房地产估价规范_范文大全

房地产估价规范

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【优秀范文】房地产估价规范

范文一:房地产估价规范 投稿:陆蜀蜁

房地产估价规范

(最新修改稿)

1 总 则

1.0.1 为了规范房地产估价行为,统一房地产估价程序和方法,保障房地产估价质量,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定,制定本规范。 1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动,以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。

1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价,并对自己出具的估价报告负责。

1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外,尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。

2 估价原则

2.0.1 评估市场价值,应遵循下列原则:

1 独立、客观、公正原则;

2 合法原则;

3 价值日期原则;

4 替代原则;

5 最高最佳利用原则。

2.0.2 遵循独立、客观、公正原则,应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。

2.0.3 遵循合法原则,估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。

2.0.4 遵循价值日期原则,估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。 2.0.5 遵循替代原则,估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。 2.0.6 遵循最高最佳利用原则,估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等,应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。

确定估价对象的最高最佳利用状况,应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开发利用权利不同,应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价,相应确定最高最佳利用状况。 当估价对象已做了某种使用,估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择,并在估价报告中说明:

1 维持现状前提:分析、判断维持现状、继续利用最为合理的,应以维持现状为前提进行估价;

2 更新改造前提:分析、判断更新改造再予以利用最为合理的,应以更新改造为前提进行估价;

3 改变用途前提:分析、判断改变用途再予以利用最为合理的,应以改变用途为前提进行估价;

4 扩大规模前提:分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的,应以扩大规模为前提进行估价;

5 重新开发前提:分析、判断重新开发再予以利用最为合理的,应以重新开发为前提进行估价;

6 上述情形的某种组合。

2.0.7 对于估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途等用途之间不一致的,应按有关部门认定的用途进行估价。有关部门没有认定的,对于房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途之间不一致的,可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中之一进行估价;对于实际用途与房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途不一致的,应根据估价目的,合理确定估价所依据的用途。

在用途不一致且有关部门没有认定的情况下对估价所依据的用途的确定,应作为估价假设在估价报告中说明,并对估价报告的使用作出相应限制。

2.0.8 评估现状价值、投资价值等市场价值以外的价值,可根据估价目的对估价原则进行适当增减。

3 估价程序

3.0.1 对于每个估价项目,房地产估价机构都应指定一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人,并配备与该项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师按估价程序开展估价工作。

3.0.2 自受理估价委托至完成估价项目,估价工作应按下列程序进行:

1 明确估价基本事项;

2 制定估价作业方案;

3 搜集估价所需资料;

4 实地查勘估价对象;

5 选定估价方法进行测算;

6 确定估价结果;

7 撰写估价报告;

8 审核估价报告;

9 交付估价报告;

10 估价资料归档。

房地产估价机构和注册房地产估价师在估价中不得简化或省略前款规定的估价程序。 3.0.3 明确估价基本事项,应明确下列事项:

1 估价目的;

2 价值日期;

3 估价对象;

4 价值类型。

3.0.4 明确估价基本事项应与估价委托人商议并征得其认可。

估价目的应在与估价委托人充分沟通,仔细了解其真实、具体的估价需要以及估价报告的预期使用者和预期用途的基础上确定。对估价目的的表述应简洁明了并符合相关规定。 价值日期应根据估价目的确定,用公历表示,具体到日。

估价对象应在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定。估价对象应全面、客观,不得遗漏,严禁虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动

的房地产,或征收不予补偿的房地产,不应作为相应估价目的的估价对象。

价值类型应根据估价目的确定,包括价值名称、价值定义或价值内涵。

3.0.5 制定估价作业方案应在明确估价基本事项及对估价项目进行初步分析的基础上进行。 估价作业方案应包括下列内容:

1 估价工作内容,包括拟采用的估价技术路线和估价方法,拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等;

2 估价工作质量要求及保障措施;

3 估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。

3.0.6 房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集房地产估价所需的通用资料,掌握房地产市场行情,估价时还应针对估价项目搜集本次估价所需的资料,并对所搜集的资料进行检查、分析、整理。

估价所需资料应包括下列方面:

1 反映估价对象状况的资料;

2 估价对象及其类似房地产的交易、收益、成本等资料;

3 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料;

4 对房地产价格有普遍影响的资料。

3.0.7 每个估价项目至少有一名参加该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现场,观察、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况,拍摄反映估价对象外观和内部状况以及周围环境和景观的照片等影像资料,补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和相关房地产市场资料,并做好实地查勘记录。

实地查勘记录应包括实地查勘的对象、内容、结果、人员和时间等,记录的内容应真实、客观、准确、完整、清晰,进行实地查勘的注册房地产估价师及协助其实地查勘的人员应在该记录上签名或盖章确认。

因司法拍卖、征收等强制转让或强制取得房地产而房地产占有人拒绝进入估价对象内进行实地查勘,或估价对象涉及国家秘密而不得进入其内进行实地查勘的,可不进入估价对象内进行实地查勘,但应在估价报告中说明未进入估价对象内实地查勘及其具体原因。

3.0.8 房地产估价机构应建立健全估价报告质量管理制度,保证估价报告真实、客观、准确、完整、清晰、规范,选派本机构注册后从事房地产估价工作五年以上的注册房地产估价师或外聘房地产估价专家担任审核人员,按房地产估价相关要求,对撰写完成而尚未出具的估价报告的内容和形式进行审查核定,提出审核意见,并形成估价报告内部审核记录。

外聘的房地产估价专家应具有房地产估价师执业资格或具有高级专业技术职务,并从事与房地产估价相关的科研、教学、管理工作五年以上。

审核人员应在估价报告内部审核记录上签名并注明审核日期。

3.0.9 估价报告经内部审核合格后,应由不少于两名注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章而正式生效,并按有关规定或估价委托合同的约定交付估价委托人。

估价委托人对估价过程或估价报告提出询问的,在估价报告上盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师应给予解释和说明。

3.0.10 估价项目完成后,应按有关档案管理的规定,及时收集、整理与该项目相关的各种文字、图表、影像等形式的资料,对其中有保存价值的资料进行分类并妥善保存。 应保存的估价资料至少包括下列内容:

1 估价报告;

2 估价委托书和估价委托合同;

3 估价所依据的估价委托人提供的资料;

4 实地查勘记录;

5 估价报告内部审核记录;

6 有重要专业帮助的专业意见。

上述估价资料可采用纸介质,也可采用符合要求的电子介质,保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。法律、法规另有规定的,依照其规定。

在保存期限内,不得对保存的估价资料及其内容进行改动、更换、删除或销毁。

4 估价方法

4.1 估价方法选用

4.1.1 注册房地产估价师必须熟练掌握并正确运用比较法、收益法、成本法、假设开发法等主要估价方法。

4.1.2 注册房地产估价师应根据估价对象和估价对象所在地的房地产市场状况,对比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法进行适用性分析后,选用其中一种或多种方法对估价对象进行估价。

4.1.3 估价对象可同时选用两种以上估价方法估价的,应选用两种以上估价方法估价,不得随意取舍;若必须取舍,应在估价报告中说明并陈述理由。

4.1.4 同类房地产有较多交易的房地产,应选用比较法估价;收益性房地产,应选用收益法估价;假设可独立进行重新开发建设的房地产,应选用成本法估价;具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法评估的房地产,应选用假设开发法估价。

4.2 比较法

4.2.1 运用比较法估价,应按下列步骤进行:

1 搜集交易实例;

2 选取可比实例;

3 建立比较基础;

4 进行交易情况修正;

5 进行市场状况调整;

6 进行房地产状况调整;

7 求取比较价值。

4.2.2 比较法估价应搜集大量、真实的交易实例,掌握市场行情。

搜集的交易实例信息宜包括下列内容:

1 房地产基本状况;

2 交易双方基本情况;

3 成交日期;

4 成交价格、付款方式、融资条件及交易税费负担;

5 交易目的、交易方式等其他交易情况。

4.2.3 根据估价对象状况、估价目的和价值日期,应从交易实例中选取不少于三个可比实例。 选取的可比实例应符合下列要求:

1 是估价对象的类似房地产;

2 交易类型适合估价目的;

3 成交日期接近价值日期;

4 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

严禁编造可比实例。在同等条件下,应选取位置与估价对象较近、成交日期与价值日期较近的交易实例。成交日期与价值日期相差不宜超过一年,不应超过二年。

4.2.4 下列特殊交易情况下的交易实例,不宜选为可比实例:

1 利害关系人之间的交易;

2 对交易对象或市场行情缺乏了解的交易;

3 急于出售或急于购买的交易;

4 人民法院拍卖的交易;

5 有人为哄抬的交易;

6 对交易对象有特殊偏好的交易;

7 相邻房地产合并的交易;

8 受迷信影响的交易;

9 其他非正常的交易。

4.2.5 选取可比实例后,应建立比较基础,对各个可比实例的成交价格进行标准化处理,统一其内涵和形式,使各个可比实例之间、可比实例与估价对象之间口径一致、相互可比。 标准化处理应包括下列内容:

1 统一财产范围;

2 统一付款方式;

3 统一融资条件;

4 统一税费负担;

5 统一计价单位。

4.2.6 统一财产范围,应对可比实例与估价对象的财产范围进行“有无对比”,消除因财产范围不同而造成的价格差异。

统一付款方式,应将可比实例不是在成交日期一次性付清方式下的价格,调整为在成交日期一次性付清方式下的价格。

统一融资条件,应将可比实例在非常规融资条件下的价格,调整为在常规融资条件下的价格。

统一税费负担,应将可比实例在交易税费非正常负担情况下的价格,调整为在交易税费正常负担情况下的价格。

统一计价单位,包括统一为总价还是单价或楼面地价,统一币种和货币单位,统一面积或体积等的内涵和单位等。不同币种之间的换算宜按中国人民银行公布的成交日期的市场汇率中间价计算。

4.2.7 因合适的交易实例较少,在可掌握特殊交易情况并可量化其对成交价格的影响情况下,可选用第4.2.4条特殊交易情况下的交易实例作为可比实例,但应对其进行交易情况修正。

进行交易情况修正,应排除交易中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格。

4.2.8 进行市场状况调整,应将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值日期的价格。 市场状况调整可采用当地同类房地产的价格指数或价格变动率,价格指数或价格变动率的来源应真实、可靠。当地无同类房地产价格指数或价格变动率的,应深入调查、分析当地同类房地产价格变动情况,作出有关判断,对可比实例成交价格进行相应调整。

4.2.9 房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

4.2.10 进行区位状况调整,应将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在估价对象区位

状况下的价格。

区位状况调整的内容应包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等影响房地产价格的房地产区位因素。单套住宅的区位因素还应包括所处楼幢、楼层和朝向。

4.2.11 进行实物状况调整,应将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。

有关土地方面实物状况调整的内容应包括面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度等影响房地产价格的土地实物因素。

有关建筑物方面实物状况调整的内容应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度、物业管理等影响房地产价格的建筑物实物因素。

4.2.12 进行权益状况调整,应将可比实例在自身权益状况下的价格调整为在估价对象权益状况下的价格。

权益状况调整的内容应包括权利性质、土地使用期限、规划条件、共有情况、出租情况、相邻关系情况、地役权设立情况等影响房地产价格的房地产权益因素。

4.2.13 区位状况、实物状况和权益状况调整的具体内容应根据估价对象的用途确定。

进行区位状况、实物状况和权益状况调整时,应将可比实例与估价对象的区位状况、实物状况和权益状况因素逐项进行比较,找出各种因素之间的差异,量化差异程度,进行相应调整。

4.2.14 交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整,视具体情况可基于总价或单价,采用金额、百分比或回归分析法,通过直接比较或间接比较对可比实例成交价格进行调整。

4.2.15 交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整,对可比实例成交价格的单项调整幅度不应超过20%,综合调整幅度不应超过30%。若超过上述幅度,说明该可比实例不合适,应予以更换。但因估价对象或市场状况特殊,确无更合适的可比实例的,应在估价报告中充分说明理由。

经修正和调整后的各个可比实例价格中,最高单价不应超过最低单价的20%。

4.2.16 对经修正和调整后的各个可比实例价格,应根据它们之间的差异程度、可比实例与估价对象的相似程度、可比实例资料的可靠程度等情况,选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出综合结果,作为比较价值。

4.2.17 比较法的原理和技术,也可用于其他的估价方法中有关估价数据的求取。

4.3 收益法

4.3.1 运用收益法估价,应按下列步骤进行:

1 选用具体估价方法;

2 估计未来收益期或持有期;

3 预测未来净收益或期末转售收益;

4 求取报酬率或资本化率;

5 计算收益价值。

4.3.2 收益法分为报酬资本化法和直接资本化法,应优先选用报酬资本化法。

报酬资本化法的基本公式如下:

n Ai

V = ∑ ------------- ………(4.3.2-1)

i=1 (1+Y)i

式中 V ─ 收益价值(元,元/m2);

Ai ─ 未来第i年的净收益(元,元/m2);

Y ─ 报酬率(%);

n ─ 收益期或持有期(年)。

直接资本化法的基本公式如下:

NOI

V = ----- ……………(4.3.2-2)

R

式中 V ─ 收益价值(元,元/m2);

NOI─ 未来第一年的净收益(元,元/m2);

R─ 资本化率(%)。

4.3.3 收益期应根据建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命来估计。建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命同时结束的,收益期为建设用地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命;不同时结束的,应选取其中较短者为收益期,并对超出收益期的建设用地使用权或建筑物按第4.3.11条处理。

收益期较长、难以准确预测该期限内各年的净收益的,应估计持有期。持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间,以及能较准确预测期间收益的一般期限来确定,宜为五年至十年。

评估承租人权益价值的,收益期应为剩余租赁期限。

4.3.4 净收益应根据估价对象的用途等情况,选择下列方式之一求取:

1 出租型房地产,根据租赁合同和租赁市场资料求取净收益,净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用后的余额。

有效毛收入应为潜在毛收入减去空置和收租损失,加上租赁保证金或押金的利息等各种其他收入后的收入,或为租赁收入加上其他收入。

运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等维持房地产正常使用或营业的必要支出,应根据租赁合同约定的租金(以下称合同租金)涵义决定取舍。运营费用中由承租人负担的部分,不应计入。

2 商服经营型房地产,根据经营资料求取净收益,净收益应为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额。 3 生产型房地产,根据产品市场价格和原材料、人工费用等资料求取净收益,净收益应为产品销售收入减去生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于生产者的利润后的余额。

4 尚未使用或自用的房地产,可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应方式求取净收益,或直接比较得出净收益。

可通过租赁收入求取净收益的,应优先通过租赁收入来求取净收益。

评估承租人权益价值的,净收益应为合同租金与市场租金的差额。

4.3.5 估价中采用的收入和费用或净收益,除有租约限制且评估出租人权益价值外,都应采用正常客观的数据。

有租约限制的,评估出租人权益价值时,已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租赁收入。但合同租金明显高于或低于市场租金的,应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。

4.3.6 求取净收益时,价值日期为现在的,应调查了解估价对象至少近三年的实际收入、费用等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据,应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观的数据有差异,应进行分析并

予以适当修正。

4.3.7 期末转售收益应是在持有期末转售房地产时可获得的净收益,可通过预测持有期末的房地产转售价格和转售成本,将两者相减来求取。

4.3.8 求取净收益时,应根据净收益过去、现在、未来的变动情况确定未来净收益流量,并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型:

1 每年基本上固定不变;

2 每年基本上按某个固定的数额递增;

3 每年基本上按某个固定的比率递增;

4 每年基本上按某个固定的数额递减;

5 每年基本上按某个固定的比率递减;

6 其他变动情形。

判断未来净收益流量类型的理由应充分,并在估价报告中说明。

计算收益价值时应根据未来净收益流量类型,选用对应的收益法公式。

4.3.9 报酬率或资本化率应选用下列方法求取:

1 市场提取法:选取不少于三个可比实例,利用其价格、净收益、收益期或持有期等数据,选用相应的收益法公式,求出报酬率或资本化率。

2 投资收益率排序插入法:找出相关投资类型及其收益率、风险程度,按风险大小排序,将估价对象与这些投资的风险程度进行比较,判断、确定报酬率或资本化率。

3 累加法:以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率可选用中国人民银行公布的同一时期一年定期存款年利率或同一时期一年期国债年利率;风险调整值为承担额外风险所要求的补偿,应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。

4 组合投资收益率法:将购买房地产的抵押贷款收益率与权益资金收益率的加权平均数作为资本化率,按下式计算:

RO=M·RM+(1-M)RE ………………(4.3.9)

式中 RO ─ 综合资本化率(%);

M ─ 贷款价值比率(%),即抵押贷款额与房地产价值的百分比;

RM ─ 抵押贷款资本化率(%),即第一年还本付息额与抵押贷款额的百分比; RE ─ 权益资金要求的正常收益率(%)。

4.3.10 资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率,它们之间的关系应按下式确定:

RO=L·RL+B·RB ………………(4.3.10)

式中 RO ─ 综合资本化率(%),适用于土地与建筑物合一的估价;

RL ─ 土地资本化率(%),适用于土地估价;

RB ─ 建筑物资本化率(%),适用于建筑物估价;

L ─ 土地价值占房地价值的比率(%);

B ─ 建筑物价值占房地价值的比率(%),L+B=100%。

4.3.11 建设用地使用权剩余期限长于建筑物剩余经济寿命的房地产,收益价值应为按收益期计算的价值与自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值日期的价值之和。求取自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值日期的价值,宜求取自价值日期起计算的剩余期限建设用地使用权和以收益期为使用期限的建设用地使用权在价值日期的价值,然后将两者相减;也可预测自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在收益期结束时的价值,然后将其折现到价值日期。

建筑物剩余经济寿命长于建设用地使用权剩余期限,且出让合同约定建设用地使用权期间届满无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的非住宅房地产,收益价值应为按收益期计算

的价值;除此之外的房地产,收益价值应为按收益期计算的价值与建筑物在收益期结束时的价值折现到价值日期后相加。

4.3.12 利用土地与建筑物共同产生的收益单独求取土地价值,可采用下式:

AO-VB·RB

VL = ----------- ………………(4.3.12-1)

RL

利用土地与建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值,可采用下式:

AO-VL·RL

VB = ----------- ………………(4.3.12-2)

RB

式中 AO ─ 土地与地上建筑物共同产生的净收益(元,元/m2);

VL ─ 土地价值(元,元/m2);

VB ─ 建筑物价值(元,元/m2)。

4.4 成本法

4.4.1 运用成本法估价,应按下列步骤进行:

1 选择具体估价路径;

2 求取重置成本或重建成本;

3 估算折旧;

4 计算成本价值。

4.4.2 成本法估价分为“房地合估”路径和“房地分估”路径。应根据土地市场成熟度和估价对象状况,选择适用的估价路径。在同等条件下,应优先选择“房地合估”路径。

选择“房地合估”路径的,应把土地当作原材料,模拟房地产开发过程进行估价。

选择“房地分估”路径的,应把土地和建筑物分别作为独立的物进行估价,并注意土地和建筑物的成本构成划分及相互衔接,防止漏项或重复计算。

4.4.3 重置成本或重建成本应是在价值日期重新购置全新状况的估价对象的必要支出,或重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润包括下列内容:

1 土地取得成本;

2 建设成本;

3 管理费用;

4 销售费用;

5 投资利息;

6 销售税费;

7 开发利润。

开发利润应在明确内涵和计算基数的基础上,根据开发建设类似房地产相应的一般利润率来求取。

4.4.4 估价对象重置成本或重建成本的具体构成内容,应在第4.4.3条所列构成内容的基础上,根据估价对象的实际情况合理确定,并应在估价报告中说明。

4.4.5 求取土地重置成本,应求取土地在价值日期状况下的重置成本,可采用比较法、成本法、基准地价修正法。其中,土地使用期限应为自价值日期起计算的建设用地使用权剩余期限。

4.4.6 求取建筑物重置成本或重建成本,应求取全新建筑物的重置成本或重建成本,可采用

单位比较法、分部分项法、工料测量法等方法求取,或利用政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价值,并进行适当调整来求取。对政府确定公布的房屋重置价格,应了解其内涵。

建筑物重置成本宜用于一般建筑物,或因年代久远、已缺少与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备,或因建筑技术、工艺改变等使得旧建筑物复原建造有困难的建筑物估价。 建筑物重建成本宜用于有特殊保护价值的建筑物估价。

4.4.7 建筑物折旧应是各种原因造成的建筑物价值减损,为建筑物在价值日期的重置成本或重建成本与在价值日期的市场价值之差,包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。

4.4.8 建筑物折旧应选用下列方法求取:

1 年龄-寿命法;

2 市场提取法;

3 分解法。

4.4.9 采用年龄-寿命法求取建筑物折旧后的价值,可选用下列公式:

1 直线法下建筑物折旧后的价值计算公式:

t

V = C -(C - S)----- ………………(4.4.9-1)

N

2 成新折扣法下建筑物折旧后的价值计算公式:

V =C·q ………………(4.4.9-2)

式中 V ─ 建筑物折旧后的价值(元,元/m2);

C ─ 建筑物重置成本或重建成本(元,元/m2);

S ─ 建筑物预计净残值(元,元/m2);

t ─ 建筑物有效年龄(年);

N ─ 建筑物经济寿命(年);

q ─ 建筑物成新率(%)。

4.4.10 建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计算,根据建筑物的建筑结构、用途和维护情况,结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。

非住宅用途的建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束,且出让合同约定建设用地使用权期间届满无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的,应按自建筑物竣工时起至建设用地使用权期间届满之日止的时间计算建筑物折旧。

4.4.11 采用市场提取法求取建筑物折旧,应从交易实例中选取不少于三个含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例,通过这些可比实例的成交价格减去土地重置成本得到建筑物折旧后的价值,然后将建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧后的价值得到建筑物折旧。

4.4.12 采用分解法求取建筑物折旧,应把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分,分别测算出各个组成部分后相加来求取建筑物折旧。

物质折旧、功能折旧、外部折旧均应分为可修复和不可修复两类。修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的,为可修复的;反之,为不可修复的。对于可修复的,应估算其修复成本作为折旧额。

4.4.13 无论采用何种折旧方法求取建筑物折旧,注册房地产估价师都应亲自到估价对象现场,观察、判断建筑物的实际新旧程度,根据建筑物的建成时间和使用、维护、更新改造等情况,以及地基、建筑结构的稳定性等确定折旧额或成新率。

4.4.14 成本价值应为房地产重置成本或重建成本减去建筑物折旧,或为土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧。

4.4.15 新近开发完成的房地产采用成本法估价的,可不扣除折旧,但根据其选址、规划设计、工程施工质量以及该类房地产的市场供求状况等情况,经分析存在减价因素的,应予以相应的减价调整。

4.4.16 成本法测算出的价值一般是房屋所有权和土地使用权且不考虑租赁、抵押、查封等因素影响的价值。若估价对象的权益状况与此不同,应对成本法测算出的价值进行相应的减价调整。

4.5 假设开发法

4.5.1 运用假设开发法估价,应按下列步骤进行:

1 选用具体估价方法;

2 选择估价前提;

3 选取最佳开发经营方式;

4 估计后续开发经营期;

5 求取开发完成后的价值;

6 求取后续开发的必要支出;

7 求取折现率或后续开发的利息和利润;

8 计算开发价值。

4.5.2 假设开发法分为动态分析方法和静态分析方法,应优先选用动态分析方法。

动态分析方法应利用资金时间价值的原理进行折现现金流量分析,不应单独计算后续开发的利息和利润。

静态分析方法应单独计算后续开发的利息和利润。

4.5.3 估价前提应根据估价目的和估价对象,并经过分析,选择下列之一:

1 自行开发前提;

2 自愿转让前提;

3 被迫转让前提。

估价对象为在建工程的,应关注其所处开发建设状态,包括正常开发建设、停建、缓建等。

4.5.4 选取最佳开发经营方式,应明确未来开发完成后的房地产状况和未来开发完成后的房地产经营方式。未来开发完成后的房地产状况包括用途、规模和档次等。未来开发完成后的房地产经营方式包括出售、出租、自营等。

最佳开发经营方式应在了解估价对象状况及其所在地的房地产市场状况的基础上选取。

4.5.5 后续开发经营期应自价值日期起至未来开发完成后的房地产经营结束时止,包括后续建设期、销售期和运营期。

后续开发经营期应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况及经营方式、同类房地产开发项目相应的一般期限,以及估价前提、估价对象所处开发建设状态、未来房地产市场状况等来估计。

4.5.6 动态分析方法中的折现前开发完成后的价值,一般应为未来开发完成后的房地产在其未来开发完成时的价值;估计可预售或存在延迟销售的,应为预售或延迟销售时的价值;应采用比较法、收益法等成本法以外的方法,并考虑类似房地产未来市场价格变动趋势进行预测。

静态分析方法中的开发完成后的价值,应为假设未来开发完成后的房地产在价值日期开发完成时的价值,应采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取。

开发完成后的价值采用比较法求取的,应为开发完成后的房地产单价乘以未来开发完成

后的房地产面积或体积等;未来开发完成后的房地产中有不同用途、档次等差别的,应分别为不同部分的单价乘以相应的面积或体积等后相加。

4.5.7 后续开发的必要支出应为将估价对象开发成未来开发完成后的房地产所必须付出的各项成本、费用和税金,其构成项目如下:

1 建设成本;

2 管理费用;

3 销售费用;

4 销售税费。

估价前提为自愿转让和被迫转让的,构成项目还应包括估价对象取得税费。

后续开发的必要支出,在动态分析方法中,应为其在未来发生时的金额;在静态分析方法中,应为假设其在价值日期发生时的金额。

后续开发的必要支出应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况及经营方式,以及估价前提、估价对象所处开发建设状态等来求取。

4.5.8 动态分析方法中的折现率,应为同类房地产开发项目一般所要求的收益率。

4.5.9 静态分析方法中的后续开发的利息,计息项目应包括估价对象价值及其取得税费、建设成本、管理费用和销售费用,各项支出的计息期分别自其发生时起至建设期结束时止。 后续开发的利润应在明确内涵和计算基数的基础上,根据同类房地产开发项目相应的一般利润率来估算。

4.5.10 采用动态分析方法的,开发价值应为开发完成后的价值与后续开发的必要支出折现到价值日期后相减;采用静态分析方法的,开发价值应为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。

4.6 其他估价方法

4.6.1 其他估价方法包括基准地价修正法、路线价法、标准价调整法、多元回归分析法、修复成本法、收益损失资本化法和价差法等,应根据估价目的和估价对象等情况分析选用。

4.6.2 基准地价修正法适用于政府已确定并公布了基准地价地区的土地估价。

运用基准地价修正法估价,应按下列步骤进行:

1 搜集有关基准地价资料;

2 查找估价对象宗地所在位置的基准地价;

3 进行市场状况调整;

4 进行土地状况调整;

5 求取估价对象宗地价值。

进行市场状况调整,应将基准地价在其基准日期的价值调整为在价值日期的价值,调整的方法同比较法中市场状况调整的方法。

进行土地状况调整,应将估价对象宗地状况与基准地价对应的土地状况进行比较,根据之间的差异对基准地价进行相应的调整。

运用基准地价修正法评估宗地价值,宜依照当地对基准地价的有关规定执行。

4.6.3 路线价法适用于城镇临街商业用地的批量估价。

运用路线价法估价,应在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度,选取若干标准临街宗地并求其平均单价或楼面地价,利用相关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地的价值。

4.6.4 标准价调整法适用于应税房地产的批量估价。

运用标准价调整法估价,应在一定区域范围内进行估价分区,使同一估价分区内的房地产

具有相似性,然后在每个估价分区内设定标准房地产并求其价值,再利用楼幢、楼层、朝向等调整系数,将标准房地产价值调整为各宗房地产的价值。

4.6.5 多元回归分析法适用于应税房地产的批量估价。

运用多元回归分析法估价,应在一定区域范围内进行估价分区,使同一估价分区内的房地产具有相似性,然后在每个估价分区内把房地产价值作为因变量,把影响房地产价值的若干因素作为自变量,设定多元回归模型,搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据,经过试算优化和分析检验,确定多元回归模型,再利用该模型计算出各宗房地产的价值。

4.6.6 修复成本法适用于可修复的房地产价值减损评估。

运用修复成本法估价,应估算修复的必要支出及应得利润,将其作为房地产价值减损额。

4.6.7 收益损失资本化法适用于不可修复的房地产价值减损评估。

运用收益损失资本化法估价,应预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额,然后求其现值之和作为房地产价值减损额。

4.6.8 价差法适用于不可修复的房地产价值减损评估,也可用于房地产价值增加额评估。 运用价差法估价,应分别评估房地产在改变之前状况下的价值和改变之后状况下的价值,然后将两者之差作为房地产价值减损额或增加额。

5 不同估价目的下的估价

5.1 建设用地使用权出让估价

5.1.1 建设用地使用权出让估价,应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

5.1.2 建设用地使用权出让估价,包括出让人为确定出让底价、收取出让金等费用需要的估价,意向用地者为确定出价、报价、支付出让金等费用需要的估价。

5.1.3 对于出让人需要的建设用地使用权出让估价,应注意出让方式的不同,并根据出让人的需要,明确是评估市场价值还是相应的出让底价、出让金等费用。

5.1.4 对于意向用地者需要的建设用地使用权出让估价,应注意出让方式的不同,并根据意向用地者的需要,明确是评估市场价值还是投资价值或相应的最高出价、最高报价、出让金等费用。

5.1.5 房地产开发用地出让估价,可采用假设开发法、比较法、成本法、基准地价修正法等方法。其他建设用地出让估价,可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法。 房地产开发用地出让估价采用假设开发法的,一般应选择自愿转让前提进行估价。

5.2 房地产转让估价

5.2.1 房地产转让估价,应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

5.2.2 房地产转让估价,包括建设用地使用权、在建工程、已建成的房屋等房地产转让估价,可评估市场价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。

5.2.3 在评估卖方要价、买方出价、买卖双方协议价中,应特别关注买卖双方的交易条件约

定,明确是买卖双方各自正常负担交易税费,还是买方或卖方负担所有交易税费。

5.2.4 房地产转让估价,宜采用比较法、收益法,可采用成本法,其中待开发房地产应采用假设开发法。

5.2.5 以划拨方式取得建设用地使用权的,转让房地产时应符合国家法律、法规的规定,其转让估价应另外给出转让价格中所含的土地收益值,并应注意国家对土地收益的处理规定,同时在估价报告中说明。

5.3 房地产租赁价格评估

5.3.1 房地产租赁价格评估,应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《商品房屋租赁管理办法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

5.3.2 从事生产、经营活动的房地产和商品住宅的租赁价格评估,可根据估价目的评估市场租金或其他特定租金。

保障性住房的租赁价格评估,应执行国家和住房所在地的人民政府规定的租赁政策。

5.3.3 房地产租赁价格评估,可采用比较法、收益法、成本法。

5.3.4 以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋,其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值,并应注意国家对土地收益的处理规定,同时在估价报告中说明。

5.4 房地产抵押估价

5.4.1 房地产抵押估价,应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

5.4.2 房地产抵押估价,包括设立抵押权时的房地产估价、抵押权存续期间的房地产估价、为实现抵押权而进行的房地产估价。

5.4.3 设立抵押权时的房地产估价,应评估估价对象在假定未设立法定优先受偿权下的价值、注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款和抵押价值,并应进行估价对象变现能力分析,作出有关风险提示。

5.4.4 抵押价值应为估价对象在假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的余值。法定优先受偿款应为假定在价值日期实现抵押权时,依法优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款,但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用等费用,以及营业税及附加、所得税、土地增值税、印花税等税金。

5.4.5 评估房地产抵押价值应遵循谨慎原则,在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时,应保持应有的谨慎,充分估计抵押房地产在实现抵押权时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值,不低估注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

5.4.6 评估已出租房地产的抵押价值,合同租金低于市场租金的,假定未设立法定优先受偿权下的价值应为出租人权益价值;合同租金高于市场租金的,假定未设立法定优先受偿权下的价值应为无租约限制价值。

5.4.7 估价对象的建设用地使用权是以划拨方式取得的,应选择下列方式之一评估其抵押价值:

1 直接评估在划拨建设用地使用权状况下的抵押价值;

2 首先评估在出让建设用地使用权状况下的抵押价值,该出让建设用地使用权的使用期限设定为自价值日期起计算的相应用途法定出让最高年限,然后减去由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权应支付的出让金等费用。

采用上述两种方式进行评估,均应在估价报告中注明由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权应支付的出让金等费用。该费用应按当地政府规定的标准进行测算;当地政府没有规定的,参照类似房地产已支付的标准进行估算。

5.4.8 以按份共有的房地产抵押的,其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的抵押价值。 以共同共有的房地产抵押的,其抵押价值为该共同共有房地产的抵押价值。

以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的抵押价值。

5.4.9 抵押权存续期间的房地产估价,应根据监测已抵押房地产市场价格变化、及时掌握抵押价值变化情况的需要,定期或在市场价格变化较快时,对已抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等进行评估,并为抵押权人提供有关风险提示。

5.4.10 为实现抵押权而进行的房地产估价,应参照房地产拍卖、变卖估价进行。

5.5 房地产保险估价

5.5.1 房地产保险估价,应依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和其他有关规定进行。

5.5.2 房地产保险估价,包括房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的财产损失评估。

5.5.3 房地产投保时的保险价值评估,宜评估假定在价值日期因保险事故发生而可能遭受损失的房地产的重置成本或重建成本,可采用成本法、比较法。

5.5.4 保险事故发生后的财产损失评估,应评估因保险事故发生所造成的财产损失,把握保险标的在投保时和保险事故发生后的状况,可选用修复成本法、价差法、收益损失资本化法等方法。对于其中可修复部分,宜估算其修复成本作为财产损失额。

5.6 房地产税收估价

5.6.1 房地产税收估价,应依据相关税法、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和其他有关规定进行。

5.6.2 房地产税收估价,包括房地产保有环节的税收估价、房地产交易环节的税收估价和房地产开发环节的税收估价,应按相应税种为核定计税依据而进行估价。

5.6.3 房地产税收估价,应兼顾公平、效率和成本。对同类房地产数量较多、相互之间具有一定可比性的应税房地产,应优先选用批量估价方法进行估价。对同类房地产数量较少、可比性差、难以采用批量估价方法估价的应税房地产,应采用个案估价方法进行估价。

5.6.4 房地产保有环节的税收估价,各估价对象的价值日期应相同,价值类型宜为现状价值。

5.6.5 房地产交易环节的税收估价,价值日期应为应税房地产的成交日期。

5.7 房地产征收估价

5.7.1 房地产征收估价,应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

5.7.2 房地产征收估价,包括国有土地上房屋征收评估、集体土地上房屋征收评估和集体所有的土地征收评估。

5.7.3 国有土地上房屋征收评估,包括被征收房屋价值评估、用于产权调换房屋价值评估、被征收房屋类似房地产的市场价格测算、被征收房屋室内装饰装修价值评估、因征收房屋造成的搬迁费用评估、因征收房屋造成的临时安置费用评估、因征收房屋造成的停产停业损失评估等。

5.7.4 被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,包括房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值。

被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定的,被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值。

5.7.5 被征收房屋的价值,应是在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易的金额,且不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

用于产权调换房屋的价值,应是在房屋征收决定公告之日的市场价值,但政府对用于产权调换房屋价格有特别规定的除外。

5.8 房地产拍卖、变卖估价

5.8.1 房地产拍卖、变卖估价,应依据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和其他有关规定进行。

5.8.2 房地产拍卖估价,应为确定拍卖保留价提供服务,并区分司法拍卖估价和普通拍卖估价。

5.8.3 房地产司法拍卖估价,应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求评估拍卖财产的市场价值或其他特定价值,关注拍卖财产存在的瑕疵,但不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素,应考虑拍卖财产上原有的租赁权及用益物权,但人民法院依法将原有的租赁权及用益物权除去后进行拍卖的除外。

房地产开发用地、在建工程等待开发房地产司法拍卖估价采用假设开发法的,应选择被迫转让前提进行估价。

5.8.4 房地产普通拍卖估价,可根据估价委托人需要评估市场价值或快速变现价值。快速变现价值可在市场价值的基础上考虑短期处分(快速变现)因素确定。

5.8.5 房地产变卖估价,应评估市场价值。

5.9 房地产分割、合并估价

5.9.1 房地产分割、合并估价,应以房地产的实物分割或合并为前提,并注意分割、合并对房地产价值的影响。分割、合并前后的房地产整体价值,不应简单等于各部分房地产价值之和。

5.9.2 房地产分割估价,应对分割后的各部分房地产分别估价,并关注分割导致的价值增减。

5.9.3 房地产合并估价,应对合并后的整体房地产进行估价,并关注合并带来的价值增减。

5.10 房地产损害赔偿估价

5.10.1 房地产损害赔偿估价,包括被损害房地产价值减损评估、因损害造成的搬迁费用评估、因损害造成的停产停业损失评估等。

5.10.2 被损害房地产价值减损评估,应调查了解、说明被损害房地产在损害发生前后的状况。

5.10.3 被损害房地产价值减损评估,应选用修复成本法、收益损失资本化法、价差法等方法。对于可修复的损害部分,宜采用修复成本法估算其修复成本作为价值减损额。

5.11 房地产投资信托基金物业评估

5.11.1 房地产投资信托基金物业评估,包括信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。

5.11.2 信托物业状况评价,应对信托物业的区位状况、实物状况和权益状况进行调查、描述、分析和评定并提供相关专业意见。

信托物业市场调研,应对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测并提供相关专业意见。

信托物业价值评估(简称信托物业估价),应对信托物业的市场价值或其他特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。

5.11.3 信托物业价值评估应遵循一致性原则。为同一估价目的,对同一房地产投资信托基金的同类物业在同一价值日期的价值进行评估,应采用相同的估价方法。估价方法如有不同,应在估价报告中说明理由。

信托物业价值评估应遵循一贯性原则。为同一估价目的,对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值日期的价值进行评估,应采用相同的估价方法。估价方法如有改变,应在估价报告中说明理由。

5.12 为财务报告服务的房地产估价

5.12.1 为财务报告服务的房地产估价,应依据相关法律、法规以及会计准则、会计制度等的有关规定进行。

5.12.2 为财务报告服务的房地产估价,包括投资性房地产公允价值评估,存在减值迹象的房地产可回收金额评估,作为存货的房地产可变现净值评估,境外上市公司的固定资产重估,受赠、合并对价分摊等涉及的房地产入账价值评估等。

5.12.3 注册房地产估价师从事为财务报告服务的房地产估价业务,应与企业及执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通,熟悉相关会计准则、会计制度,了解相关会计确认、计量和报告的要求,理解历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值等会计计量属性及其与房地产估价相关价值、价格的联系和区别。

5.12.4 为财务报告服务的房地产估价,应根据相关要求,选择资产负债表日、购买日、减值测试日、转换当日、首次执行日等某一特定日期为价值日期。

5.12.5 为财务报告服务的房地产估价,应按规定的历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值等会计计量属性,选用成本法、假设开发法、收益法、比较法等方法评估相应的价值或价格。其中,采用公允价值计量的,应评估市场价值。

5.13 企业各种经济活动涉及的房地产估价

5.13.1 企业各种经济活动涉及的房地产估价,包括用房地产作价出资设立企业,以及企业改制、上市、资产重组、产权转让、关联交易、对外投资、合并、分立、合资、合作、租赁、清算、抵债等经济活动中的房地产估价。

5.13.2 企业各种经济活动涉及的房地产估价,应参照相应估价目的的房地产估价进行。对于房地产权属发生转移的,应按相应的房地产转让行为进行估价。

5.13.3 企业各种经济活动涉及的房地产估价,应了解估价对象是否可以合法改变用途,并分析、判断以“维持现状前提”或“改变用途前提”进行估价。

5.13.4 用房地产作价出资设立企业和关联交易涉及的房地产估价,应评估市场价值。

5.13.5 企业破产清算等强制处分涉及的房地产估价,应考虑短时间内变现,估价对象的通用性、可分割性以及改造、改变用途等的合法性和可能性,对潜在购买者范围的限制等因素,在估价时进行相应的调整。

5.14 房地产纠纷估价

5.14.1 房地产纠纷估价,应对有争议的房地产价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、费用分摊、价值分配、估价结果等进行科学的鉴定,提出客观、公平、合理的意见,为和解、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供相关参考依据。

5.14.2 房地产纠纷估价,应参照相应估价目的的房地产估价进行。

5.14.3 房地产纠纷估价,应注意纠纷的性质以及和解、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的不同方式,并将其作为估价依据,平衡各方当事人的利益。

5.15 其他目的的房地产估价

5.15.1 其他目的的房地产估价,包括建设用地使用权人改变土地用途等的补地价评估,分家析产需要的估价,为办理出国移民提供财产证明的估价,为行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案等需要而进行的估价等。

