值 所 剩 无几 。但 是 .如 果 该 房 地 

场 比 较 法 中 的修 正公 式进 行 明确 。  

三 、关于收益法 中的修改建议  《 房地产 估价规范》53收益法一节 中5 3 8 .     条款有 对于土 

产 土地 使 用 权 续期 申请 批 准 .只 要 再 交纳 土地 使 用 权 出 让 金 ,就  地与建筑物合~的估价对 象 ,当建筑物耐用年限长于或等于土地  可 获得 房 地 产 的 又 一个 使 用 周期 .依此 估 价 ,该 房 地 产 价 值 会 相  使 用 权 年 限 时 .应 根 据 土 地 使 用权 年 限 确 定 未 来 可 获 收 益 的年 
当 可观 。  

限 ,选用对应 的有限年的收益法计算公式 ,净收益中不 扣除建筑 

这个 问题 涉 及 《 地 产 管理 法》 的 相 关规 定 【~5,《 地产  物折 旧和土地取得 费用的摊销 。 房 3 】 房   管理 法 》第 二十 一 条 规 定 :土地 使 用 权 出 让 合 同约 定 的使 用 年 限  ” 在这种情况下 . 若获得 4 年使用权商业用地 .在其上开发钢  O

届 满.土地使用者需要继续使用土地的 ,应当至迟于届满前一 年  筋混 凝 土 结 构 .其经 济 耐 用年 限 一般 为 非生 产 用 房 6 O年 ,那 么 .   申请续期 .除根据社会公共利益需要收回该幅土地的 ,应 当予以  其 后 2 年 的价 值 如 何 体 现;一 些保 养 良好 的 百 年 建 筑 在 其土 地使   O
批 准 。经 批 准 准 予 续 期 的 .应 当重 新 签 定 土 地 使 用 权 出 让合 同 ,  
依 照规 定 支付 土 地 使 用 权 出 让 金 。  

用期 满 时缴 纳 土 地使 用权 续 期 费 用 之 后 , 可 获 得 另一 个 使 用 周  又

期;当估价 临近土地使用权期 满的房地产则问题更为突出
.这是  土地 使 用 权 出 让合 同约 定 的 使 用年 限 届 满 ,土地 使 用 者 未 申  与前述修改规范5 4 1 同一性质 的问题 ,   .1   规范需要对这一类问题  四、其他修 改建议  《 城市房屋拆迂管理 条例》 的颁布实施使估价规范中城市房屋 

请 续 期 或 者 虽 申请 续 期 但 依 照 前款 规 定 未 获批 准 的 , 地使 用权  统一 修 改 。 土   由 国 家 无偿 收 回 。   《 国有 土 地 使 用权 出让 和 转 让暂 行 条 例 》 四十 条 规 定 : 第  土地 

使 用权期满 .土地使用权及其地上建筑物 、其他 附着物所有权由  拆迁 补偿估价 的修 改成 为规范修改 中的一个重要内容 .《 物业管  国 家无 偿 取 得 。土 地使 用者 应 当交还 土地 使 用 证 ,并 依 照 规 定 办  理条例》 的颁 布实施使估价规范 中有关权益的评估有待完善。  
理注销登记 。   其 他 的建 议 还 有 .在 估 价 规 范 第 四 章估 价 程 序 中 的 4 0 1 . . 中 

因此 ,土地使 用权 出让使用年限届满后有两种情况 :一是 批  增加  获取估价 业务   交付估价报告 等步骤  发行 《 、 房地产  准续期 .继续使用。二是国家无偿收 回土地 及建筑物等 。对于后  估价规范》的中英文对照版;在规范 中附录一些估价报告中常用  种 情 况 ( 括 国 家提 前收 回进 行 一 定补 偿 )由 于实 践 中还 未 出  的技 术参 数及 数据 ( 包 如全 国通 用参数 、数据及各城市技术参数、   现  如 何进 行 合 理 处理 ,是 无偿 收 回  还是 应 该 考 虑 对 建 筑物 进  数据 ) 编 制估 价 规 范 应 用 示 范 性 案 例等 。 ;  


