收益还原法_范文大全

收益还原法

【范文精选】收益还原法

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【专家解析】收益还原法

【优秀范文】收益还原法

范文一:收益还原法 投稿:孔莣莤

一、收益还原法的基本公式:

(一)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式

P=a1/(1+r1)+ a2/(1+r1) (1+r2) +…+an/(1+r1) (1+r2)…(1+rn)

(二) 土地纯收益、还原率不变的土地价格计算公式(有限年期和无限年期)

P=a/r[1—1/(1+r)n]

(三)土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式(有限年期和无限年期)r不变且大于零

P=∑ai/(1+r)i+ a/r(1+r)t (无限年期)

P=∑ai/(1+r)i+ a/r(1+r)t[1—1/(1+r)n—t] (有限年期)t纯收益有变化的年限

(四)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式

P=∑ai/(1+r)i+ p/(1+r)t t未来土地价格已知的年限

(五)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式(有限年期和无限年期)

P=a/(r+s)

P=a/(r+s){1—[(1)/(1+r) ] n} r不变,递增时r〉s,递减时(r+s)〉0

2n纯收益第一年a,则第二年为a(1±s),第三年为a(1±s),第n年为a(1±s)

(六)纯收益按等差级数递增或递减时的土地价格计算公式(有限年期和无限年期)

P= a/r±b/r2

P= (a/r±b/r2) [1—1/(1+r)n] +b/r[n/(1+r) n]

纯收益第一年a,则第二年为a±b,第三年为a±2b,第n年为a±(n-1)b

二、总纯收益计算方法:

根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同,总收益产生的形式有以下几种情况:

1、土地租金 2、房地出租的租金 3、企业经营收益

土地纯收益的计算可以根据具体评估对象的不同和总收益、总费用的计算方式不同采用不同的计算方法

(1)土地租赁中的土地纯收益

土地纯收益=年租金总收入—年总费用

(2)房屋出租中的土地纯收益

土地纯收益=房地纯收益—房屋纯收益

房地纯收益=房地出租年总收入—房地出租年总费用

房屋纯收益=房屋现值*建筑物还原率

房屋现值=房屋重置价*房屋成新度=房屋重置价—房屋总折旧

房屋总折旧额=房屋年折旧额*已使用年限

(3)企业经营中土地纯收益

企业经营纯收益=年经营总收入—年经营总费用

土地纯收益=企业经营纯收益—非土地资产纯收益

三、总费用的计算

(一)土地租赁中的总费用的计算

单纯土地租赁总费用包括:1、土地税2、管理费(一般以租金额的3%计算)3、维修费

(二)房地出租中的总费用

1、管理费(以年租金的2%~5%)

2、维修费(按建筑物重置价的1.5%~2%)

3、保险费(按建筑物重置价或现值乘以保险费率,1.5‰~2‰)

4税金 (分为月租在120元以下只缴纳12%房产税,在120元以上除房产税外,还按租金额缴纳营业税5%、附加城建税0.35%、教育税0.05)

5、计算房屋折旧费

年折旧费=(房屋重置价—残值)/耐用年限=[房屋重置价*(1—残值率)] /耐用年限

=房屋重置价/房屋可使用年

房屋可使用年=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限

(三)企业经营费用的计算

通常包括:原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用

按经营方式分为:(1)经营性企业费用包括:销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用和经营利润等;(2)生产性企业费用包括:生产成本、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用和管理费用等 计算方法;1、根据企业的财务报表进行分析调整计算2、根据企业生产经营或服务的项目计算(平均成本)

四、还原率

种类:1、综合还原率r 2、建筑物还原率r23、土地还原率r1 (安全利率+风险调整值) (r1<r <r2) 三者换算公式:r=(r1L+ r2 B)/(L+B) r=[ r1L+( r2+d)B] /(L+B) L地价B建筑物价格d建筑物折旧率

五、利用收益还原法评估承租土地使用权价格

nP=PR/r(1—1/(1+r)) PR赢余租金(市场租金与实际租金的差额)r承租土地使用权还原率

六、实例

1、某城市住宅用地容积率与地价的关系是:以容积率等于3为基准,容积率每增加0.1,宗地地价就提高5个百分点。设A宗地扥为地价为2000元/平方米,容积率为3.6;B宗地容积率为3.2,其他条件相同,求B宗地地价。

2、P194

3、P197

4、现有一建筑物为砖混结构,建筑面积为1000平方米,1990年11月1日建成。目前与该建筑物类似的建筑物重置价为2000元/平方米,耐用年限为50年,残值率为2%,采用平均折旧法计算该建筑物在2000年11月1日的现值

5、有一宗地房地产总价为100万元,又知综合还原率为7%,土地还原率为6%,建筑物还原率为8%,则该宗地房地产的土地价格

6、现有一宗占地面积为1000平方米的城市建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼,现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下:

(1)在当地,规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元,月平均费用15万元,此外出租时可收取押金60万元,押金收益率为5%

(2)该办公楼耐用年限为50年,残值率为0,建筑重置价为4000元/平方米

(3)土地还原率为6%,建筑物还原率为8%

求该宗地于2000年11月1日的市场价格P164

7、某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权;并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物,建筑物全部出租。

已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米,每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米,支付的管理费为同类建筑物租金的5%,年维修费为重置价的3%,年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500/平方米,残值率0,土地及房屋还原率分别为5%和6%

求该地块在1998年11月的土地使用权价格

范文二:收益还原法 投稿:蔡鏉鏊

收益还原法一

收益还原法,是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上,以一定的还原率,将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

收益还原法的原理:由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性,使用者在占有某块土地时,土地不仅能提供现时的纯收益,而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益,以适当的还原利率折算为现在价值的总额时,它即表现为该土地的实质价值。

具体估价过程如下:

(1) 计算估价对象总楼价

计算公式为

P=(a/r)×[1-1/(1+r)n]

式中P为总楼价;a为房地产年纯收益,其参数是通过房地的正常租金水平测得;r为综合还原率;n为房地尚可使用年限。

估价对象土地总面积为23456平方米,地上建筑物的耐用年限为60年,经现场查勘,该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/平方米,残值率为0,房屋成新率为75%。

(2) 确定客观租金。

应用市场比较法确定客观租金。

①选择可比实例。根据收集的市场资料进行筛选,选取以下三个房地出租实例,详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。