5.15.2 补地价评估应分清改变土地用途、增加容积率、延长土地使用期限等各种补交地价的原因,明确补地价的内涵,以用地条件改变前后的土地差价为基础进行评估,但国家或当地有相关规定的,应依照其规定进行评估。补地价评估可采用价差法等方法。

6 估价结果

6.0.1 估价结果应在对不同估价方法的测算结果进行校核和比较分析的基础上合理确定。 6.0.2 对不同估价方法的测算结果应做下列检查,寻找导致它们之间差异的原因,并消除不合理的差异:

1 估价测算过程是否有误;

2 估价基础数据是否正确;

3 估价参数选取是否合理;

4 计算公式选用是否恰当;

5 不同估价方法的估价对象范围是否一致;

6 不同估价方法的估价前提是否相同;

7 选用的估价方法是否适用估价对象;

8 估价假设是否合理;

9 是否遵循了相应的估价原则;

10 房地产市场是否处于特殊状况。

6.0.3 撰写估价报告的注册房地产估价师对估价报告中的估价基础数据和参数,应能解释其依据或来源。

房地产估价行业组织已公布有关调整系数、报酬率、资本化率、利润率、建筑物经济寿命、残值率、折现率等参考值的,应优先选用;不选用的,应在估价报告中说明理由。 6.0.4 在确认所选用的估价方法的测算结果无误之后,应根据估价目的和不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果差异程度等具体情况,并经过分析,选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出综合结果,或选用其中一种估价方法的测算结果作为综合结果。 6.0.5 在得出综合结果的基础上,应分析是否存在一些不可量化的价格影响因素,对该结果进行适当的调整,或取整,或认定该结果,作为最终的估价结果。

当有调整时,应在估价报告中明确阐述理由。

7 估价报告

7.0.1 估价报告应做到下列几点:

1 真实,即应按事物的本来面目陈述事实、描述状况、说明情况,没有虚假记载; 2 客观,即应不加个人偏见地进行叙述、分析和评论,得出的结论应有充分的依据,没有误导性陈述;

3 准确,即估价基础数据应正确,用语应明确肯定、避免产生歧义,对未予以核实的事项不得轻率写入,对难以确定的事项及其对估价结果的影响应予以说明,没有含糊其辞; 4 完整,即应提供必要的信息,全面反映估价过程和结论,正文内容和附件资料应齐全、配套,不得隐瞒事实,没有重大遗漏;

5 清晰:即应层次分明,用简洁的文字对有关情况和问题进行归纳总结,避免不必要的重复,便于估价报告使用者理解和使用;

6 规范,即估价报告的制作应符合规定的格式,文字、图表等的使用应符合相应的标准,有关专业术语应采用相应专业明文规定或约定俗成的术语。

7.0.2 估价报告应包括下列部分:

1 封面;

2 致估价委托人函;

3 目录;

4 注册房地产估价师声明;

5 估价假设和限制条件;

6 估价结果报告;

7 估价技术报告;

8 附件。

估价技术报告可按估价委托合同的约定不提供给估价委托人,但房地产估价机构应将其存档,以供房地产估价行业主管部门和房地产估价行业组织检查等。

7.0.3 封面应简明记载下列事项:

1 估价报告名称;

2 估价项目名称;

3 估价委托人的名称或姓名;

4 房地产估价机构的名称;

5 注册房地产估价师的姓名和注册号;

6 估价报告出具日期;

7 估价报告编号。

7.0.4 致估价委托人函应包括下列事项:

1 致函对象;

2 估价目的;

3 估价对象;

4 价值日期;

5 价值类型;

6 估价方法;

7 估价结果;

8 与使用估价报告、估价结果有关的特别提示;

9 致函日期。

致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章,不得以其他印章代替公章,法定代表人或执行合伙人可在其上签名或盖章。

7.0.5 目录应按估价报告各个组成部分的前后次序列出其名称及对应的页码,以便估价委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解,并容易找到其关注的内容。 7.0.6 注册房地产估价师声明是注册房地产估价师对估价职业道德、专业胜任能力等所做的承诺和保证,应包括下列内容:

1 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2 估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

3 注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

4 注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 5 注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析,形成意见和结论,撰写估价报告。 6 注册房地产估价师对估价报告中的估价对象进行了实地查勘(若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估价对象进行了实地查勘,应写明对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师姓名)。

7 没有人对估价报告提供重要专业帮助(若有例外,应写明提供重要专业帮助者的姓名或名称和帮助的内容)。

注册房地产估价师声明应注明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号,并经本人签名,不得以个人印章代替签名,非注册房地产估价师和未参加估价的注册房地产估价师不得在其上签名。

房地产估价机构和注册房地产估价师不得将注册房地产估价师声明的内容与估价假设和限制条件的内容相混淆,不得把注册房地产估价师声明变成免责声明。

7.0.7 估价假设和限制条件应说明下列内容:

1 一般假设:包括对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料在进行了审慎检查而未予以核实的情况下,对其合法性、真实性、准确性和完整性的合理假定;对建筑安全、环境污染等重大影响估价对象价值的因素予以了关注,在无理由怀疑存在安全隐患且无相应的专业机构检测或鉴定的情况下,对其安全性等的合理假定。

2 不确定事项假设:对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。

3 背离实际情况假设:因估价目的的特殊需要所做的与实际情况不一致的假定。

4 估价报告使用限制:估价报告的使用者、用途、使用期限以及在使用中应注意的其他事项。其中,估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定,原则上不应超过一年。

估价假设必须是针对估价前提所做的必要的、合理的、有依据的假定。严禁为了高估或低估、规避应尽的勤勉尽责义务等而滥用估价假设。

经实地查勘、查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询,对估价对象的建筑安全、环境污染、质量缺陷、完损状况等专业问题难以作出常规判断和相应假设的,应建议估价委托人聘请具有相应资质的专业机构进行检测或鉴定,以专业机构出具的检测或鉴定意见为依据进行估价。

7.0.8 估价结果报告应简要记载下列事项: 1 估价委托人的名称或姓名和住所;

2 房地产估价机构的名称、法定代表人或执行合伙人、住所、估价资质等级和资质证书编号;

3 估价目的; 4 估价对象; 5 价值日期; 6 价值类型; 7 估价原则; 8 估价依据; 9 估价方法;

10 不同估价方法的测算结果和最终的估价结果; 11 注册房地产估价师; 12 协助估价的人员; 13 实地查勘期; 14 估价作业期。

7.0.9 估价技术报告应详细记载下列事项: 1 估价对象描述与分析; 2 市场背景描述与分析;

3 估价对象最高最佳利用分析,但评估现状价值的可除外; 4 估价方法适用性分析; 5 估价测算过程; 6 估价结果确定。

房地产抵押估价报告还应记载估价对象变现能力分析。 7.0.10 附件应包括下列资料: 1 估价委托书复印件;

2 估价对象的位置示意图、外观和内部状况照片、周围环境和景观照片、权属证明复印件;

3 估价中引用的其他专用文件资料;

4 房地产估价机构的营业执照和资质证书复印件; 5 注册房地产估价师的注册证书复印件。

房地产抵押估价报告还应包括法定优先受偿权等情况的书面查询资料和调查记录。采用比较法估价的,还应包括可比实例的外观照片。

因第3.0.7条第三款未能进入估价对象内进行实地查勘的,附件中可不包括估价对象内部状况照片,但应在附件中相应位置说明没有估价对象内部状况照片的具体原因。

7.0.11 估价报告中应描述说明估价对象状况,包括估价对象的区位状况、实物状况和权益状况,其中:

1 对土地的描述说明,应包括名称、坐落、四至、面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度、交通条件、周围环境和景观、外部配套设施、利用现状、规划条件、权属状况等; 2 对建筑物的描述说明,应包括名称、坐落、建筑规模、层数和高度、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、建成年月、维护情况、利用现状、权属状况等。

7.0.12 估价报告应采取书面形式,有不少于两名注册房地产估价师签名,并加盖房地产估价机构公章。在估价报告上盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师,对估价报告的内容和结论依法承担责任。

7.0.13 成套住宅抵押估价、基于同一估价目的的大量同类房地产的批量估价,估价结果报告可采取表格形式。除此之外的估价结果报告,均应采取叙述形式。

7.0.14 估价报告应做到图文并茂,所用纸张、封面、装订应有较好的质量,纸张大小宜采用A4纸规格。

8 估价职业道德

8.0.1 房地产估价师和房地产估价机构应诚实正直、勤勉尽责,严禁作任何虚假的估价,不得按估价委托人或其他单位、个人预先设定的价值或价格,以及高估或低估要求进行估价。 8.0.2 房地产估价师和房地产估价机构必须回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。

8.0.3 房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务,对于部分超出自己专业胜任能力的工作,应聘请具有相应专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助,并在估价报告中披露或说明。

8.0.4 房地产估价师和房地产估价机构应尽职做好每项估价工作,包括对估价委托人提供的估价所依据的资料进行审慎检查,努力搜集估价所需资料,对估价对象进行认真的实地查勘。 8.0.5 房地产估价师和房地产估价机构应在估价假设等重大估价事项上,向估价委托人详细说明,务求估价委托人清楚估价的限制条件和估价结果的使用限制。

8.0.6 房地产估价师和房地产估价机构应保守在执业活动中知悉的国家秘密、当事人的商业秘密和技术秘密,不得泄露个人隐私;应妥善保管估价委托人提供的资料,未经估价委托人同意,不得擅自将其公开或泄漏给他人。

8.0.7 房地产估价师和房地产估价机构应维护房地产估价行业声誉,不得采取迎合估价委托人或估价利害关系人不当要求、恶性低收费、支付回扣、贬低同行、对自身能力虚假宣传等不正当手段承揽估价业务,不得索贿、受贿或谋取合同约定费用外的其他利益。

8.0.8 房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人或单位以自己的名义从事估价业务,不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章,不得超越本机构资质等级许可的业务范围或以其他房地产估价师、房地产估价机构的名义从事估价业务。

8.0.9 房地产估价师和房地产估价机构应经常开展内部研讨,积极参加继续教育,努力学习专业知识,持续积累估价经验,不断提高专业胜任能力,勇于承担社会责任。

附录A 估价报告的规范格式

A.0.1 封面: (标题:)房地产估价报告(或房地产抵押估价报告、房屋征收评估报告、房地产司法拍卖估价报告等) 估价项目名称:(根据估价对象的名称或坐落和估价目的,提炼出简洁的项目名称) 估价委托人:(写明估价委托人的名称或姓名) 房地产估价机构:(写明房地产估价机构的名称) 注册房地产估价师:(写明注册房地产估价师的姓名和注册号) 估价报告出具日期:(致估价委托人函中的落款日期) 估价报告编号:(房地产估价机构对估价报告的编号。编号应反映估价机构简称、估价报告出具年份,并应按顺序编排,不得重复、遗漏、跳号)

A.0.2 致估价委托人函: (标题:)致估价委托人函

致函对象(估价委托人的名称或姓名)

致函正文(简要说明估价机构接受估价委托人委托,根据何种估价目的,按照国家规定的技术标准和程序,在合理的假设下,采用何种估价方法(估价方法的名称),对什么估价对象(写明估价对象的名称、坐落、范围、规模、用途、权属等基本状况)在何时(价值日期)的何种价值(价值名称或价值定义、价值内涵)进行了专业分析、测算和判断,估价结果总价为多少、单价为多少,以及与使用估价报告、估价结果有关的特别提示等) 致函落款(加盖房地产估价机构公章,法定代表人或执行合伙人宜签名或盖章) 致函日期(注明致函的年月日)

A.0.3 目录: (标题:)目录

一、注册房地产估价师声明 二、估价假设和限制条件 三、估价结果报告 (一) (二) …

四、估价技术报告 (一) (二) …

五、附件 (一) (二) …

A.0.4 注册房地产估价师声明: (标题:)注册房地产估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德,在此郑重声明:

(一)我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

(二)本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

(三)我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

(四)我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 (五)我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准(若估价目的有相应的专项标准的,如《房地产抵押估价指导意见》、《国有土地上房屋征收评估办法》,应将其列出)进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。

(六)我们对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估价对象进行了实地查勘,应写明对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师姓名)。

(七)没有人对本估价报告提供重要专业帮助(若有例外,应写明提供重要专业帮助者的姓名或名称和帮助的内容)。 注册房地产估价师

A.0.5 估价假设和限制条件: (标题:)估价假设和限制条件

(一)一般假设(如说明对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了审慎检查,但未予以核实,假定它们是合法、真实、准确和完整的;关注了建筑安全,无理由怀疑其存在安全隐患,但未对其进行安全鉴定,假定建筑结构等是安全的) (二)不确定事项假设(若没有不确定事项假设,应不包括该部分) (三)背离实际情况假设(若没有背离实际情况假设,应不包括该部分)

(四)估价报告使用限制(说明估价报告的使用者、用途、使用期限以及在使用中应注意的其他事项)

A.0.6 估价结果报告: (标题:)房地产估价结果报告

(一)估价委托人(估价委托人为单位的,写明单位名称、法定代表人姓名和单位住所;估价委托人为个人的,写明个人的姓名和住所)

(二)房地产估价机构(写明房地产估价机构的名称、法定代表人或执行合伙人的姓名、房地产估价机构的住所、估价资质等级和资质证书编号)

(三)估价目的(说明估价委托人对估价报告的预期用途,或估价是为了满足估价委托人的何种需要)

(四)估价对象(概要说明估价对象的状况,包括名称、坐落、范围、规模、用途、利用现状、权属状况、区位状况等)

(五)价值日期(说明所评估的估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由) (六)价值类型(说明所评估的估价对象价值的名称、定义或内涵) (七)估价原则(说明估价遵循的估价原则)

(八)估价依据(说明估价所依据的有关法规、政策和标准,估价委托书、估价委托人提供的估价所需资料,房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料) (九)估价方法(说明估价采用的方法,包括方法的名称和定义)

(十)估价结果(说明不同估价方法的测算结果和最终的估价结果。最终的估价结果应分别说明总价和单价,总价应注明大写金额。用外币表示的,应说明中国人民银行公布的价值日期的人民币市场汇率中间价,并注明所折合的人民币价值)

(十一)注册房地产估价师(列出所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号,并由本人签名)

(十二)协助估价的人员(列出所有协助注册房地产估价师估价的人员的姓名、相关资格或职称,并由本人签名)

(十三)实地查勘期(说明实地查勘估价对象的起止日期,具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止)

(十四)估价作业期(说明估价工作的起止日期,具体为自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止)

A.0.7 估价技术报告: (标题:)房地产估价技术报告

(一)估价对象描述与分析(有针对性地较详细说明、分析估价对象的区位状况、实物状况和权益状况)

(二)市场背景描述与分析(有针对性地较详细说明、分析类似房地产的市场状况,包括过去、现在和可预见的未来的市场状况)

(三)估价对象最高最佳利用分析(有针对性地较详细分析、说明估价对象的最高最佳利用,但评估现状价值的可除外)

(四)估价方法适用性分析(逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法是否适用于估价对象。对于理论上不适用的,简述理由;对于理论上适用但客观条件不具备而不能选用的,充分说明理由。对于选用的估价方法,说明其名称、定义和估价思路)

(五)估价测算过程(较详细说明价值测算过程、估价基础数据来源和估价参数确定等) (六)估价结果确定(说明不同估价方法的测算结果和最终的估价结果,并较详细说明最终的估价结果确定的方法和理由)

A.0.8 附件: (标题:)附件

(一)估价委托书复印件

(二)估价对象位置示意图

(三)估价对象外观和内部状况照片(因第3.0.7条第三款未能进入估价对象内进行实地查勘的,可不附估价对象内部状况照片,但应在此说明没有估价对象内部状况照片的具体原因)

(四)估价对象周围环境和景观照片 (五)估价对象权属证明复印件

(六)估价中引用的其他专用文件资料 (七)房地产估价机构营业执照复印件 (八)房地产估价机构资质证书复印件 (九)注册房地产估价师注册证书复印件 (十)(其他)---如法定优先受偿权书面查询函等。

范文二:房地产估价规范 投稿:陆娔娕

房地产估价规范

(最新修改稿)

1 总 则

1.0.1 为了规范房地产估价行为,统一房地产估价程序和方法,保障房地产估价质量,

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定,制定本规范。

1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动,以及与房地产估价相关的管理、教学、科研

和其他相关领域。

1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价,并

对自己出具的估价报告负责。

1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外,尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。

2 估价原则

2.0.1 评估市场价值,应遵循下列原则:

1 独立、客观、公正原则;

2 合法原则;

3 价值日期原则;

4 替代原则;

5 最高最佳利用原则。

2.0.2 遵循独立、客观、公正原则,应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出

对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。

2.0.3 遵循合法原则,估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。

2.0.4 遵循价值日期原则,估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。 2.0.5 遵循替代原则,估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。 2.0.6 遵循最高最佳利用原则,估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等,应按法律上允许、技术上可能、

财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。

确定估价对象的最高最佳利用状况,应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估

价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开发利用权利不同,应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价,相应确定最高最佳利用状况。

当估价对象已做了某种使用,估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之

一的判断和选择,并在估价报告中说明:

1 维持现状前提:分析、判断维持现状、继续利用最为合理的,应以维持现状为前

提进行估价;

2 更新改造前提:分析、判断更新改造再予以利用最为合理的,应以更新改造为前

提进行估价;

3 改变用途前提:分析、判断改变用途再予以利用最为合理的,应以改变用途为前

提进行估价;

4 扩大规模前提:分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的,应以扩大规模为前

提进行估价;

5 重新开发前提:分析、判断重新开发再予以利用最为合理的,应以重新开发为前

提进行估价;

6 上述情形的某种组合。

2.0.7 对于估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途等用

途之间不一致的,应按有关部门认定的用途进行估价。有关部门没有认定的,对于房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途之间不一致的,可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中之一进行估价;对于实际用途与房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途不一致的,应根据估价目的,合理确定估价所依据的用途。

在用途不一致且有关部门没有认定的情况下对估价所依据的用途的确定,应作为估价

假设在估价报告中说明,并对估价报告的使用作出相应限制。

2.0.8 评估现状价值、投资价值等市场价值以外的价值,可根据估价目的对估价原则进

行适当增减。

3 估价程序

3.0.1 对于每个估价项目,房地产估价机构都应指定一名能够胜任该项目估价工作的注

册房地产估价师担任项目负责人,并配备与该项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师按估价程序开展估价工作。

3.0.2 自受理估价委托至完成估价项目,估价工作应按下列程序进行:

1 明确估价基本事项;

2 制定估价作业方案;

3 搜集估价所需资料;

4 实地查勘估价对象;

5 选定估价方法进行测算;

6 确定估价结果;

7 撰写估价报告;

8 审核估价报告;

9 交付估价报告;

10 估价资料归档。

房地产估价机构和注册房地产估价师在估价中不得简化或省略前款规定的估价程序。 3.0.3 明确估价基本事项,应明确下列事项:

1 估价目的;

2 价值日期;

3 估价对象;

4 价值类型。

3.0.4 明确估价基本事项应与估价委托人商议并征得其认可。

估价目的应在与估价委托人充分沟通,仔细了解其真实、具体的估价需要以及估价报

告的预期使用者和预期用途的基础上确定。对估价目的的表述应简洁明了并符合相关规定。

价值日期应根据估价目的确定,用公历表示,具体到日。

估价对象应在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定。估价对象应全面、客观,

不得遗漏,严禁虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产,或征收不予补偿的房地产,不应作为相应估价目的的估价对象。

价值类型应根据估价目的确定,包括价值名称、价值定义或价值内涵。

3.0.5 制定估价作业方案应在明确估价基本事项及对估价项目进行初步分析的基础上进

行。

估价作业方案应包括下列内容:

1 估价工作内容,包括拟采用的估价技术路线和估价方法,拟搜集的估价所需资料

及其来源渠道等;

2 估价工作质量要求及保障措施;

3 估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。

3.0.6 房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集房地产估价所需的通用资料,掌

握房地产市场行情,估价时还应针对估价项目搜集本次估价所需的资料,并对所搜集的资料进行检查、分析、整理。

估价所需资料应包括下列方面:

1 反映估价对象状况的资料;

2 估价对象及其类似房地产的交易、收益、成本等资料;

3 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料;

4 对房地产价格有普遍影响的资料。

3.0.7 每个估价项目至少有一名参加该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现

场,观察、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况,拍摄反映估价对象外观和内部状况以及周围环境和景观的照片等影像资料,补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和相关房地产市场资料,并做好实地查勘记录。

实地查勘记录应包括实地查勘的对象、内容、结果、人员和时间等,记录的内容应真

实、客观、准确、完整、清晰,进行实地查勘的注册房地产估价师及协助其实地查勘的人员应在该记录上签名或盖章确认。

因司法拍卖、征收等强制转让或强制取得房地产而房地产占有人拒绝进入估价对象内

进行实地查勘,或估价对象涉及国家秘密而不得进入其内进行实地查勘的,可不进入估价对象内进行实地查勘,但应在估价报告中说明未进入估价对象内实地查勘及其具体原因。

3.0.8 房地产估价机构应建立健全估价报告质量管理制度,保证估价报告真实、客观、

准确、完整、清晰、规范,选派本机构注册后从事房地产估价工作五年以上的注册房地产估价师或外聘房地产估价专家担任审核人员,按房地产估价相关要求,对撰写完成而尚未出具的估价报告的内容和形式进行审查核定,提出审核意见,并形成估价报

告内部审核记录。

外聘的房地产估价专家应具有房地产估价师执业资格或具有高级专业技术职务,并从

事与房地产估价相关的科研、教学、管理工作五年以上。

审核人员应在估价报告内部审核记录上签名并注明审核日期。

3.0.9 估价报告经内部审核合格后,应由不少于两名注册房地产估价师签名及加盖房地

产估价机构公章而正式生效,并按有关规定或估价委托合同的约定交付估价委托人。 估价委托人对估价过程或估价报告提出询问的,在估价报告上盖章的房地产估价机构

和签名的注册房地产估价师应给予解释和说明。

3.0.10 估价项目完成后,应按有关档案管理的规定,及时收集、整理与该项目相关的各

种文字、图表、影像等形式的资料,对其中有保存价值的资料进行分类并妥善保存。 应保存的估价资料至少包括下列内容:

1 估价报告;

2 估价委托书和估价委托合同;

3 估价所依据的估价委托人提供的资料;

4 实地查勘记录;

5 估价报告内部审核记录;

6 有重要专业帮助的专业意见。

上述估价资料可采用纸介质,也可采用符合要求的电子介质,保存期限自估价报告出

具之日起不得少于十年。法律、法规另有规定的,依照其规定。

在保存期限内,不得对保存的估价资料及其内容进行改动、更换、删除或销毁。

4 估价方法

4.1 估价方法选用

4.1.1 注册房地产估价师必须熟练掌握并正确运用比较法、收益法、成本法、假设开发

法等主要估价方法。

4.1.2 注册房地产估价师应根据估价对象和估价对象所在地的房地产市场状况,对比较

法、收益法、成本法、假设开发法等方法进行适用性分析后,选用其中一种或多种方法对估价对象进行估价。

4.1.3 估价对象可同时选用两种以上估价方法估价的,应选用两种以上估价方法估价,

不得随意取舍;若必须取舍,应在估价报告中说明并陈述理由。

4.1.4 同类房地产有较多交易的房地产,应选用比较法估价;收益性房地产,应选用收

益法估价;假设可独立进行重新开发建设的房地产,应选用成本法估价;具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法评估的房地产,应选用假设开发法估价。

4.2 比较法

4.2.1 运用比较法估价,应按下列步骤进行:

1 搜集交易实例;

2 选取可比实例;

3 建立比较基础;

4 进行交易情况修正;

5 进行市场状况调整;

6 进行房地产状况调整;

7 求取比较价值。

4.2.2 比较法估价应搜集大量、真实的交易实例,掌握市场行情。

搜集的交易实例信息宜包括下列内容:

1 房地产基本状况;

2 交易双方基本情况;

3 成交日期;

4 成交价格、付款方式、融资条件及交易税费负担;

5 交易目的、交易方式等其他交易情况。

4.2.3 根据估价对象状况、估价目的和价值日期,应从交易实例中选取不少于三个可比

实例。

选取的可比实例应符合下列要求:

1 是估价对象的类似房地产;

2 交易类型适合估价目的;

3 成交日期接近价值日期;

4 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

严禁编造可比实例。在同等条件下,应选取位置与估价对象较近、成交日期与价值日

期较近的交易实例。成交日期与价值日期相差不宜超过一年,不应超过二年。

4.2.4 下列特殊交易情况下的交易实例,不宜选为可比实例:

1 利害关系人之间的交易;

2 对交易对象或市场行情缺乏了解的交易;

3 急于出售或急于购买的交易;

4 人民法院拍卖的交易;

5 有人为哄抬的交易;

6 对交易对象有特殊偏好的交易;

7 相邻房地产合并的交易;

8 受迷信影响的交易;

9 其他非正常的交易。

4.2.5 选取可比实例后,应建立比较基础,对各个可比实例的成交价格进行标准化处理,

统一其内涵和形式,使各个可比实例之间、可比实例与估价对象之间口径一致、相互可比。

标准化处理应包括下列内容:

1 统一财产范围;

2 统一付款方式;

3 统一融资条件;

4 统一税费负担;

5 统一计价单位。

4.2.6 统一财产范围,应对可比实例与估价对象的财产范围进行“有无对比”,消除因

财产范围不同而造成的价格差异。

统一付款方式,应将可比实例不是在成交日期一次性付清方式下的价格,调整为在成

交日期一次性付清方式下的价格。

统一融资条件,应将可比实例在非常规融资条件下的价格,调整为在常规融资条件下

的价格。

统一税费负担,应将可比实例在交易税费非正常负担情况下的价格,调整为在交易税

费正常负担情况下的价格。

统一计价单位,包括统一为总价还是单价或楼面地价,统一币种和货币单位,统一面

积或体积等的内涵和单位等。不同币种之间的换算宜按中国人民银行公布的成交日期的市场汇率中间价计算。

4.2.7 因合适的交易实例较少,在可掌握特殊交易情况并可量化其对成交价格的影响情

况下,可选用第4.2.4条特殊交易情况下的交易实例作为可比实例,但应对其进行交易情况修正。

进行交易情况修正,应排除交易中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将可

比实例的非正常成交价格修正为正常价格。

4.2.8 进行市场状况调整,应将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值日期的价格。 市场状况调整可采用当地同类房地产的价格指数或价格变动率,价格指数或价格变动

率的来源应真实、可靠。当地无同类房地产价格指数或价格变动率的,应深入调查、分析当地同类房地产价格变动情况,作出有关判断,对可比实例成交价格进行相应调整。

4.2.9 房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

4.2.10 进行区位状况调整,应将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在估价对象区

位状况下的价格。

区位状况调整的内容应包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等影响房地

产价格的房地产区位因素。单套住宅的区位因素还应包括所处楼幢、楼层和朝向。

4.2.11 进行实物状况调整,应将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在估价对象实

物状况下的价格。

有关土地方面实物状况调整的内容应包括面积、形状、地形、地势、地质条件、开发

程度等影响房地产价格的土地实物因素。

有关建筑物方面实物状况调整的内容应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装

修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度、物业管理等影响房地产价格的建筑物实物因素。

4.2.12 进行权益状况调整,应将可比实例在自身权益状况下的价格调整为在估价对象权

益状况下的价格。

权益状况调整的内容应包括权利性质、土地使用期限、规划条件、共有情况、出租情

况、相邻关系情况、地役权设立情况等影响房地产价格的房地产权益因素。

4.2.13 区位状况、实物状况和权益状况调整的具体内容应根据估价对象的用途确定。 进行区位状况、实物状况和权益状况调整时,应将可比实例与估价对象的区位状况、

实物状况和权益状况因素逐项进行比较,找出各种因素之间的差异,量化差异程度,

进行相应调整。

4.2.14 交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整,视具体情况可基于总价或单价,

采用金额、百分比或回归分析法,通过直接比较或间接比较对可比实例成交价格进行调整。

4.2.15 交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整,

对可比实例成交价格的单项调整幅度不应超过20%,综合调整幅度不应超过30%。若超过上述幅度,说明该可比实例不合适,应予以更换。但因估价对象或市场状况特殊,确无更合适的可比实例的,应在估价报告中充分说明理由。

经修正和调整后的各个可比实例价格中,最高单价不应超过最低单价的20%。

4.2.16 对经修正和调整后的各个可比实例价格,应根据它们之间的差异程度、可比实例

与估价对象的相似程度、可比实例资料的可靠程度等情况,选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出综合结果,作为比较价值。

4.2.17 比较法的原理和技术,也可用于其他的估价方法中有关估价数据的求取。

4.3 收益法

4.3.1 运用收益法估价,应按下列步骤进行:

1 选用具体估价方法;

2 估计未来收益期或持有期;

3 预测未来净收益或期末转售收益;

4 求取报酬率或资本化率;

5 计算收益价值。

4.3.2 收益法分为报酬资本化法和直接资本化法,应优先选用报酬资本化法。 报酬资本化法的基本公式如下:

n Ai

V = ∑ ------------- „„„(4.3.2-1) i=1 (1+Y)i

式中 V ─ 收益价值(元,元/m2);

Ai ─ 未来第i年的净收益(元,元/m2);

Y ─ 报酬率(%);

n ─ 收益期或持有期(年)。

直接资本化法的基本公式如下:

NOI

V = ----- „„„„„(4.3.2-2) R

式中 V ─ 收益价值(元,元/m2);

NOI─ 未来第一年的净收益(元,元/m2);

R─ 资本化率(%)。

4.3.3 收益期应根据建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命来估计。建设用地

使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命同时结束的,收益期为建设用地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命;不同时结束的,应选取其中较短者为收益期,并对超出收益期的建设用地使用权或建筑物按第4.3.11条处理。

收益期较长、难以准确预测该期限内各年的净收益的,应估计持有期。持有期应根据

市场上投资者对同类房地产的典型持有时间,以及能较准确预测期间收益的一般期限来确定,宜为五年至十年。

评估承租人权益价值的,收益期应为剩余租赁期限。

4.3.4 净收益应根据估价对象的用途等情况,选择下列方式之一求取:

1 出租型房地产,根据租赁合同和租赁市场资料求取净收益,净收益应为有效毛收

入减去由出租人负担的运营费用后的余额。

有效毛收入应为潜在毛收入减去空置和收租损失,加上租赁保证金或押金的利息等各

种其他收入后的收入,或为租赁收入加上其他收入。

运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等维

持房地产正常使用或营业的必要支出,应根据租赁合同约定的租金(以下称合同租金)涵义决定取舍。运营费用中由承租人负担的部分,不应计入。

2 商服经营型房地产,根据经营资料求取净收益,净收益应为经营收入减去经营成

本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额。

3 生产型房地产,根据产品市场价格和原材料、人工费用等资料求取净收益,净收

益应为产品销售收入减去生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于生产者的利润后的余额。

4 尚未使用或自用的房地产,可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应方

式求取净收益,或直接比较得出净收益。

可通过租赁收入求取净收益的,应优先通过租赁收入来求取净收益。

评估承租人权益价值的,净收益应为合同租金与市场租金的差额。

4.3.5 估价中采用的收入和费用或净收益,除有租约限制且评估出租人权益价值外,都

应采用正常客观的数据。

有租约限制的,评估出租人权益价值时,已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租

赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租赁收入。但合同租金明显高于或低于市场租金的,应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。

4.3.6 求取净收益时,价值日期为现在的,应调查了解估价对象至少近三年的实际收入、

费用等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据,应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观的数据有差异,应进行分析并予以适当修正。

4.3.7 期末转售收益应是在持有期末转售房地产时可获得的净收益,可通过预测持有期

末的房地产转售价格和转售成本,将两者相减来求取。

4.3.8 求取净收益时,应根据净收益过去、现在、未来的变动情况确定未来净收益流量,

并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型:

1 每年基本上固定不变;

2 每年基本上按某个固定的数额递增;

3 每年基本上按某个固定的比率递增;

4 每年基本上按某个固定的数额递减;

5 每年基本上按某个固定的比率递减;

6 其他变动情形。

判断未来净收益流量类型的理由应充分,并在估价报告中说明。

计算收益价值时应根据未来净收益流量类型,选用对应的收益法公式。

4.3.9 报酬率或资本化率应选用下列方法求取:

1 市场提取法:选取不少于三个可比实例,利用其价格、净收益、收益期或持有期

等数据,选用相应的收益法公式,求出报酬率或资本化率。

2 投资收益率排序插入法:找出相关投资类型及其收益率、风险程度,按风险大小

排序,将估价对象与这些投资的风险程度进行比较,判断、确定报酬率或资本化率。 3 累加法:以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率可选用中国人民银行公

布的同一时期一年定期存款年利率或同一时期一年期国债年利率;风险调整值为承担额外风险所要求的补偿,应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。

4 组合投资收益率法:将购买房地产的抵押贷款收益率与权益资金收益率的加权平

均数作为资本化率,按下式计算:

RO=M·RM+(1-M)RE „„„„„„(4.3.9)

式中 RO ─ 综合资本化率(%);

M ─ 贷款价值比率(%),即抵押贷款额与房地产价值的百分比;

RM ─ 抵押贷款资本化率(%),即第一年还本付息额与抵押贷款额的百分比;

RE ─ 权益资金要求的正常收益率(%)。

4.3.10 资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率,它们之间的关系

应按下式确定:

RO=L·RL+B·RB „„„„„„(4.3.10)

式中 RO ─ 综合资本化率(%),适用于土地与建筑物合一的估价;

RL ─ 土地资本化率(%),适用于土地估价;

RB ─ 建筑物资本化率(%),适用于建筑物估价;

L ─ 土地价值占房地价值的比率(%);

B ─ 建筑物价值占房地价值的比率(%),L+B=100%。

4.3.11 建设用地使用权剩余期限长于建筑物剩余经济寿命的房地产,收益价值应为按收

益期计算的价值与自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值日期的价值之和。求取自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值日期的价值,宜求取自价值日期起计算的剩余期限建设用地使用权和以收益期为使用期限的建设用地使用权在价值日期的价值,然后将两者相减;也可预测自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在收益期结束时的价值,然后将其折现到价值日期。 建筑物剩余经济寿命长于建设用地使用权剩余期限,且出让合同约定建设用地使用权

期间届满无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的非住宅房地产,收益价值应为按收益期计算的价值;除此之外的房地产,收益价值应为按收益期计算的价值与建筑物在收益期结束时的价值折现到价值日期后相加。

4.3.12 利用土地与建筑物共同产生的收益单独求取土地价值,可采用下式: AO-VB·RB

VL = ----------- „„„„„„(4.3.12-1)

RL

利用土地与建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值,可采用下式:

AO-VL·RL

VB = ----------- „„„„„„(4.3.12-2)

RB

式中 AO ─ 土地与地上建筑物共同产生的净收益(元,元/m2);

VL ─ 土地价值(元,元/m2);

VB ─ 建筑物价值(元,元/m2)。

4.4 成本法

4.4.1 运用成本法估价,应按下列步骤进行:

1 选择具体估价路径;

2 求取重置成本或重建成本;

3 估算折旧;

4 计算成本价值。

4.4.2 成本法估价分为“房地合估”路径和“房地分估”路径。应根据土地市场成熟度

和估价对象状况,选择适用的估价路径。在同等条件下,应优先选择“房地合估”路径。

选择“房地合估”路径的,应把土地当作原材料,模拟房地产开发过程进行估价。 选择“房地分估”路径的,应把土地和建筑物分别作为独立的物进行估价,并注意土

地和建筑物的成本构成划分及相互衔接,防止漏项或重复计算。

4.4.3 重置成本或重建成本应是在价值日期重新购置全新状况的估价对象的必要支出,

或重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润包括下列内容: 1 土地取得成本;

2 建设成本;

3 管理费用;

4 销售费用;

5 投资利息;

6 销售税费;

7 开发利润。

开发利润应在明确内涵和计算基数的基础上,根据开发建设类似房地产相应的一般利

润率来求取。

4.4.4 估价对象重置成本或重建成本的具体构成内容,应在第4.4.3条所列构成内容的基

础上,根据估价对象的实际情况合理确定,并应在估价报告中说明。

4.4.5 求取土地重置成本,应求取土地在价值日期状况下的重置成本,可采用比较法、

成本法、基准地价修正法。其中,土地使用期限应为自价值日期起计算的建设用地使用权剩余期限。

4.4.6 求取建筑物重置成本或重建成本,应求取全新建筑物的重置成本或重建成本,可

采用单位比较法、分部分项法、工料测量法等方法求取,或利用政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价值,并进行适当调整来求取。对政府确定公布的房屋重置价格,应了解其内涵。

建筑物重置成本宜用于一般建筑物,或因年代久远、已缺少与旧建筑物相同的建筑材

料、建筑构配件和设备,或因建筑技术、工艺改变等使得旧建筑物复原建造有困难的建筑物估价。

建筑物重建成本宜用于有特殊保护价值的建筑物估价。

4.4.7 建筑物折旧应是各种原因造成的建筑物价值减损,为建筑物在价值日期的重置成

本或重建成本与在价值日期的市场价值之差,包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。

4.4.8 建筑物折旧应选用下列方法求取:

1 年龄-寿命法;

2 市场提取法;

3 分解法。

4.4.9 采用年龄-寿命法求取建筑物折旧后的价值,可选用下列公式:

1 直线法下建筑物折旧后的价值计算公式:

t

V = C -(C - S)----- „„„„„„(4.4.9-1) N

2 成新折扣法下建筑物折旧后的价值计算公式:

V =C·q „„„„„„(4.4.9-2) 式中 V ─ 建筑物折旧后的价值(元,元/m2);

C ─ 建筑物重置成本或重建成本(元,元/m2);

S ─ 建筑物预计净残值(元,元/m2);

t ─ 建筑物有效年龄(年);

N ─ 建筑物经济寿命(年);

q ─ 建筑物成新率(%)。

4.4.10 建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计算,根据建筑物的建筑结构、用途和维护

情况,结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。

非住宅用途的建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束,且出让合同约定建设用地使用

权期间届满无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的,应按自建筑物竣工时起至建设用地使用权期间届满之日止的时间计算建筑物折旧。

4.4.11 采用市场提取法求取建筑物折旧,应从交易实例中选取不少于三个含有与估价对

象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例,通过这些可比实例的成交价格减去土地重置成本得到建筑物折旧后的价值,然后将建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧后的价值得到建筑物折旧。

4.4.12 采用分解法求取建筑物折旧,应把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折

旧等各个组成部分,分别测算出各个组成部分后相加来求取建筑物折旧。

物质折旧、功能折旧、外部折旧均应分为可修复和不可修复两类。修复成本小于或等

于修复所能带来的房地产价值增加额的,为可修复的;反之,为不可修复的。对于可修复的,应估算其修复成本作为折旧额。

4.4.13 无论采用何种折旧方法求取建筑物折旧,注册房地产估价师都应亲自到估价对象

现场,观察、判断建筑物的实际新旧程度,根据建筑物的建成时间和使用、维护、更新改造等情况,以及地基、建筑结构的稳定性等确定折旧额或成新率。

4.4.14 成本价值应为房地产重置成本或重建成本减去建筑物折旧,或为土地重置成本加

上建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧。

4.4.15 新近开发完成的房地产采用成本法估价的,可不扣除折旧,但根据其选址、规划

设计、工程施工质量以及该类房地产的市场供求状况等情况,经分析存在减价因素的,应予以相应的减价调整。

4.4.16 成本法测算出的价值一般是房屋所有权和土地使用权且不考虑租赁、抵押、查封

等因素影响的价值。若估价对象的权益状况与此不同,应对成本法测算出的价值进行相应的减价调整。

4.5 假设开发法

4.5.1 运用假设开发法估价,应按下列步骤进行:

1 选用具体估价方法;

2 选择估价前提;

3 选取最佳开发经营方式;

4 估计后续开发经营期;

5 求取开发完成后的价值;

6 求取后续开发的必要支出;

7 求取折现率或后续开发的利息和利润;

8 计算开发价值。

4.5.2 假设开发法分为动态分析方法和静态分析方法,应优先选用动态分析方法。 动态分析方法应利用资金时间价值的原理进行折现现金流量分析,不应单独计算后续

开发的利息和利润。

静态分析方法应单独计算后续开发的利息和利润。

4.5.3 估价前提应根据估价目的和估价对象,并经过分析,选择下列之一: 1 自行开发前提;

2 自愿转让前提;

