棚户区改造土地政策_范文大全

棚户区改造土地政策

【范文精选】棚户区改造土地政策

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【专家解析】棚户区改造土地政策

【优秀范文】棚户区改造土地政策

范文一:棚户区改造政策 投稿:雷殼殽

棚户区改造政策

各地要在10月底前编制完成2013-2017年棚户区改造规划,明确分年度、分类别改造任务,并落实到市县。这是记者从23日举行的全国棚户区改造工作电视电话会议上获悉的。

会议要求,各地要做好棚户区改造的组织实施工作,具体包括尽快落实建设任务,确保工程质量安全,落实目标责任制和推进棚户区改造信息公开等。

2008年至2012年,全社会共投入资金1.92亿元,开工改造各类棚户区1260万户。在过去5年大规模改造棚户区取得显著成效的基础上,今后5年再改造城市和国有工矿、林区、垦区棚户区1000万户,其中2013年改造304万户。

住建部日前对《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》进行解读时表示,要落实税费减免政策,扩大棚户区改造安置住房的税收优惠政策范围。

住建部表示,按照现行政策并结合《意见》的规定,各类棚户区改造可享受的税费优惠政策包括以下几个方面:

一是棚户区改造安置住房税收优惠政策。主要包括建设用地免征城镇土地使用税;免征涉及的印花税、土地增值税;免征或减半征收契税、个人所得税。棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的,执行经济适用住房的税收优惠政策。电力、通讯、市政公用事业等企业对城市和国有工矿棚户区改造给予支持,新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施,由各相关单位出资配套建设,并适当减免入网、管网增容等经营性收费。

二是棚户区改造项目免征行政事业性收费和政府性基金。免收的全国性行政事业性收费包括防空地下室易地建设费、白蚁防治费等项目;免收的全国性政府性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目。

三是企业参与政府统一组织的工矿(含中央下放煤矿)棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造的,对企业用于符合规定条件的支出,准予在企业所得税前扣除。现行政策规定国有工矿企业、国有林区企业和国有垦区企业用于政府统一组织的棚户区改造支出,准予在企业所得税前扣除。

昨日,国务院印发《关于加快棚户区改造工作的意见》,明确了今起5年内全国棚户区改造目标:改造城市棚户区、工矿棚户区等各类棚户区1000万户。据住建部有关负责人介绍,

2008年至2012年五年内,全国开工改造各类棚户区1260万户,占同期城镇保障性安居工程3100万套(户)开工量的40%;基本建成各类棚户区改造安置住房750万套。

规划

今年“棚改”304万户

《意见》提出,重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造,稳步实施城中村改造。2013年至2017年改造各类棚户区1000万户。其中,今年要改造304万户。

其中,城市棚户区800万户,今年改造232万户;国有工矿(含煤矿)棚户区90万户,今年改造17万户;国有林区棚户区和国有林场危旧房30万户,今年改造18万户;国有垦区危房80万户,今年改造37万户。

资金

可发行“棚改”专项债券

资金历来是棚户区改造的主要难题。对此,《意见》制定了国家财政支持、银行信贷扶持、引导民间资本进入、允许发行专项债券、税收减免等“一揽子”方案。

国家财政支持,中央加大对棚户区改造的补助,对财政困难地区予以倾斜。

此外,各地区还可以从国有资本经营预算中,适当安排部分资金用于国有企业棚户区改造。有条件的市、县可对棚户区改造项目给予贷款贴息。

引导民间资本,民间资本可以通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式,参与棚户区改造。

允许发行专项债券,地方政府融资平台公司、承担棚户区改造项目的企业,可发行企业债券或中期票据,专项用于棚户区改造项目。

监管

“棚改”禁建福利性住房

此前,一些地区棚户区改造过程中,曾发生暴力拆迁、毁坏历史保护建筑、借机建福利性住房等违法事件。更有甚者,个别官员在棚户区改造项目中,滥用职权、贪污腐败,导致

一些回迁住房成为豆腐渣工程。

对此,《意见》明确提出,监察部、住建部等部门将建立督察制度,定期全面督促检查地方棚户区改造。督促检查中一旦发现,地方政府的棚户区改造项目资金土地不落实、政策措施不到位、建设进度缓慢、质量安全问题突出,地方政府负责人将被约谈,限期整改。

根据《意见》,棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合,由棚户区居民自愿选择。严禁企事业单位借棚户区改造政策建设福利性住房。

范文二:国家棚户区改造政策 投稿:沈皌皍

棚户区改造政策

  国家棚户区改造政策

  棚户区改造将坚持以人为本、民生为重,统一规划、分步实施,市区联动、以区为主,政府主导、多元融资,依法改造、确保稳定的原则。

  棚户区改造项目在手续办理和费用减免上的优惠政策

  建立规划管理绿色通道,棚户区改造项目的控规调整按简易程序办理,调整论证与规划方案审查同步进行。规划审批时可根据项目实际情况适当提高项目容积率指标,争取实现项目总体收支平衡。2、在棚户区改造项目内按规划需要砍伐树木,调整绿地,挖掘道路,拆除公厕、垃圾站,迁移电力、电信、广播电视杆线的,免收补偿费,由项目业主单位按规划要求重建或恢复。公厕、垃圾站拆除后规划没有重建恢复要求的,仍按规定给予补偿。3、棚户区改造项目用地红线内配套的经营性设施,按照“谁经营,谁投资”的原则建设,其小区外大配套管网分别由邮政、电业、电信、广播电视、燃气、自来水等部门同步建设。小区内用电 、用气、用水容量的增容费只收缴新增部分。纳入棚户区改造范围的企业,不能重复提留水电分离改造费用。

  最后,享受城市最低社会生活保障待遇的私有房屋被拆迁人,在规定期限内签订拆迁补偿协议且他处无房的,由拆迁人对自愿选择产权调换方式的被拆迁人提供建筑面积不小于45平方米的房屋予以补偿安置。