行 合 理 补 偿 ,是 一 个需 要完 善 相 关法 规 的 问题 。但 在 房地 产估 价  续 期 .继 续 使 用 的 情 况 下 。  

在 国家和房地产估价行业人 士的共同努力下 ,房地产估价规  《
作用。  
参考文献:  

规范 中应当根据客观情况 ,给出合理 的处理原则 .尤其是在批 准  范》的这次修改将使行业规则更趋完善 ,继续发挥其重要的指导 

二 、关于市场 比较法中的修 改建议 

1建 议 在 《 地 产 估 价 规 范》 52 场 比 较 法 一节 中 . . 房  市 增加 关  【】房 地 产 估 价规 范}G /   0 9 19 ) 】北 京 : 1 《 (B T 5 2 卜 99 【 .   M 中国建 筑    9 9 于估价对象抵押、 带租约 、 产权是否清晰等这类权益因素的修正 。 工 业 出 版 社 , 1 9     【】 强 : 地 产估 价理 论 与 方 法f】北京 : 2柴 房 M. 中国建 筑工 业 出版  在运用市场 比较法估价时 , 一般应进行交易情
况修正 . 但其主 
05 要 侧重有利害关系人之间 的交 易、 急于出售和购买情况 下的交  社 , 2 0  

易等 的修正 。作为房地 产价值主要是其权益价值的表现 . 建议增  【】 建 忠 : 地 产基 本制 度 与政 策【】北京 : 5 沈 房 M. 中国建 筑 工业 出版  加 关 于 估 价 对 象 抵 押 、 带 租 约 、产 权 是 否清 晰等 这 类 权 益 因 素  社 , 2 0   05
的修 正 。   【】 玉 : 地 产开 发经 营 与 管理【】北京 : 国建 筑 工 业 出版  4刘红 房 M. 中
社 .2 0  05

例如 .市场 比较法中应考虑带租约的修 正 .因为在用收益 法 
进行评估时 ,是否带租约对评估价值有重要影响 .而各种估价 方  法在合理使用 时其估价 结果应具有相近性 .其估价原理应 具有一 

【】 烈 云 : 地 产 开 发( 5丁 房 第二版 ) 】北 京 : 国建 筑 工 业 出版  【 . M 中
社 .2 0  04

“ 商场现 代化  20 08年 2月 ( 中旬 刊 )总第 5 0 3 期 


范文七:房地产估价报告规范格式 投稿:罗髃髄

房地产估价报告的规范格式

1 封面

(标题:)房地产估价报告

估价项目名称:(说明本估价项目的全称)

委托方:(说明本估价项目的委托单位的全称,个人委托的为个人的姓名) 估价方:(说明本估价项目的估价机构的全称)

估价人员:(说明参加本估价项目的估价人员的姓名)

估价作业日期:(说明本次估价的起止年月日,即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日)

估价报告编号:(说明本估价报告在本估价机构内的编号)

2 目录

(标题:)目录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

(一)

(二)

五、估价技术报告(可不提供给委托方,供估价机构存档和有关管理部门查阅等) (一)

(二)

六、附件

(一)

(二)

3 致委托方函

(标题:)致委托方函

致函对象(为委托方的全称)

致函正文(说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果)

致函落款(为估价机构的全称,并加盖估价机构公章,法定代表人签名、盖章) 致函日期(为致函的年月日)

4 估价师声明

(标题:)估价师声明

我们郑重声明:

1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3. 我们与本估价报告中的估价对象没有(或有已载明的)利害关系,也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见。

4. 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。

5. 我们已(或没有)对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘,哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘)。

6. 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助(若有例外,应说明提供重要专业帮助者的姓名)。

7. (其他需要声明的事项)

参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章(至少有一名)

5 估价的假设和限制条件

(标题:)估价的假设和限制条件

(说明本次估价的假设前提,未经调查确认或无法调查确认的资料数据,估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响,本估价报告使用的限制条件) 6 估价结果报告

(标题:)房地产估价结果报告

(一)委托方(说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所,个人委托的为个人的姓名和住所)

(二)估价方(说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级)