3 被迫转让前提。

估价对象为在建工程的,应关注其所处开发建设状态,包括正常开发建设、停建、缓

建等。

4.5.4 选取最佳开发经营方式,应明确未来开发完成后的房地产状况和未来开发完成后

的房地产经营方式。未来开发完成后的房地产状况包括用途、规模和档次等。未来开发完成后的房地产经营方式包括出售、出租、自营等。

最佳开发经营方式应在了解估价对象状况及其所在地的房地产市场状况的基础上选

取。

4.5.5 后续开发经营期应自价值日期起至未来开发完成后的房地产经营结束时止,包括

后续建设期、销售期和运营期。

后续开发经营期应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况及经营方式、同

类房地产开发项目相应的一般期限,以及估价前提、估价对象所处开发建设状态、未

来房地产市场状况等来估计。

4.5.6 动态分析方法中的折现前开发完成后的价值,一般应为未来开发完成后的房地产

在其未来开发完成时的价值;估计可预售或存在延迟销售的,应为预售或延迟销售时的价值;应采用比较法、收益法等成本法以外的方法,并考虑类似房地产未来市场价格变动趋势进行预测。

静态分析方法中的开发完成后的价值,应为假设未来开发完成后的房地产在价值日期

开发完成时的价值,应采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取。

开发完成后的价值采用比较法求取的,应为开发完成后的房地产单价乘以未来开发完

成后的房地产面积或体积等;未来开发完成后的房地产中有不同用途、档次等差别的,应分别为不同部分的单价乘以相应的面积或体积等后相加。

4.5.7 后续开发的必要支出应为将估价对象开发成未来开发完成后的房地产所必须付出

的各项成本、费用和税金,其构成项目如下:

1 建设成本;

2 管理费用;

3 销售费用;

4 销售税费。

估价前提为自愿转让和被迫转让的,构成项目还应包括估价对象取得税费。

后续开发的必要支出,在动态分析方法中,应为其在未来发生时的金额;在静态分析

方法中,应为假设其在价值日期发生时的金额。

后续开发的必要支出应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况及经营方

式,以及估价前提、估价对象所处开发建设状态等来求取。

4.5.8 动态分析方法中的折现率,应为同类房地产开发项目一般所要求的收益率。

4.5.9 静态分析方法中的后续开发的利息,计息项目应包括估价对象价值及其取得税费、

建设成本、管理费用和销售费用,各项支出的计息期分别自其发生时起至建设期结束时止。

后续开发的利润应在明确内涵和计算基数的基础上,根据同类房地产开发项目相应的

一般利润率来估算。

4.5.10 采用动态分析方法的,开发价值应为开发完成后的价值与后续开发的必要支出折

现到价值日期后相减;采用静态分析方法的,开发价值应为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。

4.6 其他估价方法

4.6.1 其他估价方法包括基准地价修正法、路线价法、标准价调整法、多元回归分析法、

修复成本法、收益损失资本化法和价差法等,应根据估价目的和估价对象等情况分析选用。

4.6.2 基准地价修正法适用于政府已确定并公布了基准地价地区的土地估价。 运用基准地价修正法估价,应按下列步骤进行:

1 搜集有关基准地价资料;

2 查找估价对象宗地所在位置的基准地价;

3 进行市场状况调整;

4 进行土地状况调整;

5 求取估价对象宗地价值。

进行市场状况调整,应将基准地价在其基准日期的价值调整为在价值日期的价值,调

整的方法同比较法中市场状况调整的方法。

进行土地状况调整,应将估价对象宗地状况与基准地价对应的土地状况进行比较,根

据之间的差异对基准地价进行相应的调整。

运用基准地价修正法评估宗地价值,宜依照当地对基准地价的有关规定执行。

4.6.3 路线价法适用于城镇临街商业用地的批量估价。

运用路线价法估价,应在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度,选取若干

标准临街宗地并求其平均单价或楼面地价,利用相关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地的价值。

4.6.4 标准价调整法适用于应税房地产的批量估价。

运用标准价调整法估价,应在一定区域范围内进行估价分区,使同一估价分区内的房

地产具有相似性,然后在每个估价分区内设定标准房地产并求其价值,再利用楼幢、楼层、朝向等调整系数,将标准房地产价值调整为各宗房地产的价值。

4.6.5 多元回归分析法适用于应税房地产的批量估价。

运用多元回归分析法估价,应在一定区域范围内进行估价分区,使同一估价分区内的

房地产具有相似性,然后在每个估价分区内把房地产价值作为因变量,把影响房地产价值的若干因素作为自变量,设定多元回归模型,搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据,经过试算优化和分析检验,确定多元回归模型,再利用该模型计算出各宗

房地产的价值。

4.6.6 修复成本法适用于可修复的房地产价值减损评估。

运用修复成本法估价,应估算修复的必要支出及应得利润,将其作为房地产价值减损

额。

4.6.7 收益损失资本化法适用于不可修复的房地产价值减损评估。

运用收益损失资本化法估价,应预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费

用增加额,然后求其现值之和作为房地产价值减损额。

4.6.8 价差法适用于不可修复的房地产价值减损评估,也可用于房地产价值增加额评估。 运用价差法估价,应分别评估房地产在改变之前状况下的价值和改变之后状况下的价

值,然后将两者之差作为房地产价值减损额或增加额。

5 不同估价目的下的估价

5.1 建设用地使用权出让估价

5.1.1 建设用地使用权出让估价,应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和

国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

5.1.2 建设用地使用权出让估价,包括出让人为确定出让底价、收取出让金等费用需要

的估价,意向用地者为确定出价、报价、支付出让金等费用需要的估价。

5.1.3 对于出让人需要的建设用地使用权出让估价,应注意出让方式的不同,并根据出

让人的需要,明确是评估市场价值还是相应的出让底价、出让金等费用。

5.1.4 对于意向用地者需要的建设用地使用权出让估价,应注意出让方式的不同,并根

据意向用地者的需要,明确是评估市场价值还是投资价值或相应的最高出价、最高报价、出让金等费用。

5.1.5 房地产开发用地出让估价,可采用假设开发法、比较法、成本法、基准地价修正

法等方法。其他建设用地出让估价,可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法。 房地产开发用地出让估价采用假设开发法的,一般应选择自愿转让前提进行估价。

5.2 房地产转让估价

5.2.1 房地产转让估价,应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房

地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

5.2.2 房地产转让估价,包括建设用地使用权、在建工程、已建成的房屋等房地产转让

估价,可评估市场价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。

5.2.3 在评估卖方要价、买方出价、买卖双方协议价中,应特别关注买卖双方的交易条

件约定,明确是买卖双方各自正常负担交易税费,还是买方或卖方负担所有交易税费。

5.2.4 房地产转让估价,宜采用比较法、收益法,可采用成本法,其中待开发房地产应

采用假设开发法。

5.2.5 以划拨方式取得建设用地使用权的,转让房地产时应符合国家法律、法规的规定,

其转让估价应另外给出转让价格中所含的土地收益值,并应注意国家对土地收益的处理规定,同时在估价报告中说明。

5.3 房地产租赁价格评估

5.3.1 房地产租赁价格评估,应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人

民共和国土地管理法》、《商品房屋租赁管理办法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

5.3.2 从事生产、经营活动的房地产和商品住宅的租赁价格评估,可根据估价目的评估

市场租金或其他特定租金。

保障性住房的租赁价格评估,应执行国家和住房所在地的人民政府规定的租赁政策。

5.3.3 房地产租赁价格评估,可采用比较法、收益法、成本法。

5.3.4 以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋,其租赁价格评估应另外给出租

金中所含的土地收益值,并应注意国家对土地收益的处理规定,同时在估价报告中说明。

5.4 房地产抵押估价

5.4.1 房地产抵押估价,应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

5.4.2 房地产抵押估价,包括设立抵押权时的房地产估价、抵押权存续期间的房地产估

价、为实现抵押权而进行的房地产估价。

5.4.3 设立抵押权时的房地产估价,应评估估价对象在假定未设立法定优先受偿权下的

价值、注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款和抵押价值,并应进行估价对象变现能力分析,作出有关风险提示。

5.4.4 抵押价值应为估价对象在假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估

价师知悉的法定优先受偿款后的余值。法定优先受偿款应为假定在价值日期实现抵押权时,依法优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款,但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用等费用,以及营业税及附加、所得税、土地增值税、印花税等税金。

5.4.5 评估房地产抵押价值应遵循谨慎原则,在存在不确定因素的情况下作出估价相关

判断时,应保持应有的谨慎,充分估计抵押房地产在实现抵押权时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值,不低估注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

5.4.6 评估已出租房地产的抵押价值,合同租金低于市场租金的,假定未设立法定优先

受偿权下的价值应为出租人权益价值;合同租金高于市场租金的,假定未设立法定优先受偿权下的价值应为无租约限制价值。

5.4.7 估价对象的建设用地使用权是以划拨方式取得的,应选择下列方式之一评估其抵

押价值:

1 直接评估在划拨建设用地使用权状况下的抵押价值;

2 首先评估在出让建设用地使用权状况下的抵押价值,该出让建设用地使用权的使

用期限设定为自价值日期起计算的相应用途法定出让最高年限,然后减去由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权应支付的出让金等费用。

采用上述两种方式进行评估,均应在估价报告中注明由划拨建设用地使用权转变为出

让建设用地使用权应支付的出让金等费用。该费用应按当地政府规定的标准进行测算;当地政府没有规定的,参照类似房地产已支付的标准进行估算。

5.4.8 以按份共有的房地产抵押的,其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的抵押价值。 以共同共有的房地产抵押的,其抵押价值为该共同共有房地产的抵押价值。

以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押价值为房地产权利人可处分和收益

的份额部分的抵押价值。

5.4.9 抵押权存续期间的房地产估价,应根据监测已抵押房地产市场价格变化、及时掌

握抵押价值变化情况的需要,定期或在市场价格变化较快时,对已抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等进行评估,并为抵押权人提供有关风险提示。

5.4.10 为实现抵押权而进行的房地产估价,应参照房地产拍卖、变卖估价进行。

5.5 房地产保险估价

5.5.1 房地产保险估价,应依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国城市房

地产管理法》等法律、法规和其他有关规定进行。

5.5.2 房地产保险估价,包括房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的财产损

失评估。

5.5.3 房地产投保时的保险价值评估,宜评估假定在价值日期因保险事故发生而可能遭

受损失的房地产的重置成本或重建成本,可采用成本法、比较法。

5.5.4 保险事故发生后的财产损失评估,应评估因保险事故发生所造成的财产损失,把

握保险标的在投保时和保险事故发生后的状况,可选用修复成本法、价差法、收益损失资本化法等方法。对于其中可修复部分,宜估算其修复成本作为财产损失额。

5.6 房地产税收估价

5.6.1 房地产税收估价,应依据相关税法、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法

律、法规和其他有关规定进行。

5.6.2 房地产税收估价,包括房地产保有环节的税收估价、房地产交易环节的税收估价

和房地产开发环节的税收估价,应按相应税种为核定计税依据而进行估价。

5.6.3 房地产税收估价,应兼顾公平、效率和成本。对同类房地产数量较多、相互之间

具有一定可比性的应税房地产,应优先选用批量估价方法进行估价。对同类房地产数量较少、可比性差、难以采用批量估价方法估价的应税房地产,应采用个案估价方法进行估价。

5.6.4 房地产保有环节的税收估价,各估价对象的价值日期应相同,价值类型宜为现状

价值。

5.6.5 房地产交易环节的税收估价,价值日期应为应税房地产的成交日期。

5.7 房地产征收估价

5.7.1 房地产征收估价,应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房

地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

5.7.2 房地产征收估价,包括国有土地上房屋征收评估、集体土地上房屋征收评估和集

体所有的土地征收评估。

5.7.3 国有土地上房屋征收评估,包括被征收房屋价值评估、用于产权调换房屋价值评

估、被征收房屋类似房地产的市场价格测算、被征收房屋室内装饰装修价值评估、因征收房屋造成的搬迁费用评估、因征收房屋造成的临时安置费用评估、因征收房屋造成的停产停业损失评估等。

5.7.4 被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,包括房屋及其占用范围内的土地使用权

和其他不动产的价值。

被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确

定的,被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值。

5.7.5 被征收房屋的价值,应是在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易

方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易的金额,且不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

用于产权调换房屋的价值,应是在房屋征收决定公告之日的市场价值,但政府对用于

产权调换房屋价格有特别规定的除外。

5.8 房地产拍卖、变卖估价

5.8.1 房地产拍卖、变卖估价,应依据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国

物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和其他有关规定进行。

5.8.2 房地产拍卖估价,应为确定拍卖保留价提供服务,并区分司法拍卖估价和普通拍

卖估价。

5.8.3 房地产司法拍卖估价,应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求评

估拍卖财产的市场价值或其他特定价值,关注拍卖财产存在的瑕疵,但不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素,应考虑拍卖财产上原有的租赁权及用益物权,但人民法院依法将原有的租赁权及用益物权除去后进行拍卖的除外。 房地产开发用地、在建工程等待开发房地产司法拍卖估价采用假设开发法的,应选择

被迫转让前提进行估价。

5.8.4 房地产普通拍卖估价,可根据估价委托人需要评估市场价值或快速变现价值。快

速变现价值可在市场价值的基础上考虑短期处分(快速变现)因素确定。

5.8.5 房地产变卖估价,应评估市场价值。

5.9 房地产分割、合并估价

5.9.1 房地产分割、合并估价,应以房地产的实物分割或合并为前提,并注意分割、合

并对房地产价值的影响。分割、合并前后的房地产整体价值,不应简单等于各部分房地产价值之和。

5.9.2 房地产分割估价,应对分割后的各部分房地产分别估价,并关注分割导致的价值

增减。

5.9.3 房地产合并估价,应对合并后的整体房地产进行估价,并关注合并带来的价值增

减。

5.10 房地产损害赔偿估价

5.10.1 房地产损害赔偿估价,包括被损害房地产价值减损评估、因损害造成的搬迁费用

评估、因损害造成的停产停业损失评估等。

5.10.2 被损害房地产价值减损评估,应调查了解、说明被损害房地产在损害发生前后的

状况。

5.10.3 被损害房地产价值减损评估,应选用修复成本法、收益损失资本化法、价差法等

方法。对于可修复的损害部分,宜采用修复成本法估算其修复成本作为价值减损额。

5.11 房地产投资信托基金物业评估

5.11.1 房地产投资信托基金物业评估,包括信托物业状况评价、信托物业市场调研和信

托物业价值评估。

5.11.2 信托物业状况评价,应对信托物业的区位状况、实物状况和权益状况进行调查、

描述、分析和评定并提供相关专业意见。

信托物业市场调研,应对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以

及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测并提供相关专业意见。 信托物业价值评估(简称信托物业估价),应对信托物业的市场价值或其他特定价值

进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。

5.11.3 信托物业价值评估应遵循一致性原则。为同一估价目的,对同一房地产投资信托

基金的同类物业在同一价值日期的价值进行评估,应采用相同的估价方法。估价方法如有不同,应在估价报告中说明理由。

信托物业价值评估应遵循一贯性原则。为同一估价目的,对同一房地产投资信托基金

的同一物业在不同价值日期的价值进行评估,应采用相同的估价方法。估价方法如有改变,应在估价报告中说明理由。

5.12 为财务报告服务的房地产估价

5.12.1 为财务报告服务的房地产估价,应依据相关法律、法规以及会计准则、会计制度

等的有关规定进行。

5.12.2 为财务报告服务的房地产估价,包括投资性房地产公允价值评估,存在减值迹象

的房地产可回收金额评估,作为存货的房地产可变现净值评估,境外上市公司的固定资产重估,受赠、合并对价分摊等涉及的房地产入账价值评估等。

5.12.3 注册房地产估价师从事为财务报告服务的房地产估价业务,应与企业及执行审计

业务的注册会计师进行必要的沟通,熟悉相关会计准则、会计制度,了解相关会计确认、计量和报告的要求,理解历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值等会计计量属性及其与房地产估价相关价值、价格的联系和区别。

5.12.4 为财务报告服务的房地产估价,应根据相关要求,选择资产负债表日、购买日、

减值测试日、转换当日、首次执行日等某一特定日期为价值日期。

5.12.5 为财务报告服务的房地产估价,应按规定的历史成本、重置成本、可变现净值、

现值、公允价值等会计计量属性,选用成本法、假设开发法、收益法、比较法等方法评估相应的价值或价格。其中,采用公允价值计量的,应评估市场价值。

5.13 企业各种经济活动涉及的房地产估价

5.13.1 企业各种经济活动涉及的房地产估价,包括用房地产作价出资设立企业,以及企

业改制、上市、资产重组、产权转让、关联交易、对外投资、合并、分立、合资、合作、租赁、清算、抵债等经济活动中的房地产估价。

5.13.2 企业各种经济活动涉及的房地产估价,应参照相应估价目的的房地产估价进行。

对于房地产权属发生转移的,应按相应的房地产转让行为进行估价。

5.13.3 企业各种经济活动涉及的房地产估价,应了解估价对象是否可以合法改变用途,

并分析、判断以“维持现状前提”或“改变用途前提”进行估价。

5.13.4 用房地产作价出资设立企业和关联交易涉及的房地产估价,应评估市场价值。

5.13.5 企业破产清算等强制处分涉及的房地产估价,应考虑短时间内变现,估价对象的

通用性、可分割性以及改造、改变用途等的合法性和可能性,对潜在购买者范围的限制等因素,在估价时进行相应的调整。

5.14 房地产纠纷估价

5.14.1 房地产纠纷估价,应对有争议的房地产价值、交易价格、造价、成本、租金、补

偿金额、赔偿金额、费用分摊、价值分配、估价结果等进行科学的鉴定,提出客观、公平、合理的意见,为和解、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供相关参考依据。

5.14.2 房地产纠纷估价,应参照相应估价目的的房地产估价进行。

5.14.3 房地产纠纷估价,应注意纠纷的性质以及和解、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的

不同方式,并将其作为估价依据,平衡各方当事人的利益。

5.15 其他目的的房地产估价

5.15.1 其他目的的房地产估价,包括建设用地使用权人改变土地用途等的补地价评估,

分家析产需要的估价,为办理出国移民提供财产证明的估价,为行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案等需要而进行的估价等。

5.15.2 补地价评估应分清改变土地用途、增加容积率、延长土地使用期限等各种补交地

价的原因,明确补地价的内涵,以用地条件改变前后的土地差价为基础进行评估,但国家或当地有相关规定的,应依照其规定进行评估。补地价评估可采用价差法等方法。

6 估价结果

6.0.1 估价结果应在对不同估价方法的测算结果进行校核和比较分析的基础上合理确

定。

6.0.2 对不同估价方法的测算结果应做下列检查,寻找导致它们之间差异的原因,并消

除不合理的差异:

1 估价测算过程是否有误;

2 估价基础数据是否正确;

3 估价参数选取是否合理;

4 计算公式选用是否恰当;

5 不同估价方法的估价对象范围是否一致;

6 不同估价方法的估价前提是否相同;

7 选用的估价方法是否适用估价对象;

8 估价假设是否合理;

9 是否遵循了相应的估价原则;

10 房地产市场是否处于特殊状况。

6.0.3 撰写估价报告的注册房地产估价师对估价报告中的估价基础数据和参数,应能解

释其依据或来源。

房地产估价行业组织已公布有关调整系数、报酬率、资本化率、利润率、建筑物经济

寿命、残值率、折现率等参考值的,应优先选用;不选用的,应在估价报告中说明理由。

6.0.4 在确认所选用的估价方法的测算结果无误之后,应根据估价目的和不同估价方法

的适用程度、数据可靠程度、测算结果差异程度等具体情况,并经过分析,选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出综合结果,或选用其中一种估价方法的测算结果作为综合结果。

6.0.5 在得出综合结果的基础上,应分析是否存在一些不可量化的价格影响因素,对该

结果进行适当的调整,或取整,或认定该结果,作为最终的估价结果。

当有调整时,应在估价报告中明确阐述理由。

7 估价报告

7.0.1 估价报告应做到下列几点:

1 真实,即应按事物的本来面目陈述事实、描述状况、说明情况,没有虚假记载; 2 客观,即应不加个人偏见地进行叙述、分析和评论,得出的结论应有充分的依据,

没有误导性陈述;

3 准确,即估价基础数据应正确,用语应明确肯定、避免产生歧义,对未予以核实

的事项不得轻率写入,对难以确定的事项及其对估价结果的影响应予以说明,没有含糊其辞;

4 完整,即应提供必要的信息,全面反映估价过程和结论,正文内容和附件资料应

齐全、配套,不得隐瞒事实,没有重大遗漏;

5 清晰:即应层次分明,用简洁的文字对有关情况和问题进行归纳总结,避免不必

要的重复,便于估价报告使用者理解和使用;

6 规范,即估价报告的制作应符合规定的格式,文字、图表等的使用应符合相应的

标准,有关专业术语应采用相应专业明文规定或约定俗成的术语。

7.0.2 估价报告应包括下列部分:

1 封面;

2 致估价委托人函;

3 目录;

4 注册房地产估价师声明;

5 估价假设和限制条件;

6 估价结果报告;

7 估价技术报告;

8 附件。

估价技术报告可按估价委托合同的约定不提供给估价委托人,但房地产估价机构应将

其存档,以供房地产估价行业主管部门和房地产估价行业组织检查等。

7.0.3 封面应简明记载下列事项:

1 估价报告名称;

2 估价项目名称;

3 估价委托人的名称或姓名;

4 房地产估价机构的名称;

5 注册房地产估价师的姓名和注册号;

6 估价报告出具日期;

7 估价报告编号。

7.0.4 致估价委托人函应包括下列事项:

1 致函对象;

2 估价目的;

3 估价对象;

4 价值日期;

5 价值类型;

6 估价方法;

7 估价结果;

8 与使用估价报告、估价结果有关的特别提示;

9 致函日期。

致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章,不得以其他印章代替公章,法定代表人

或执行合伙人可在其上签名或盖章。

7.0.5 目录应按估价报告各个组成部分的前后次序列出其名称及对应的页码,以便估价

委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解,并容易找到其关注的内容。

7.0.6 注册房地产估价师声明是注册房地产估价师对估价职业道德、专业胜任能力等所

做的承诺和保证,应包括下列内容:

1 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、

误导性陈述和重大遗漏。

2 估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分

析、意见和结论,但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

3 注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托

人及估价利害关系人没有利害关系。

4 注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有

偏见。

5 注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地

产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析,形成意见和结论,撰写估价报告。

6 注册房地产估价师对估价报告中的估价对象进行了实地查勘(若不是所有在本声

明上签名的注册房地产估价师都对估价对象进行了实地查勘,应写明对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师姓名)。

7 没有人对估价报告提供重要专业帮助(若有例外,应写明提供重要专业帮助者的

姓名或名称和帮助的内容)。

注册房地产估价师声明应注明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号,并

经本人签名,不得以个人印章代替签名,非注册房地产估价师和未参加估价的注册房地产估价师不得在其上签名。

房地产估价机构和注册房地产估价师不得将注册房地产估价师声明的内容与估价假

设和限制条件的内容相混淆,不得把注册房地产估价师声明变成免责声明。

7.0.7 估价假设和限制条件应说明下列内容:

1 一般假设:包括对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料在

进行了审慎检查而未予以核实的情况下,对其合法性、真实性、准确性和完整性的合理假定;对建筑安全、环境污染等重大影响估价对象价值的因素予以了关注,在无理由怀疑存在安全隐患且无相应的专业机构检测或鉴定的情况下,对其安全性等的合理假定。

2 不确定事项假设:对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事

项所做的合理的、最可能的假定。

3 背离实际情况假设:因估价目的的特殊需要所做的与实际情况不一致的假定。 4 估价报告使用限制:估价报告的使用者、用途、使用期限以及在使用中应注意的

其他事项。其中,估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定,原则上不应超过一年。

估价假设必须是针对估价前提所做的必要的、合理的、有依据的假定。严禁为了高估

或低估、规避应尽的勤勉尽责义务等而滥用估价假设。

经实地查勘、查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询,对估价对象的建筑安全、

环境污染、质量缺陷、完损状况等专业问题难以作出常规判断和相应假设的,应建议估价委托人聘请具有相应资质的专业机构进行检测或鉴定,以专业机构出具的检测或鉴定意见为依据进行估价。

7.0.8 估价结果报告应简要记载下列事项:

1 估价委托人的名称或姓名和住所;

2 房地产估价机构的名称、法定代表人或执行合伙人、住所、估价资质等级和资质

证书编号;

3 估价目的;

4 估价对象;

5 价值日期;

6 价值类型;

7 估价原则;

8 估价依据;

9 估价方法;

10 不同估价方法的测算结果和最终的估价结果;

11 注册房地产估价师;

12 协助估价的人员;

13 实地查勘期;

14 估价作业期。

7.0.9 估价技术报告应详细记载下列事项:

1 估价对象描述与分析;

2 市场背景描述与分析;

3 估价对象最高最佳利用分析,但评估现状价值的可除外;

4 估价方法适用性分析;

5 估价测算过程;

6 估价结果确定。

房地产抵押估价报告还应记载估价对象变现能力分析。

7.0.10 附件应包括下列资料:

1 估价委托书复印件;

2 估价对象的位置示意图、外观和内部状况照片、周围环境和景观照片、权属证明

复印件;

3 估价中引用的其他专用文件资料;

4 房地产估价机构的营业执照和资质证书复印件;

5 注册房地产估价师的注册证书复印件。

房地产抵押估价报告还应包括法定优先受偿权等情况的书面查询资料和调查记录。采

用比较法估价的,还应包括可比实例的外观照片。

因第3.0.7条第三款未能进入估价对象内进行实地查勘的,附件中可不包括估价对象

内部状况照片,但应在附件中相应位置说明没有估价对象内部状况照片的具体原因。 7.0.11 估价报告中应描述说明估价对象状况,包括估价对象的区位状况、实物状况和权

益状况,其中:

1 对土地的描述说明,应包括名称、坐落、四至、面积、形状、地形、地势、地质

条件、开发程度、交通条件、周围环境和景观、外部配套设施、利用现状、规划条件、权属状况等;

2 对建筑物的描述说明,应包括名称、坐落、建筑规模、层数和高度、建筑结构、

设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、建成年月、维护情况、利用现状、权属状况等。

7.0.12 估价报告应采取书面形式,有不少于两名注册房地产估价师签名,并加盖房地产

估价机构公章。在估价报告上盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师,对估价报告的内容和结论依法承担责任。

7.0.13 成套住宅抵押估价、基于同一估价目的的大量同类房地产的批量估价,估价结果

报告可采取表格形式。除此之外的估价结果报告,均应采取叙述形式。

7.0.14 估价报告应做到图文并茂,所用纸张、封面、装订应有较好的质量,纸张大小宜

采用A4纸规格。

8 估价职业道德

8.0.1 房地产估价师和房地产估价机构应诚实正直、勤勉尽责,严禁作任何虚假的估价,

不得按估价委托人或其他单位、个人预先设定的价值或价格,以及高估或低估要求进行估价。

8.0.2 房地产估价师和房地产估价机构必须回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关

系人有利害关系的房地产估价业务。

8.0.3 房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务,对

于部分超出自己专业胜任能力的工作,应聘请具有相应专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助,并在估价报告中披露或说明。

8.0.4 房地产估价师和房地产估价机构应尽职做好每项估价工作,包括对估价委托人提

供的估价所依据的资料进行审慎检查,努力搜集估价所需资料,对估价对象进行认真的实地查勘。

8.0.5 房地产估价师和房地产估价机构应在估价假设等重大估价事项上,向估价委托人

详细说明,务求估价委托人清楚估价的限制条件和估价结果的使用限制。

8.0.6 房地产估价师和房地产估价机构应保守在执业活动中知悉的国家秘密、当事人的

商业秘密和技术秘密,不得泄露个人隐私;应妥善保管估价委托人提供的资料,未经估价委托人同意,不得擅自将其公开或泄漏给他人。

8.0.7 房地产估价师和房地产估价机构应维护房地产估价行业声誉,不得采取迎合估价

委托人或估价利害关系人不当要求、恶性低收费、支付回扣、贬低同行、对自身能力虚假宣传等不正当手段承揽估价业务,不得索贿、受贿或谋取合同约定费用外的其他利益。

8.0.8 房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人或单位以自己的名义从事估价

业务,不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章,不得超越本机构资质等级许可的业务范围或以其他房地产估价师、房地产估价机构的名义从事估价业务。

8.0.9 房地产估价师和房地产估价机构应经常开展内部研讨,积极参加继续教育,努力

学习专业知识,持续积累估价经验,不断提高专业胜任能力,勇于承担社会责任。

附录A 估价报告的规范格式

A.0.1 封面:

(标题:)房地产估价报告(或房地产抵押估价报告、房屋征收评估报告、房地产司法拍卖估价报告等)

估价项目名称:(根据估价对象的名称或坐落和估价目的,提炼出简洁的项目名称) 估价委托人:(写明估价委托人的名称或姓名)

房地产估价机构:(写明房地产估价机构的名称)

注册房地产估价师:(写明注册房地产估价师的姓名和注册号)

估价报告出具日期:(致估价委托人函中的落款日期)

估价报告编号:(房地产估价机构对估价报告的编号。编号应反映估价机构简称、估价报告出具年份,并应按顺序编排,不得重复、遗漏、跳号)

A.0.2 致估价委托人函:

(标题:)致估价委托人函

致函对象(估价委托人的名称或姓名)

致函正文(简要说明估价机构接受估价委托人委托,根据何种估价目的,按照国家规定的技术标准和程序,在合理的假设下,采用何种估价方法(估价方法的名称),对什么估价对象(写明估价对象的名称、坐落、范围、规模、用途、权属等基本状况)在何时(价值日期)的何种价值(价值名称或价值定义、价值内涵)进行了专业分析、测算和判断,估价结果总价为多少、单价为多少,以及与使用估价报告、估价结果有关的特别提示等) 致函落款(加盖房地产估价机构公章,法定代表人或执行合伙人宜签名或盖章) 致函日期(注明致函的年月日)

A.0.3 目录:

(标题:)目录

一、注册房地产估价师声明

二、估价假设和限制条件

三、估价结果报告

(一)

(二)

四、估价技术报告

(一)

(二)

五、附件

(一)

(二)

A.0.4 注册房地产估价师声明:

(标题:)注册房地产估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德,在此郑重声明:

(一)我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

(二)本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

(三)我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

(四)我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

(五)我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准(若估价目的有相应的专项标准的,如《房地产抵押估价指导意见》、《国有土地上房屋征收评估办法》,应将其列出)进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。

(六)我们对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估价对象进行了实地查勘,应写明对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师姓名)。

(七)没有人对本估价报告提供重要专业帮助(若有例外,应写明提供重要专业帮助者的姓名或名称和帮助的内容)。

注册房地产估价师

A.0.5 估价假设和限制条件:

(标题:)估价假设和限制条件

(一)一般假设(如说明对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了审慎检查,但未予以核实,假定它们是合法、真实、准确和完整的;关注了建筑安全,无理由怀疑其存在安全隐患,但未对其进行安全鉴定,假定建筑结构等是安全的)

(二)不确定事项假设(若没有不确定事项假设,应不包括该部分)

(三)背离实际情况假设(若没有背离实际情况假设,应不包括该部分)

(四)估价报告使用限制(说明估价报告的使用者、用途、使用期限以及在使用中应注意的其他事项)

A.0.6 估价结果报告:

(标题:)房地产估价结果报告

(一)估价委托人(估价委托人为单位的,写明单位名称、法定代表人姓名和单位住所;估价委托人为个人的,写明个人的姓名和住所)

(二)房地产估价机构(写明房地产估价机构的名称、法定代表人或执行合伙人的姓名、房地产估价机构的住所、估价资质等级和资质证书编号)

(三)估价目的(说明估价委托人对估价报告的预期用途,或估价是为了满足估价委托人的何种需要)

(四)估价对象(概要说明估价对象的状况,包括名称、坐落、范围、规模、用途、利用现状、权属状况、区位状况等)

(五)价值日期(说明所评估的估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由)

(六)价值类型(说明所评估的估价对象价值的名称、定义或内涵)

(七)估价原则(说明估价遵循的估价原则)

(八)估价依据(说明估价所依据的有关法规、政策和标准,估价委托书、估价委托

人提供的估价所需资料,房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料)

(九)估价方法(说明估价采用的方法,包括方法的名称和定义)

(十)估价结果(说明不同估价方法的测算结果和最终的估价结果。最终的估价结果应分别说明总价和单价,总价应注明大写金额。用外币表示的,应说明中国人民银行公布的价值日期的人民币市场汇率中间价,并注明所折合的人民币价值)

(十一)注册房地产估价师(列出所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号,并由本人签名)

(十二)协助估价的人员(列出所有协助注册房地产估价师估价的人员的姓名、相关资格或职称,并由本人签名)

(十三)实地查勘期(说明实地查勘估价对象的起止日期,具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止)

(十四)估价作业期(说明估价工作的起止日期,具体为自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止)

A.0.7 估价技术报告:

(标题:)房地产估价技术报告

(一)估价对象描述与分析(有针对性地较详细说明、分析估价对象的区位状况、实物状况和权益状况)

(二)市场背景描述与分析(有针对性地较详细说明、分析类似房地产的市场状况,包括过去、现在和可预见的未来的市场状况)

(三)估价对象最高最佳利用分析(有针对性地较详细分析、说明估价对象的最高最佳利用,但评估现状价值的可除外)

(四)估价方法适用性分析(逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法是否适用于估价对象。对于理论上不适用的,简述理由;对于理论上适用但客观条件不具备而不能选用的,充分说明理由。对于选用的估价方法,说明其名称、定义和估价思路)

(五)估价测算过程(较详细说明价值测算过程、估价基础数据来源和估价参数确定等)

(六)估价结果确定(说明不同估价方法的测算结果和最终的估价结果,并较详细说明最终的估价结果确定的方法和理由)

A.0.8 附件:

(标题:)附件

(一)估价委托书复印件

(二)估价对象位置示意图

(三)估价对象外观和内部状况照片(因第3.0.7条第三款未能进入估价对象内进行实地查勘的,可不附估价对象内部状况照片,但应在此说明没有估价对象内部状况照片的具体原因)

(四)估价对象周围环境和景观照片

(五)估价对象权属证明复印件

(六)估价中引用的其他专用文件资料

(七)房地产估价机构营业执照复印件

(八)房地产估价机构资质证书复印件

(九)注册房地产估价师注册证书复印件

(十)(其他)

目 录

1 总则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 2 估价原则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 3 估价程序„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 4 估价方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5

4.1 估价方法选用„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5

4.1 比较法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6

4.3 收益法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9

4.4 成本法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13

4.5 假设开发法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16

4.6 其他估价方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18 5 不同估价目的下的估价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„19

5.1 建设用地使用权出让估价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„19

5.2 房地产转让估价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„20

5.3 房地产租赁价格评估„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„20

5.4 房地产抵押估价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21

5.5 房地产保险估价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22

5.6 房地产税收估价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22

5.7 房地产征收估价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„23

5.8 房地产拍卖、变卖估价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24

5.9 房地产分割、合并估价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24

5.10 房地产损害赔偿估价 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24

5.11 房地产投资信托基金物业评估 „„„„„„„„„„„„„„„„25

5.12 为财务报告服务的房地产估价 „„„„„„„„„„„„„„„„25

5.13 企业各种经济活动涉及的房地产估价 „„„„„„„„„„„„„26

5.14 房地产纠纷估价 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„26

5.15 其他目的的房地产估价 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„27 6 估价结果„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„27 7 估价报告„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„28 8 估价职业道德„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„33 附录A 估价报告的规范格式„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„34

范文三:房地产估价规范 投稿:范坖块

房地产估价规范

(最新修改稿)

1 总 则

1.0.1 为了规范房地产估价行为,统一房地产估价程序和方法,保障房地产估价质量,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定,制定本规范。

1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动,以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。

1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价,并对自己出具的估价报告负责。

1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外,尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。

2 估价原则

2.0.1 评估市场价值,应遵循下列原则:

1 独立、客观、公正原则;

2 合法原则;

3 价值日期原则;

4 替代原则;

5 最高最佳利用原则。

2.0.2 遵循独立、客观、公正原则,应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。

2.0.3 遵循合法原则,估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。

2.0.4 遵循价值日期原则,估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。 2.0.5 遵循替代原则,估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。 2.0.6 遵循最高最佳利用原则,估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等,应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。

确定估价对象的最高最佳利用状况,应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开发利用权利不同,应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价,相应确定最高最佳利用状况。

当估价对象已做了某种使用,估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择,并在估价报告中说明:

1 维持现状前提:分析、判断维持现状、继续利用最为合理的,应以维持现状为前提进行估价;

2 更新改造前提:分析、判断更新改造再予以利用最为合理的,应以更新改造为前提进行估价;

3 改变用途前提:分析、判断改变用途再予以利用最为合理的,应以改变用途为前提进行估价;

4 扩大规模前提:分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的,应以扩大规模为前提进行估价;

5 重新开发前提:分析、判断重新开发再予以利用最为合理的,应以重新开发为前提进行估价;

6 上述情形的某种组合。

2.0.7 对于估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途等用途之间不一致的,应按有关部门认定的用途进行估价。有关部门没有认定的,对于房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途之间不一致的,可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中之一进行估价;对于实际用途与房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途不一致的,应根据估价目的,合理确定估价所依据的用途。

在用途不一致且有关部门没有认定的情况下对估价所依据的用途的确定,应作为估价假设在估价报告中说明,并对估价报告的使用作出相应限制。

2.0.8 评估现状价值、投资价值等市场价值以外的价值,可根据估价目的对估价原则进行适当增减。

3 估价程序

3.0.1 对于每个估价项目,房地产估价机构都应指定一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人,并配备与该项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师按估价程序开展估价工作。

3.0.2 自受理估价委托至完成估价项目,估价工作应按下列程序进行:

1 明确估价基本事项;

2 制定估价作业方案;

3 搜集估价所需资料;

4 实地查勘估价对象;

5 选定估价方法进行测算;

6 确定估价结果;

7 撰写估价报告;

8 审核估价报告;

9 交付估价报告;

10 估价资料归档。

房地产估价机构和注册房地产估价师在估价中不得简化或省略前款规定的估价程序。 3.0.3 明确估价基本事项,应明确下列事项:

1 估价目的;

2 价值日期;

3 估价对象;

4 价值类型。

3.0.4 明确估价基本事项应与估价委托人商议并征得其认可。

估价目的应在与估价委托人充分沟通,仔细了解其真实、具体的估价需要以及估价报告的预期使用者和预期用途的基础上确定。对估价目的的表述应简洁明了并符合相关规定。 价值日期应根据估价目的确定,用公历表示,具体到日。

估价对象应在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定。估价对象应全面、客观,不得遗漏,严禁虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产,或征收不予补偿的房地产,不应作为相应估价目的的估价对象。

价值类型应根据估价目的确定,包括价值名称、价值定义或价值内涵。

3.0.5 制定估价作业方案应在明确估价基本事项及对估价项目进行初步分析的基础上进行。 估价作业方案应包括下列内容:

1 估价工作内容,包括拟采用的估价技术路线和估价方法,拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等;

2 估价工作质量要求及保障措施;

3 估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。

3.0.6 房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集房地产估价所需的通用资料,掌握房地产市场行情,估价时还应针对估价项目搜集本次估价所需的资料,并对所搜集的资料进行检查、分析、整理。

估价所需资料应包括下列方面:

1 反映估价对象状况的资料;

2 估价对象及其类似房地产的交易、收益、成本等资料;

3 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料;

4 对房地产价格有普遍影响的资料。

3.0.7 每个估价项目至少有一名参加该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现场,观察、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况,拍摄反映估价对象外观和内部状况以及周围环境和景观的照片等影像资料,补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和相关房地产市场资料,并做好实地查勘记录。

实地查勘记录应包括实地查勘的对象、内容、结果、人员和时间等,记录的内容应真实、客观、准确、完整、清晰,进行实地查勘的注册房地产估价师及协助其实地查勘的人员应在该记录上签名或盖章确认。

因司法拍卖、征收等强制转让或强制取得房地产而房地产占有人拒绝进入估价对象内进行实地查勘,或估价对象涉及国家秘密而不得进入其内进行实地查勘的,可不进入估价对象内进行实地查勘,但应在估价报告中说明未进入估价对象内实地查勘及其具体原因。

3.0.8 房地产估价机构应建立健全估价报告质量管理制度,保证估价报告真实、客观、准确、完整、清晰、规范,选派本机构注册后从事房地产估价工作五年以上的注册房地产估价师或外聘房地产估价专家担任审核人员,按房地产估价相关要求,对撰写完成而尚未出具的估价报告的内容和形式进行审查核定,提出审核意见,并形成估价报告内部审核记录。

