增量投资收益率法_范文大全

增量投资收益率法

【范文精选】增量投资收益率法

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【专家解析】增量投资收益率法

【优秀范文】增量投资收益率法

范文一:商铺投资收益率四种算法 投稿:沈材村

商铺投资收益率四种算法

目前,投资商铺的热潮急剧升温,那么商铺投资收益率怎么计算呢?对此,记者走访了房产交易所,据工作人员介绍,商铺投资收益率算法有以下几种:

1. 租金回报率法

公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。 优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。

不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。

2.租金回报率分析法

公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。

优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

3.内部收益率法

房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。

上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。

不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。

4.简易国际评估法

基本公式为:如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

任何物业投资,投资者都希望能有一个合理的回报,甚至是一个理想的回报,正所谓:亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值,他们通常主要是看该物业的投资回报率,那么,如何计算投资回报率,如何判断投资回报率所包含的意义呢?

如何计算投资回报率

计算公式:

计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价

计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价

例如,有一临街商铺,面积约50平方米,售价约200万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是400元/平方米,即:这个商铺要是买下并成功出租,新业主将有可能获得2万元的月租金。那么,它的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下:

套用上述计算公式:这个物业的投资回报率=2万元×12/200万元,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:12%

要是这个投资者转手放出,并以215万元成交,那么它的投资回报率=

(215-200)/200,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5%

如何判断投资回报率

现在,投资回报率计算出来了,那么,我们该如何判断这些数值所包含的意义呢?也就是说,哪个数值是表示合理利润?哪个数值是表示千万不要沾手?哪个数值是表示它的收益非常好?或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好,自己要审慎考虑才行? 业内人士认为,解读这些数值在行内并非有一个标准答案,可能10个人就会有10个答案。从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示,其实这些答案相差无几,差的也只是小数点以后的数值。

不同物业的理想投资回报率不尽相同,比如就拿商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说,它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列: 物业类别 合理回报率 投资临界点 超高回报率(需审慎) 商住两用物业 10-12% >7% 15%以上

烂尾番生物业 9-10% >6% 20%以上

地铁物业 3-6% >3% 10%以上

范文二:商铺投资收益率四种算法 投稿:夏妶妷

目前,投资商铺的热潮急剧升温,那么商铺投资收益率怎么计算呢?对此,记者走访了房产交易所,据工作人员介绍,商铺投资收益率算法有以下几种:

1.租金回报率法

公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。

优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。

不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。

2.租金回报率分析法

公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。

优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

3.内部收益率法

房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。

上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。

不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。

4.简易国际评估法

基本公式为:如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

任何物业投资,投资者都希望能有一个合理的回报,甚至是一个理想的回报,正所谓:亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值,他们通常主要是看该物业的投资回报率,那么,如何计算投资回报率,如何判断投资回报率所包含的意义呢?

如何计算投资回报率

有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式:

计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价

计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价

例如,有一临街商铺,面积约50平方米,售价约200万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是400元/平方米,即:这个商铺要是买下并成功出租,新业主将有可能获得2万元的月租金。那么,它的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下:

套用上述计算公式:这个物业的投资回报率=2万元×12/200万元,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:12%

要是这个投资者转手放出,并以215万元成交,那么它的投资回报率=(215-200)/200,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5%

如何判断投资回报率

现在,投资回报率计算出来了,那么,我们该如何判断这些数值所包含的意义呢?也就

是说,哪个数值是表示合理利润?哪个数值是表示千万不要沾手?哪个数值是表示它的收益非常好?或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好,自己要审慎考虑才行?

业内人士认为,解读这些数值在行内并非有一个标准答案,可能10个人就会有10个答案。但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示,其实这些答案相差无几,差的也只是小数点以后的数值。

据经纬物业二手部的负责人司徒珮琪介绍:其实不同物业的理想投资回报率不尽相同,比如就拿我们在“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说,它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列:

物业类别合理回报率 投资临界点 超高回报率(需审慎)

商住两用物业10-12%>7%15%以上

烂尾番生物业9-10%>6% 20%以上

地铁物业 3-6%>3% 10%以上

范文三:商铺投资收益率四种算法 投稿:王厘厙

目前,投资商铺的热潮急剧升温,那么商铺投资收益率怎么计算呢?对此,记者走访了房产交易所,据工作人员介绍,商铺投资收益率算法有以下几种:

1.租金回报率法

公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。

优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。

不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。

2.租金回报率分析法

公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。

优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

3.内部收益率法

房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累

计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。

上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。

不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。

4.简易国际评估法

基本公式为:如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

任何物业投资,投资者都希望能有一个合理的回报,甚至是一个理想的回报,正所谓:亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值,他们通常主要是看该物业的投资回报率,那么,如何计算投资回报率,如何判断投资回报率所包含的意义呢?

如何计算投资回报率

有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式: 计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价

例如,有一临街商铺,面积约50平方米,售价约200万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是400元/平方米,即:这个商铺要是买下并成功出租,新业主将有可能获得2万元的月租金。那么,它的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下: 套用上述计算公式:这个物业的投资回报率=2万元×12/200万元,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:12%

要是这个投资者转手放出,并以215万元成交,那么它的投资回报率=(215-200)/200,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5%

如何判断投资回报率

现在,投资回报率计算出来了,那么,我们该如何判断这些数值所包含的意义呢?也就是说,哪个数值是表示合理利润?哪个数值是表示千万不要沾手?哪个数值是表示它的收益非常好?或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好,自己要审慎考虑才行?

