房地产项目分析报告_范文大全

房地产项目分析报告

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【专家解析】房地产项目分析报告

【优秀范文】房地产项目分析报告

范文一:房地产可研报告项目分析 投稿:于潺潻

目 录

第一章 市场分析 5 一、宏观环境因素分析 5

1.1柳州经济现状及发展趋向分析 5 二、柳州房地产市场分析 7

2.1柳州市房地产现状及趋向分析 7 2.2柳州房地产市场供求分析 9 2.3房地产市场价格分析 10 2.4房地产市场空置简析 12 2.5各区房地产市场特点及趋势 12 三、项目提案的原则及思路 16 四、商用物业发展的要点分析 17 4.1商用物业的类型 17 4.2商用物业的特征 18

五、广州商用物业的发展轨迹 21 六、柳州市商业环境分析 23 6.1商业布局总体分布 23

6.2主要商业物业竞争格局分析 24

6.3 2001年-2002年柳州市商用物业销售市场的简析 25

6.4现阶段商用物业销售市场的总结 28 6.5商用物业市场的发展趋势分析 29 6.6商用物业市场存在的现实问题 30 七、柳州商业经营及市民消费行为分析 33

7.1柳州商业经营及主要商业项目销售额分析 33

7.2居民收入水平和消费结构分析 35 7.3柳州市民消费心理分析 38 7.4主要商业地段经营者分析 43 八、针对性的区域商情调查 46 8.1调查目的 46

8.2五星商圈主要街区功能分析 46 ⑴龙城路街区功能分析 46 ⑵解放路街区功能分析 47 ⑶文惠路街区功能分析 49 8.3五星商圈主要商场经营分析 50 8.4近期同区规划的影响 54 九、客户群体分析 56 9.1目标客户群体 56

9.2目标客户群的需求分析 57

第二章 项目分析 58 一、地理位置 58 二、项目规模 59

三、项目现状 59 四、项目的资源整合 60 4.1与城市规划前景的整合 60

4.2与商业发展最高经营业态的整合 61 4.3与商业经营功能的整合 62 4.4与步行街文化的整合 62 4.5与旅游资源的整合 63 4.6与电子商务资源的整合 63 4.7与事件营销策略的整合 63 五、项目SWOT分析 65 5.1总表 65

5.2项目优势分析(S) 66 5.3项目劣势分析(W) 69 5.4项目机会分析(O) 71 5.5项目威胁分析(T) 74

第三章 竞争对手分析 76 一、概述 76

2.1区位因素(商圈因素) 77 2.2产品因素(规模因素) 78 2.3经营因素(经营定位) 79 三、主要的竞争对手分析 80 3.1五星商业街 80 3.2蓝色港湾 82

3.3谷埠街国际商城 83 3.4新时代商业港 84 3.5温州商贸城 85 3.6润和·时代广场 87

第四章 项目定位 88 一、项目市场定位 88 1.1 市场定位理念 88 1.2市场定位: 88 二、项目形象定位 89 2.1形象主题定位: 89 2.2支持点: 89 2.3 项目名称建议 89 三、项目功能定位 90 3.1商场1-4层的区位划分 90 3.2商场的商品定位及功能定位 91 3.3商品定位 92 3.4功能定位 92

四、商场目标客户定位 93

4.1租赁使用商场的目标群分析 93 4.2商场的目标消费群分析 93 4.3商场的目标投资经营者分析 95 第五章整体规划建议 97 一、项目总体规划思路 97 1.1 MALL的概念 97

1.2建立具有中国特色的MALL 98 二、建筑风格建议 99 2.1大厦建筑设计建议 99 2.2具体建议 99 三、环境设计建议 101 3.1花的海洋 101

3.2动态园林休闲区 102 3.3音乐无限 102 3.4艺术之都 102 四、设施配套建议 103 4.1商用项目的主要配套 103 4.2规划配套设施的原则建议 103 4.3具体配套建议 104 五、商铺间隔建议 105

5.1大、小商铺间隔的对比分析 105 5.2相关建议 106

5.3商铺间隔具体建议: 107 5.4商户组合建议 108

六、物业管理/商业管理建议 109 6.1物业管理提前介入的工作 109 6.2商业管理提前介入的工作 110 七、商场其他规划建议 111 7.1人流引导 111 7.2交通组织 111 7.3物流输送 112

7.4辅助性服务设施 113 八、住宅部分规划建议 114 8.1指导原则 114 8.2具体建议 118

第六章总体营销推广方案 119 一、总体推广战略思路 119 二、营销策略 121 2.1总体营销思路 121 2.2总体策划思路分析 122 三、主题宣传推广策略 126

3.1成立商业管理公司,同时制定招商政策 126

3.2“利润分成”计划 127

3.3“购铺易”计划 128 四、事件营销策略 129 五、销售现场的包装策略 130 5.1销售环境的整体包装设计 130 5.2销售中心的设计和布置 131 5.3展示未来经营空间 133 六、项目定价策略 135 6.1定价考虑因素 135 6.2商场销售价格建议 136 6.3住宅部分价格建议 136 七、招商策略 137

7.1策略一:提前介入制定招商政策 137 7.2策略二:有意识选择商户 139

7.3策略三:经营商品类别与商场定为一致 141

八、营销推广实施建议 142 8.1销售条件及销售时机 142 8.2分阶段销售总体战略 143 8.3销售实施计划 144 8.4销售控制计划 148

8.5销售促进计划的主要操作细则 150 8.6宣传推广策略 152 8.7媒体组合宣传重点 154 8.8销售人员培训 157

范文二:北京安居房地产开发投资项目分析报告 投稿:冯絿綀

课程名称:

项目名称:

姓 名:

班级名称:

专业名称:

完成时间:信息工程学院 程 设 计 报 告 运筹学与数据分析实践 北京安居房地产开发投资项目分析 信息管理和信息系统 2011.12.19

信息工程学院

一、问题的提出:

北京安居房地产开发有限公司,系北京市梁天房地产开发经营总公司控股有限责任公司,也是总公司系统内的房地产开发骨干企业,主要从事北京市内的房地产开发建设、出售、出租、工程勘察设计、工程承包、装饰工程等主营业务和批发、零售、代销建筑材料、机械电器设备等兼营业务,注册资金1000万元。安居公司响应总公司提出的“团结、奋进、求实、奉献”的企业精神,先后开发了恩济庄等6个小区,安居公司领导班子及全体职工本着“质量第一”的原则,严把工程质量关,创造出一批市优工程。安居公司这种对社会负责任的态度得到了业内人士和客户的高度赞扬。

随着我国社会主义市场经济的深入发展以及房地产业中竞争的日益激烈,安居公司领导号召全体职工在搞好本职工作的基础上,努力学习市场经济的知识,加强风险意识,提高企业管理水平,并对未来的开发项目作出可行性研究 ,充分发挥决策的作用。因此,财务部门基于公司确立的这个方向,对今后三年可能投资的项目进行了一次优选。资料如下:

安居公司在1998年末有资本280000万元。并要求

1.进行投资的总开工面积不得低于120万米²,并且要求全部在2001年末竣工验收。

2.项目E必须上马。

3.各年末项目总产出可以在下一年初继续投资,以补充资金的不足另外,如果公司有剩余的资金可投资到另一个项目,每年能回收资金的本利110%,如果公司欠缺资金可用贷款方式补足,贷款每年利息为12%,问公司如何运作,可使2001年末的总产出最大?

二、有关数据的分析:

该题目是要求我们求出01年末的资金总额最大,即01年末的项目产出和赢利(正或负)之和最大。该题目的难点在于一开始建模时并不知道第一年是资金有剩余(可以进行投资)还是需要贷款(需要支付利息)。为了解决这个问题,我们首先将“借款”(资金不足)好“存款”(资金剩余)设为决策变量。此问题的一个重要约束条件就是每年的现金流入等于每年的现金流出。

三、建立模型

模型或者理想化表示,是日常生活的一个组成部分。他们在抽象问题本质,表明相互关系,以及促进分析等方面有着无法估量的价值。

数学模型也是一种理想化的表示。它们采用数学符号和表达式来表示问题,在运筹学中有着极其重要的意义。

1、模型的决策变量确定

1表示是否给A,B,C,D,E五个项目投资,其中E项目必须投资;Yj表示设Xi0,

第1,2,3年的贷款额;

2、模型的目标函数确定

1999年初的可投资额为:280000Y1;

1999年底的投资收益额为: Zj表示公司第1,2,3年的剩余资金。

55000X130000X20X370000X4325001.1Z11.12Y1;

2000年初的可投资额为:

55000X130000X20X370000X4325001.1Z11.12Y1Y2;

2000年底的投资收益额为:

75000X110000X2120000X30X4670001.1Z21.12Y2;

2001年初的可投资额为:

75000X1100000X2120000X30X4670001.1Z21.12Y2Y3;

2001年底的投资收益额为:

95000X173000X240000X384000X4500001.1Z31.12Y3;

因此,目标函数为:

MAX95000X173000X240000X384000X4500001.1Z31.12Y3;

3、模型的约束条件确定

1999年初可投资额等于1999年实际投资额:

280000Y1106250X195000X264000X350000X456000Z1;

X195000X264000X350000X456000Z1Y1224000化简得:106250

2000年初可投资额等于2000年实际投资额:

55000X130000X20X370000X4325001.1Z11.12Y1Y237500X115000X224000X325000X442000Z2

X115000X224000X345000X41.1Z1Z2Y21.12Y19500 化简:17500

2001年初可投资额等于2001年实际投资额:

75000X1100000X2120000X30X4670001.1Z21.12Y2Y343750X130000X212000X335000X432000Z3

化简得:

31250X170000X2108000X335000X41.1Z2Z3Y31.12Y235000开

2工面积大于等于120万米:25X120X240X320X465120

即:25X120X240X320X455

其中Xi为0-1变量;Yj0,Zj0;i1,2,3,4;j1,2,3

所以约束条件为:

106250X195000X264000X350000X456000Z1Y122400017500X115000X224000X345000X41.1Z1Z2Y21.12Y19500X335000X41.1Z2Z3Y31.12Y23500031250X170000X2108000

25X20X40X20X5512342,3,4;j1,2,3Xi为0-1变量;Yj0,Zj0;i1,

四、求解结果及分析

利用计算机求解得:

最终表:

所有5个项目都需要投资;

1999年、2000年初均需要贷款,2001年初有足够资金投资到其他的项目;

2170万米项目的总建筑面积,满足题意要求。

1999年初在已经有280000元资金的情况下,贷款91250元用来满足5个项目全部投资,剩余资金为0;2000年初得到了1999年投入后的产出,并且还掉1999年贷款的本利,贷款利息为12%,利用剩下这部分资金进行2000年初的投资,发现若要用这部分钱进行投资,还不够,贷款58200元用来满足2000年5个项目的投资,剩余资金为0;2001年初得到了2000年投入后的产出,并且还掉2000年贷款的本利,贷款利息为12%,利用剩下这部分资金进行2001年初的投资,发现若用这部分钱进行投资,还有剩余,剩余资金144066元,用于另外项目投资。2001年末得到了2001年初的投入资金的产出以及投资其他项目后获得的本利110%的回报,再扣除2001年初的贷款本利额,最后剩下的都是2001年的最终投资收益,最高收益额为500472.6元。

五、总结

本次运筹学大作业,布置之后我就开始做,从中碰到的困难还是有蛮多的。最初先把老师给的题目中的表格数据进行分析,分析完后根据所给的条件回到表格中进行更细致的分析,我所做的这道大作业中,问题中的几个关键词比较重要,如果理解错误就会朝一个错误的思路做下去,在理解题意这一方面我大花时间和功夫。在Excel编辑中也碰到了一些问题,由于一开始没有考虑到贷款额和剩余资金可以用变量代替,一味的想通过等式的代换把结果求解出来,其中发现这样做了之后就不是线性规划了,只是一个求解问题了,我对自己求解出来的答案不自信,当时也给老师看了,老师一句设变量点醒了我。因此我的Excel中就出现了三种方案,这三种方案是我从开始做到最后正确解答出答案的过程。第三个方案也就是我用线性规划真正意义上完成了此题,方案二我只是在只设了0-1变量的情况下求解出的,虽然答案是正确的,但是题目意在要我们用线性规划求解。此次大作业的完成过程让我收获颇多,不仅是对我一学期学习运筹学的知识复习和巩固,也让我懂得解题细致、周全的去理解和看待问题是非常重要的,也折射到为人处事,我会再接再厉在以后的学习中学以致用。

范文三:房地产营销实务报告之项目分析策划 投稿:韦凥処

房地产营销实务报告

姓 名:陈龙泽

一、海南房地产市场分析:

近年来,受海南国际旅游岛建设获批影响,海南房价持续走高,房屋销售量连创历年新高。海南房地产市场的火热吸引了大量的开发商和投机者。2009年,全省房地产开发投资同比增长37.2%。上半年海南省落实各项促进普通商品住房消费的政策措施,降低首付款比例、利率和交易环节税费,推动房地产业继续保持较快发展势头。1至7月,海南共销售商品住房270.87万平方米,同比增长15.6%,商品房销售额157.53亿元,同比增长20.1%。1-7月份,海南房地产开发完成投资145.97亿元,比去年同期增长46.7%,超过全国平均水平35.1个百分点;商品住宅完成投资132.55亿元,同比增长58.1%,超过全国平均水平49.9个百分点;海口、三亚、琼海、文昌等城市,房价均环比上涨。这一系列房地产行业数据同比均有不同程度的增长,不仅反映了海南房地产供需情况向好,火爆迹象明显,而且表示了开发商对未来一定时期的住宅销售充满信心。此时,房地产开发市场的前景及可持续性依然很乐观。

虽然种种数据显示,海南房地产市场发展形式喜人,但海南在上个世纪90年代初那场房地产泡沫,让很多开发商至今仍心有余悸。1992年初,总人数不过655万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。海南商品房平均价格从1991年的1400元/平方米,直冲到1993年的7500元/平方米。短短三年, 增长超过5倍。但到了1993年下半年,中央实行宏观调控,泡沫突然间被戳破,海南积压的房地产项目竟占了全国的十分之一,1995年,海南经济增长率从全国第一跌入倒数第一。泡沫破后,留下来的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。从1999年开始, 海南省用了整整七年, 处置积压房地产的工作才基本结束。

进入2010年,海南房地产市场逐渐发生变化,第一、二季度房地产市场火热,房屋销售量齐升并创下历史新高。而海口房地产投资延续以往比较平稳的增长势态,市场销售以消化存量为主。进入第三季度后,随着存量的逐渐消化,商品房供应量增大,商品房成交量却急剧下降,市场明显呈供大于求状态,甚至在6月出现了三次零成交,表明市场观望气氛依然浓厚。这不由让人担心,海南是否陷入了新一轮的房地产泡沫。

在我看来,海南房价的大幅度上涨,虽然带来了可观的经济收益,但总体来看,它对国际旅游岛的建设发展存在很大的不利影响。

首先,目前房地产炒作之风正逐渐“渗透”整个海南,房价的快速蹿升,已经并将继续推动海口、三亚和琼海等海南主要城市的房价上涨,这会影响海南其他的各行各业的招商引资。甭管是商业、娱乐、教育这些投资,可能都会因为房价的过高而受到阻挡。”

其次,高房价必然会带来高物价。海南国际旅游岛获批消息发布后,海南一线城市房价的疯狂上涨,必然会带动租金上涨,进而导致与旅游业相关的其他服务业的经营成本上升,最终还将传递到消费品价格的上涨上。事实上,岛内人已经发现很多消费品价格都在悄然上涨。

再次,上升的经营成本或消费品价格,必然会转嫁给赴海南的旅游度假客,导致海南旅游报价相应地水涨船高。但是,如果海南旅游报价涨得太离谱,或说如果房地产炒作导致海南酒店高房价、旅游业经营成本上涨及消费价格显着上升,相当一部分游客肯定会转而选择一直以价格低廉取胜的其他同类旅游目的地点,比如,热带旅游资源也相当丰富的新马泰。

因此,我认为,此时在海南投资住宅地产是不合适的。我认为应该投资旅游

度假型房地产。

二、投资养生旅游度假型房地产项目分析

1.市场需求分析

随着经济的发展和文明的进步,人们在解决温饱问题 ,迈向小康的富裕之路的进程中,保健意识日益增强。如何提高生命质量,实现人自身的可持续发展,已成为全社会普遍关注的问题。

当今社会上大部分人都处于“亚健康”状态,“亚健康”正在影响着人们的生命质量、工作质量、家庭生活和人际关系。因此,亚健康将是21世纪人们广泛关注的焦点,而健康产业也即将成为极具发展潜力的朝阳行业。

所以,温泉养生旅游度假型房地产是符合时代和市场需求的,而且随着人们保健意识的日益加深将会有更广阔的发展空间。

2.行业发展分析

海南省温泉资源非常丰富,从东线公路的新地,到海榆中线的云龙,包含海口市区在内的这一区域全是地热水(俗称‘温泉’),只要井深达到800米左右出来的就是地热水。大部分地区的水质非常好,含有多种对人体有益的矿物质。这为发展温泉养生旅游提供了良好的自然条件。

三、雅玉温泉养生中心项目策划

1.项目概述:

(1)项目名称:雅玉温泉养生中心

(2)项目名称:海南省万宁市东和农场北公湾

(3)项目规划:占地170万平方米,建筑面积100万平方米,集温泉、酒店、高尔夫、度假别墅、健身中心为一体,致力打造海南省最佳温泉疗养地。

2.项目市场分析:

(1)投资环境分析:东和农场北公湾位于海南省万宁市内,东邻万宁市区,依海边旅游区石梅湾,西南面和兴隆康乐园毗邻在一起,区位优势比较明显。北公湾自然环境优美,温度适宜,交通便利,便于游客进入。

(2)产业分析要点:与温泉养生旅游度假型房地产关系最密切的产业是健康产业。在当今时代人们普遍关注自身的健康问题。因此,健康产业面临的这样的发展机遇——日益扩大的市场需求。

我国养生学源远流长,它萌芽与商周时期,在漫长的历史长河中,它逐渐形成有鲜明中国式特点的养生理论。当今社会,亚健康人群逐渐扩大,人们愈来愈感受到健康的重要性,所以,养生产业成为健康产业最具市场潜力和有最大消费人群的分支产业。