外聘的房地产估价专家应具有房地产估价师执业资格或具有高级专业技术职务,并从事与房地产估价相关的科研、教学、管理工作五年以上。

审核人员应在估价报告内部审核记录上签名并注明审核日期。

3.0.9 估价报告经内部审核合格后,应由不少于两名注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章而正式生效,并按有关规定或估价委托合同的约定交付估价委托人。

估价委托人对估价过程或估价报告提出询问的,在估价报告上盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师应给予解释和说明。

3.0.10 估价项目完成后,应按有关档案管理的规定,及时收集、整理与该项目相关的各种文字、图表、影像等形式的资料,对其中有保存价值的资料进行分类并妥善保存。 应保存的估价资料至少包括下列内容:

1 估价报告;

2 估价委托书和估价委托合同;

3 估价所依据的估价委托人提供的资料;

4 实地查勘记录;

5 估价报告内部审核记录;

6 有重要专业帮助的专业意见。

上述估价资料可采用纸介质,也可采用符合要求的电子介质,保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。法律、法规另有规定的,依照其规定。

在保存期限内,不得对保存的估价资料及其内容进行改动、更换、删除或销毁。

4 估价方法

4.1 估价方法选用

4.1.1 注册房地产估价师必须熟练掌握并正确运用比较法、收益法、成本法、假设开发法等主要估价方法。

4.1.2 注册房地产估价师应根据估价对象和估价对象所在地的房地产市场状况,对比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法进行适用性分析后,选用其中一种或多种方法对估价对象进行估价。

4.1.3 估价对象可同时选用两种以上估价方法估价的,应选用两种以上估价方法估价,不得随意取舍;若必须取舍,应在估价报告中说明并陈述理由。

4.1.4 同类房地产有较多交易的房地产,应选用比较法估价;收益性房地产,应选用收益法估价;假设可独立进行重新开发建设的房地产,应选用成本法估价;具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法评估的房地产,应选用假设开发法估价。

4.2 比较法

4.2.1 运用比较法估价,应按下列步骤进行:

1 搜集交易实例;

2 选取可比实例;

3 建立比较基础;

4 进行交易情况修正;

5 进行市场状况调整;

6 进行房地产状况调整;

7 求取比较价值。

4.2.2 比较法估价应搜集大量、真实的交易实例,掌握市场行情。

搜集的交易实例信息宜包括下列内容:

1 房地产基本状况;

2 交易双方基本情况;

3 成交日期;

4 成交价格、付款方式、融资条件及交易税费负担;

5 交易目的、交易方式等其他交易情况。

4.2.3 根据估价对象状况、估价目的和价值日期,应从交易实例中选取不少于三个可比实例。 选取的可比实例应符合下列要求:

1 是估价对象的类似房地产;

2 交易类型适合估价目的;

3 成交日期接近价值日期;

4 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

严禁编造可比实例。在同等条件下,应选取位置与估价对象较近、成交日期与价值日期较近的交易实例。成交日期与价值日期相差不宜超过一年,不应超过二年。

4.2.4 下列特殊交易情况下的交易实例,不宜选为可比实例:

1 利害关系人之间的交易;

2 对交易对象或市场行情缺乏了解的交易;

3 急于出售或急于购买的交易;

4 人民法院拍卖的交易;

5 有人为哄抬的交易;

6 对交易对象有特殊偏好的交易;

7 相邻房地产合并的交易;

8 受迷信影响的交易;

9 其他非正常的交易。

4.2.5 选取可比实例后,应建立比较基础,对各个可比实例的成交价格进行标准化处理,统一其内涵和形式,使各个可比实例之间、可比实例与估价对象之间口径一致、相互可比。 标准化处理应包括下列内容:

1 统一财产范围;

2 统一付款方式;

3 统一融资条件;

4 统一税费负担;

5 统一计价单位。

4.2.6 统一财产范围,应对可比实例与估价对象的财产范围进行“有无对比”,消除因财产范围不同而造成的价格差异。

统一付款方式,应将可比实例不是在成交日期一次性付清方式下的价格,调整为在成交日期一次性付清方式下的价格。

统一融资条件,应将可比实例在非常规融资条件下的价格,调整为在常规融资条件下的价格。

统一税费负担,应将可比实例在交易税费非正常负担情况下的价格,调整为在交易税费正常负担情况下的价格。

统一计价单位,包括统一为总价还是单价或楼面地价,统一币种和货币单位,统一面积或体积等的内涵和单位等。不同币种之间的换算宜按中国人民银行公布的成交日期的市场汇率中间价计算。

4.2.7 因合适的交易实例较少,在可掌握特殊交易情况并可量化其对成交价格的影响情况下,可选用第4.2.4条特殊交易情况下的交易实例作为可比实例,但应对其进行交易情况修正。 进行交易情况修正,应排除交易中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格。

4.2.8 进行市场状况调整,应将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值日期的价格。 市场状况调整可采用当地同类房地产的价格指数或价格变动率,价格指数或价格变动率的来源应真实、可靠。当地无同类房地产价格指数或价格变动率的,应深入调查、分析当地同类房地产价格变动情况,作出有关判断,对可比实例成交价格进行相应调整。

4.2.9 房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

4.2.10 进行区位状况调整,应将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在估价对象区位状况下的价格。

区位状况调整的内容应包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等影响房地产价格的房地产区位因素。单套住宅的区位因素还应包括所处楼幢、楼层和朝向。

4.2.11 进行实物状况调整,应将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。

有关土地方面实物状况调整的内容应包括面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度等影响房地产价格的土地实物因素。

有关建筑物方面实物状况调整的内容应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度、物业管理等影响房地产价格的建筑物实物因素。

4.2.12 进行权益状况调整,应将可比实例在自身权益状况下的价格调整为在估价对象权益状况下的价格。

权益状况调整的内容应包括权利性质、土地使用期限、规划条件、共有情况、出租情况、相邻关系情况、地役权设立情况等影响房地产价格的房地产权益因素。

4.2.13 区位状况、实物状况和权益状况调整的具体内容应根据估价对象的用途确定。

进行区位状况、实物状况和权益状况调整时,应将可比实例与估价对象的区位状况、实物状况和权益状况因素逐项进行比较,找出各种因素之间的差异,量化差异程度,进行相应调整。

4.2.14 交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整,视具体情况可基于总价或单价,采用金额、百分比或回归分析法,通过直接比较或间接比较对可比实例成交价格进行调整。

4.2.15 交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整,对可比实例成交价格的单项调整幅度不应超过20%,综合调整幅度不应超过30%。若超过上述幅度,说明该可比实例不合适,应予以更换。但因估价对象或市场状况特殊,确无更合适的可比实例的,应在估价报告中充分说明理由。

经修正和调整后的各个可比实例价格中,最高单价不应超过最低单价的20%。

4.2.16 对经修正和调整后的各个可比实例价格,应根据它们之间的差异程度、可比实例与估价对象的相似程度、可比实例资料的可靠程度等情况,选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出综合结果,作为比较价值。

4.2.17 比较法的原理和技术,也可用于其他的估价方法中有关估价数据的求取。

4.3 收益法

4.3.1 运用收益法估价,应按下列步骤进行:

1 选用具体估价方法;

2 估计未来收益期或持有期;

3 预测未来净收益或期末转售收益;

4 求取报酬率或资本化率;

5 计算收益价值。

4.3.2 收益法分为报酬资本化法和直接资本化法,应优先选用报酬资本化法。

报酬资本化法的基本公式如下:

n Ai

V = ∑ ------------- ………(4.3.2-1)

i=1 (1+Y)i

式中 V ─ 收益价值(元,元/m2);

Ai ─ 未来第i年的净收益(元,元/m2);

Y ─ 报酬率(%);

n ─ 收益期或持有期(年)。

直接资本化法的基本公式如下:

NOI

V = ----- ……………(4.3.2-2)

R

式中 V ─ 收益价值(元,元/m2);

NOI─ 未来第一年的净收益(元,元/m2);

R─ 资本化率(%)。

4.3.3 收益期应根据建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命来估计。建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命同时结束的,收益期为建设用地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命;不同时结束的,应选取其中较短者为收益期,并对超出收益期的建设用地使用权或建筑物按第4.3.11条处理。

收益期较长、难以准确预测该期限内各年的净收益的,应估计持有期。持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间,以及能较准确预测期间收益的一般期限来确定,宜为五年至十年。

评估承租人权益价值的,收益期应为剩余租赁期限。

4.3.4 净收益应根据估价对象的用途等情况,选择下列方式之一求取:

1 出租型房地产,根据租赁合同和租赁市场资料求取净收益,净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用后的余额。

有效毛收入应为潜在毛收入减去空置和收租损失,加上租赁保证金或押金的利息等各种其他收入后的收入,或为租赁收入加上其他收入。

运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等维持房地产正常使用或营业的必要支出,应根据租赁合同约定的租金(以下称合同租金)涵义决定取舍。运营费用中由承租人负担的部分,不应计入。

2 商服经营型房地产,根据经营资料求取净收益,净收益应为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额。 3 生产型房地产,根据产品市场价格和原材料、人工费用等资料求取净收益,净收益应为产品销售收入减去生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于生产者的利润后的余额。

4 尚未使用或自用的房地产,可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应方式求取净收益,或直接比较得出净收益。

可通过租赁收入求取净收益的,应优先通过租赁收入来求取净收益。

评估承租人权益价值的,净收益应为合同租金与市场租金的差额。

4.3.5 估价中采用的收入和费用或净收益,除有租约限制且评估出租人权益价值外,都应采用正常客观的数据。

有租约限制的,评估出租人权益价值时,已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租赁收入。但合同租金明显高于或低于市场租金的,应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。

4.3.6 求取净收益时,价值日期为现在的,应调查了解估价对象至少近三年的实际收入、费用等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据,应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观的数据有差异,应进行分析并予以适当修正。

4.3.7 期末转售收益应是在持有期末转售房地产时可获得的净收益,可通过预测持有期末的房地产转售价格和转售成本,将两者相减来求取。

4.3.8 求取净收益时,应根据净收益过去、现在、未来的变动情况确定未来净收益流量,并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型:

1 每年基本上固定不变;

2 每年基本上按某个固定的数额递增;

3 每年基本上按某个固定的比率递增;

4 每年基本上按某个固定的数额递减;

5 每年基本上按某个固定的比率递减;

6 其他变动情形。

判断未来净收益流量类型的理由应充分,并在估价报告中说明。

计算收益价值时应根据未来净收益流量类型,选用对应的收益法公式。

4.3.9 报酬率或资本化率应选用下列方法求取:

1 市场提取法:选取不少于三个可比实例,利用其价格、净收益、收益期或持有期等数据,选用相应的收益法公式,求出报酬率或资本化率。

2 投资收益率排序插入法:找出相关投资类型及其收益率、风险程度,按风险大小排序,将估价对象与这些投资的风险程度进行比较,判断、确定报酬率或资本化率。

3 累加法:以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率可选用中国人民银行公布的同一时期一年定期存款年利率或同一时期一年期国债年利率;风险调整值为承担额外风险所要求的补偿,应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。

4 组合投资收益率法:将购买房地产的抵押贷款收益率与权益资金收益率的加权平均数作为资本化率,按下式计算:

RO=M·RM+(1-M)RE ………………(4.3.9)

式中 RO ─ 综合资本化率(%);

M ─ 贷款价值比率(%),即抵押贷款额与房地产价值的百分比;

RM ─ 抵押贷款资本化率(%),即第一年还本付息额与抵押贷款额的百分比; RE ─ 权益资金要求的正常收益率(%)。

4.3.10 资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率,它们之间的关系应按下式确定:

RO=L·RL+B·RB ………………(4.3.10)

式中 RO ─ 综合资本化率(%),适用于土地与建筑物合一的估价;

RL ─ 土地资本化率(%),适用于土地估价;

RB ─ 建筑物资本化率(%),适用于建筑物估价;

L ─ 土地价值占房地价值的比率(%);

B ─ 建筑物价值占房地价值的比率(%),L+B=100%。

4.3.11 建设用地使用权剩余期限长于建筑物剩余经济寿命的房地产,收益价值应为按收益期计算的价值与自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值日期的价值之和。求取自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值日期的价值,宜求取自价值日期起计算的剩余期限建设用地使用权和以收益期为使用期限的建设用地使用权在价值日期的价值,然后将两者相减;也可预测自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在收益期结束时的价值,然后将其折现到价值日期。

建筑物剩余经济寿命长于建设用地使用权剩余期限,且出让合同约定建设用地使用权期间届满无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的非住宅房地产,收益价值应为按收益期计算的价值;除此之外的房地产,收益价值应为按收益期计算的价值与建筑物在收益期结束时的价值折现到价值日期后相加。

4.3.12 利用土地与建筑物共同产生的收益单独求取土地价值,可采用下式:

AO-VB·RB

VL = ----------- ………………(4.3.12-1)

RL

利用土地与建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值,可采用下式:

AO-VL·RL

VB = ----------- ………………(4.3.12-2)

RB

式中 AO ─ 土地与地上建筑物共同产生的净收益(元,元/m2);

VL ─ 土地价值(元,元/m2);

VB ─ 建筑物价值(元,元/m2)。

4.4 成本法

4.4.1 运用成本法估价,应按下列步骤进行:

1 选择具体估价路径;

2 求取重置成本或重建成本;

3 估算折旧;

4 计算成本价值。

4.4.2 成本法估价分为“房地合估”路径和“房地分估”路径。应根据土地市场成熟度和估价对象状况,选择适用的估价路径。在同等条件下,应优先选择“房地合估”路径。

选择“房地合估”路径的,应把土地当作原材料,模拟房地产开发过程进行估价。

选择“房地分估”路径的,应把土地和建筑物分别作为独立的物进行估价,并注意土地和建筑物的成本构成划分及相互衔接,防止漏项或重复计算。

4.4.3 重置成本或重建成本应是在价值日期重新购置全新状况的估价对象的必要支出,或重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润包括下列内容:

1 土地取得成本;

2 建设成本;

3 管理费用;

4 销售费用;

5 投资利息;

6 销售税费;

7 开发利润。

开发利润应在明确内涵和计算基数的基础上,根据开发建设类似房地产相应的一般利润率来求取。

4.4.4 估价对象重置成本或重建成本的具体构成内容,应在第4.4.3条所列构成内容的基础上,根据估价对象的实际情况合理确定,并应在估价报告中说明。

4.4.5 求取土地重置成本,应求取土地在价值日期状况下的重置成本,可采用比较法、成本法、基准地价修正法。其中,土地使用期限应为自价值日期起计算的建设用地使用权剩余期限。

4.4.6 求取建筑物重置成本或重建成本,应求取全新建筑物的重置成本或重建成本,可采用单位比较法、分部分项法、工料测量法等方法求取,或利用政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价值,并进行适当调整来求取。对政府确定公布的房屋重置价格,应了解其内涵。

建筑物重置成本宜用于一般建筑物,或因年代久远、已缺少与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备,或因建筑技术、工艺改变等使得旧建筑物复原建造有困难的建筑物估价。 建筑物重建成本宜用于有特殊保护价值的建筑物估价。

4.4.7 建筑物折旧应是各种原因造成的建筑物价值减损,为建筑物在价值日期的重置成本或重建成本与在价值日期的市场价值之差,包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。

4.4.8 建筑物折旧应选用下列方法求取:

1 年龄-寿命法;

2 市场提取法;

3 分解法。

4.4.9 采用年龄-寿命法求取建筑物折旧后的价值,可选用下列公式:

1 直线法下建筑物折旧后的价值计算公式:

t

V = C -(C - S)----- ………………(4.4.9-1)

N

2 成新折扣法下建筑物折旧后的价值计算公式:

V =C·q ………………(4.4.9-2)

式中 V ─ 建筑物折旧后的价值(元,元/m2);

C ─ 建筑物重置成本或重建成本(元,元/m2);

S ─ 建筑物预计净残值(元,元/m2);

t ─ 建筑物有效年龄(年);

N ─ 建筑物经济寿命(年);

q ─ 建筑物成新率(%)。

4.4.10 建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计算,根据建筑物的建筑结构、用途和维护情况,结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。

非住宅用途的建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束,且出让合同约定建设用地使用权期间届满无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的,应按自建筑物竣工时起至建设用地使用权期间届满之日止的时间计算建筑物折旧。

4.4.11 采用市场提取法求取建筑物折旧,应从交易实例中选取不少于三个含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例,通过这些可比实例的成交价格减去土地重置成本得到建筑物折旧后的价值,然后将建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧后的价值得到建筑物折旧。

4.4.12 采用分解法求取建筑物折旧,应把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分,分别测算出各个组成部分后相加来求取建筑物折旧。

物质折旧、功能折旧、外部折旧均应分为可修复和不可修复两类。修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的,为可修复的;反之,为不可修复的。对于可修复的,应估算其修复成本作为折旧额。

4.4.13 无论采用何种折旧方法求取建筑物折旧,注册房地产估价师都应亲自到估价对象现场,观察、判断建筑物的实际新旧程度,根据建筑物的建成时间和使用、维护、更新改造等情况,以及地基、建筑结构的稳定性等确定折旧额或成新率。

4.4.14 成本价值应为房地产重置成本或重建成本减去建筑物折旧,或为土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧。

4.4.15 新近开发完成的房地产采用成本法估价的,可不扣除折旧,但根据其选址、规划设计、工程施工质量以及该类房地产的市场供求状况等情况,经分析存在减价因素的,应予以相应的减价调整。

4.4.16 成本法测算出的价值一般是房屋所有权和土地使用权且不考虑租赁、抵押、查封等因素影响的价值。若估价对象的权益状况与此不同,应对成本法测算出的价值进行相应的减价调整。

4.5 假设开发法

4.5.1 运用假设开发法估价,应按下列步骤进行:

1 选用具体估价方法;

2 选择估价前提;

3 选取最佳开发经营方式;

4 估计后续开发经营期;

5 求取开发完成后的价值;

6 求取后续开发的必要支出;

7 求取折现率或后续开发的利息和利润;

8 计算开发价值。

4.5.2 假设开发法分为动态分析方法和静态分析方法,应优先选用动态分析方法。

动态分析方法应利用资金时间价值的原理进行折现现金流量分析,不应单独计算后续开发的利息和利润。

静态分析方法应单独计算后续开发的利息和利润。

4.5.3 估价前提应根据估价目的和估价对象,并经过分析,选择下列之一:

1 自行开发前提;

2 自愿转让前提;

3 被迫转让前提。

估价对象为在建工程的,应关注其所处开发建设状态,包括正常开发建设、停建、缓建等。

4.5.4 选取最佳开发经营方式,应明确未来开发完成后的房地产状况和未来开发完成后的房地产经营方式。未来开发完成后的房地产状况包括用途、规模和档次等。未来开发完成后的房地产经营方式包括出售、出租、自营等。

最佳开发经营方式应在了解估价对象状况及其所在地的房地产市场状况的基础上选取。

4.5.5 后续开发经营期应自价值日期起至未来开发完成后的房地产经营结束时止,包括后续建设期、销售期和运营期。

后续开发经营期应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况及经营方式、同类房地产开发项目相应的一般期限,以及估价前提、估价对象所处开发建设状态、未来房地产市场状况等来估计。

4.5.6 动态分析方法中的折现前开发完成后的价值,一般应为未来开发完成后的房地产在其未来开发完成时的价值;估计可预售或存在延迟销售的,应为预售或延迟销售时的价值;应采用比较法、收益法等成本法以外的方法,并考虑类似房地产未来市场价格变动趋势进行预测。

静态分析方法中的开发完成后的价值,应为假设未来开发完成后的房地产在价值日期开发完成时的价值,应采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取。

开发完成后的价值采用比较法求取的,应为开发完成后的房地产单价乘以未来开发完成后的房地产面积或体积等;未来开发完成后的房地产中有不同用途、档次等差别的,应分别为不同部分的单价乘以相应的面积或体积等后相加。

4.5.7 后续开发的必要支出应为将估价对象开发成未来开发完成后的房地产所必须付出的

各项成本、费用和税金,其构成项目如下:

1 建设成本;

2 管理费用;

3 销售费用;

4 销售税费。

估价前提为自愿转让和被迫转让的,构成项目还应包括估价对象取得税费。

后续开发的必要支出,在动态分析方法中,应为其在未来发生时的金额;在静态分析方法中,应为假设其在价值日期发生时的金额。

后续开发的必要支出应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况及经营方式,以及估价前提、估价对象所处开发建设状态等来求取。

4.5.8 动态分析方法中的折现率,应为同类房地产开发项目一般所要求的收益率。

4.5.9 静态分析方法中的后续开发的利息,计息项目应包括估价对象价值及其取得税费、建设成本、管理费用和销售费用,各项支出的计息期分别自其发生时起至建设期结束时止。 后续开发的利润应在明确内涵和计算基数的基础上,根据同类房地产开发项目相应的一般利润率来估算。

4.5.10 采用动态分析方法的,开发价值应为开发完成后的价值与后续开发的必要支出折现到价值日期后相减;采用静态分析方法的,开发价值应为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。

4.6 其他估价方法

4.6.1 其他估价方法包括基准地价修正法、路线价法、标准价调整法、多元回归分析法、修复成本法、收益损失资本化法和价差法等,应根据估价目的和估价对象等情况分析选用。

4.6.2 基准地价修正法适用于政府已确定并公布了基准地价地区的土地估价。

运用基准地价修正法估价,应按下列步骤进行:

1 搜集有关基准地价资料;

2 查找估价对象宗地所在位置的基准地价;

3 进行市场状况调整;

4 进行土地状况调整;

5 求取估价对象宗地价值。

进行市场状况调整,应将基准地价在其基准日期的价值调整为在价值日期的价值,调整的方法同比较法中市场状况调整的方法。

进行土地状况调整,应将估价对象宗地状况与基准地价对应的土地状况进行比较,根据之间的差异对基准地价进行相应的调整。

运用基准地价修正法评估宗地价值,宜依照当地对基准地价的有关规定执行。

4.6.3 路线价法适用于城镇临街商业用地的批量估价。

运用路线价法估价,应在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度,选取若干标准临街宗地并求其平均单价或楼面地价,利用相关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地的价值。

4.6.4 标准价调整法适用于应税房地产的批量估价。

运用标准价调整法估价,应在一定区域范围内进行估价分区,使同一估价分区内的房地产具有相似性,然后在每个估价分区内设定标准房地产并求其价值,再利用楼幢、楼层、朝向等调整系数,将标准房地产价值调整为各宗房地产的价值。

4.6.5 多元回归分析法适用于应税房地产的批量估价。

运用多元回归分析法估价,应在一定区域范围内进行估价分区,使同一估价分区内的房地产具有相似性,然后在每个估价分区内把房地产价值作为因变量,把影响房地产价值的若干因素作为自变量,设定多元回归模型,搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据,经过试算优化和分析检验,确定多元回归模型,再利用该模型计算出各宗房地产的价值。

4.6.6 修复成本法适用于可修复的房地产价值减损评估。

运用修复成本法估价,应估算修复的必要支出及应得利润,将其作为房地产价值减损额。

4.6.7 收益损失资本化法适用于不可修复的房地产价值减损评估。

运用收益损失资本化法估价,应预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额,然后求其现值之和作为房地产价值减损额。

4.6.8 价差法适用于不可修复的房地产价值减损评估,也可用于房地产价值增加额评估。 运用价差法估价,应分别评估房地产在改变之前状况下的价值和改变之后状况下的价值,然后将两者之差作为房地产价值减损额或增加额。

5 不同估价目的下的估价

5.1 建设用地使用权出让估价

5.1.1 建设用地使用权出让估价,应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

5.1.2 建设用地使用权出让估价,包括出让人为确定出让底价、收取出让金等费用需要的估价,意向用地者为确定出价、报价、支付出让金等费用需要的估价。

5.1.3 对于出让人需要的建设用地使用权出让估价,应注意出让方式的不同,并根据出让人的需要,明确是评估市场价值还是相应的出让底价、出让金等费用。

5.1.4 对于意向用地者需要的建设用地使用权出让估价,应注意出让方式的不同,并根据意向用地者的需要,明确是评估市场价值还是投资价值或相应的最高出价、最高报价、出让金等费用。

5.1.5 房地产开发用地出让估价,可采用假设开发法、比较法、成本法、基准地价修正法等方法。其他建设用地出让估价,可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法。 房地产开发用地出让估价采用假设开发法的,一般应选择自愿转让前提进行估价。

5.2 房地产转让估价

5.2.1 房地产转让估价,应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

5.2.2 房地产转让估价,包括建设用地使用权、在建工程、已建成的房屋等房地产转让估价,可评估市场价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。

5.2.3 在评估卖方要价、买方出价、买卖双方协议价中,应特别关注买卖双方的交易条件约定,明确是买卖双方各自正常负担交易税费,还是买方或卖方负担所有交易税费。

5.2.4 房地产转让估价,宜采用比较法、收益法,可采用成本法,其中待开发房地产应采用假设开发法。

5.2.5 以划拨方式取得建设用地使用权的,转让房地产时应符合国家法律、法规的规定,其转让估价应另外给出转让价格中所含的土地收益值,并应注意国家对土地收益的处理规定,同时在估价报告中说明。

5.3 房地产租赁价格评估

5.3.1 房地产租赁价格评估,应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《商品房屋租赁管理办法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

5.3.2 从事生产、经营活动的房地产和商品住宅的租赁价格评估,可根据估价目的评估市场租金或其他特定租金。

保障性住房的租赁价格评估,应执行国家和住房所在地的人民政府规定的租赁政策。

5.3.3 房地产租赁价格评估,可采用比较法、收益法、成本法。

5.3.4 以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋,其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值,并应注意国家对土地收益的处理规定,同时在估价报告中说明。

5.4 房地产抵押估价

5.4.1 房地产抵押估价,应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

5.4.2 房地产抵押估价,包括设立抵押权时的房地产估价、抵押权存续期间的房地产估价、为实现抵押权而进行的房地产估价。

5.4.3 设立抵押权时的房地产估价,应评估估价对象在假定未设立法定优先受偿权下的价值、注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款和抵押价值,并应进行估价对象变现能力分析,作出有关风险提示。

5.4.4 抵押价值应为估价对象在假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的余值。法定优先受偿款应为假定在价值日期实现抵押权时,依法优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款,但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用等费用,以及营业税及附加、所得税、土地增值税、印花税等税金。

5.4.5 评估房地产抵押价值应遵循谨慎原则,在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时,应保持应有的谨慎,充分估计抵押房地产在实现抵押权时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值,不低估注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

5.4.6 评估已出租房地产的抵押价值,合同租金低于市场租金的,假定未设立法定优先受偿权下的价值应为出租人权益价值;合同租金高于市场租金的,假定未设立法定优先受偿权下的价值应为无租约限制价值。

5.4.7 估价对象的建设用地使用权是以划拨方式取得的,应选择下列方式之一评估其抵押价值:

1 直接评估在划拨建设用地使用权状况下的抵押价值;

2 首先评估在出让建设用地使用权状况下的抵押价值,该出让建设用地使用权的使用期限设定为自价值日期起计算的相应用途法定出让最高年限,然后减去由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权应支付的出让金等费用。

采用上述两种方式进行评估,均应在估价报告中注明由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权应支付的出让金等费用。该费用应按当地政府规定的标准进行测算;当地政府没有规定的,参照类似房地产已支付的标准进行估算。

5.4.8 以按份共有的房地产抵押的,其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的抵押价值。 以共同共有的房地产抵押的,其抵押价值为该共同共有房地产的抵押价值。

以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的抵押价值。

5.4.9 抵押权存续期间的房地产估价,应根据监测已抵押房地产市场价格变化、及时掌握抵押价值变化情况的需要,定期或在市场价格变化较快时,对已抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等进行评估,并为抵押权人提供有关风险提示。

5.4.10 为实现抵押权而进行的房地产估价,应参照房地产拍卖、变卖估价进行。

5.5 房地产保险估价

5.5.1 房地产保险估价,应依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和其他有关规定进行。

5.5.2 房地产保险估价,包括房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的财产损失评估。

5.5.3 房地产投保时的保险价值评估,宜评估假定在价值日期因保险事故发生而可能遭受损失的房地产的重置成本或重建成本,可采用成本法、比较法。

5.5.4 保险事故发生后的财产损失评估,应评估因保险事故发生所造成的财产损失,把握保险标的在投保时和保险事故发生后的状况,可选用修复成本法、价差法、收益损失资本化法等方法。对于其中可修复部分,宜估算其修复成本作为财产损失额。

5.6 房地产税收估价

5.6.1 房地产税收估价,应依据相关税法、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和其他有关规定进行。

5.6.2 房地产税收估价,包括房地产保有环节的税收估价、房地产交易环节的税收估价和房地产开发环节的税收估价,应按相应税种为核定计税依据而进行估价。

5.6.3 房地产税收估价,应兼顾公平、效率和成本。对同类房地产数量较多、相互之间具有一定可比性的应税房地产,应优先选用批量估价方法进行估价。对同类房地产数量较少、可比性差、难以采用批量估价方法估价的应税房地产,应采用个案估价方法进行估价。

5.6.4 房地产保有环节的税收估价,各估价对象的价值日期应相同,价值类型宜为现状价值。

5.6.5 房地产交易环节的税收估价,价值日期应为应税房地产的成交日期。

5.7 房地产征收估价

5.7.1 房地产征收估价,应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

5.7.2 房地产征收估价,包括国有土地上房屋征收评估、集体土地上房屋征收评估和集体所有的土地征收评估。

5.7.3 国有土地上房屋征收评估,包括被征收房屋价值评估、用于产权调换房屋价值评估、

被征收房屋类似房地产的市场价格测算、被征收房屋室内装饰装修价值评估、因征收房屋造成的搬迁费用评估、因征收房屋造成的临时安置费用评估、因征收房屋造成的停产停业损失评估等。

5.7.4 被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,包括房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值。

被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定的,被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值。

5.7.5 被征收房屋的价值,应是在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易的金额,且不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

用于产权调换房屋的价值,应是在房屋征收决定公告之日的市场价值,但政府对用于产权调换房屋价格有特别规定的除外。

5.8 房地产拍卖、变卖估价

5.8.1 房地产拍卖、变卖估价,应依据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和其他有关规定进行。

5.8.2 房地产拍卖估价,应为确定拍卖保留价提供服务,并区分司法拍卖估价和普通拍卖估价。

5.8.3 房地产司法拍卖估价,应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求评估拍卖财产的市场价值或其他特定价值,关注拍卖财产存在的瑕疵,但不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素,应考虑拍卖财产上原有的租赁权及用益物权,但人民法院依法将原有的租赁权及用益物权除去后进行拍卖的除外。

房地产开发用地、在建工程等待开发房地产司法拍卖估价采用假设开发法的,应选择被迫转让前提进行估价。

5.8.4 房地产普通拍卖估价,可根据估价委托人需要评估市场价值或快速变现价值。快速变现价值可在市场价值的基础上考虑短期处分(快速变现)因素确定。

5.8.5 房地产变卖估价,应评估市场价值。

5.9 房地产分割、合并估价

5.9.1 房地产分割、合并估价,应以房地产的实物分割或合并为前提,并注意分割、合并对房地产价值的影响。分割、合并前后的房地产整体价值,不应简单等于各部分房地产价值之和。

5.9.2 房地产分割估价,应对分割后的各部分房地产分别估价,并关注分割导致的价值增减。

5.9.3 房地产合并估价,应对合并后的整体房地产进行估价,并关注合并带来的价值增减。

5.10 房地产损害赔偿估价

5.10.1 房地产损害赔偿估价,包括被损害房地产价值减损评估、因损害造成的搬迁费用评估、因损害造成的停产停业损失评估等。

5.10.2 被损害房地产价值减损评估,应调查了解、说明被损害房地产在损害发生前后的状况。

5.10.3 被损害房地产价值减损评估,应选用修复成本法、收益损失资本化法、价差法等方

法。对于可修复的损害部分,宜采用修复成本法估算其修复成本作为价值减损额。

5.11 房地产投资信托基金物业评估

5.11.1 房地产投资信托基金物业评估,包括信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。

5.11.2 信托物业状况评价,应对信托物业的区位状况、实物状况和权益状况进行调查、描述、分析和评定并提供相关专业意见。

信托物业市场调研,应对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测并提供相关专业意见。

信托物业价值评估(简称信托物业估价),应对信托物业的市场价值或其他特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。

5.11.3 信托物业价值评估应遵循一致性原则。为同一估价目的,对同一房地产投资信托基金的同类物业在同一价值日期的价值进行评估,应采用相同的估价方法。估价方法如有不同,应在估价报告中说明理由。

信托物业价值评估应遵循一贯性原则。为同一估价目的,对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值日期的价值进行评估,应采用相同的估价方法。估价方法如有改变,应在估价报告中说明理由。

5.12 为财务报告服务的房地产估价

5.12.1 为财务报告服务的房地产估价,应依据相关法律、法规以及会计准则、会计制度等的有关规定进行。

5.12.2 为财务报告服务的房地产估价,包括投资性房地产公允价值评估,存在减值迹象的房地产可回收金额评估,作为存货的房地产可变现净值评估,境外上市公司的固定资产重估,受赠、合并对价分摊等涉及的房地产入账价值评估等。

5.12.3 注册房地产估价师从事为财务报告服务的房地产估价业务,应与企业及执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通,熟悉相关会计准则、会计制度,了解相关会计确认、计量和报告的要求,理解历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值等会计计量属性及其与房地产估价相关价值、价格的联系和区别。

5.12.4 为财务报告服务的房地产估价,应根据相关要求,选择资产负债表日、购买日、减值测试日、转换当日、首次执行日等某一特定日期为价值日期。

5.12.5 为财务报告服务的房地产估价,应按规定的历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值等会计计量属性,选用成本法、假设开发法、收益法、比较法等方法评估相应的价值或价格。其中,采用公允价值计量的,应评估市场价值。

5.13 企业各种经济活动涉及的房地产估价

5.13.1 企业各种经济活动涉及的房地产估价,包括用房地产作价出资设立企业,以及企业改制、上市、资产重组、产权转让、关联交易、对外投资、合并、分立、合资、合作、租赁、清算、抵债等经济活动中的房地产估价。

5.13.2 企业各种经济活动涉及的房地产估价,应参照相应估价目的的房地产估价进行。对于房地产权属发生转移的,应按相应的房地产转让行为进行估价。

5.13.3 企业各种经济活动涉及的房地产估价,应了解估价对象是否可以合法改变用途,并

分析、判断以“维持现状前提”或“改变用途前提”进行估价。

5.13.4 用房地产作价出资设立企业和关联交易涉及的房地产估价,应评估市场价值。

5.13.5 企业破产清算等强制处分涉及的房地产估价,应考虑短时间内变现,估价对象的通用性、可分割性以及改造、改变用途等的合法性和可能性,对潜在购买者范围的限制等因素,在估价时进行相应的调整。

5.14 房地产纠纷估价

5.14.1 房地产纠纷估价,应对有争议的房地产价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、费用分摊、价值分配、估价结果等进行科学的鉴定,提出客观、公平、合理的意见,为和解、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供相关参考依据。

5.14.2 房地产纠纷估价,应参照相应估价目的的房地产估价进行。

5.14.3 房地产纠纷估价,应注意纠纷的性质以及和解、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的不同方式,并将其作为估价依据,平衡各方当事人的利益。

5.15 其他目的的房地产估价

5.15.1 其他目的的房地产估价,包括建设用地使用权人改变土地用途等的补地价评估,分家析产需要的估价,为办理出国移民提供财产证明的估价,为行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案等需要而进行的估价等。

5.15.2 补地价评估应分清改变土地用途、增加容积率、延长土地使用期限等各种补交地价的原因,明确补地价的内涵,以用地条件改变前后的土地差价为基础进行评估,但国家或当地有相关规定的,应依照其规定进行评估。补地价评估可采用价差法等方法。

6 估价结果

6.0.1 估价结果应在对不同估价方法的测算结果进行校核和比较分析的基础上合理确定。 6.0.2 对不同估价方法的测算结果应做下列检查,寻找导致它们之间差异的原因,并消除不合理的差异:

1 估价测算过程是否有误;

2 估价基础数据是否正确;

3 估价参数选取是否合理;

4 计算公式选用是否恰当;

5 不同估价方法的估价对象范围是否一致;

6 不同估价方法的估价前提是否相同;

7 选用的估价方法是否适用估价对象;

8 估价假设是否合理;

9 是否遵循了相应的估价原则;

10 房地产市场是否处于特殊状况。

6.0.3 撰写估价报告的注册房地产估价师对估价报告中的估价基础数据和参数,应能解释其依据或来源。

房地产估价行业组织已公布有关调整系数、报酬率、资本化率、利润率、建筑物经济寿

命、残值率、折现率等参考值的,应优先选用;不选用的,应在估价报告中说明理由。 6.0.4 在确认所选用的估价方法的测算结果无误之后,应根据估价目的和不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果差异程度等具体情况,并经过分析,选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出综合结果,或选用其中一种估价方法的测算结果作为综合结果。 6.0.5 在得出综合结果的基础上,应分析是否存在一些不可量化的价格影响因素,对该结果进行适当的调整,或取整,或认定该结果,作为最终的估价结果。

当有调整时,应在估价报告中明确阐述理由。

7 估价报告

7.0.1 估价报告应做到下列几点:

1 真实,即应按事物的本来面目陈述事实、描述状况、说明情况,没有虚假记载; 2 客观,即应不加个人偏见地进行叙述、分析和评论,得出的结论应有充分的依据,没有误导性陈述;

3 准确,即估价基础数据应正确,用语应明确肯定、避免产生歧义,对未予以核实的事项不得轻率写入,对难以确定的事项及其对估价结果的影响应予以说明,没有含糊其辞; 4 完整,即应提供必要的信息,全面反映估价过程和结论,正文内容和附件资料应齐全、配套,不得隐瞒事实,没有重大遗漏;

5 清晰:即应层次分明,用简洁的文字对有关情况和问题进行归纳总结,避免不必要的重复,便于估价报告使用者理解和使用;

6 规范,即估价报告的制作应符合规定的格式,文字、图表等的使用应符合相应的标准,有关专业术语应采用相应专业明文规定或约定俗成的术语。

7.0.2 估价报告应包括下列部分:

1 封面;

2 致估价委托人函;

3 目录;

4 注册房地产估价师声明;

5 估价假设和限制条件;

6 估价结果报告;

7 估价技术报告;

8 附件。

估价技术报告可按估价委托合同的约定不提供给估价委托人,但房地产估价机构应将其存档,以供房地产估价行业主管部门和房地产估价行业组织检查等。

7.0.3 封面应简明记载下列事项:

1 估价报告名称;

2 估价项目名称;

3 估价委托人的名称或姓名;

4 房地产估价机构的名称;

5 注册房地产估价师的姓名和注册号;

6 估价报告出具日期;

7 估价报告编号。

7.0.4 致估价委托人函应包括下列事项:

1 致函对象;

2 估价目的;

3 估价对象;

4 价值日期;

5 价值类型;

6 估价方法;

7 估价结果;

8 与使用估价报告、估价结果有关的特别提示;

9 致函日期。

致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章,不得以其他印章代替公章,法定代表人或执行合伙人可在其上签名或盖章。

7.0.5 目录应按估价报告各个组成部分的前后次序列出其名称及对应的页码,以便估价委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解,并容易找到其关注的内容。 7.0.6 注册房地产估价师声明是注册房地产估价师对估价职业道德、专业胜任能力等所做的承诺和保证,应包括下列内容:

1 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2 估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

3 注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

4 注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 5 注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析,形成意见和结论,撰写估价报告。 6 注册房地产估价师对估价报告中的估价对象进行了实地查勘(若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估价对象进行了实地查勘,应写明对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师姓名)。

7 没有人对估价报告提供重要专业帮助(若有例外,应写明提供重要专业帮助者的姓名或名称和帮助的内容)。

注册房地产估价师声明应注明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号,并经本人签名,不得以个人印章代替签名,非注册房地产估价师和未参加估价的注册房地产估价师不得在其上签名。

房地产估价机构和注册房地产估价师不得将注册房地产估价师声明的内容与估价假设和限制条件的内容相混淆,不得把注册房地产估价师声明变成免责声明。

7.0.7 估价假设和限制条件应说明下列内容:

1 一般假设:包括对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料在进行了审慎检查而未予以核实的情况下,对其合法性、真实性、准确性和完整性的合理假定;对建筑安全、环境污染等重大影响估价对象价值的因素予以了关注,在无理由怀疑存在安全隐患且无相应的专业机构检测或鉴定的情况下,对其安全性等的合理假定。

2 不确定事项假设:对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。

3 背离实际情况假设:因估价目的的特殊需要所做的与实际情况不一致的假定。

4 估价报告使用限制:估价报告的使用者、用途、使用期限以及在使用中应注意的其他事项。其中,估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定,原则上不应超过一年。