业内人士认为,解读这些数值在行内并非有一个标准答案,可能10个人就会有10个答案。但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示,其实这些答案相差无几,差的也只是小数点以后的数值。

据经纬物业二手部的负责人司徒珮琪介绍:其实不同物业的理想投资回报率不尽相同,比如就拿我们在“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说,它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列:

物业类别 合理回报率 投资临界点 超高回报率(需审慎)

商住两用物业 10-12% >7% 15%以上 烂尾番生物业 9-10% >6% 20%以上 地铁物业 3-6% >3% 10%以上

范文四:投资收益率四种算法 投稿:武驉驊

商铺投资收益率四种算法

目前,投资商铺的热潮急剧升温,那么商铺投资收益率怎么计算呢?据工作人员介绍,商铺投资收益率算法有以下几种:

1.租金回报率法

公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。

不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。

2.租金回报率分析法

公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。

优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

3.内部收益率法

房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。

上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。

不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。

4.简易国际评估法

基本公式为:如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资,投资者都希望能有一个合理的回报,甚至是一个理想的回报,正所谓:亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值,他们通常主要是看该物业的投资回报率,那么,如何计算投资回报率,如何判断投资回报率所包含的意义呢?

如何计算投资回报率

有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式:

计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价

计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价

例如,有一临街商铺,面积约50平方米,售价约200万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是400元/平方米,即:这个商铺要是买下并成功出租,新业主将有可能获得2万元的月租金。那么,它的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下:

套用上述计算公式:这个物业的投资回报率=2万元×12/200万元,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:12%

要是这个投资者转手放出,并以215万元成交,那么它的投资回报率=(215-200)/200,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5%

如何判断投资回报率

现在,投资回报率计算出来了,那么,我们该如何判断这些数值所包含的意义呢?也就是说,哪个数值是表示合理利润?哪个数值是表示千万不要沾手?哪个数值是表示它的收益非常好?或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好,自己要审慎考虑才行?

业内人士认为,解读这些数值在行内并非有一个标准答案,可能10个人就会有10个答案。但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示,其实这些答案相差无几,差的也只是小数点以后的数值。

据经纬物业二手部的负责人司徒珮琪介绍:其实不同物业的理想投资回报率不尽相同,比如就拿我们在“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说,它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列:

物业类别 合理回报率 投资临界点 超高回报率(需审慎) 商住两用物业 10-12% >7% 15%以上 烂尾番生物业 9-10% >6% 20%以上 地铁物业 3-6% >3% 10%以上

范文五:投资收益率比较 投稿:郑蛘蛙

编者按:目前中国的股市在经历长期萧条之后终于迎来了牛市!中国的资本市场开始活跃并进一步向成熟的方向发展,同时,也给中国老百姓的理财投资带来了历史性的机遇,如何抓住当前的机遇,正确选择投资工具使自己的财富不断增值呢?让我们分析以下的对比表,供读者理财投资参考

  

  根据上表,专家建议投资者:

  1、如果投资者具备良好的风险承受力,且有时间、有能力、有条件,在当前股市进入牛市之际,可自己直接投资股票,获取高额收益。

  2、如果投资者具备一定的风险承受力,自己在时间、能力、条件上尚缺,目前可首选股票基金,可依靠专家进行多种股票的选择,分散投资股票的风险。理论上讲,股票基金的收益大于债券基金、债券基金的收益大于货币基金,但在实践中,往往不是这样。2003年股票型基金以接近20%的平均收益率独领风骚,2004年货币市场基金则以超过2.5%的收益率独占鳌头,2005年,收益最高的基金则是债券基金,平均收益率为8.89%。由此可见,不同类型基金收益率高低一定程度上取决于正确的买卖时机,在股票充满希望的2006年,股票型基金很可能再领风骚。除股票型基金外,也可选择配置型基金,配置型基金可同时选择投资股票和债券,并可根据股市的情况,调整配置比例,收益可能比股票型基金略低,但风险也相对减少。

  

  3、由于今年4月货币市场基金实行了新规则,对货币市场基金进行了规范,明确了此前有关规定中可能会被钻空子的地方。36只已发行的货币市场基金的平均年收益率由年初的3%下降到1.89%,但有效地控制了货币市场基金的风险隐患,使货币市场基金回归“流动性、现金管理”的本色,有利货币市场基金的长远、健康发展。降低了投资风险。很适合风险承受力小的投资者。

  4、随着5月18日开始正式实施中国证监会颁布的《首次公开发行股票并上市管理办法》,标志着因股改而暂停一年的企业首次发行股票和上市工作(IPO)将重新启动,资本市场融资功能将正式恢复。一级市场原始股票的发行将为投资者带来较高投资收益的机遇。因为IPO刚开始出来的公司一般都是资质比较好的,甚至比现有的一些品种更有投资价值。

  从2004年6月第一家民营高科技企业在中小企业板上市以来,因股改暂停上市前共有50家公司在中小企业板上市,这50家上市公司在一级市场原始股时,从发行股票到开盘上市,平均股价投资收益率高达95.6%;进入二级市场后,截止到5月19日,收盘指数达2132.34点,与06年1月12日1475.29点相比,收益率涨幅不到半年时间竟达44.5%。

  目前各省市都排出了重点扶植上市的民营、高科技企业名单,预计中小企业板将有上千家优秀的民营、高科技企业上市,为资本市场注入新鲜血液。这一历史性的机遇,谁能抓住,谁就能使自己的财富获得较大的增值空间。

  5、无论是风险承受力大还是风险承受力小的投资者,都不应忽视一种跟银行储蓄一样没有投资风险且能为您带来较高投资收益的“增额分红”保险。

  在股市上,绩优股是业绩优良公司的股票,具有较高的投资回报和投资价值,总是受到投资者,优其是从事长期投资的稳键型投资者的青睐。而增额分红保险就是分红保险产品中的一只绩优股。

  (注):本文所示各金融工具的投资收益率计算方法不尽相同,有的是固定收益率,有的是浮动收益率,有的年化收益率,有的是对几十年长期投资的预期收益率,仅供读者在比较时参考!