②影响租金因素修正。

③客观租金的计算及确定。

比准价格A=243.60元/平方米

比准价格B=233.40元/平方米

比准价格C=248.08元/平方米

取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金,即客观租金=242.03元/平方米

(3) 计算房地总收益。

年总收益=客观租金

=242.03(元/平方米)

(4) 计算年总费用。

①管理费用。

根据调查了解,当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%。房屋出租经营管理费用=房地年租金×3%

=房地年租金×3%=7.26(元/平方米) ②维修费。

根据北京市建设和房管部门提供的资料,市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%,即

房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%

=700×2%=14(元/平方米)

③保险费。

根据调查,市区房屋保险费率为房屋现值的2‰,即

房屋年保险费=房屋现值×2‰=房屋重置价×成新率×2‰

=700×75%×2‰=1.05(元/平方米)

④房屋年折旧额。

房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限

=700×1/60=11.67(元/平方米〃年)

⑤租金损失。

根据调查,房屋出租租金损失一般为半月租金,即

租金损失=242.03÷2=121.02(元/平方米)

综上:

年总费用=管理费+维修费+保险费+房屋折旧额+租金损失

=7.26+14+1.05+11.67+121.02=155(元/平方米)

(5) 房地年纯收益。

房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用

=242.03-155=87.03(元/平方米)

(6) 确定综合还原率。

采用收益排序插入法确定综合还原率为8%。

(7) 计算总楼价。

用收益还原法公式P=(a/r)×[1-1/(1+r)n]计算得: P=87.03÷8%×[1-1/(1+8%)45]=1053.79 (元/平方米)

(8) 房屋现值。

房屋现值=房屋重置价×成新率

=700×75%=525(元/平方米)

(9) 计算总地价。

单位面积地价=总楼价-房屋现值

=1053.79-525=528.79 (元/平方米)

总地价=单位面积地价×土地面积

=528.79 ×23456=12403298.24 (元)

收益还原法二

收益还原法,是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上,以一定的还原率,将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

收益还原法的原理:由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性,使用者在占有某块土地时,土地不仅能提供现时的纯收益,而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益,以适当的还原利率折算为现在价值的总额时,它即表现为该土地的实质价值。

具体估价过程如下:

1.确定房地出租年总收益。

房地年总收益=月租金×建筑面积×有效使用比例×(1-空置率)×12+押金收入

=

2.确定建筑物重置价值及现值。

(1)重置价值=建筑物开发成本+管理费+投资利息+投资利润+销

售费用及销售税费

=

(2)建筑物现值=重置价值×成新率

=

(3)投资利息=(前期工程费+行政事业性收费)×[(1+利率)1-1]+(工程综合造价+室外工程费+管理费用)×[(1+利率)-1] 0.5 =

(4) 投资利润=(开发成本+管理费用)×利润率

=

(5)销售税费=(开发成本+管理费用+投资利息+投资利润)×税率 =

3.确定房地出租年总费用。总公式:

总费用=管理费+维修费+保险费+税费+房屋年折旧

=

①管理费用。

根据调查了解,当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%。房屋出租经营管理费用=房地年租金×3%

=房地年租金×3%=7.26(元/平方米) ②维修费。

根据市建设和房管部门提供的资料,市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%,即

房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%

=700×2%=14(元/平方米)

③保险费。

根据调查,市区房屋保险费率为房屋现值的2‰,即

房屋年保险费=房屋现值×2‰=房屋重置价×成新率×2‰

=700×75%×2‰=1.05(元/平方米)

④房屋年折旧额。

房屋年折旧额=房屋重置价×(1-残值率)/耐用年限

=700×1/60=11.67(元/平方米〃年)

⑤租金损失。

根据调查,房屋出租租金损失一般为半月租金,即 租金损失=242.03÷2=121.02(元/平方米)

综上:

房地年总费用=管理费+维修费+保险费+房屋折旧额+租金损失

=7.26+14+1.05+11.67+121.02=155(元/平方米)

4.确定房地年纯收益。

房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用

=242.03-155=87.03(元/平方米)

5. 确定房屋及土地的还原率。

6.确定未来土地的使用年限。

7.计算房屋的年纯收益。

房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率

=

8.计算土地的年纯收益。

土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益 =

7.计算总地价。

总地价V=(a/r)×[1-1/(1+r)] n

=

8.计算宗地的单位面积地价。

单位面积地价=总地价÷总用地面积 =

范文三:收益还原法 投稿:杜酺酻

收益还原法

收益还原法,是将待估宗地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原率还原,以此估算待估宗地价格的方法。

⑪基本原理公式:

P=(a/r)×[1-1/(1+r)n] 式中:

P—土地收益价格 a—年土地纯收益 r—土地还原率(r>0) n—未来土地使用年期 ⑫估价过程 1.土地年总收益 ⑴土地租金

①租金案例因素条件说明 ②因素条件指数及修正 ⑵土地年总收益 2.土地年总费用 ①土地使用税 ②土地管理费 ③相关税金 3.土地年纯收益 4.收益价格

附:估价案例

附:

收益还原法

收益还原法,是将待估宗地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原率还原,以此估算待估宗地价格的方法。

⑪基本原理公式:

P=(a/r)×[1-1/(1+r)n] 式中:

P—土地收益价格 a—年土地纯收益 r—土地还原率(r>0) n—未来土地使用年期 ⑫估价过程 1.土地年总收益 ⑴土地租金

根据委托方提供的资料及估价人员调查收集到的资料,本次评估选择了与估价对象区域条件相同的仓储出租案例,通过因素修正确定年租金。确定方法如下:

A、租金案例因素条件说明

我们对估价对象及比较实例进行实际调查,估价对象与比较实例的各因素条件见表1-2《因素条件说明表》。

表1-1 案例租金说明表

表1-2 因素条件说明表

B、因素条件指数确定及因素修正

①土地位置修正。按土地所处位置在城区内、在乡镇规划区内、在规划工矿区内、在规划区外四个等级,以估价对象条件指数为100,每相差一个等级指数相应增加或减少1。

估价对象均位于乡镇规划区内,比较实例位于乡镇规划区内,二者一致,不需修正。

②土地用途修正。估价对象与三个比较实例均为工矿仓储用地,不需修正。

③土地面积修正。按土地面积的大小是否适合土地利用,分为土地面积适中适合土地利用、土地面积对土地利用不影响、土地面积偏大或偏小对土地利用造成限制三等,以估价对象条件指数为100,每相差一等指数相应增加或减少1。