估价假设必须是针对估价前提所做的必要的、合理的、有依据的假定。严禁为了高估或低估、规避应尽的勤勉尽责义务等而滥用估价假设。

经实地查勘、查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询,对估价对象的建筑安全、环境污染、质量缺陷、完损状况等专业问题难以作出常规判断和相应假设的,应建议估价委托人聘请具有相应资质的专业机构进行检测或鉴定,以专业机构出具的检测或鉴定意见为依据进行估价。

7.0.8 估价结果报告应简要记载下列事项: 1 估价委托人的名称或姓名和住所;

2 房地产估价机构的名称、法定代表人或执行合伙人、住所、估价资质等级和资质证书编号;

3 估价目的; 4 估价对象; 5 价值日期; 6 价值类型; 7 估价原则; 8 估价依据; 9 估价方法;

10 不同估价方法的测算结果和最终的估价结果; 11 注册房地产估价师; 12 协助估价的人员; 13 实地查勘期; 14 估价作业期。

7.0.9 估价技术报告应详细记载下列事项: 1 估价对象描述与分析; 2 市场背景描述与分析;

3 估价对象最高最佳利用分析,但评估现状价值的可除外; 4 估价方法适用性分析; 5 估价测算过程; 6 估价结果确定。

房地产抵押估价报告还应记载估价对象变现能力分析。 7.0.10 附件应包括下列资料: 1 估价委托书复印件;

2 估价对象的位置示意图、外观和内部状况照片、周围环境和景观照片、权属证明复印件;

3 估价中引用的其他专用文件资料;

4 房地产估价机构的营业执照和资质证书复印件; 5 注册房地产估价师的注册证书复印件。

房地产抵押估价报告还应包括法定优先受偿权等情况的书面查询资料和调查记录。采用比较法估价的,还应包括可比实例的外观照片。

因第3.0.7条第三款未能进入估价对象内进行实地查勘的,附件中可不包括估价对象内部状况照片,但应在附件中相应位置说明没有估价对象内部状况照片的具体原因。

7.0.11 估价报告中应描述说明估价对象状况,包括估价对象的区位状况、实物状况和权益状况,其中:

1 对土地的描述说明,应包括名称、坐落、四至、面积、形状、地形、地势、地质条件、

开发程度、交通条件、周围环境和景观、外部配套设施、利用现状、规划条件、权属状况等; 2 对建筑物的描述说明,应包括名称、坐落、建筑规模、层数和高度、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、建成年月、维护情况、利用现状、权属状况等。

7.0.12 估价报告应采取书面形式,有不少于两名注册房地产估价师签名,并加盖房地产估价机构公章。在估价报告上盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师,对估价报告的内容和结论依法承担责任。

7.0.13 成套住宅抵押估价、基于同一估价目的的大量同类房地产的批量估价,估价结果报告可采取表格形式。除此之外的估价结果报告,均应采取叙述形式。

7.0.14 估价报告应做到图文并茂,所用纸张、封面、装订应有较好的质量,纸张大小宜采用A4纸规格。

8 估价职业道德

8.0.1 房地产估价师和房地产估价机构应诚实正直、勤勉尽责,严禁作任何虚假的估价,不得按估价委托人或其他单位、个人预先设定的价值或价格,以及高估或低估要求进行估价。 8.0.2 房地产估价师和房地产估价机构必须回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。

8.0.3 房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务,对于部分超出自己专业胜任能力的工作,应聘请具有相应专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助,并在估价报告中披露或说明。

8.0.4 房地产估价师和房地产估价机构应尽职做好每项估价工作,包括对估价委托人提供的估价所依据的资料进行审慎检查,努力搜集估价所需资料,对估价对象进行认真的实地查勘。 8.0.5 房地产估价师和房地产估价机构应在估价假设等重大估价事项上,向估价委托人详细说明,务求估价委托人清楚估价的限制条件和估价结果的使用限制。

8.0.6 房地产估价师和房地产估价机构应保守在执业活动中知悉的国家秘密、当事人的商业秘密和技术秘密,不得泄露个人隐私;应妥善保管估价委托人提供的资料,未经估价委托人同意,不得擅自将其公开或泄漏给他人。

8.0.7 房地产估价师和房地产估价机构应维护房地产估价行业声誉,不得采取迎合估价委托人或估价利害关系人不当要求、恶性低收费、支付回扣、贬低同行、对自身能力虚假宣传等不正当手段承揽估价业务,不得索贿、受贿或谋取合同约定费用外的其他利益。

8.0.8 房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人或单位以自己的名义从事估价业务,不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章,不得超越本机构资质等级许可的业务范围或以其他房地产估价师、房地产估价机构的名义从事估价业务。

8.0.9 房地产估价师和房地产估价机构应经常开展内部研讨,积极参加继续教育,努力学习专业知识,持续积累估价经验,不断提高专业胜任能力,勇于承担社会责任。

附录A 估价报告的规范格式

A.0.1 封面: (标题:)房地产估价报告(或房地产抵押估价报告、房屋征收评估报告、房地产司法拍卖估价报告等)

估价项目名称:(根据估价对象的名称或坐落和估价目的,提炼出简洁的项目名称) 估价委托人:(写明估价委托人的名称或姓名) 房地产估价机构:(写明房地产估价机构的名称) 注册房地产估价师:(写明注册房地产估价师的姓名和注册号) 估价报告出具日期:(致估价委托人函中的落款日期) 估价报告编号:(房地产估价机构对估价报告的编号。编号应反映估价机构简称、估价报告出具年份,并应按顺序编排,不得重复、遗漏、跳号)

A.0.2 致估价委托人函: (标题:)致估价委托人函

致函对象(估价委托人的名称或姓名)

致函正文(简要说明估价机构接受估价委托人委托,根据何种估价目的,按照国家规定的技术标准和程序,在合理的假设下,采用何种估价方法(估价方法的名称),对什么估价对象(写明估价对象的名称、坐落、范围、规模、用途、权属等基本状况)在何时(价值日期)的何种价值(价值名称或价值定义、价值内涵)进行了专业分析、测算和判断,估价结果总价为多少、单价为多少,以及与使用估价报告、估价结果有关的特别提示等) 致函落款(加盖房地产估价机构公章,法定代表人或执行合伙人宜签名或盖章) 致函日期(注明致函的年月日)

A.0.3 目录: (标题:)目录

一、注册房地产估价师声明 二、估价假设和限制条件 三、估价结果报告 (一) (二) …

四、估价技术报告 (一) (二) …

五、附件 (一) (二) …

A.0.4 注册房地产估价师声明: (标题:)注册房地产估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德,在此郑重声明:

(一)我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

(二)本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

(三)我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利

害关系人没有利害关系。

(四)我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 (五)我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准(若估价目的有相应的专项标准的,如《房地产抵押估价指导意见》、《国有土地上房屋征收评估办法》,应将其列出)进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。

(六)我们对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估价对象进行了实地查勘,应写明对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师姓名)。

(七)没有人对本估价报告提供重要专业帮助(若有例外,应写明提供重要专业帮助者的姓名或名称和帮助的内容)。

A.0.5 估价假设和限制条件: (标题:)估价假设和限制条件

(一)一般假设(如说明对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了审慎检查,但未予以核实,假定它们是合法、真实、准确和完整的;关注了建筑安全,无理由怀疑其存在安全隐患,但未对其进行安全鉴定,假定建筑结构等是安全的) (二)不确定事项假设(若没有不确定事项假设,应不包括该部分) (三)背离实际情况假设(若没有背离实际情况假设,应不包括该部分)

(四)估价报告使用限制(说明估价报告的使用者、用途、使用期限以及在使用中应注意的其他事项)

A.0.6 估价结果报告: (标题:)房地产估价结果报告

(一)估价委托人(估价委托人为单位的,写明单位名称、法定代表人姓名和单位住所;估价委托人为个人的,写明个人的姓名和住所)

(二)房地产估价机构(写明房地产估价机构的名称、法定代表人或执行合伙人的姓名、房地产估价机构的住所、估价资质等级和资质证书编号)

(三)估价目的(说明估价委托人对估价报告的预期用途,或估价是为了满足估价委托人的何种需要)

(四)估价对象(概要说明估价对象的状况,包括名称、坐落、范围、规模、用途、利用现状、权属状况、区位状况等)

(五)价值日期(说明所评估的估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由) (六)价值类型(说明所评估的估价对象价值的名称、定义或内涵) (七)估价原则(说明估价遵循的估价原则)

(八)估价依据(说明估价所依据的有关法规、政策和标准,估价委托书、估价委托人提供的估价所需资料,房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料) (九)估价方法(说明估价采用的方法,包括方法的名称和定义)

(十)估价结果(说明不同估价方法的测算结果和最终的估价结果。最终的估价结果应分别说明总价和单价,总价应注明大写金额。用外币表示的,应说明中国人民银行公布的价值日期的人民币市场汇率中间价,并注明所折合的人民币价值)

(十一)注册房地产估价师(列出所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号,并由本人签名)

(十二)协助估价的人员(列出所有协助注册房地产估价师估价的人员的姓名、相关资

(十三)实地查勘期(说明实地查勘估价对象的起止日期,具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止)

(十四)估价作业期(说明估价工作的起止日期,具体为自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止)

A.0.7 估价技术报告: (标题:)房地产估价技术报告

(一)估价对象描述与分析(有针对性地较详细说明、分析估价对象的区位状况、实物状况和权益状况)

(二)市场背景描述与分析(有针对性地较详细说明、分析类似房地产的市场状况,包括过去、现在和可预见的未来的市场状况)

(三)估价对象最高最佳利用分析(有针对性地较详细分析、说明估价对象的最高最佳利用,但评估现状价值的可除外)

(四)估价方法适用性分析(逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法是否适用于估价对象。对于理论上不适用的,简述理由;对于理论上适用但客观条件不具备而不能选用的,充分说明理由。对于选用的估价方法,说明其名称、定义和估价思路)

(五)估价测算过程(较详细说明价值测算过程、估价基础数据来源和估价参数确定等) (六)估价结果确定(说明不同估价方法的测算结果和最终的估价结果,并较详细说明最终的估价结果确定的方法和理由)

A.0.8 附件: (标题:)附件

(一)估价委托书复印件 (二)估价对象位置示意图

(三)估价对象外观和内部状况照片(因第3.0.7条第三款未能进入估价对象内进行实地查勘的,可不附估价对象内部状况照片,但应在此说明没有估价对象内部状况照片的具体原

因)

(四)估价对象周围环境和景观照片 (五)估价对象权属证明复印件

(六)估价中引用的其他专用文件资料 (七)房地产估价机构营业执照复印件 (八)房地产估价机构资质证书复印件 (九)注册房地产估价师注册证书复印件 (十)(其他)

范文四:房产估价范本 投稿:顾夂夃

房地产抵押估价报告

估价项目名称:大渡口区新山村街道钢花路507号1栋14-3号住宅抵押

价值评估

委 托 方:熊鹰

估 价 方:重庆市佳地资产土地房地产评估有限公司

估 价 人 员:龙智海 注册房地产估价师(注册号:5020060038) 何镇林 注册房地产估价师(注册号:5420080002)

估价作业日期:二O一O年十一月二十日至二O一O年十二月一日

估价报告编号:重佳地房估[2010]字第1099号

目 录

第一部分 致委托方函

第二部分 估价师声明

第三部分 估价的假设和限制条件

第四部分 房地产估价结果报告

第五部分 附件(复印件)

第一部分 致委托方函

熊鹰:

受您的委托,我公司对位大渡口区新山村街道钢花路507号1栋14-3号的住宅进行了估价,其建筑面积为53.91平方米,分摊土地使用权面积为5.40平方米。估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值,估价时点为2010年11月20日。经本公司估价人员实地查勘,遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的估价原则,按照估价程序,选用科学的方法分析、测算,现将估价结果列示如下:

1、公开市场价值:

建筑面积单价:5830元/平方米

评估总价:31.43万元(大写:人民币叁拾壹万肆仟叁佰元整)

2、法定优先受偿款:

根据委托方提供的资料,估价对象未设定抵押他项权利,故估价师知悉的法定优先受偿款为0万元。

3、抵押价值:

本次抵押价值=31.43-0=31.43万元(大写:人民币叁拾壹万肆仟叁佰元整)

特提交本估价报告。

重庆市佳地资产土地房地产评估有限公司

估价机构法定代表人:

致函日期:二○一O年十二月一日

第二部分 估价师声明

我们郑重声明:

一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。

五、本公司估价人员已对本估价报告中的的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘,并拍摄了估价对象的外观、内部状况和周围环境、景观照片。但我们对估价对象的现场踏勘仅限于估价对象的外观和目前的维护管理状况,对其建筑结构及质量部分未作特别鉴定,不能确定估价对象有无结构性破坏。委托方有意或无意隐瞒重大隐蔽瑕疵行为而导致估价结果偏离市场价格的后果,由委托方负责。除非另有协议,我们不承担对估价对象建筑结构及质量进行鉴定的责任。

六、本估价报告由我们共同讨论完成,没有其他人对此提供重要专业帮助。

七、本报告书中估价对象范围系由委托方限定,包含估价对象的不动产部分的价值(包含建筑物、土地、附属配套设施),不包含室内装饰装修及动产部分的价值。

八、根据委托方提供的产权证书(复印件),我们仅对其进行了必要的关注和一般的查验,未向有关政府部门核实,估价对象产权的合法性和完整性由委托方自行负责。本估价结论是建立在委托方提供资料属实,房屋产权人对估

价对象拥有合法产权基础之上;若因委托方提供资料不实或估价对象权属不合法或有争议,本估价结论随之失效,本机构仅对估价结果符合《房地产估价规范》的技术规范负责。

九、本报告所得出的估价结果仅供抵押双方参考。抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、变现难易,政府有关税费缴纳等情况确定。

十、本报告未经我公司书面同意,不得向委托方和估价报告审核部门以外的单位和个人提供,其全部或部分内容也不得发表于任何公开媒体。

十一、本报告的估价结果是估价人员在本估价报告已列明的估价假设和限制条件下做出的结论,报告使用方超出估价假设和限制条件而使用本报告估价结论造成的后果估价方不负任何法律责任。在估价时点特定目的或报告中所遵循的估价原则、估价对象用途以及估价假设和限制条件发生变化时,估价结果相应失效。

十二、本报告的解释权属于本估价机构。在报告完成后,若估价师获得对估价报告结论产生影响的可信的新的资料,估价师保留对其估价报告中的观点、分析或结论的修正权;如发现本报告因校印或其他原因,报告中的文字或数字有误时,请及时通过本公司进行更正。

注册房地产估价师:

注册房地产估价师:

第三部分 估价的假设和限制条件

本报告结论应遵从于以下的全部假设和限定条件,在使用本报告书时也应当遵从这些全部假设和限定条件:

一、估价假设条件

1、本次估价对象的建筑面积、分摊的土地使用权面积、用途依据委托方提供的《房地产权证》确定。估价人员未进行实地面积测量和确认。假设面积数据属实,并符合国家测量标准,各功能分布及用途符合法定规划设计方案。

2、估价时点房地产市场为公平、公开、自愿之市场,估价对象有足够的买方和卖方,且进入市场无障碍;同时也未考虑特殊交易方式对估价结果的影响。

3、估价对象无质量和结构缺陷、能独立持续使用、独立变现并能合法享有及分摊整体房地产的各项权益和服务配套设施。

4、本次估价未考虑估价时点后国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

5、本次估价未考虑未来抵押期内市场变化风险、变现时短期强制处分和抵押物在抵押期间的耗损等抵押风险因素,以及对抵押标的物处分可能发生的相关处臵费用和税费对抵押价值产生的影响,估价师提议抵押权人在办理抵押相关事宜时需全面考虑以上重大因素的影响。

二、估价限制条件

1、本报估价目的下使用,告估价结果仅作为委托方在本次不得作其他用途,如果用于其他目的,则估价结果应进行相应调整直至重新评估,凡因委托方使用估价报告不当而引起的后果,估价机构和估价人员不承担相应的责任。

2、本次估价结果自报告完成之日起壹年内有效,若在此期间内由于国家政策、经济环境、房地产市场状况、估价时点以及估价对象本身的物理状况等因素发生重大变动,且这些变动对估价结果产生明显影响时,不能直接使用本估价结论。

3、房地产估价报告在应用时的注意事项:

①、随着社会、政治、经济状况的变化、房地产市场状况的变化、房地产使用年限的增加、以及遇有自然力和其他不可抗力的影响,委估房地产的价值可能很大的变化。

②、在抵押期间可能产生的信贷风险:如企业生产经营过程中产生的经营风险、财务风险、遇有自然力和其他不可抗力的影响等因素造成企业不能偿还到期债务,导致对房地产进行短期强制处分,房地产处臵价格可能远远低于正常价值。

③、合理使用评估价值。本估价结果为委估房地产在估价时点的价格,不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。

④、定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

三、其他需要特殊说明的事项

1、本次评估委托方仅提供产权证书复印件,故本评估结果是建立在委托方所提供资料真实可靠的基础上而得出的结论,若与原件不符,我公司保留修正权。

2、本次评估委托方为熊鹰,产权方为陈利、官学伦,在办理抵押登记时应征得产权方同意,提请报告使用者予以关注。

(以下为空白)

第四部分 房地产估价结果报告

一、委托方及产权方

1、委托方

姓 名:熊鹰

住 址:重庆市长寿区创业街1巷4号2幢1单元8-2

身份证号码:510221197307020220

2、产权方

姓 名:官学伦

住 址:重庆市万州区和平广场18号

身份证号码:511202197912261390

姓 名:陈利

住 址:重庆市巴南区跳石镇沿滩村3组55号

身份证号码:510219198203288866

二、估价方

估价机构:重庆市佳地资产土地房地产评估有限公司

机构地址:重庆市渝北区新牌坊三路218号碧云花园A幢4-1

资质证书号:渝房评准字(2010)第2-013号

资质等级:二级

法人代表:翟伟

邮政编码:401147

联系电话:(023)86868575

传 真:(023)86868573

三、估价对象

1、估价范围的确定

估价对象为位于大渡口区新山村街道钢花路507号1栋14-3号的住宅,其建筑面积为53.91平方米,分摊的土地使用权面积为5.40平方米。

2、委估房地产状况和权属状况

①、建筑物状况

物业类型:住宅小区(御景龙庭);结构:钢筋混凝土结构;建成年代:约2005年;户型:2室1厅1卫1厨;层高:约3米;楼层及功能分布:委估房地产所在建筑物共32层,第-1层为第1-3层为商业用房,第4层以上均为住宅,委估房地产位于第14层;设施设备:设有2条安全通道,2部电梯,通水、电、气、讯、闭路、宽带等;利用现状:现自住;物业管理:专业物管。

装饰装修情况如下:

外墙为瓷砖,室内装修情况为:入户为防盗门,室内套装门,塑钢窗;客厅:地砖地面,内墙乳胶漆,简单吊顶;卧室:地砖地面,内墙乳胶漆,顶棚为白色乳胶漆;厨卫:地砖地面,内墙满贴墙砖,扣板吊顶。

②、土地状况:(如下表所示)

③、权属状况

委估房地产的《房地产权证》证号为[102房地证2009字第61976号]

权利人:陈利、官学伦;

据委托方提供的资料显示,委估房地产未设定他项权利。

3、区位状况

区域位臵: 委估房地产位于大渡口区新山村街道钢花路507号1栋14-3号,即“御景龙庭”内,距大渡口步行街约500米;

交通条件: 委估房地产紧临钢花路,距钢花路公交车站约200米;有818、806、225、252、207、806路等多路公交车线路经过和停靠;

环境条件及公共配套:委估房地产区域内有大渡口区法院、大渡口区国土资源局、钢花中学、育才小学、九十五中、实验小学等,附近有云岭天城、新宝龙易成等住宅楼,周边有重百、国美、苏宁等大型超市,有陶瓷市场,农贸市场,大渡口公园等配套设施。

四、市场背景

1997年重庆成为直辖市,在1997年至2001年的五年间,重庆房地产业快速发展。重庆房地产投资规模持续快速增长,商品房产销两旺,为重庆房地产业的快速发展奠定了基础。2002-2007年是重庆房地产市场的调整和快速发展期。与全国其他一些大城市相比,重庆房地产市场仍然保持健康发展,房地产价格始终保持在合理增长区间,房地产业已成为重庆国民经济的支柱产业。

2008年,随着金融危机的迅速蔓延,重庆市房地产市场受外部环境的影响逐步显现,开发投资增速放缓。需求方观望情绪浓厚,商品房交易量下降,房地产市场进入调整期。

2009年上半年重庆房地产市场频现回暖信号,市场开始复苏。年初的优

惠政策有效刺激市场需求得以快速释放,销售市场率先回暖,2009年1-10月,重庆市商品房销售面积2831.68万平方米,增长38.7%,呈现价量齐升的发展态势。销售市场的持续回暖使房地产开发企业资金逐步宽裕,投资信心增强。2009年三季度,重庆市房地产开发投资330.71亿元,月均完成投资110.24亿元,较上半年月均投入水平高52.3%,投资步伐明显加快。

2009年11月以来,政府出台了一系列政策调控房地产市场:2009年11月10日国土资源部规定,城市住宅项目单宗用地规模最大地块不得超过20万平方米;2009年12月9日国务院常务会议指出“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”;2009年12月14日国务院常务会议提出加快保障性住房建设,遏制部分城市房价过快上涨的势头;2009年12月17日财政部、国土部等五部委明确开发商以后拿地时,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%;2009年12月24日出台“自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”;2010年1月10日年国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知。通过这一系列政策调控,2010年主城区商品房供应、需求和价格均不同程度回落,政府调控初显成效,房地产市场进入调整期。

五、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估该房地产抵押价值。

六、估价时点

2010年11月20日,为完成估价对象实地查勘之日。

七、价值定义

本次评估的为房地产抵押价值,即抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

八、估价依据

(一)中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》(国家质量技术监督局、国家建设部、建标[1999]48号)

(二)国家和地方的有关法律法规依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》;

2、《中华人民共和国土地管理法》;

3、《中华人民共和国物权法》;

4、《中华人民共和国合同法》;

5、《城市房地产转让管理规定》;

6、《城市房地产抵押管理办法》;

7、《中华人民共和国担保法》;

8、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号);

9、国家及地方有关房地产估价及房地产抵押的其它法律法规资料。

(三)行为依据

1、资产评估委托业务约定书。

(四)产权依据

1、委托方提供的《房地产权证》复印件;

2、委托方提供的《身份证》复印件。

(五)取价依据

1、《重庆市地价指南》;

2、估价人员现场查勘获得的资料;

3、估价人员搜集的近期房地产交易实例资料。

九、估价原则

在本次估价中,估价机构严格遵守国家法律、法规和政策规定,在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下,结合估价目的对估价对象房地产进行估价。具体依据如下估价原则:

1、独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上,评估出对各方人来说均是公平合理的价值。

2、合法原则

估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求,即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。

3、最高最佳使用原则

在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响,两者的配合适当均衡时,房地产的效用便能高度发挥,而达到最高最佳使用状态。我们认为保持现状用途最为有利,并以此为前提估价。

4、替代性原则

根据经济学原理,在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋于一致,这一原理同样适用于房地产市场。通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例,确定估价对象在评估时点的价格取值依据。

5、估价时点原则

由于房地产市场是不断变化的,因此在不同估价时点,同一项房地产往往

具有不同的价格水平。本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的界定,均以其在估价时点的状况为准。

6、谨慎原则

谨慎原则要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时,应当保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值,不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

十、估价方法

1、选用的估价方法:市场比较法

2、选用理由:

本次估价选用了市场比较法,这是因为在同一市场供需圈内,估价对象同类型用途房地产市场交易较活跃,类似房地产的交易案例比较丰富且易收集,可比实例易选取,故选用市场比较法进行估价的条件比较成熟。

3、市场比较法的基本原理——替代原理

4、市场比较法的定义:

市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

5、市场比较法的基本公式:

评估价值=比准单价×建筑面积

其中:比准单价=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

十一、估价结果

经本公司估价人员实地查勘,遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的估价原则,按照估价程序,选用科学的方法分析、测算,现将估价对象在估价时点的估价结果列示如下:

1、公开市场价值:

建筑面积单价:5830元/平方米

评估总价:31.43万元(大写:人民币叁拾壹万肆仟叁佰元整)

2、法定优先受偿款:

根据委托方提供的资料,估价对象未设定抵押他项权利,故估价师知悉的法定优先受偿款为0万元。

3、抵押价值:

本次抵押价值=31.43-0=31.43万元(大写:人民币叁拾壹万肆仟叁佰元整)

十二、变现能力分析

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。现将分析结果披露如下表:

十三、估价人员

注册房地产估价师:

注册房地产估价师:

-

十四、估价作业日期

本次估价作业日期为2010年11月20日――2010年12月1日。

十五、估价报告应用的有效期

本估价报告完成之日为2010年12月1日,其估价结果自完成估价报告之日起壹年内有效,即2010年12月1日至2011年11月30日。

重庆市佳地资产土地房地产评估有限公司

二○一O年十二月一日

熊鹰委估房地产评估报告书

第五部分 附 件(复印件)

一、 估价对象房地产现状实体图片;

二、 估价对象房地产位臵图;

三、 委托方提供的身份证;

四、 委托方提供的《房地产权证》;

五、 评估机构《企业法人营业执照》;

六、 评估机构《资格证书》;

七、 房地产估价师注册证。

范文五:房地产估价规范条文说明4 投稿:魏鞼鞽

各种结构房屋的经济耐用年限的参考值一般为:

1  钢结构:生产用房?0年,受腐蚀的生产用房50年,非生产用房80年;

2  钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架-剪力墙结构等):生产用房50年,受腐蚀的生产用房35年,非生产用房60年;

3  砖混结构一等:生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年;

4  砖混结构二等:生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年;

5  砖木结构一等:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年;

6  砖木结构二等:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年;

7  砖木结构三等:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年;

8  简易结构:10年。

建筑物的残值率因不同建筑结构而不同,其参考值一般为:

1  钢筋混凝土结构:0;

2  砖混结构一等:2%;

3  砖混结构二等:2%;

4  砖木结构一等:6%;

5  砖木结构二等:4%;

6  砖木结构三等:3%;

7  简易结构:0。

5.5  假设开发法

5.5.2  假设开发法适用于对具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,包括下列情形:

1  由生地建造房屋然后租售;

2  由毛地建造房屋然后租售;

3  由熟地建造房屋然后租售;

4  由生地开发为熟地然后租售;

5  由毛地开发为熟地然后租售;

6  由旧房装修改造为新房然后租售;

7  在建工程。

本条设定的各类土地的概念如下:

1  生地:指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地,该建筑用地无基础设施,或者有部分基础设施,但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件,同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。

2  毛地:指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续),具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更完备的基础设施,但未进行动拆迁的可用于建筑的土地。

3  熟地:指具有完善的基础设施,且地面平整,可用于建筑的土地。

5.5.3  本条提供的计算公式在使用中可具体如下:

1  求生地价格的公式:

生地价格=开发完成后的房地价值-由生地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买生地的税费

2  求毛地价格的公式:

毛地价格=开发完成后的房地价值-由毛地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买毛地的税费

3  求熟地价格的公式:

熟地价格=开发完成后的房地价值-由熟地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地的税费

4 由生地开发为熟地然后租售求生地价格的公式:

生地价格=开发完成后的熟地价值-由生地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买生地的税费

5  由毛地开发为熟地然后租售求毛地价格的公式:

毛地价格=开发完成后的熟地价值-由毛地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地的税费

6  由旧房装修改造为新房然后租售求旧房价格的公式:

旧房地价格=装修改造完成后的房地价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房地的税费

7  求在建工程项目价格的公式:

在建工程价格=续建完成后的房地价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程的税费

5.5.4  预测开发完成后的房地产价值以及其他预期价格评估,通常采用市场比较法与长期趋势法相结合。

长期趋势法,是运用预测科学的有关理论和方法,对未来价格作出推测与判断的方法,适用于估价对象或者类似房地产有较长期的历史价格资料可供分析利用的情形。

1  运用长期趋势法估价的步骤如下:

(1)搜集关于估价对象或者类似房地产的历史价格资料,并且进行检查和鉴别;

(2)整理上述搜集到的历史价格资料,按时间排序,形成时间序列;

(3)分析上述时间序列,选择适当的长期趋势分析方法;

(4)依照选定的方法,通过具体公式计算出估价对象的价格。

2  运用长期趋势法时,根据时间序列的特征选用下列方法之一:

(1)数学曲线拟合法。

数学曲线拟合法有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。运用直线趋势法估价,估价对象历史价格的时间序列散点图应当表现出明显的直线趋势,数据点偏离拟合直线估计值的离差平方的算术平均数的平方根,即估计值的标准误差,不得大于允许的误差值。

(2)平均增减量法。

(3)平均发展速度法。

平均增减量法和平均发展速度法,要求房地产价格的变动过程一贯是上升的或者是下降的,并且逐期上升或者下降的额度或者比例大体接近。

(4)移动平均法。

移动平均法分为简单移动平均法和加权移动平均法,是对原有价格按照时间序列进行修匀,即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数,形成-个新的派生平均价格的时间序列,消除价格短期波动的影响,呈现出价格长期的基本发展趋势。运用移动平均法时,应当按照房地产价格变化的周期长度移动平均。

(5)指数修匀法。

5.6  基准地价修正法

5.6.2  基准地价反映的是其评估基准日期时的地价水平,随着时间的推移,房地产市场会发生变化,地价水平也会有所变化,因此,应对基准地价进行交易日期修正。交易日期修正-般是根据地价变动率或地价指数确定交易日期修正系数,从而将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。

5.6.3  基准地价修正法中的区域因素和个别因素的比较修正的内容和方法,与市场比较法中的区域因素与个别因素修正相同,参见相应的条文说明。基准地价是政府对各级土地或均质区段及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估出的土地使用权平均价格。它所对应的使用年限-般是各用途土地使用权的最高出让年限,而估价对象宗地的使用年限可能与之有所不同,故需进行年期修正。

5.6.4  由于房地产市场具有区域性的特点,加上城市规模大小不一,各地的基准地价水平之间可比性差,在运用基准地价修正法评估宗地价格时,应以当地政府公布的基准地价水平和基准地价修正系数为准进行估价。

范文六:房地产估价规范条文说明3 投稿:蔡涁涂

5.4  成  本  法

5.4.2  本条对重置价格或重建价格作了定义。本条中关于房地产重置价格或重建价格的构成可细分为:

1  土地取得费用。

(1)征地和房屋拆迁安置补偿费。

(2)土地使用权出让金或者地价款。

(3)有关土地取得的手续费及税金。

2  开发成本。

(1)勘察设计和前期工程费。

(2)基础设施建设费。

(3)房屋建筑安装工程费。

(4)公共配套设施建设费。

(5)开发过程中的税费。

3  管理费用。主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等

4  投资利息。

5  销售税费。

(1)销售费用,包括销售广告宣传费、委托销售代理费等。

(2)销售税金及附加,包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。

(3)其他销售税费,包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费等。

6  开发利润。

其中,农地征用费的构成如下:

1  土地补偿费。

2  青苗补偿费。

3  地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等)。

4  安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费等)。

5  房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费,其构成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。

6  耕地占用税。

7  耕地开垦费。

8  新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地)。

9  征地管理费(是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用,其收取标准根据征地包干方式的不同,为征地费总额的1.5%~3%)。

10  政府规定的其他有关税费。

城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下:

1  被拆除房屋及附属物补偿费。

2  购建拆迁安置用房费。

3  安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。

4  被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费。

5  房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。

6  政府规定的其他有关税费。

本条规定应以土地取得费用与开发成本之和作为计取开发利润的基数,并根据市场上开发同类房地产的平均利润水平来确定利润率。

范文七:房地产估价规范条文说明 投稿:陶鋐鋑

房地产估价规范条文说明

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房地产估价规范条文说明

1 总 则

1.0.1 制定本规范的目的主要有三个:一是规范房地产估价行为;二是统一房地产估价程序和方法;三是促使做到估价结果客观、公正、合理。

实行房地产估价的法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定:“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。”第58条规定:“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”

在房地产估价中还需遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》的其他有关规定。例如,《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条关于土地使用权出让金最低价的规定,第39条、第50条关于划拨土地使用权转让时应缴纳土地使用权出让金或土地收益的规定,第55条关于出租划拨土地使用权上的房屋应将租金中所含土地收益上缴国家的规定,等等;《中华人民共和国土地管理法》第47条关于征用土地补偿的规定。

1.0.2 本规范的适用范围是在中华人民共和国境内从事各种房地产估价活动。

凡是在中华人民共和国境内从事房地产估价活动,无论是土地使用权出让、房地产转让(包括买卖、赠与、抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、分割析产、拍卖底价、司法诉讼、纠纷仲裁、公证、资产价值证明或记帐,还是企业合资、合作、联营、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破产清算,以及住房制度改革中的房地产估价、商品房预售条件中的估价、房地产复核估价等,都应遵守本规范。

1.0.3 独立、客观、公正,是对房地产估价的总要求。

独立,是要求房地产估价时不应受外界不合理因素的干扰和影响。

客观,是要求房地产估价时要尽可能地减少估价人员的主观意志对估价过程和估价结论的影响。房地产估价并非由估价人员主观地确定市场价格,而是客观地反映市场价格的形成过程和结果。房地产估价应力求客观、准确、合理地模拟市场的价格形成过程将估价对象的客观合理价格或价值反映出来。公正,是要求房地产估价时必须站在中立的立场上,不偏袒当事人的某一方,特别是不可有意无意地偏向委托方。

2 术 语

2.0.1 本条强调了房地产包括房地产的物质实体和依托于物质实体上的房地产权益。

房地产是物质实体与权益的结合,依托于物质实体上的权益主要有所有权、使用权、抵押权、租赁权等。物质实体是权益的载体,而最终体现房地产价值的是其权益。同一物质实体的估价对象房地产,如果附着于其上的权益不同,评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。

本条所称土地是指地球的表面及其上下的一定空间。本条所称建筑物包括房屋和构筑物。房屋

是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所,一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物是指建筑物中除了房屋以外的东西,人们一般不直接在内进行生产和生活活动,例如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 本条所称其他地上定着物是指与土地、建筑物不能分离,或虽然能够分离,但分离后会破坏土地、建筑物的功能或完整性的物。

2.0.2 本条所称专业估价人员是指经房地产估价人员执业资格考试合格,由有关主管部门审定注册,取得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员,目前有注册房地产估价师和房地产估价员两种。

2.0.3 在实际估价中,估价对象的物质实体可能既有土地也有建筑物,也可能只是它们中的某一部分,例如是土地、房屋、构筑物、附属设施、在建工程等各种房地产物质实体的某一部分;但估价对象同时必须包括依托于该物质实体上的具体权益。

2.0.4 估价结果的期望用途,也即估价是为了满足何种涉及房地产的经济活动或何种政府行为、民事行为的需要。各种涉及房地产的经济活动或政府、民事行为的需要主要包括:土地使用权出让,房地产转让(包括买卖、赠与、抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、分割析产、拍卖底价、司法诉讼、纠纷仲裁、公证、资产价值证明或记帐,企业合资、合作、联营、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破产清算,住房制度改革、商品房预售和估价结论复核等。

2.0.5 估价时点不是随意给定的,也不完全与估价作业日期相同,它需要估价人员根据估价目的来确定。在估价之前,它说明了估价中需要估算和判定的是哪个具体日期的客观合理价格或价值;当估价结果作出后,它说明了该估价结果是在哪一个时间上的客观合理价格或价值,以便于应用。估价时点应采用公历表示,并应精确到日。

2.0.6 同一估价对象,估价目的不同,估价依据以及采用的价值标准会有所不同,评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。例如,在买卖的情况下,虽然实际的成交价格有高有低,但有其正常的买卖价格;在抵押的情况下,也有其正常的抵押价值;在拆迁补偿的情况下,有其合理的补偿额。而正常的买卖价格、正常的抵押价值、合理的补偿额,又不完全是相同的。 2.0.7~2.0.8 在估价中,有许多情况下需要采用公开市场价值标准。

采用公开市场价值标准,是指所评估出的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。而所谓公开市场,是指一个竞争性的市场,在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益,他们并且都掌握了必要的市场信息,有比较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业知识。此外,市场交易条件公开并不具有排它性,即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。

2.0.9~2.0.10 只有在同一供求圈内,与估价对象类似的房地产才与估价对象之间具有替代关系,价格会相互影响。

用途有居住、办公、商业、展览、工业、公共事业等;规模是指房地产的建筑面积、体积等;档次是由房地产的建筑设计标准、装修、设施设备情况等因素确定;建筑结构指房地产的承重结构类型,例如钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构等。

估价对象的用途、规模、档次不同,同一供求圈的大小也会有所不同。

同一供求圈不一定是具有同样或相近的自然地理位置,也可以是具有同样或相近的社会经济位

置。

2.0.16 基准地价修正法是我国土地估价的方法之一,其估价过程是:利用政府已经确定公布的基准地价,依据替代原理,通过交易日期、区域因素和个别因素(包括土地使用权年限)的比较修正,由基准地价调整得出估价对象宗地价格。

2.0.17~2,0.20 房地产的净收益,实质上是房地产本身所带来的收益;运营费用,实质上包括两部分内容,一是维持房地产正常生产、经营或使用所必须支出的费用;例如维修费、管理费等,二是归属于其他资本的收益,或称非房地产本身所创造的收益,例如货币资金的利息和利润等。由有效毛收入扣除合理运营费用,实际上是由有效毛收入中扣除非房地产本身所创造的收益,剩余的即是房地产本身所带来的收益,也即房地产的净收益。

例如,有一建筑面积为1000m2的写字楼,其月毛租金水平为100元/m2,空置率为13%,租金损失为毛租金收入的2%,合理运营费用为有效租金收入的30%,则该写字楼的:潜在毛收入=1000 m2×100元/m2·月×12月=120万元,有效毛收入=120万元×(1-13%)×(1-2%)=102.3万元,合理运营费用=102.3万元×30%=30.7万元,净收益=102.3万元-30.7万元=71.6万元。

2.0.21~2.0.22 重建与重置的不同之处是:重置只要求具有同等的功能效用,重建则要求是完全相同的复制品。

2.0.27 估价报告既是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件,又是给委托方的书面答复,还应是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。

3 估价原则

3.0.1 规定房地产估价原则,是为了确保不同的估价人员在遵循规定的估价程序,采用适宜的估价方法和正确的处理方式的前提下,对同一估价对象的估价结果能具有一致性。

3.0.2 本条规定房地产估价应遵循合法原则,即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法,是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。

遵循合法原则,一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权的合法性的情况下,必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的。

遵循合法原则,二是要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的。例如在采用假设开发法估价时,需要设定估价对象未来的用途,在设定该用途时,就必须保证该用途的合法性,例如必须符合城市规划限制的要求。

遵循合法原则,还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时,该交易或处分方式必须是合法的。例如在涉及到划拨土地使用权单独设定抵押的估价时,就必须考虑到划拨土地使用权在得到土地行政主管部门的批准并补交土地使用权出让金或向国家上缴土地收益之后才能设定抵押,此时该目的下的估价对象才具有合法性。

3.0.3 房地产估价中所确定的客观合理价格或价值,其实质是房地产的经济价值,它体现在房地产的使用过程中。规定房地产估价时必须以估价对象用于最高最佳使用为前提,可使估价人员在确定估价结论时有共同的口径,从而使不同的估价人员易于达成一致。

最高最佳使用原则受到合法原则的约束,在运用最高最佳使用原则估价时,首先要求估价对象

的最高最佳用途是法律上允许的,这一点已在3.0.1条中作了说明。

房地产的最高最佳使用还必须得到技术上的支持,不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。这里的技术主要是指房屋建筑工程方面的技术。

必须全面地理解和运用最高最佳使用原则,这种全面性还体现在确定房地产的最高最佳使用时应注意经济上可行:不能通过不经济的方式来实现房地产的最高最佳使用,这样的“最高最佳使用”也一定不是真正的最高最佳使用。

当房地产的最终使用尚未确定时,其最高最佳使用可能有多种实现方式,本条中列举了保持现状、转换用途、装修改造、拆除重新利用等方式。最高最佳使用,的实现也可能是这些实现方式的组合形式,例如一部分保持现状继续使用、另一部分装修改造转换用途后使用等。

3.0.4 替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提:只有承认同一市场上相同物品具有相同的市场价值,才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。

替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程:房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价格或价值。对于房地产交易目的而言,该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格,房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或者价值的。

3.0.5 估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。

估价结论首先具有很强的时间相关性,这主要是考虑到资金的时间价值,在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以,在房地产估价时统一规定:如果一些款项的发生时点与估价时点不一致,应当折算为估价时点的现值。