(3)项目优劣势分析

优势:交通便利,优质的服务,设施先进齐全,项目包含养生与休闲度假,综合性强。

劣势:海南省已经具备多个类似的养生中心,竞争强。东和农场其他区域尚未开发完全,基础设施不完善。

3.项目定位

雅玉温泉养生中心的主题是休闲度假与养生保健。是配套完善的旅游度假中心。走中高档经营路线。主要产品有:

(1)温泉

以温馨、浪漫为主题,融合各类动水娱乐池、景观池、情趣池、个性池和休闲保健配套。从温泉的面积、种类、特色等方面,均以国内一流的水准定位。并

且保证适应各类消费需求,搭配多种特色洗浴。

(2)小木屋

努力创造一个私密、自然、浪漫的空间,顺应家庭、情侣、商务客人的需求;数量在20间左右。

(3)国际风情区

汇集各国各具特色的、原汁原味的温泉沐浴风情产品,单独更衣、收费,以吸引客户多次消费。

(4)SPA保健

强调温泉水疗香薰与保健推拿相机会,突破以往单一的常规按摩形式,以常规的按摩和香薰保健套餐为主。

(5)温泉区食坊

出售面点、养生粥汤、烧烤、风味小吃,主要供应温泉区的客人,临池面景,随意自然,中低档消费。

(6)VIP别墅

均为带温泉的高档别墅,按照私密、休闲、尊贵的设计理念,针对高档贵宾休闲度假、高档小型会议、商务接待和私家、情侣等高档客源。以不同的风格和配套精心打造,共22间。

(7)健身康乐中心

主要有各种健身设施、游泳池、羽毛球、乒乓球活动场、书吧、茶吧、桌球、棋牌等休闲场所。所有休闲设施均提供免费上网服务。供入住客人娱乐。

(8)高尔夫球场

分室内和室外两种。

(9)商业步行街

以出租为主,经营旅游工艺品、特产、特色餐饮、温泉用品、体育用品、综合服务。

4.项目产品规划设计

(1)特色浴场

特色浴场按照“生命之泉、美丽之泉、养生之泉”理念将洗浴区分为三个部分。生命之泉(公共区):将自然要素、娱乐要素相结合,体现泡温泉的趣味性,感受自然与生命的另类乐趣;美丽之泉(女性专区):体现温泉美容、保健、养颜的功效,让女性洗出健康,洗出美丽;养生之泉(公共区):体现温泉医疗、养生的价值,解决现代人的亚健康问题。

1)生命之泉:日光浴是泡温泉的另一种体验,通过沙滩、阳伞的搭配,营造出天然的景致。森林浴是由桑拿浴、日光浴等派生出来的一种时尚流行洗浴。研究表明吸入树木的香气,可降低血压,稳定情绪。本项目将树林和温泉结合形成特有的温泉森林浴。增加温泉的趣味性和娱乐性。让游客在温泉冲浪池中感受绿浪翻滚、涛声阵阵的刺激,在温泉情趣池中感受泉水汩汩、逍遥自在的感觉。

2)美丽之泉:鲜花浴有益于皮肤的新陈代谢,能够起到养颜的功效。牛奶浴:牛奶含丰富的维生素及矿物质,牛奶浴除了有美白肌肤的效果外,还可以治疗失眠。咖啡浴:咖啡因具有分解脂肪的作用,也可以紧致肌肤。泥浴:用矿物泥或海泥进行美容已成为当今时尚,本项目温泉的盐含量比较高,泥浴将具有很好的美容保健效果。美丽之泉是女性的专属空间。是青春的加油站。提供美容美体、美容按摩、美容化妆、医学美容等服务。

3)养生之泉:药浴既是一种保健方法,也是一种治疗手段。养生之泉特别

适合于亚健康人群和一些慢性病的康复治疗。

(2)高尔夫设施

高尔夫分室外高尔夫和室内高尔夫。值得特别关注的是本项目引进由美国生产的全天候室内高尔夫模拟系统,真实感十足,简单易操作,娱乐性强。

(3)健身房

健身房包括心肺功能练习室、体能训练室、健康舞室和精神放松练习室等四个区域。

心肺功能练习室有自行车、跑步器两大训练设施。自行车包括心率控制自行车、电脑运动训练自行车;跑步器主要有电脑彩色荧屏台阶练习器、专业型跑步器、台阶练习器、轻巧型跑步机。

体能训练室包含多种力量训练设备和系统体能测试系统。

健康舞室提供多种舞蹈教学,包括交谊舞、街舞等受各个年龄段客户喜欢的舞蹈。

精神放松练习室主要包括瑜伽练习,瑜伽冥想,香薰放松室等,可缓解现代人的巨大压力。

5.项目价格策略

本项目定位于走中、高档路线,坚持优质服务。定位讲究低进高出,“门槛”型的产品价格略低(温泉门票、食品等),以利于客人进入。二次消费性产品(如按摩、SPA、别墅、特色餐饮等)价格定位中、高档,以利于增加收入。同时,根据旅游淡、旺季、节庆假日推出团购价、优惠价、时段价格等等。运用灵活的价格受到促进经营、增加收入。

6.项目管理制度

本项目主要采用会员制,以锁定一些客户作为稳定客源。给予会员更多明显的利益,特殊的服务。

在服务上,要保证优质高效,温泉区要特别注意客人的安全,高度关注客人,不时地送茶送水,提醒泡久的客人及时休息。

范文四:房地产项目分析 投稿:许驥驦

项目分析

(一) 项目位置背景

新城区位于内蒙古自治区首府呼和浩特市东北部,全区总面积699.6平方公里,其中城区20.5平方公里,农区679.1平方公里。总人口409629人,其中城区人口284084人,农区人口125545人;有蒙、满、回、汉等38个民族,是满族聚居区。区内驻有自治区、呼市两级党政军机关,呼和浩特火车站、长途汽车客运站以及邮电、通讯等机构。新城区是自治区和呼和浩特市的政治、经济、文化、教育、科技、交通及新闻、信息中心所在地,是呼和浩特市对外开放的窗口。新城区东西长40.5公里,南北宽37.4公里。

1. 购物:联华山水店,北京亚美超市、茂霖超市

2. 教育:小博士幼儿园、快乐天使幼儿园、内蒙古体育职业学院、新城区山水小学,内蒙古交通学校

3. 医院:呼市精神康复医院

4. 政府:呼和浩特市新城区政府、新城区工商局 5. 餐饮:北吉星餐厅、天顺食府、山水大酒店

6. 企业:中国石油内蒙古销售公司,人保财险呼新城支公司、内蒙古安通科技公司

7. 广场:山水商务广场A座、成吉思汗广场 (四)环境分析

⑴. 区域环境:地块位于新城区,成吉思汗广场附近,是规划确定的城市发展

方向,周边新建住宅项目渐趋增多,区域整体形象看好。

⑵. 居住环境:地块所处区域为新城区,交通条件便利通达,但生活配套还不

完善。

⑶. 商业环境:区域为未来经济发展中心,周边企业和商业区数目迅速增长。 ⑷. 竞争环境:作为居住新区,规划及在建了一批体量较大的住宅项目,后期

市场竞争环境比较激烈。

⑸. 类比环境:目前区域市场新增楼盘定位均为中高档住宅,并规划有部分别

墅产品。

(五)SWOT分析 1.优势(STRENGTH) ⑴地段优势

项目地块位于新城区,新城区政府和标志性的中心广场----成吉思汗广场以及阿尔泰游乐场已经成为呼市地区对外展示自己形象的窗口。各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟

⑵交通优势

项目地块紧邻呼包高速,公交路线发达,有55路、71路、78路、93路。很少出现堵车的现象。

⑶后发优势

本项目所在区域为接近郊区,各种市政配套和规划可以从一个较高的起点进行,而无任何历史遗留的负担,这样可以使设计、规划从一个科学合理的角度出发。

2.劣势(WEAKNESS)

⑴项目所在区域尚处于开发初期,目前各种配套设施并不齐全,特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。

⑵毗邻高速,对居住区产生噪声影响较大。 3.机会点(opportunity)

⑴新城区社会经济发展迅速,人们的收入也在逐年提高,使市民购买力得到了有效的提高。

⑵目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一,雷同性大,这就为本案细分目标市场,提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机。

4.威胁点(threaten)

项目所在地属于人口较少的地段,客源局限性较大。近年来呼市经济有了很大的发展,但相对而言呼市本地居民对房价的承受力还相当受限。

本案附近蒙鑫国际已经先期入市,抢占了许多客户资源。由于房地产产品差异性小,所以市场竞争 更为激烈。而本公司知名度不高,缺乏绝对竞争力。

宏观调控政策的影响:随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调控力度的加大,市场操作不成熟的地区受到较大冲击,居民形成房价迟早要降的判断,加剧了持币观望心态的出现。

范文五:项目分析报告 投稿:江呇呈

项目分析报告

项目背景:市场预测:我国是世界第一产茶大国,目前全国茶叶种植面积达1770万亩,年产茶叶75万吨,年产值85亿元。2012年我国茶叶产量为65万吨,内销总量为46.57万吨(其中绿茶为26万吨、花茶为10.5万吨,两项占80%),年人均茶叶消费量仅为0.33公斤。随着人民生活水平的提高,消费观念的转变,茶叶“三增三抗”的功能(增力、增智、增美及抗衰老、抗辐射、抗癌症)和有利健康生活理念的进一步传播,以及各地茶艺馆的兴盛,都将进一步加速人们对茶叶的需求,国内茶叶消费市场潜力巨大。据预测到2008年我国茶叶总需求量为130多万吨,是2012年我国产量的2倍。