估价对象与比较实例均属于土地面积对土地利用不影响的情况,不需修正。

④交易时间修正。运用当地的地价指数进行期日修正。 估价对象与比较实例期日一致,不需修正。

⑤交通状况修正。分为邻交通型主干道、邻交通型次干道或距主干道

小于500米、距主干道500-1000米或距次干道小于500米、距主干道1000-2000米或距次干道小于1000米、其他情况五个等级,以待估宗地区域位置指数为100,将比较实例相应因素条件与待估对象相比较,每上升或下降一个等级,指数相应增加或减少2。

估价对象与三个比较实例均属于距主干道500-1000米情况,交通状况大致相当,不需修正。

⑥对外交通便捷度:分为距最近火车站小于2000m,或有铁路专用线、距最近火车站2000-4000m或港口码头0-3000m、距最近火车站4000-6000m或港口码头3000-5000m、距最近火车站6000-8000m或距港口码头5000-8000m、其他情况五个等级,以待估宗地区域位置指数为100,将比较实例相应因素条件与待估对象相比较,每上升或下降一个等级,指数相应增加或减少1。

估价对象与三个比较实例均属于距离对外交通火车站大于10公里状况,对外交通不便,情况类似,不需修正。

⑦基础设施完善度:以基础设施完善程度分为高、较高、一般、较低、低五个等级,以待估宗地区域位置指数为100,将比较实例相应因素条件与待估对象相比较,每上升或下降一个等级,指数相应增加或减少2。

估价对象与三个比较实例的基础设施条件均为四通一平(红线外通路、通电、通讯、通上水及红线内场地平整),不需修正。

⑧产业集聚度:分为高、较高、一般、较低、低五个等级,以待估宗地区域位置指数为100,将比较实例相应因素条件与待估对象相比较,每上升或下降一个等级,指数相应增加或减少3。

估价对象与三个比较实例产业集聚度均不高,集聚度相当,不需修正。 ⑨规划限制:分为无限制、基本无限制、有一定限制、限制、禁止五个等级,以待估宗地区域位置指数为100,将比较实例相应因素条件与待估对象相比较,每上升或下降一个等级,指数相应增加或减少2。

估价对象与三个比较实例的规划限制均不严,基本无限制,不需修正。 ⑩个别因素修正:

A.宗地地势:分为平地地形,土地平坦、平地地形,有所起伏、山坡地形,坡度平缓、山坡地形,坡度较大、山地地形,坡度很大五个等级,以待估宗地地势指数为100,将比较实例相应因素条件与待估对象相比较,每相差一个等级,指数相应相应增加或减少1。

B.宗地形状:分为长方形、规则、较规则、不规则、极不规则五个等级,以待估宗地形状为100,将比较实例相应因素条件与待估对象相比较,每上升或下降一个等级,指数相应增加或减少0.5。

C.临路道路状况:分为临省道以上等级道路、临县道、临乡村道路、临简易道路四个等级。以待估宗地交通条件指数为100,将比较实例相应因素条件与待估对象相比较,每上升或下降一个等级,指数相应增加或减少1。

D.宗地面积:分为有利、较有利、无不利影响、有一定影响、影响较大五个等级,以待估宗地面积指数为100,将比较实例相应因素条件与待估对象相比较,每上升或下降一个等级,指数相应增加或减少0.5。

估价对象与三个比较实例的宗地面积均对土地利用无不利影响,不需修正。

E.土地利用率:分为容积率≥1,利用率高、容积率1~0.5,利用率较高、容积率0.5~0.1,利用率一般、容积率0.1~0.05,利用率较低、容积率<0.05,利用率低五个等级,以待估宗地形状为100,将比较实例相应因素条件与待估对象相比较,每上升或下降一个等级,指数相应增加或减少0.5。

根据以上对土地租赁租金影响因素的分析,编制因素条件指数表,对影响价格的因素进行修正,具体见下表。

表5-3 因素条件指数表

根据以上待估宗地与比较实例因素条件指数,以待估宗地条件指数为100,对比较实例进行修正,计算各宗地年租金。具体如下:

表5-4 因素修正系数表

⑵土地年总收益

经过以上测算,得到待估宗地的土地年租金。一般来说土地出租按实际证载土地面积出租,场地有效出租面积比率为100%,可出租率为100%。即:

土地年总收益=年租金×出租率×有效出租面积比率=见表5-5

表5-5 土地年总收益表

2.土地年总费用

土地年总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。包括土地使用税、土地管理费和相关税金。

⑴土地使用税

待估宗地为工业用地。根据《##市城镇土地使用税征收管理办法》,估价对象属于“各县(市)城区以外的建制镇、工矿区税额标准为3.6元/平方米”。即:

土地使用税=3.6(元/平方米) ⑵土地管理费

土地管理费指对出租场地进行的必要管理所需的费用。按土地年总收益的2%~4%计算,本项目取3%。即:

土地管理费=土地年总收益×3%=14.8×3%=0.44(元/平方米) ⑶相关税金

相关税金,主要有增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等。

①依据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税„2016‟36号)的规定,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点,纳税人由缴纳营业税改为缴纳增值税。依据《通知》附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定,“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。”因此,按《通知》第三节规定的“简易计税方法”计算出租不动产增值税应纳税额。即:

应纳税额=销售额×征收率=[含税销售额÷(1+征收率)]×征收率 ②依据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(国发[1985]19号)的规定,城市维护建设税以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据,分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。纳税人所在地在市区的,税率为7%。

③依据《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》(中华人民共和国国务院令第448号)的规定,教育费附加以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据,教育费附加率为3%,分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。

④依据《关于修改<##地方教育附加征收使用管理>的通知》(#政发„2011‟24号)的规定,“在本##行政区域内所有缴纳增值税、营业税、消

费税(以下简称“三税”)的单位和个人(包括外商投资企业、外国企业及外籍个人),都应当按照实际缴纳“三税”税额的2%缴纳地方教育附加。”

综上:

相关税金=土地年总收益×[(1+5%)÷5%×(1+7%+3%+2%)] =14.8×0.0533 =0.79(元/平方米) 3.土地年纯收益

土地年纯收益=土地年总收益-土地年总费用 =14.80-3.6-0.44-0.79 =9.97(元/平方米) 4.收益价格

收益价格P=(a/r)[1-1/(1+r)n] =(9.97/6%)[1-1/(1+6%)50] =157(元/平方米)