估价结论同时具有很强的时效性,这主要是考虑到房地产市场价格的波动性,同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调:估价结果是估价对象在估价时点的价格,不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。

4 估价程序

4.0.1 规定房地产估价程序是为了实现房地产估价的规范化,保证估价作业质量。

本条规定了自接受估价委托至完成估价报告期间的工作程序,共分为明确估价基本事项、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选定估价方法计算、确定估价结果、撰写估价报告、估价资料归档等8个步骤。至于目前有些在接受估价委托之前有估价项目立项,以及争取估价业务、签订估价合同,在估价报告完成后进行估价结果确认等程序未作统一规定。 4.0.2 本条所称明确估价对象包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况。

估价对象的物质实体状况主要包括:土地面积、形状、临路状态、土地平整程度、地势、地质水文状况,建筑物面积、建筑结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修、设施设备、楼层、朝向等。

估价对象的权益状况主要包括:土地权利性质、权属、土地使用权年限,建筑物权属,估价对象上设定的他项权利状况等。

依据有关法律、法规,有些估价对象不能用于某些估价目的,或有些估价目的限制了可以作为

估价对象的范围和内容,所以,估价对象及其范围和内容,既不能简单地根据委托方的要求确定,也不能根据估价人员的主观愿望随意确定,而应根据估价目的、依据法律、法规并征求委托方认可后综合确定。

4.0.3 确定拟采用的估价技术路线和估价方法以及拟调查搜集的资料及其来源渠道时,可参照本规范第5章各估价方法中的有关规定。

4.0.4 本条规定了估价人员应当搜集的涉及估价的有关资料,这些资料是各种估价方法都需要用到的。另外有些资料是某种特定估价方法所需要的,可参见本规范第5章各估价方法中的具体规定。

在搜集实例资料时,应考察它们是否受到不正常的或人为因素的影响。对于受到这些因素影响的实例资料,只有在能确定其受影响的程度并能进行修正的情况下才可被采用。

4.0.6 本条规定应将涉及估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管,是为了方便今后的估价,有助于估价机构和估价人员不断在业务中提高估价水平,同时也有助于解决以后可能发生的估价业务纠纷,还有助于政府主管部门和行业学会、协会对估价机构的资质审查。本条虽然对估价资料的保存时间未作规定,但一般应保存15年以上。

5 估价方法

5.1 估价方法选用

5.1.2 由于每种估价方法本身的局限性(每种估价方法的适用对象和适用条件不同),同时也由于估价中所采用的各种数据资料具有一定的不确定性,在运用各种估价方法进行估价时,都不可避免地需要进行估算和判定,因此,采用任何一种估价方法都难以确保真正准确地反映估价对象的客观合理价格或价值。

由于每种估价方法的估算判定的角度不同,所依据的估价数据和资料不同,因此,数据资料的不确定性对各种估价方法的估算判定过程的影响程度是不一样的,对同一估价对象应同时选用两种以上的估价方法进行估价,有助于各种估价方法之间的互相补充,消除数据资料的不确定性对估价结果准确性的影响。

5.1,4 市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的一种估价方法,因此在有条件选用市场比较法估价时,应当首选市场比较法。

5.1.7 本条的规定主要是考虑到目前估价行业的现状,目前许多估价人员往往偏好采用成本法估价,而又不能完整准确地理解和运用成本法。

5.2 市场比较法

5.2.2 拥有大量房地产交易实例资料,是-运用市场比较法估价的先决条件。如果交易实例资料太少,不仅会影响估价结果的准确性和客观性,甚至会使市场比较法无法采用。因此,估价人员首先应通过各种途径尽可能多地搜集房地产交易实例。

一般搜集房地产交易实例的途径有:

1 查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料;

2 查阅各种报刊上关于房地产租售的信息;

3 以购买房地产者的身份,与房地产经办人和交易当事人洽谈,了解各种信息;

4 通过各类房地产交易展示会,索取资料,掌握信息;

5 同行之间相互提供信息资料;

6 其他途径获取资料。

通过上述6个途径,估价人员搜集交易实例的内容包括:

1 交易双方情况及交易目的。交易双方情况不仅包括交易者的名称、性质、法人代表、住址等基本情况;更重要的是要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易,即属正常交易还是非正常交易。

交易目的是指交易双方为什么而交易,一般包括买卖、入股、抵债等交易目的。

2 交易实,例房地产状况。一般应包括:(1)坐落位置、形状与面积;(2)地质条件;(3)购物、交通等环境条件;(4)土地利用现状与规划用途;(5)有关地上建筑物的基本情况;(6)权利状况。 3 成交价格。成交价格应包括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等内容,同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况。

4 付款方式。付款方式包括:一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。

搜集房地产交易实例时,估价人员最好针对不同类型房地产事先制作统一的表格,即“交易实例调查表”。按照此表填写调查内容,既方便又能避免遗漏重要事项,另外也便于输入计算机,建立数据库,实现快速查询和调用。

5.2.3 用作比较参照的交易实例,简称可比实例。选取可比实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中,选取与估价对象房地产条件相同或相似的、成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。

运用市场比较法估价应根据估价对象状况和估价目的,从搜集的交易实例中选取3个以上的可比实例。如果可比实例少于3个,其代表性较差,可能造成估价结果因其个别性出现偏差,难以客观地反映市场状况。同时,所选取的可比实例还应符合下列要求:

1 是与估价对象类似的房地产,具体是指:

(1)与估价对象房地产的用途应相同。主要是指房地产的具体利用方式,可按大类和小类划分。大类用途如:商店、办公楼(写字楼)、酒楼、旅馆、住宅、工业厂房、仓库等。小类是在大类用途的基础上再细分。例如住宅,可细分为普通住宅、高档公寓、豪华别墅等。

(2)与估价对象房地产的建筑结构应相同。这里主要指大类建筑结构,一般分为:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。如果能在大类建筑结构下再细分出小类建筑结构则更好,如砖木结构,进一步分为砖木一等、二等,等等。

(3)与估价对象房地产所处地段应相同。主要是指可比实例与估价对象房地产应处于相同特征的同一区域或邻近地区,或处于同一供求圈内或同一等级土地内。

2 成交日期与估价对象房地产的估价时点应相近。一般选择的可比实例房地产的成交日期距估价时点的间隔越短,在进行交易日期修正时的准确性越高。因此,最好选择近期1年内成交的房地产作为可比实例。如果房地产市场相对比较稳定,可适当延长间隔时间,但最长时效不宜超过2年。

3 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。所谓正常价格是指在公开的房地产市场上,交易双方均充分了解市场信息,以平等自愿的方式达成的交易价格。这类交易实例应当首选为可比实例。如果市场上正常交易实例较少,不得不选择非正常交易实例作为可比实例时,也应选取其交

易情况明了且可修正的实例作为可比实例。非正常交易是由于某些特殊因素造成的,具体见

5.2.5中说明。

5.2.4 建立价格可比基础主要是为后面进行交易情况、交易日期和区域因素、个别因素的修正服务。因为已选取的若干个可比实例之间及其与估价对象之间,可能在付款方式、成交单价、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等方面存在不一致,无法进行直接的比较修正,因此,需要对它们进行统一换算处理,使其表述口径一致,以便进行比较修正。

5.2.5 交易情况修正,是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例的成交价格偏差,将其成交价格修正为正常价格。由于房地产的特殊性和房地产市场的不完全性,交易价格往往在交易过程中受当时当地一些特殊因素的影响而发生偏差,不宜直接作为基准用于估价对象,必须预先对交易中的某些不正常的情况加以修正,使其成为正常的交易价格后,才能作为估算估价对象价格的比准值。

交易行为中的特殊因素很复杂,概括起来主要有下列8种:

1 有利害关系人之间的交易。如父子之间、亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与其职员之间的房地产交易价格,通常都低于正常的市价。

2 急于出售或者购买情况下的交易。前者易造成价格偏低,后者则往往偏高。

3 受债权债务关系影响的交易。一般交易价格偏低。

4 交易双方或者一方获取的市场信息不全。如果买方不了解市场行情,盲目购买,往往交易价格偏高。相反,卖方不了解市场行情,盲目出售,则交易价格偏低。

5 交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易。

6 相邻房地产的合并交易。如买方若在购买相邻房地产后,与其原有房地产合并,将增加原有房地产的效用,相邻房地产拥有者会因此抬高价格迫使买方以高于市场正常价格的价格购买,所以成交价格往往高于该房地产单独存在时的正常价格。

7 特殊方式的交易。如以拍卖、招标等方式成交的价格往往导致非正常价格,一般拍卖价格多高于市场正常价格;招标则注意其整体方案效用,故招标的成交价格可能偏高,也可能偏低。 8 交易税费非正常负担的交易。如土地增值税本应由卖方负担,却转嫁给了买方;交易手续费本应由双方各负担一部分,却转嫁给了买方或卖方;契税本应由买方负担,却转嫁给卖方等等,这些都会造成交易价格的不正常。

上述8种情况,在进行估价时都应对其进行交易情况修正。修正的一般步骤为:

(1)测定各种特殊因素对房地产交易价格的影响程度,即分析在正常情况下和这些特殊情况下,房地产交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型房地产交易资料分析计算,确定修正比例或系数。也可以由估价人员根据长期的经验积累,判断确定修正比例或系数。

(2)利用修正系数,修正求得可比实例的正常价格。

5.2.6 交易日期修正,是将可比实例在其成交日期时的价格修正到估价时点的价格。交易日期修正的方法,一般有:

1 采用房地产价格变动率进行修正。

2 利用房地产价格指数进行修正。

3 估价人员根据市场情况及其自己的经验积累进行判断修正。

在无房地产价格指数或变动率的情况下,估价人员可以根据当地房地产价格的变动情况和发展

趋势及自己的经验积累进行判断,加以修正。

房地产价格还可通过分析房地产价格随时间推移的变动规律,采用时间序列分析,建立房地产价格与时间的相互关系模型来求取。

5.2.7 区域因素及区域因素修正。

1 影响房地产价格的区域因素主要包括:

(1)繁华程度,是指城市中某些职能在空间上的聚集,对企业单位和居民产生巨大的吸引力的结果,并影响房地产的收益和利润的因素。如商业繁华程度可以从商业的集聚规模和等级两方面进行分析量化。

(2)交通便捷程度,是指在空间地域上人们出行的可达性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通设施的分布状况。

(3)环境,主要包括自然和人文环境条件及环境质量。环境质量是指区域大气、水、噪声的污染程度。

(4)景观,包括人文景观和自然风景。

(5)公共设施配套完备程度,包括城市基础设施和社会公共服务设施两部分。反映其完备程度的指标主要有设施水平、设施的保证率和齐备程度。

(6)城市规划限制,主要包括对用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等指标的限制。 不同用途的房地产,影响其价格的区域因素不同,具体比较修正时应分别选择对其有影响的主要因素。

2 区域因素修正的方法:

区域因素修正,是将可比实例相对于估价对象由于外部环境差异所造成的价格差异排除,使修正后的可比实例价格能够与估价对象房地产所处地段的实际情况相符。

区域因素修正的方法主要有两种:一种是直接比较修正,即以估价对象房地产的各项区域因素状况为基准,与可比实例相对应的区域因素逐项比较,然后确定修正比率。另一种是间接比较修正,即以设定的某标准房地产的各项区域因素为基准,将估价对象和可比实例的区域因素与其相比较,并根据比较结果逐项打分,然后再将分值转化为修正比率,用修正比率乘以可比实例交易价格,即可得到修正后的可比实例在估价时点的价格。

5.2.8 个别因素的修正方法同区域因素修正方法,参见5.2.7说明。

5.2.9 市场比较法中的交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正,可采用百分率法、差额法或者回归分析法。

1 百分率法:是将可比实例与估价对象房地产在某一方面的差异折算为价格差异的百分率来修正可比实例价格的方法。

2 差额法:是将可比实例与估价对象房地产条件的差异所导致的价格差额大小求出来,并在可比实例的价格上直接加上或减去这一数额,而求得估价对象房地产价格的修正方法。例如,可比实例房地产的朝向为面南,成交价格为2500元/m2,估价对象房地产的朝向为面东,而市场上同类型房地产朝南和朝东的差价为500元/m2,则:估价对象的价格:2500—500=2000(元/m2)。

5.2.10 所选取的若干个可比实例价格经比较修正后,可选用下列方法之一计算综合结果: 1 简单算术平均法。例如,可比实例A、B、C经比较修正后的估价时点价格分别为1080元

/m2、1078元/m2和1110元/m2,如果认为这三个价格具有同等重要性,则可求得一个综合结果,即:综合结果:(1080+1078+1110)/3=1089(元/m2)。

2 加权算术平均法。计算公式为:例如:上例中,若认为可比实例C与估价对象房地产的情况最为接近,A次之,B最差,则相应赋予权数为45%、35%、20%,则可求得一个综合结果,即:综合结果=(1080×35%+1078×40%+1110×45%)/100=1093(元/m2)。

3 中位数法。所谓中位数是指将多个可比实例经修正后的价格数额按大小顺序排列后,将居于数列中点位置的可比实例价格作为综合结果。例如:上例中的三个可比实例的价格按大小顺序排列分别为C、A、B,即1110、1080、1078,位于中点位置上的为B,则可确定综合结果为1080元/m2。

4 众数法。众数与中位数一样,是一种位置平均数,它是将各总体单位按某一标志排序后整理成分布数列,如果其中有某一标志值出现的次数最多,即为众数值。在房地产估价中,则需要选择10个以上的可比实例,才可能用这种方法确定综合结果,目前采用较少。

5.2.11 在房地产市场比较发育,交易实例资料比较丰富的地区,市场比较法除可直接用于评估房地产的价格或价值外,还可用于其他估价方法中有关参数的求取。例如,可用市场比较法先求取估价对象房屋的单位售价,再采用假设开发法估算其土地价格;又如,先用市场比较法求取估价对象房地产的租金水平或净收益,再用收益法估算房屋或土地的价格或价值。

5.3 收 益 法

5.3.1 收益法利用了经济学中的预期收益原理,即某宗房地产的客观合理价格或价值,为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年净收益的现值之和。

收益法应用的关键是对估价对象年净收益的估算和资本化率的选用。因此,运用收益法进行房地产估价时,首先要收集与估价对象及所处市场条件相关的信息,如涉及有效毛收入、合理运营费用和市场收益率水平的信息,并以此作为估价工作的基础。只有在获得相关可靠信息的基础上,才能依据本条规定的步骤对估价对象客观合理价格或价值作出正确的判断。

5.3.2 虽然收益法的理论和步骤是唯一的,但在具体操作过程中又要根据收益性房地产的不同类型区别对待。收益性房地产可划分为出租型和商业、生产经营型两类。对于有收益的商业、生产经营型房地产而言,运用收益法的关键是正确地估算利用这类房地产作为必要生产条件所获得的销售收入和相应的生产经营成本,这对估价人员的会计知识提出了较高的要求。对于尚未使用或白用的房地产,可以根据机会成本的原理应用收益法估价。

5.3.3 本条规定指出,由于经营管理水平等原因,某一具体估价对象的实际毛收人和运营费用往往具有特殊性,为了评估其客观合理价格,应该参照市场上类似房地产的一般收入和费用水平,对估价对象的实际收入和费用进行调整,即应采用客观收入和客观费用作为估价依据,但也有例外。例如,由于某些估价对象附带租约,当该估价对象的产权发生转移时,依照有关法规规定应保持这些租约继续有效。由于买者在购买该房地产后,不能将原租约约定的租金及时调整为市场租金,其净收益水平会受到原租约存续的影响,因此估价人员在对该类房地产进行估价时,应注意考虑这些因素的影响。

5.3.4 本条要求估价人员对估价对象预期净收益现金流量的分布情况作出恰当的估计,并通过合理的假设和简化,判断该净收益现金流量属于哪种基本类型。

5.3.5 资本化率的本质是投资收益率,而收益率的大小与投资项目的风险包括系统风险和个

别风险大小直接相关。由于房地产具有位置固定等特点,其系统风险因不同地区而异,而个别风险则与房地产的类型或用途、投资者进入房地产市场的时机等因素相关。因此,不同地区、不同用途、不同时期的房地产,其资本化率不尽相同。在求取资本化率时,应注意估价对象在地区、用途、时间等方面的差异。

本条规定了求取资本化率的4种方法。在实际估价中,如容易获得可靠的市场资料,则市场提取法是一种有效而实用的方法;安全利率加风险调整值法,更多的是从投资者获取期望目标收益的角度考虑,这里的技术关键是风险调整值的确定,在不考虑时间和地域范围差异的情况下,风险调整值主要与房地产的类型相关,通常情况下,商业零售用房、写字楼、住宅、工业用房的投资风险依次降低,风险调整值也相应下降。

5.3.6 用收益法评估房地整体价值时,不宜分别估算出土地和建筑物的价值后再进行简单的加总。但如果知道了房地整体价值后,为了分离出土地或建筑物的价值,可利用求出的土地或建筑物的净收益余值,使用本条规定的方法进行估价。

5.3.9 通过土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价格或建筑物的价格,在大多数情况下只是一种理论的方法。因为土地和建筑物各自对房地产收益的贡献、土地资本化率和建筑物资本化率等,都非常难以准确、科学地予以确定,因此估价人员在实际估价中应慎重使用此方法。

5.4 成 本 法

5.4.2 本条对重置价格或重建价格作了定义。本条中关于房地产重置价格或重建价格的构成可细分为:

1 土地取得费用。

(1)征地和房屋拆迁安置补偿费。

(2)土地使用权出让金或者地价款。

(3)有关土地取得的手续费及税金。

2 开发成本。

(1)勘察设计和前期工程费。

(2)基础设施建设费。

(3)房屋建筑安装工程费。

(4)公共配套设施建设费。

(5)开发过程中的税费。

3 管理费用。主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等

4 投资利息。

5 销售税费。

(1)销售费用,包括销售广告宣传费、委托销售代理费等。

(2)销售税金及附加,包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。

(3)其他销售税费,包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费等。 6 开发利润。

其中,农地征用费的构成如下:

1 土地补偿费。

2 青苗补偿费。

3 地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等)。

4 安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费等)。

5 房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费,其构成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。

6 耕地占用税。

7 耕地开垦费。

8 新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地)。

9 征地管理费(是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用,其收取标准根据征地包干方式的不同,为征地费总额的1.5%~3%)。

10 政府规定的其他有关税费。

城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下:

1 被拆除房屋及附属物补偿费。

2 购建拆迁安置用房费。

3 安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。

4 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费。

5 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。

6 政府规定的其他有关税费。

本条规定应以土地取得费用与开发成本之和作为计取开发利润的基数,并根据市场上开发同类房地产的平均利润水平来确定利润率。

5.4.5 以成本法评估土地的重置价格,除了在农村地区、城乡结合部、新开发地区以及旧城改造地区外,一般不宜采用。评估土地的重置价格,要特别注意估价对象在估价时点的状况,以便于准确确定其价格构成。当不便采用成本法时,可以酌情选用市场比较法、基准地价修正法等方法评估土地的价格。

以成本法求取土地的重置价格时,还应当注意土地的剩余使用年限,并进行年限修正。例如,以有偿出让方式取得的土地使用权,在以成本法得出重置价格后,还应扣除至估价时点已使用年限的价格,得出剩余年限的土地使用权价格。

5.4.6 求取建筑物的重置价格(亦称重置成本)或重建价格(亦称重建成本),是假设建筑承包商根据发包人的要求完成新的建筑工程后,发包人支付的全部费用,该费用就是建筑物的重置价格或重建价格。如果建筑物是自己建造的,也应假设全部费用与支付给承包商的相同。

若从投资的角度出发,建筑物的重置价格或重建价格还应在上述费用的基础上加上合理的投资利润;若从市场的角度出发,还应加上正常的销售税费。

采用成本法、市场比较法求取建筑物重置价格或重建价格的具体方法有:

1 单位比较法(包括单位面积法和单位体积法);

2 分部分项法;

3 工料测量法;

4 指数调整法。

5.4.7 建筑物在使用中会由于物质因素、功能因素或经济因素造成损失,利用成本法估价时,必须扣除这种损失,这称为折旧。物质、功能和经济因素对建筑物价格的影响并非完全独立,大多是相互作用,互相关联的。例如物质损失,可同时引起功能损失;物质、功能损失也能引起经济损失,因而在损失量上的计算既可分别,也可一并计算,为了简便起见,大多一并计算。

5.4.9~5.4.10 计算建筑物折旧,通常根据耐用年限进行,本规范中的直线法以耐用年限和已使用年限为折旧依据;成新折扣法主要着眼于剩余使用年限。这两种方法最好同时使用,以互相验证。

各种结构房屋的经济耐用年限的参考值一般为:

1 钢结构:生产用房?0年,受腐蚀的生产用房50年,非生产用房80年;

2 钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架-剪力墙结构等):生产用房50年,受腐蚀的生产用房35年,非生产用房60年;

3 砖混结构一等:生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年; 4 砖混结构二等:生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年; 5 砖木结构一等:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年; 6 砖木结构二等:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年; 7 砖木结构三等:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年; 8 简易结构:10年。

建筑物的残值率因不同建筑结构而不同,其参考值一般为:

1 钢筋混凝土结构:0;

2 砖混结构一等:2%;

3 砖混结构二等:2%;

4 砖木结构一等:6%;

5 砖木结构二等:4%;

6 砖木结构三等:3%;

7 简易结构:0。

5.5 假设开发法

5.5.2 假设开发法适用于对具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,包括下列情形: 1 由生地建造房屋然后租售;

2 由毛地建造房屋然后租售;

3 由熟地建造房屋然后租售;

4 由生地开发为熟地然后租售;

5 由毛地开发为熟地然后租售;

6 由旧房装修改造为新房然后租售;

7 在建工程。

本条设定的各类土地的概念如下:

1 生地:指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地,该建筑用地无基础设施,或者有部分基础设施,但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件,同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。

2 毛地:指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续),具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更完备的基础设施,但未进行动拆迁的可用于建筑的土地。

3 熟地:指具有完善的基础设施,且地面平整,可用于建筑的土地。

5.5.3 本条提供的计算公式在使用中可具体如下:

1 求生地价格的公式:

生地价格=开发完成后的房地价值-由生地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买生地的税费

2 求毛地价格的公式:

毛地价格=开发完成后的房地价值-由毛地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买毛地的税费

3 求熟地价格的公式:

熟地价格=开发完成后的房地价值-由熟地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地的税费

4 由生地开发为熟地然后租售求生地价格的公式:

生地价格=开发完成后的熟地价值-由生地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买生地的税费

5 由毛地开发为熟地然后租售求毛地价格的公式:

毛地价格=开发完成后的熟地价值-由毛地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地的税费

6 由旧房装修改造为新房然后租售求旧房价格的公式:

旧房地价格=装修改造完成后的房地价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房地的税费

7 求在建工程项目价格的公式:

在建工程价格=续建完成后的房地价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程的税费

5.5.4 预测开发完成后的房地产价值以及其他预期价格评估,通常采用市场比较法与长期趋势法相结合。

长期趋势法,是运用预测科学的有关理论和方法,对未来价格作出推测与判断的方法,适用于估价对象或者类似房地产有较长期的历史价格资料可供分析利用的情形。

1 运用长期趋势法估价的步骤如下:

(1)搜集关于估价对象或者类似房地产的历史价格资料,并且进行检查和鉴别;

(2)整理上述搜集到的历史价格资料,按时间排序,形成时间序列;

(3)分析上述时间序列,选择适当的长期趋势分析方法;

(4)依照选定的方法,通过具体公式计算出估价对象的价格。

2 运用长期趋势法时,根据时间序列的特征选用下列方法之一:

(1)数学曲线拟合法。

数学曲线拟合法有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。运用直线趋势法估价,估价对象历史价格的时间序列散点图应当表现出明显的直线趋势,数据点偏离拟合直线估计值的

离差平方的算术平均数的平方根,即估计值的标准误差,不得大于允许的误差值。

(2)平均增减量法。

(3)平均发展速度法。

平均增减量法和平均发展速度法,要求房地产价格的变动过程一贯是上升的或者是下降的,并且逐期上升或者下降的额度或者比例大体接近。

(4)移动平均法。

移动平均法分为简单移动平均法和加权移动平均法,是对原有价格按照时间序列进行修匀,即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数,形成-个新的派生平均价格的时间序列,消除价格短期波动的影响,呈现出价格长期的基本发展趋势。运用移动平均法时,应当按照房地产价格变化的周期长度移动平均。

(5)指数修匀法。

5.6 基准地价修正法

5.6.2 基准地价反映的是其评估基准日期时的地价水平,随着时间的推移,房地产市场会发生变化,地价水平也会有所变化,因此,应对基准地价进行交易日期修正。交易日期修正-般是根据地价变动率或地价指数确定交易日期修正系数,从而将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。

5.6.3 基准地价修正法中的区域因素和个别因素的比较修正的内容和方法,与市场比较法中的区域因素与个别因素修正相同,参见相应的条文说明。基准地价是政府对各级土地或均质区段及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估出的土地使用权平均价格。它所对应的使用年限-般是各用途土地使用权的最高出让年限,而估价对象宗地的使用年限可能与之有所不同,故需进行年期修正。

5.6.4 由于房地产市场具有区域性的特点,加上城市规模大小不一,各地的基准地价水平之间可比性差,在运用基准地价修正法评估宗地价格时,应以当地政府公布的基准地价水平和基准地价修正系数为准进行估价。

6 不同估价目的下的估价

6.1 土地使用权出让价格评估

6.1.1 本条对土地使用权出让价格评估的依据作了规定。

土地使用权出让有协议、招标和拍卖3种。土地使用权出让价格是指在政府土地使用权出让市场上形成的价格。

土地使用权出让价格评估的依据有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,以及当地制定的实施办法和其他有关规定。

6.1.2 本条对土地使用权出让价格评估应当采用的价值标准作了规定。

采用公开市场价值标准是指评估出的客观合理价格或者价值应当与估价对象在公开市场上最可能形成或者成立的价格-致。公开市场的涵义参见本规范第2.0.7条。

6.1.3 本条规定了土地使用权出让价格评估宜采用的估价方法。估价人员应选用本条规定的估价方法对土地使用权的出让价格进行评估。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”的规定,土地使用权出让的估价结果不得低于按照国家规定所确定的最低价,通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度等所对应的正常成本价格。

6.2 房地产转让价格评估

6.2.1 本条对房地产转让价格评估的依据作了规定。

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式主要包括下列行为:

1 以房地产作价人股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;

2 一方提供土地使用权,另-方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;

3 因企业被收购、兼并或者合并,房地产权属随之转移的;

4 以房地产抵债的;

5 法律、法规规定的其他情形。

房地产转让价格是指转让房地产时形成的价格。房地产转让价格评估的依据有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》,以及当地制定的实施细则和其他有关规定。

6.2.4 本条对涉及划拨土地使用权的房地产转让价格评估作了规定。因为划拨土地使用权转让涉及到国有土地收益的分配,国家法律、法规对此有比较严格的限制。划拨土地使用权转让一般须经土地管理部门批准,并须补交地价或以土地收益折抵。因此,本条规定以划拔方式取得土地使用权的,转让房地产时应当符合国家法律、法规的规定,其转让价格评估应当另外给出转让价格中所含的土地收益值,并且注意国家对土地收益的处理规定,同时在估价报告中予以说明。

6.3 房地产租赁价格评估

6.3.3 采用成本法评估房地产租赁价格时,房地产租金构成为:折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润。

6.4 房地产抵押价值评估

6.4.2 虽然房地产抵押价值评估时希望了解的是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产时,该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价值,但由于这种预期价值评估难以准确把握,实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值。

6.4.3 本条规定首次抵押的房地产的抵押价值应为该房地产的价值,即为该房地产未受抵押权约束条件下的价值;而房地产再次抵押时,由于受首次抵押后产生的他项权利的影响,该房地产的担保价值受到制约,因此本条又依据《中华人民共和国担保法》规定,再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值大于已担保债权的余额部分。即该房地产再次抵押的抵押价值不得超过该房地产价值与它已担保债权价值的正值算术差。

6.4.4 本条规定以划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的,评估其抵押价值时应当扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额,即:抵押价值=设想为以出让方式取得的土地使用权连同地上建筑物的价值-预计应缴纳的土地使用权出让金数额。此时

土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限,从估价时点起计。这样,通过预先考虑处置抵押物时因涉及划拨土地使用权而须补交土地使用权出让金,从而保障抵押权人的利益。

6.5房地产保险估价

6.5.3,本条对保险价值、保险金额的涵义作了说明。《中华人民共和国保险法》第39条规定:“保险金额不得超过保险价值;超过保险价值的,超过的部分无效。”

6.6 房地产课税估价

6.6.1 房地产课税估价,由于量大面广,在国外是房地产估价中的重要组成部分。根据国外的经验,课税估价由于要遵循相关税收法规、条例,涉及到社会公众广泛的利益与权益,因此可由政府公务员中的房地产估价人员进行,也可由政府委托信誉较好的社会房地产估价机构进行。

6.6.2 目前各主要税种涉及的房地产估价业务的注意事项如下:

l 为课征营业税而进行的估价,因只涉及到销售房地产的价格出现异常的情况,目前在全国范围内还较少涉及。核定营业额实际就是核定纳税人的房地产销售收入,而该房地产销售收入应与对该房地产客观合理价格或价值的估计比较接近。因此,为课征营业税而进行的房地产估价,与为转让房地产而进行的房地产估价类似。

为课征营业税进行的估价,应以《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》为依据。营业税的计税依据为营业额。

根据规定,纳税人转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低又无正当理由的,主管税务机关可按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格,或纳税人近期销售的同类不动产的平均价格,或成本加一定利润,核定其营业额。

2 关于城镇土地使用税的征收标准和计算方法,各级政府均制定有相关的条例或实施细则,估价人员只须明确估价对象所处的土地等级(通常有关实施细则中都制定了相关的城市土地等级划分方案),从实施细则中查出每平方米土地面积的年征收数额,就可计算出应缴纳的城镇土地使用税数量。对于尚未划分土地等级的城市,此估价任务主要是合理地对土地进行定级。

为课征城镇土地使用税进行的估价,应以《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和当地制定的实施细则为依据。在此估价中,主要是合理地划分土地等级。

3 为课征土地增值税进行的估价,应以《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》为依据。土地增值税的计税依据为土地增值额。土地增值额=转让房地产所取得的收入-扣除项目金额。

土地增值税估价的关键是土地增值税扣除项目金额的估算。但对于纳税人申报的转让房地产所取得的收入明显低于市场价格又无正当理由的,应对其转让价格进行评估,核定其转让房地产所取得的收入。

4 依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定,房产余值是房产原值一次扣除一定比例(一般为30%)后的余额,按房产余值征收的税率为1.2%,适用于企业出租或自用房产的房产税征收;租金指实际获得的毛租金收入,按租金收入征收的税率为12%,适用于事业单位出租房产的房产税征收。

为课征房产税进行的估价,应以《中华人民共和国房产税暂行条例》和当地制定的实施细则为依据。房产税的计税依据为房产余值或租金收入。

5 为课征城市房地产税进行的估价,应以《城市房地产税暂行条例》和当地制定的实施细则为

依据。城市房地产税的计税依据为房价或租金收入。

6 为课征契税而进行的估价,-般发生在房地产的权属发生转移或变更时,当申报纳税的成交价格与房地产实际价值有较明显差异时,应按房地产转让的估价方法,评估其客观合理价格或价值,并以此作为征收契税的依据。对于房地产赠与和交换时课征契税的估价,也应采用公开市场价值标准对该房地产的市场价格或交换差价进行评估。

为课征契税进行的估价,应以《中华人民共和国契税暂行条例》和实施细则为依据。契税的计税依据为成交价格(国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖行为)、市场价格(土地使用权赠与、房屋赠与行为)和交换差价(土地使用权交换、房屋交换行为)。

6.7 征地和房屋拆迁补偿估价

6.7.1~6.7.6 征地和房屋拆迁补偿估价,是政策性很强的一项估价工作。除国家以法律、规章的形式制定有补偿标准外,各个城市均制定有实施细则,详细规定了补偿的范围、补偿标准、支付方式等。估价人员在从事此类估价时,首先要掌握国家相关法律、法规和政策以及当地政府的有关规定,准确界定拆迁房屋及其所占土地的权益性质,才能作出易于被委托方及其他相关利益主体所接受的估价结果。为了有效促进房地产市场的稳定、持续发展,保障受征地或房屋拆迁影响的当事人的合法权益,我国城市房屋拆迁补偿方式正在发生变化,即由安置、差价补偿与产权调换相结合,逐渐向市场化货币拆迁的方式转化。估价人员应及时学习掌握新的征地和房屋拆迁补偿法规。在新的法规出台之前,应按现行相关法规执行。

6.8 房地产分割、合并估价

6.8.1—6.8.3 房地产分割、合并估价,除需遵循-般房地产估价的原则与方法外,还要从影响房地产合并或分割前后最高最佳使用或最有效使用、规模经济或不经济的角度,分析估价对象在分割或合并前后的可能变化。例如,位于城市商业区的两块面积分别为400m2和1600m2的相邻土地,合并后不仅能使基地现状规整,而且还可使开发商能够面向中型客户开发建设每层建筑面积为1200~1500m2的写字楼,大大提高了两块土地的开发价值。此时如果不考虑合并的影响单独评估两块地的价值,则两块地的价值之和很可能大大低于合并后土地的价值。对于合并或分割前后导致的房地产增值或价值损失,需要在分割后或合并前的两个个体之间合理分配,分配的比例不仅要看每一部分所占的面积比例,还要看每一部分对房地产增值或减值的影响程度。

6.9 房地产纠纷估价

6.9.1~6.9.3 随着房地产市场的发展以及人们对房地产重要性认识的提高,涉及房地产纠纷的估价呈逐渐上升趋势。例如,房地产开发商与建筑承包商之间对在建工程已投入成本的纠纷,写字楼租赁双方就租金调整幅度的纠纷,城市被拆迁居民与开发商或政府之间就拆迁补偿金额的纠纷,金融机构与贷款人就作为抵押担保品的房地产之处置价格的纠纷,以及政府税务部门为了征收房地产税费与房地产购买者之间在购买价格方面的纠纷等。这些纠纷的解决,经常需要估价人员为纠纷仲裁方、纠纷的一方或双方、抑或人民法院提供估价服务。纠纷目的下的房地产估价,除需遵循一般房地产估价的原则和方法外,还要充分了解纠纷各方的立场和意见,以便作出公正、客观、合理的估价。

6.11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价

6.11.1 随着社会主义市场经济体制的确立和发展,企业行为主体的性质在逐渐变化,以适应经济体制改革、建设市场经济的需要。在新旧体制的转换过程中,许多企业涉及资产及其产权

关系的明晰和调整,房地产作为占企业总资产比重极大的资产,在产权关系调整过程中迫切需要估价人员提供房地产估价服务。然而,该类房地产估价,往往伴随着房地产的产权是否发生转移、其使用功能是否调整而不同,因此,估价人员应准确把握用途合法性、正确判断“保持现状前提”或“转换用途前提”。

6.11.2 企业各种经济活动中所涉及的房地产估价,大都涉及到房地产权益的转移。例如某企业将其厂房设备及相应的土地使用权作价,作为该企业与其他企业或投资者合资、合作的条件,则该企业的房地产权益实际上是转让给了新的合资或合作公司。企业各种经济活动中所涉及的资产处置(含房地产),其面临的市场环境依经济活动的性质不同而存在着很大的差异。例如合资、合作、出售和股份制改组中,资产价值实现的市场化程度较高;合并、兼并和分立时,资产价值实现的市场化程度就低一些;而企业破产清算或偿债时涉及到房地产的处置时,出于迅速变现的需要,其可能实现的市场价值常比理论价值低很多,尤其是当企业所拥有的厂房设备用途单一、适应性很差、又不能改变用途时。

6.11.3 企业联营中涉及的房地产估价,通常不伴随着房地产权属的转移。例如,某国有轻工企业拟利用其闲置的部分厂房和场地使用权,与另一愿提供生产技术、设备和流动资金的企业组成联营公司,共同生产市场急需的某一轻工产品,则该国有轻工企业的房地产权虽然无转移,但为确定其在联营公司中的利润分配比例,同样需要评估其投入的房地产的价值。涉及企业各种经济

活动的房地产估价,同样可采用市场比较法、收益法、成本法等房地产估价的基本方法,也可根据所评估的房地产的物质实体及权益的特点,选用假设开发法等。

7 估价结果

7.0.1—7.0.2 如果计算结果差异较大是由于采用了不适宜的估价方法所造成的,可淘汰不适宜的估价方法估算出的结果。

7.0.3 求出一个综合结果可选用下列数学方法:

1 求简单算术平均数;

2 求加权算术平均数;

3 其他数学方法。

7.0.4 本条所称不可量化的价格影响因素,是指那些难以用数量衡量的房地产价格影响因素,例如采用市场比较法时,交易行为中有利害关系人之间的交易,急于出售或急于购买情况下的交易等,即为不可量化的价格影响因素。采用其他估价方法,也存在类似的不可量化的价格影响因素,从而影响估价结果。

8估价报告

8.0.1 估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件,应当现全面性、公正性、客观性、准确性以及高度的概括性。本条从以上几个方面在原则上对估价报告作出了规定,具体规定见本章以下各条。

本条所称未经查实的事项和难以确定的事项是指在估价过程中由于缺乏资料或者资料依据不足,对某些事项无法查实或者难以确定。例如,某建筑物由于建成年代已久,内部结构资料缺乏或者不全,因此对该建筑物的结构状况无法查实或者难以确定。

8.0.4 本条是对8.0.2条规定内容的具体说明,估价报告应当按顺序完整地记载本条规定

的事项。

本条所称价值定义是指对估价采用的价值标准和估价结果内涵的说明,如公开市场价值、再次抵押价值等。

估价报告记载的技术路线主要包括估价技术方案的选择、确定及理由,估价报告中应当清楚地表达出估价的具体思路。

估价中所使用的假设条件主要包括对未来预期、或者对某些难以确定的事项等所作的必要假设,它们可能对估价结果产生影响,因此应当在估价报告中说明估价结果的应用限制条件。 估价作业日期是指估价机构自正式接受估价委托至完成估价报告的日期。

估价结果具有很强的时效性,在一定条件下得出的结论只能适用于特定时期。随着政治、经济、社会等状况的变化,估价对象的价格或者价值可能发生很大的变化。因此,估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为一年,但在市场状况变化很大的场合,估价报告应用的有效期一般不超过半年。

8.0.5 在完成估价报告的过程中,应当完整、客观、准确地描述说明估价对象的物质实体状况和权益状况,尤其应当注意阐明估价对象的权益状况。例如,当估价对象的规定用途与实际用途不符时,应当分别说明估价对象的规定用途和实际用途,描述用途转换的背景,阐明是否已按有关法律、法规办理手续等。又如对于土地使用权,应当注意区分是通过划拨方式取得的,还是通过有偿出让或转让方式取得的;如果是通过有偿出让或转让方式取得的,应当说明原土地使用权出让合同约定的使用年限、已使用年限和剩余使用年限。对建筑物权益状况的描述说明,主要包括建筑物的产权性质和归属,如建筑物的所有权人、是否完全产权、产权共有状况、是否设定有他项权利、产权人是否与他人订有租约等。

8.0.6 本条规定是为加强注册房地产估价师的责任心,增加估价报告中的严肃性而制定的。它是估价报告的必要组成部分。注册房地产估价师的声明中强调的是以估价中的事实为依据,并已如实加以记载。例如,本条所称陈述的事实是真实的和正确的,是指注册房地产估价师本人在估价报告中没有捏照事实的行为,而并不包含其他人的行为。

9 职业道德

9.0.1 本条要求估价人员和估价机构不得为了自身利益,迎合委托人的不合理要求,有意高估或低估房地产价格,或者歪曲甚至捏造事实,损害其他当事人的利益。

9.0.3 本条要求估价人员和估价机构如果遇到由于自己专业能力有限,难以评估出某房地产的客观合理价格或价值时,原则上不应接受该项估价委托。但如确有必要接受委托的,应至少聘请两人以上的专家参加,并在估价报告中予以说明。

9.0.4 本条要求估价人员和估价机构除要妥善保管委托人的文件资料外,还应尽保密之责。具体可根据委托人的文件资料的重要程度,确定其保管和保密的时效。其中涉及国家机密的,应按国家的有关保密规定执行。

9.0.6 本条是重申《房地产估价师注册管理办法》的有关规定。

范文八:房地产估价报告规范格式 投稿:尹诂诃

房地产估价报告规范格式

0.1封面

(标题)房地产估价报告

估价项目名称:(说明本估价项目的全称)

