个人住房增值税_范文大全

个人住房增值税

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【专家解析】个人住房增值税

【优秀范文】个人住房增值税

范文一:个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税 投稿:沈蘬蘭

一、对于《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)该文件第一款“关于营业税和契税的政策问题”中的“个人自建自用住房,销售时免征营业税”规定,何谓自建自用,我们把握不准。总局在营业税新细则培训时解释,称“自已投资请其他施工企业建设”不属自建行为。二、个人将自己非购买取得的现有住房对外销售,可否全额征收营业税?比如在自己原有的宅基地上建设房屋并居住,现在不住了,把它卖出去。目前,所有政策规定都明确了购买取得的住房凭抵扣发票进行计税依据的确定。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条规定:纳税人有下列情形之一的,视同发生应税行为: ……(二)单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售,其所发生的自建行为;

第二十五条 纳税人发生本细则第五条所称自建行为的,其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。

因此。单位或者个人自建新建建筑物不包括自己投资其他施工企业建设的情形,否则就不会再有视同发生应税行为的情形。

根据《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号》规定;“个人自建自

用住房,销售时免征营业税”,对于个人自行投资自行建造房产销售时免征营业税。

上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

问:对于“个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税”的税收优惠政策中,其所指“住房”如何认定?

答:(一)个人销售或购买住房(不包括个人自建住房),凡房产(总)证中登记的房产性质属于住宅种类(包括别墅、高级公寓),均应认定为“住房”。房产性质登记不明确或属于混合用途的,不予认定为“住房”。

个人销售或购买自建住房,凡土地使用权证用地类型登记为住宅用地或商住两用且房产证登记的房产性质为住宅种类的,均应认定为“住房”。对土地用途、房产性质登记不一致或房产性质登记为混合用途的,不予认定为“住房”。

(二)实行土地使用权证与房产证两证合一登记的地区,其住房的认定以土地房屋权证中登记的土地用途为准,即土地用途登记为住宅用地的,认定为“住房”;土地用途登记为商住用地或城镇混合住宅用地且房屋类型登记为住宅种类的,认定为“住房”。土地用途登记为其他类型用地的,不予认定为“住房”。

范文二:个人住房出租、更名的增值税事儿,你一定想知道! 投稿:余勷勸

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个人住房出租、更名的增值税事儿,你一定想知道!

【标    签】个人住房,出租,转让,营改增

【业务主题】增值税

【来    源】一叶税舟

  小房主:前段时间关于住房的营改增事儿闹得沸沸扬扬,议论纷纷,现在我也有些问题向问问清楚。

  小税官:好啊!

  小房主:最近我们家想购买一个新住房,改善一下居住条件,向在房产证上写上三个人的名字,开发票的时候可以开三个人吗?

  小税官:房产证上登记三个人是很正常的事儿,按照现在的登记方法,都是一个主登记人,另外的人作为享受同等或者按份额相应享受的权利,房产证作为产权登记的凭证,是最重要的。所以,在发票开具上建议开具主登记人,否则在产权登记时可能会遇到麻烦。

  小房主:嗯!我们有一套住房向出租,增值税税率是多少啊?

  小税官:根据财税36号文件规定,个人出租住房按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

  小房主:怎么这么复杂,到底是5%还是1.5%啊?

  小税官:个人出租住房实际就是缴1.5%增值税。

  小房主:嗯!这样就清楚得很。那我们出租的个人商铺也是这样了吧?

  小税官:不是的!个人出租商铺之类的不动产是要按照5%的征收率缴的。

  小房主:哦!是不一样的。想再问一下,我们家在老家的一套超过2年的住房向卖掉,增值税可以免的吧?

  小税官:嗯!根据规定,在北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2

年)的住房对外销售的,免征增值税。

  在北京市、上海市、广州市和深圳市的,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

  也就是说,出售的个人住房,属于购买不足2年的,全国都要按照5%的征收率全额缴纳增值税;

  出售购买2年以上(含2年)的普通住房的,全国都免税;

  但是对于出售购买2年以上(含2年)的非普通住房的(一般规定为一定面积以上大面积或者豪华住房),在北京市、上海市、广州市和深圳市的,要将购销差额按照5%的征收率缴纳增值税;其它地方的,免征增值税。

  小房主:谢谢你!说得好清楚。还想问个问题,就是家庭财产无偿转让是不是需要缴税啊?

  小税官:根据《试点过渡政策》第一条第(三十六)项规定,涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权的,在试点期间免征增值税。

  家庭财产分割,包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

  因此,对于常规发生的家庭内部或者直系近亲属之间的更名、转让是免征增值税的。

  小房主:嗯!这也是一种务实的做法。

  小税官:提醒一下,现在的营改增期间,个人的不动产转让、出租需要缴纳的增值税是国税局委托地税局代征的,你如果要办理,就可以直接去地税局的办税服务窗口办理。

  小房主:那么我们有时候是吧商铺出租给企业的,他们向我们要增值税专用发票,我们可以开吗?

  小税官:根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函[2016]145号)规定,增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产,购买方或承租方不属于其他个人的,纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。

  如果你们的住房出租和出售也是可以的,但要注意:对方是其它个人的,是不可以代开发票给他的。

  小房主:好的,知道了,谢谢!

  小税官:不客气!