收益还原法评估过程及结果表 单位:元/平方米

范文四:收益还原法范例 投稿:邹餂餃

☆收益还原法范例

收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益

(正常年纯收益)的基础上,以一定的土地还原率,将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和(土地价值)的一种方法。依据土地估价《规程》,其计算公式:

n地价=土地年纯收益÷r×[1-1/(1+r)]

其中:r——土地还原率

n——估价对象使用年限

1、确定房地年总收益

据调查,目前待估宗地M1区域内建筑水平、装修水平

相似的四、五层商业综合楼如××广场、××商场、××广场等的一层正常出租情况为35-45元/平方米〃月,二层以上平均租金可达10-15元/平方米〃月;本次选用××广场、××广场及××市场出租调查资料作为比较案例,根据影响商业租金的各因素及估价人员经验确定各因素修正指数,具体情况详见下

二层以上租金为12元/平方米〃月(取整),按以上水平,

宗地建筑面积5433.43平方米(其中一层建筑面积为1010平

方米),房地出租年租金为107万元。

2、房地出租年总费用

经了解,当地房地出租年总费用主要包括:管理费、维

修费、房屋年折旧费、保险费、税金、空房损失费等。

(1)管理费:指对出租房屋进行的必要管理所需的费

用主要包括房屋管理人员工资等,据了解,该项费用一般按

房地产年租金收益的2%—5%计。根据当地出租管理费的客观

水平和估价对象的特点,本次取4%。则:

管理费=房地年总收益×4%

(2)维修费:指房屋所有者为保证房屋正常使用每年

需支付的修缮费,据了解,当地的房屋维修费一般为房屋重

置总价的1.5%—3%。根据当地出租市场行情,参考企业的实

际维修费支出,本次评估按估价对象上同类建筑物重置总价

的2%计算。

根据委托方提供的资料和现场勘查,估价对象上的建筑

物为主体五层、局部六层商业楼,框架结构,且出租面积为

5433.43建筑平方米。根据×年度××市区房屋重置价格标

准,一等框架结构房屋重置价格为1000-1500元/平方米。

考虑其实际情况,本次评估取1000元/平方米,则:

维修费=房屋出租面积*房屋重置价格×2%

(3)房屋年折旧费,指房屋在使用过程中因损耗而在

租金中补偿的那部分价值。本次评估中根据各估价对象建筑

物实际建造年代及可使用年限、已使用年限、剩余使用年限,

确定各估价对象建筑物的年折旧值。

若房屋耐用年限<房屋可使用年限,则年折旧费=房屋

重置总价*(1-残值率)/房屋可耐用年限;

若房屋可使用年限<房屋耐用年限,则年折旧费=房屋重

置总价/房屋可使用年限。

根据委托方提供的资料及估价人员现场勘察:估价对象

为主体五层、局部六层商业楼,框架结构,1993年建成,房屋耐用年限为60年,至估价基准日已使用年限为13年,房屋剩余使用年限(即土地使用年限)为40年,即房屋可使用年限为53年<房屋耐用年限,则年折旧费=房屋重置总价/房屋可使用年限,具体情况详见下表:

损失而向保险公司投保应支付的费用。据了解,目前,×××一般按房屋现值的1.5‰—2‰保险费率计收。本次评估按房屋现值的2‰计算,则:

房屋现值=重置总价-年折旧费×已使用年限

保险费=房屋现值×2‰

(5)税金:指房地产出租者按有关规定向税务部门交

纳的房产税、营业税等,本次取17.55%,(现在的年总收益*17.6%)其中:

①房产税:依据《中华人民共和国房产税暂行条例》(一

九八六年九月十五日国务院发布)可知,房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。则房产税税金=房地年总收益×12%;

②营业税及城建税、教育费附加:依据《中华人民共和

国营业税暂行条例》(国务院令[1993]第136号)营业税取房地年总收益的5%;根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(国发[1985]19号)可知城建税以营业税税额为计税依据,纳税人所在地在市区的,税率为7%,纳税人所在地在县城、镇的,税率为5%,纳税人所在地不在市区、县城或镇的,税率为1%,则本次评估中纳税人的所在地在市区,城建税为营业税的7%;征收教育费附加时除教育费附加外还征收地方教育费附加,依据《征收教育费附加的暂行规定》及《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》及其它相关规定,教育费附加以营业税税额为计税依据,税率为

3%,而地方教育费附加为营业税的1%,合计为营业税的4%。综合上三项合计为房地年总收益的5.55%;

税金及费用合计为房地年总收益的17.55%。

(6)空损费:指房屋可能出现的空置现象造成的房主租金

收益损失,通过对该区域房屋出租情况的调查,以每年空置一个月的租金损失计。

即:空损费=房地出租年总收益÷12

综上:

房地出租年总费用=管理费+维修费+年折旧费+年保险费+年税金+空损费,见表3-2-2。

表3-2-2 估价对象房地出租年总费用表

3、房地年纯收益

房地年纯收益=房地年总收益-房地年总费用

4、房屋年纯收益

依据土地估价《规程》和2005年8月公布实施的《×

××区土地级别与基准地价更新报告》

房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率

通常情况下房屋还原率比土地还原率要高2~3%,考虑到我国保险行业的实际情况,此次评估房屋还原率确定为8%。

房屋年纯收益=房屋现值×8%。详见表3-2-3

5、土地年纯收益

土地年纯收益=房地年纯收益—房屋年纯收益。详见表

3-2-3

6、计算估价对象总地价

n 总地价=土地年纯收益÷r×[1-1/(1+r)]

n =土地年纯收益÷6%×[1-1/(1+6%)]

其中: r——土地还原率6%

n——估价对象设定使用年限40年。详见表3-2-3

7、计算宗地单位面积地价

单位面积地价=总地价÷总用地面积

收益还原法评估过程详见表3-2-3。

范文五:第五章收益还原法 投稿:吕哲哳

还原法及其应用 第五章 收益收益还原法还原法及其应用

本章内容

�第一节 收益还原法的基本原理

�第二节 收益还原法的估价步骤

�第三节 收益还原法的应用

学习目标

1.理解收益还原法的基本概念、理论依据及其特点;

2.掌握收益还原法的适用范围和条件;

3.掌握收益还原法的计算公式及估价步骤;

4.理解还原利率的概念、种类及实质,掌握土地还原利率的确定方法;

