房地产项目分析报告_范文大全

房地产项目分析报告

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【优秀范文】房地产项目分析报告

范文一:房地产项目投资分析报告 投稿:韩竄竅

“湘江1号”项目投资分析报告

一、说明:

报告中有关成本的明细换算科目基本参考株洲市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 项目面积参数表 表1-1

二、项目开发成本费用的估算:

本项目开发由土地成本购买款,前期开发费用,建安工程成本费,基础设施费,房地产各项税费,管理、销售及财务费用,不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长,本案采用动态分析法进行估算,各项费用详见以下列表: (一)土地费用

表2-2

(二)前期开发费用估算表

规划报建费

表3-3

服务性收费项目

(三)建安工程费用

表4-4

(四)基础设施费

表4-5

(五)开发期税费估算表

表4-6

(六)不可预见费

表4-7

(七)管理销售费用

表4-8

(八)投资与成本费用估算汇总表

表4-9

三、投资计划与资金筹措:

本项目开发投资的资金来源有三个渠道,一是企业自有资金,二是银行贷款,三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金****万元作为启动资金,需贷款****万元,总投资****万元,将项目投资进程分为前期、中期和后期,投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措

表4-10

四、项目销收入的测算

本项目以**市同类**房可比案例,参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法,并经实地调查确定:沿街商业建筑1-3层商铺连卖,其中1-2层,建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,(均价****元/m2)。地下停车场,建议售价*万元/车位。

表4-11

说明:以上销售收入都是在项目进展顺利,营销也同时取得成功,房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度,楼盘的销售率及出

租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的出售,地下车位的租售有一定的风险,难以达到预期目标,所以在营销时必须给予足够的重视。 五、项目投资收益分析:

根据估算的开发成本费用以及销售收入,本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下: (一)销售税金及附加估算

表4-12

(二)土地增值税计算表

表4-13

(三)损益表

表4-14

(四)全部投资的投资利润率=利润总额/投资总额 *100%=

自有资金的投资利润率=利润总额

/自有资金总额 *100%= 六、不确定因素分析:

有重点地加强对投资风险的防范和控制,保证项目的决策成功是开发商所追求的目标。房地产项目不确定因素较多,本案主要从成本、收入、单价等几个方面,运用平衡分析法和敏感性分析法进行了不确定因素的分析,详见下表: (一)盈亏平衡分析

表4-15

(二)安全性判别标准

表4-16

说明:地下停车场由于存在人防工程的要求,所以财务上看

成本高于收入,但为近邻的***节约了**元/㎡的人防配套费,并产生了一定的社会效益。

(三)投资利润率敏感性分析表

表4-17

投资利润率(图4-1)

单价变动

**%

目标利润率

投资变动

因素变化率

-10% -5% 0 5% 10%

说明:从敏感性分析表中看出,当销售单价提高5%时,投资利润率增长*%,即

**** X *%=**万元,当投资成本降低5%是,投资利润率提高*%,即

**** X *%=**万元,可见销售单价与投资额在本案中对投资效益的影响还是较为明显的。在本项目实施过程中,控制成本和制定适宜的价格策略较为关键。

七、结论与建议:

1、 本项目是************************,按本项目的测算依据和方法、静态分析的投资利润率回报还是十分可观的。特别是投资前景中、长期看好,但必须注意近期可能的风险,总体项目投资是适宜、可行的。

2、 对于以上的评价结论,为增强投资信心,建议************************************。

3、 由于时间较短,原始资料不尽完备等原因,因此本投资分析难免有不足之处,建议投资方在本报告的基础上,进一步深化研究,尤其在实施中不断完善。

范文二:各国房地产项目案例分析报告 投稿:夏涢涣

各国房地产项目案例分析报告

2016年4月

第一部分、综述 ................................................................................................................... 4

第二部分、各国案例........................................................................................................... 8

1、美国案例 ......................................................................................................................... 8

2、日本案例 ....................................................................................................................... 12

3、欧洲案例 ....................................................................................................................... 16

4、荷兰案例 ....................................................................................................................... 16

5、澳大利亚案例 .............................................................................................................. 19

6、加拿大案例 ................................................................................................................... 21

7、马来西亚案例 .............................................................................................................. 24

第三部分、中国情况......................................................................................................... 26

图表目录

图1、美国住房按揭贷款余额占银行总贷款余额比重 ............................................... 10

图2、80年代中后期银行倒闭和救援数量大幅增加 ................................................. 10

图3、美国按揭贷款收益率并不高(%) .......................................................................... 11

图4、美国房地产销量情况 ............................................................................................. 11

图5、美国房地产价格情况 ............................................................................................. 11

图6、日本住房按揭贷款余额占银行总贷款余额比重 ............................................... 13

图7、1969-1992日本主要企业融资来源占比 .......................................................... 14

图8、1979-1992年日本企业公司债发行情况(10亿日元) ............................... 14

图9、荷兰住房按揭贷款余额占银行总贷款余额比重 ............................................... 19

图10、荷兰房地产价格情况 .......................................................................................... 19

图11、澳大利亚住房按揭贷款余额占银行总贷款余额比重 .................................... 20

图12、澳大利亚房地产价格情况 .................................................................................. 21

图13、1971-2005年加拿大非金融机构融资来源占比,(余额存量值,%) .. 22

图14、1971-2005年加拿大直接对间接私人贷款比值 ........................................... 23

图15、1971-2005年加拿大信贷余额(十亿加元) ............................................... 23

图16、加拿大按揭贷款余额占家庭和商业信贷余额之和比重 ................................ 24

图17、加拿大住房价格指数 .......................................................................................... 24

图18、马来西亚住房按揭贷款余额占银行总贷款余额比重 .................................... 25

图19、马来西亚房地产价格情况 .................................................................................. 26

图20、我国按揭贷款余额占银行总贷款余额比重不断上升 .................................... 26

图21、我国企业债券大规模发行 .................................................................................. 27

图22、各个国家当前时间点按揭贷款余额占总贷款余额比重 ................................ 28

图23、各线城市一季度末按揭贷款利率水平(融360数据) ............................... 28

表1、日本主要企业融资构成(均值,%) ................................................................ 14

表2、日本企业公司债发行量(10亿日元) .............................................................. 15

表3、日本企业在国内市场发行的可转债数量(10亿日元) ................................. 15

表4、制造业和零售业贷款向房地产贷款转移(分行业贷款余额占比变化) ..... 15

表5、荷兰1995-2004年不同类型按揭贷款占总按揭贷款余额比重(%) ....... 18

表6、荷兰居民家庭资产负债表(占GDP的比重:%) ......................................... 18

表7、重点公司企业债利率水平非常低 ........................................................................ 27

表8、一线城市银行偏好变化相当于单独降息五次以上 ........................................... 29

第一部分、综述

我们几乎研究了全球所有主要经济体,发现两个最重要结论 1,利率市场化和金融自由化阶段,商业银行持续增加对于按揭贷款的偏好,按揭贷款占总贷款比重持续上行

2,整体金融机构(包括不限于银行)持续增加对于房地产需求端支持的阶段,房地产基本面无视人口年龄结构、人均居住面积等其他情况,房地产基本面在大周期向上,房地产体现了其是货币现象的本质。我们将分两篇深度报告详细论述这两个结论以及对于中国房地产大周期的完全适用。我们将在第三篇深度中论述小周期内主要就是看货币政策,只要货币政策不转向,本轮中国房地产小周期内持续向上。

对于中国来讲,给房地产需求端加杠杆的金融机构就是商业银行,具体工具就是商业银行的按揭贷款。而中国的商业银行绝对是重复国外主要经济体的商业银行系统利率市场化和金融自由化背景下的资产配臵行为。简而言之,中国的商业银行必然持续增加对于按揭贷款偏好。虽然中国商业银行很大程度上资产配臵行为受到政府的指导和管控,但我们研究发现无论是政府对于商业银行直接管控力度较小的国家如美国等,还是政府对于商业银行直接管控力度较强的日本东南亚等国,政府或者商业银行系统整体上从更高的纬度思维出发,一定都是最终选择在利率市场化和金融自由化进行过程中或者之后大幅度增加对于按揭的偏好,持续主动给地产需求端加杠杆。

事实上,在中国,这一趋势早已开始,中国商业银行按揭贷款余额占总贷款余额比重已经由2009年底的9%提升为去年年底的15.1%,

范文三:房地产项目投资分析报告20130316 投稿:杜蒖蒗

房地产项目投资分析报告

北京天和兴盛投资管理有限公司

年 月 日

目 录:

一、 序言…………………………………………………………….. 二、 目项简介………………………………………………………… 三、 项目技术指标………………………………………………….. 四、 项目价格……………………………………………………….. 五、 项目周边调研………………………………………………….. 六、 项目定位和客户定位………………………………………….. 七、 招商计划……………………………………………………….. 八、 项目基本收益………………………………………………….. 九、 项目审批………………………………………………………..