范文三:个人转让房地产土地增值税筹划 投稿:许莽莾

作者:李小青刘厚兵

财务与会计:理财版 2008年05期

  根据《土地增值税暂行条例》规定,土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称房地产)所取得的增值额为计税依据,依照规定税率征收的一种税。我国税法对个人转让房地产土地增值税出台了一些优惠政策。比如:《土地增值税暂行条例实施细则》(财法[1995]6号)规定,对个人转让自有住房,凡居住满5年或5年以上的,经向税务机关申报批准,免于征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税;居住未满3年的,按规定计征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税[1999]210号)规定,自1999年8月1日起,对居民个人拥有的普通住宅,转让时暂免征收土地增值税。“普通住宅”的认定,一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定按其对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。即原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。根据现行政策规定,个人转让房地产土地增值税具体计算主要分三种方法,个人在进行住房转让时,可综合优惠政策和三种计算方法所产生的计税结果差异进行税收筹划。

  方法一:能提供评估价格的计算方法:土地增值税应纳税额=[转让收入-评估价格-与转让房地产有关的税金]×适用税率

  1.“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格;2.“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育费附加、印花税等;3.由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除,但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的,评估费用不允许扣除;4.能提供评估价格的,已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。

  例1:柳先生于2004年11月以400 000元在某市区购买了一套面积为150m[2]的商品房,缴纳契税12 000元,并花50 000元进行了装修,2006年12月将房屋以640 000元的总价卖出,经房地产评估机构评估价格为460 000元,支付评估费用600元,房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元,上述房屋原值及相关费用均提供出了合法有效凭据。柳先生转让这套商品房如何缴纳土地增值税,合计缴纳税款多少?

  由于柳先生转让的这套商品房的房屋面积为150m[2],属于非普通住宅,且只居住了两年零一个月,因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。柳先生应缴纳的税额为:1.营业税=64 000×5%=32 000(元);2.城市维护建设税及教育费附加=32 000×(7%+3%)=3 200(元);3.印花税=640 000×0.05%=320(元);4.土地增值税:可扣除项目金额=460 000+600+(32 000+3 200+320)=496 120(元);增值额=640 000-496 120=143 880(元),增值率=143 880÷496 120×100%=29%,增值率不超过50%,适用税率30%,应缴土地增值税=143 880×30%=43 164(元);5.个人所得税:根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号),可扣除房屋原值=400 000+12 000=412 000(元),可扣除的相关税金=32 000+3 200+320+43 164=78 684(元),可扣除合理费用=装修费+手续费和公证费等=40 000+500=40 500(元)(税法规定可扣除的装修费最高限额为购入价的10%,其实际支付的装修费为50 000元,则只能在税前扣除40 000元装修费),应纳税所得额=640 000-412 000-78 684-40 500=108 816(元),应纳所得税额=应纳税所得额×20%=108 816×20%=21 763.2(元)。合计税款总额=32 000+3 200+320+43 164+21 763.2=100 447.2(元)。

  方法二:不能取得评估价格,但能提供购房发票的计算方法:土地增值税应纳税额=[转让收入-上手购入价×(1+5%×n)-与转让房地产有关的税金]×适用税率

  1.“n”是指购入房屋到转让房屋的年度数;2.“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育费附加、印花税等;3.上手购房缴纳的契税可凭契税完税证在计算土地增值税时予以扣除,但不作为加计5%的基数(详见《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号)。

  例2:假设例1中柳先生不能取得评估价格,也未支付评估费用,其他同上。那么柳先生转让这套商品房应缴纳哪些税,合计缴纳税款多少?

  柳先生应缴纳的税额为;1.营业税(同上)32 000元;2.城建税及教育费附加(同上)3 200元;3.印花税(同上)320元;4.土地增值税:可扣除项目金额=400 000×(1+5%×2)+12 000+(32 000+3 200+320)=487 520(元);增值额=640 000-487 520=152 480(元),增值率=152 480÷487 520×100%=31.28%,增值率不超过50%,适用税率30%,应缴土地增值税=152 480×30%=45 744(元);5.个人所得税(文件依据同上):可扣除的房屋原值=400 000+12 000=412 000(元),可扣除的相关税金=32 000+3 200+320+45 744=81 264(元),可扣除的合理费用(同上)40 500元,应纳税所得额=640 000-412 000-81 264-40 500=106 236(元);应纳所得税额=应纳税所得额×20%=106 236×20%=21 247.2(元)。合计税款总额=32 000+3 200+320+45 744+21 247.2=102 511.2(元)。

  方法三:既没有评估价格,又不能提供购房发票的计算方法:土地增值税应纳税额=转让收入×核定征收税率(具体由各省确定)

  例3:假设例1中柳先生由于保管不善,不能提供出原购房时的相关原始凭证,也不能提供房屋重置成本评估价格(假设当地规定个人转让房地产个人所得税按照1.5%核定征收、土地增值税按照1%核定征收),其他同上。柳先生转让这套商品房应缴纳哪些税,合计缴纳税款多少?

  柳先生应缴纳的税额为:1.营业税32 000元;2.城建税及教育费附加3 200元;3.印花税320元;4.土地增值税=640 000×1%=6 400(元);5.个人所得税=640 000×1.5%=9 600(元)。合计税款总额=32 000+3 200+320+6 400+9 600=51 520(元)。

  从上述三个计算方法可知,方法二比方法一多缴税2 064元(102 511.2-100 447.2),其中多缴纳土地增值税2 580元(45 744-43 164);比方法三多缴税50 991.2元(102 511.2-51 520),其中多缴纳土地增值税39 344元(45 744-6 400)。所以,采用方法三缴纳税款最少,方法一次之,而方法二纳税最多。需注意只是在一定条件下,个人在转让住房时,采用不提供评估价格、又不提供购房发票的计税方法划算;当评估价格及其费用超过上手购入价×(1+5%×n)与上手购房缴纳的契税之和时,提供评估价格与购房发票比不提供评估价格、只提供购房发票,一般可以节税不少。

作者介绍:李小青,江西省新干县财政局;刘厚兵,江西省赣县地税局。

范文四:个人买房如何缴纳土地增值税 投稿:莫圚圛

个人买房如何缴纳土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》规定,土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称房地产)所取得的增值额为计税依据,依照规定税率征收的一种税。但我国税法对个人转让房地产土地增值税方面出台了以下一些优惠政策。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)规定,个人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的,免缴土地增值税;通过法定继承方式转让房屋产权的,免缴土地增值税;对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免缴土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》(财法〔1995〕6号)规定,个人拥有的房地产因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用、收回的,免缴土地增值税;因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由个人自行转让原房地产而取得收入的,免缴土地增值税;对个人转让自有住房,凡居住满5年或5年以上的,经向税务机关申报批准,免缴土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税;居住未满3年,按规定计征土地增值税。而《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税〔1999〕210号)规定,自1999年8月1日起,对居民个人拥有的普通住宅,在转让时暂免征收土地增值税。“普通住宅”的认定,一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。即,“原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。”