(三)估价对象(概要说明估价对象的状况,包括物质实体状况和权益状况。其中,对土地的说明应包括:名称,坐落,面积,形状,四至、周围环境、景观,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质、水文状况,规划限制条件,利用现状,权属状况;对建筑物的说明应包括:名称,坐落,面积,层数,建筑结构,装修,设施设备,平面布置,工程质量,建成年月,维护、保养、使用情况,公共配套设施完备程度,利用现状,权属状况)

(四)估价目的(说明本次估价的目的和应用方向)

(五)估价时点(说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日)

(六)价值定义(说明本次估价采用的价值标准或价值内涵)

(七)估价依据(说明本次估价依据的本房地产估价规范,国家和地方的法律、法规,委托方提供的有关资料,估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料)

(八)估价原则(说明本次估价遵循的房地产估价原则)

(九)估价方法(说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义)

(十)估价结果(说明本次估价的最终结果,应分别说明总价和单价,并附大写金额。若用外币表示,应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价,并注明所折合的人民币价格)

(十一)估价人员(列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称,并由本人签名、盖章)

(十二)估价作业日期(说明本次估价的起止年月日)

(十三)估价报告应用的有效期(说明本估价报告应用的有效期,可表达为到某个年月日止,也可表达为多长年限,如一年)

7 估价技术报告

(标题:)房地产估价技术报告

(一)个别因素分析(详细说明、分析估价对象的个别因素)

(二)区域因素分析(详细说明、分析估价对象的区域因素)

(三)市场背景分析(详细说明、分析类似房地产的市场状况,包括过去、现在和可预见的未来)

(四)最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象最高最佳使用)

(五)估价方法选用(详细说明估价的思路和采用的方法及其理由)

(六)估价测算过程(详细说明测算过程,参数确定等)

(七)估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由) 8 附件

(标题:)附件

1.估价对象的位置图

2.四至和周围环境图

3.土地形状图

4.建筑平面图

5.外观和内部照片

6.项目有关批准文件

7.产权证明

8.估价中引用的其他专用文件资料

9.估价人员和估价机构的资格证明等。

范文八:房地产估价合同范本 投稿:陶暬暭

编号:( )字第 号

房 地 产 估 价 合 同

XXXX房地产评估咨询有限公司

房 地 产 估 价 合 同

委托估价方(甲方): 受托估价方(乙方):

甲、乙双方经充分友好协商,兹就房地产估价事宜订立本合同,内容如下:

一、甲方委托乙方对位于 的 房地产(土地、房屋)(详见委估房地产明细表)在 年 月 日的 价值(价格)进行评估。

二、乙方应根据甲方的估价需要,保证对上述房地产予以客观、 公正地估价,最后出具委估房地产的估价结果报告及估价技术报告,并于 年 月 日以前将估价结果报告交付给甲方,估价技术报告供乙方内部存档用,不提供给甲方。

三、甲方应于 经营状况、建造费用、图纸等估价所必要的资料提交给乙方,或配合乙方向有关部门、单位或个人查阅、抄录委估房地产估价所必要的资料。

甲方应提供给乙方的资料如下:

四、乙方估价期间需要到现场勘察,甲方有义务积极配合。

五、收费标准及付款方式

收费标准:根据国家纪委、建设部1995年7月17日计价格【1995】971号《关于房地产中介服务收费的通知》的规定,普通咨询报告每份收费1000元;技术难度大,情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告,可适当提高收费标准付款方式:本约定书签字生效后,甲方先预付估价咨询费用总额 (——) %,出具估价咨询报告征求意见稿之后再预付估价咨询费用总额的 ( )%,余额在乙方提交正式估价报告之后一次付清。

六、乙方对甲方提供的估价对象的有关资料应妥善保管并尽 保密之责,非经甲方同意,不得擅自公开泄露给他人。

七、乙方收取甲方的估价服务费按国家有关规定依甲乙双方认同的下列收费办法计算:

余款待乙方将估价结果报告交付给甲方时一次性付清。

八、乙方如无特殊原因和正当理由,不得迟于本合同规定的时间 交付估价结果报告,每逾期一日未交付估价结果报告,则扣乙方应收取的估价服务费 %。甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等资料,乙方可按耽误时间顺延估价结果报告的交付时间。