  相关法律规定:

  核心对策:

  1、政策优惠,阳光操作。妥善处理棚户区中历史遗留的产权问题,对已经取得房屋所有权证的房屋,依法赔偿。充分考虑棚户区居民的承受能力,做好与各项住房政策的衔接,妥善安置被拆迁居民。实行产权调换或者货币补偿。

  2、破解复杂问题,必须坚持原则性和灵活性相统一,创新工作思路,用好、用活、用足政策;

  3、加强棚户区居民安置用房的建设质量管理。尽可能通过公开招标的方式选择有实力的单位参与建设,加强工程质量安全监督管理,确保回迁安置房屋的建设质量,防止因质量问题引发矛盾纠纷。

  4、要完善棚户区改造后的公共服务功能。

范文三:国家棚户区改造政策是怎样的 投稿:余缛缜

国家棚户区改造政策是怎样的?

文章来源:中顾网 作者:佚名 点击数:

3663

评论:0条 更新时间:2010-2-2 20:29:17  本文主要讲了国家在棚户区改造方面的政策,中顾网律师作了详细的解答,并介绍了相关的法律知识

国家棚户区改造政策是怎样的?

你好,国家棚户区改造政策是怎样的?最近政府要对我们的棚户区进行改造建设,而我们对于相关的政策不是很熟悉,想大家可以帮忙。

中顾网律师解答:

国家棚户区改造政策

棚户区改造将坚持以人为本、民生为重,统一规划、分步实施,市区联动、以区为主,政府主导、多元融资,依法改造、确保稳定的原则。

改造范围是湘江大道以东,东二环线以西,浏阳河北段以南,南二环线以北地区和湘江西岸沿江地区,以及市人民政府确定的其他地区。改造对象是拆除改造结构简陋、设施不配套、房屋质量差、使用年限久、交通不畅通、安全隐患较大以及片区改造需要拆除的其他房屋;修复修缮具有湖湘文化特色和近现代保护的历史建筑物和民居民宅。

棚户区改造项目在手续办理和费用减免上的优惠政策

建立规划管理绿色通道,棚户区改造项目的控规调整按简易程序办理,调整论证与规划方案审查同步进行。规划审批时可根据项目实际情况适当提高项目容积率指标,争取实现项目总体收支平衡。2、在棚户区改造项目内按规划需要砍伐树木,调整绿地,挖掘道路,拆除公厕、垃圾站,迁移电力、电信、广播电视杆线的,免收补偿费,由项目业主单位按规划要求重建或恢复。公厕、垃圾站拆除后规划没有重建恢复要求的,仍按规定给予补偿。3、棚户区改造项目用地红线内配套的经营性设施,按照“谁经营,谁投资”的原则建设,其小区外大配套管网分别由邮政、电业、电信、广播电视、燃气、自来水等部门同步建设。小区内用电 、用气、用水容量的增容费只收缴新增部分。纳入棚户区改造范围的企业,不能重复提留水电分离改造费用。

最后,享受城市最低社会生活保障待遇的私有房屋被拆迁人,在规定期限内签订拆迁补偿协议且他处无房的,由拆迁人对自愿选择产权调换方式的被拆迁人提供建筑面积不小于45平方米的房屋予以补偿安置。

相关法律规定:

核心对策:

1、政策优惠,阳光操作。妥善处理棚户区中历史遗留的产权问题,对已经取得房屋所有权证的房屋,依法赔偿。充分考虑棚户区居民的承受能力,做好与各项住房政策的衔接,妥善安置被拆迁居民。实行产权调换或者货币补偿。

2、破解复杂问题,必须坚持原则性和灵活性相统一,创新工作思路,用好、用活、用足政策;

3、加强棚户区居民安置用房的建设质量管理。尽可能通过公开招标的方式选择有实力的单位参与建设,加强工程质量安全监督管理,确保回迁安置房屋的建设质量,防止因质量问题引发矛盾纠纷。

4、要完善棚户区改造后的公共服务功能

范文四:棚户区开发改造政策 投稿:杜邲邳

关于对有旧城改造任务的市区住房重建和棚户区改造

项目实施政策支持

1

市政府:

按市政府六届四十三次政府常务会议精神,为加快市区住房重建进度,鼓励支持有旧城改造任务的住房重建和棚户区改造项目尽快实施,建议给予以下政策支持。

一、充分发挥政府的组织协调作用,积极推进市场化运作,鼓励支持房地产开发企业以灾后城镇住房重建政策,以房地产开发方式实施旧城改造和住房重建及棚户区改造,发改部门应以灾后重建项目和棚户区改造工程立项。

二、改造和重建的项目在满足规划条件下,项目增容部分免征城市基础设施配套费、各种行政事业性收费;白蚁防治费按成本价收取。 对仅属于旧城改造的项目(指黄山路以东,泰山路以西,沱江路及延长线以北的改造项目),城市基础设施配套费按30%征收;各种行政事业性收费、白蚁防治费等按规定执行,拆迁安置保证金按不得低于规定的50%。

三、改造和重建项目中原土地性质为划拨用地的,须变更为出让用地,由房地产开发企业按规定缴纳土地出让金后,扣除有关税、费、金后,余额按比例返还企业,以鼓励和支持房地产开发企业参与旧城改造项目的实施。

四、对国有企、事业单位因灾受损住房且符合棚户区改造工程的旧城住房改造项目,同时应享受棚户区改造工程基础设施费用的优惠政策。

此外,市区还有一部分国有企、事业单位房改未彻底的职工住房受损需要重建,对这部分房改未彻底的职工住房,在经原单位申请,国资部门核准,由房改部门按当时房改政策审批,个人在按当时的标准缴纳剩余购房款,完善手续后视为自有产权,享受灾后重建相关政策并纳入旧城改造。