根据现行政策规定,个人转让房地产土地增值税具体计算主要分三种方法。

一、能提供评估价格的计算方法:

土地增值税应纳税额=〔转让收入-评估价格-与转让房地产有关的税金〕×适用税率

1.“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格;

2.“与转让房地产有关的税金”是指包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税;

3.由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除,但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的,评估费用不允许扣除;

4.能提供评估价格的,已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。

例1:柳先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150㎡的商品房,缴纳契税12000元,并花50000元进行了装修,2006年12月将房屋以640000元的总价卖出,经房地产评估机构评估价格为460000元,支付评估费用600元,房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元,上述房屋原值及相关费用均提供了合法有效凭据。柳先生转让这套商品房是否要缴纳土地增值税?应缴多少?合计缴税多少?

柳先生转让的这套商品房,由于房屋面积为150㎡,属于非普通住宅,且只居住了两年零一个月,因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和个人所得税。柳先生应缴纳的税额为:1.营业税=640000×5%=32000(元);2.城市维护建设税及教育费附加=32000×(7%+3%)=3200(元);3.印花税=640000×0.05%=320(元)4.土地增值税:可扣除项目金额=460000+600+(32000+3200+320)=496120(元);增值额=640000-496120=143880(元),增值率=143880÷496120×100%=29%,增值率不超过50%,适用税率30%。应缴土地增值税=143880×30%=43164(元)5.个人所得税,可扣除的房屋原值=400000+12000=412000(元),可扣除的相关税金=32000+3200+320+43164=78684(元),可扣除的合理费用=装修费+手续费(公证费等)=40000+500=40500(元)(税法规定可扣除的装修费最高限额为400000×10%=40000元,其实际支付的装修费为50000元,则只能在税前扣除40000元装修费),应纳税所得额=640000-412000-78684-40500=108816(元),应纳所得税额=应纳税所得额×20%=108816×20%=21763.2(元)。合计税款总额=32000+3200+320+43164+21763.2=100447.2(元)。

二、不能取得评估价格,但能提供购房发票的计算方法:

土地增值税应纳税额=〔转让收入-上手购入价×(1+5%×n)-与转让房地产有关的税金〕×适用税率

1.“n”是指购入房屋到转让房屋的年度数;

2.“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税;3.上手购房缴纳的契税可凭契税完税证在计算土地增值税时予以扣除,但不作为加计5%的基数〔根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)〕。

例2:刘先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150㎡的商品房,缴纳契税12000元,并花费50000元进行了装修,2006年12月将房屋以640000元的总价卖出,房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元,上述房屋原值及相关费用均提供了合法有效凭据。刘先生转让这套商品房应缴纳哪些税?应缴多少?

刘先生转让的这套商品房,由于房屋面积为150㎡,属于非普通住宅,且只居住了两年零一个月,因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。刘先生应缴纳的税额为:1.营业税=640000×5%=32000(元)2.城市维护建设税及教育费附加=32000×(7%+3%)=3200(元)3.印花税=640000×0.05%=320(元)4.土地增值税:可扣除项目金额=400000×(1+5%×2)+12000+(32000+3200+320)=487520(元);增值额=640000-487520=152480(元),增值率=152480÷487520×100%=31.28%,增值率不超过50%,适用税率30%。应缴土地增值税=152480×30%=45744(元)5.个人所得税,可扣除的房屋原值=400000+12000=412000(元),可扣除的相关税金=32000+3200+320+45744=81264(元),可扣除的合理费用=装修费+手续费(公证费等)=40000+500=40500(元)(税法规定可扣除的装修费最高限额为(400000×10%)40000元,其实际支付的装修费为50000元,则只能在税前扣除40000元装修费),应纳税所得额=640000-412000-81264-40500=106236(元),应纳所得税额=应纳税所得额×20%=106236×20%=21247.2(元)

三、既没有评估价格,又不能提供购房发票的计算方法:

土地增值税应纳税额=转让收入×核定征收税率(具体由各省确定)

例3:张先生于2006年12月将自己购于2003年8月的一套住房(非普通住宅)出售,售价为50万元,由于保管不善不能提供出原购房时的相关原始凭证,也不能提供房屋重置成本评估价格(假设当地规定个人转让房地产个人所得税按照1.5%核定征收、土地增值税按照1%核定征收)。张先生转让这套商品房应缴纳哪些税?应缴多少?

张先生转让的这套住房属于非普通住宅,其居住时间为三年零四个月,因此其转让时应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和个人所得税,土地增值税可享受减半征收的优惠。由于其不能提供出完整的成本费用凭证,也不能提供房屋重置成本评估价格,因此个人所得税按照1.5%核定征收、土地增值税按照1%核定征收。张先生应缴纳的税额为:1.营业税=500000×5%=25000(元);2.城市维护建设税及教育费附加=25000×(7%+3%)=2500(元);3.印花税=500000×0.05%=250(元);4.土地增值税=(500000×1%)×50%=2500(元);5.个人所得税=500000×1.5%=7500(元)。

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范文五:个人转让房地产土地增值税筹划 投稿:崔裯裰

个人转让房地产土地增值税筹划

高顿网校友情提示,最新泰州会计实务汇总相关内容个人转让房地产土地增值税筹划总结如下:

根据《土地增值税暂行条例》规定,土地增值税是以单位和个人转让国有士地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称房地产)所取得的增值额为计税依据,依照规定税率征收的—种税。我国税法对个人转让房地产土地增值税出台了一些优惠政策。比如:《土地增值税暂行条例实施细则》(财法[1995]6号)规定,对个人转让自有住房,凡居住满5年或5年以上的,经向税务机关申报批准,免于征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税;居住未满3年的,按规定计征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税[1999]210号)规定,自1999年8月1日起,对居民个人拥有的普通住宅,住转让时暂免征收土地增值税。“普通住宅”的认定,一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定按其对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。即原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。根据现行政策规定,个人转让房地产土地增值税具体计算主要分三种方法,个人在进行住房转让时,可综合优惠政策和三种计算方法所产生的计税结果差异进行税收筹划。

方法一:能提供评估价格的计算方法:土地增值税应纳税额=[转让收入-评估价格-与转让房地产有关的税金]×适用税率

1、“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格;

2、“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育费附加、印花税等;

3、由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除,但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的,评估费用不允许扣除;

4、能提供评估价格的,已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。

【例1】柳先生于2004年11月以4001000元在某市区购买了—套面积为150m2的商品房,缴纳契税121000元,并花501000元进行了装修,2006年12月将房屋以6401000元的总价卖出,经房地产评估机构评估价格为4601000元,支付评估费用600元,房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元,上述房屋原值及相关费用均提供出了合法有效凭据。柳先生转让这套商品房如何缴纳土地增值税,合计缴纳税款多少?

由于柳先生转让的这套商品房的房屋面积为150m2,属于非普通住宅,县只居住了两年零一个月,因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。柳先生应缴纳的税额为:

1、营业税=641000×5%=321000(元);

2、城市维护建设税及教育费附加=321000×(7%+3%)=31200(元):

3、印花税=6401000×0.05%=320(元);

4、土地增值税:可扣除项目金额=4601000+600+(321000+31200+320)=4961120(元);

增值额=6401000-4961120=1431880(元),

增值率=1431880÷4961120×100%=29%(增值率不超过50%,适用税率30%)

应缴土地增值税=1431880×30%=431164(元);

5、个人所得税:根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发

[2006]108号),可扣除房屋原值=4001000+121000=4121000(元),可扣除的相关税金=321000+31200+320+431164=781684(元),可扣除合理费用=装修费+手续费和公证费等=401000+500=401500(元)(税法规定可扣除的装修费最高限额为购入价的10%,其实际支付的装修费为501000元,则只能在税前扣除401000元装修费),应纳税所得额=6401000-4121000-781684-401500=1081816(元),应纳所得税额=应纳税所得额×20%=1081816×20%=211763.2(元)。合计税款总额=321000+31200+320+431164+211763.2=1001447.2(元)。

方法二:不能取得评估价格,但能提供购房发票的计算方法:土地增值税应纳税额=[转让收入-上手购入价×(1+5%×n)-与转让房地产有关的税金]×适用税率

1、“n”是指购入房屋到转让房屋的年度数;

2、“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育费附加、印花税等:

3、上手购房缴纳的契税可凭契税完税证在计算土地增值税时予以扣除,但不作为加计5%的基数(详见《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号)。

【例2】假设例1中柳先生不能取得评估价格,也未支付评估费用,其他同上。那么柳先生转让这套商品房应缴纳哪些税,合计缴纳税款多少?

柳先生应缴纳的税额为;

1、营业税(同上)321000元;

2.城建税及教育费附加(同上)31200元;

3.印花税(同上)320元;

4、土地增值税:

可扣除项目金额=4001000×(1+5%×2)+121000+(321000+31200+320)=4871520(元);

增值额=6401000-4871520=1521480(元);

增值率=1521480÷4871520×100%=31.28%(增值率不超过50%,适用税率30%);

应缴土地增值税=1521480×30%=451744(元)。

5、个人所得税(文件依据同上):

可扣除的房屋原值=4001000+121000=4121000(元);

可扣除的相关税金=321000+31200+320+451744=811264(元);

可扣除的合理费用(同上)401500元;

应纳税所得额=6401000-4121000-811264-401500=1061236(元);

应纳所得税额=应纳税所得额×20%=1061236×20%=211247.2(元);

合计税款总额=321000+31200+320+451744+211247.2=1021511.2(元)。

方法三:既没有评估价格,又不能提供购房发票的计算方法:土地增值税应纳税额=转让收入×核定征收税率(具体由各省确定)

【例3】假设例1中柳先生由于保管不善,不能提供出原购房时的相关原始凭证,也不能提供房屋重置成本评估价格(假设当地规定个人转让房地产个人所得税按照1.5%核定征收、土地增值税按照1%核定征收),其他同上。柳先生转让这套商品房应缴纳哪些税,合计缴纳税款多少?

柳先生应缴纳的税额为:

1、营业税321000元;

2、城建税及教育费附加31200元;

3、印花税320元;

4、土地增值税=6401000×1%=61400(元);

5、个人所得税=6401000×1.5%=91600(元)。

合计税款总额=321000+31200+320+61400+91600=511520(元)。

从上述三个计算方法可知,方法二比方法一多缴税21064元(1021511.2-1001447.2),其中多缴纳土地增值税21580元(451744-431164);比方法三多缴税501991.2元(1021511.2-511520),其中多缴纳土地增值税391344元(451744-61400)。所以,采用方法三缴纳税款最少,方法一次之,而方法二纳税最多。需注意只是在一定条件下,个人在转让住房时,采用不提供评估价格、又不提供购房发票的计税方法划算;当评估价格及其费用超过上手购入价×(1+5%×n)与上手购房缴纳的契税之和时,提供评估价格与购房发票比不提供评估价格、只提供购房发票,一般可以节税不少。

范文六:个人转让商用房如何缴纳土地增值税? 投稿:姚办功

一、商业房屋在房屋用途上为非住宅,非住宅的房屋交易无论卖房人取得房屋产权超没超过五年,在办理房屋产权过户时都要按规定缴纳销售不动产营业税、土地增值税、所得税、印花税。如果该房屋办理房屋产权过户时,所需税费如下:

1、契税;按房屋交易额3%缴纳。(买方承担)