九、甲方如果中途中断委托估价请求,乙方工作已经过半,甲方 应付给乙方全部估价服务费;乙方工作未过半,甲方应付给乙方全部估价服务费的 % ,或已预付的估价服务费不予退还,上述两者之中,取其高者。

十、甲方接到乙方提交的估价结果报告次日起 估价结果有异议且有正当理由,可向乙方提出申请复估或重估书,乙方应在接到甲方申请复估或重估书次日起 日内完成委托房地产的复估或重估报告书,交付给甲方。甲方对估价结果逾期不提出异议

者,估价报告即生效。

十一、甲方应按估价目的正确使用估价结果及估价报告,如因甲方错误使用估价结果或引用估价报告的内容而给甲方造成经济损失或其他不良影响,后果由甲方自负。

十二、甲、乙双方认为需要约定的其它事项:

十三、本合同自甲乙双方正式签订之日起生效,其中任何一方未 经对方同意不得随意更改。如有未尽事宜,需经双方友好协商解决。

十四、本合同一式两份,具有同等法律效力。

甲方(单位盖章): 乙方(单位盖章): 代表人签字: 代表人签字: 地址: 地址: 邮政编码: 邮政编码: 联系人: 联系人: 联系电话: 联系电话: 开户银行: 开户银行: 银行帐号: 银行帐号:

年 月 日 年 月 日

委 估 房 地 产 明 细 表

范文九:房地产估价合同范本 投稿:戴糛糜

编号:( )字第 号

房 地 产 估 价 合 同

安徽中安房地产评估咨询有限公司

房 地 产 估 价 合 同

委托估价方(甲方): 受托估价方(乙方):

甲、乙双方经充分友好协商,兹就房地产估价事宜订立本合同,内容如下:

一、甲方因 的需要,委托乙方对位于 的 房地产(土地、房屋)(详见委估房地产明细表)在 年 月 日的 价值(价格)进行评估。

二、乙方应根据甲方的估价需要,保证对上述房地产予以客观、 公正地估价,最后出具委估房地产的估价结果报告及估价技术报告,并于 年 月 日以前将估价结果报告交付给甲方,估价技术报告供乙方内部存档用,不提供给甲方。

三、甲方应于 经营状况、建造费用、图纸等估价所必要的资料提交给乙方,或配合乙方向有关部门、单位或个人查阅、抄录委估房地产估价所必要的资料。

甲方应提供给乙方的资料如下:

四、乙方估价期间需要到现场勘察,甲方有义务积极配合。

五、乙方对甲方提供的估价对象的有关资料应妥善保管并尽 保密之责,非经甲方同意,不得擅自公开泄露给他人。

六、乙方收取甲方的估价服务费按国家有关规定依甲乙双方认同的下列收费办法计算:

余款待乙方将估价结果报告交付给甲方时一次性付清。

七、乙方如无特殊原因和正当理由,不得迟于本合同规定的时间 交付估价结果报告,每逾期一日未交付估价结果报告,则扣乙方应收取的估价服务费 %。甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等资料,乙方可按耽误时间顺延估价结果报告的交付时间。

八、甲方如果中途中断委托估价请求,乙方工作已经过半,甲方 应付给乙方全部估价服务费;乙方工作未过半,甲方应付给乙方全部估价服务费的 25% ,或已预付的估价服务费不予退还,上述两者之中,取其高者。

九、甲方接到乙方提交的估价结果报告次日起 日内,如对 估价结果有异议且有正当理由,可向乙方提出申请复估或重估书,乙方应在接到甲方申请复估或重估书次日起 7 日内完成委托房地产的复估或重估报告书,交付给甲方。甲方对估价结果逾期不提出异议者,估价报告即生效。

十、甲方应按估价目的正确使用估价结果及估价报告,如因甲方错误使用估价结果或引用估价报告的内容而给甲方造成经济损失或其他不良影响,后果由甲方自负。

十一、甲、乙双方认为需要约定的其它事项:

十二、本合同自甲乙双方正式签订之日起生效,其中任何一方未 经对方同意不得随意更改。如有未尽事宜,需经双方友好协商解决。

十三、本合同一式两份,具有同等法律效力。

甲方(单位盖章): 代表人签字: 地址: 邮政编码: 联系人: 联系电话: 开户银行: 银行帐号:

年 月 日 乙方(单位盖章): 代表人签字: 地址: 邮政编码: 联系人: 联系电话: 开户银行: 银行帐号: 年 月 日

委 估 房 地 产 明 细 表

范文十:城镇土地估价的相关技术标准分析_城镇土地估价规程_与_房地产估价规范_比较 投稿:崔婳婴

城镇土地估价的相关技术标准分析

《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》比较

林坚‘,楚建群’,邹晓云’

(1.北京大学环境学院城市与区域规划系,北京100871;

中国土地勘测规划院地价所,北京100029)

摘要:研究目的:比较分析《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》在技术标准上的差异性,确定未来城镇土

地估价的技术规范方向。研究方法:文献资料法和比较分析法。研究结果:(l)两个技术标准都强调价格的正常性,

但土地估价更多从权益角度考虑,突出出让土地使用权的地位,房地产估价更多地从正常市场交易的价格前提考虑,

从而导致估价基础的差异;(2)二者估价的方法相近,但术语用词、应用要求存在差别,特别是基准地价的制定和

应用在土地估价中有着重要的地位;(3)对土地权益和与之相关的估价目的,土地估价重视不同用途和各种权利状

况下的估价操作,房地产估价则重视具体目的估价时对合法原则的遵循。研究结论:两个技术标准应逐步统一,以

适应规范市场的发展需要,其关键在于:明确基准地价在中国估价技术中的重要地位;规范统一专业术语:统一估

价目的方法应用要求。

关键词:土地经济;城镇土地估价;技术标准;城镇土地估价规程;房地产估价规范

中图分类号:F301

.

3文献标识码:A文章编号:1001一8158(2003)05一0024一06

AnalysisofTechnicalStandardsRelatedtoUrbanLandEvaluation

—ComParisonBetweenRegulationsforUrbanLandEvaluationandStandardsforRealEstateAPPraisals L顶Jianl,eHuJian一uunl,zouxiao一扣nZ

(1.DePartmentofUthanandRegionalPlanning,CollegeofEnvironmentalSeience,Beijing100871,China;

2.ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute,BeijingIO0094,China)

Abstraet:ThePurposeofthisPaper15toeomParebetweenRegulationsforuthanlandevaluatlonwithStandardsfor

realestateaPPraisals,thentofindthedireetionofteehniealstandardsonvalueassessmentonurbanlandinthefuture.

MethodsofdoeumentationandeomParativeanalysisareapPlied.Theeonelusimsareasfollow:(l)bothteehnieal

standardsemPhasizenormalPriees,butvalueassessmentonlandgivesPromineneetothelan企userighttransferred

收稿日期:2003一0于30

第一作者:林坚(1969一),男,福建福鼎市人,北京大学环境学院城市与区域规划系副教授,主要研究方向为城市土地利用、城市与区域规

划、房地产经济。

林坚等:城镇土地估价的相关技术标准分析一里些镇土丝i丝丝燮上卫壑犷燮鲤哩竺堕匕一一一一一一一竺

byrequisition,whilevahieassessmentonrealestateconsidersmoreaboutthenormalPrieeinthemarket,thenbrings

onthedifferentbasisofvaluations:(2)valuationmethodsaresimilar,buttherearedifferentinterminologiesand

aPPlieationrequirements,esPeeiallytheformulationandapPlieationofbasiclandPrieehavequiteimPortant

influeneeonvalueassessmentonland:(3)eoneerningrlghtsoflandandrelatedvahiationPurposes,value assessmentonlandemPhasizesoPerationsbasedondifferentlanduseanddifferentrighteonditions,whilevalue

assessmentonrealestateaeeentuateslegitimateoPerationondifferentvaluationPurposes:and(4)thediffereneesof

formalrePortsrefleetdifferentbasisandmethods.Therefore,authorssul刀marizethattwotechniealstandardsshould

beenunifiedtomeetnormalmarketrequirement,andthekeysareasfollows:(l)basielandPrieeshouldbe eonfirmedasoneofthemostimPortantstandards:(2)allterminologiesshouldbeunified:and(3)apPlieation

methodsondifferentvaluationPurposesshouldbeun近ed.