一、序言

房地产项目可行性分析报告是从事房地产投资之前,投资者分析部门需要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析,确定有利和不利的因素、项目是否可行,估计成功率大小、经济效益和社会效果程度,为决策者和主管机关审批的上报文件。撰写可行分析报告的时间通常需要7-15工作日,收费范围人民币1-20万元,具体收费视项目难易程度而定,可行性分析报告需要市场调研、法律、工程消防等多个部门的配合,采用大量的市场数据和项目硬件指标为依据,可行性分析报告的精确程度,决定项目投资成败的关键,市场部门开发一个项目之前,需要认真完成该项目的投资分析报告。

二、项目简介:

三、项目技术指标:

标准分割面积图、外观图

四、项目承租价格(建筑面积、月租金):

五、项目周边调研:(写字楼)

项目周边调研:(商业)

六、项目定位和客户定位:

项目定位

客户定位

七、招商计划

八、项目基本收益:

根据项目租金成本、空置期成本、招商周期和招商成本、资金成本、计算出项目基本收益。

九、项目审批

经 办 人_________________ 审 核 人_________________ 审核建议_________________

总经理批示___________________ 批示日期____________________

范文四:房地产项目的可行性分析报告 投稿:朱笙笚

房地产项目的可行性分析报告

一、项目的基本情况

1、项目背景

2、项目主办单位简介

3、主办单位之合作意想及尽职调查结论

4、可行性的主要技术经济指标

二、项目投资环境和市场研究

1、项目所在地概况及经济发展基本情况

2、项目所在地房地产发展及市场的基本情况

A、房地产开发企业发展概况

B、房地产开发工作量增加概况

C、商品房的概况

D、房地产开发企业经济收益概况

E、项目所在地房地产市场的展望

三、项目所在地周边高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况

1、供应情况

2、需求情况

3、物业出租情况

4、项目所在地房地产开发的总体评价

5、对本项目开发的功能、规模、标准及的建议

6、项目开发及技术设计方案的分析及比较

四、地块及周围环境、建筑开发条件

1、地理位置及道路

2、地形、地质

3、附近商业及生活配套;市政基础及公建配套设施

4、综合评述

五、地块撤迁安置情况

六、地场三通一平的安排

七、项目开发建设及经营的组织与实施计划

八、项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划

1、

2、土地成本

3、建安工程成本

4、前期费用

5、红线内外工程及公建配套

6、不可预见费

7、开发期税费

8、资金筹措计划及财务费用

A、资金筹措

B、财务费用

九、可行性研究财务数据的选定和预测

(一)售楼收入的测定

1、住宅销售单价的测定

2、商铺销售单价的测定

3、单位销售单价的测定

4、建议销售价

5、实际销售总收入

(二)项目经营管理费用收入与支出

(三)经营税费及所得税的缴交

(四)土地增值税

(五)所得税

十、项目经济效益分析

十一、项目盈亏能力分析

1、内部收益率(IRR)

2、净现值(NPV)

3、净现值率(NPVR)

十二、项目的不确定性分析

1、项目盈亏平衡分析

2、项目敏感性分析

3、概念分析

十三、公司对项目控制方式及人力资源配置

1、项目的控制方式及组织机构设想与建议

2、项目对人力资源的要求及现有人力资源状况分析

3、公司可用于项目的人力资源

4、拟派人员与项目的适应性

5、拟新聘人员的要求

十四、可行性研究结论与建议

十五、项目综合经济评价

十六、有关说明及建议

十七、项目主要经济数据、指标综合付表、付图

1、项目综合效益表

2、项目动态、综合表

3、项目投资利息估算表

4、土地增值税计算表

5、项目敏感性分析表

6、概率分析表

7、项目盈亏平衡分析曲线图

8、项目敏感性分析图

来源:中国地产商

范文五:房地产可研报告项目分析 投稿:于潺潻

目 录

第一章 市场分析 5 一、宏观环境因素分析 5

1.1柳州经济现状及发展趋向分析 5 二、柳州房地产市场分析 7

2.1柳州市房地产现状及趋向分析 7 2.2柳州房地产市场供求分析 9 2.3房地产市场价格分析 10 2.4房地产市场空置简析 12 2.5各区房地产市场特点及趋势 12 三、项目提案的原则及思路 16 四、商用物业发展的要点分析 17 4.1商用物业的类型 17 4.2商用物业的特征 18

五、广州商用物业的发展轨迹 21 六、柳州市商业环境分析 23 6.1商业布局总体分布 23

6.2主要商业物业竞争格局分析 24

6.3 2001年-2002年柳州市商用物业销售市场的简析 25

6.4现阶段商用物业销售市场的总结 28 6.5商用物业市场的发展趋势分析 29 6.6商用物业市场存在的现实问题 30 七、柳州商业经营及市民消费行为分析 33

7.1柳州商业经营及主要商业项目销售额分析 33

7.2居民收入水平和消费结构分析 35 7.3柳州市民消费心理分析 38 7.4主要商业地段经营者分析 43 八、针对性的区域商情调查 46 8.1调查目的 46

8.2五星商圈主要街区功能分析 46 ⑴龙城路街区功能分析 46 ⑵解放路街区功能分析 47 ⑶文惠路街区功能分析 49 8.3五星商圈主要商场经营分析 50 8.4近期同区规划的影响 54 九、客户群体分析 56 9.1目标客户群体 56

9.2目标客户群的需求分析 57

第二章 项目分析 58 一、地理位置 58 二、项目规模 59

三、项目现状 59 四、项目的资源整合 60 4.1与城市规划前景的整合 60

4.2与商业发展最高经营业态的整合 61 4.3与商业经营功能的整合 62 4.4与步行街文化的整合 62 4.5与旅游资源的整合 63 4.6与电子商务资源的整合 63 4.7与事件营销策略的整合 63 五、项目SWOT分析 65 5.1总表 65

5.2项目优势分析(S) 66 5.3项目劣势分析(W) 69 5.4项目机会分析(O) 71 5.5项目威胁分析(T) 74

第三章 竞争对手分析 76 一、概述 76

2.1区位因素(商圈因素) 77 2.2产品因素(规模因素) 78 2.3经营因素(经营定位) 79 三、主要的竞争对手分析 80 3.1五星商业街 80 3.2蓝色港湾 82

3.3谷埠街国际商城 83 3.4新时代商业港 84 3.5温州商贸城 85 3.6润和·时代广场 87

第四章 项目定位 88 一、项目市场定位 88 1.1 市场定位理念 88 1.2市场定位: 88 二、项目形象定位 89 2.1形象主题定位: 89 2.2支持点: 89 2.3 项目名称建议 89 三、项目功能定位 90 3.1商场1-4层的区位划分 90 3.2商场的商品定位及功能定位 91 3.3商品定位 92 3.4功能定位 92

四、商场目标客户定位 93

4.1租赁使用商场的目标群分析 93 4.2商场的目标消费群分析 93 4.3商场的目标投资经营者分析 95 第五章整体规划建议 97 一、项目总体规划思路 97 1.1 MALL的概念 97