2、销售不动产营业税:按房屋交易额5.5%缴纳。(卖方承担)

3、土地增值税:按房屋交易额1%缴纳。(卖方承担)

4、所得税:按房屋交易额1%或房屋现值-房屋原值差额20%缴纳。(卖方承担)

5、印花税:按房屋交易额万分之十缴纳。(买卖双方各承担一半)

6、房屋产权登记费:550.00元。(买方承担)

7、房屋交易手续费:按房屋交易额1.9%缴纳。(买卖双方各承担一半)

二、 《房屋评估报告》,还得支付评估额0.5%的评估费。

以下是二手房买卖过户的费用,请参考。1.契税:非普通住宅契税为3-4%; 2.营业税 ● 成交价的5.6% (满5年按差价的5.6%征收)3.个人所得税 ● 成交价的1% 4.土地增值税:非住宅(店面)按5%收取5.交易手续费 ● 成交价的1% ;6.转移登记费 ● 550元/件 7.产权证查档、房产证贴花● 100元左右

以下是二手房买卖过户的费用,请参考:1、契税(买方缴纳):非普通住宅商业用房按买价征收3-4%征收;2、营业税(卖方缴纳):取得房产证未满5年按房价的5.5%收取;3、个人所得税(卖方缴纳):,按1%或交易差价的20%收取;4、交易费:6元/平米,双方各付一半;5、登记费:80元,买方缴纳。

属于商业地产收费标准:契税3%个税2%营业税(满五年收差额5.55%、不满五年收全额营业税5.55%)土地增值税2%以上是基本费用 还有7788的几十块百来块的小费用。是按照评估价格的百分比收的。比如说那个地方经过专业评估公司评估为10000一平米那你的契税就按照一万的百分三来交给国家。但是评估估一万的话你不一定要卖一万 可以卖一万三四这样!还有商业地产的售价可以通过计算回报率来定价!

咨询内容: 个人转让商用房如何缴纳土地增值税?

回复内容: 凡对单位转让旧房及建筑物和个人转让非住宅类的其他类型的旧房及建筑物,可按以下三种方法之一计算缴纳土地增值税:(1)转让旧房及建筑物能提供购房发票及完税凭证的,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额以及缴纳的相关税金作为扣除额,计算缴纳土地增值税;(2)可委托由政府批准设立,国有资产管理部门授予评估资格的各类资产评估机构,按照重置成本法对房屋及建筑物进行评估,按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税;(3)既没有评估价格,又不能提供购房发票的,按转让收入的90%作为扣除项目金额计征土地增值税,即征收率为3%.

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范文七:普通住宅又有商业用房征收土地增值税分类计算 投稿:郑慘慙

普通住宅又有商业用房征收土地增值税分类计算

2007-02-13 08:58 评论

核心阅读:从本月起,全市房地产开发企业土地增值税大幅上调,普通标准住宅税率由0.8%调至1.5%,普通标准住宅以外的房地产项目税率由1%上调至3.5%。近几日,12366纳税服务热线不断接到咨询称,当一栋楼既有普通住宅,又有商业用房的时候,税率...

从本月起,全市房地产开发企业土地增值税大幅上调,普通标准住宅税率由0.8%调至1.5%,普通标准住宅以外的房地产项目税率由1%上调至3.5%。近几日,12366纳税服务热线不断接到咨询称,当一栋楼既有普通住宅,又有商业用房的时候,税率该作何选择?昨日,郑州市地税局有关人士对此进行了解释。 郑州聊宅网

普通住宅比豪华住宅和商业用房的土地增值税税率要低得多,当一栋楼既有普通住宅,又有商业用房的时候,税率又该如何取呢?我省规定:普通标准住宅与其他用房如豪华住宅、写字楼、商业用房及办公用房同一体的,应分类分别按照各自适用的税率计算,凡不能准确计算扣除项目和增值额的,一律按照高税率征收,不得享受普通标准住宅减免税收的优惠政策。

房地产开发企业在办理土地增值税清算时,如果附送的前期工程费、建筑安装工程费等费用的凭证或资料不符合清算要求的,将由主管税务机关全部按照核定征收方式征收土地增值税。

范文八:非住宅类房屋交易土地增值税计算 投稿:彭僻僼

非住宅类房屋土地增值税计算方法及征收方式

土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。

(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%;

(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;速算扣除系数为5%;

(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;速算扣除系数为15%;

(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%;速算扣除系数为35% 。

(5)房地产企业建设普通住宅出售的,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税。 财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定 征收方式

第一,核定征收,按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收,这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元,土地增值税应为500000×1%=5000元。

第二,减除法定扣除项目金额后,按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况,一是能够提供购房发票,二是不能够提供发票,但能够提供房地产评估机构的评估报告。

1、能够提供购房发票的,可减除以下项目金额:

(1)取得房地产时有效发票所载的金额;

(2)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额;

(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金;

(4)取得房地产时所缴纳的契税。

2、不能够提供购房发票,但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法,评定的房屋及建筑物价格评估报告的,扣除项目金额按以下标准确认:

(1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明;

(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值),需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认;

(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。 假设张先生于2004年以50万元购买了一套房产,2006年12月将以70万来出售。

1、张先生不能提供购房发票证明,又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的,其以核定方式来缴纳,则需要缴纳的土地增值税为7000

(700000×1%)元

2、如果张先生能够提供购房发票,发票所载金额为50万,那么可扣除:

原值:500000;加计金额:500000×5%+500000×(1+5%)×5%=51250;税金:契税为7500(500000×1。5%)元,转让时缴纳的营业税为38500(700000×5。5%)、个人所得税按核定方式缴纳为7000(700000×1%)、印花税350元。

那么该套房屋的增值额为:

700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元,未超过扣除项目金额的50%,按照30%的税率计算。那么,土地增值税为:

95400×30%=28620元。

范文九:个人转让房地产土地增值税、营业税及附加、个人所得税办税须知 投稿:邵躊躋

个人转让房地产土地增值税、营业税及附加、个人所得税办税须知

个人转让房地产除征收契税、印花税之外,还涉及土地增值税、营业税及附加、个人所得税,为便于纳税人了解和掌握有关办税知识,根据现行税法规定,将有关办税须知简要列举如下:应征、免征的情形一、应征情形:(一)土地增值税1.转让非住宅(含赠与给非直系亲属);2.转让非普通住宅(含赠与给非直系亲属)。注:上述非直系亲属如果既受赠住宅又承担赠与人的直接赡养义务的除外。(二)营业税1.转让非住房;2.转让购买不足五年的住房(含个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售);3.转让购买已满五年的非普通住房;4.转让自建房,属于城市、县城镇的,超过六十平方米部分。(三)个人所得税1.转让非住房;2.转让自用不足五年的住房(家庭生活用房)(含个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售);3.转让自住满五年但不是唯一的住房(家庭生活用房)。二、免征情形(一)土地增值税

1.转让非住宅经计算无增值的;2.转让非普通住宅经计算无增值的;

3.居民个人拥有普通住宅转让;4.将房产、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人和通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他福利、公益事业的。有上述第1、2、4点情形的土地增值税的免征手续须到税务部门办理免征证明。(二)营业税

1.转让购买已满五年的普通住房;2.个人赠与不动产。注:转让购买的非住宅、转让购买已满五年的非普通住宅,须提供上手购房发票进行计算,计算后无余额的,不用缴纳有关的税费。(三)个人所得税转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房。注:个人转让房地产按“据实征收”方法,经税务部门审核后无所得额的,不用缴纳个

人所得税。计税方法一览表一、非居住用房税种计征条件征收方式计税公式备注土地增值税能提供上手购房发票据实征收[转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金]×适用税率速算公式无增值不征不能提供上手购房发票核定征收,简易扣除重臵成本(转让收入-转让收入×90%)×30%/营业税及附加能提供上手购房发票/(转让收入-上手发票价)×5.5%无余额不征不能提供上手发票/转让收入×

5.5%/个人所得税/据实征收(转让收入-房产原值-合理费用)×20%无所得额不征/核定征收转让收入×7.5%×20%/ 二、居住用房(一)普通住房税种计征条件征收方式计税公式备注营业税及附加购买不足5年转让的/转让收入×5.5%购买超过5年(含5年)转让的不征个人所得税/据实征收(转让收入-房产原值-合理费用)×20%转让自用满5年(含5年)且是唯一家庭生活用房的免征/核定征收转让收入×5%×20% (二)非普通住房税种计征条件征收方式计税公式及税率备注土地增值税能提供上手购房发票/[转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金]×适用税率速算公式非普通住宅凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。居住未满三年的,按规定计征土地增值税,无增值额的不征。不能提供上手购房发票核定征收,简易扣除重臵成本 (转让收入-转让收入×90%)×30%营业税及附加购买未满5年转让的/转让收入×5.5%/购买超过5年(含5年)转让/(转让收入―上手发票价)×5.5%无余额的不征自建自用住宅超用地标准部分/超标准部分房价×5.5%转让自建房,属于城市、县城镇的,未超过六十平方米部分的不征个人所得税/据实征收(转让收入-房产原值-合理费用)×20%自用满5年(含5年)且是唯一住房/核定征收转让收入×5%×20%注:外籍个人暂不征收城市建设维护税和教育费附加有关概念规定普通住房:同时满足三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积

144m2以下(含144m2);实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下(含1.44倍)。非普通住房:只要符合以下其中一个条件的住房为非普通住房:住宅小区建筑容积率在1.0以下;单套住房套内建筑面积120平方米以上或单套住房建筑面积144m2以上;实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以上。个人所得税据实征收:转让自有房产的,纳税人能够提供合法、有效的售房、购房合同和房产原值凭证等证明材料的,根据个人所得税法的规定按照“财产转让所得”项目据实征收个人所得税。每次转让房产收入额:是指纳税人每次转让房产所取得的全部房款收入,不管分多少次取得收入,均应合并为一次转让房产收入。个人所得税核定征收:按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条、第三十六条和《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十九条的有关规定,凡转让房产过程中有出现下列情形之一的,实行核定征收:1.未能提供合法、有效的售房合同,不能正确计算售房收入的;2.未能提供合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证,不能正确计算房产原值的;3.未能提供支付合理费用相关凭证,不能正确计算合理费用的;4.申报房产成交价格明显低于房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格,又无正当理由的;5.转让已购公有住房不能提供所有扣除项目相关资料凭证的;6.在办理个人所得税完税手续时,未按规定提供主管地税征收机关出具按“据实征收”审核意见的。转让收入:对住房转让所得征税时,以实际成交价格为转让收入。但隐瞒、虚报交易价格或报价明显偏低且无正当理由的则采用市场评估价格核定。土地增值税纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的,或提供扣除项目金额不实的,或转让房地产的成交价格低于房地产评估价,又无正当理由的,按照房地产评估价格计算征收;将非居住用房、非普通住宅赠与给非直系亲属计征土地增值税时,以评估价作为转让收入。上手购房发票:上手购房发票是由上手卖方或税务机关开具的,

套印税务机关发票监制章的发票和经省级税务机关批准不套印发票监制章的专业发票以及合法的财政票据。土地增值税适用税率:适用四级超率累进税率。适用税率速算公式:增值额未超过扣除项目金额50%的:增值额×30%=税金;增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的:增值额×40%?D扣除项目金额×5%=税金;增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的:增值额×50%-扣除项目金额×15%=税金;增值额超过扣除项目金额200%的:增值额×60%-扣除项目金额×35%=税金。土地增值税扣除项目金额:统一按转让收入的90%为综合扣除率计算增值额,综合扣除额包括旧房的重臵成本价、应纳税金以及有关规定缴交的费用。应纳税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。房屋原值具体包括:1.自建房:报建及建造过程发生的费用;2.购买商品房:购进价格及购房支付的其他有关费用(包括契税、印花税、权证综合费等);3.经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房):原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金。经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。4.已购公有住房:原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或标准价)购买的公有住房。5.城镇拆迁安臵住房:(1)房屋拆迁取得货币补偿后购臵房屋的,为购臵该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;(2)房屋拆迁采取产权调换方式的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安臵协议》注明的价款及交纳的相关税费;(3)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人除取得所调换房屋,又取得部分货币补偿的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安臵协议》注明的价款和交纳的相关税费,减去货币补偿后的余