5.熟练运用收益还原法评估土地价格。

还原法的概念一、收益还原还原法的概念�一、收益

�收益还原法(income capitalization approach)是将待估土地在未来每年的预期纯收益,以一定的还原率还原为估价基准日收益总和的一种估价方法。

�收益还原法又称收益法、收益资本化法、收益现值法,是土地估价中最常用的方法之一,是对土地和其他具有收益性质资产评估的基本方法。收益还原法的本质是以土地的预期未来收益为导向求取待估土地价格,所得的估价结果成为“收益价格”。

�二、理论依据

�收益还原法是以地租理论和预期原理为基础。

�地租是土地价格的基础。由于土地具有位置固定性、面积有限性、个别性及功能永久性等特性,使用者在占有某块土地时,土地不仅能提供现时的纯收益,而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益,以适当的还原利率折算为现在价值的总额时,它即表现为该土地的实质价值,也是适当的客观交换价值,这就是收益还原法的原理。

�收益还原法是基于未来收益权利的现在价值的,即决定土地当前价格的,重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说,土地当前的价格,通常不是基于其历史价格、开发所花费的成本或者过去的市场状况,而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能够得到的效益(如满足、乐趣)的预期,即预期原理。因此,收益还原法的理论依据是地租理论及预期原理。

�预期收益原理

�由于土地长久存在,占有土地不仅能够获得收益,而且可以期望在未来持续获得收益。因此,可以视为一种投资。投资者获取土地,不是为了土地本身,而是取得土地未来能够产生的收益,是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。这样对于投资者来说,将资金用于投资土地而获取收益,与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。于是,一宗土地的价格就相当于这样一笔资金,如果将该笔资金存入银行,也会带来与该宗土地所产生的收益相等的一笔收入。�某笔资金×利率=土地的净收益

�土地价格=土地的净收益/利率

�上述思想在下述前提条件下成立:纯收益每年不变、资本化利率每年不变、获取纯收益的年限为无限年、投资土地的风险与银行存款的风险相当。

�普遍适用的收益还原法原理表述为:将估价基准日视为现在,现在购买一宗有一定年限收益的土地,预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益,如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值,则这一货币额就是该宗土地的价格。

�收益还原法是建立在货币具有时间价值的观念上的。有了货币的时间价值观念后,收益性不动产的价值就是该不动产的未来净收益的现值之和,其高低取决于下列3个因素:(1)可获净收益的大小;(2)可获净收益期限的长短;(3)获得该净收益的可靠性。

第一节 收益还原法的基本原理

�(1)该公式实际上是收益还原法基本原理的公式化,是收益还原法的原理公式,主要用于理论分析;

�(2)当公式中a,r,n变化时可以导出下述的各种公式;�(3)该公式及在此基础上进行形式变换得到的其他公式均是假设土地纯收益相对于估价基准日发生在期末。在实际估价中,如果土地纯收益发生的时间相对于估价基准日不是在期末,例如在期初或期中,则应对纯收益或者对公式做相应的调整。

�(4)公式中a,r,n的时间单位是一致的,通常为月、季、半年等。在实际中,如果a,r,n之间的时间单位不一致,例如a的时间单位为月而r的时间单位为年,则应对纯收益或者还原利率或者对公式做相应的调整。

�(二)土地年纯收益不变的公式

�纯收益每年不变的公式具体有两种情况,一是收益期限为有限年;二是收益期限为无限年。

收益期为有限年的公式�1.1.收益期为有限年的公式

�收益期为有限年的公式为

�公式原型为

�此公式的假设前提是土地纯收益每年不变为a;还原利率

不等于零为r;收益期限为有限年n。

收益期限为无限年的公式2.收益期限为无限年的公式�2.

�公式原型为

�假设的前提条件是:纯收益每年不变为a;还原利率大

于零为r;收益期限n为无限年。

�(三) 土地纯收益在若干年内有变化的公式

�土地纯收益在若干年内有变化的公式具体有两种情况:一是收益期限为有限年;二是收益期限为无限年。收益期限为有限年的公式1.收益期限为有限年的公式�1.

收益期限为有限年的公式1.收益期限为有限年的公式�1.

收益期限为无限年期的公式2.收益期限为无限年期的公式�2.

收益期限为无限年期的公式2.收益期限为无限年期的公式�2.

�(四)土地纯收益按一定数额递增的公式

�土地纯收益按一定数额递增的公式具体有两种情况:一种是收益期限为有限年;二是收益期限为无限年。收益期限为有限年的公式1.收益期限为有限年的公式�1.

收益期限为有限年的公式1.收益期限为有限年的公式�1.

收益期限为无限年的公式2. 收益期限为无限年的公式�2.

�(五)土地纯收益按一定数额递减的公式

�纯收益按一定数额递减的公式只有收益期限为有限年一

种,其公式为

�(五)土地纯收益按一定数额递减的公式

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(五)土地纯收益按一定数额递减的公式

Page � 22

�(六)土地纯收益按一定比率递增的公式

�纯收益按一定比率递增的公式具体有两种情况:一是收益为有限年;二是收益期为无限年。

收益期为有限年的公式1.收益期为有限年的公式�1.

Page � 23

Page � 24

收益为无限年的公式2.收益为无限年的公式�2.

Page � 25

收益为无限年的公式2.收益为无限年的公式�2.

�此公式要求r大于s的原因是,从数学上看,如果s大于或等于r,P就会无穷大。但这种情况在现实中是不可能出现的:原因之一是任何土地纯收益都不可能以极快的速度无限递增下去;原因之二是较快的递增速度

通常意味着较大的风险,从而要求提高风险报酬。

Page � 26

�(七)土地纯收益按一定比率递减的公式

�纯收益按一定比率递减的公式具体情况有两种:一是收益期为有限年;二是收益期为无限年。

收益期为有限年的公式1.收益期为有限年的公式�1.

Page � 27

收益期为有限年的公式1.收益期为有限年的公式�1.

�此公式的假设前提是:

(1)纯收益未来第1年为a,此后按比率s逐年递减;

(2)还原利率不等于零为r;

(3)收益期限为有限年n。

Page � 28

收益为无限年的公式2.收益为无限年的公式�2.