房改房土地性质均为划拨,如公共区域部分土地未分摊入户,存在遗留问题,属旧城改造的住户可按原房改时的土地价补交应分担公共部分的土地出让金,并完善相关手续后,由房地产开发企业持规划建设部门出具的规划设计条件书及《房屋拆迁备案通知书》到国土部门办理土地转让手续,划转后按规定需补交土地价款,所补交的土地价款按当年国土基准地价差价计算,在扣除有关规定的税、费、金后,余额按比例返还企业,以鼓励和支持房地产开发企业参与旧城改造项目的实施。

五、有旧城改造任务的住房重建和棚户区改造以及“城中村”改造项目,所涉及土地性质由划拨变为出让的,均按国土基准地价计算土地价差,返还比例采用以下方式核定:

Y=250-50X

Y:土地出让金返还比例。

X:项目开发面积与安置面积比,X范围在3—5之间(含3和5)。面积比在3倍以内的,土地出让金在扣除有关规定的税、费、金后,全额返还,超过5倍的不再返还。

改造项目确定后,由市规划和建设局核定其安置和开发面积,由国土资源局根据核定数据按以上公式计算土地出让金的返还比例,由市财政局执行返还。

六、所有的改造项目应严格按城市规划建设条件,由业主委员会协商一致或通过公开招标方式,选择开发企业参与改造,同时严格实行拆迁安置政策,并加强对拆迁安置和开发行为的监督,确保原住户的利益。

范文五:有关棚户区改造的相关政策 投稿:谭鄤鄥

棚户区改造,经济适用房和廉租房

一, 棚户区改造:改造范围:城市规划区内国有土地上和独立工矿区内,使

用年限久、房屋质量差、基础设施不配套、交通不畅、消防隐患大、环境脏乱差的集中连片平房和简易楼房。就是拆除原有的棚户旧区,对原棚户区居民进行动迁安置或者原拆原还。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。

资金筹措:城市居民棚户区改造所需资金可从以下渠道筹措:各级人民政府城市居 民棚户区改造专项补贴资金,腾空土地用于商业开发或商品房建设公开出让所得土地收益,银行贷款,环保、文物保护等专项资金,购房人缴纳的购房款,市、县人民政府用于廉租住房建设的专项资金,招商引资,其他。

建设标准:新建住房的套型,既要符合国家现行的住房套 型面积规定及比例要求,又要考虑居民的居住实际,以中小户型为主,最小户型不低于45平方米,最大户型不超过90平方米。

棚户区改造项目在手续办理和费用减免上的优惠政策:

城市居民棚户区改造搬迁居民住宅建设用地,以行政划拨方式供应,按经 济适用住房供地程序划拨。为安置城市居民棚户区住户建设的住宅一律免收城市基础设施配 套费等各种行政事业性收费和政府性基金,所涉及的18项经营服务性收费在征得相关企业同意后按低限减半收取(见附表)。城市居民棚户区改造项目以划拨方式取得土地使用权的,不征契税;被拆迁居民因拆迁而重新购置普通住房的,其购买住房总价尚未超出房屋拆迁补偿费、安置补助费或虽已超出但不超过30%的,免征契税。新建住宅小区供电、供水、燃气、供热、排水、网络通讯、有线电视、道路等市政公用设施,由上述各相关单位(部门)出资配套建设。

二,廉租房:廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的主要来源是腾退的旧公房等。我国的廉租房只租不售。且无继承权。

三:,经济适用房:经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性,是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的,适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性,是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低,要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样,经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排,

经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素,合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例,并进行严格管理。 现在购买经济适用房,需年收入小于等于6万的家庭,当地户口才可购买。 经济适用房出售实行政府指导价,不得擅自提价出售。

经济适用房的优惠政策:免征城市基础设施配套费和[4]商业网点建设费以及契税,减半征收水电增容费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应,优先给予办理有关手续。另外,经济适用房建设管理费只限于1%~3%,市场利润被限在3%以下。

四:经济适用房和廉租房的区别:经济适用房房源为新建住房,而廉租房房源多样化,包括新建住房、空置楼盘、改造危房、老旧公房等。廉租房只租不售,而经济适用房用于出售。廉租房面向城市特困人口出租,只收取象征性的房租;而经济适用房通过土地、税收政策扶持、控制建筑标准、限制利润等手段降低建筑成本,面向买不起商品房的城市居民低于市场价格销售。

范文六:2014_棚户区改造政策研究 投稿:钱尨尩

棚户区改造项目政策调研

一、政策先行,助力棚改

2013年7月4日,国务院发布了《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发[2013]25号),要求各省、各部门加快城市、国有工矿、国有林区棚户区改造和国有垦区危房改造,明确2013年至2017年五年改造各类棚户区1000万户。2013年棚改计划改造304万户,2014年计划改造470万户以上。 2014年4月2日,李克强总理在国务院常务会议上部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用。会议再次强调更快、更大规模推进棚改。发挥好开发性金融的“供血”作用,为棚改提速提供依法合规、操作便捷、成本适当、来源稳定的融资渠道,保证棚改任务的资金需要,并努力降低资金成本。 根据国务院常务会议精神,2014年7月29日,国家开发银行正式获批成立住宅金融事业部。住宅金融事业部由国开行行长挂帅,凸显其高规格和特殊性。未来事业部将按照“市场运作、单独核算、保本微利、高效透明”的经营原则,为全国棚改提速提供成本适当、长期稳定的建设资金。

二、资金保障,开行为主

棚户区改造等保障性住房贷款,资金流动性非常差,信贷

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资金几乎都压在这些长期项目上,因此地方和开发商对于棚改一直不积极。此次国开行为棚改提供了软贷款和棚改专项贷款这两种主要的贷款资金,具有成本低、还款期限长等特点,大大提高了各方参与棚改的积极性。