1.2建立具有中国特色的MALL 98 二、建筑风格建议 99 2.1大厦建筑设计建议 99 2.2具体建议 99 三、环境设计建议 101 3.1花的海洋 101

3.2动态园林休闲区 102 3.3音乐无限 102 3.4艺术之都 102 四、设施配套建议 103 4.1商用项目的主要配套 103 4.2规划配套设施的原则建议 103 4.3具体配套建议 104 五、商铺间隔建议 105

5.1大、小商铺间隔的对比分析 105 5.2相关建议 106

5.3商铺间隔具体建议: 107 5.4商户组合建议 108

六、物业管理/商业管理建议 109 6.1物业管理提前介入的工作 109 6.2商业管理提前介入的工作 110 七、商场其他规划建议 111 7.1人流引导 111 7.2交通组织 111 7.3物流输送 112

7.4辅助性服务设施 113 八、住宅部分规划建议 114 8.1指导原则 114 8.2具体建议 118

第六章总体营销推广方案 119 一、总体推广战略思路 119 二、营销策略 121 2.1总体营销思路 121 2.2总体策划思路分析 122 三、主题宣传推广策略 126

3.1成立商业管理公司,同时制定招商政策 126

3.2“利润分成”计划 127

3.3“购铺易”计划 128 四、事件营销策略 129 五、销售现场的包装策略 130 5.1销售环境的整体包装设计 130 5.2销售中心的设计和布置 131 5.3展示未来经营空间 133 六、项目定价策略 135 6.1定价考虑因素 135 6.2商场销售价格建议 136 6.3住宅部分价格建议 136 七、招商策略 137

7.1策略一:提前介入制定招商政策 137 7.2策略二:有意识选择商户 139

7.3策略三:经营商品类别与商场定为一致 141

八、营销推广实施建议 142 8.1销售条件及销售时机 142 8.2分阶段销售总体战略 143 8.3销售实施计划 144 8.4销售控制计划 148

8.5销售促进计划的主要操作细则 150 8.6宣传推广策略 152 8.7媒体组合宣传重点 154 8.8销售人员培训 157

范文六:项目房地产市场分析报告 投稿:叶到刱

项目房地产市场分析报告

第一部分 城镇宏观经济环境分析

1. XX城镇宏观经济运行状况

1.1. 城镇生产总值走势

1.2. 城镇经济运行情况

2. XX城镇市居民生活和市场行情

2.1. 城镇居民可支配收支水平

2.2. 消费市场

2.3. 市场物价水平

3. XX城镇在xx省的经济排名

4. XX城镇发展规划情况

4.1. XX城镇核心规划发展思路

4.2. XX城镇交通建设

4.3. XX城镇其他发展规划

5. 片区发展规划对项目的启示

第二部分 宏观政策分析

1. 新政策条款及解读

1.1. 政策1(如营业税优惠终止)

1.2. 政策2(如货币政策从紧)

1.3. 政策3(如“国8条”政策解读)

2. 相关政策出台前后楼市动态变化

2.1. 土地市场变化

2.2. 二级市场变化

2.3. 三级市场变化

3. 近期政策宏观调控对区域楼市影响有限

第三部分 房地产市场分析

1. 区域房地产市场特点分析(供求价格状况)

1.1. 供应、需求分析

1.1. 存货量及去化速度分析

1.1. 房地产价格分析

2. 区域细分市场分析

2.1.别墅市场分析

2.1.1.别墅市场状况分析

2.1.2.别墅市场趋势分析

2.1.3.别墅未来潜在供应分析

2.2.洋房市场分析

2.2.1.别墅市场状况分析

2.2.2.别墅市场趋势分析

2.2.3.别墅未来潜在供应分析

2.3.公寓市场分析

2.3.1.别墅市场状况分析

2.3.2.别墅市场趋势分析

2.3.3.别墅未来潜在供应分析

3. 区域房地产市场特点小结

4. 竞争个案分析

4.1. 区域楼盘分布

4.2. 区域个盘分析

4.2.1.个盘1

4.2.1.个盘2

4.2.1.个盘3

5. 片区各代表项目产品分析

5.1. 物业类型

5.2. 建筑规模

5.3. 总体规划

5.4. 户型构成

5.5. 园林景观

5.6. 建筑风格

5.7. 配套设施

5.8. 物业管理

6. 片区代表项目营销分析

6.1. 营销管理与包装

6.2. 销售价位

6.3. 推广方式

6.4. 营销活动

6.5. 营销亮点

范文七:房地产项目投资分析报告[1] 投稿:尹蟚蟛

房地产项目投资分析报告

一、说明:

1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析,在该地块兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考淄博市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 项目面积参数表 表1-1

二、项目开发成本费用的估算:

本项目开发由土地成本,前期开发费,建安工程成本费,基础设施费,房地产各项税费,管理、销售及财务费用,不可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长,本案采用静态分析法进行估算,各项费用详见以下列表: (一)土地费用

表2-2

(二)前期工程费估算表

表3-3

(三)建安工程费

表4-4

表4-5

(五)开发期税费估算表

表4-6

表4-7

(七)管理销售费用

表4-8

(八)投资与成本费用估算汇总表

表4-9

三、投资计划与资金筹措:

本项目开发投资的资金来源有三个渠道,一是企业自有资金,二是银行贷款,三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金**

**万元作为启动资金,需贷款****万元,总投资****万元,将项目投资进程分为前期、中期和后期,投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措

表4-10

四、项目销收入的测算

本项目以**市同类**房可比案例,参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法,并经实地调查确定:沿街商业建筑1-3层商铺连卖,其中1-2层,建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,(均价****元/m)。地下停车场,建议售价*万元/车位。

2

表4-11

说明:以上销售收入都是在项目进展顺利,营销也同时取得成功,房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度,楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的

出售,地下车位的租售有一定的风险,难以达到预期目标,所以在营销时必须给予足够的重视。 五、项目投资收益分析:

根据估算的开发成本费用以及销售收入,本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下: (一)销售税金及附加估算

表4-12

(二)土地增值税计算表

表4-13

(三)损益表

表4-14

(四)全部投资的投资利润率=利润总额/投资总额 *100%=

自有资金的投资利润率=利润总额/自有资金总额 *100%= 六、不确定因素分析:

有重点地加强对投资风险的防范和控制,保证项目的决策成功是开发商所追求的目标。房地产项目不确定因素较多,本案主要从成本、收入、单价等几个方面,运用平衡分析法和敏感性分析法进行了不确定因素的分析,详见下表: (一)盈亏平衡分析

表4-15

(二)安全性判别标准

表4-16

说明:地下停车场由于存在人防工程的要求,所以财务上看

成本高于收入,但为近邻的***节约了**元/㎡的人防配套费,并产生了一定的社会效益。

(三)投资利润率敏感性分析表

表4-17

投资利润率(图4-1)

单价变动

**%

目标利润率

投资变动

因素变化率

-10% -5% 0 5% 10%

说明:从敏感性分析表中看出,当销售单价提高5%时,投资利润率增长*%,即

**** X *%=**万元,当投资成本降低5%是,投资利润率提高*%,即

**** X *%=**万元,可见销售单价与投资额在本案中对投资效益的影响还是较为明显的。在本项目实施过程中,控制成本和制定适宜的价格策略较为关键。

七、结论与建议:

1、 本项目是************************,按本项目的测算

依据和方法、静态分析的投资利润率回报还是十分可观的。特别是投资前景中、长期看好,但必须注意近期可能的风险,总体项目投资是适宜、可行的。

2、 对于以上的评价结论,为增强投资信心,建议******

******************************。

3、 由于时间较短,原始资料不尽完备等原因,因此本投

资分析难免有不足之处,建议投资方在本报告的基础上,进一步深化研究,尤其在实施中不断完善。

范文八:房地产项目可行性分析报告 投稿:徐檮檯

房地产项目可行性分析报告

这一部分是可行性研究报告的首要部分,总述要综合讲述研究报告中各部分的主要问题以及研究结论,并对项目是否可行提出最终建议,为可行性研究的审批提供条件。政策风险是指由于政策的潜在变化有可能给房地产市场投资者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的,房地产政策的变化趋向直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与社会经济发展紧密相关,因此,在很大程度上受到政府的控制,政府对租金、售价的限制,对外资的控制,对土地使用的控制,对环境保护的要求,尤其是对投资规模、投资方向以及金融的控制,以及新税务政策的制定,都对房地产投资者构成风险.