项目名称::天全县海子平(有机绿茶)项目示范生产基地

项目策划公司:

项目负责人(法人):

项目投资公司:

项目投资资金:600万元

项目投资方式:个体,自然人入股,股份制

自然环境条件:

本人拟发展的茶叶基地位于天全县海子平山区,林地资源丰富,境内气候温和,海拔适中,富含茶叶生长所需的各种营养元素,出产茶叶品质良好。基地所属乡镇毗邻县城,加工销售十分便利,消费市场广阔。

全县是全国生态建设示范县、四川省实施“天保”工程重点县、退耕还草工程试点示范县和草地生态畜牧业省级示范县。天全属亚热带季风气候,处于“华西雨屏”的中心地带,是四川省多雨中心之一,具有“冬无严寒,夏无酷暑,气候温和,降水充沛,四季分明”的特点。该地区年总辐射量为77467.5Cal·cm-2 ·a-1,日照时数为860.2hr·a-1。全县土壤类型复杂多样,自然土壤划分水稻土、潮土、黄壤、黄棕壤等类型,PH值为5~6。

社会条件

茶叶作为我县历史上的著名的“三贡”之一,在种植、生产各方面都具有比较悠久的历史,茶叶加工技术比较成熟。党的十八大报告指出,要着力培养“有文化、懂技术、会经营”的新型农民,为我们广大农村青年发展创业提供了一个良好的政策平台。目前县政府围绕“将天全打造成全省水电大县、茶叶大县”的发展目标,更是将茶叶作为全县的支柱产业予以培植发展。所以,我认为当前发展茶叶产业条件十分成熟,市场前景也十分广阔,发展环境可谓得天独厚。 市场预测:我国是世界第一产茶大国,目前全国茶叶种植面积达1770万亩,年产茶叶75万吨,年产值85亿元。2012年我国茶叶产量为65万吨,内销总量为46.57万吨(其中绿茶为26万吨、花茶为10.5万吨,两项占80%),年人均茶叶消费量仅为0.33公斤。随着人民生活水平的提高,消费观念的转变,茶叶“三增三抗”的功能(增力、增智、增美及抗衰老、抗辐射、抗癌症)和有利健康生活理念的进一步传播,以及各地茶艺馆的兴盛,都将进一步加速人们对茶叶的需求,国内茶叶消费市场潜力巨大。据预测到2014年我国茶叶总需求量为130多万吨,是2012年我国产量的2倍。

茶叶种植项目项目内容:

茗茶,川茶

对海子平林区山地生态规划,建立交通开发现有的森林资源,

园林土地规划发展科学生态有机茶园,

加工及销售:

1.就近原则:前期与茶厂联营合作,利用其炒茶设备加工成品,支付一定加工费用;

2.购置设备:逐步扩大基地规模,增加生产加工能力,在资金充裕之后建设加工厂房,购置一套茶叶加工机械,预计投入8万元资金。产品销售: 在规模扩大之后,与镇、县茶厂联营销售,扩大市场规模。建设内容及投资预算。

(1)、建设内容:发展新茶园:具体工程量为挖槽、播种;松土、除草、施肥、修枝;

(2)、预算资金投入:

资金来源:

开发优质茶叶基地,预算总投资600万元!

1、苗圃地建设200亩×1500元/亩(含整地、化肥、营养袋枝插育苗费用)=30万元。。

3、新开辟优质茶园地20000亩×700元/亩(含开挖合地、种苗、种植、管理费等补助费)=1400万元。

4、新置精加工设备和技术改造费100万元。

5、新建厂房1000平方米100万元,附属工程为50万元。

6、道路交通建设:茶山2公里弹石路面建设40万元。

7、产品申报及办证费20万元。

8、技术培训、设计费10万元。

1、自筹300万元。

2、银行贷款1000万元。

效益分析:、经济效益:

按投入每亩茶园的投资产生效益计算:

2千亩茶园,共计投资400万元,每亩平均投资2000元。按每亩正常投产时进行计算产量产值,即从建园后第四年(2012年)开始进行计算:由于开始投产时产量低,以后产量增长迅速,故以投产后五年平均产量计算,即亩产按100kg计算,其中名茶5kg,优质茶50kg,一般细茶45kg,产值计算,名茶120元/kg×5kg=600元,优质茶20元/kg×50kg=1000元,一般细茶10元/kg×45kg=450元。每亩收益合计2050元。按纯收入30%计算,每亩纯收入615元;因此投产4年后,每亩即产生纯利2460元。

以上投资和收益说明,发展一亩良种茶园,7年可收回投资(静态)包括资金利息,即投产后4年即可收回投资。

社会效益:

环境效益:

优质茶叶基地完成后,到2013年部分茶园可采茶,到2015年后就可进入盛产期,开始产生效益。

1. 到2015年,进入盛产期后亩产可达80公斤,按每公斤120元计算,年亩产值可达成9600元,总产值可达1920万元。年增加农民收入360万元,国家税收可达100多万元。

2. 茶叶基地建成后,可解决2000余人的就业问题。

3. 优质茶叶基地的建设,有利于水土保持,对改善生态环境,防止洪涝灾害起到积极作用。

4. 经济发展对促进车古乡的社会稳定与发展,搞好少数民族地区物质和精神“文明”建设,群众早日脱贫致富,起到不可估量的推动作用。

5. 茶园林基地的建设发展对红河县绿色产业的开发、发展乡镇企业,促进经济的良性循环与发展奠定了基础,

范文六:项目分析报告 投稿:魏职聍

金鼎名城项目分析报告

1、新政解读 1)、新政出台背景

①全国房价持续快速上涨,一线城市房价“疯狂”上涨。 ②政府前期调控政策对房地产市场影响不大,犹如隔靴搔痒。 ③房地产市场上投机、投资行为盛行成风。

2)、新政细则

新政一:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;

新政二:对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;

新政三:对贷款购买第三套及以上住房的暂不发放贷款。

3)、新政影响

①提高入市门槛,二套房需求将受到抑制,市场将进入新一轮观望。 ②短期内抛盘量增加,开发商降价销售。

③房地产“量在价先”的市场规律决定,新政的实施不会出现立竿见影的效果,市场将会在成交量大幅度萎缩的情况下进入下行通道。

注:国十条的推动直接导致新开楼盘的去化问题,为客观分析市场动态将所有来访来电客户及周边新开房源进行系统分析

客户分析

客户来访总量为217组(去除前期及重复客户) 表一:客户来访分析

表二 来电分析

以上为客户来访总量共计284组,意向性客户所占比率比较低,对项目开盘去化不利。

为客观分析客户来访来电量的上量问题,特将五一后12天的时间作为分析期间以下为具体分析

来访时间:2010.5.01----2010.5.12

金鼎名城项目营销中心接待人员自2010.5.01---2010.5.12共接待客户来访量84组,留有个人资料的客户55组(包括老客户12组),客户来电量29组,合计113组。具体情况如下表:

表三:客户来访情况表

通过以上表格及接待过程总结出下面内容:

(1)5月1、2、6、7、8号业务员外出派发DM单页期间客户的来访、来电量较多;

(2)天气情况对客户的心理有一定的影响,晴天(温度适中)前提下客户来访量稍高些,而阴雨天气少的可怜;

(3)为派发DM单页期间来访客户的认知途径主要以路过营销中心为主;

(4)有小部分客户通过道旗广告和车内广告认知金鼎名城项目,进而电话咨询项目详细信息;

(5)金鼎名城销售人员从5号开始值夜班,时间18:30—20:30,此时间段内客户的来访率高于白天八小时甚至更长时间段的来访率; (6)五一期间来访的客户很大一部分是外地务工返乡人员,节日的良好氛围促进了客户的上访量。 就以上反应的内容作简单的分析

金鼎名城项目道旗广告、车内广告、LED视频等广告四月份投放市场后受到了很好的市场反馈,五月份十天左右的时间(不含阴雨天),客户总体的来访量、来电量已明显高于四月份同比的时间段,广告效果明显。客户都比较期待我项目的价格,优惠活动及开盘活动等相关信息。派发DM单页期间,有少部分老市场客户就金鼎的开盘时间问题上表示过不满,他们很期待我们的产品。

但是仍有很大一部分生活在新沂市几十年的市民没有听说过金鼎名城项目、DM单页的连续派发吸引了大量的客户关注,与此同时没有发单的期间客户量直线下降,这与市区一带广告投放量少,投放形式单调有直接关系,多数客户依然是路过营销中心顺便了解金鼎名城项目。道旗广告已上有一段时间,有客户通过此途径认知我项目,毕竟从新华南路过往的车辆和行人有限而产生的效果不太明显;车内广告投放后的几天时间内来电量有所增加,随后则减少,这与客户乘车的反复性有着关系;天气情况影响了客户的情绪,因此天气因素对于开盘时间的把握有着相当的影响;五一期间市区人流量大,来访客户