今年上半年,国开行新增承诺棚改贷款6760亿元,是去年同期的18倍;发放2195亿元,其中4月2日国务院常务会议后发放1949亿元,同比增长433%,支持新增建筑面积约2.5亿平方米,惠及棚户区居民213万户。今年全年预计将发放棚改专项贷款4000亿元以上,下半年仍将有2000亿元资金需要突击发放出去。

根据《意见》明确的5年棚户区改造1000万户来测算,所需资金规模大约在2.5万亿元左右。目前国开行获得1万亿再贷款,而按照住建部部署,今年就计划投入1万亿元用于棚改。因此未来剩余资金缺口仍非常大,国开行还需综合利用银团贷款、信托、票据、保险、债券、委托贷款等各类表外融资产品,引导和调动社会资金支持棚改等保障性安居工程建设。

1、软贷款/过桥贷款

国开行作为政策性银行,可以通过政府或国有公司的融资平台进行软贷款(也叫过桥贷款),其贷款允许用于国家确定的重点建设项目的资本金或股本投入,并且其利息低,还款期限长,还设有宽限期(在这段期间只需支付利息或服务费)。软贷

款曾在2008年被监管层叫停,此次由于棚改再次出现,可见中央对棚改的决心之大。

2、棚改专项贷款

国开行为解决各地棚改项目多、审批周期长的问题,对棚改专项贷款提出“统一评级、统一授信和统借统还”以加快贷款评审发放和规范运作控制风险。各省除省会和计划单列市之外的棚改项目由省政府梳理后统一报至国开行各省分行,再由国开行各省分行与省政府对接,按照“三个统一”通过省政府棚改平台发放。省会城市和计划单列市的棚改项目单独报送并由市棚改平台进行贷款,贷款利率一般为基准利率下浮10%。

表1 不同棚改贷款特点对比

就单个棚改项目而言,资本金的比例最低不得少于20%,也就意味着棚改专项贷款的比例可以达到80%。软贷款占项目资本

金的比例一般不超过25%,软贷款的期限原则上不超过5年,宽限期不超过项目建设期,且一般不超过3年。棚改专项贷款的期限一般不超过10年,最长不超过15年,宽限期不超过项目建设期,且一般不超过3年。

三、专款专用,地区存异

棚户区改造既是重大民生工程,也是重大发展工程,可以有效拉动投资、消费需求,带动相关产业发展,发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。因此,对于棚改资金的使用范围,国开行有相应的限制。此外对于经济发达地区、欠发达地区和落后地区,国开行对于棚改的支持力度也是不一样的。

棚改专项贷款只能用于支持棚户区改造项目的征收、安置房建设和相关配套基础设施建设以及贷款贴息等支出,不得用于城市棚户区改造中回迁安置之外的住房开发、配套建设的商业和服务业等经营性设施建设支出。

国开行对棚改贷款实行专户管理。地方政府或棚改平台获得棚改贷款后需将贷款存在国开行账户内,按需申报棚改资金需求情况,待国开行审核棚改进度后直接拨付给实际用款人如安置房施工企业。

对于东部地区,软贷款比例一般不超过项目资本金的25%,

贷款期限原则上不超过5年,棚改专项贷款比例一般为70%。对于中部地区,软贷款比例一般不超过项目资本金的35%,贷款期限不超过7年,棚改专项贷款比例一般为80%。对于西部地区,软贷款比例一般不超过项目资本金的50%,贷款期限不超过9年,棚改专项贷款比例一般为80%。

四、积极创新,模式多样

2005年,国开行作为惟一的金融机构向辽宁棚户区改造项目发放首批贷款30亿元,支持14个城市近120万棚户区居民住上了温暖宽敞的楼房,开创了开发性金融支持保障性安居工程的先河。随着原辽宁省长陈政高调任住建部,“棚改经验”正在住建部和国开行的支持下复制到全国。而经过10年的探索发展,国开行支持棚改的手段也越来越丰富。

在福建,国开行把规划先行作为推进棚户区改造的切入点,主动与地方政府相关部门建立工作机制,积极参与当地棚户区改造规划编制,提供系统性融资规划、融资方案、财务顾问等服务,从项目源头抓好顶层设计。

在江苏徐州,国开行为当地棚改投融资平台公司——新盛公司发行棚户区改造专项企业债券15亿元;通过融资性担保方式,引入近30亿元保险资金;开展信托贷款合作,提供资金12亿元;将棚改银团贷款打造为多种金融产品基础平台,创新份

额转让、受让、信托债权转让等多种金融产品,形成贷款二级市场的资产池。

在吉林,国开行借鉴国际通行的“公私合营”PPP模式,设立多元化投资主体,负责融资以及开发、整理、建设城市特定区域。国开金融和吉林市融资平台共同出资成立国开吉林投资公司,以市场化的方式开展哈达湾区域内的建设、运营及管理,实现棚改与区域发展的滚动开发、收益共享,达到良性循环。

图1 国开吉林PPP模式

2013年,国开行获准通过软贷款回收再贷的方式发放1000亿元过桥贷款,专项用于支持棚户区改造,以解决部分地方政

府配套资本金难以按时到位等现实问题。2013年9月,国开行向北京市西城区百万庄北里居民住房改善项目承诺贷款30亿元。这笔贷款包含了棚户区过桥贷款1.8亿元,且当月就实现了这笔“软贷款”的发放,解了项目启动资金紧缺的燃眉之急。

五、发力棚改,力争斩获

以往棚改是以开发商为主导,大多数是垫资完成。而且由于涉及到拆迁安置等民生问题,项目周期往往很长,资金周转率和回报率都很低,企业参与的热情不高。现在政策利好的背景下,参与棚改、旧城改造、保障房及城镇化建设的企业可以获得政策和资金扶持。从去年开始,国开行对棚改项目的审批明显加快,资金发放明显提速。可以预见,在未来3-4年内,棚改将是各地对拉动经济增长寄予厚望的重点领域。