项目盈利能力分析

1静态财务盈利指标 投资利润率

是指项目达到设计能力后的一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率,它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期内各年利润额变化大的项目,应以生产期各年的平均年利润来计算,计算公式为: 投资利润率=年利润总额或年平均利润总额÷项目总投资×100%

在项目评估中,将项目投资利润率与行业平均利润率或其他基准利润率比较,以判断项目的投资利润率是否达到本行业的平均水平或所希望达到的水平。

投资利税率

是项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的利税总额或项目生产期内平均利税总额与项目总投资的比率。计算公式为:

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额÷项目总投资×100% 年利税总额=年销售收入(不含销项税)一年总成本费用(不含进项税) 或:年利税总额=年利润总额+年销售税金及附加(不含增值税)

在项目评估中,可将投资利税率与行业平均利税率对比,以判别项目单位投资对

国家积累的贡献水平是否达到本行业的平均水平。

1.3资本金利润率

是在项目达产后的正常生产年份的利润总额或项目生产期内平均利润总额与资本金的比率,它反映项目资本金的盈利能力。其计算公式为: 资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额÷资本金×100% 1.2动态财务盈利指标 1、项目财务净现值

是考察项目盈利能力的绝对值指标,反映项目在满足按设定折现率要求的盈利之外所能获得的超额盈利的现值。项目财务净现值大于零表明项目可行,达到或超过了设定折现率要求的盈利水平。一个项目的财务净现值是指项目按基准收益率或设定的折现率,在计算期内将各年的净现金流量折现到建设起点的现值之和。其公式为:

净现值=∑(各期现金流入量*贴现系数)-∑(各期现金流出量*贴现系数) 2、财务内部收益率

是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率,也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。但是财务内部收益率不是初始投资在整个计算期内的盈利率,因而它不仅受项目初始投资规模的影响,而且受项目计算期内各年净收益大小的影响。

对常规投资项目,财务内部收益率其实质就是使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率。

财务内部收益率 (FIRR)指标考虑了资金的时间价值以及项目在整个计算期内的经济状况,不仅能反映投资过程的收益程度,而且FIRR 的大小不受外部参数影响,完全取决于项目投资过程净现金流量系列的情况。这种项目内部决定性,使它在应用中具有一个显著的优点,即避免了像财务净现值之类的指标那样需事先确定基准收益率这个难题,而只需要知道基准收益率的大致范围即可。 不足的是财务内部收益率计算比较麻烦,对于具有非常规现金流量的项目来讲,其财务内部收益率在某些情况下甚至不存在或存在多个内部收益率。

2项目清偿能力评价 2.1静态投资回收期

亦称返本期,它是反映投资项目实际清偿能力的重要指标,其计算公式为: 静态投资回收期=(累计净现金流量出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份净现金流量

假定用Pc表示静态的基准投资回收期,则当Pt≤Pc时,该项目是可以考虑接受的。

运用静态投资回收期的优点:经济意义明显、直观,计算简便;在一定程度上反映投资效果的优劣。缺点:只考虑投资回收前的效果,不能反映回收之后的效果,无法衡量项目投资收益的大小;没考虑时间价值,无法正确辨识项目优劣。

2.2动态投资回收期(Pt)

是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间,是反映投资回收期力的重要指标。动态投资回收期以年表示,一般自建设开始年算起。表达公式为:

动态投资收回收期=[累计折现值开始出现正值的年数-1]+上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值

在项目财务评价中,动态投资回收期愈小说明项目投资回收的能力越强;动态投资回收期Pt与基准回收期PC相比较,如果Pt

3项目清偿能力分析主要是考察项目计算期内各年的财务状况即偿债能力,主要是通过借款还本付息计算表、资金来源与运用表和资产负债表的评估,计算财务比率和固定资产投资借款偿还期进行,包括以下几个指标:财务比率、固定资产借款偿还期。

3.1、财务比率分析

是通过资产负债表计算资产负债率、流动比率和速动比率等财务比率,与同行业的平均水平和其他参照物相比较,以确定项目财务的清偿能力。其中资产负债率的公式为:

资产负债率=负债总额/资产总额

一般来说,这一比率应低于100%,因为企业负债只能最终以资产清偿。该指标反映债权的安全,但同时也反映企业利用负债经营能力。其中流动比率的公式为:流动比率=流动资产总额/流动负债总额

这一指标是衡量企业流动资产在短期债务到期前用于偿付流动负债能力的财务指标。一般200%是最佳状态。如果比例高了,则说明资产闲置;过低则是债权不安全。而速动比率的公式为:

速动比率=速动资产总额/流动负债总额,这一指标是衡量企业流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力。最佳比率为100%。

3.2、固定资产借款偿还期

是指在国家政策规定及项目具体财务条件下,项目投产后可用作还款的利润、折旧及其他收益额偿还固定资产投资借款本金和利息所需要的时间。

进行比率分析应该要注意以下的几点:所分析的项目要具有可比性、相关性,将不相关的项目进行对比是没有意义的;对比口径的一致性,即比率的分子项与分

母项必须在时间、范围等方面保持口径一致;选择比较的标准要具有科学性,要注意行业因素、生产经营情况差异性等因素;要注意将各种比率有机联系起来进行全面分析,不可孤立地看某种或某类比率,同时要结合其他分析方法,这样才能对企业的历史、现状和将来有一个详尽的分析和了解,达到财务分析的目的。 而比率分析法的局限性主要表现在:在财务分析中,比率分析用途最广,但也有局限性,突出表现在:比率分析属于静态分析,对于预测未来并非绝对合理可靠。比率分析所使用的数据为帐面价值,难以反映物价水准的影响。可见,在运用比率分析时,要注意将各种比率有机联系起来进行全面分析,不可单独地看某种或各种比率,否则便难以准确地判断公司的整体情况;要注意审查公司的性质和实际情况,而不光是着眼于财务报表;要注意结合差额分析。

1、项目建设背景

西安市丰庆路兰州军区所属土地,需要开发改造,项目占地沿劳动路26亩、丰庆路36亩,总占地62亩,规划总24万平方,其中商铺面积6万平方。。 项目位于丰庆路商业区、西稍门商业区之间,项目分两块,分别为丰庆路沿街、劳动路沿街,周边大型商圈包括丰庆路批发市场、大唐西市、西稍门商圈,商业前景优越。

项目为部队开发,缺乏地方开发手续,不能做按揭,土地年限40年。目前,总政开发手续已经齐全。 2、项目合作概况

项目以联合开发为主,其中返还部队6万平方,部队每平方支付3300元。返款支付分三次,首次为项目四层结束,返还6000万,项目封顶返还一部分,交房返还一部分。

同时,部队占开发利润36%,相关领导人占32%(此部分可细谈降低)。 二、西安市住宅市场现状分析 1、2011年11月住宅市场分析

西安房地产信息网数据研究中心数据监测显示:11月23日西安市商品房成交继续下滑。23日商品房共成交226套,较上前一日减少27套,其中住宅共成交,179套,较上前一日减少21套。商品房总成交面积较前一日环比下滑22.8%。其中,普通住宅成交面积环比下滑27.4%。

2、商业地产领袖西安

在住宅整体滑坡的同时,商业项目却异常兴盛,更多投资资本大量涌入商业地产市场,商铺出现热销。从骡马市的罗马星时代广场热销,到东门里大连万达广场的枪手,可以看出,商铺,以及公寓楼正在成为西安地产市场主力。