量比起平常有大幅度增加。新沂初夏的傍晚,微风拂拂,令人神清气爽,晚上到市区散步的市民较多,营销中心在晚上强烈灯光的映衬下格外显眼,路过营销中心看房咨询项目信息的的人自然有所增加。

目前所记录客户资料客户普遍关心的问题有: (1) 价格 (2) 相关优惠活动 (3) 开盘时间 (4) 户型设计 (5) 项目地域性 (6) 附近配套及小区配套 (7) 规划年限 (8) 交房时间 项目吸引客户的优越性:

(1) 家家有院,层层退台(免费) (2) 价格的神秘性

(3) 周边的规划及未来升值潜力 (4) 户型设计

(5) 小区规模、档次、配套和景观

就此阶段客户提出问题的总结

最近一段时间新沂市有几个楼盘相继看盘销售,例如巨融.国际豪园、华泰豪庭、御景湾等,所以客户最关心的就是价格的比较。特

别是一直关心我项目的老客户,他们常去工地关心施工进度情况;新客户都是被我们免费露台和院子所吸引,较有意向的会亲临施工现场看实际情况。市调情况表

3、项目市调情况分析:

巨融.国际豪园 从四月二十八日开盘内部认购至今日销售率已达80%左右,房源销售情况良好,项目均价3300元/㎡左右,其中起售价2800元/㎡,最高价3600元/㎡,且没有任何优惠活动。 御景湾 五月一日开盘销售高层住宅至今销售率已达50%以上,平均每天五套房源,销售情况好。项目均价3550元/㎡,其中起价2717元/㎡,最高价达到6000元/㎡,五月一日至十五日所有客户一律92折优惠且十五日之前交清首付款30%。十五日之后涨价200元/㎡。 华泰豪庭 五月四日开始全城发售,采取排队购房,先到可任意选择。销售现场火爆,销售率已达90%左右,销售情况好。均价4300元/㎡,其中起价3800元/㎡,最高价4700元/㎡,无任何优惠活动。 项目优劣势分析:

巨融.国际豪园地处城南新城区核心地带,在新沂近两年的销售已名声在外。其占有新华路核心干道的地域优势,所建造的建筑全欧

式风格。售楼处的气派也是吸引客户的一方面。而我项目靠西紧邻巨融.国际豪园隔一条轻工路商业街,相比较而言附近配套无实质性差距;而我项目无论是规模、档次、小区内配套、景观等都强于巨融.国际豪园;再者新沂市独家的花园洋房设计更体现出产品的优越性;净高2.9米的室内高度在新沂住宅更是别无二家。

华泰豪庭地处城区核心地带区位优势明显,现推出的二栋房源经过前期的预定,目前的销售率已达90%,所剩房源不多。对我项目已构不成竞争。

御景湾 沭河边上的风景房,二期推出的是四栋27层的高层住宅,首先面向市场的是4号楼,由于其做了大幅度的优惠活动,在这期间销售率很好,尤其是高层这种在新沂不被看好的物业形态。说明新沂市民对于有活动的推广还是比较支持的,另一方面还是反应新沂的房产存量少而需求多。高层的住宅虽对我项目构不成威胁,但是其后期还有近350套房源会让客户有比较心理。值得庆幸的是通过问询得知其高层20层以上的房源无人问津,高层的推广方面任然需要打上一个问号。多层花园洋房更深得人心。

通过以上分析我觉得我项目在处在一个占据天时,人和的有利局面。虽然地势目前看来稍显劣势,但是一期的产品在性价比方面完全可以弥补这一点,再结合城市未来的规划,小区本身的配套,规模等优势。更关键的是购买我们花园洋房这样的产品,有免费的露台、院子、2.9净高的空间更显档次和实惠。更具有升值潜力。就目前接待客户过程当中营销人员给客户透露3100元/㎡左右的价格客户普遍

都能接受,并且在参照巨融.国际豪园价格的同时更期待我们的开盘。

总结前期营销策略和销售执行上的利弊,及时改进﹑取其精华﹑弃其糟粕;真正做到策划周密、严谨,提高执行力,勇于总结,敢于创新,抢占市场先机,占领市场空间;塑造和提升项目品牌形象,展示开发商实力,为整个项目的后期开发过程创造有利条件;按目前的客户来访来电量,文坤作为一家专业的代理公司,这是我们远远不能接受的,本着责任和双方互利互惠的原则,把风险最小化,建议开盘时间延期!

南京文坤营销策划有限公司

2010年5月13日

范文七:项目分析报告1 投稿:廖碉碊

项目管理分析报告

自项目管理办公室成立以来,通过不断的学习,逐渐明白项目管理常见问题:缺乏项目管理系统培训、项目计划意识问题、管理意识问题、沟通意识问题、风险管理意识问题、不重视项目经验的总结、项目干系人相关问题、项目团队内分工协作问题,抛砖引玉地提出了部分解决方案:

 问题一:缺乏项目管理系统培训

 相关对象:项目经理、管理人员

 问题说明:项目经理在项目管理方面的培训较少或不够系统。项目经理及管理

人员不了解项目管理流程在我公司内部的运用方法及重要性,所以在实际工作中完全没有项目管理实际经验的指导,完全依靠个人现有的知识技能,管理工作的随意性、盲目性比较大。

 解决方案:定期培训项目经理及管理人员,结合我公司实际情况,制定统一的

培训方案,对新老员工进行培训,加强项目管理经验。

 问题二:项目计划意识问题

 相关对象:项目经理

 问题说明:项目经理对总体计划、阶段计划的作用认识不足。项目经理认为计

划不如变化快,项目中也有很多不确定的因素,做计划是走过场,因此制定总体计划时比较随意,不少事情没有仔细考虑;阶段计划因工作忙等理由经常拖延,造成计划与控制管理脱节,无法进行有效的进度控制管理。

 问题点评:渐近明细是项目的特点,但这并不意味着不需要计划。没有计划或

者是随意的不负责任的计划的项目是一种无法控制的项目。制定计划的过程就是一个对项目逐渐了解掌握的过程,通过认真地制定计划,项目经理可以知道哪些要素是明确的,哪些要素是要逐渐明确的,通过渐近明细不断完善项目计划。阶段计划中包含的工作汇报和下一阶段工作安排是掌握项目进度的依据,从阶段计划对照,总体计划,才能一目了然地看出工作的进展情况。制定计划的过程,也是在进度、资源、

 范围之间寻求一种平衡的过程。

 解决方案:提高项目经理的计划意识,将项目计划制定及完善纳入到个人考核,

并及时的对项目进行事前事后的评估。

 问题三:管理意识问题

 相关对象:项目经理

 问题说明:部分项目经理没有意识到自己项目经理的角色,从总体上去把握管

理整个项目,而是埋头于具体的技术工作,造成项目组成员之间忙的忙、闲的闲,计划不周、任务不均、资源浪费。

 问题点评:在我公司,项目经理大多是技术骨干,技术方面的知识比较深厚,

但无论是项目管理知识,还是项目管理必备的技能、项目管理必备的素质都有待补充和提高,项目管理经验也有待丰富。有些项目经理对于一些不服管理的技术人员,没有较好的管理方法,工作不好安排的工作只好自己做。因此技术骨干在担任项目经理之前,最好能经过系统的项目管理知识培训,特别是其中的人力资源管理、沟通管理的学习,并且在实际工作中不断提高自己的管理素质,丰富项目管理经验,提高项目管理意识。

 解决方案:加强项目管理方面的培训,并通过对考核指标的合理设定宣传引导

项目经理,更好地做好项目管理工作

 相关人员:项目经理、项目组成员

 问题说明:在项目中一些重要信息没有进行充分和有效的沟通。在制定计划、

意见反馈、情况通报、技术问题或成果等方面与相关人员的沟通不足,造成各做各事、重复劳动,甚至造成不必要的损失

 问题点评:结合自身在以往的项目管理学习中得知,项目沟通管理指出:“管理

者要用 70%的时间用于与人沟通,而项目经理需要花费 90%或更多的时间来沟通”。和问题三的情况类似,在我公司,项目经理大多是技术骨干,而项目组成员也都是“高科技人员”,都具有“从专业或学术出发、工作自主性大、自我欣赏、以自我为中心”等共同的特点。因此妨碍沟通的因素主要是“感觉和态度问题”,也就是沟通意识和习惯的问题。在系统的实施阶段,项目成员基本上是持续是在客户方进行工作,这种情况非常容易忽视沟通。项目组与组织之间、项目组与项目组成员之间,甚至同一个项目组的不同成员之间,都有可能在不同的地点,如果没有足够的沟通意识和沟通制度、沟通工具,就有可能造成信息不畅,从而加大项目失败的风险。即使都在公司内部也应做到及时沟通。所以项目经理不但自己要把工作重点放在沟通,善于沟通,还要引导、约定整个项目团队进行及时充分的沟通。

 解决方案:制定有效的沟通制度和沟通机制,对由于缺乏沟通而造成的事件进

行通报作为教训提醒,以提高沟通意识;沟通方式应根据内容而多样化,讲究有效率的沟通;通过制度规定对由于未及时收取邮件而造成损失的责任归属;对于特别重要的内容要采用多种方式进行有效沟通以确保传达到位,例如除内部管理工具外还要电话提醒、回执等,重要的内容还要通过举行各种会议进行传达。