棚户区改造是国家重点关注的领域,也是XX集团巩固壮大建筑地产板块规模和效益的契机。希望各直属企业把握社会经济热点,优化产业结构,为集团明年实现“稳健发展,稳中有升”的目标打下坚实的基础。

范文七:棚户区改造政策梳理与分析 投稿:潘宊宋

中心城棚户区改造政策梳理与分析

(一)主要政策依据

1、《北京市中心城区棚户区改造和环境整治政策汇编》

2、国务院五部委《关于加快推进国有企业棚户区改造工作的指导意见》(国资发改组[2014]9号)

(二)政策要点

1、北京市中心城区棚户改造和环境整治相关政策

从会议提供的政策汇编,与先期的政策讨论稿比较,改造项目政策特点和变化主要体现在以下几点:

(1)范围与适用性

中心城棚户改造,包括:平房区院落修缮项目、危改项目、城中村边角地项目、新增棚户区改造和环境整治项目。

未来五年项目数量,由初起的计划的527个,增加至711个;2013年启动的项目由计划的85个,增加到111个,2013年的计划投资额由1100亿元,增加至2300亿元。

会议提出,中心城区棚改政策在全市范围均可参照使用。

(2)精简审批程序

涉及项目审批的各市行政主管部门都制订了精简项目审批程序的措施,包括:权限下放、加强服务、压缩时限等。

(3)拆建分离、宗地自行平衡

强调项目实行“拆建分离”的政策,提出宗地争取自行实现投资平衡;提出以“就地回迁为主,外迁为辅”的安置方案,提出项目规划条件、供地方案“一对一”解决。

(4)关于居民意愿的两个“90%”

与讨论稿关于居民同意率的两个“90%”指标相比,最终政策有很大变化。 由同意率达到90%,方启动项目,修改:为多数不同意征收补偿方案,需要召开听证会,修改方案;

由预签补偿协议数量达到90%,协议方生效,修改为:协议生效比例由各区县人民政府确定(口头要求,一般不低于80%)。

(5)发挥市属国有企业的作用

会议特别强调,在棚改项目中要注意和充分发挥市属大型国有企业作用。

(6)金融政策支持

会议特别强调,在棚改项目中最大限度的争取金额机构支持。提出棚改项目资本金为20%,最高贷款年限可为15年,采用基准利息;担保方式,可用未来的经营性物业为抵押。

(7)重视试点项目经验

会议提出:由国家开发银行支持的西城区百万庄危改项目(全部回迁)、海淀区党校西墙外(集体土地)项目以及丰台区已实施中的棚改项目,为棚改项目的实施提供了经验。但会议未对具体实施方案作更多的介绍。

2、国务院五部委棚户区改造指导意见

(1)总体要求

2017年基本完成国有企业棚户区改造。

(2)加大资金支持

纳入年度计划的国有企业棚户区改造项目,按规定落实中央和地方补助资金; 建立国有企业棚户区改造贷款偿还保障机制。

(3)保障用地供应

安置住房中涉及的经济适用住房和符合条件的公共租赁住房项目,可按划拨方式供地。

(4)落实税费优惠政策

免收各项行政事业性收费和政府性基金,免收土地出让收入。电力、通讯、市政公用事业等企业要适当减免入网、管网增容费;符合条件的改选支出,可在税前扣除。

作为对“指导意见”的反馈,北京计划于2014年9月份以前将国有企业棚户区改造规划和年度计划,上报五部委。

(三)政策分析

1、项目进展情况

截止到2013年底,北控集团、城建集团、首开集团、电子控股、京煤集团、轨道交通6家企业的7个项目列入2013年中心城棚改计划项目,主要涵盖历史遗留平房区院落修缮、危旧房改造、城中村边角地三类项目,计划投资212亿元。

2、关于“拆建分离”

棚改项目在政策设计时,十分重视“公益性认定”问题,进而推出“拆建分离”、“不以改建后的规划用途为条件”的政策支点。从实践的情况分析,上述考虑有过滤之嫌,因为被征收人(被拆迁人)没有过多的矫情所谓的公益还是非公益项目,其关注点还是集中在安置方案上,绝大多数均有迫切改变生活现状的需求,认为棚户区改造十分必要,持支持的态度。所以说,政策设计将“公益性认定”作为基础,有脱离实际之嫌;其结果就是由于实施主体与投资主体分离,影响项目启动,绊住了自己。

3、实施主体与投资主体

文件规定:棚改项目实施主体为区县政府、区县房屋征收管理部门和提供服务的专业机构。

由于房屋征收只是棚改项目土地开发、房屋建设和物业营销三阶段之一,为实现宗地的投资平衡,就需要通过开发经营,实现以盈补亏。受政府部门不能成为投资、融资主体的限制,又由于房地产开发经营需要资质、技术、资金和营销等专业能力要求,已不是靠委托测绘、评估、征收服务、房屋拆除等专业机构,由购买服务能解决的。所以,在“拆建分离”的政策下,棚改项目出现了房屋征收拆迁阶段是区县政府为实施主体,建设、经营阶段则由房地产开发企业为投资主体(土地受让主体)的情况;由于最终需要两个主体的对接、转化,而转化中必然涉及债务承担、投资决策、经营收益等问题。

政府启动棚户区项目是基于政府责任,目的是改善民生工程和城市协调发展;在房屋征收阶段,对实施主体的要求是“不以盈利为目的”;对于承担房屋开发、

经营风险的企业(投资主体),尽管有社会责任,但归根到底是企业行为,遵循的是“谁投资、谁决策;谁收益、谁承担”的原则,企业参与项目根本上是为了盈利。从投资角度上讲,项目平均收益应不低于社会平均投资利润水平(每年约不低10%),否则,企业难以有积极性。