1、编制依据

①建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据; ②各种费率依据国家相关文件。 2、投资估算

3、销售收入

根据项目所处位置、周围环境和西安市成本房地产现行市场预测,考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素,本区住宅均价定位为5000元/ m2 ,低层商铺均价定位为10000元/ m2 ,部队返款3300元/ m2。

4、营业税及附加

本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税,综上本项目的综合税率为6%,共应交纳税金及附加8388万元。

五、合作方式及实际投资 分两种投资模式。

第一种模式:投资开发。

1、投资人敢2011年12月14日前,部队考核相关开发手续及批文,签订合作协议,双控账号注资1600万元;

2、部队拆迁,及办理动工手续,1-3个月。

3、正式动工前,给部队交2000万开发保证金,即开始开发运营。 4、前期总投资5000万以内。 第二种模式:担保入股模式

1、投资人敢2011年12月14日前,部队考核相关开发手续及批文,签订合作协议,双控账号注资1600万元;

2、协议签订1-2个月,投资人可才抽出资金,并占项目5%股份,同时在资金双控期间,由实际开发人按照银行同期利息给予利息补偿。

范文九:房地产项目风险分析报告 投稿:胡鮆鮇

青岛市李沧区房地产开发项目风险分析

摘要

为了对青岛市李沧区金水路的一个房地产开发项目提供决策依据,我们做出了这份风险分析报告。在报告中,我们找出了房地产项目中常有的七个风险因素:宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险、市场风险;然后我们用列表排序法对这七个风险因素进行量化处理,并根据其风险级别排序(见表三)和确定风险等级(见表四);最后,我们就不同的风险因素采取相对应的措施,并根据风险等级确定应对措施的力度。 关键词:房地产开发项目 风险分析 列表排序法

一、项目概况

这是位于青岛市李沧区金水路的房地产开发项目,负责开发的是其中三栋30层的住宅楼,总建筑面积为37610m^2,该地区环境优美,交通便利,市政配套设施齐全,生活方便,是一个较好的开发项目。 项目平面图如下:

二、风险识别

基于该房地产项目本身是一个相对较复杂的系统,因而影响它的因素有很多,影响的关系也是错综复杂,有直接的,间接的,明显的,不明显的;同时,各因素对该项目的影响大小也不相同,这样使得,将所有因素逐一分析存在一定的难度且得不偿失。所以,在该项目中,我们应找出主要的风险因素,并且分析他们影响该项目收益情况的严重程度。项目开发主要的风险因素可以分为以下几类来考虑: 1、宏观环境风险

政治环境风险,指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失;社会环境风险,社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等,产品不适合当地环境,会面临消费者不认可的风险;经济环境风险,经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等,经济停滞则房地产市场萧条;政策环境风险,主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策,政策因素会影响房地产开

发的各个层面。 2、区域环境风险

区位风险,商业区、住宅区、工业区的划分,以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响;周边设施风险,城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活,给项目带来不利影响;环保风险,包括空气污染、噪音污染、水污染等;自然风险,指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁,如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。 3、土地风险

土地自然属性风险,该风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性;征地拆迁风险,取得土地使用权之后,大量的拆迁、安置和补偿工作,涉及许多法律和社会问题,孕育着风险。 4、资金风险

资金充足性风险,房地产开发对资金有巨额需求,融资渠道成为房地产开发的重要制约;利率变动风险,银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道,利率的变化对项目成本影响较大,利率变化对市场需求也有较大影响,利率过高,将削弱居民购买力。 5、设计风险

先进性风险,项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧,会使企业承受设计风险;适用性风险,过分强调设计的先进性、经济性,忽视适用性,会冒不为消费者接受的风险;经济性风险,在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性,会承担工程造价过高的风险。 6、工程风险

发包风险,包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险;工程质量风险,项目管理者未按规定程序实施质量控制,承包商施工方法不当,技术落后,偷工减料等会影响项目质量。工期拖延风险,工期拖延会错过最佳租售时机,增加管理费用,提高工程成本。 7、市场风险

市场需求风险,需求是影响房地产销售的关键因素,需求的大小是相对应供给量而言的,供给增加,需求减少,销售就会遇到困难;价格风险,产品定价高则单位面积收益高,但过高的售价,会严重影响销售。

三、风险评估

风险评估是指,在风险事件发生之前或之后,该事件给人们的生活、生命、财产等各个方面造成的影响和损失的可能性进行量化评估的工作。风险评估就是量化测评某一事件或事物带来的影响或损失的可能程度。

这里,我们用列表排序法对上述建设项目中可能出现的七种风险因素进行分类排序。列表排序法就是对风险发生的概率,风险后果的严重性,风险因素的可控性三者分别进行分析,并在此基础上,并在此基础上对其进行综合分析。列表排序法的一般步骤是,先确定评估标准,然后分别由专家对风险发生的频率,风险后果的严重性和风险的可控性进行打分,然后确定

风险的等级,并将风险因素进行排序。

以下两个表格分别是风险的评分标准和项目风险量化的标准。

表一:风险的评分标准

表二:项目风险量化的标准

这里我们通过五位专家分别就七种风险的发生概率,严重性,可控性进行打分,每一项取五位专家打分的平均值。通过计算来衡量风险级别,并对各风险因素进行排序。具体结果见下表:

表三:风险因素排序

表四:风险等级与相对应的风险

七个风险因素按照级别高低依次为:资金风险,宏观环境风险,区域环境风险,市场风险,土地风险,工程风险,设计风险。

由表三可知,可以将七个风险因素分成三个等级:

四、风险对策

根据各风险因素的具体情况提出以下相对应的措施:

1、对于资金风险的对策:一方面项目开发前要确保有足够的资金来满足施工的要求,并且选择合适的融资方式和合理的融资结构使资金成本降到最低,另一方面由于利率的变化对于项目成本和居民的购买力均有较大的影响,所以投资者要随时关注利率的变化,采取必要的措施减少利率变化所产生的不利影响。

2、对于宏观环境风险的对策:由于宏观环境是投资者几乎不能控制的,而且宏观环境一旦发生变化,往往对项目产生重大的影响,所以项目投资者一方面要时时关注宏观环境,宏观环境一旦发生变化,要及时采取应对措施,以最大限度的减少项目的损失;另一方面,可以通过购买工程保险、发行股票和寻找投资合伙人的方式转移风险。

3、对于区域环境风险的对策:由于该项目处于李沧区的住宅区,城市基础设施和配套公用设施比较齐全,能够满足业主的生产生活要求。项目主要应该防范的是环保风险和自然风险,降低环保风险可以通过严格控制施工过程中的污水排放,降低施工噪声,尽量减少施工过程中的扬尘等手段,降低自然风险则需要通过关注天气预报、增加施工安全措施来减少洪水、暴雨、地震、台风等可能造成的影响。

4、对于市场风险的对策:首先,市场需求对于房地产的销售有很大影响,由于我国当前处于快速城镇化的阶段,对住宅楼的需求较大,所以只要保证项目的质量,做好必要的宣传,可以把销售的风险降到最低,其次,产品定价也是影响项目收益的重要因素,投资者应该做好市场调研工作,结合有关专家的判断,确定合理的产品售价,不但能将住宅全部售出,而且获得较高的单位面积收益。

5、对土地风险的对策:严格按照法律和相关法规的要求做好征地拆迁、安置和补偿工作,尽量避免产生矛盾,项目建设之前要做好该地块工程地质条件、水温地质条件的勘测,对于不良的地质条件采取必要的工程措施,以避免对工程质量造成影响。

6、对于工程风险的应对措施:加强风险控制,建立一支高素质、多学科的开发队伍,懂工程善管理,严格控制施工过程,保证工程质量。严格按照工期要求施工,尽量避免工期拖延所带来的损失。

7、对于设计风险的对策:项目开发设计中要注意设计先进性、经济型、适用性、可靠性和技术性之间的权衡,不能片面追求某一方面而忽视其他方面,应该使设计在各方面都能达到让人满意的水平。