  (相关链接请看本期《理财师对话》)

范文六:对教育投资收益率计量方法的初步研究 投稿:陈铘铙

DOI:10.13236/j.cnki.jshe.1998.03.014江苏高教教育投资与财务

1998年第3期

对教育投资收益率计量方法的初步研究

隗斌贤

  著名美国经济学家贝克尔(G.S.Becker)认为,教育投资是“通过增加人的资源而影响未来货币和物质收入的活动”。“人力资本之父”舒尔茨(T.W.Cshultz)进一步指出,“教育远不是一种消费活动,相反,政府和个人有意识地作投资,为的是获得一种具有生产能力的潜力”。但是由于教育投资效益具有间接性、滞后性、长期性等特点,它对社会经济发展的作用远不如其它投资那样明显、直接,因而,对其研究特别是进行数量分析仍然存在许多问题,特别是计量方法上具有不完备性。笔者拟从基本理论分析出发,对教育投资收益率的计量方法做初步探讨。

一、教育投资收益率计量的一般方法为反映教育投资对收入分配的作用,研究教育投入产出和教育资源配置效率,有必要定量分析教育投资收益水平,从统计上讲就是要计算教育投资收益率。其定义公式为:

教育投资收益率教育投资(或成本)由于投资发生在现在,收益却产生于未来,而且时间较长,还存在着间接性,这就必然产生资本的时间价值问题。因此,很可能会出现这种情况,就是即便投资后形成的收

益总额大于今天投资付出总额,由于时间价值的影响,这种投资也是失效的投资。因为这部分投资的增量可能还小于将钱放于银行所获的利息。为了比较科学而准确地计算投资是否合理,人们通常用复合、贴现和内部收益率等概念来计算未来资本的现值和目前货币的未来值。用未来资本的现值与现在的货币投资额进行对比,则可为教育投资决策提供参照。

如果有人把10,000元存入银行,在年利率10%下,一年之后的本息为11,000元。其中1,000元利息,是存款人把10,000元在一年中的使用权转让给银行后所获得的补偿。从投资的角度看,11,000是今天10,000元在一年之后的“未来值”,而10,000元则是一年后可得到的11,000元“现值”。在会计学中,求目前金额的未来值为“复合”,求未来货币的现值叫“贴现”。用复合与贴现的方法,可以计算出教育投资中一定数量货币的现值与未来值之间的关系:复利终值(即目前货币的未来值)=现值×(1+利率),对此式变换得:

未来货币的现值n

(1+利率)对教育投资效益进行评估的基本思路是:首先求出投资之后各年的收益额,然后,将这些投资收益额用贴现法求出其现值,最

后将投资收益的现值与现在的投资额进行对比。这种对比是在现在投资的未来收益现值总额与当前投资总额之间进行的。若投资收益现值大于投资额,说明该投资是可行;相

n

反,除非该项投资具有明显的非经济收益,否则就是不可取的。这样,教育投资收益率的公式为:

教育投资收益率现投资总额

二、个人与社会教育收益率的计量方法教育收益率包括个人收益率与社会收益率两种方式,二者在计算内容上的区别如表1所示:

表1 个人与社会教育收益率的计量内容

教育成本

公共开支

社会教育收益率

个人收入

机会成本

√所得税

收益

税后工资

调整工资差异来间接调整人们在升学与就业之间的选择倾向,这就要设计下式来辅助决策:

n

Y。=CX·r/[1-1/(1+r)]

式中,Y。为未来每个增加的收入,CX为接受某级教育的总成本,r为预期收益率或贴现率,n为未来工作年限。我国目前每年家庭为供养一个大学生,四年内约需要20,000元,贴现率按目前国家银行私人长期储蓄利率大体设为8%,大学毕业年龄为22岁,未来可工作时间为38年,则有

Y。612.5元38=1-1/(1+0.008)结果表明,大学毕业在未来38年工作中,年均工资要比未上大学的人多出612.5元才能抵偿为上大学而付出的投资。当然,除了经济利益外,人们还要考虑社会政策、家庭境况、个性心理倾向等方面的因素。

同个人利益率相比,教育的社会收益率是从整个社会(其中包括所有个人)角度来计算的,因而社会收益除税收部分外,还包括所有个人收益(工资或报酬),社会教育成本除公共教育开支外,还包括所有个人教育费用。所以,社会收益率从一定意义上讲又是具有反映政府在分配GDP的收益和分担教育支出方面的作用。其计算公式按定义构造为:

一个人受教育可以提高他的生产技能和生产效率,从而增加产出和收入。一般说来,受教育程度越高,他的教育收入就越多。需要说明的是,对个人而言,教育的收益率是递减的,即随着教育程度的提高,个人教育收益率呈递减趋势。这是因为,一个人小学期间用于教育的费用很小,为上学而放弃的收入也是甚微的,故而教育收益率很高。但当他进入中学后,不仅个人教育费用增加,个人为接受教育而放弃的收入也大大增加,这时的教育收益率就日趋减少了。所以随着年龄的增大,个人和家庭面临的继续升学与就业的抉择就越尖锐。我们可以通过控制和

教育社会收益率教育的公共与私人支出+机会成本

由于收入与成本包括个人的部分在内,故而应把时间因素考虑进去,即要加入时间因素进行贴现,以便采用上述公式计算教育社会收益的现值和按现值计算的收益率。

三、教育投资平均收益率与边际收益率

教育收益率有两种形式,从几个阶段的累计比较数字所产生的称为平均收益率,因为这是整个已有过程的收益率。从一个阶段前后的比较数字所产生的称为边际收益率。

以下利用汉森所计算的教育的社会收益率的数据来观察两者的关系以及它们的用途,如表2所示。

表2中方格里的数字是每段相连教育增量的收益率,可以看作是那一段教育的边际收益率。比如,最初2年初等教育的收益率为8.9(由于这里是开始,所以它同时也是平均收益率),下一段连续4年教育的收益率为14.5,以此类推。第一竖栏数字是较长阶段