Kcywords:landeeonomies;urbanlandevaluation;teehnicalstandard;regulationsforvaluationonurbanland;

standardsforrealestateapPraisals

1993年6月22日,原国家土地管理局发布实施行业标准《城镇土地定级规程(试行)));1999年2月12日,

建设部批准发布国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291一1999),于1999年6月1日起实施;2001年11月12日,

由国家质量监督检验检疫总局发布了国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508一2001),代替《城镇土地定级规

程(试行)》,并于2002年7月1日起实施。不同技术标准的出台,对规范和指导城镇房地产价格评估、基准地价

评估和宗地地价评估发挥了重要作用。但是,由于不同技术标准主持编制的行业主管部门不同,对土地估价的认

识也存有差异,体现在《城镇土地估价规程》和《房地产估价规范》的内容上存在差别。因此,本文将从《城镇

土地估价规程》发展的状况出发,比较二者在估价基础以及方法应用上的差异。

1标准的估价基础比较

1

.

1估价对象

《城镇土地估价规程》的估价对象只限于土地,不包括地上建筑物;除了宗地价格评估外,还包括为政府土地

管理服务的城镇基准地价的评估。《房地产估价规范》的估价对象则包括土地、建筑物、房地合一的房地产,主要

针对单宗房地产估价。但在某些场合,两个技术标准涉及的估价对象可能一致,即房地产估价中单独的土地估价

与土地估价中的宗地价格评估。

1

.

2价格内涵

《城镇土地估价规程》规定,土地价格是指正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和,其

权利特征是出让土地使用权价格。并规定了划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格、设定抵押权的土地使用

权价格、设定地役权的土地使用权价格是其特殊形式,租赁权价格、地役权价格是其派生形式。

《房地产估价规范》并未明确提出房地产价格的内涵,但从对房地产估价是“对房地产在估价时点的客观合理

价格或价值进行估算和判定的活动”可以看出,房地产价格应是客观合理价格或价值,其要点是以“公开市场价

值”标准为主。

由此可见,两个标准都强调价格的正常性,但界定的基点不同。土地价格更多从权益的角度考虑,突出强调出

让土地使用权的地位,房地产价格更多地从价格前提—正常市场交易的假定考虑。1.3估价原则

《城镇土地估价规程))规定土地估价的7条原则为:预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、

报酬递增递减原则、贡献原则、变动原则。《房地产估价规范》规定房地产估价的原则有4条:合法原则、最高最

26中国土地科学2003年10月第5期

佳使用原则、替代原则、估价时点原则。其中,最有效利用原则与最高最佳使用原则是一致的,但是,合法原则、

估价时点原则并未在《城镇土地估价规程》中明确提出。

2标准涉及的方法应用与估价程序比较

2.1估价方法及相关术语

市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、基准地价系数修正法等构成中国城镇土地估价和房地产估价的方

法论体系,其原理、内容在两个标准中基本相同。但是,有关术语的称谓差异非常明显(见表1)。

表1《城镇土地估价规程))与《房地产估价规范》的术语称谓比较

Table1ContrastamongnomenelatLlresofRegulationsforvaluationonurbanlandandofCodeforrealestateapPraisals

2.2估价方法涉及内容及应用的差异

2.2.1市场比较法

(1)《城镇土地估价规程》中将土地使用年期、容积率等因素进行单独修正;而《房地产估价规范》中,这两

项是与个别因素一同考虑,反映出土地估价中的土地使用年期、容积率对土地价格的影响更突出和重要。

林坚等:城镇土地估价的相关技术标准分析—《城镇土地估价规程》与《房地产估价规程》比较27

(2)《房地产估价规范》规定“交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正,视具体情况可采用百分率