五、风险结论

综上所述,项目开发投资者应该灵活运用风险回避、风险转移、风险控制、风险分散等方法,对于主要的风险如宏观环境风险和资金风险要重点考虑,采取必要的措施防止该风险对项目的不利影响,对于次要风险如区域环境风险和市场风险要严格控制各项风险,并专门补充各项控制综上所述,项目开发投资者应该灵活运用风险回避,风险转移,风险控制,风险分散等方法,对于主要的风险如宏观环境风险和资金风险要重点考虑,采取必要的措施防

止该风险对项目的不利影响,对于次要风险如区域环境风险和市场风险要严格控制各项风险,并专门补充各项控制措施,对于最次风险如土地风险、工程风险和设计风险的风险等级较低,企业一般可以承担该风险,不必专门增加控制措施。只有有针对性的控制不同风险才能使企业实现利润的最大化。

范文十:房地产项目定位分析报告 投稿:赖緂緃

华新房地产有限责任公司

尚 城 项 目 市 场 定 位 报 告

2015-7-6

第一章 锡盟房地产宏观市场分析

第一节 宏观经济环境对房地产市场的影响

房地产行业涉及并涵盖了建筑业、建材业以及冶金、化工、轻工等多个行业,是以生产和经营房地产为最终产品的产业,是市场经济不断发展,产业类别逐步细化的产物。发展房地产行业,不仅可以为社会提供足够、适销的商用与民用住房,更重要的是能够刺激个人消费和投资,从而为国民经济带来新的增长。

一、我国宏观经济运行态势良好

1995至2000年,锡盟经济年均增速达到10%;全市国民生产总值累计超过1000亿元。2000年国内生产总值大幅增长,GDP的年度

增长率达到了8%,工业增加值增长率达到了11.4%,主要归功于高科技产业的发展。2001年前三季度我国经济继续保持适度增长,前三个季度GDP增长率仍然达到了7.6%。国内生产总值实现12101亿元,按可比价格计算比去年同期增长7.6%,增幅比去年同期慢0.4个百分点,但比去年第四季度快0.2个百分点,呈现出持续稳定增长的态势。

尽管因受“9.11”恐怖袭击事件影响,第四季度我国经济增长还会继续放慢,但在申奥成功及加入WTO的利好消息的刺激下,在积极财政政策的支持下,全年GDP增长率仍可望达到7.3%左右。根据我国经济的景气周期和对更加积极的财政政策的良好预期,预计我国经济仍将实现7%左右的增长,大大高于世界平均增长水平。2001年-2010年锡盟实际国内生产总值的平均增长率的目标为9%。

二、 当前宏观经济运行对房地产投资的影响

2001年1-7月,锡盟房地产开发投资额达到52.65亿元,同比增长58.9%,投资旺盛,并继续以加速度增长。其中住宅投资额为30.87亿元,同比增长56.9%,办公用房投资22.65亿元,商业用房开发投资13.45亿元。锡盟商品房新开工面积1-7月为356.7万平方米,同比增长91.8%;其中住宅为100.1万平方米,办公用房达到55.5万平方米,较去年同期均有大幅增长。办公用房增幅尤为显著。2001年1-7月,锡盟商品房施工面积为298.5万平方米,比上年同期增长34%,其中住宅156.4万平方米,同比增长46.5%;商品房竣工面积150.7万平方米,同比增长4.2%,其中住宅竣工161.8万平方米,同比增长

8.8%。商品房实现销售面积199.9万平方米,同比增长14.4%,住宅类物业销售面积为156.3万平方米,同比增长13.3%。商品房销售额达到56.36亿元,住宅销售41.60亿元。同时随着中关村西区及各大科技园区建设的展开、九月锡盟新区规划的正式公布、新区地区商务氛围的逐步形成,该类物业的供应量将在五至六年内稳步放大,目前市场对此持中长期看好的态度。

2001年10月统计资料表明,房地产投资继续保持高速增长。全市完成房地产投资186亿元,同比增长51.4%。房地产投资占全社会投资的比重达到52.1%,对全社会投资增长的带动作用高达98.8%。商品房市场供需两旺。1-10月,全市商品房累计竣工面积566.3万平方米,同比增长41.9%;其中住宅201.6万平方米,增长47.5%。商品房销售面积168.6万平方米,增长19%,增副形势尤为显著。

三、加入WTO后中国房地产所面临的挑战

在1月份召开的全国房改与房地产工作座谈会上,建设部副部长宋春华就我国住宅和房地产业所面临的问题谈了四个方面,即“抓住发展机遇、加快结构调整、坚持科技创新、推广信息技术”,这也是房地产业及其相关产业在入世过程中所要面对的挑战。

入世对国内房地产业的冲击主要表现在两个方面:结构调整和企业竞争。结构调整是指入世后我国的房地产业在产业结构上不但要适应国内市场的发展,也要适应国际市场经济的发展,同时还要不断地进行新的动态调整,无论是住宅项目、商业用房或工业用房,从选址、立项、设计、建设及销售各个环节都要考虑是否符合入世后的需要。

否则,就要产生结构性的矛盾,出现空置现象,企业也会遭到市场的无情淘汰。其次,入世后房地产业会面临更激烈的商业竞争。随着市场的逐步开放,房地产行业也会步入国际化的轨道,逐步实行法制化、证券化、市场化,但毕竟我国的房地产业在这一进程中还刚刚开始,基本上还属于粗放经营的模式,劳动率低下,产品品种单一,从业人员年均竣工面积仅是发达国家的20%,劳动生产率仅为发达国家的30%-50%,而单位能耗却是发达国家的3倍。入世后,可以肯定我国的开发企业在最初的竞争中面对国内和国际经济的动态的影响,将处于不利的竞争地位。一些规模较小、管理水平低、技术落后、人才匮乏、效益低下的房地产企业恐怕要遭淘汰。另一方面,竞争也会带来兼并与重组,整合出大的房地产开发企业,产生规模经济,促使国内的大房地产企业走向国际经济的舞台。

第二节 国家相关政策对住宅产业的影响

为了提高百姓的住房质量和水平,拉动国民经济增长,建设部几年前就提出了要让百姓“愿意买房、买得起房、买放心房”的发展住宅产业的三个步骤。以这“三个步骤”为基础,国家相继出台了一系列有利于住宅产业发展的政策,全国各地根据各自实际,也相应颁布实施了有关政策,使住宅产业在近年的国民经济中发挥了积极作用。作为发展住宅产业的龙头——房地产业,只有及时、准确地把握每项政策的精神实质,才能为国家发展住宅产业做出贡献,为企业求得可观效益。

一、把握使百姓“愿意买房”的有关政策

1998年,国家全面停止福利(实物)分房政策,使百姓在思想观念上逐渐接受了个人“掏腰包”买房的事实,目前,“要住房,就买房”的思维逻辑已成为社会共识。据资料统计,个人购房占新建商品房的比例,1996年为53%、1997年为64%、1998年为68%、1999年为70%多,2000年又上升到85%以上。针对货币分房政策,大多房地产企业在促销时,重点对率先实施房改政策的单位进行宣传,为销售打开了新局面。

二、把握使百姓“买得起房”的有关政策

虽然个人买房已成为社会共识,但许多大中城市的房价与收入比仍在6倍以上,普通工薪阶层买不起房;居民收入预期与支出预期反差大,使许多人不敢出手买房。所以为使百姓“买得起房”,国家三管齐下:调整经济适用住房价格、发放住房补贴、提供住房金融支持。特别是“提供住房金融贷款支持”政策,使百姓提前具有了“买得起房”的基础。

三、把握使百姓“买放心房”的有关政策

百姓买房的热情刚刚被调动起来,在国家有关政策的支持下,又具备了买房的经济实力,在此形势下,房地产企业决不能忽视“放心工程”,必须在生产、销售、售后服务的每一环节做到让百姓放。2000年6月28日,由建设部组织,在北京人民大会堂举行了“放心房、放心中介联合宣言大会”。所有向社会公开宣誓的房地产企业的名称(品牌)公开,承诺内容公开,平等接受社会各界监督。在由哈尔滨