 问题五:不重视项目经验的总结

 相关人员:项目经理、管理人员

 问题说明:项目经理在项目结束时有些是因为自身对工作的意识不足,有些是

因为急于下一个项目工程,而对项目总结报告一再拖延,有些是交上来的报告质量较低,敷衍了事。

 问题点评:项目经验总结非常重要,有利于组织内部或行业内部经验与数据的

积累,项目过程的改进和技术与管理经验积累,对于今后的项目有非常重要的指导意义,因此应当引起项目经理及管理人员的足够重视。历史的数据使可以新的项目进行更为准确全面的规划,历史的教训可以使新的项目少走不必要的弯路,少花不必要的代价,减少项目失败的风险。

 解决方案:在制度上鼓励和加强项目经验总结工作,使得项目总结及时并且具

有指导意义而不是走过场。

 问题六:项目干系人相关问题

 相关人员:项目经理、项目成员、客户

 问题说明:在范围识别阶段,项目组对客户的整体组织结构、有关人员及其关

系、工作职责等没有足够了解以致于无法得到完整需求或最终经权威用户代表确认的需求。由于项目经理的工作问题,客户参与程度不高,客户方相关责任人不明确或对范围和要求责任心不强,提出的要求具有随意性,项目前期对需求的确认不够积极;或者是多个用户代表各说各话、昨是今非但同时又要求项目尽早交付;项目后期需求变化随意,造成项目范围的蔓延,进度的拖延,成本的扩大。

项目所有干系人没有进行足够的沟通和影响,使其尽可能地参与项目,则可能因为项目开始时项目范围和一些具体要求不够完整清晰,也可能因为某个项目干系人后期因为认识的变化而提出新的要求,造成工期的延长,成本的增加,甚至项目的完全失败。

 解决方案:项目的目的就是实现项目干系人的需求和愿望。项目干系人管理应

当从项目的启动开始,项目经理及其项目成员就要及时和业务人员沟通,分清项目干系人包含哪些人和组织,通过沟通协调对他们施加影响,驱动他们对项目的支持,调查并明确他们的需求和愿望,减小其对项目的阻力,以确保项目获得成功。

 问题七:项目团队内分工协作及人员调动问题

 相关人员:项目经理、项目成员

 问题说明:项目团队内部有时由于各阶段不同角色或同阶段不同角色之间的责

任分工不够清晰而造成工作互相推诿、责任互相推卸的现象,有时各阶段不同角色或同阶段不同角色之间的责任分工比较清晰但是各项目成员只顾完成自己那部分任务、不愿意与他人协作。以及项目在实施过程中,人员更换、调动频繁。这些现象或多或少地造成了项目团队内部资源的损耗,从而影响了项目的进展。

 问题点评:出现这种情况主要是项目经理的责任,项目经理应当尽快地将工作

范围进行分解,并将分解的工作责任分配给团队成员,这样就可以按任务分清每个人的责任,同时要尽可能的避免人员的来回调动。无论是同一阶段不同人员之间,或是不同阶段人员之间都应根据需要相互协作,相互配合,共同完成项目任务。

 解决方案:项目经理应当对项目成员的责任进行合理的分配并清楚地说明,同

时应强调不同分工、不同环节的成员应当相互协作,共同完善。

以上对软件实施项目管理中出现的问题的分析可能还不够深入,也无法列举所有遇到或将遇到的问题,解决方案也要根据实际情况进行调整。希望在接下来的工作中,将以上不足及时弥补,并不断迎接新的挑战。

范文八:房地产开发项目分析 投稿:方浀流

房地产开发项目分析

房地产开发项目的地段选择,实际上也是一个项目。 因此,地段选择过程, 就是一个项目管理过程。如何进行 该项目管理呢?建议从项目地段影响因素、增值潜力、可 行性、成本收益等几方面来理解。 1、认识开发项目地段的影响因素 房地产投资地段的影响因素很多,不同的地段的影响 因素也是不一样的,影响程度也不相同。再对每一宗 地块 进行分析时,根据地块的实际进行相关探讨。地块的常见 影响因素如下: (1) 市场供需行情 一宗地块的好差,总是体现在需求上。需求大供给量 少,地块价就攀升,地块就容易出手,房地产 投资商也就 可以获得较高投资回报,那么该地块就是较好的投资地 段;如果一宗地块需求趋少,则该地块价格就趋低,房地 产投资 回报相对较低,那么该地块就不是好的投资地段。 (2) 地块的自然条件 地块的自然条件含盖如下内容:地块与市中心的距 离、地块的地质条件(原生地、回填地、开挖地 )、地形 地势、土地面积、地块形状、日照、风向、多雷区或非多 雷区、地质灾害(滑坡、泥石流)。

地块与市中心的距离,是影响房地产投资的地段的 主要因素之一。任何城市,人们购房都是 以距市中心的距 离远近作为购房的一个重要衡量指标。一般来讲,地块接 近市中心,交通越方便,基础设施越完备,地价越高,越 容易出手,同时竞争也越激烈,对投资者的资金要求也严 格。距城市中心越远,基础设施不完善,地价越低,实现 增值的时间越长 ,越不易销售,同时地价也越低。但对于 已形成高档社区的开发片区,对于购房者有自备交通工具 的购房群体来说,他们追求的是 居住环境、身份价值体现 和社区文化氛围,“距离”二字在他们面前就淡化了,这 就是为什么距城市中心较远的开发高档社区的投 资商同样 能取得很好的经济效益的缘故。 地块的地质条件,也是影响地块价格的重要因素,原 生地地质条件较好,地质承载力大,建设费用 就省;如是 回填地块,地下地质条件复杂,基础处理费用较大,较多 的钱都花在人们看不到的地方,对开发商是不利的。 地形地势,地块的地形地势直接影响到对地块的规划 和布局,影响地块内的景观效果,也直接影响 到土地的利 用效果,影响建设费用的高低,它对投资地段有着相当大 的影响作用。一般来讲,地势低洼、地形地势变化太大, 地块 里边沟壑太多,不好规划,而地势较高,相对平坦的 地块,越好规划,也越出效果,越应作为好的投资地块看

待。 土地面积大小直接影响到土地的使用效果,地块面积 大小对投资

地段的选择有很大的影响作用。如 相邻的地块 准备开发高档社区的大盘,而在其间不论该地块大小,都 是好的投资地段。在繁华的市区,地块越大,则越是好的 投资 地块。 地块形状也直接影响土地的使用效果,对于处于市 区,有门面需求的地块,临街面越长,越是好地 块;对于 紧邻高速路、铁路的地块,如临高速路、铁路越长则不是 好的投资地块。因为现在的生活方式和二十年前有很大变 化,以 前交通不发达,社会竞争压力不大,回到家后邻居 们可以聊聊天,热闹是一大追求。而今天,社会竞争压力 大,回到家里,已身心 疲惫,只想回到清静、舒适、温情 的家里放松休息,因此喇叭声、汽笛声、车轮声、马达 声、汽油味这种车水马龙的繁荣环境,再 也不是人们回到 家里愿意再看到、听到的了。 日照对投资地段有好的影响,也有不好的影响。如开 发住宅片区,周边是高大建筑群,日照很少, 则不是一个 好的投资地段。但对于商业,在炎热的地区,日照少的街 道则积聚的行人则更多,人气旺的则是一个好的投资地 段。风 向,上风地段是好的投资地段,下风地段是差的投 资地段。多雷区少雷区,在一个城市,多雷和雷击区不是

好的投资地块,少雷区 则是好的投资地块。自然灾害频发 区(地震、泥石流、洪水、地质灾害、滑坡)、多发区不 是好的投资地段,少发区则是好的投资 地段。 (3) 地块的社会条件 地块的社会条件含盖城市附近的基础设施状况、地块 周边的相临地块的土地属性、开发楼盘的档次 、社会治安 情况等。 城市基础设施齐全的地块,开发后见效快,业主生 活、出行便捷,这是好的投资地块。按城市基础 设施完备 情况作为选择开发地块的尺度,不失为一种开发策略。 附近的房产商的情况,对投资地段也有很大影响。如 果某地块靠近一大型高档住宅小区,则该开发 地段是一个 好的投资地段;如地段附近靠一大型商场,而且生意兴 隆,顾客盈门的话,则该地段是一个好的投资地段。 如果某住宅规划用地附近有化工厂的话,则这块住宅 用地不是一个好的投资地段。如果某一地区经 常发生盗 窃、抢劫、吸毒、杀人犯,则该地段不是一个好的投资地 段。如治安状况良好,在此居住有安全感,则是一个好的 投资地 段。 2、识别有增值潜力的地块 在对地段投资的影响因素进行了分析之后,就应该判 断判断那种地块、地段具有潜在的增值潜力。进行房地产