Page � 29

(八)预知未来若干年后的土地价格的公式

Page � 30

(八)预知未来若干年后的土地价格的公式

(八)预知未来若干年后的土地价格的公式

(八)预知未来若干年后的土地价格的公式

�预知未来若干年后的价格的公式,一是适用于待估土地目前的价格难以知道,但根据发展前景比较容易预测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率 ∆,特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预期有较大变化的情况下。二是对于收益期限较长的土地,有时不是按其收益期限来估价,而是先确定一个合理的持有期,然后预测持有期间的纯收益和持有期末的价格,再将它们折算为现值。

�四、适用的对象和条件

�适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物,或房地产的估价。

�收益法适用的条件是土地的收益和风险都能够量化。� 对于无收益的土地估价则不适用收益还原法,如对于机关、学校、公园等公用、公益性用地的估价,收益还原法大多都不适用。

�四、适用的对象和条件

�收益性房地产可划分为出租型和商业、生产经营型两类。对于有收益的商业、生产经营型房地产而言,运用收益法的关键是正确地估算利用这类房地产作为必要生产条件所获得的销售收入和相应的生产经营成本,这对估价人员的会计知识提出了较高的要求。对于尚未使用或自用的房地产,可以根据机会成本的原理应用收益法估价。

�五、收益还原法的特点

�(一)理论基础充分

�市场比较法是通过比较实例与待估土地的比较修正得到待估土地的价格,是以价格求价格,虽然比较符合人们的现实经济行为,但没有说明价格形成的依据。而收益还原法是以地租理论和预期收益原理为理论基础的。土地、劳动力、资本等生产要素组合产生的收益,应由各要素分配。归属于土地的收益应是地租和利用土地资产带来的纯收益。它可以采取从总收益中扣除其他生产要素产生的收益后得到,然后,将土地的收益以一定的还原率还原,即为土地价格。

�五、收益还原法的特点

�(二)以土地纯收益为途径

�收益还原法以收益途径评估价格,求得的价格称为“收益价格”。收益还原法将土地价格视为一笔货币额,如将其存入银行,每年可以得到一定的利息,这个利息可相当于土地的纯收益。所以,从确定土地收益入手,即可求得土地价格。

�五、收益还原法的特点

�(三)求取土地的纯收益及还原率是关键

�收益还原法评估结果的准确度,取决于土地的纯收益及还原率的准确程度。土地纯收益测定是否准确,还原率选择是否合适,直接影响土地价格的评估结果。所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。

�收益价格涉及纯收益、还原利率、使用年限等因素。因此其估价程序和方法与这些因素的确定和计算有关,并由这些计算步骤和影响因素构成。

�(1)收集相关资料

�(2)估算年总收益

�(3)估算年总费用

�(4)确定土地纯收益

�(5)确定土地还原利率

�(6)确定收益年限

�(7)计算收益价格等

�一、收集相关资料

�运用收益还原法估算土地价格需要收集的资料主要包括以下几个方面

�(1)待估土地和与待估土地特征相同或相似的土地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。

�(2)出租性土地及房屋的宗地应收集3年以上的租赁资料。�(3)经营性土地及房屋的宗地应收集5年以上的营运资料。�(4)直接用于生产的土地应收集过去5年中原料、人工及产品的市场价格资料。

�一、收集相关资料

�收集的资料应是持续、稳定的资料,能反映土地的长期收益趋势。在资料调查与收集的基础上,应根据收集资料的类别和特点分级归档。对于应用收益还原法估价时,应根据待估土地的位置和特点,选择同一级别相同或相似性质的适宜调查样本作为下一步计算的依据。

�二、估算年总收益

�(一)土地收益的概念

�总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的年收益。

�总收益是指待估土地按法定用途和最有效用途出租或自行使用,在正常情况下,合理利用土地应取得的持续和稳定的年收益或年租金。

�估算总收益时,首先应分析可能产生的各种收益,然后客观、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。

�二、估算年总收益

�(一)土地收益的概念

�土地收益可分为实际收益和客观收益。

�实际收益是在现状下实际取得的收益。因为具体经营者的经营能力等对实际收益影响很大,如果将实际收益进行还原,就会得到不切实际的结果。一般来说,实际收益不能直接用于估价。

�二、估算年总收益

�(一)土地收益的概念

�客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的、个别的因素之后所能得到的一般正常收益,一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。

�二、估算年总收益

�(一)土地收益的概念

�对于有租约限制的,租赁期限内的租金应采用租约约定的租金(简称租约租金,又可称为实际租金),租赁期限外的租金应当采用正常客观的市场租金。租约租金高于或低于市场租金,都会影响土地的价格。

�从投资的角度来说,当租约租金高于市场租金时,土地价格就要高一些;当租约租金低于市场租金时,土地价格就要低一些。当租约租金与市场租金差异很大时,毁约的可能性也较大,这对土地价格也有影响。

�二、估算年总收益

�(二)土地收益的估算

�在估算收益价格时,应根据一定原则全面分析各种收益,确定合理的客观收益。应考虑以下条件:

�(1)从客观上看,土地的总收益是由具备良好素质反映正常使用能力者使用而产生的收益。

�(2)收益必须是持续且有规律地产生的收益。即采用长期可以固定取得的收益。

�(3)收益是安全可靠的收益。必须符合国家规定和批准的经营项目所产生的收益,那些未经批准的,甚至是违法的经营项目收益不能作为估算客观收益的依据。

�二、估算年总收益

�(二)土地收益的估算

�根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同,总收益产生的形式有以下几种情况:

�(1)土地租金,指直接通过土地出租,每年获得租金收入,包括土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。

�(2)房地出租的租金,指土地和房屋一起出租过程中,出租方从承租方取得的租金及有关收益。一般根据实际的租赁合同金额和当地的房地产租赁市场状况,确定客观收益水平。

�二、估算年总收益

�(二)土地收益的估算

�(3)企业经营收益,指企业在正常的经营管理水平下每年所获得的客观总收益。在分析企业经营的客观收益时,首先可以根据企业的财务报表进行分析,客观的财务报表是企业经营状况的基本反映,但是由于企业在经营过程中会受到经营管理水平、不合理的人为干预等偶然因素的影响,造成企业财务报表不能客观反映企业经营状况和土地及有关资产的收益能力,因此在利用企业财务报表进行企业经营收益分析时,应进行适当调整,调整为正常经营管理水平下的客观收益;其次还可以根据企业的经营项目,按照其生产的产品或提供的服务项目及其相应的市场价格,分析估算其客观收益。