法、差额法或回归分析法”;“每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%”。

(3)在比准价格确定时,二者规定的方法相同,但《房地产估价规范》中规定只有可比实例在10个以上时,

才可以应用众数法。《城镇土地估价规程》正文中没有对比较实例个数的要求,但通过附录E的“估价报告规范格

式”要求可供比较的实例应不少于三个。

2.2.2收益还原法

(1)土地纯收益与房地产净收益的求取

《城镇土地估价规程》中宗地估价的对象是土地,《房地产估价规范》的估价对象可以是土地、建筑物或者房

地合一的房地产。所以,土地估价中土地纯收益的确定实际上与房地产估价中估价对象为土地时的处理相同。当

土地单独出租时,用年租金收入扣除年总费用;当房地出租时,还应扣除建筑物部分的纯收益,相当于房地产估

价中的土地剩余技术。

(2)还原利率(资本化率)确定方法的差别(见表2)

表2((城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》还原利率(资本化率)确定方法比较

Table2ContrastongehoieesofeapitalratiosofRegulationsforva1uationonurbanlandandofCodelestatea

pPraisals

(3)收益年限的差别

土地估价中土地的收益年限为估价时点土地的剩余使用年数。而房地产估价中,当估价对象为土地时,与土地

估价相同;当估价对象为建筑物或房地合一的房地产时,在土地剩余使用年数与建筑物剩余经济寿命存在差异时,

收益年限应具体对待:当土地剩余使用年数少于建筑物剩余经济寿命年数时,收益年限为土地剩余使用年数;当

土地剩余使用年数长于建筑物剩余经济寿命年数时,房地合一的房地产共同的净收益对应的收益年限为建筑物剩

余经济寿命年数。

2.2.3成本逼近法(成本法)

土地估价和房地产估价的成本计价构成和处理方法明显不同(见表3):

表3《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》成本逼近法(成本法)构成项目比较

Table3ContrastamongcolllPonentsoftheeost一basedmethodofRegulationsforvaluationonurbanlandandofCodeforrealestate

apPraisals

(1)管理费用:土地估价中,管理费用包含在土地开发成本中。

(2)税费:土地估价中的税费主要指征地和拆迁过程中的税费,所以作为基数的构成部分应参

加利息、利润

的计算。房地产估价中征地和拆迁过程中的税费分别纳入相应的土地取得费用中;这里主要考察销售阶段的税费

和费用,因而一般不作为利息、利润计算的基数构成部分。

(3)土地增值:在土地估价中,以土地增值反映由于土地用途改变或土地开发后达到建设用地条件,使其价

值高于土地取得、开发及其一系列投入之和的部分。房地产估价中不计该项。

(4)计算结果修正:在土地估价中,计算结果还应进行个别因素修正,并根据土地增值的内涵或出让等具体

情况进行使用年期修正。房地产估价中,对于计算结果仅规定根据土地剩余使用年限进行修正,并对新开发土地

和房地产考虑工程质量和环境因素予以修正。

2.2.4剩余法(假设开发法)

(1)应用范围:除共同适用于“具有投资开发或再开发潜力的土地(房地产)”外,《城镇土地估价规程》还

规定适用于“现有房地产中地价的单独评估”。《房地产估价规范》则详细列举不同的估价对象和开发形式,并

对生地、毛地和熟地进行规定。

(2)计算公式:《城镇土地估价规程》的公式简要;《房地产估价规范》除规定通用公式外,还针对不同的开

发形式和估价对象详细规定了各公式内容。

(3)计算方法:《房地产估价规范》要求“宜采用折现的方法,难以采用折现的方法时,可采用计算利息的方

法”。《城镇土地估价规程》中没有特殊要求。

(4)《房地产估价规范》将长期趋势法列入假设开发法中,并详细规定。《城镇土地估价规程》只提到该方法,

未予以介绍。

2.2.5基准地价系数修正法

《城镇土地估价规程》中规定了己知路线价的,宗地地价评估可采用路线价法。《房地产估价规范》未规定路

线价法。

《城镇土地估价规程》中将土地使用年期、容积率等因素进行单独修正;而《房地产估价规范》中,这两项是

与个别因素一同考虑并处理的,但同时也规定“运用基准地价修正法评估宗地价格时,宜按当地对基准地价的有

关规定执行”。

2

.