开发、投资,不外乎三种类型的地进行开发:未开发的土 地、开发中的土地、已开发的土地。 未开发的土地,在未开发的土地上建设房屋,虽然土

地价格便宜,建设费用也不比其他类地块贵,但建设中的 配套资金却非常大。政府未在该地块形成完善的基础设 施,所有基础设施开发商先自行完善,特别是综合管网部 分,要达到排放标准,这种钱也是摸不着看不见的。如果 该地与城市中心太远,其他管理如消防、治安等开发商要 花费很大人力、物力来维持,这种地块不是中小开发商能 承担得起来的。如果城市扩展方向与拟投资的地块相一 致,则增值空间较大,如城市不往该地发展,则该楼盘就 成为开发商一大包袱。因此在这种地块上投资,风险大, 同时利润也大。 开发中的地块,是指完成了区域规划,具备基本的交 通条件和水、电、气有保障,雨、污排放系统已形成,这 类地块是有增值潜力的地块。在这种地块中开发,主要选 择地块本身的地块质量和周边楼盘的档次,如周边均为高 档楼盘,则这种楼盘增值潜力更大。 已开发用地,是指土地已具备城市规模,这类土地常 指旧城改造。在这中土地上进行开发,关键的是要把政府 研究透,把政府有关旧城改造的法律、法规吃透,最大程 度争取政府的优费政策。如拆迁补偿、配套费、危旧房改

造优费政策等,这里有很多技巧,值得研究。这种地块是 值得投资的。 选择较好的投资地块,主要是看投资者的经济实力, 现实好的地块,投资后增值空间大,同时资金需用量也 大。待开发地块,需要独具慧眼,一旦看准,增值空间也 非常巨大,同时风险也大。 3、地段选择理论 选择地段,其办法和理论较多,主要表现在:上风口 发展理论、高走理论、近水发展理论、沿边发展理论等。 上风口发展理论的涵义是:市场主要将主要向上风口方向 发展,由于城市的烟尘污染严重,为了避免其害,城市居 民势必涌向城市的上风口,因此,上风口地段是好的投资 地段。高走理论涵义是:由于地势高,受周边环境干扰 小,有居高临下的感觉。所以该地块是好的投资地块。近 水发展理论涵义是:城市主要向江边、湖边、海边发展, 有水的地方景色好、空气清新,所以人们愿意到这里居住 和工作。水有财意,近水是人们发财的愿望,所以近水地 块是好的投资地块。沿边发展理论涵义是:公路、铁路、 轻轨沿线,主要是进出方便,这类地块主要用于商业、仓 储,这也是好的投资地块。房地产投资地段仅是城市组成 的一部分,因此必须从整个城市布局、城市规划的全局来 考虑,来权衡利弊。判断地块时要考虑短期热点、中长期

热点,还要判断出隐蔽的投资热点。要达到上述目标,首 先要从全局观点来考虑问题;其次要认真调查研究,

掌握 一手资料;要透过资料看本质,通过资料分析,找出关键 所在。 4、对投资地块开发进行可行性研究 前面对拟投资的地块进行了影响因素识别、升值潜力 判断、拿地理论探讨,在地块未真正投资前,对地块作什 么,要进行可行性研究。可行性分析是解决能否投资这个 地块,主要从技术、成本、质量、执行容易程度、经济性 和法律的角度进行判断,该分析主要是开发商从战略的角 度进行分析。作可行性研究主要作如下工作: (1)认识地段问题 投资地块决策最基本的前提是弄清地块所存在的问 题,只有认识到存在着问题,才能按照合乎逻辑的方向去 解决问题。任何一个开发项目的提出都必须依赖于去解决 社会需求中的某一问题,但是问题存在的事实必须由能设 法解决问题的人们去认识。从而,发现社会供求中所存在 的矛盾,就是我们选择投资建设一个开发项目的重要前 提,这一矛盾确定的是否得当、是否准确就成为一个工程 项目投资是否成功的关键因素。 (2)明确地块开发目标 目标是和问题相联系的,在弄清地块中所存在的问

题、社会需求之后,当然就应该提出满足这一需求的实施 策略(开发、建设房地产项目)。这一开发项目的目标自 然就应该定为满足社会这一需求所存在的矛盾,当然作为 投资方来讲是否能够获得最大的利润是其所追求的主要目 标。为此就需要根据市场情况提出有针对性的投资目标, 包括所选择的投资项目的目标市场、对投资规模的初步计 划、建设工期及希望的收益情况等。当然在实际问题中, 多目标之间往往是矛盾的、冲突的,从而就要对各目标之 间的关系进行充分的分析。比如对于工程项目当压缩投资 后,就可能因资金不足而采用降低开发楼盘水准、档次, 从而使其建成后的效益将可能不佳。 (3)收集和分析数据 地块投资决策必然必须依赖一定的数据,从而为了决 策而获得数据便是工程决策中的一个关键问题,同时所收 集数据的准确性亦将直接影响到决策的结果。在地块开发 决策中,数据的一个重要来源是企业本身的财务系统,当 然国家的政策、市场的调研、技术的发展趋向、原料和能 源的供应情况等都是工程决策数据的主要来源。 (4)策划(拟定)地块开发的备选方案 为了作出决策就必须谋划拟定解决问题的各种方案, 因为如果没有方案选择的余地,当然就不存在任何决策问 题,所以说可供选择的方案是构成问题的因素之一。

策划备选方案包括方案的提出和方案的筛选两个过 程。方案的提出主要是由决策者与工程决策人员一起尽可 能地考虑各种方案,作为备选方案

。方案的筛选主要是在 备选方案中排除掉一些不可行的或太敏感的方案,经过筛 选后提出少数几个方案供详细分析研究。 (5)预测未来环境 地块投资项目决策都需要预测各种备选方案的后果, 而每种方案的后果和将来付诸实践时所处的环境有关,因 此在评价备选方案之前首先就要对未来环境可能发生的变 化作出准确预测。在投资地块工程决策中,一个重要的预 测是对与所开发出来的产品相关的市场及房地产发展走 势、技术趋势进行预测,这包括产品需求与市场定位预 测、原材料来源与供应预测及技术发展预测等。 (6)预估方案的后果 地块投资方案实施后可能取得的后果,是方案选择的最主 要依据。既然希望选出最佳方案,就必须计算出方案实施 后可能取得的后果,对地块投资项目决策便是确定各方案 以费用与收益利润形式表示的结果。在费用效益分析的过 程中,一方面要考虑资金的时间价值,另一方面要考虑同 一方案在不同情况下所可能取得的效果。 5、对开发地块进行成本收益分析 成本收益分析,主要是解决投资该地块我们能投资

吗?它主要从定量的角度,收益按边际要求超过成本的原 则进行分析,主要指标有:投资地块的财务净现值、折现 现金流、内部收益率、投资收益、成功可能性和存在的约 束条件和假设的现实性。 确定判断方案优劣的准则 决策的主要任务就是从替代方案中进行选优,如何进 行选优呢?当然,就必须确定一个判定方案好坏的准则或 评价标准。对于房地产工程决策问题,其可以为以下几 点: 1)投入相等:资金和其他投入资源数量相等,目的是 有效的利用他们。这时就经济效益来说,恰当的准则是使 收益或其它产出最大。 2)产出相等,需要完成一项固定的任务和相等的产 出,此时经济效益标准是成本费用最小或其它投入最小。 3)投入和产出均不等,:这种情况较为普遍,此时资 金和其他投入的数量、收益和其他产出的数量均不相等, 决策的准则可根据情况选择绝对效益评价准则或相对效益 评价准则进行判断。 6、选择最佳的方案(进行比率模型分析) 比率模型选择,有两种形式,一种是同一地块不同方 案选择;一种不同地块项目间的选择。选择最佳方案就是 选定最适合选定准则的最好方案,亦即那一个方案最符合

选定标准,对于房地产开发项目其一般是以经济效益为主 导原则。但由于在计算过程中所可能存在的对问题的简 化,因此在方案选择过程中还要根据决策者的经验及国家 政策对方案所可能产生的其他效果加以考虑。多地块选 择,根据不同地块的利润、增值潜力、潜在

客户群、生产 力几方面指标进行评定,从而选出优秀地块作为开发投资 地段。

范文九:2012年2月河南郑州房地产市场分析月报_20页,分析报告,项目分析 投稿:龚溁溂

2012年2月

郑州房地产市场月报

2012年3月10日

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目 录

第一部分:政策前沿 第二部分:市场扫描 第三部分:销售排名 第四部分:个案赏析

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第一部分 政策前沿

1、 政策法规

央行三年内二次下调准备金率,释放4000亿元资金

2012年2月24日起,央行三年内第二次下调金融机构存款准备金率0.5个百分点

对楼市利好:

资本流动性增加,部分资金可能进入楼市,一定程度上缓解部分房企资金压力,避免楼市硬着陆

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郑州首套房利率下调,降至基准利率

继京、沪等多地银行首套房利率下调后, 2月24日,郑州多数银行也已下调至基准利率(7.05%)

基准利率

对楼市利好:

利率回归明显减负购房成本,刺激刚性需求市场 ●2008年之前:首套房贷利率普遍85折 ●2008年底-2010年:首套房贷利率7折很常见 ●2011年:首套房贷利率多上浮5%-10% ●2012年初:首套房贷悄然回归基准利率 郑州市将调整普通住房价格标准,有利于刚需释放

郑州市普通住宅价格标准是上一年度郑州市商品住宅销售均价乘以

1.4。普通住宅范围扩大,普通购房者负担大大减少。 对楼市利好:

保障低收入人群购房需求,引导住房合理消费,保障楼市健康发展。 郑州市民申请保障房需审核家庭净资产

郑州市率先在全省提出申请保障房需审核家庭净资产,按申请人享受不同的保障类型对应的收入标准上限相对应的6倍家庭年收入确定。如廉租住房保障家庭人均家庭资产约为6万元,经济适用住房供应家庭人均家庭资产约为10万元,公共租赁住房保障家庭人均家庭资产约为12万元。 对楼市利好:

调整普通住宅标准既可以抑制投资投机性需求,还能够降低刚需家庭购房成本,合理引导住房消费。

第二部分 市场扫描

一、供求关系

郑州市2月土地市场初现回暖迹象

本月土地供应量依然从紧,但成交量不断攀升

共挂牌出让7宗,27.4万㎡,成交25宗,143万㎡

本月郑州市土地市场成交量明显好于前3个月, 土地市场呈现回

暖迹象

数据来源:中国土地市场网 备注:本报告所指土地仅指商品住宅、商务金融、工业用地

二、供求结构

本月工业用地成交为主力

本月土地市场供应结构中,住宅用地供应382亩,占比93%,工业工地29亩,占比7% 本月土地市场成交结构中,住宅用地成交186亩,占比14%;工业用地1044亩,占比76%;商务金融用地140亩,占比10%

共1370亩

共411亩

供应明细

成交明细:

第三部分:郑州市房地产市场分析

1、

商品房市场

供求关系

2月份商品房市场忽现“小阳春”

受调控政策影响,部分开发商放缓推盘节奏,供应量减少;随着刚需的有序释放,开发商降价求量,2月商品房成交量回升,楼市回暖迹象明显。

本月新增商品房供应6万㎡,环比下降84%,同比下降82% 商品房销售40.85万㎡,环比上升73%,同比上升24%

供求关系

春节后成交回升,市场平稳回暖

本月商品房成交量与08年同期相比上升84%,开发商促销力度加大,调控政策局部松动,购房者观望情绪减弱,加快刚需释放,市场回暖趋势初现。

商品房投放面积37万㎡,环比下降45%,同比下降53%。

由于受到春节的影响,本月商品房新增供应面积较少,与去年春节期间相比,今年商品房新增供应面积微升。投放区域主要集中在金水区(25.16万㎡)、郑东新区(9.32万㎡

价格走势

商品房成交价小幅上扬

本月商品房价格为6830元/㎡,环比上升1%,商品房价格小幅回升

库存量变化

商品房市场4月来首次出现“去库存”现象

截止2月底,郑州市区商品房累计存量达652万㎡,目前郑州月均去化量52万㎡,若按此去化量计算,郑州市区商品房库存量预计可售12个月

2、商品住宅市场

供求关系

本月新增商品住宅供应面积5.98万㎡,环比下降82%,同比下降79% 商品住宅销售面积36.6万㎡,环比上升84%,同比上升33%

价格走势

商品住宅均价止跌回升趋势明显

2月商品住宅价格为6148元/㎡,环比上涨6%,同比下降4%;商品住宅价格小幅回升,大

部分楼盘价格平稳

库存量变化

郑州市区商品房库存量预计可售9个月

截止2月末,郑州市区商品住宅累计存量达371万㎡. 郑州市区月均去化量为39万㎡,若

按此去化量计算,郑州市区商品房库存量预计可售9个月

办公用房市场 供求关系

2月办公用房销售面积2.37万㎡,环比上升5%,同比上升13% ;销

售均价12363元/㎡,环比上升21%,同比下降12%

商业市场

本月商业供应面积0.07万㎡,环比下降97%,同比下降98%;销售面积1. 89万㎡,环比上升24%,同比上升7%;销售均价13122元/㎡,

环比下降7%,同比上升3%

第三部分 销售排名

郑州市二月份销售TOP20

第四部分:个案赏析

本月个案分析:橄榄城

入选缘由:2月单盘销售中销量上涨最快的楼盘

基本参数

= 开 发 商: 亚 新 地 产

项目地址:二七南三环与碧云路交汇处

占地面积:900亩 建筑面积:150万平米

物业类型:多层、公寓、小高层、高层

容 积 率:1.53 绿 化 率:40%

主力户型:88-89㎡两房

推盘节奏

一期于08年11月开盘,09年12月交房

二期于10年4月开盘,主推36栋多层洋房, 目前基本售罄

橄榄城三期于2011年9月24日开盘,一批共推出9栋高层住宅。 目前在售1#、2#、3#、7#、8#

在售户型

1#楼 两梯四户 东西两单元 23F

推出产品: 两房88-89㎡:185套 2#楼 两梯四户 一单元 20F

推出产品:两房88-89㎡:89套 价格优惠 在售价格 表现价:6800元/㎡ 成交价:5300元/㎡

优惠活动:

1、针对3#、7#、8#推出“东方今报千万互助计划”,即单价优惠1500元/㎡针对2期推出的写字楼,全款优惠6.6万元 活动日期:2月25日—3月5日 2、全款98折,按揭99折 销售动态

第四部分:周边竞争楼盘本月签约情况

范文十:康乐项目分析报告 投稿:汪翷翸

康乐项目分析报告

一、现代流行康体项目分析

1、心肺功能训练项目

⑴跑踏步类运动:这类运动是指通过使用踏步机、跑步机、登山机等运动器械达到增强心肺功能、增强体质为目的的健身运动。

力量训练项目

⑴举重运动:通过推动可调节重量级的举重架,达到举重效果的一种运动方式

⑵健美运动:是在多功能组合健身架上完成多种动作的康体项目。 二)戏水运动

游泳:游泳对心血管系统的改善有相当重要的作用,使到更好的放松和休息,增强心肌功能,增强抵抗力;减肥;健美体形,增强肺部功能。

三.休闲类运动

棋牌:棋牌属益智类康体项目,强化首脑协调,强化脑部发育,延缓衰老;结交盆友,增加人机交往能力,是目前受大众欢迎的项目。场地要求不大。

瑜伽:应对现代人们对于形体塑造的要求,和调节身体的要求。瑜伽以其优雅,安静、唯美的动作吸引着一大群爱好者。酒店需要设置瑜伽专业人士来引导整个瑜伽工作的进行。

桑拿按摩、洗浴足疗、美容美发:桑拿按摩越来越瘦广大消费者喜欢,不仅是美容美体,身心放松,新陈代谢和减肥等都有好处,高星级酒店也会因此招徕顾客;美容美发,对于塑造形象,满足消费者的消费需求,提供及时、方便的服务,增强消费者满意度。

歌舞厅:歌舞是现代娱乐消遣的主要选择,不仅是谈生意,节日聚会都会选择歌舞厅,会吸引顾客消费。但是要注意歌舞厅的隔音,以免打扰其他客人。

茶室:许多酒店设置茶室,满足酒店喜爱喝茶的客人,和为人员会面提供安静舒适的环境。

水疗、理疗、温泉等:星级酒店都会设置不同的理疗项目来招徕顾客,并形成酒店名片,显示酒店地位及品味的项目。也是酒店顾客所喜爱的康体项目。它的健康性正是目前处于亚健康人群的最需要的康体项目。

泰合尚渡酒店目前设置的康体项目:健身房、室内游泳池、SPA/按摩、KTV/歌舞厅、棋牌室

“颐”Spa水疗馆体验一系列理疗按摩,彻底舒缓身心

“金樽”KTV畅饮欢唱,感受无比的惬意。

“望江”茶舍提供26间宽敞舒适的棋牌包间,轻松惬意的氛围使这里成为您与友人增进情谊的绝佳场所。

南充天来大酒店目前设置的康体项目:棋牌麻将、卡拉OK厅、室外游泳池、桑拿按摩、SPA、健身房、室内游泳池。

就目前两家五星级酒店的康体项目设置来看:项目设置大体相同,都是星级酒店必备的康体项目,缺少特点或有别于其他酒店的康体项目。

在原有基础上酒店还可以设置以下康体项目: 保龄球:满足现代人潜在的破坏的欲望,缓解、消除和生活中的压力。不分年龄、性别,男女老少,不管身体强弱均可参与。场地面积要求不大,但需要专业人士进行管理和维护。

网球:球是项有氧和无氧交替的运动,所以网球可以最大限度的使希望锻炼身体的人得到不同层面的满足。且网球简单易学,市场潜力大。适应国际酒店康体项目的发展要求,还可以形成当地专业的网球场所,但是网球对于酒店面积要求大,专业技术也有要求。

壁球:短时间内使人体的心肺功能、耐力、爆发力、柔韧性、协调性、判断反应能力等方面得到极佳的综合锻炼,在短时间内达到健身减肥的目的:壁球是身心调节的手段,是一种时尚、聚会交友的方式。壁球设置对场地要求小,对专业技术要求不高,器材设备成本小,不易损坏。壁球运动深受广大人民的欢迎。

乒乓球:作为国球,兵乓球运动有广大的群众基础,消费者参与度强,健老益智,技术与战术的结合。对场地和器材的要求都不高,且简单易学,目前有许多星级酒店都设置了乒乓球,南充酒店也可以考虑。

台球:台球高贵儒雅,健脑益身,台球融入了数学和力学的知识,加上不同的杆法、战术、谋略,既是身体的运动,更是一种思维训练,真正的融艺术、技术、和体力于一体。

酒吧、咖啡吧、雪茄吧、书吧等各种特设吧,设置这样的娱乐休闲的地方增加酒店营业,扩大消费面。丰富酒店客人的娱乐生活,客人的人际交往,商务洽谈、聚会交友的好去处。

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