4、规划、供地与资金来源

从项目启动、实施的角度分析,土地供应方式、项目规划、资金来源是项目能否实施启动的主要因素,不明确主体问题,就无法完成投资决策的必要过程。没有投资主体参与的“拆建分离”政策,在实施中会大打折扣。

5、关于投资主体前置

综上所述,在“拆建分离”的政策框架下,要启动棚改项目,就必须首先解决投资主体问题,即:投资主体前置。

根据了解,有关区县政府、市相关行政主管部门,已经提出了解决方案,并开始实施。解决方案可归纳为“区县为主、先行授权、通平出让”,实施过程为:区政府选定(授权)项目开发企业,由企业负责项目的资金筹措、土地征收、土地受让、安置房和商品房建设事项。在形式上,需要履行邀请招标程序,确定开发企业取得土地使用权。

ü 以区县政府为主,遵循了征收项目政府主导的原则,同时归避了以往土地一级开发授权、实施、验收、上市的复杂程序;

ü 先行授权,使投资主体可以先期进入项目,放手全面统筹开发工作;

ü 完成征收(拆迁),项目用地达到通平条件后,再签订土地出让合同,符合熟地出让的政策。

如此以来,棚改项目实现了土地开发与房屋建设的一、二级联动,大大提高了工作效率。

值得注意的是,“区县为主,先行授权”的模式已经开始打破了,建设项目必走“土地一级开发”的固有观念,给市场注入了新的活力。投资主体前置方式,能否能推而广之,成为当前房地产开发模式的关注点。

6、关于国有企业棚改项目

在以区县政府为主的情况下,国有企业棚改项目面临的启动资金、异地安置、市政工程、配套设施等许多问题,均有协调困难,需求制定针对性的政策,方能实施。

范文八:棚户区改造详细政策 投稿:郑怬怭

国家棚户区改造政策

一、以净地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目如下优惠政策

(一)土地储备中心对危房棚户区土地实行收购,以净出让方式供地。净地出让后获得的出让收益,扣除按规定缴省的费用后,专项用于支付银行贷款本息和毛地收购资的周转以及危房棚户区安置房建设。

(二)安置房住宅用地实行土地行政划拨,对改造后的房屋纳入产权产籍管理,办理商品房房照。商服用地实租赁供地。

(三)安置房建设项目行政事业性收费(以费还贷项目除外)全免,经营、服务性收费按最低限下浮50%收取(项明细附后)。

(四)安置房房屋拆迁补偿契税先缴后返;对安置房住宅上靠标准户型增加的建筑面积部分,营业税等税种由地方税务部门向省申请暂缓缴纳。

(五)安置房建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的,电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求无偿同步建设至小区红线。对腾空用于商品房建设的地块,电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设,所需费用由摘牌的商品房开发主体,按照国家、省、市所规定的正常标准结付;涉及配套管网施工中的破道、绿化等费用免缴。

(六)对安置房建设项目,政府各职能部门要同步办理相关手续,保证项目的开竣工时间。

(七)小区配套建设标准要满足居民基本生活和出行需要,区政府组织被安置居民以招标方式选择物业公司,对小区实行物业管理,物业费三年内减半收取,不足部分由区政府承担。

(八)在进行安置房建筑设计时,应根据周边服务设施现状,建设一处或几处综合市场,用于提供公益性就业岗位,其产权归市政府所有,由区政府负贵日常管理。

二、以毛地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目享受如下优惠政策

(一)市财政筹措危房棚户区开发改造补贴资金(包括开发企业上缴的土地出让金,开发企业上缴的税费地方留用部分,向上争取政策和资金等),建立专户,专款专用。危房棚户区开发改造项目按应缴土地出让金的70%为基数,作为政府投入返还给开发企业。危房棚户区供地实行土地公开挂牌出让,在挂牌过程中出现竟标情况,可采取递减返还比例竞标办法出让土地使用权。成交价款一次性缴齐后,15个工作日内补贴到位。

(二)行政事业性收费减半收取,经营、服务性收费按最低限下浮30%收取(项目明细附后)。

(三)涉及危房棚户区开发改造项目的各项税种全额征收,扣除城市建设维护税和教育费附加,地方留成部分的60%,按入库财政级次返给开发企业予以补贴,其余.40%由入库财政级次设立“危房棚户区开发改造补贴资金”专户,专款专用,定期审计。开发主体缴纳税金后,力争10个工作日内补贴到位。

(四)危房棚户区改造项目在不突破国家刚性标准及不率,土地摘牌后,规划设计不再做调整。

(五)危房棚户区开发改造项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的,电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设至小区红线。所需建设资金,一部分从市财政收取的危房棚户区开发改造项目城市基础设施配套费中解决,定向用于热力、供水、排水管网建设,缺口部分由热力、供水、排水等企业自筹资金建设;电力外网改造费用,按建筑面积每平方米20元交纳;燃气外网改造费用由开发企业按每户700元交纳。安置房住宅建筑面积(户)相关配套费用(含电力外网改造费和燃气外网改造费)免缴。

(六)对确实难以实施的危房棚户区改造项目,市政府将采取一事一议的办法,由市政府市长办公会议或市政府常务会议议定。

(七)市政府已经明确优惠政策的危房棚户区开发改造项目,不执行此政策;对土地已摘牌的危房棚户区开发改造项目,未签订安置补偿协议的,执行此政策。

三、以建经济适用住房方式进行的危房棚户区开发改造

(一)住宅用地实行行政划拨。

(二)住宅部分行政事业性收费减半收取。

(三)住宅部分经营、服务性收费按最低限减半收取。

(四)按照普通商品房对待管理

范文九:北京棚户区改造政策 投稿:赖軲軳

《关于加快我市城市和国有工矿棚户区改造工作的实施方案》(京

政办发[2011]1号)