市开发办组织的“首届57家承诺销售放心房房地产开发企业联合宣言”大会上,房地产开发企业的承诺可谓发自肺腑、掷地有声。

整体理解建设部关于发展住宅产业政策上的“三大步骤”,面对百姓主动买房的热情,可以说,我国住宅产业已得到了一定程度的发展,相应的,房地产业也出现了重大转机。政策对于所有房地产企业都是平等的,早“把握”者早“受益”。据经济专家分析,我国宏观经济在今年出现了“拐点”,即在1993年以来GDP增长率连续7年下滑后,今年出现了GDP增长率趋升的势头。作为重要部门的住宅产业理应为今年和今后的GDP增长做出贡献。发展住宅产业的龙头——房地产业,只有紧紧把握政策导向,方能实现住宅产业稳步、健康、持续发展。

第三节 2013年锡盟房地产市场预测

 锡盟房地产市场目前处于高位盘整阶段,但2013年市场发展趋势总体乐观,预计下半年市场表现将比较活跃。

 锡盟居住类物业的市场价格整体表现趋降,但是特定区域内特定产品的价位依然具有上升的空间。

 2013年锡盟房地产市场在开发量及有效供应量上将有较大突破,势必会超过2012年的供应量。

 客户购房将更为慎重,低价位项目中,以自住为目的的购房者比例将会增加,高价位项目中,投资型客户比例将会上升。

 客户对产品的品质要求更高,需求呈现出多元化和两极化。  2012年锡盟房地产市场供需存在错位的矛盾,但高档物业市场的供需矛盾有望率先得到缓解,中档物业市场将面临较大的压力,低档物业市场的供需矛盾2013年无法得到较大改观。  2013年市场热点区域比较分散,不但一些原有基础较好的区域得以更快的发展,而且还将会涌现出更多的新兴热点地区。  2013年房地产开发中,非居住类物业比例将有所增加,特别是商用物业中商铺的增加量最为显著。

 入世后市场的外资总量会有一定程度的增加,但不会出现大量外资涌入的现象,国外开发商也不会直接参与房地产的开发与建设。

 2013年经济适用住房的开发力度将减弱,二手房市场将不会有明显发展。

第二章 区域市场分析

第一节 区域环境概述

一、地理位置及道路交通状况

尚城生活,紧邻锡林浩特市政府等十余家党政机关,距新建市医院、六中、芳草小学举步之遥。近观锡林河景观带,优享新区核心发展远景。

二、周边物业状况

学校:芳草小学

银行:商业银行、工商银行、建设银行

医院:市医院

三、人文环境

本项目所在地区是锡盟新区,随着锡盟的不断发展和对环境的治理,使这一地区形成最早的住宅小区,项目周边生活配套成熟。随着中国加入WTO和CBD商圈的形成,这一地区开发了大量商住两用的公寓和甲宅,形成依附于CBD的劲松商圈,许多CBD的白领和小型公司在这里购房。

第一节 本项目SWOT分析

一 Strength(优势)

 位置优势,本项目位于CBD幅射地区,紧邻政府机关单

位, 属于行政一条街,是市内成熟的商业区和生活区,交通便利,生活便利。

 生活配套齐全,周边有银行、邮局、医院、学校、超市、

商场及成型的居民住宅小区。

 设计尚未开始,可以根据市场变动情况,重新定位,以降

低项目的风险。

 在建项目虽多,但风格类型各异容易聚集购买人气。  发展商信誉颇佳,容易树立健康的市场形象,对销售有促

进作用。

二、Weakness(劣势)

 项目占地面积较小,容积率较高,会给环境设计带来一定

难度。

 周边在售楼盘较多,对今后的销售有一定压力。

 项目区内原住居民,消费能力有限,对价格的承受能力较

低。

三、Opportunity(机会)

 中国加入 WTO后,对房地产业来说是新的发展机会,特

别是CBD的形成将使其周边保持旺盛的市场购买力。  市场对投资型的物业寄求增加。

 客户对居住环境和综合素质的理性选择增强。

 本项目可根据本地区市场需求进行全新的包装定位。

四、Threat(威胁)

 项目竣工周期晚于周边在建项目。

 区域内大型楼盘的推出对本项目会产生一定影响。  区域内期房的销售远不如准现房。

第三章 客户群体需求分析

第一节 主导客户群的定位分析

一、客户类别细分

1、 职业特征

2、 家庭构成

被调查者中三口之家比例最多占46%,三口之家是购房的主力军,三口以上的大家庭和二口之家亦是购房的中坚力量,值得注意的是独身家庭也占了13.5%的比例,所以应考虑各类客户的不同需求,有针对性按比例地设计各种户型,考虑房屋面积大小。

二、主导客户群定位

1、 年龄构成

35.8%的被调查者年龄在20—30岁之间,其次为30—40岁。反映

出年轻的置业主体将会是未来2—3年锡盟房地产的重要客户。

2、 家庭年收入

近六成的被调查者家庭年收入在5万元以下,仅7%的被调查者家庭年收入在10万元以上。表明锡盟居民大部分收入并不高,但锡盟很多单位福利待遇较好,且有不少居民卖旧房买新房,以及隐性收入的存在和人们对公开收入持保守态度等因素,使家庭年收入的统计值不能完全准确的反映锡盟居民的实际收入情况。

第二节 主导客户群购房动机分析

一、购房时间、动机及关注因素

1、 购房时间

66.3%的被调查者计划在2年内购房,另有17.2%的被调查者计划在2—3年内购房。计划在3年内购房的被调查者合计达83.5%,表明随着房改的深入,大部分居民已接受购房的观念,并计划在近期买房,因此未来的2—3年内锡盟居民对住宅的需求仍较大。

2、 购房目的

48.4%的被调查者为首次置业,目的为居住, 22%的被调查者为改善居住条件二次购房。购房用作投资、商住比例明显提高。

3、 购房关注因素

被调查者购房时首要关注因素为价格,其次为位置、交通、物业管理及户型。因此开发商在开发新项目时,应注重房屋价格便宜、地理位置好、交通方便并配有服务良好的物业管理公司,提高其性能价格比,以赢得客户。

二、主导客户群购房偏好

1、 购买面积 被调查者近半数购房时首选70—100㎡的住宅,20.4%的被调查者选择100—130㎡的住宅,说明多数购房者对居室面积的选择趋于

理性,并不盲目追求越大越好。有22.3%的被调查者选择50—70㎡的住宅,一部分是作投资用,另一部分是作为年轻人的过渡用房。新建住房应按合理比例建造面积在70-130平方米。

2、 购房时户型选择

分析表明二居室是最受欢迎的单位,其次才是三居室。合计达86.9%的被调查者购房时首选二、三居室,因此在未来的2—3年内二居室、三居室仍是房地产市场的主流产品。

第三节 主导客户群对价格的承受力分析

一、单位价格需求

65.7%的被调查者接受3000—4000元/㎡的房价,30.4%的被调查者接受4000—6000元/㎡的房价。结合前述购房时选择面积的分析,被调查者最能接受的房屋总价在21—40万元间,其次为40—78万元间,说明目前锡盟居民对住宅价格的承受力不高,居民的承受能力与市场上较高的房价间有一定差距。

二、贷款额度选择

付款方式

三、首期的承受能力

首付能力

上述分析表明,目前锡盟购房者的观点与几年前相比,已经发生了很大的变化。随着人们生活水平和质量的不断提高,人们对住宅的要求也越来越高,住房已经成为一种商品。人们购房已不仅仅是满足居住的要求,而是更多的是同时满足生活各个方面的需求。

第四章 项目定位分析

一、影响项目定位的因素

1、 土地价值分析

 项目地块规则

 利于充分利用

 易于规划与设计 2、 需求分析

 总需求较乐观  高品质住宅需求大  需求面积逐渐变小 3、 供给与竞争态势

 区域内供给量较大

 土地储备丰富,存在开发潜力  入市时机较为关键

二、项目市场定位描述

1、 本项目主要经济指标

 总建筑面积: 22.5万平方米  总占地: 1.53公顷  绿化率: 30%  容积率: 4.8

 地上建筑面积: 73440平方米

 商场: 11750平方米  其余为公寓:  地上车位: 63辆  自行车: 466辆

2、整体功能布局

建议项目规划为:

双层复式洋房、电梯美宅、繁华商业街、顶级幼儿

园及唯美园林

 整个社区采用围合式建筑方案  公寓采用板式高层  围合社区中央空间

三、目标客户群体描述

2、公寓目标客户群体:

 投资型买家  首次置业的白领阶层  单身贵族

 知名企业高层管理人员的工作居所  外企置业  留学归国人员

第五章 项目功能定位建议.