教育增量的平均收益率。比如,6岁入学者受最初2年教育,其平均收益率为8.9,受6年教育,其收益率为12.0,以此类推。

表2 教育收益率的平均法与边际法

年龄(结束↑)

7111315171921

※年级26810121416

618.912.014.515.018.529.213.715.916.3

9.5

83

127

149

1611

1813

2015

学毕业时又一次上升。这表明:毕业年级的

收益率比非毕业年级的收益率相对较高(高小29.2,高中13.7,大学15.6),人力资本论者因此认为如果可供选择的投资收益率是10的话,那么,除了少数例外,举办各级教育对受教育者都是有利的。但必须指出的是,假如想仅仅靠边际收益率的高低来决定教育投资的方向的话,实际上是难以行得通的。因为不经过收益率较低的阶段教育,是无法在后面收益率较高的那个阶段毕业的。

四、对国内外学者关于教育收益率计量方法的评价

以上介绍的是教育收益率计算的一般方法,各国学者结合研究的需要对不同国家和不同级别教育程度收益率的计算方法进行了深入具体的探讨,比较有代表性有以下几种。

一是沃尔什(J.R.Walsh)的现值折算法。沃尔什是美国哈佛大学经济学教授、西方教育经济学创立者之一,他通过分析不同教育程度学生个人的教育费用与毕业后因能力提高收入增加的情况得出各级教育的收益率。公式为

13.615.415.311.413.711.312.111.1

8.2

8.2

5.4

12.112.712.110.510.910.215.6

从表2可以看到,边际收益率在小学毕业时达到高峰(29.2)(美国学校分级与我国不同,1—8年级为小学,9—10年级为初中,

11—12年级为高中)。小学阶段的收益率增长很快,以后,初中阶段大幅度下降,高中阶段又回升,同样,大学前2年收益率下降,大

∑[

—n

×就业率×年均工资×(1+r)]

某教育程度毕业时原有人数

某级教育的收益率毕业后某年尚存人数m

∑[×就业率×年均工资×(1+r)]某教育程度毕业时原有人数式中,r为利率,n为毕业后年数,m为毕业前年数。

这种方法是建立在以下三个假设基础上的:一个人达到了入学年龄才可考虑其收入能力及其市场价格;教育具有一般资本的特征,即取得收入需要付出相应的代价,而在偿还这些费用时,又能带来不低于银行利息的平均利润;对未来的收入考虑死亡率、就业

率、利率等折扣,然后把退休年龄以前的各年收入现值加总。

虽然沃尔什本人及其方法目前已很少有人提及,但作为教育收益率计算方式和步骤却成为后来者进行修正、延伸、发展的原型。二是舒尔茨的工资差别法。他是用劳动者的工资差别来直接计算各级教育投资收益率的,公式为:

    某级教育年收益率用于某级教育的年人均费用笔者认为,这种方法比较粗糙。

三是萨卡罗普洛斯(G.Psasharopoulos)的人力资本收益法。这种方法从人力资本角度来解释计量教育投资收益,公式为:

∑Ct(1+r)<∑Bt(1+r)

式中,r为利率,C为教育费用,B为收益,n为年数。萨氏假设学生是借钱上大学的,如果借款利率i高于银行利率r,那么按现值计算的费用要增加,收益则减少。当i大到一定程度时,费用与收益相等,则:

-n-n

∑Ct(1+i)=∑Bt(1+i)-n

即 ∑(Bt-Ct)(1+i)=0

-n-n

另一项研究是中国社会科学院经济研究

所诸建芳与美国加州区域经济研究所王伯庆、美国华盛顿州立大学恩斯特·使君多福合作研究的成果,他们也是采用明瑟的方法,使用了经济研究所和劳动部劳动科学研究所1992年进行的对12个省26个市县438个企业和9432名职工的抽样调查资料,估算出我国教育投资的个人收益率、工作经历(含在职培训)的个人收益率以及劳动力流动、地区差别、性别差对收益率的影响,并进行了国际对比。结果为,教育投资收益率中的基础教育为1.8%,专业教育为3.0%,即职工每增加一年基础教育或专业教育,可增加年收入1.8%,或3.0%,专业教育比基础教育有较高的收益率。

这两项研究开创了我国教育收益率实证研究的先河,而且得出有价值的结论。当然,在方法、取样、数据等方面还可进一步改进。

参考文献:

1.王善迈:《教育经济学概论》,北京师范大学出版社1989年版。

2.厉以宁:《教育经济学》,北京出版社1984年版。

3.秦宝庭:《教育与经济增长》,江西教育出版社1992年版。4.陈宇等:《人力资源经济分析》,中国劳动出版社1991年版。

5.苌景州:《教育投资经济分析》,中国人民大学出版社1996年版。

6.隗斌贤等:《统计分析概论》,陕西科技出版社1992年版。7.LawrenceJ.Lau,DeanT.JamisonandFredericF.Louat:EducationandProductivityinDevelopingCountries:AnAg-gregateProductionFunctionApproach1990.