委托方:(说明本估价项目的委托单位 的全称,个人委托的为个人的姓名)

估价方:(说明本估价项目的估价机构的全称)

估价人员:(说明参加本次估价的起止年月日,即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日)

估价报告编写:(说明本估价报告在本估价机构内的编写) 0.2目录

(标题)目录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设与限制件

四、估价结果报告

(一)

(二)

… …

五、估价技术报告(可不提供给委托方,供估价机构存档和有关部门查阅等)

(一)

(二)

… …

六、附件

(一)

(二)

… …

0.3致委托方函

(标题)致委托方函

致函对象(为委托方的全称)

致函正文(说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果) 致函落款(为估价机构的全称,并加盖估价机构公章,法定代表人签名、盖章)

致函日期(为致函年月日)

0.4估价师声明

(标题)估价师声明

我们郑重声明:

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本估价报告的分析、意见和结论是我们自已公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们在本报告中的估价对象没有(或有已载明的)利害关系,也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系。

5、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论撰写本估价报告。

6、我们已(或没有)对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(在本声明中清楚地明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘,哪能些估价人员没有估价对象进行实地查勘)。

7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助(若有例外,应说明提供重要专业帮助者的姓名)。

8、(其他需要声明的事项)。

参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章(至少有一名)。 0.5估价的假设和限制条件

(标题)估价的假设和限制条件

(说明本次估价的假设前提,未经调查认或无法调查确认的资料数据,估价中未考虑的因素和一些特殊及其可能的影响,本估价报告使用的限制条件)

0.6结果报告

(标题)房地产估价结果报告

(一)委托方说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所,个人委托的为个人的姓名和住所)

(二)估价方(说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级)

(三)估价对象(概要说明估价对象的状况,包括物质实体状况和权益状况。其中,对土地的说明应包括:名称,坐落,面积、形状、四至,周围环境,景观,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质,水文状况,规划限制条件,利用现状,权属状况。对建筑物的说明应包括:名称,坐落,面积层数,建筑结构,装修,设施设备,平面布置,工程式质量,建成年月日,维护,保养,使用情况,公共配套设施完备程度,利用现状,权属状况。

(四)估价目的(说明本次估价的目的和应用方向)

(五)估价时点(说明所评估的客观合理价构或价值对应的年月日) a) 估值定义(说明本次估价采用的价值标准或价值内涵)

b) 估价依据(说明本次估价依据的本房地产估价规范,国家和地方的法律、法规,委托方提供的有关资料,估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料)

c) 估价原则(说明本次估价遵循的房地产估价原则)

d) 估价方法(说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义)

e) 估价结果(说明本次估价的最终结果,应分别说明总价和单价,并附大写金额。若用外币表示,应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价,并注明所折合的人民币价格)

f) 估价人员(列出所有参因本次估价的人员的姓名、估价资历格或职称,并由本签名盖章)

g) 估介作业日期(说明本次估价的起止年月日)

h) 估价报告应用的有效期(说明本估价报告应用的有效期,可表达为到某个年月日止,也可表达为多长年限,如一年)

0.7估价技术报告

(标题)

(一)个别因素分析(详细说明、分析估价对象的个别因素)

(二)区域因素分析(详细说明、分析估价对象的区域因素)

(三)市场背景分析(详细说明、分析类似房地产的市场状况、包括过去、现在和可预见的未来)

(四)高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象的最高最佳使用)

(五)价方法选用(详细说明估价的思路和采用的方法及其理由) a) 估价测算过程(详细说明测算过程,参数确定等)

b) 估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由)

0.8附件

(标题)附件

估价对象的位置图,四至和周围环境图,土地形状图,建筑平面图,外观和内部照片,项目有关批准文件,产权证明,估价中引用的其他专用资料,估价人员和估价机构的资格明等。

0.9制作要求

估价报告应到图文并茂,所用纸张、封面、装订应有较好的质量。纸张大小应采用A4纸规格。

范文九:房地产估价规范条文说明 投稿:崔凛凜

房地产估价规范条文说明

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房地产估价规范条文说明

1 总 则

1.0.1 制定本规范的目的主要有三个:一是规范房地产估价行为;二是统一房地产估价程序和方法;三是促使做到估价结果客观、公正、合理。

实行房地产估价的法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定:“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。”第58条规定:“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”

在房地产估价中还需遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》的其他有关规定。例如,《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条关于土地使用权出让金最低价的规定,第39条、第50条关于划拨土地使用权转让时应缴纳土地使用权出让金或土地收益的规定,第55条关于出租划拨土地使用权上的房屋应将租金中所含土地收益上缴国家的规定,等等;《中华人民共和国土地管理法》第47条关于征用土地补偿的规定。

1.0.2 本规范的适用范围是在中华人民共和国境内从事各种房地产估价活动。

凡是在中华人民共和国境内从事房地产估价活动,无论是土地使用权出让、房地产转让(包括买卖、赠与、抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、分割析产、拍卖底价、司法诉讼、纠纷仲裁、公证、资产价值证明或记帐,还是企业合资、合作、联营、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破产清算,以及住房制度改革中的房地产估价、商品房预售条件中的估价、房地产复核估价等,都应遵守本规范。

1.0.3 独立、客观、公正,是对房地产估价的总要求。

独立,是要求房地产估价时不应受外界不合理因素的干扰和影响。

客观,是要求房地产估价时要尽可能地减少估价人员的主观意志对估价过程和估价结论的影响。房地产估价并非由估价人员主观地确定市场价格,而是客观地反映市场价格的形成过程和结果。房地产估价应力求客观、准确、合理地模拟市场的价格形成过程将估价对象的客观合理价格或价值反映出来。公正,是要求房地产估价时必须站在中立的立场上,不偏袒当事人的某一方,特别是不可有意无意地偏向委托方。

2 术 语

2.0.1 本条强调了房地产包括房地产的物质实体和依托于物质实体上的房地产权益。

房地产是物质实体与权益的结合,依托于物质实体上的权益主要有所有权、使用权、抵押权、租赁权等。物质实体是权益的载体,而最终体现房地产价值的是其权益。同一物质实体的估价对象房地产,如果附着于其上的权益不同,评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。

本条所称土地是指地球的表面及其上下的一定空间。本条所称建筑物包括房屋和构筑物。房屋

是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所,一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物是指建筑物中除了房屋以外的东西,人们一般不直接在内进行生产和生活活动,例如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 本条所称其他地上定着物是指与土地、建筑物不能分离,或虽然能够分离,但分离后会破坏土地、建筑物的功能或完整性的物。

2.0.2 本条所称专业估价人员是指经房地产估价人员执业资格考试合格,由有关主管部门审定注册,取得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员,目前有注册房地产估价师和房地产估价员两种。

2.0.3 在实际估价中,估价对象的物质实体可能既有土地也有建筑物,也可能只是它们中的某一部分,例如是土地、房屋、构筑物、附属设施、在建工程等各种房地产物质实体的某一部分;但估价对象同时必须包括依托于该物质实体上的具体权益。

2.0.4 估价结果的期望用途,也即估价是为了满足何种涉及房地产的经济活动或何种政府行为、民事行为的需要。各种涉及房地产的经济活动或政府、民事行为的需要主要包括:土地使用权出让,房地产转让(包括买卖、赠与、抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、分割析产、拍卖底价、司法诉讼、纠纷仲裁、公证、资产价值证明或记帐,企业合资、合作、联营、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破产清算,住房制度改革、商品房预售和估价结论复核等。

2.0.5 估价时点不是随意给定的,也不完全与估价作业日期相同,它需要估价人员根据估价目的来确定。在估价之前,它说明了估价中需要估算和判定的是哪个具体日期的客观合理价格或价值;当估价结果作出后,它说明了该估价结果是在哪一个时间上的客观合理价格或价值,以便于应用。估价时点应采用公历表示,并应精确到日。

2.0.6 同一估价对象,估价目的不同,估价依据以及采用的价值标准会有所不同,评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。例如,在买卖的情况下,虽然实际的成交价格有高有低,但有其正常的买卖价格;在抵押的情况下,也有其正常的抵押价值;在拆迁补偿的情况下,有其合理的补偿额。而正常的买卖价格、正常的抵押价值、合理的补偿额,又不完全是相同的。 2.0.7~2.0.8 在估价中,有许多情况下需要采用公开市场价值标准。

采用公开市场价值标准,是指所评估出的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。而所谓公开市场,是指一个竞争性的市场,在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益,他们并且都掌握了必要的市场信息,有比较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业知识。此外,市场交易条件公开并不具有排它性,即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。

2.0.9~2.0.10 只有在同一供求圈内,与估价对象类似的房地产才与估价对象之间具有替代关系,价格会相互影响。

用途有居住、办公、商业、展览、工业、公共事业等;规模是指房地产的建筑面积、体积等;档次是由房地产的建筑设计标准、装修、设施设备情况等因素确定;建筑结构指房地产的承重结构类型,例如钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构等。

估价对象的用途、规模、档次不同,同一供求圈的大小也会有所不同。

同一供求圈不一定是具有同样或相近的自然地理位置,也可以是具有同样或相近的社会经济位

置。

2.0.16 基准地价修正法是我国土地估价的方法之一,其估价过程是:利用政府已经确定公布的基准地价,依据替代原理,通过交易日期、区域因素和个别因素(包括土地使用权年限)的比较修正,由基准地价调整得出估价对象宗地价格。

2.0.17~2,0.20 房地产的净收益,实质上是房地产本身所带来的收益;运营费用,实质上包括两部分内容,一是维持房地产正常生产、经营或使用所必须支出的费用;例如维修费、管理费等,二是归属于其他资本的收益,或称非房地产本身所创造的收益,例如货币资金的利息和利润等。由有效毛收入扣除合理运营费用,实际上是由有效毛收入中扣除非房地产本身所创造的收益,剩余的即是房地产本身所带来的收益,也即房地产的净收益。

例如,有一建筑面积为1000m2的写字楼,其月毛租金水平为100元/m2,空置率为13%,租金损失为毛租金收入的2%,合理运营费用为有效租金收入的30%,则该写字楼的:潜在毛收入=1000 m2×100元/m2·月×12月=120万元,有效毛收入=120万元×(1-13%)×(1-2%)=102.3万元,合理运营费用=102.3万元×30%=30.7万元,净收益=102.3万元-30.7万元=71.6万元。

2.0.21~2.0.22 重建与重置的不同之处是:重置只要求具有同等的功能效用,重建则要求是完全相同的复制品。

2.0.27 估价报告既是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件,又是给委托方的书面答复,还应是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。

3 估价原则

3.0.1 规定房地产估价原则,是为了确保不同的估价人员在遵循规定的估价程序,采用适宜的估价方法和正确的处理方式的前提下,对同一估价对象的估价结果能具有一致性。

3.0.2 本条规定房地产估价应遵循合法原则,即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法,是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。

遵循合法原则,一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权的合法性的情况下,必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的。

遵循合法原则,二是要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的。例如在采用假设开发法估价时,需要设定估价对象未来的用途,在设定该用途时,就必须保证该用途的合法性,例如必须符合城市规划限制的要求。

遵循合法原则,还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时,该交易或处分方式必须是合法的。例如在涉及到划拨土地使用权单独设定抵押的估价时,就必须考虑到划拨土地使用权在得到土地行政主管部门的批准并补交土地使用权出让金或向国家上缴土地收益之后才能设定抵押,此时该目的下的估价对象才具有合法性。

3.0.3 房地产估价中所确定的客观合理价格或价值,其实质是房地产的经济价值,它体现在房地产的使用过程中。规定房地产估价时必须以估价对象用于最高最佳使用为前提,可使估价人员在确定估价结论时有共同的口径,从而使不同的估价人员易于达成一致。

最高最佳使用原则受到合法原则的约束,在运用最高最佳使用原则估价时,首先要求估价对象

的最高最佳用途是法律上允许的,这一点已在3.0.1条中作了说明。

房地产的最高最佳使用还必须得到技术上的支持,不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。这里的技术主要是指房屋建筑工程方面的技术。

必须全面地理解和运用最高最佳使用原则,这种全面性还体现在确定房地产的最高最佳使用时应注意经济上可行:不能通过不经济的方式来实现房地产的最高最佳使用,这样的“最高最佳使用”也一定不是真正的最高最佳使用。

当房地产的最终使用尚未确定时,其最高最佳使用可能有多种实现方式,本条中列举了保持现状、转换用途、装修改造、拆除重新利用等方式。最高最佳使用,的实现也可能是这些实现方式的组合形式,例如一部分保持现状继续使用、另一部分装修改造转换用途后使用等。

3.0.4 替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提:只有承认同一市场上相同物品具有相同的市场价值,才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。

替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程:房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价格或价值。对于房地产交易目的而言,该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格,房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或者价值的。

3.0.5 估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。

估价结论首先具有很强的时间相关性,这主要是考虑到资金的时间价值,在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以,在房地产估价时统一规定:如果一些款项的发生时点与估价时点不一致,应当折算为估价时点的现值。

估价结论同时具有很强的时效性,这主要是考虑到房地产市场价格的波动性,同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调:估价结果是估价对象在估价时点的价格,不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。

4 估价程序

4.0.1 规定房地产估价程序是为了实现房地产估价的规范化,保证估价作业质量。

本条规定了自接受估价委托至完成估价报告期间的工作程序,共分为明确估价基本事项、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选定估价方法计算、确定估价结果、撰写估价报告、估价资料归档等8个步骤。至于目前有些在接受估价委托之前有估价项目立项,以及争取估价业务、签订估价合同,在估价报告完成后进行估价结果确认等程序未作统一规定。 4.0.2 本条所称明确估价对象包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况。

估价对象的物质实体状况主要包括:土地面积、形状、临路状态、土地平整程度、地势、地质水文状况,建筑物面积、建筑结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修、设施设备、楼层、朝向等。

估价对象的权益状况主要包括:土地权利性质、权属、土地使用权年限,建筑物权属,估价对象上设定的他项权利状况等。

依据有关法律、法规,有些估价对象不能用于某些估价目的,或有些估价目的限制了可以作为

估价对象的范围和内容,所以,估价对象及其范围和内容,既不能简单地根据委托方的要求确定,也不能根据估价人员的主观愿望随意确定,而应根据估价目的、依据法律、法规并征求委托方认可后综合确定。

4.0.3 确定拟采用的估价技术路线和估价方法以及拟调查搜集的资料及其来源渠道时,可参照本规范第5章各估价方法中的有关规定。

4.0.4 本条规定了估价人员应当搜集的涉及估价的有关资料,这些资料是各种估价方法都需要用到的。另外有些资料是某种特定估价方法所需要的,可参见本规范第5章各估价方法中的具体规定。

在搜集实例资料时,应考察它们是否受到不正常的或人为因素的影响。对于受到这些因素影响的实例资料,只有在能确定其受影响的程度并能进行修正的情况下才可被采用。

4.0.6 本条规定应将涉及估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管,是为了方便今后的估价,有助于估价机构和估价人员不断在业务中提高估价水平,同时也有助于解决以后可能发生的估价业务纠纷,还有助于政府主管部门和行业学会、协会对估价机构的资质审查。本条虽然对估价资料的保存时间未作规定,但一般应保存15年以上。

5 估价方法

5.1 估价方法选用

5.1.2 由于每种估价方法本身的局限性(每种估价方法的适用对象和适用条件不同),同时也由于估价中所采用的各种数据资料具有一定的不确定性,在运用各种估价方法进行估价时,都不可避免地需要进行估算和判定,因此,采用任何一种估价方法都难以确保真正准确地反映估价对象的客观合理价格或价值。

由于每种估价方法的估算判定的角度不同,所依据的估价数据和资料不同,因此,数据资料的不确定性对各种估价方法的估算判定过程的影响程度是不一样的,对同一估价对象应同时选用两种以上的估价方法进行估价,有助于各种估价方法之间的互相补充,消除数据资料的不确定性对估价结果准确性的影响。

5.1,4 市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的一种估价方法,因此在有条件选用市场比较法估价时,应当首选市场比较法。

5.1.7 本条的规定主要是考虑到目前估价行业的现状,目前许多估价人员往往偏好采用成本法估价,而又不能完整准确地理解和运用成本法。

5.2 市场比较法

5.2.2 拥有大量房地产交易实例资料,是-运用市场比较法估价的先决条件。如果交易实例资料太少,不仅会影响估价结果的准确性和客观性,甚至会使市场比较法无法采用。因此,估价人员首先应通过各种途径尽可能多地搜集房地产交易实例。

一般搜集房地产交易实例的途径有:

1 查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料;

2 查阅各种报刊上关于房地产租售的信息;

3 以购买房地产者的身份,与房地产经办人和交易当事人洽谈,了解各种信息;

4 通过各类房地产交易展示会,索取资料,掌握信息;

5 同行之间相互提供信息资料;

6 其他途径获取资料。

通过上述6个途径,估价人员搜集交易实例的内容包括:

1 交易双方情况及交易目的。交易双方情况不仅包括交易者的名称、性质、法人代表、住址等基本情况;更重要的是要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易,即属正常交易还是非正常交易。

交易目的是指交易双方为什么而交易,一般包括买卖、入股、抵债等交易目的。

2 交易实,例房地产状况。一般应包括:(1)坐落位置、形状与面积;(2)地质条件;(3)购物、交通等环境条件;(4)土地利用现状与规划用途;(5)有关地上建筑物的基本情况;(6)权利状况。 3 成交价格。成交价格应包括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等内容,同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况。

4 付款方式。付款方式包括:一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。

搜集房地产交易实例时,估价人员最好针对不同类型房地产事先制作统一的表格,即“交易实例调查表”。按照此表填写调查内容,既方便又能避免遗漏重要事项,另外也便于输入计算机,建立数据库,实现快速查询和调用。

5.2.3 用作比较参照的交易实例,简称可比实例。选取可比实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中,选取与估价对象房地产条件相同或相似的、成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。

运用市场比较法估价应根据估价对象状况和估价目的,从搜集的交易实例中选取3个以上的可比实例。如果可比实例少于3个,其代表性较差,可能造成估价结果因其个别性出现偏差,难以客观地反映市场状况。同时,所选取的可比实例还应符合下列要求:

1 是与估价对象类似的房地产,具体是指:

(1)与估价对象房地产的用途应相同。主要是指房地产的具体利用方式,可按大类和小类划分。大类用途如:商店、办公楼(写字楼)、酒楼、旅馆、住宅、工业厂房、仓库等。小类是在大类用途的基础上再细分。例如住宅,可细分为普通住宅、高档公寓、豪华别墅等。

(2)与估价对象房地产的建筑结构应相同。这里主要指大类建筑结构,一般分为:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。如果能在大类建筑结构下再细分出小类建筑结构则更好,如砖木结构,进一步分为砖木一等、二等,等等。

(3)与估价对象房地产所处地段应相同。主要是指可比实例与估价对象房地产应处于相同特征的同一区域或邻近地区,或处于同一供求圈内或同一等级土地内。

2 成交日期与估价对象房地产的估价时点应相近。一般选择的可比实例房地产的成交日期距估价时点的间隔越短,在进行交易日期修正时的准确性越高。因此,最好选择近期1年内成交的房地产作为可比实例。如果房地产市场相对比较稳定,可适当延长间隔时间,但最长时效不宜超过2年。

3 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。所谓正常价格是指在公开的房地产市场上,交易双方均充分了解市场信息,以平等自愿的方式达成的交易价格。这类交易实例应当首选为可比实例。如果市场上正常交易实例较少,不得不选择非正常交易实例作为可比实例时,也应选取其交

易情况明了且可修正的实例作为可比实例。非正常交易是由于某些特殊因素造成的,具体见

5.2.5中说明。

5.2.4 建立价格可比基础主要是为后面进行交易情况、交易日期和区域因素、个别因素的修正服务。因为已选取的若干个可比实例之间及其与估价对象之间,可能在付款方式、成交单价、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等方面存在不一致,无法进行直接的比较修正,因此,需要对它们进行统一换算处理,使其表述口径一致,以便进行比较修正。

5.2.5 交易情况修正,是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例的成交价格偏差,将其成交价格修正为正常价格。由于房地产的特殊性和房地产市场的不完全性,交易价格往往在交易过程中受当时当地一些特殊因素的影响而发生偏差,不宜直接作为基准用于估价对象,必须预先对交易中的某些不正常的情况加以修正,使其成为正常的交易价格后,才能作为估算估价对象价格的比准值。

交易行为中的特殊因素很复杂,概括起来主要有下列8种:

1 有利害关系人之间的交易。如父子之间、亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与其职员之间的房地产交易价格,通常都低于正常的市价。

2 急于出售或者购买情况下的交易。前者易造成价格偏低,后者则往往偏高。

3 受债权债务关系影响的交易。一般交易价格偏低。

4 交易双方或者一方获取的市场信息不全。如果买方不了解市场行情,盲目购买,往往交易价格偏高。相反,卖方不了解市场行情,盲目出售,则交易价格偏低。

5 交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易。

6 相邻房地产的合并交易。如买方若在购买相邻房地产后,与其原有房地产合并,将增加原有房地产的效用,相邻房地产拥有者会因此抬高价格迫使买方以高于市场正常价格的价格购买,所以成交价格往往高于该房地产单独存在时的正常价格。

7 特殊方式的交易。如以拍卖、招标等方式成交的价格往往导致非正常价格,一般拍卖价格多高于市场正常价格;招标则注意其整体方案效用,故招标的成交价格可能偏高,也可能偏低。 8 交易税费非正常负担的交易。如土地增值税本应由卖方负担,却转嫁给了买方;交易手续费本应由双方各负担一部分,却转嫁给了买方或卖方;契税本应由买方负担,却转嫁给卖方等等,这些都会造成交易价格的不正常。

上述8种情况,在进行估价时都应对其进行交易情况修正。修正的一般步骤为:

(1)测定各种特殊因素对房地产交易价格的影响程度,即分析在正常情况下和这些特殊情况下,房地产交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型房地产交易资料分析计算,确定修正比例或系数。也可以由估价人员根据长期的经验积累,判断确定修正比例或系数。

(2)利用修正系数,修正求得可比实例的正常价格。

5.2.6 交易日期修正,是将可比实例在其成交日期时的价格修正到估价时点的价格。交易日期修正的方法,一般有:

1 采用房地产价格变动率进行修正。

2 利用房地产价格指数进行修正。

3 估价人员根据市场情况及其自己的经验积累进行判断修正。

在无房地产价格指数或变动率的情况下,估价人员可以根据当地房地产价格的变动情况和发展

趋势及自己的经验积累进行判断,加以修正。

房地产价格还可通过分析房地产价格随时间推移的变动规律,采用时间序列分析,建立房地产价格与时间的相互关系模型来求取。

5.2.7 区域因素及区域因素修正。

1 影响房地产价格的区域因素主要包括:

(1)繁华程度,是指城市中某些职能在空间上的聚集,对企业单位和居民产生巨大的吸引力的结果,并影响房地产的收益和利润的因素。如商业繁华程度可以从商业的集聚规模和等级两方面进行分析量化。

(2)交通便捷程度,是指在空间地域上人们出行的可达性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通设施的分布状况。

(3)环境,主要包括自然和人文环境条件及环境质量。环境质量是指区域大气、水、噪声的污染程度。

(4)景观,包括人文景观和自然风景。

(5)公共设施配套完备程度,包括城市基础设施和社会公共服务设施两部分。反映其完备程度的指标主要有设施水平、设施的保证率和齐备程度。

(6)城市规划限制,主要包括对用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等指标的限制。 不同用途的房地产,影响其价格的区域因素不同,具体比较修正时应分别选择对其有影响的主要因素。

2 区域因素修正的方法:

区域因素修正,是将可比实例相对于估价对象由于外部环境差异所造成的价格差异排除,使修正后的可比实例价格能够与估价对象房地产所处地段的实际情况相符。

区域因素修正的方法主要有两种:一种是直接比较修正,即以估价对象房地产的各项区域因素状况为基准,与可比实例相对应的区域因素逐项比较,然后确定修正比率。另一种是间接比较修正,即以设定的某标准房地产的各项区域因素为基准,将估价对象和可比实例的区域因素与其相比较,并根据比较结果逐项打分,然后再将分值转化为修正比率,用修正比率乘以可比实例交易价格,即可得到修正后的可比实例在估价时点的价格。

5.2.8 个别因素的修正方法同区域因素修正方法,参见5.2.7说明。

5.2.9 市场比较法中的交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正,可采用百分率法、差额法或者回归分析法。

1 百分率法:是将可比实例与估价对象房地产在某一方面的差异折算为价格差异的百分率来修正可比实例价格的方法。

2 差额法:是将可比实例与估价对象房地产条件的差异所导致的价格差额大小求出来,并在可比实例的价格上直接加上或减去这一数额,而求得估价对象房地产价格的修正方法。例如,可比实例房地产的朝向为面南,成交价格为2500元/m2,估价对象房地产的朝向为面东,而市场上同类型房地产朝南和朝东的差价为500元/m2,则:估价对象的价格:2500—500=2000(元/m2)。

5.2.10 所选取的若干个可比实例价格经比较修正后,可选用下列方法之一计算综合结果: 1 简单算术平均法。例如,可比实例A、B、C经比较修正后的估价时点价格分别为1080元

/m2、1078元/m2和1110元/m2,如果认为这三个价格具有同等重要性,则可求得一个综合结果,即:综合结果:(1080+1078+1110)/3=1089(元/m2)。

2 加权算术平均法。计算公式为:例如:上例中,若认为可比实例C与估价对象房地产的情况最为接近,A次之,B最差,则相应赋予权数为45%、35%、20%,则可求得一个综合结果,即:综合结果=(1080×35%+1078×40%+1110×45%)/100=1093(元/m2)。

3 中位数法。所谓中位数是指将多个可比实例经修正后的价格数额按大小顺序排列后,将居于数列中点位置的可比实例价格作为综合结果。例如:上例中的三个可比实例的价格按大小顺序排列分别为C、A、B,即1110、1080、1078,位于中点位置上的为B,则可确定综合结果为1080元/m2。

4 众数法。众数与中位数一样,是一种位置平均数,它是将各总体单位按某一标志排序后整理成分布数列,如果其中有某一标志值出现的次数最多,即为众数值。在房地产估价中,则需要选择10个以上的可比实例,才可能用这种方法确定综合结果,目前采用较少。

5.2.11 在房地产市场比较发育,交易实例资料比较丰富的地区,市场比较法除可直接用于评估房地产的价格或价值外,还可用于其他估价方法中有关参数的求取。例如,可用市场比较法先求取估价对象房屋的单位售价,再采用假设开发法估算其土地价格;又如,先用市场比较法求取估价对象房地产的租金水平或净收益,再用收益法估算房屋或土地的价格或价值。

5.3 收 益 法

5.3.1 收益法利用了经济学中的预期收益原理,即某宗房地产的客观合理价格或价值,为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年净收益的现值之和。

收益法应用的关键是对估价对象年净收益的估算和资本化率的选用。因此,运用收益法进行房地产估价时,首先要收集与估价对象及所处市场条件相关的信息,如涉及有效毛收入、合理运营费用和市场收益率水平的信息,并以此作为估价工作的基础。只有在获得相关可靠信息的基础上,才能依据本条规定的步骤对估价对象客观合理价格或价值作出正确的判断。

5.3.2 虽然收益法的理论和步骤是唯一的,但在具体操作过程中又要根据收益性房地产的不同类型区别对待。收益性房地产可划分为出租型和商业、生产经营型两类。对于有收益的商业、生产经营型房地产而言,运用收益法的关键是正确地估算利用这类房地产作为必要生产条件所获得的销售收入和相应的生产经营成本,这对估价人员的会计知识提出了较高的要求。对于尚未使用或白用的房地产,可以根据机会成本的原理应用收益法估价。

5.3.3 本条规定指出,由于经营管理水平等原因,某一具体估价对象的实际毛收人和运营费用往往具有特殊性,为了评估其客观合理价格,应该参照市场上类似房地产的一般收入和费用水平,对估价对象的实际收入和费用进行调整,即应采用客观收入和客观费用作为估价依据,但也有例外。例如,由于某些估价对象附带租约,当该估价对象的产权发生转移时,依照有关法规规定应保持这些租约继续有效。由于买者在购买该房地产后,不能将原租约约定的租金及时调整为市场租金,其净收益水平会受到原租约存续的影响,因此估价人员在对该类房地产进行估价时,应注意考虑这些因素的影响。

5.3.4 本条要求估价人员对估价对象预期净收益现金流量的分布情况作出恰当的估计,并通过合理的假设和简化,判断该净收益现金流量属于哪种基本类型。

5.3.5 资本化率的本质是投资收益率,而收益率的大小与投资项目的风险包括系统风险和个

别风险大小直接相关。由于房地产具有位置固定等特点,其系统风险因不同地区而异,而个别风险则与房地产的类型或用途、投资者进入房地产市场的时机等因素相关。因此,不同地区、不同用途、不同时期的房地产,其资本化率不尽相同。在求取资本化率时,应注意估价对象在地区、用途、时间等方面的差异。

本条规定了求取资本化率的4种方法。在实际估价中,如容易获得可靠的市场资料,则市场提取法是一种有效而实用的方法;安全利率加风险调整值法,更多的是从投资者获取期望目标收益的角度考虑,这里的技术关键是风险调整值的确定,在不考虑时间和地域范围差异的情况下,风险调整值主要与房地产的类型相关,通常情况下,商业零售用房、写字楼、住宅、工业用房的投资风险依次降低,风险调整值也相应下降。

5.3.6 用收益法评估房地整体价值时,不宜分别估算出土地和建筑物的价值后再进行简单的加总。但如果知道了房地整体价值后,为了分离出土地或建筑物的价值,可利用求出的土地或建筑物的净收益余值,使用本条规定的方法进行估价。

5.3.9 通过土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价格或建筑物的价格,在大多数情况下只是一种理论的方法。因为土地和建筑物各自对房地产收益的贡献、土地资本化率和建筑物资本化率等,都非常难以准确、科学地予以确定,因此估价人员在实际估价中应慎重使用此方法。

5.4 成 本 法

5.4.2 本条对重置价格或重建价格作了定义。本条中关于房地产重置价格或重建价格的构成可细分为:

1 土地取得费用。

(1)征地和房屋拆迁安置补偿费。

(2)土地使用权出让金或者地价款。

(3)有关土地取得的手续费及税金。

2 开发成本。

(1)勘察设计和前期工程费。

(2)基础设施建设费。

(3)房屋建筑安装工程费。

(4)公共配套设施建设费。

(5)开发过程中的税费。

3 管理费用。主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等

4 投资利息。

5 销售税费。

(1)销售费用,包括销售广告宣传费、委托销售代理费等。

(2)销售税金及附加,包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。

(3)其他销售税费,包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费等。 6 开发利润。

其中,农地征用费的构成如下:

1 土地补偿费。

2 青苗补偿费。

3 地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等)。

4 安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费等)。

5 房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费,其构成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。

6 耕地占用税。

7 耕地开垦费。

8 新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地)。

9 征地管理费(是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用,其收取标准根据征地包干方式的不同,为征地费总额的1.5%~3%)。

10 政府规定的其他有关税费。

城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下:

1 被拆除房屋及附属物补偿费。

2 购建拆迁安置用房费。

3 安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。

4 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费。

5 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。

6 政府规定的其他有关税费。

本条规定应以土地取得费用与开发成本之和作为计取开发利润的基数,并根据市场上开发同类房地产的平均利润水平来确定利润率。

5.4.5 以成本法评估土地的重置价格,除了在农村地区、城乡结合部、新开发地区以及旧城改造地区外,一般不宜采用。评估土地的重置价格,要特别注意估价对象在估价时点的状况,以便于准确确定其价格构成。当不便采用成本法时,可以酌情选用市场比较法、基准地价修正法等方法评估土地的价格。

以成本法求取土地的重置价格时,还应当注意土地的剩余使用年限,并进行年限修正。例如,以有偿出让方式取得的土地使用权,在以成本法得出重置价格后,还应扣除至估价时点已使用年限的价格,得出剩余年限的土地使用权价格。

5.4.6 求取建筑物的重置价格(亦称重置成本)或重建价格(亦称重建成本),是假设建筑承包商根据发包人的要求完成新的建筑工程后,发包人支付的全部费用,该费用就是建筑物的重置价格或重建价格。如果建筑物是自己建造的,也应假设全部费用与支付给承包商的相同。

若从投资的角度出发,建筑物的重置价格或重建价格还应在上述费用的基础上加上合理的投资利润;若从市场的角度出发,还应加上正常的销售税费。

采用成本法、市场比较法求取建筑物重置价格或重建价格的具体方法有:

1 单位比较法(包括单位面积法和单位体积法);

2 分部分项法;

3 工料测量法;

4 指数调整法。

5.4.7 建筑物在使用中会由于物质因素、功能因素或经济因素造成损失,利用成本法估价时,必须扣除这种损失,这称为折旧。物质、功能和经济因素对建筑物价格的影响并非完全独立,大多是相互作用,互相关联的。例如物质损失,可同时引起功能损失;物质、功能损失也能引起经济损失,因而在损失量上的计算既可分别,也可一并计算,为了简便起见,大多一并计算。

5.4.9~5.4.10 计算建筑物折旧,通常根据耐用年限进行,本规范中的直线法以耐用年限和已使用年限为折旧依据;成新折扣法主要着眼于剩余使用年限。这两种方法最好同时使用,以互相验证。

各种结构房屋的经济耐用年限的参考值一般为:

1 钢结构:生产用房?0年,受腐蚀的生产用房50年,非生产用房80年;

2 钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架-剪力墙结构等):生产用房50年,受腐蚀的生产用房35年,非生产用房60年;

3 砖混结构一等:生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年; 4 砖混结构二等:生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年; 5 砖木结构一等:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年; 6 砖木结构二等:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年; 7 砖木结构三等:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年; 8 简易结构:10年。

建筑物的残值率因不同建筑结构而不同,其参考值一般为:

1 钢筋混凝土结构:0;

2 砖混结构一等:2%;

3 砖混结构二等:2%;

4 砖木结构一等:6%;

5 砖木结构二等:4%;

6 砖木结构三等:3%;

7 简易结构:0。

5.5 假设开发法

5.5.2 假设开发法适用于对具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,包括下列情形: 1 由生地建造房屋然后租售;

2 由毛地建造房屋然后租售;

3 由熟地建造房屋然后租售;

4 由生地开发为熟地然后租售;

5 由毛地开发为熟地然后租售;

6 由旧房装修改造为新房然后租售;

7 在建工程。

本条设定的各类土地的概念如下:

1 生地:指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地,该建筑用地无基础设施,或者有部分基础设施,但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件,同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。

2 毛地:指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续),具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更完备的基础设施,但未进行动拆迁的可用于建筑的土地。

3 熟地:指具有完善的基础设施,且地面平整,可用于建筑的土地。

5.5.3 本条提供的计算公式在使用中可具体如下:

1 求生地价格的公式:

生地价格=开发完成后的房地价值-由生地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买生地的税费

2 求毛地价格的公式:

毛地价格=开发完成后的房地价值-由毛地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买毛地的税费

3 求熟地价格的公式:

熟地价格=开发完成后的房地价值-由熟地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地的税费

4 由生地开发为熟地然后租售求生地价格的公式:

生地价格=开发完成后的熟地价值-由生地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买生地的税费

5 由毛地开发为熟地然后租售求毛地价格的公式:

毛地价格=开发完成后的熟地价值-由毛地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地的税费

6 由旧房装修改造为新房然后租售求旧房价格的公式:

旧房地价格=装修改造完成后的房地价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房地的税费

7 求在建工程项目价格的公式:

在建工程价格=续建完成后的房地价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程的税费

5.5.4 预测开发完成后的房地产价值以及其他预期价格评估,通常采用市场比较法与长期趋势法相结合。

长期趋势法,是运用预测科学的有关理论和方法,对未来价格作出推测与判断的方法,适用于估价对象或者类似房地产有较长期的历史价格资料可供分析利用的情形。

1 运用长期趋势法估价的步骤如下:

(1)搜集关于估价对象或者类似房地产的历史价格资料,并且进行检查和鉴别;

(2)整理上述搜集到的历史价格资料,按时间排序,形成时间序列;

(3)分析上述时间序列,选择适当的长期趋势分析方法;

(4)依照选定的方法,通过具体公式计算出估价对象的价格。

2 运用长期趋势法时,根据时间序列的特征选用下列方法之一:

(1)数学曲线拟合法。

数学曲线拟合法有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。运用直线趋势法估价,估价对象历史价格的时间序列散点图应当表现出明显的直线趋势,数据点偏离拟合直线估计值的

离差平方的算术平均数的平方根,即估计值的标准误差,不得大于允许的误差值。

(2)平均增减量法。

(3)平均发展速度法。

平均增减量法和平均发展速度法,要求房地产价格的变动过程一贯是上升的或者是下降的,并且逐期上升或者下降的额度或者比例大体接近。

(4)移动平均法。

移动平均法分为简单移动平均法和加权移动平均法,是对原有价格按照时间序列进行修匀,即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数,形成-个新的派生平均价格的时间序列,消除价格短期波动的影响,呈现出价格长期的基本发展趋势。运用移动平均法时,应当按照房地产价格变化的周期长度移动平均。

(5)指数修匀法。

5.6 基准地价修正法

5.6.2 基准地价反映的是其评估基准日期时的地价水平,随着时间的推移,房地产市场会发生变化,地价水平也会有所变化,因此,应对基准地价进行交易日期修正。交易日期修正-般是根据地价变动率或地价指数确定交易日期修正系数,从而将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。

5.6.3 基准地价修正法中的区域因素和个别因素的比较修正的内容和方法,与市场比较法中的区域因素与个别因素修正相同,参见相应的条文说明。基准地价是政府对各级土地或均质区段及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估出的土地使用权平均价格。它所对应的使用年限-般是各用途土地使用权的最高出让年限,而估价对象宗地的使用年限可能与之有所不同,故需进行年期修正。

5.6.4 由于房地产市场具有区域性的特点,加上城市规模大小不一,各地的基准地价水平之间可比性差,在运用基准地价修正法评估宗地价格时,应以当地政府公布的基准地价水平和基准地价修正系数为准进行估价。

6 不同估价目的下的估价

6.1 土地使用权出让价格评估

6.1.1 本条对土地使用权出让价格评估的依据作了规定。

土地使用权出让有协议、招标和拍卖3种。土地使用权出让价格是指在政府土地使用权出让市场上形成的价格。

土地使用权出让价格评估的依据有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,以及当地制定的实施办法和其他有关规定。

6.1.2 本条对土地使用权出让价格评估应当采用的价值标准作了规定。

采用公开市场价值标准是指评估出的客观合理价格或者价值应当与估价对象在公开市场上最可能形成或者成立的价格-致。公开市场的涵义参见本规范第2.0.7条。

6.1.3 本条规定了土地使用权出让价格评估宜采用的估价方法。估价人员应选用本条规定的估价方法对土地使用权的出让价格进行评估。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”的规定,土地使用权出让的估价结果不得低于按照国家规定所确定的最低价,通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度等所对应的正常成本价格。

6.2 房地产转让价格评估

6.2.1 本条对房地产转让价格评估的依据作了规定。

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式主要包括下列行为:

1 以房地产作价人股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;

2 一方提供土地使用权,另-方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;

3 因企业被收购、兼并或者合并,房地产权属随之转移的;

4 以房地产抵债的;

5 法律、法规规定的其他情形。

房地产转让价格是指转让房地产时形成的价格。房地产转让价格评估的依据有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》,以及当地制定的实施细则和其他有关规定。

6.2.4 本条对涉及划拨土地使用权的房地产转让价格评估作了规定。因为划拨土地使用权转让涉及到国有土地收益的分配,国家法律、法规对此有比较严格的限制。划拨土地使用权转让一般须经土地管理部门批准,并须补交地价或以土地收益折抵。因此,本条规定以划拔方式取得土地使用权的,转让房地产时应当符合国家法律、法规的规定,其转让价格评估应当另外给出转让价格中所含的土地收益值,并且注意国家对土地收益的处理规定,同时在估价报告中予以说明。

6.3 房地产租赁价格评估

6.3.3 采用成本法评估房地产租赁价格时,房地产租金构成为:折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润。

6.4 房地产抵押价值评估

6.4.2 虽然房地产抵押价值评估时希望了解的是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产时,该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价值,但由于这种预期价值评估难以准确把握,实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值。

6.4.3 本条规定首次抵押的房地产的抵押价值应为该房地产的价值,即为该房地产未受抵押权约束条件下的价值;而房地产再次抵押时,由于受首次抵押后产生的他项权利的影响,该房地产的担保价值受到制约,因此本条又依据《中华人民共和国担保法》规定,再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值大于已担保债权的余额部分。即该房地产再次抵押的抵押价值不得超过该房地产价值与它已担保债权价值的正值算术差。