来源: 发布时间:2011-12-02 浏览次数:3093

为认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)和住房城乡建设部、国家发展改革委等五部门印发的《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保〔2009〕295号)精神,全面推进我市城市和国有工矿棚户区改造工作,加快解决群众住房困难,我委认真总结“三区三片”棚户区改造试点经验,会同相关部门制定本实施方案如下:

一、基本原则

(一)政府主导、市场运作。棚户区改造是政府主导的民生工程,各级政府应当充分发挥主导作用,同时注重发挥市场机制作用,广泛吸引社会力量参与棚户区改造工作。

(二)以人为本、全面改造。棚户区改造应以解决低收入家庭住房困难为出发点,完善区域、市政、教育、医疗等公共服务设施,改善城市面貌,提升城市化水平。

(三)统筹规划、分步实施。棚户区改造要统筹考虑城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划,合理确定改造目标任务,优先安排住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目,有计划、有步骤地组织实施改造工作。

二、认定标准及程序

城市和国有工矿棚户区是指国有土地上集中连片建设的,简易结构房屋较多、房屋使用功能不全、市政基础设施不全、居住环境恶劣、社会问题突出、居民改造愿望迫切,采取土地一级开发等市场运作方式无法实现资金平衡且难以改造的区域。

市国资委和各区(县)政府向市住房城乡建设委申报棚户区改造项目材料(包括项目名称、占地面积、涉及居民、初步改造方案、投资计划等);市住房城乡建设委会同市国资委、市发展改革委、市规划委、市国土局、市财政局召开联席会议,对项目进

行审查。项目通过审查后,由市住房城乡建设委报市政府,经市政府批复后正式纳入我市棚户区改造范围。

三、计划安排

(一)继续做好“三区三片”试点棚户区改造工作。按照目标责任书要求,门头沟采空棚户区、丰台南苑棚户区、通州老城棚户区“三区三片”,从 2009年起,利用三年时间落实安置房350万平方米,安置居民5万余户,基本完成试点棚户区改造。其中,2010年计划搬迁居民2.1万户,落实安置房111.1万平方米;2011年计划搬迁居民2万户,落实安置房80余万平方米(详见附表1)。

(二)进一步扩大棚户区改造范围。拟将京煤集团门头沟、房山、大兴矿区,首农集团永乐店农场和丰台长辛店五个项目,纳入我市棚改新增范围。其中,除占地133万平方米的丰台长辛店属于城市棚户区外,剩余占地分别为38万平方米、20万平方米、2万平方米、3.8万平方米的京煤集团门头沟、房山、大兴矿区和首农集团永乐店农场均为国有工矿棚户区。

五个新增项目总占地面积约200万平方米,涉及居民2.2万户。计划利用三年时间,建设、收购安置房源约196.8万平方米,安置2.2万户居民,基本完成棚户区改造(详见附表2)。 四、政策措施

(一)多渠道筹措改造资金。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等方式多渠道筹集资金。

1.市、区财政和发展改革等部门要加大对棚户区改造的资金支持。对于城市棚户区的贷款资本金应给予一定支持,2010年在市财政部门对试点棚户区支持15.31亿元、市发展改革部门安排25.06亿元市政基础设施投资的基础上,区(县)政府应当尽快安排相应资金,落实贷款资本金;对于国有工矿棚户区的贷款资本金,主要由企业自筹解决。

2.鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款,在资金规模上给予保障,并研究贷款担保机制。国家开发银行等金融机构通过创新金融产品,改善金融服务,加快落实贷款。

3.鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区。涉及棚户区改造的国有工矿企业要在落实贷款资本金的基础上,采取与当地政府、相关金融机构合作等方式,积极筹集资金,推进本企业棚户区改造,加快解决企业职工住房困难。

4.积极引导社会资金投入棚户区改造,支持有实力、信誉好的企业在政府组织下参与改造工作。

(二)加大税费政策支持。按照财政部、国家税务总局印发的《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》(财税〔2010〕42号)规定,享受相关税收优惠;按照财政部《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》(财综〔2010〕8号),免收相关行政事业性收费和政府性基金。

(三)落实土地供应政策。国土部门应当将棚户区改造安置住房用地纳入本市土地供应计划优先安排。根据安置房产权性质采取相应的供地方式。

(四)加快行政审批手续。棚户区改造项目纳入保障性住房建设计划,优先办理相关手续,切实加快审批速度。

(五)完善安置补偿政策。棚户区改造项目安置补偿实行实物安置和货币补偿相结合,由被拆迁人自愿选择。房源可通过新建或收购方式筹集;选择货币补偿的按照市场评估方式进行。被拆迁人符合我市住房保障条件的,纳入相应保障方式优先安排。具体安置补偿办法,由各区在保护被拆迁人利益的前提下,按照国家和本市有关规定制定。

五、组织实施

(一)加强领导,明确责任。市住房保障工作领导小组,负责统筹、组织、监督棚户区改造工作,并对相关棚户区改造责任主体实行目标责任制管理,进行考核。

1.市相关部门根据职责负责相应工作。一是市住房城乡建设委全面负责城市和国有

工矿棚户区改造具体工作的指导、监督和协调,市国资委负责指导、监督和协调国有工矿棚户区改造工作,区政府负责本区棚户区改造工作;二是市发展改革委负责棚户区改造项目立项审批、年度投资计划办理、基础设施专项建设资金减免工作,做好棚户区市政配套基础设施资金支持,以及审核棚户区改造资金综合平衡方案;三是市财政局负责确定棚户区改造以奖代补机制;四是市规划委负责指导责任主体做好改造片区和安置房建设用地的规划审批;五是市国土局负责办理改造项目和居民安置房建设项目的土地相关手续;六是市审计、监察部门负责指导区相应部门对棚户区改造项目资金进行审核、廉政风险防范等工作;七是市地税、文物、市政、环保、地勘及市政专业公司等部门,按照各自职责负责相关工作。