8.(日)渡边行郎:《教育经济学的展开》,黎明书店1984年版。

令Dt表示收益与费用之差额,则上式简化为:

-n

∑Dt(1+i)=0

可以说这种方法是目前教育收益率计算最概括、也是最简单的方法。

四是我国学者提出的方法,目前主要有两类。第一项研究是李实、李文彬两位学者利用前苏联学者雅可布·明瑟(J.Mincec)提出的广为应用的计算方法,即

LY=b。+b1S+b2E+b3E2+U式中LY为个人收入的对数,S为教育年限,E为就业时间(年为单位),U为误差项。此公式的经济学含义是:在不考虑教育直接成本时,系数b1表示收入获得者在受教育期间获得的人力资本收益率,或是机会成本的收益率(个人教育收益率),b2和b3E为个人在工作经验中获得的人力资本的收益率。计量结果如表3所示:

表3  我国城市教育边际收益率

教育年限(1—6年初中(7—9年)边际收益率

2.67

3.38

高中(9—12年)大学(13年以上)

3.85

4.48

该项目对1988年城镇17981个职工货币收入与其教育年限和工作经验进行回归分析,获得各变量系数的估计值,其中个人教育收益率的估计值为3.8%。它表明,就业时间不变,每增加1年教育便可提高个人收入3.8%。

9.(苏)C.A.科斯塔年:《教育经济学的对象与方法》,教育科学出版社1981年版。

10.隗斌贤:《论教育在人力资本形成中的作用》,《有色金属

高教研究》1998年第1期。

[作者系浙江嘉兴高等专科学校副校长、副教授。嘉兴 314001]

(责任编辑 邱梅生)

范文七:商铺定价与投资收益率的计算方法 投稿:丁錏錐

商铺定价与投资收益率的计算方法

一、商铺的价格制定

a、根据项目的建设成本,目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模,设定期望的销售总额。如:y亿元。

b、凭经验对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别,通常取系数为100%;第二层次之,根据项目的具体情况取小于100%的系数值,系数值的大小取决于项目的人流导向系统,商铺的规划布局,周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小,地下层别亦如此。

c、计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积(或建筑面积)计算得出该楼层的权重系数。(此步骤在各楼层的计算方法相同)

公式一:系数x销售面积(建筑面积)=权重系数

d、计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数

公式二:∑权重系数=总权重系数

e、计算层别总价和层别均价。层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数;层别均价等于该层别的总价除以可销售面积(建筑面积)。其他层别依次类推

公式三:(目标销售总额÷总权重系数)x层别权重系数=层别总价

公式四:层别总价÷层别销售面积(建筑面积)=层别均价

f、在得出各层别的总价和均价的前提下,具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下:

根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值(此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价,设定思路与层别系数设定相似)位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%,根据不同因素的变化递减。

计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积(建筑面积)计算得出该商铺权重系数。

公式五:商铺系数x商铺销售面积(建筑面积)=商铺权重系数

依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。

公式六:∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数

计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。具体商铺总价等于该层别计算销售总额(具体参见公式三)除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该具体商铺权重系数;具体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售面积(建筑面积)。其他具体商铺依次类推

公式七:(层别计算销售总额÷层别总权重系数)x具体商铺权重系数=具体商铺总价

公式八:具体商铺总价÷具体商铺销售面积(建筑面积)=具体商铺销售单价

至此,商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的,而应根据市场的销售情况,竞争环境,投资者的反馈,目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。

国内商铺年平均的回报预期在7%左右,商铺月租金=商铺总价*7%/12商铺在10-15年内回收成本.

投资回报率=年租金/售价

二、商铺投资收益率四种算法

目前,投资商铺的热潮急剧升温,那么商铺投资收益率怎么计算呢?据工作人员介绍,商铺投资收益率算法有以下几种:

1.租金回报率法

公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。

不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。

2.租金回报率分析法

公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。

优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

3.内部收益率法

房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。

上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。

不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。

4.简易国际评估法

基本公式为:如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

任何物业投资,投资者都希望能有一个合理的回报,甚至是一个理想的回报,正所谓:亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值,他们通常主要是看该物业的投资回报率,那么,如何计算投资回报率,如何判断投资回报率所包含的意义呢?

三、如何计算投资回报率

有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式:

计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价

计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价

例如,有一临街商铺,面积约50平方米,售价约200万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是400元/平方米,即:这个商铺要是买下并成功出租,新业主将有可能获得2万元的月租金。那么,它的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下:

套用上述计算公式:这个物业的投资回报率=2万元×12/200万元,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:12%

要是这个投资者转手放出,并以215万元成交,那么它的投资回报率=(215-200)/200,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5%

四、如何判断投资回报率

现在,投资回报率计算出来了,那么,我们该如何判断这些数值所包含的意义呢?也就是说,哪个数值是表示合理利润?哪个数值是表示千万不要沾手?哪个数值是表示它的收益非常好?或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好,自己要审慎考虑才行?

业内人士认为,解读这些数值在行内并非有一个标准答案,可能10个人就会有10个答案。但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示,其实这些答案相差无几,差的也只是小数点以后的数值。

据经纬物业二手部的负责人司徒珮琪介绍:其实不同物业的理想投资回报率不尽相同,比如就拿我们在“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说,它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列:

物业类别合理回报率投资临界点超高回报率(需审慎)

商住两用物业10-12% >7% 15%以上

烂尾番生物业9-10% >6% 20%以上

地铁物业3-6% >3% 10%以上

范文八:商铺定价理论及投资收益率算法比较 投稿:吴倛倜

商铺定价

住宅底层商业定价的时候,主要参考住宅价格,一般来说,商铺价格是住宅价格的两倍。但在许多二、三级城市如乌鲁木齐、呼和浩特、石家庄、东营、柳州等,当地的商铺价格基本是住宅价格的5-10倍,甚至更高。

商铺的价格到底由哪些因素决定,其定价的依据是什么?虽然按照经济学的理论,开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格,但实际情况并非如此简单。从商铺投资的角度看,投资人有自己的投资期望,对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量标准。因此,我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。 ◎城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素

影响商铺价格的定性指标可能有很多,但是定量依据指标只有一个,那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候,会首先调查项目周边的租金水平,根据这个城市商铺投资的资本化率(也就是我们一般讲的投资回报基本水平)决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平,由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。