3估价程序与基本事项

在涉及宗地价格评估时,两个标准估价程序基本一致(见表5),但《房地产估价规范》明确要求估价资料归

档,并建议保存期在巧年以上。《城镇土地估价规程》只在“宗地估价成果整理”中要求资料存档。此外,就确

定估价基本事项而言,《城镇土地估价规程》要求明确估价对象、估价目的、估价期日、价

格类型、估价日期等;

《房地产估价规范》只要求明确估价目的、估价对象、估价时点。而就确定估价结果看,《城镇土地估价规程》要

求采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、综合分析法。《房地产估价规范》要求简单算术平均法、

加权算术平均法、其他数学方法。

表4《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》估价程序比较

几ble4Contrastamon宫

valuationProeeduresofRegulationsforva1uationonurbanIandandofCodeforrealestateaPPraisals 3标准涉及的不同估价目的下的估价要求比较

《城镇土地估价规程》重点强调价格所隐含的用途和权利问题,特别强调土地价格主要反映土地使用权价格,

不同目的下的估价必然面临对各种使用权状态下的权利价格以及不同用途价格的处理,因而,它按主要用途、主

要权利两大类型对各种目的下评估可能面临的情况进行了详细规定。从土地用途的角度出发,对居住用地、工业

用地、教科文体用地、商业、旅游、娱乐用地、综合或者其他用地各自价格的评估,分别从影响因素分析、估价

方法的选择与评估技术要点等方面进行规定;而从土地权利的角度出发,则对划拨土地使用权价格、承租土地使

用权价格、设定抵押权的土地使用权价格、设定地役权的土地使用权价格、租赁权价格、地役权价格等评估方法、

评估要点和特殊参数进行规定。

《房地产估价规范》则按照现实估价工作中可能遇见的场合对估价目的进行归类,包括:土地使用权出让价格

评估,房地产转让价格评估,房地产租赁价格评估,房地产抵押价值评估,房地产保险估价,房地产课税估价,

征地和房屋拆迁补偿估价,房地产分割、合并估价,房地产纠纷估价,房地产拍卖底价评估,企业各种经济活动

中涉及的房地产估价,其他目的的房地产估价等12种类型,分别规定各自估价的法律依据、应采用的价值标准、

估价方法的选用、特殊情况下处理方式等。

显然,((城镇土地估价规程》重视土地的不同用途和各种权利状况下估价的不同要求和具体操作,《房地产估价

规范》则重视不同估价目的下如何遵循合法原则进行估价。两者虽然组织内容的角度不同,

但对于土地通过有偿

出让、转让获得的使用权和划拨土地使用权在估价中的处理都进行了重点规定:《城镇土地估价规程》中规定“运

用收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法时,要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对价

格的影响。划拨土地使用权价格与土地出让金之和为出让土地使用权价格”这一总的原则。《房地产估价规范》则

在估价目的下,对涉及的划拨土地使用权的情况,从法律依据、计算处理等方面给予了特别的规定和解释。

结语

《城镇土地估价规程》和《房地产估价规范》都属于国家技术标准,但上文分析表明,两者在技术要求、专用

名词术语、估价报告编制格式上存在较大的差异,这一状况不利于规范房地产市场、加强土地资产的统一管理。

因此,必须考虑在适当的时机,统一两个估价技术标准,重点在于:(l)将基准地价评估作为中国特色的土地估

价和房地产估价重要组成部分,明确其在估价技术标准中的特殊地位;(2)规范统一专业名词术语;(3)归并整

理针对不同估价目的评估的分类方式,明确各自估价前提设定要求;(4)统一估价报告编制格式。

参考文献(Rererences):

【1]马克伟等.城镇土地估价规程(试行)(国家行业标准)「M].国家土地管理局发布,1993.

[2]柴强等.房地产估价规范(GB/T50291一1999)〔M].建设部发布,北京:中国建筑工业出版社,

[3」胡存智等.城镇土地估价规程(GB/T18508一2001)【M].国家质量监督检验检疫总局发布,北京:

「4]柴强.房地产估价理论与方法「M〕.北京:中国物价出版社,2002.

「5]陆国庆.关于城镇土地估价规程(试行)两个问题的探讨「J].中国土地科学,1996,10(4) 〔6]张治中,杨志明,陈正强.土地估价中若干问题的探讨仁J].中国土地科学,1996,10(4). 1999.

中国标准出版社,2002.

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