一、整体规划建议

 本项目作为地标性建筑,总体布局强调完整大气,体现完整社区的形象。

 尽可能地利用土地,力求经济、便捷、利于管理和使用。  配套和非配套公建的布局应便于购买者使用。

 采取大尺度的手法处理,追求小区形象的统一感。必要时可利用景观轴线法加以控制。

 鉴于小区西南两面临街,应尽可能考虑小区内环境的营造。  提倡户型细部设计,尽可能在户型的单体设计方面挖掘设计潜力。

二、外观设计建议

 在建筑立面造型上形成真正的特色,是提升小区品质事半功倍的方法。建成后可成为区域内的地标性建筑,易于识别。

 立面造型追求朴素、精致、注重细节的风格。通过设计达到的高品质的感觉。

 考虑到锡盟客户的接受能力远高于建筑师的期望值,建议在立面造型上进行较为现代的探索,但要注意新颖不等于怪诞,分寸和风格的把握极为重要。

 在立面造型设计上不要赋予建筑过多的理念,注重细节的精致和合理是较为明智的。

 我公司根据目前市场标准和项目形象定位建议:

三、户型设计建议

 公寓的主力户型,主要空间控制在下列面积范围之内较

为合理:一居室:60平方米建筑面积。两居室:100

平方米建筑面积

 在产品设计中,基本遵循上述面积指标,不追求夸张的

居室面积。

 在某些空间设计中,如果确有极强烈的特点,在市场上

会有较好反响,也可以不必墨守上述指标,在户型内部

保留灵活调整的余地。

单位:平方米

公寓外墙底层采用大理石、花岗岩贴面,上部采用高档外墙砖。

四、配套设施建议

1、公寓必要的智能设施

 出入口的管理

 闭路电视监控系统

 对讲防盗系统

 水、电、气等远程抄表

 住户报警系统

 物业计算机管理系统

 信息网络系统

 车辆出入、停车管理系统。

五、装修标准建议

1、公寓装修标准的建议

建议装修价格加室内配套设施,单价为800 元/平方米。 室内装修标准:

 户门:高级装饰三防门或高级木门

 厨房:墙面采用高级瓷砖;地面铺设防滑地砖;铝

扣板吊顶

 配送高级橱柜,洗盆、龙头,抽油烟机

 卫生间:配送高档洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、

龙头、花洒。地面铺设高级防滑地砖、墙面采用高

级瓷砖

 外窗:铝合金双层中空喷塑

 室内: 墙面:高级环保乳胶漆

 地面:铺设优质实木地板。

1、 公寓的服务配套设施

 会所是小区的形象中心和心理中心,配套设施应设置于

会所中,以便于使用。

 配套设施:游泳池、网球场、健身房、商务中心、员工

食堂、24小时便利店

七、物业管理建议

 物业管理的水平能影响项目及企业形象,产品的价格。  物业管理的水平高低将对客户最终消费起重要的影响

 知名的物业管理公司将成为项目预售的卖点,并带来部分客户资源。

第六章 价格策略

在房地产营销过程中,定价是最敏感、最重要的事,方案

能否达到预期的利润,全在定价一举。价格定高了,不会被购房者所接受而滞销;如果定低了,虽然能在很短的时间内抢购一空,但发展商就会少赚很多利润。在具体制订房地产价格的过程中,要考虑诸多因素,如何充分利用天时、地利、人和,从而更全面地体现整体地营销战略极为重要。

一、 定价原则

 市场定位决定物业价格

 价格要符合市场环境

 价格要符合经营指标

 价格要保持一定的竞争性

二、 定价方式

 成本加成定价

 市场比较定价

 客户感受定价

三、 本项目定价建议

根据以上分析我公司建议:

 公寓均价: 7500元/㎡

 商场价格:首层13000元/㎡,二层10000元/㎡,

三层8000元/㎡,四层6000元/㎡

第七章 销售策略

一、 推广方式

1、常规方式:

 现场接待(坐盘销售)

 巡展方式(行商)

 以拍卖代销售

五、销售时机

本相目不同物业的销售时机不同,且应考虑不同的销售

组来完成销售工作。商场应考虑整体招商,写字楼考虑有

一定工程形象进度后销售。公寓应考虑先行销售。

本项目预计销售期:公寓 12--15个月

写字楼 10-12个月

第八章 广告策略

宣传推广的宗旨是为配合销售工作的顺利进行,并力争在

短期内将物业导入市场,争取树立良好的物业形象并创造骄人的销售业绩。物业销售的全部过程,自始至终赖以广告宣传的有力支持。在确认本项目在市场中的定位后,广告媒体可将我们的主张传播于客户群,并通过业务、企划交流之后与其观念融合在一起。

一、广告目的

1、扩大该项目的知名度,提高主要目标市场之客群对本项目

的认可度。

2、树立该项目良好的物业形象,提升其美誉度。

3、提高目标市场之客群对该项目的认知率。

4、配合销售工作的开展,完成预定销售指标,为整个项目的

销售工作全面开展奠定坚实的基础。

5、树立发展商良好的企业形象,为企业在本行业的可持续发

展打下良好的基础。

二、诉求重点

 CBD商圈、黄金地段,市政及商业配套完备,商务气氛浓

厚,地理位置优越,交通顺畅,商机无限。

 区域的区位发展潜力巨大。

 具有较高的性能价格比,投资置业两相宜。

 发展商等相关单位强强联手,实力雄厚、信誉良好,具有

专业的开发经验。

 诉求重点应以项目市场定位为核心,紧紧围绕项目优势卖

点,并结合广告策略逐步推出。

三、广告策略

针对房地产项目的宣传推广工作,具体包括如下策略:

1、阻隔战略

在开盘推广时机确定后,在正式发售之前先行竖立路牌、

路旗、灯箱等户外媒体;同时,开始进行广播及少量报纸软性宣传,预告本项目即将推出,劝告投资者切莫匆忙选择,以等待更完美的置业方案。

2、全面攻击战略

正式开盘后采用报纸、杂志、广播等大众传播媒体为主媒

体,广为宣传,制造声势,塑造物业形象。

3、强化攻击战略

采取派发宣传单页的形式,针对本市东部地区各写字楼派

送精美、具有说服力的印刷品,使商品信息确实到达目标对象;同时,激发其好奇心和购买欲望,以吸引其拨打售楼电话并到现场参观。

4、短兵相接战略

现场售楼处布置具有亲切感的接待中心、精美的图表、气

派的户外广告,以吸引路过的目标对象,并使得参观者受到强烈的感染,并使其留下深刻的印象。同时特别挑选能力强、经验丰富、熟悉市场的业务员作为接待人员留守现场,进行销售,并加强追踪访问作业,形成高效率的销售网。

5、促销性战略

为使消费者对本案有特别深刻印象,并促使消费者能立刻

抵达现场参观,须在适当时机进行促销活动,吸引大量人潮,以期创造销售高峰(特别是针对商铺部分);同时,当项目推广工作达到一定阶段时,为促使犹豫不决之客户早下决心,或期望通过已成交客户带来新客户时,亦应举办适当的促销活动。

应根据项目推广销售的不同阶段,采取不同的策略及策略组合。

四、广告预算

项目的广告预算应掌握在楼盘销售金额的1%—3%之间,具体实施应根据楼盘销售的进展情况来确定。

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