对任何一个城市而言,由于级差地租因素,城市中心商业区和其他区域的商铺租金肯定是有差距的,关键是差异大小的问题。对中小型城市而言,中心商业区只有1-2个,导致商业区与其他区域的租金差距非常大,从而使商铺的销售价格非常高;对大城市来说,不仅有

市级商业中心区,还有区域商业中心以及社区商业中心等,相对于小城市而言,其租金的差异不是特别大。因此我们可以说,开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。

◎城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素

中国商业经济学会副会长、中国人民大学黄国雄教授有一个著名的论段:城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即:竞争力=生产力+流通力。在生产力相对稳定的条件下,流通力成为决定因素。流通力小于1,不仅本地生产能力无法实现,而且内外交流堵塞,这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大于1,不仅可以弥补本地生产能力的不足,而且通过促进内外交流、优势互补、组合配置,可极大提高城市的辐射力和影响力。比如新加坡之所以取得举世瞩目的经济成就,并不在于它的生产优势,而在于强大的流通力;我国的香港之所以成为国际大都市,被评为亚洲最佳商业城市,也是因为其第三产业的发达。

而流通力的发达程度和第三产业的发展状况,将直接影响当地商铺租金和销售价格,浙江的温州、义乌、绍兴等地的商铺为什么卖得快、价格高,就是因为当地已经形成的各种规模和市场,不仅影响到全国,而且辐射世界。即使在同一个城市不同区域,因为流通力的差异,商铺租金的差异也非常大。如北京的雅宝路以吉利大厦、天涯大厦为代表其租金远远高于西单、王府井、国贸,因为该区域是中国对前苏联、东欧国家贸易的窗口;而中关村已经形成的电子市场其市场

覆盖华北、东北等市场,所以,小商铺才能卖出14万/m2(套内面积)的天价。

所以,开发商在给商铺定价的时候,还应结合项目的实际情况,即使同一个项目隔一条马路,价格也许会差几倍。所谓“一步三市”就是这个道理。

◎投资渠道是决定一个城市商铺价格水平的重要因素

我们在山东东营曾经对商铺投资人进行定性访谈,当地投资人投资预期“只要回报比银行利息高,我们就能接受”,意味着投资人的期望内部收益率在4%;而在北京,投资人普遍预期是在8-10年收回全部投资,期望的内部收益率在10%。这反映了不同城市商铺投资的资本化率和投资预期问题。

在这里我们讲的是资本化率,而不是内部收益率(IRR),虽然在某些时候他们可能表达了同一个意思,但有本质的不同。内部收益率(IRR)是指将房地产投资未来现金流贴现为现值作为初始投资所使用的贴现率,也就是指每年投入的一元钱获得的利润百分比。而资本化率是指物业购买价格和营业净收入之间的比率,该值通过市场上的可比物业或市场数据资料来获得。一个城市在商铺的需求和供应相对平衡的状态下,资本化率是投资人购买商铺期望的内部收益率,他通过调查和比较同区域商铺的租金收入或营业净收入和购买商铺价格比率,就可知道资本化率,并将此比率作为期望的投资内部收益率。 这几年北京的商铺投资市场涌入了大量的外地投资人,如建外SOHO五次拍卖中有4套被外地人买走;中关村科贸开盘温州人提前

10多个小时就开始排队;银科大厦01号商铺更是被神秘山西买家以7500万买走,创下中关村单笔商铺成交的最高纪录。我以为主要原因是中小城市商铺投资的收益率比较低,而北京商铺投资的收益率比较高,这也符合经济学中资本流动性的原理。

如果从更深层次分析原因,中小城市投资渠道比较单一也是一个很重要的因素。在北京等大城市,人们可以投资股票、期货、邮币卡以及古玩、字画等,即使投资房地产还可以考虑公寓、写字楼,但是在中国的许多中小城市还没有形成这样的市场,有些城市甚至没有股票市场,至于投资古玩、字画也需要到北京来进行交易,何况投资该类市场专业知识要求更高,风险更大。即使要投资房地产,商铺也是惟一的选择,因为这样的城市根本没有写字楼和公寓租赁市场。以呼和浩特为例,呼市现在没有一个真正的公寓项目,惟一已经面市销售和租赁的3栋写字楼中,50%是开发商顶债销售出去的。所以,商铺是中小城市投资人最好的、惟一的投资品种,由于投资的人多、而投资项目少,这也是为什么许多二、三级城市商铺销售价格远高于北京的原因。

除了上述因素以外,影响商铺价格的因素还有很多,比如当前国家的经济发展水平、政治的稳定性、税收政策的变化等等,但有一点可以肯定的是,住宅价格不是决定商铺价格的影响因素,以住宅价格来衡量商铺价格的做法是没有任何理论基础支撑的。

商铺投资收益率算法比较

租金回报率分析法

公式:(税后月租金-每月物业管理费)× 12/购买房屋总价这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。

优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。

弊病:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

租金回报率法

公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。

优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。

弊病:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。

IRR法(内部收益率法)

房产投资公式为: IRR=累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)。

上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点: IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。 IRR收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而 IRR则是按复利计算。

缺点:通过计算 IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。

简易国际评估法

国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。基本公式为:如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。

范文九:非常规投资收益率的一种实用计算方法_扈文秀 投稿:杜鬾鬿

48  西安理工大学学报Journalofxi'anUniversityofTechnology(1999)Vol.15No.1  文章编号:1006-4710(1999)01-0048-04

非常规投资收益率的一种实用计算方法

扈文秀, 张华伦

(西安理工大学工商管理学院,陕西西安710048)

摘要:针对目前非常规投资收益率计算方法中,L.E.布西法必须解高次方程,对冲法有误差的问题,提出一种不需解高次方程又无方法误差的非常规投资收益率计算方法。实例验证结果表明了这种新算法的实用性。

关键词:非常规投资;投资收益率;投资分析;计算方法

中图分类号:F403.7   文献标识码:A

APracticalCalculationMethodonUnconventional

InvestmentRateofReturn

HUWen-xiu, ZHANGHua-lun

(Xi'anUniversityofTechnology,Xi'an710048,China)

Abstract:AimingatthedefectsofL.E.Bussey'sMethodhavingtosolvehigh-degreee-quationandCharge-AgainstMethodhavingErrorsforcalculatingunconventionalrateofreturn,thispaperpresentsamorepracticalmethodwhichcanavoidthedefectsofabovetwomethods.Moreover,thismethodisverifiedbyanexample.