2.责任主体切实推进棚户区改造工作。棚户区改造责任主体是区政府及国有企业,其中城市棚户区改造工作的责任主体是区政府,工矿棚户区改造工作的责任主体是国有企业。责任主体应当成立棚户区改造工作领导小组,主要领导负总责、分管领导抓落实,负责居民群众宣传动员,改造计划、实施方案和安置政策制定,改造资金筹措,拆迁安置统筹,社会稳定维护等工作。

3.区政府、国有企业可通过授权委托、招标等方式确定具备相应资质的大型开发企业作为改造工作实施主体。各实施单位要加强建设工程管理,确保工程质量。

(二)编制规划计划。棚户区改造规划应纳入保障性住房建设规划,与保障性住房建设实施相结合。各区政府和国有企业要编制棚户区改造规划和实施方案,由市发展改革、规划、建设、国土、财政、国资等相关部门初审并报市政府批准后实施。

(三)做好宣传动员。相关区政府和国有企业应当广泛宣传棚户区改造的重要意义和相关政策,及时总结推广好的工作做法和经验,引导居民群众积极支持棚户区改造工作。

(四)依法组织拆迁。责任主体应当在征求当地居民意见并得到绝大多数群众支持的基础上,组织实施棚户区改造。切实保障被拆迁人的合法权益和实施过程的公开、公

平、公正。

(五)加强工程管理。各有关部门要严格按照法定建设程序和标准规范要求,及时查处和纠正违法违规问题,严把工程质量关,确保工程质量。

(六)强化监督检查。市、区监察、审计等部门要强化监督检查,对棚户区改造资金使用等各环节加强监管,全程审计,坚决杜绝挪用、占用改造资金现象发生,对违法违规行为要依法严肃查处。

范文十:国家棚户区改造政策 投稿:侯孉孊

国家棚户区改造政策

一、以净地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目事如下优惠政策

(一)土地储备中心对危房棚户区土地实行收购,以净出让方式供地。净地出让后获得的出让收益,扣除按规定缴省的费用后,专项用于支付银行贷款本息和毛地收购资的周转以及危房棚户区安置房建设。

(二)安置房住宅用地实行土地行政划拨,对改造后的房屋纳入产权产籍管理,办理商品房房照。商服用地实租赁供地。

(三)安置房建设项目行政事业性收费(以费还贷项目除外)全免,经营、服务性收费按最低限下浮50%收取(项明细附后)。

(四)安置房房屋拆迁补偿契税先缴后返;对安置房住宅上靠标准户型增加的建筑面积部分,营业税等税种由地方税务部门向省申请暂缓缴纳。

(五)安置房建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的,电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求无偿同步建设至小区红线。对腾空用于商品房建设的地块,电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设,所需费用由摘牌的商品房开发主体,按照国家、省、市所规定的正常标准结付;涉及配套管网施工中的破道、绿化等费用免缴。

(六)对安置房建设项目,政府各职能部门要同步办理相关手续,

保证项目的开竣工时间。

(七)小区配套建设标准要满足居民基本生活和出行需要,区政府组织被安置居民以招标方式选择物业公司,对小区实行物业管理,物业费三年内减半收取,不足部分由区政府承担。

(八)在进行安置房建筑设计时,应根据周边服务设施现状,建设一处或几处综合市场,用于提供公益性就业岗位,其产权归市政府所有,由区政府负贵日常管理。

二、以毛地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目享受如下优惠政策

(一)市财政筹措危房棚户区开发改造补贴资金(包括开发企业上缴的土地出让金,开发企业上缴的税费地方留用部分,向上争取政策和资金等),建立专户,专款专用。危房棚户区开发改造项目按应缴土地出让金的70%为基数,作为政府投入返还给开发企业。危房棚户区供地实行土地公开挂牌出让,在挂牌过程中出现竟标情况,可采取递减返还比例竞标办法出让土地使用权。成交价款一次性缴齐后,15个工作日内补贴到位。

(二)行政事业性收费减半收取,经营、服务性收费按最低限下浮30%收取(项目明细附后)。

(三)涉及危房棚户区开发改造项目的各项税种全额征收,扣除城市建设维护税和教育费附加,地方留成部分的60%,按入库财政级次返给开发企业予以补贴,其余.40%由入库财政级次设立“危房棚户区开发改造补贴资金”专户,专款专用,定期审计。开发主体缴纳

税金后,力争10个工作日内补贴到位。

(四)危房棚户区改造项目在不突破国家刚性标准及不率,土地摘牌后,规划设计不再做调整。

(五)危房棚户区开发改造项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的,电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设至小区红线。所需建设资金,一部分从市财政收取的危房棚户区开发改造项目城市基础设施配套费中解决,定向用于热力、供水、排水管网建设,缺口部分由热力、供水、排水等企业自筹资金建设;电力外网改造费用,按建筑面积每平方米20元交纳;燃气外网改造费用由开发企业按每户700元交纳。安置房住宅建筑面积(户)相关配套费用(含电力外网改造费和燃气外网改造费)免缴。

(六)对确实难以实施的危房棚户区改造项目,市政府将采取一事一议的办法,由市政府市长办公会议或市政府常务会议议定。

(七)市政府已经明确优惠政策的危房棚户区开发改造项目,不执行此政策;对土地已摘牌的危房棚户区开发改造项目,未签订安置补偿协议的,执行此政策。

三、以建经济适用住房方式进行的危房棚户区开发改造

(一)住宅用地实行行政划拨。

(二)住宅部分行政事业性收费减半收取。

(三)住宅部分经营、服务性收费按最低限减半收取。

(四)按照普通商品房对待管理

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