额;(4)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货币的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安臵协议》注明的价款,加上所支付的货币及交纳的相关税费。合理费用:是指纳税人按照国家或地方政府规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、土地出让金、交易手续费、中介服务费等费用。1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:

(1)已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%;

(2)商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购臵的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。3.纳税人按照有关规定实际支付的土地出让金、交易手续费、中介服务费等,凭有关部门出具的有效证明据实扣除。有关税金:是指转让房产时按照国家或地方政府规定支付的有关营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税。确定上述房产原值、合理费用、有关税金时,纳税人必须提供有关合法、有效的凭证,包括完税凭证、套印税务机关发票监制章的发票以及经省级税务机关批准不套印发票监制章的专业发票和财政部门管理的行政性收费收据以及经财政部门、税务部门认可的其他凭证;发生建造费、中介服务费的,纳税人还必须提供有关合同、协议。房屋原价(营业税的规定):是指单位和个人销售其购臵的不动产或转让其受让的土地使用权发票上注明的价款,不包括购进不动产、受让土地使用权过程中支付的各种费用和税金。有关时间的界定一、计征个人所得税个人自用、购买、转让住房时间的界定

(一)根据现行政策规定,个人转让自用达五年以上并且是唯一的家

庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税。自用时间按下??商品房的,以房屋产权证、契税完税证明上注明的时间或《商品房买卖合同》约定的交楼时间为准;(2)购买公有住房的,以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期、《购买公房缴款明细表》上注明的缴款时间或房屋产权证上注明的时间为准;(3)自建住房的,以房屋档案记载的规划部门竣工验收时间或房管部门发放的房屋产权证上注明的时间为准;(4)个人通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房屋,以发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的自用时间为准。上述证明文件所注明的自用起点时间不一致的,按照孰先的原则确定自用时间。2.个人自用房屋的终止时间:以转让房屋时向房管部门申请交易所填报的《广州市房地产买卖、登记申请表》上注明的受理日期为准。(二)根据现行政策规定,个人转让自有住房并在出售后一年内重新购房可全部或部分退回转让住房已缴个人所得税。对上述房屋买卖时间按下列原则确定:1.个人重新购买住房时间:以购房合同的生效时间、第一期房款发票上注明的填发日期或房屋产权证、契税完税证明上注明的填发日期,按照孰先的原则确定重新购房的时间。2.个人转让自有住房时间:以个人转让自有住房缴纳的个人所得税完税凭证上注明的时间为准。二、计征营业税购买时间的界定(一)个人购买住房以取得房屋产权证或契税完税凭证上注明的产权证核准发证时间或契税完税填发时间确定购买时间。(二)房屋产权证与契税完税凭证上注明的日期不一致时,按照孰先原则处理。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。(三)通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。(四)根据国家房改政策购买的公有住房,以购

房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间,按照孰先的原则确定购买房屋的时间。实际操作常见税收违法行为及法律后果一、低报交易价格代征单位发现在房产交易过程中,发现有部分买卖双方在填报《房地产转移登记表》及《房地产买卖合同》时,故意低报、瞒报交易价格逃避税收,这是典型的低报价格逃税案例。法律后果:1.行为违法。此行为违反了《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国合同法》的有关规定,买卖双方将承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》

第三条“纳税人签定的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的,一律无效”的规定,买卖双方故意低报、瞒报交易价格的合约行为,税务机关不予认定,税务机关对申报的交易价格明显偏低而又没有正当理由的,依税法规定按核定计税价格征收税费。因违法(虚假)签约行为导致少缴、未缴税款的,由税务机关按照偷税行为论处。2.容易发生交易纠纷。由于法律不保护买卖双方私下签订的协议,一旦买方以故意低报的价格来支付房款,便会产生交易纠纷,卖方的权益不但得不到保障并要承担违约责任。3.税负转嫁。买卖双方低报、瞒报交易价格申报纳税后,偷逃了应由卖方负担的部分或全部税款,并取得了非实际成交价格的房屋销售发票。买方再次转让时,只能以房屋销售发票载明的价格而非上手实际交易时的成交价格作为申报纳税的扣减凭证,多缴了上手低报、瞒报的部分价格的应缴税款,既本应由卖方承担的税负转嫁到了买方身上。二、提供篡改过的资料甚至虚假资料代征单位发现在房产交易过程中,有的当事人利用各种手段,篡改房屋取得时间和购买价格等资料,甚至提供虚假资料逃避税收。例如有业主委托中介公司办理某物业二手交易程序,采取以假购房发票的形式,偷逃税款,中介服务人员从中谋取暴利,事发后除被追缴税款外,由相关部门依法追究其他相应法律责任。法律后果:行为违法。当事人提供篡改过的资料甚至虚假资料的行为,触犯了《中

华人民共和国刑法》和《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定,一经查实,卖方作为纳税主体除依法被追缴偷逃的税款外,还将被追究相关偷逃税法律责任,房地产中介机构和买方参与其中的,一并承担连带法律责任。房地产中介机构轻者可依法处以纳税人未缴或者少缴税款50%以上3倍以下的罚款,重者可追究刑事责任。对凡是符合免征条件的交易案件,代征部门会通过交易登记中心和档案馆的系统核对全部资料,核实无误后才办理免征手续。对提供补充证明资料申请免税的,提供人必须出示有效身份证明,并在提交资料涉及计税金额和界定应征或免征日期的关键页数上签名确认。代征部门同时在交易登记中心和档案馆的系统中对补充资料核对无误后方可采用。依法纳税是公民的基本义务,偷税、骗税、抗税是违法行为,应负法律责任。此办税须知仅作为税法宣传之用,如有错漏或政策法规变化、调整的,以正式的政策法规文件为准。

范文十:个人卖房如何计缴土地增值税?土地增 投稿:蒋劕劖

个人卖房如何计缴土地增值税?