Keywords:unconventionalinvestment;investmentrateofreturn;investmentanalysis;

calculationmethod

一个项目的实施往往要延续一段时间,在项目寿命期内,各种现金流入和现金流出的数额和发生的时点都不尽相同,通常将同一时点上的现金流入量减去现金流出量的差称为净现金流量。投资按净现金流量系列的分布类型可以分为常规投资和非常规投资。常规投资是指在项目计算期内净现金流量的符号仅变化一次的投资,而且期初净现金流量为负,后期净现金流量为正,一旦出现正值就不再出现负值。非常规投资则指在项目计算期内,净现金流量的符号变更大于一次的投资。非常规投资又可根据是否存在内部收益率,分为纯投资和混合投资[2,4]。

对于某些在计算期内分期投资和集中偿还债务的项目,或者在计算期内有大量设备更新以及在计算期内需要进行开拓延伸的改扩建项目与技改工程项目,其净现金流量系列的分布往往出现多次变号的情形,从而形成非常规投资。另外,当我们进行多方案比选时,差额净现金流量所代表的追加投资项目也可能是非常规投资项目。因此,研究非常规投资收益率的计算方法具有一定的理论意义和现实意义。

1 非常规投资收益率现行计算方法评述

关于非常规投资收益率的计算,国外一般采用L.E.布西(LynnE.Bussey)在《工业投资项目的经济分析》一书中所提出的方法(以下简称布西法);国内多采用近似的计算方法——对冲法。

收稿日期:1998-05-06    责任编辑 韩星明 王卫勋,,[1][4]

扈文秀等:非常规投资收益率的一种实用计算方法49

1.1 布西法

布西的方法分为三步,第一步是对非常规投资进行判断,看它是纯投资还是混合投资。设Aj(j=0,1,…,N)为一个非常规投资,每年的净现金流量除了A0<0和AN≠0以外,其它的At可以大于等于零,也可以小于零。那么有递归表达式:

F0(i)=A0<0

F1(i)=F0(1+i)+A1

F2(i)=F1(1+i)+A2

Ft(i)=Ft-1(1+i)+At

FN(i)=FN-1(1+i)+AN

由于F0=A0<0,存在一个最小的imin,使所有的Ft(imin)≤0(t=0,1,…,N-1),然后根据imin与方程FN(i*)=0的根i*进行比较来判断投资的类型。若能找到一个i*≥imin,则该投资为纯投资;若i*

布西法的第二步是求解i*和imin,其步骤如下:󰀁解FN(i*)=0求i*,取i*>-1范围内的实数根;󰀁用i*计算未回收投资余额序列Ft(i*);󰀁将求得的Ft(i*)为最小负值或最大正值的那个周期以后的现金流量截去,就是说,当用i*计算复利利息时,把现金流量系列从后往前截短到Ft(i*)为最大的那个周期(设为T);󰀁解截短了的现金流量FT(imin)=0,求其根imin。

第三步是计算非常规投资的收益率,若项目被判断为纯投资,可按通常的方法求解内部收益率;若项目被判断为混合投资,那么未回收投资余额序列是两种利率的函数,企业不一定能按投资得到的盈利率借款。企业投入项目的资金的盈利率称之为投资收益率r,而企业从项目“借到”的资金利率为“借用”货币的归属利率k。前者是未回收投资余额为负数的利率;后者是未回收投资余额为正数的利率。这时按以下规则递归计算未回收投资余额Ft(r,k),(t=0,1,…,N),即

F0(r,k)=A0<0

F1(r,k)=F0(1+r)+A1

F2(r,k)=

Ft(r,k)=

FN(r,k)=FN-1(1+r)+AN,若FN-1≤0

FN-1(1+k)+AN,若FN-1>0Ft-1(1+r)+At,若Ft-1≤0Ft-1(1+k)+At,若Ft-1>0F1(1+r)+A2,若F1≤0F1(1+k)+A2,若F1>0

最后根据k解FN(r*,k)=0,求解r*,并记混合投资收益率为RIC=r*。

以上就是布西法求解非常规投资收益率的完整过程,可见这一方法的最大缺点是必须解高次方程FN(i)=0求解i和imin去判断投资的类型,解高次方程必须使用专用软件,而且必须借助于计算机。正因为如此,使布西法的实用性受到了很大的限制。因此,对于非常规投资收益率的计算,国内多采用近似的计算方法——对冲法。

1.2 对冲法,**

50西安理工大学学报(1999)第15卷第1期期内的负净现金流量按某一特定的折现率(通常为标准折现率)折算后与其在现金流量图上邻近的正净现金流量相冲减,然后化成常规投资项目,再行计算投资内部收益率的一种方法。这种方法虽然是一种比较实用的近似方法,但当客观存在的投资收益率与折算所使用的特定的收益率相差较大时,按这种方法计算出的内部收益率其误差也较大,尤其是当净现金流量的符号多次变号时更是如此。针对以上两种方法存在的问题,笔者提出如下一种较为实用的计算非常规投资收益率的方法。2 非常规投资收益率实用计算方法的提出