6.4.4 本条规定以划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的,评估其抵押价值时应当扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额,即:抵押价值=设想为以出让方式取得的土地使用权连同地上建筑物的价值-预计应缴纳的土地使用权出让金数额。此时

土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限,从估价时点起计。这样,通过预先考虑处置抵押物时因涉及划拨土地使用权而须补交土地使用权出让金,从而保障抵押权人的利益。

6.5房地产保险估价

6.5.3,本条对保险价值、保险金额的涵义作了说明。《中华人民共和国保险法》第39条规定:“保险金额不得超过保险价值;超过保险价值的,超过的部分无效。”

6.6 房地产课税估价

6.6.1 房地产课税估价,由于量大面广,在国外是房地产估价中的重要组成部分。根据国外的经验,课税估价由于要遵循相关税收法规、条例,涉及到社会公众广泛的利益与权益,因此可由政府公务员中的房地产估价人员进行,也可由政府委托信誉较好的社会房地产估价机构进行。

6.6.2 目前各主要税种涉及的房地产估价业务的注意事项如下:

l 为课征营业税而进行的估价,因只涉及到销售房地产的价格出现异常的情况,目前在全国范围内还较少涉及。核定营业额实际就是核定纳税人的房地产销售收入,而该房地产销售收入应与对该房地产客观合理价格或价值的估计比较接近。因此,为课征营业税而进行的房地产估价,与为转让房地产而进行的房地产估价类似。

为课征营业税进行的估价,应以《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》为依据。营业税的计税依据为营业额。

根据规定,纳税人转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低又无正当理由的,主管税务机关可按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格,或纳税人近期销售的同类不动产的平均价格,或成本加一定利润,核定其营业额。

2 关于城镇土地使用税的征收标准和计算方法,各级政府均制定有相关的条例或实施细则,估价人员只须明确估价对象所处的土地等级(通常有关实施细则中都制定了相关的城市土地等级划分方案),从实施细则中查出每平方米土地面积的年征收数额,就可计算出应缴纳的城镇土地使用税数量。对于尚未划分土地等级的城市,此估价任务主要是合理地对土地进行定级。

为课征城镇土地使用税进行的估价,应以《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和当地制定的实施细则为依据。在此估价中,主要是合理地划分土地等级。

3 为课征土地增值税进行的估价,应以《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》为依据。土地增值税的计税依据为土地增值额。土地增值额=转让房地产所取得的收入-扣除项目金额。

土地增值税估价的关键是土地增值税扣除项目金额的估算。但对于纳税人申报的转让房地产所取得的收入明显低于市场价格又无正当理由的,应对其转让价格进行评估,核定其转让房地产所取得的收入。

4 依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定,房产余值是房产原值一次扣除一定比例(一般为30%)后的余额,按房产余值征收的税率为1.2%,适用于企业出租或自用房产的房产税征收;租金指实际获得的毛租金收入,按租金收入征收的税率为12%,适用于事业单位出租房产的房产税征收。

为课征房产税进行的估价,应以《中华人民共和国房产税暂行条例》和当地制定的实施细则为依据。房产税的计税依据为房产余值或租金收入。

5 为课征城市房地产税进行的估价,应以《城市房地产税暂行条例》和当地制定的实施细则为

依据。城市房地产税的计税依据为房价或租金收入。

6 为课征契税而进行的估价,-般发生在房地产的权属发生转移或变更时,当申报纳税的成交价格与房地产实际价值有较明显差异时,应按房地产转让的估价方法,评估其客观合理价格或价值,并以此作为征收契税的依据。对于房地产赠与和交换时课征契税的估价,也应采用公开市场价值标准对该房地产的市场价格或交换差价进行评估。

为课征契税进行的估价,应以《中华人民共和国契税暂行条例》和实施细则为依据。契税的计税依据为成交价格(国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖行为)、市场价格(土地使用权赠与、房屋赠与行为)和交换差价(土地使用权交换、房屋交换行为)。

6.7 征地和房屋拆迁补偿估价

6.7.1~6.7.6 征地和房屋拆迁补偿估价,是政策性很强的一项估价工作。除国家以法律、规章的形式制定有补偿标准外,各个城市均制定有实施细则,详细规定了补偿的范围、补偿标准、支付方式等。估价人员在从事此类估价时,首先要掌握国家相关法律、法规和政策以及当地政府的有关规定,准确界定拆迁房屋及其所占土地的权益性质,才能作出易于被委托方及其他相关利益主体所接受的估价结果。为了有效促进房地产市场的稳定、持续发展,保障受征地或房屋拆迁影响的当事人的合法权益,我国城市房屋拆迁补偿方式正在发生变化,即由安置、差价补偿与产权调换相结合,逐渐向市场化货币拆迁的方式转化。估价人员应及时学习掌握新的征地和房屋拆迁补偿法规。在新的法规出台之前,应按现行相关法规执行。

6.8 房地产分割、合并估价

6.8.1—6.8.3 房地产分割、合并估价,除需遵循-般房地产估价的原则与方法外,还要从影响房地产合并或分割前后最高最佳使用或最有效使用、规模经济或不经济的角度,分析估价对象在分割或合并前后的可能变化。例如,位于城市商业区的两块面积分别为400m2和1600m2的相邻土地,合并后不仅能使基地现状规整,而且还可使开发商能够面向中型客户开发建设每层建筑面积为1200~1500m2的写字楼,大大提高了两块土地的开发价值。此时如果不考虑合并的影响单独评估两块地的价值,则两块地的价值之和很可能大大低于合并后土地的价值。对于合并或分割前后导致的房地产增值或价值损失,需要在分割后或合并前的两个个体之间合理分配,分配的比例不仅要看每一部分所占的面积比例,还要看每一部分对房地产增值或减值的影响程度。

6.9 房地产纠纷估价

6.9.1~6.9.3 随着房地产市场的发展以及人们对房地产重要性认识的提高,涉及房地产纠纷的估价呈逐渐上升趋势。例如,房地产开发商与建筑承包商之间对在建工程已投入成本的纠纷,写字楼租赁双方就租金调整幅度的纠纷,城市被拆迁居民与开发商或政府之间就拆迁补偿金额的纠纷,金融机构与贷款人就作为抵押担保品的房地产之处置价格的纠纷,以及政府税务部门为了征收房地产税费与房地产购买者之间在购买价格方面的纠纷等。这些纠纷的解决,经常需要估价人员为纠纷仲裁方、纠纷的一方或双方、抑或人民法院提供估价服务。纠纷目的下的房地产估价,除需遵循一般房地产估价的原则和方法外,还要充分了解纠纷各方的立场和意见,以便作出公正、客观、合理的估价。

6.11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价

6.11.1 随着社会主义市场经济体制的确立和发展,企业行为主体的性质在逐渐变化,以适

应经济体制改革、建设市场经济的需要。在新旧体制的转换过程中,许多企业涉及资产及其产权关系的明晰和调整,房地产作为占企业总资产比重极大的资产,在产权关系调整过程中迫切需要估价人员提供房地产估价服务。然而,该类房地产估价,往往伴随着房地产的产权是否发生转移、其使用功能是否调整而不同,因此,估价人员应准确把握用途合法性、正确判断“保持现状前提”或“转换用途前提”。

6.11.2 企业各种经济活动中所涉及的房地产估价,大都涉及到房地产权益的转移。例如某企业将其厂房设备及相应的土地使用权作价,作为该企业与其他企业或投资者合资、合作的条件,则该企业的房地产权益实际上是转让给了新的合资或合作公司。企业各种经济活动中所涉及的资产处置(含房地产),其面临的市场环境依经济活动的性质不同而存在着很大的差异。例如合资、合作、出售和股份制改组中,资产价值实现的市场化程度较高;合并、兼并和分立时,资产价值实现的市场化程度就低一些;而企业破产清算或偿债时涉及到房地产的处置时,出于迅速变现的需要,其可能实现的市场价值常比理论价值低很多,尤其是当企业所拥有的厂房设备用途单一、适应性很差、又不能改变用途时。

6.11.3 企业联营中涉及的房地产估价,通常不伴随着房地产权属的转移。例如,某国有轻工企业拟利用其闲置的部分厂房和场地使用权,与另一愿提供生产技术、设备和流动资金的企业组成联营公司,共同生产市场急需的某一轻工产品,则该国有轻工企业的房地产权虽然无转移,但为确定其在联营公司中的利润分配比例,同样需要评估其投入的房地产的价值。涉及企业各种经济

活动的房地产估价,同样可采用市场比较法、收益法、成本法等房地产估价的基本方法,也可根据所评估的房地产的物质实体及权益的特点,选用假设开发法等。

7 估价结果

7.0.1—7.0.2 如果计算结果差异较大是由于采用了不适宜的估价方法所造成的,可淘汰不适宜的估价方法估算出的结果。

7.0.3 求出一个综合结果可选用下列数学方法:

1 求简单算术平均数;

2 求加权算术平均数;

3 其他数学方法。

7.0.4 本条所称不可量化的价格影响因素,是指那些难以用数量衡量的房地产价格影响因素,例如采用市场比较法时,交易行为中有利害关系人之间的交易,急于出售或急于购买情况下的交易等,即为不可量化的价格影响因素。采用其他估价方法,也存在类似的不可量化的价格影响因素,从而影响估价结果。

8估价报告

8.0.1 估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件,应当现全面性、公正性、客观性、准确性以及高度的概括性。本条从以上几个方面在原则上对估价报告作出了规定,具体规定见本章以下各条。

本条所称未经查实的事项和难以确定的事项是指在估价过程中由于缺乏资料或者资料依据不足,对某些事项无法查实或者难以确定。例如,某建筑物由于建成年代已久,内部结构资料缺乏或者不全,因此对该建筑物的结构状况无法查实或者难以确定。

8.0.4 本条是对8.0.2条规定内容的具体说明,估价报告应当按顺序完整地记载本条规定的事项。

本条所称价值定义是指对估价采用的价值标准和估价结果内涵的说明,如公开市场价值、再次抵押价值等。

估价报告记载的技术路线主要包括估价技术方案的选择、确定及理由,估价报告中应当清楚地表达出估价的具体思路。

估价中所使用的假设条件主要包括对未来预期、或者对某些难以确定的事项等所作的必要假设,它们可能对估价结果产生影响,因此应当在估价报告中说明估价结果的应用限制条件。 估价作业日期是指估价机构自正式接受估价委托至完成估价报告的日期。

估价结果具有很强的时效性,在一定条件下得出的结论只能适用于特定时期。随着政治、经济、社会等状况的变化,估价对象的价格或者价值可能发生很大的变化。因此,估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为一年,但在市场状况变化很大的场合,估价报告应用的有效期一般不超过半年。

8.0.5 在完成估价报告的过程中,应当完整、客观、准确地描述说明估价对象的物质实体状况和权益状况,尤其应当注意阐明估价对象的权益状况。例如,当估价对象的规定用途与实际用途不符时,应当分别说明估价对象的规定用途和实际用途,描述用途转换的背景,阐明是否已按有关法律、法规办理手续等。又如对于土地使用权,应当注意区分是通过划拨方式取得的,还是通过有偿出让或转让方式取得的;如果是通过有偿出让或转让方式取得的,应当说明原土地使用权出让合同约定的使用年限、已使用年限和剩余使用年限。对建筑物权益状况的描述说明,主要包括建筑物的产权性质和归属,如建筑物的所有权人、是否完全产权、产权共有状况、是否设定有他项权利、产权人是否与他人订有租约等。

8.0.6 本条规定是为加强注册房地产估价师的责任心,增加估价报告中的严肃性而制定的。它是估价报告的必要组成部分。注册房地产估价师的声明中强调的是以估价中的事实为依据,并已如实加以记载。例如,本条所称陈述的事实是真实的和正确的,是指注册房地产估价师本人在估价报告中没有捏照事实的行为,而并不包含其他人的行为。

9 职业道德

9.0.1 本条要求估价人员和估价机构不得为了自身利益,迎合委托人的不合理要求,有意高估或低估房地产价格,或者歪曲甚至捏造事实,损害其他当事人的利益。

9.0.3 本条要求估价人员和估价机构如果遇到由于自己专业能力有限,难以评估出某房地产的客观合理价格或价值时,原则上不应接受该项估价委托。但如确有必要接受委托的,应至少聘请两人以上的专家参加,并在估价报告中予以说明。

9.0.4 本条要求估价人员和估价机构除要妥善保管委托人的文件资料外,还应尽保密之责。具体可根据委托人的文件资料的重要程度,确定其保管和保密的时效。其中涉及国家机密的,应按国家的有关保密规定执行。

9.0.6 本条是重申《房地产估价师注册管理办法》的有关规定。

范文十:房地产估价规范及条文说明 投稿:孔僛僜

中华人民共和国国家标准房地产估价规范

GB/T50291一1999(一九九九年六月一日起执行)

1总则

1.0.1为了规范房地产估价行为,统一估价程序和方法,做到估价结果客观、公正、合理,根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定, 制定本规范。

1.0.2本规范适用于房地产估价活动。

1.0.3房地产估价应独立、客观、公正。

1.0.4房地产估价除应符合本规范外,尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。

2术语

2.0.1房地产real estate,real property 土地、建筑物及其他地上定着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

2.0.2房地产估价real estate appraisal,property valuation 专业估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2.0.3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。

2.0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。

2.0.5估价时点appraisal dete,date of Value 估价结果对应的日期。

2.0.6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。

2.0.7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益,并掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开并不具有排它性。

2.0.8公开市场价值open market value 在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时,要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。

2.0.9类似房地产similar property 与估价对象处在同一供求圈内,并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

2.0.10同一供求圈comparable search area 与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。

2.0.11最高最佳使用highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行,经过充

分合理的论证,能使估价对象产生最高价值的使用。

2.0.12市场比较法 market comparison approach,sales comparison approach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2.0.13 收益法income approach,income capitalization approach 预计估价对象未来的正常收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2.0.14成本法cost approach 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2.0. 15假设开发法hypothetical development method, residual method 预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2.0.16基准地价修正法land datum value method 在政府确定公布了基准地价的地区,由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。

2.0.17潜在毛收入potential gross income 假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。

2.0.18有效毛收入effective gross income 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。

2.0.19运营费用operating expenses 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。

2.0.20净收益net income, net operating income 由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。

2.0.21建筑物重置价格replacement cost of building 采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象具有同 等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

2. 0.22建筑物重建价格reproduction cost of building 采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。 2.0.23物质上的折旧physical depreciation physical deterioration 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。

2.0.24功能上的折旧functional depreciation, functional obsolescence 建筑物在功能方

面的落后所造成的建筑物价值的损失。

2.0.25经济上的折旧economic depreciation, economic obsolescence 建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。

2.0.26估价结果conclusion of value 关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。 2.0.27估价报告appraisal report 全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件,给委托方的书面答复,关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。

3估价原则

3.0.1房地产估价应遵循下列原则: 1 合法原则; 2最高最佳使用原则; 3替代原则; 4估价时点原则。

3.0.2遵循合法原则,应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

3.0.3遵循最高最佳使用原则,应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已做了某种使用,估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择,并应在估价报告中予以说明: l保持现状前提:认为保持现状继续使用最为有利时,应以保持现状继续使用为前提估价; 2转换用途前提:认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提估价; 3装修改造前提:认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价; 4重新利用前提:认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时,应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价; 5上述情形的某种组合。

3.0.4遵循替代原则,要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 3.0.5遵循估价时点原则,要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

4估价程序

4.0.1自接受估价委托至完成估价报告期间, 房地产估价应按下列程序进行: l明确估价基本项; 2拟定估价作业方案; 3搜集估价所需资料; 4实地查勘估价对象; 5选定估价方法计算; 6确定估价结果; 7撰写估价报告; 8估价资料归档。

4.0.2明确估价基本事项主要应包括下列内 l 明确估价目的; 2明确估价对象; 3明确估价时点。注:1 估价目的应由委托方提出; 2明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况; 3估价时点应根据估价目的确定, 采用公历表示,精确到日; 4在明确估价基本事项

时应与委托方共同商议,最后应征得委托方认可。

4.0.3在明确估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,拟定估价作业方案。估价作业方案主要应包括下列内容: 1拟采用的估价技术路线和估价方法; 2拟调查搜集的资料及其来源渠道; 3预计所需的时间、人力、经费; 4拟定作业步骤和作业进度。

4.0.4估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料,并进行核实、分析、整理。估价所需资料主要应包括下列方面: 1对房地产价格有普遍影响的资料; 2对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料; 3相关房地产交易、成本、收益实例资料; 4.反映估价对象状况的资料。 4.0.5估价人员必须到估价对象现场,亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣,查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况,并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实,同时搜集补充估价所需的其他资料,以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。

4.0.6完成并出具估价报告后,应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。

5估价方法

5.1 估价方法选用

5.1.1估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。

5.1.2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。

5.1.3根据已明确的估价目的,若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价,应同时采用多种估价方法进行估价,不得随意取舍;若必须取舍,应在估价报告中予以说明并陈述理由。

5.1.4有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的估价方法。

5.1.5收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法。

5.1.6具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

5.1.7在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。

5.2市场比较法

5.2.l运用市场比较法估价应按下列步骤进行:1搜集交易实例;2选取可比实例;3建立价格可比基础;4进行交易情况修正;5进行交易日期修正;6进行区域因素修正 7进行个别因素修正;8求出比准价格。

5.2.2运用市场比较法估价,应准确搜集大量交易实例,掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括下列内容:1交易双方情况及交易目的;2交易实例房地产状况;3成交价格;4成交日期;5付款方式。

5.2.3根据估价对象状况和估价目的,应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求:l是估价对象的类似房地产;2成交日期与估价时点相近,不直超过一年;3成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

5.2.4选取可比实例后,应对可比实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础,统一,其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容:1统一付款方式;2统一采用单价;3统一币种和货币单位;4统一面积内涵和面积单位。注:1 统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清。2不同市种之间的换算,应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。

5.2.5进行交易情况修正,应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将可比实例的成交价格调整为正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例:l 有利害关系人之间的交易;2急于出售或购买情况下的交易;3受债权债务关系影响的交易;4交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;5交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易;6相邻房地产的合并交易;7特殊方式的交易;8交易税费非正常负担的交易; 9其他非正常的交易。注:1 当可供选择的交易实例较少,确需选用上述情形的交易实例时,应对其进行交易情况修正; 2对交易税费非正常负担的修正,应将成交价格调整为依照政府有关规定,交易双方负担各自应负担的税费下的价格。

5.2.6进行交易日期修正,应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正直采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下,可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断,给予调整。

5.2. 7进行区域因素修正,应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容主要应包括:繁华程度,交通便捷程度,环境、景观,公共配套设施完备程度,城市规划限制等影响房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区域因素修正时,应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较,找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行调整。

5.2.8进行个别因素修正,应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的

价格。有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括:面积大小,形状,临路状况,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质水文状况,规划管制条件,土地使用权年限等;有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括:折旧程度,装修,设施设备,平面布置,工程质量,建筑结构,楼层,朝向等。个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行个别因素修正时,应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较,找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行调整。

5.2.9交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正,视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%。

5.2.10选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后,应根据具体情况计算求出一个综合结果,作为比准价格。 5.2.11市场比较法的原理和技术,也可用于其他估价方法中有关参数的求取。

5.3收益法

5.3.1运用收益法估价应按下列步骤进行:1搜集有关收入和费用的资料;2估算潜在毛收入;3估算有效毛收入;4估算运营费用;5估算净收益;6选用适当的资本比率;7选用适宜的计算公式求出收益价格。注:潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。

5.3.2净收益应根据估价对象的具体情况,按下列规定求取:l出租型房地产,应根据租赁资料计算净收益,净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担,应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担,应对四项费用中的部分项目作相应调整。2商业经营型房地产,应根据经营资料计算净收益,净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。3生产型房地产,应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益,净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。4尚未使用或自用的房地产,可以照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益,或直接比较得出净收益。

5.3.3估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益,除有租约限制的之外,都应采用正常客观的数据。有租约限制的,租约期内的租金宜采用租约所确定的租金,租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、

运营费用或净收益,应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符,应进行适当的调整修正,使其成为正常客观的。

5.3.4在求取净收益时,应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限,确定未来净收益流量,并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型:1每年基本上固定不变;2每年基本上按某个固走的数额递增或递减; 3每年基本上按某个固定的比率递增或递减;4其他有规则的变动情形。

5.3.5资本化率应按下列方法分析确定:l市场提取法:应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的收益法计算公式,求出资本化率。2安全利率加风险调整值法:以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。3复合投资收益率法:将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率,按下式计算:R= M·Rm 十(1-M )Re(5.3.5)式中R ----资本化率(% );M----贷款价值比率(%),低押贷款额占房地产价值的比率;Rm--抵押贷款资本化率(%),第一年还本息额与抵押贷款额的比率;Re--自有资本要求的正常收益率(%)。4投资收益率排序插入法:找出相关投资类型及其收益率、风险程度,按风险大小排序,将估价对象与这些投资的风险程度进行比较,判断、确定资本化率。

5.3.6资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率,他们之间的关系应按下式确定:RO=L*RL+B*RB(5.3.6)式中RO----综合资本化率(%),适用于土地与建筑物合一的估价;RL----土地资本化率(%),适用于土地资本估价;RB----建筑物资本化率(%),适用于建筑物估价;L----土地价值占房地产价值的比率(%);B----建筑物价值占房地价值的比率(%),L+B+100%。

5.3.7计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型,选用对应的收益法计算公式。

5.3.8对于单独土地和单独建筑物的估价,应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有效年限收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时,应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有效年的收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限短于使用权年限时,可采用下列方式之一处理:1先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有效年的收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的

折现值。2将未来可获收益的年限设想为无限年,选用无限年的收益法计算公式,净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

5.4成本法

5.4.1运用成本法估价应按下列步骤进行:1搜集有关成本、税费、开发利润等资料;2估算重置价格或重建价格;3估算折旧;4求出积算价格。

5.4.2重置价格或重建价格,应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和,其构成包括下列内容:l土地取得费用;2开发成本;3管理费用;4投资利息;5销售税费;6开发利润。注:开发利润应以上地取得费用与开发成本之和为基础,根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。

5.4.3具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容,应根据估价对象的实际情况,在第5.4.2条列举的价格构成内容的基础上酌予增减,并应在估价报告中予以说明。

5.4. 4同一宗房地产,重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时,必须注意成本构成划分和相互衔接,防止漏项或重复计算。

5.4.5求取土地的重置价格,应直接求取其在估价时点状况的重置价格。

5.4.6建筑物的重置价格重建价格,可采用成本法、市场比较法求取,或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取,也可按工程造价估算的方法具体计算。建筑物的重置价格,宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料,或因建筑技术变迁,使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。建筑物的重建价格,宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。

5.4.7成本法估价中的建筑物折旧,应是各种原因造成的建筑物价值的损失,包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。

5.4.8建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分,修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的,为可修复部分;反之为不可修复部分。对于可修复部分,可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。

5.4.9扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取: l 直线法下的建筑物理值计算公式:V= C-(C- S)t/N(5.4.9- 1) 2双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式:V= C- (1- Z/N(5.4.9-2) 3成新折扣法下的建筑物现值计算公式:V= C·Q(5.4.9-3)式中V----建筑物现值(元,元/M2);C----建筑物重置价格或重建价格(元,元/M2) ; S ----建筑物预计净残值(元,元/ M2 ;T ----建筑物已使用年限(年);N ----建筑物耐用年限(年);Q----建筑物成新率(% )。 注:

无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值,估价人员都应亲临估价对象现场,观察、鉴定建筑物的实际新旧程度,根据建筑物的建成时间,维护、保养、使用情况,以及地基的稳定性等,最后确定应扣除的折旧额或成新率。

5. 4.10建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况,结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。

5.4.11估价中确走建筑物耐用年限与折旧,遇有下列情况时的处理应为: 1建筑物的建设期不计八耐用年限,即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计; 2建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,应按建筑物耐用年限讨算折旧; 3建筑物耐用年限长于土地使用权年限时,应按土地使用权年限计算折旧; 4建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前,其耐用年限早于土地使用权年限而结束时,应按建筑物耐用年限计算折旧; 5建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前,其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时,应按建筑物已使用年限加上地使用权剩余年限计算折旧。

5.4.12积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧,或为土地的重置价格加上建筑的现值,必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。

5.4.13新开发土地和新建房地产可采用成本法估价,一般不应扣除折旧,但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。

5.5假设开发法

5.5.l 运用假设开发法估价应按下列步骤进行: l调查待开发房地产的基本情况; 2选择最佳的开发利用方式; 3估计开发建设期; 4预测开发完成后的房地产价值; 5估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费; 6进行具体计算。

5.5.2假设开发适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态,以及投资开发后的房地产的经营方式。待开发房地产投资开发前的状态,包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等;投资开发后的状态,包括熟地和房屋(含土地)等;投资开发后的房地产的经营方式,包括出售(含预售)上、租(含预租)和自营等。

5.5.3运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。

5.5.4预测开发完成后的房地产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似房地产价格的未来变

动趋势。

5.5.5开发利润的计算基数可取侍开发房地产价值与开发成本之和,或取开发完成后的房地产价值。利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。

5.5.6运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方法;难以采用折现的方法时,可采用计算利息的方法。

5.6基准地价修正法

5.6.1运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行: 1搜集有关基准地价的资料; 2确定估价对象所处地段的基准地价; 3进行交易日期修正; 4进行区域因素修正; 5进行个别因素修正; 6求出估价对象宗地价格。

5.6.2进行交易日期修正,应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。交易日期修正的方法,同市场比较法中的交易日期修正的方法。

5.6.3区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法,同市场比较法中的区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法。

5.6.4运用基准地价修正法评估宗地价格时,直按当地对基准地价的有关规定执行。

6不同估价目的下的估价

6.0. l房地产估价按估价目的进行分类,主要有下列类别: 1 土地使用权出让价格评估; 2房地产转让价格评估; 3房地产租赁价格评估; 4房地产抵押价值评估; 5房地产保险估价; 6房地产课税估价; 7证地和房屋拆迁补偿估价; 8房地产分割、合并估价; 9房地产纠纷估价; 10房地产拍卖底价评估; 11企业各种经济活动中涉及的房地产估价; 12其他目的的房地产估价。

6.1土地使用权出让价格评估

6.1.1 土地使用权出让价格评估,应依据《中华人民共和国城市房地产管理法)、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

6.1.2土地使用权出让价格评估,应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价格评估,应采用公开市场价值标准,招标和拍卖出让的价格评估,应为招标和拍卖底价评估,

参照6.10房地产拍卖底价评估进行。

6.1.3土地使用权出让价格评估,可采用市场比较法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。

6.2房地产转让价格评估

6.2.1房地产转让价格评估,应依据《中华人民v共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。

6.2.2房地产转让价格评估,应采用公开市场价值标准。

6.2.3房地产转让价格评估,宜采用市场比较法和收益法,可采用成本法,其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。

6.2.4以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时应符合国家法律、法规的规定,其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益价值,并应注意国家对土地收益的处理规定,同时在估价报告中予以说明。

6.3房地产租赁价格评估

6.3.1房地产租赁价格评估,应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》人城市房屋租赁管理办法》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。

6.3.2从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估,应采用公开市场价值标准。住宅的租赁价格评估,应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规走的租赁政策。

6.3.3房地产租赁价格评估,可采用市场比较法、收益法和成本法。

6.3.4以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋,其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值,并应注意国家对土地收益的处理规定,同时在估价报告中予以说明。

6.4房地产抵押价值评估

6.4.1房地产抵押价值评估,应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、〈城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。

6.4.2房地产抵押价值评估,应采用公开市场价值标准,可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行,但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

6.4.3房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。依法不得抵押的房地产,没有抵押价值。首次抵押的房地产,该房地产的价值为抵押价值。再次抵押的房地产,该房

地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。

6.4.4以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的,评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额,可采用下列方式之一处理: 1 首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值,然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额,两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限,从估价时点起计。 2用成本法估价,价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。

6.4.5以具有土地使用年限的房地产抵押的,评估其抵押价值时应考虑设走抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价的影响。

6.4.6以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。

6.4.7以按份额共有的房地产抵押的,其抵押值为抵押人所享有的份额部分的价值。

6.4.8以共同共有的房地产抵押的,其抵押价值为该房地产的价值。

6.5房地产保险估价

6.5.1 房地产保险估价,应依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。

6.5.2房地产保险估价,分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。

6.5.3保险价应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额基础的保险标的价值。保险金额应是保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额,也应是投保人对保险标的实际投保金额。

6.5.4房地产投保时的保险价值评估,应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值,估价方法宜采用成本法、市场比较法。

6.5.5房地产投保时的保险价值,根据采用的保险形式,可按该房地产投保时的实际价值确定,也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。

6.5.6保险事故发生后的损失价值或损失程度评估,应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分,宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。

6.6房地产课税估价

6.6. l 房地产课税估价应按相应税种为核定其计税依据提供服务。

6. 6.2有关房地产税的估价,应按相关税法具体执行。

6.6.3房地产课税估价宜采用公开市场价值标准,并应符合相关税法的有关规定。

6.7征地和房屋拆迁补偿估价

6.7.1征地和房屋拆迁补偿估价,分为征用农村集体所有的土地的补偿估价(简称征地估价)和拆迁城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价(简称拆迁估价)。

6.7.2征地估价,应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

6.7.3拆迁估价,应依据《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制走的实施细则和其他有关规定进行。

6.7.4 依照规走,拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。

6.7.5实行作价补偿的,可根据当地政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后结合建筑物成新估价。

6.7.6依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权,根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时,对该土地使用权如果视为提前收回处理,则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价,应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。

6.8房地产分割、合并估价

6.8.1房地产分割、合并估价应注意分割、合并对房地产价值的影响。分割、合并前后的房地产整体价值不能简单等于各部分房地产价值之和。

6.8.2分割估价应对分割后的各部分分别估价。

6.8.3合并估价应对合并后的整体进行估价。

6.9房地产纠纷估价

6.9.1房地产纠纷应对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定,提出客观、公正、合理的意见,为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

6.9.2房地产纠纷估价,应按相应类型的房地产估价进行。

6.9.3房地产纠纷估价,应注意纠纷的性质和协议、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的不同方式,并将其作为估价依据,协调当事人各方的利益。

6.10房地产拍卖底价评估

6.10.1地产拍卖底价评估为确定拍卖保留价提供服务,应依据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。

6.10.2房地产拍卖底价评估,首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格,之后再考虑短期强制处分(快速变现)等因素的影响确定拍卖底价。

6.11企业各种经济活动中涉及的房地产估价

6.11.1企业各种经济活动中涉及的房地产估价,包括企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价。这种估价首先应了解房地产权属是否发生转移,若发生转移,则应按相应的房地产转让行为进行估价;其次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法,并应根据原用途是否合法改变,按

6.11.2企业合资、合作、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等发生房地产权属转移的,应按房地产转让行为进行估价。但应注意资产清算与抵押物处置类似,属于强制处分、要求在短时间内变现的特殊情况;在购买者方面在一定程度上与企业兼并类似,若不允许改变用途,则购买者的范围受到一定限制,其估价宜低于市场价值。

6.11 .3企业联营一般不涉及房地产权属的转移,企业联营中的房地产估价,主要为确定以房地产作为出资的出资方的分配比例服务,宜根据具体情况采用收益法、市场比较法、假设开发法,也可采用成本法。

6.12其他目的的房地产估价

6.12.1其他目的的房地产估价,包括房地产损害赔偿估价等。

6.12.2房地产损害赔偿估价,应把握被损害房地产在损害发生前后的状态,对于其中可修复部分,宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。

7估价结果

7.0.1对不同估价方法估算出的结果,应进行比较分析。当这些结果差异较大时,应寻找并排除出现差异的原因。

7.0.2对不同估价方法估算出的结果应做下列检查: l计算过程是否有误; 2基础数据是否准确; 3参数选择是否合理; 4是否符合估价原则; 5公式选用是否恰当; 6选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。

7.0.3在确认所选用的估价方法估算出的结果无误之后,应根据具体情况计算求出一个综合结果。

7.0.4在计算求出一个综合结果的基础上,应考虑不可量化的价格影响因素,对该结果进行适当的调整,或取整,或认定该结果,作为最终的估价结果。当有调整时,应在估价报告中明确阐述理由。

8估价报告

8.0.1估价报告应做到下列几点: 1全面性:应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论,正文内容和附件资料应齐全,配套; 2公正性和客观性:应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论,作出的结论应有充分的依据; 3准确性:用语应力求准确,避免使用模棱两可或易生误解的文字,对未经查实的事项不得轻率写入,对难以确定的事项应予以说明,并描述其对估价结果可能产生的影响。 4概括性:应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括,对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选,选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。

8.0.2估价报告应包括下列部分: l封面; 2 目录; 3致委托方函; 4估价师声明; 5估价的假设和限制条件; 6估价结果报告; 7估价技术报告; 8附件。

8.0.3对于成片多宗房地产的同时估价,且单宗房地产的价值较低时,估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告,应采用文字说明的形式。

8.0.4估价报告应记载下列事项: l 估价项目名称; 2委托方名称或姓名和往所; 3估价方(房地产估价机构)名称和住所; 4估价对象; 5估价目的; 6估价时点; 7价值定义; 8估价依据; 9估价原则; 10估价技术路线、方法和测算过程; 11估价结果及其确定的理由; 12估价作业日期; 13估价报告应用的有效期; 14估价人员; 15注册房地产估价师的声明和签名、盖章; 16估价的假设和限制条件; 17附件,应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片,估价对象的产权证明,估价中引用的其他专用文件资料,估价人员和估价机

构的资格证明。

8.0.5估价报告中应充分描述说明估价对象状况,包括估价对象的物质实体状况和权益状况,其中: 1 对土地的描述说明应包括:名称,坐落,面积,形状,四至、周围环境、景观,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质、水文状况,规划限制条件,利用现状,权属状况。 2对建筑物的描述说明应包括:名称,坐落,面积,层数,建筑结构,装修,设施设备,平面布置,工程质量,建成年月,维护、保养、使用情况,地基的稳定性,公共配套设施完备程度,利用现状,权属状况。

8.0.6估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容,并应经注册房地产估价师签名、盖章:1 估价报告中估价人员陈述的事实,是真实的和准确的。2估价报告中的分析、意见和结论,是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论,但受到估价报告中己说明的假设和限制条件的限制。3估价人员与估价对象没有(或有已载明的)利害关系,也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见。4估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写估价报告。5估价人员已(或没有)对估价对象进行了实地查勘,并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。6没有人对估价报告提供了重要专业帮助(若有例外,应说明提供重要专业帮助者的姓名)。7其他需要声明的事项。

8.0.7估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构,对估价报告的内容和结论负责任。

9职业道德

9.0.1估价人员和估价机构不得作任何虚伪的估价,应做到公正、客观、诚实。

9.0.2估价人员和估价机构应保持估价的独立性,必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务。

9.0. 3估价人员和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时,不应接受该项估价委托。

9.0.4估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料,未经委托方的书面许可,不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。

9.0.5估价机构应执行政府规定的估价收费标准,不得以不正当理由或名目收取额外的费用,或降低收费标准,进行不正当的竞争。

9.0.6估价人员和估价机构不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义,不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。

附录A 估价报告的规范格式

A. 0.l封面: 标题:(房地产估价报告) 估价项目名称:(说明本估价项目的全称) 委托方:(说明本估价项目的委托单位的全称,个人委托的为个人的姓名) 估价方:(说明本估价项目的估价机构的全称) 估价人员:(说明参加本估价项目的估价人员的姓名) 估价作业日期:(说明本次估价的起止年月日,即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日) 估价报告编号:(说明本估价报告在本估价讥构内的编号)

A.0.2目录:

标题:目录

一、 致委托方函

二、 估价师声明

三、 估价的假设和限制条件

四、 估价结果报告 (一) (二) …

五、 估价技术报告(可不提供给委托方,供估价机构存档和有关部门查阅等) (一) (二) …

六、 附件 (一) (二) …

A.0.3致委托方函 (标题:)致委托方函致函对象(为委托方的全称)致函正文(说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果)致函落款(为估价机构的全称,并加盖估价机构公章,法定代表人签名、盖章)致函日期(为致函的年月日)

A.0.4估价师声明:(标题:)估价师声明我们郑重声明:

1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3我们与本估价报告中的估价对象没有(或有已载明的)利害关系,也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见。

4我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本评估报告。

5我们已(或没有)对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(在本声明中清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘,哪些估价人员没有对估价对象进行了实地查勘)。

6没有人对本估价报告提供重要专业帮助(若有例外,应说明提供重要专业帮助者的姓名)。

7(其他需要声明的事项)。

参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章(至少有一名)。

A.0.5估价的假设和限制条件 (标题:)估价的假设和限制条件(说明本次估价的假设前提,未经调查确认或无法调查确认的资料数据,估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响,本估价报告使用的限制条件)

A.0.6估价结果报告:

(标题:)房地产估价报告

(一) 委托方(说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所,个人委托的为个人的姓名和住所)

(二) 估价方(说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人和住所、估价资格等)

(三) 估价对象(概要说明估价对象的状况,包括物质实质状况和权益状况。其中,对土地的说明应包括:名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观,基础设施完备程度,土地平整程度,地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状,权属状况;对建筑物的说明应包括:名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备状况、利用现状、权属状况)

(四) 估价目的(说明本次估价的目的和应用方向)

(五)估价时点(说明所评估的客观合现价格或价值对应的年月日)

(六)价值定义(说明本次估价采用的价值标准或价值内涵)

(七)估价依据(说明本次枯价依据的本房地产估价规范,国家和地方的法律、法规,委托方提供的有关资料,估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料)

(八)估价原则(说明本次估价遵循的房地产估价原则)

(九)估价方法(说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义)

(十)估价结果(说明本次估价的最终结果,应分别说明总价和单价,并附大写金额。若用外币表示,应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价,并注明所折合的人民币价格) (十一)估价人员(列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称,并由本人签名、盖章)

(十二)估价作业日期(说明本次估价的起止年月日)

(十三)估价报告应用的有效期(说明本估价报告应用的有效期,可表达为到某个年月日止,也可表达为多长年限,如一年)

A. 0.7估价技术术报告:

(标题:)房地产估价技术报告

(一)个别因素分析(详细说明、分析估价对象的个别因素)

(二)区域因素分析(详细说明、分析估价对象的区域因素)

(三)市场背景分析(详细说明、分析类似房地产的市场状况,包括过去、现在和可预见的未来)

(四)最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象最高最佳使用)

(五)估价方法选用(详细说明估价的思路和采用的方法及其理由)

(六)估价测算过程(详细说明测算过程,参数确定等)

(七)估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由)

A. 0.8附件: (标题:)附件 估价对象的位置图,四至和周围环境图,土地形状图,建筑平面图,外观和内部照片,项目有关批准文件,产权证明,估价中引用的其他专用文件资料,估价人员和估价机构的资格证明等。

A. 0.9制作要求: 估价报告应做到图文并茂,所用纸张、封面、装订应有较好的质量。纸张大小应采用A4纸规格。

规范用词用语说明

1为便于在执行本规范条文时区别对待,对要求严格程度不同的用词说明如下:

(1)表示很严格,非这样做不可的用词;正面词采用

(2)表示严格,在正常情况下均应这样做的用词;正面词采用

(3)表示允许稍有选择,在条件许可时首先应这样做的用词:正面词采用

1、自接受估价委托至完成估价报告期间,房地产估价应按下程序进行:

(1)明确估价基本事项;

(2)拟定估价作业方案;

(3)搜集估价所需资料;

(4)实地查勘估价对象;

(5)选定估价方法计算;

(6)确定估价结果;

(7)撰写估价报告;

(8)估价资料归档。

2、明确估计基本事项主要包括下列内容:

(1)明确估价目的;

(2)明确估价对象;

(3)明确估价时点。

3、在明确估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,拟定估价作业方案。估价作业方案主要包括下列内容:

(1)拟采用的估价技术路线和估价方法;

(2)拟调查搜集的资料及其来源渠道;

(3)预计所需的时间、人力、经费;

(4)拟定作业步骤和作业进度。

4、估计机构和估价人员应经常搜集估价所需资料,并进行核实、分析、整理。估价所需资料主要应包括下来方面:

(1)对房地产价格有普遍影响的资料;

(2)对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料;

(3)相关房地产交易、成本、收益实例资料;

(4)反映估价对象状况的资料。

5、估计人员必须到估价对象现场,亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣,查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况,并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实,同时搜集补充所需的其他资料,以及对估价对象及周围环境或临路状况进行拍照等。

6、完成并出具估价报告后,应对有关估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。

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