根据《土地增值税暂行条例》规定,土地增值税是以单位和个人转让国有 土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称房地产)所取得的增值额为计税 依据,依照规定税率征收的一种税。但我国税法对个人转让房地产土地增值税 方面出台了以下一些优惠政策。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财 税[1995]48号)规定,个人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的, 免缴土地增值税;通过法定继承方式转让房屋产权的,免缴土地增值税;对个 人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免缴土地增值税。 《土地增值税暂行条例实施细则》(财法[1995]6号)规定,个人拥有的房地 产因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用、收回的,免缴土地增 值税;因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由个人自行转让原房地产而 取得收入的,免缴土地增值税;对个人转让自有住房,凡居住满5年或5年以 上的,经向税务机关申报批准,免缴土地增值税;居住满3年未满5年的,减 半征收土地增值税;居住未满3年,按规定计征土地增值税。而《财政部、国 家税务总局关T•调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税[1999]210号) 规定,自1999年8月1日起,对居民个人拥有的普通住宅,在转让时暂免征收 土地增值税。“普通住宅”的认定,一律按各省、自治区、直辖市人民政府根 据《国务院办公厅转发建设部等部门关_7_•做好稳定住房价格工作意见的通知》 (国办发[2005]26号)制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房” 的标准执行。即,“原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1. 0 以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房 平均交易价格1.2倍以下。”

根据现行政策规定,个人转让房地产土地增值税具体计算主要分三种方法。

一、能提供评估价格的计算方法:

土地增值税应纳税额=[转让收入一评估价格一与转让房地产有关的税 金]X适用税率

1、“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价 乘以成新度折扣率后的价格;

2、“与转让房地产有关的税金”是指包括营业税、城建税、教育费附加、 地方教育附加、印花税;

3、由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地 增值税时予以扣除,但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的,评估费用 不允许扣除;

4、能提供评估价格的,已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。 例1:柳先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150 nf的商品房,缴纳契税12000元,并花50000元进行了装修,2006年12月将 房屋以640000元的总价卖出,经房地产评估机构评估价格为460000元,支付 评估费用600元,房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元,上 述房屋原值及相关费用均提供了合法有效凭据。柳先生转让这套商品房是否要 缴纳土地增值税?应缴多少?合计缴税多少?

柳先生转让的这套商品房,由于房屋面积为150 m%属于非普通住宅,且 只居住了两年零一个月,因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、 教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和个人所得税。柳先生应缴 纳的税额为:1.营业税= 640000X5%=32000 (元);2.城市维护建设税及教育 费附加=32000X (7%+3%) =3200 (元);3.印花税= 640000X0. 05% = 320 (元)

4. 土地增值税:可扣除项目金额=460000+600+ (32000+3200+320) =496120 (元);增值额= 640000—496120 = 143880 (元),增值率=

143880+496120X100%=29%,增值率不超过50%,适用税率30%。应缴土地 增值税=143880X30% =43164 (元)5.个人所得税,可扣除的房屋原值=

400000 + 12000=412000 (元),可扣除的相关税金=32000+3200+320+43164 = 78684 (元),可扣除的合理费用==装修费+手续费(公证费等)=40000+

500=40500 (元)(税法规定可扣除的装修费最高限额为400000X10%=40000 元,其实际支付的装修费为50000元,则只能在税前扣除40000元装修费), 应纳税所得额=640000_412000_78684_40500 = 108816 (元),应纳所得税额 =应纳税所得额X20% = 108816X20%=21763.2 (元)。合计税款总额 =32000+3200+320+43164+21763. 2=100447. 2 (元)。

二、不能取得评估价格,但能提供购房发票的计算方法:

土地增值税应纳税额=[转让收入一上手购入价X (l+5%Xn)—与转让房

地产有关的税金]X适用税率

1、“n”是指购入房屋到转让房屋的年度数;

2、“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育费附加、地方 教育附加、印花税;3.上手购房缴纳的契税可凭契税完税证在计算土地增值税 时予以扣除,但不作为加计5%的基数[根据《财政部、国家税务总局关于土地 增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)]。

例2:刘先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150 nf的商品房,缴纳契税12000元,并花费50000元进行了装修,2006年12月 将房屋以640000元的总价卖出,房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共 计500元,上述房屋原值及相关费用均提供了合法有效凭据。刘先生转让这套 商品房应缴纳哪些税?应缴多少?

刘先生转让的这套商品房,由于房屋面积为150 m%属于非普通住宅,且 只居住了两年零一个月,因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、 教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。刘先生 应缴纳的税额为:1.营业税=640000X5%=32000 (元)2.城市维护建设税及教 育费附加=32000X (7%+3%) =3200 (元)3.印花税= 640000X0. 05% = 320 (元)

4. 土地增值税:可扣除项目金额=400000X (1+5%X2) +12000+

(32000+3200+320) =487520 (元);增值额= 640000—487520 = 152480 (元),增值率= 152480+487520X100%=31. 28%,增值率不超过 50%,适 用税率30%。应缴土地增值税=152480X30% =45744 (元)5.个人所得税, 可扣除的房屋原值=400000+12000=412000 (元),可扣除的相关税金=

32000+3200+320+45744=81264 (元),可扣除的合理费用=装修费+手续费 (公证费等)=40000 + 500=40500 (元)(税法规定可扣除的装修费最高限额 为(400000X10%) 40000元,其实际支付的装修费为50000元,则只能在税 前扣除40000元装修费),应纳税所得额=640000_412000_81264_40500 =

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