范文六:土地收益还原法 投稿:姜萾萿

收益还原法

1.收益还原法概念

2.收益还原法的基本公式

(1)公式的内涵

(2)公式的表达式

(3)公式各变量的含义

3.收益还原法不同情况下的公式

(1)预期纯收益不变情况下的公式

(2)预期纯收益变化情况下的公式

(3)还原率变化情况下的公式

(4)收益年期不同情况下的公式

(5)不同公式的应用条件

4.收益还原法估价的基本步骤

(1)总收益测算的项目和方法

(2)总费用测算的项目和方法

(3)不同条件下纯收益测算方法

(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等

(5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定

5.土地年总收益的概念、测算方法,不同情况下总收益的测算。

(1)土地年总收益的概念

(2)土地年总收益的构成及计算方法

(3)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法

6.总费用的测算方法

(1)土地年总费用的概念

(2)土地年总费用的构成及计算方法

(3)不同条件下土地年总费用的计算要求及方法

7.土地纯收益的概念及测算方法

(1)土地纯收益的概念

(2)土地纯收益的计算方法

(3)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法

8.土地还原率的概念及其确定方法

(1)土地还原率概念

(2)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率

(3)安全利率加上风险值调整确定还原率

(4)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率

(5)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系

9.收益还原法的适用范围

2.1 收益还原法

(一)收益还原法概念

1、收益还原法的定义:收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益,以一定的土地还原利率还原,以此估算待估土地价格的方法。运用此方法在估价时,是把购买土地作为一种投资,即地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。

2、收益还原法的的原理:由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性,使用者在占有某块土地时,土地不仅能提供现时的纯收益,而且还能期待在未来年间源源不断地继

续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益,以适当的还原利率折算为现在价值的总额(称为收益价值或资本价值)时,它即表现为该土地的实质价值。也是适当的客观交换价值,这就是收益还原法的原理。

如一宗土地,每平方米每年可产生1200元的纯收益,土地所有人对此宗土地的纯收益只要能以5%的资本年利率还原即能满意,那么该所有者的土地纯收益价格应该是每平方米24000元,即地价=土地年纯收益÷土地还原率。相当于将24000元货币以年利率5%存入银行,此人每年得到的利息与上述每平方米土地的收益等额。因此,对该土地所有者来讲,每平方米土地与24000元货币,其资本价值相等。 (以上是在土地收益、土地还原率每年不变,且在土地使用年期为无限年情况下的表述。)

(二)、收益还原法不同情况下的公式。

收益还原法的基本公式

式中:P——土地价格; a——土地纯收益; r——土地还原率。

原理:收益还原法又称收益资本化法,是利用了经济学中的预期收益原理。土地在合理利用的条件下,在未来年间具有无限产生收益的可能性。由于土地具有永续性,人们可以期待未来的恒久性土地纯收益,当把未来若干年延续而不断取得的土地年纯收益a以一定的还原利率r折现为现在的价值时,就表现为土地的价格。

收益还原法不同情况下的公式

1、预期纯收益不变情况下的公式

(1)土地还原率固定,土地使用无限年期的计算公式与基本公式相同,为:

式中:P——土地价格; a——土地纯收益; r——土地还原率。

(2)、土地还原率固定,土地使用年期有限的土地价格计算公式

式中:n——使用土地的年期或有土地收益的年期。

2、预期纯收益变化情况下的公式

1)t年前(含t年)纯收益有变化,其值为ai;t年以后纯收益无变化,其值为a;r不变。 土地使用年期无限:

P= + (i=1…t)

土地使用年期有限为n:

P= + × (i=1…t)

2)纯收益按等差级数递增或递减,差额为b

土地使用年期无限

P=

土地使用年期有限

P=( )×[1- ] ×

3)纯收益按一定比率递增或递减,比率为s

土地使用年期无限

P=

土地使用年期有限

P=

3、纯收益a、还原率r有变化的土地价格计算公式 (土地使用年期有限为N)

P= + +…+

范文七:收益还原法练习 投稿:贺蓁蓂

收益还原法练习

1.某旅馆需要估价,据调查,该旅馆共有300张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空房率为30%,该旅馆营业平均每月花费14万元;当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元,年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的年资本化率为10%。试选用所给资料估算该旅馆的价值。

2.目前的房地产市场不景气,但预测3年后会回升,现有一座出租写字楼需要估价。该写字楼现行市场租金较低,年出租净收益为500万元,预计未来3年内仍然维持在该水平,但等到3年后市场回升时,将其转卖的售价会高达7950万元,销售锐费为售价的6%。如果投资者要求该类投资的收益率为10%,则该写字楼目前的价值为多少。

3.某商店的土地使用年限为40年,从1998年10月1日起计。该商店共有两层,每层有出租面积为200平方米。一层于1999年10月1日租出,租期为5年,可出租面积的月租金为180元/平方米,且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米,运营费用率为25%。该类房地产的资本化率为9%。试估算该商场2002年10月1日带租约出售时的正常价格。

4.某酒店拥有的房地产占地面积为10000㎡,土地使用权通过有偿出让方式取得,土地使用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭店,在2005年8月尚可有效使用50年,容积率为3。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月50年期土地使用权价格为每平方米1000元(容积率为l时)。据当地资料,容积率每增加l,地价增长60%。该饭店每月的客观净收益为15万元。已知土地还原率r1=6%,该饭店的建筑还原率取r2=8%

。评估2005年8月 该酒店房屋的价格。

5. 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出

资多少万元购买甲方的权益。

据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。

范文八:收益还原法案例 投稿:钱鐄鐅

1.国有土地使用权期满,土地使用者应交还土地使用证,并依照规定

办理注销登记,该土地上的建筑物,其他附着物由国家考虑实际情况

给予相应的补偿。

2.运用收益还原法公式测算地价时,未来各年的还原率应当相等。

3.估算土地纯收益时,不仅要考虑有形收益,还要考虑各种无形收益。

4.空地出租时,土地纯收益的计算公式应为:

土地纯收益=租金-[( )+管理费+维护费]

A. 保险费 B. 税金 C. 折旧费 D. 利息

5.采用收益还原法评估土地价格时,如果( ),则选择如下公式:

P=a/(r-s)