布西法求解混合投资收益率时,未回收投资余额是两种利率的函数。正是受这种思想的启示,本文提出不用解高次方程的求解非常规投资收益率的实用计算方法。现在首先看看未回收投资余额FN(r,k)的性质。

为了研究FN(r,k)的性质,可以在k∈[0,+∞)内对r求偏导,即

0=010=(1+r)+F0<0󰀁r󰀁r

2=…

t=…

󰀁FN=(1+r)(1+k)󰀁FN-1+FN-1,若FN-1≤0N-1,若FN-1>0(1+r)t-1+Ft-1,若Ft-1≤0󰀁F1(1+r)+F1,若F1≤0󰀁F1(1+k),若F1>0<0󰀁Ft-1(1+k),若Ft-1>0󰀁r<0<0

  根据FN(r,k)的性质,笔者认为,对于一个非常规投资项目,没有必要通过解高次方程去判断该项目是纯投资还是混合投资,可以直接按两种利率递归计算FN(r,k)。由于FN(r,k)在r∈(-1,+∞)内是严格单调递减的,所以只要判断出FN(0,k)>0,那么在(0,+∞)内就一定存在满足FN(r,k)=0的唯一实根。然后,验证Ft(r*,k)(t=1,2,…,N-1)是否小于等于零,若都小于等于零,从前面的证明可知,对于固定的r*,FN(r*,k)中实际上不含有变量k,说明为纯投资,此时r*=IRR;若存在某个Ft(r*,k)大于零,则说明FN(r*,k)中既含有r*又含有k,为混合投资,此时r*=RIC。下面举例说明这一方法的具体应用。

3 实例分析

设有一个非常规投资项目,其净现金流量如下所示,标准投资收益率为10%,试分析项目的投资收益率。

    年  份    t:    0    1    2    3    4   5

净现金流量At:-10001700-401022272643468NF

扈文秀等:非常规投资收益率的一种实用计算方法51=2261>0,所以方程FN(r,k)=0在(0,+∞)内存在唯一实根,以下采用试算法计算FN(r,k)。

当r=30%时,F5(30%,10%)=-175.76<0,说明r

当r=25%时,F5(25%,10%)=382.6>0,说明r

当r=28%时,F5(28%,10%)=59.1>0,说明r***<30%。>25%。>28%。

当r=29%时,F5(29%,10%)=-56.6<0,说明r*<29%。

由以上计算可知r*∈(28%,29%),利用直线内差法可以算出r*≈28.5%。这里的r*即为非常规投资的收益率,至于r*是纯投资的IRR还是混合投资的RIC,只要验证Ft(r*,k)(t=1,2,…,N-

1)序列即可。经验证F1(28.5%,10%)=415>0,所以本项目是混合投资,r*是RIC=28.5%。由于r*是利用直线内差法计算得来的,因而计算Ft(r*,k)时难免会存在一些误差,使一些绝对值很小的、本来小于等于零的Ft(r*,k)可能出现稍微大于零的情况。因而笔者推荐利用下述规则来近似判断FN(r*,k)的值是否受k的影响,进而确定r*是IRR还是RIC。

N*N*≤󰀁󰀁k󰀁FN(r,k)

即可认为FN(r,k)的值不受k的影响,说明r是纯投资的IRR,否则r是混合投资的RIC。󰀁k原则上可以任意选取,一般可以推荐取1%。

在本题中,若取󰀁k=1%,则

55==5.4󰀁1%F5(28.5%,10%)1.6311

  本题若用专用软件解如下高次方程:

-1000(1+i)5+1700(1+i)4-4010(1+i)3+2227(1+i)2+2643(1+i)1+468=0可得:

i1=i2=-1.3  i3,4=-1/2±15i(i为虚数单位)  i5=0.3***

在i∈(-1,+∞)内,方程只有一个实根i5=0.3,但可以验证未回收投资余额:

F1(i5)=F0(1+i5)+A1=-1000×1.3+1700=400>0

所以这个唯一的实根也不是内部收益率,本投资的确是一个混合投资。

本题若用对冲法求解,将A2=-4010向前按10%折现与A1=1700对冲,得到:

A1=1700-4010/(1+10%)≈-1945

把该非常规投资化成常规投资再行计算,可得IRR≈21.97%,与RIC相差6.53个百分点,误差是比较大的。

若将本题的A1=1700改为1200,A2=-4010改为-3000,重新计算可得r*≈36.7%,此时可验证本项目是纯投资项目,r*=IRR≈36.7%。

参考文献:

[1]LynnEBussey.TheEconomicAnalysisofIndustrialProjects[M].PrenticeHallInc,1978

[2]杨思远.现代工程经济学[M].北京:学苑出版社,1994

[3][美]JL里格斯.工程经济学[M].吕薇等译.北京:中国财政经济出版社,1989

[4]肖笃牲.工程投资经济分析[M].北京:机械工业出版社,1989

范文十:三种方法教你计算投资收益率 投稿:汪芳芴

三种方法教你计算投资收益率

方法一:租金回报率分析法

公式:(税后月租金—每月物业管理费)x12/购买房屋总价

这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。

优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。

弊病:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

方法二:租金回报率法

公式:(税后月租金-按揭月供款)x12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

优点:考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金回报率分析法适用范围更广,可估算资金回收期的长短。

弊病:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投赍的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。

方法三:IRR法(内部收益率法)

房产没资公式为:IRR=累计总收益/累计总投入;月租金x投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计桉揭款+累计物业管理赞)

上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点:IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报车结合使用。IRR收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而IRR则是按复利计算。 缺点:通过计算IRK判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而末来租金的涨跌是个未知数。

一个简单的投资价值评估公式

下面提供的方法是国际上专业的理财公司评估一处牧业的投资价值的简单方法。

基本公式为:如果该物业的年收益x15=房产购买价,则认为该物业物有所值。

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