A. 土地纯收益按一常量逐年递增

B. 土地纯收益按一常量逐年递减

C. 土地纯收益按一固定比率逐年递增

D. 土地纯收益按一固定比率逐年递减

6.采用收益还原法评估地价时,其关键在于( )。

A. 正确确定土地纯收益并掌握土地可供使用的年期

B. 合理确定土地还原率并掌握土地可供使用的年期

C. 正确确定土地纯收益并合理确定土地还原率

D. 科学预测土地纯收益在可供使用年期内的变化趋势

7.根据《城镇土地估价规程》,土地还原率可根据( )确定。

A.区域内若干相似地产的价格与年纯收益的比率

B.区域内若干相似地产的年纯收益与价格的比率

C.区域内若干相似地产的年纯收益与价格的平均比率

D.区域内若干相似地产的价格与年纯收益的平均比率

8.采用收益还原法进行地价评估时,其中确定的总收益为( )。

A.评估对象所产生的收益

B.评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益

C.评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益

D.评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收

9.收益还原法可用于 ( )。

A.评估土地价格 B.评估房产价格 C.评估不动产价格 D.评估承

租土地使用权价格

(二)(课本240页)某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托,估价基准日确定在当年10月31日。评估对象位于华南K市的S湖边,面积500平方米,是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地,使用期限50年。目前该地块内有一座900平方米砖混结构的写字楼,建于2002年10月。写字楼现用于出租,每月租金收入3万元。市场调查显示,该类房屋耐用年限为55年,残值率为2%,当时建筑物综合造价为每平方米2000元,目前重置价格为每平方米2500元。该写字楼的利用率为90%.当地同类写字楼正常空置率为10%,租金一般为每月每建筑平方米50元,每年需支付的总费用约每建筑平方米80元。假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%.根据上述情况,计算并回答56-60题。

范文九:收益还原法三 投稿:谢兖兗

2、总费用计算方法

(1)单纯土地租赁中总费用的计算:包括土地税、管理费和维护费

(2)房地出租中总费用的计算

包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋折旧费,都以年为期计算。

房屋年折旧费采用平均折旧法计算,分两种情况:

A.房屋耐用年限没有超过土地使用权出让年限,计算公式为

房屋重置价–残值 房屋重置价×(1- 残值率)

年折旧费 = ———————— = ————————————

耐用年限 耐用年限

B. 房屋耐用年限超过了土地使用权出让年限,需按土地使用权出让调整房屋可使用年限,并且计算时不考虑残值,相应计算公式为

房屋重置价

年折旧费 = ————————

房屋可使用年限

(3)土地纯收益计算方法

房地出租中的土地纯收益求取:

土地纯收益 =房地纯收益–房屋纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益

房屋纯收益 = 房屋现值 × 建筑物还原率

房屋现值 = 房屋重置价 × 房屋成新度 = 房屋重置价 - 房屋总折旧

房屋总折旧额 = 房屋年折旧额 × 房屋已使用年限

(4)还原率的确定

按照评估对象的不同,可以将还原率分为综合还原率、建筑物还原率和土地还原率三类。三者既有严格区别,又互相联系。

从纯理论上讲,还原率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率。其确定方法可采用纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。

(6)土地价格确定

土地纯收益确定后,可根据收益变化状况和土地使用权年限等条件,选择适当的土地还原率和公式,求取土地的试算收益价格。

最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式:

a 1

P = —[ 1- —— ]

r (1+r)n

P——土地价格 a——土地纯收益 r——土地还原率 n——土地收益年限

该公式也可用以计算房产价格,或者在已知土地价格时计算土地年纯收益

三、收益还原法应用

1、利用收益还原法评估土地价格

(1)基本思路:

第一步:依其他方法求得建筑物的价格

二步:从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益,得到土地的纯收益

第三步:再以土地还原率还原,得到土地价格

(2)计算公式:

土地价格 =[房地纯收益-房屋纯收益]/土地还原率=土地纯收益/土地还原率

(3)例题解析(详见辅导教材)

计算方法——计算总收益 ——计算总费用——计算房屋年纯收益——计算土地年纯收益——计算土地使用权价格

2、利用收益还原法评估房产价格

基本思路及计算公式与评估土地价格类似

例题解析

3、利用收益还原法评估不动产价格

基本思路依然是先计算待估不动产的总纯收益,再用综合还原率还原,求出不动产的收益价格。在实际中,根据纯收益内是否含有折旧费又分两种情况,区别在于综合还原率的处理有所不同。 例题解析:特别注意在总收益计算时,对押金和保证金运用收益的处理

4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格

(1)承租土地使用权的概念

(2)采用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理

采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法,是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格,即未来若干年租金差额的现值之和。与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。并且所选用的还原率一般比出让土地使用权还原率高一个百分点左右。

(3)案例解析

5、实际计算中常见错误

(1)项目和参数使用错误,收益或费用(出租方为取得收益而支出的费用)的项目判断不准或错误

(2)年期计算错误,主要错在折旧年限或房屋剩余使用年限

(3)有几个还原率时,还原率采用不准

(4)计算错误,如只算单价,不算总价,或相反;未能区分楼面地价与地面地价,建筑面积与土地面积等

范文十:空地收益还原法 投稿:赵综绽

空地收益还原法

①确定土地年总收益

调查待估宗地所处区域与其用途相同或相似空地用于出租的土地总收益的平均费用,其租金水平一般为10-30元/月.平方米。结合待估宗地实际情况,确定待估宗地房地出租的租金为19.5元/月.平方米,出租率为100%。则:

土地年总收益=房地年租金=月租金×收益总面积×12×出租率=19.5×1675.84×12×100%/10000=39.2146万元

A、土地税:指因土地使用和租赁发生的,由评估土地负担的税赋。如我国的城镇土地使用税等。土地使用税每平方米年税额为0.3 -6元。则评估地产应激纳的土地税为:

应缴土地税费=占地面积×税额=1675.84×3.7=0.6201万元

B、管理费:指管理人员的薪水及其他费用。一般以租金额的3%计算。

管理费=土地年总收益×3%=39.2146×3%=1.1764万元。

C、维修费:指维护土地使用所发生的费用,如给排水及道路的修缮费等。在此取土地年总收益的0.5%计算。

维修费=土地年总收益×0.5%=39.2146×0.5%=0.1961万元 土地出租年总费用=土地税+管理费+维修费=0.6201+

1.1764+0.1961=1.9926万元

②土地年纯收益

土地年纯收益=土地年总收益-土地出租年总费用

=39.2146-1.9926=37.222万元

③计算待估宗地总地价

总地价=土地年纯收益÷r×[1-1/(1+r)n]

=土地年纯收益÷6%×[1-1/(1+6%)34.96]

=37.222÷6%×0.87=539.719万元

其中: r--土地还原率6%。

n--收益年限,委估宗地剩余土地使用年限为34.96年,则收益年限为34.96年。

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