营改增后房屋租赁税_范文大全

营改增后房屋租赁税

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【专家解析】营改增后房屋租赁税

【优秀范文】营改增后房屋租赁税

范文一:营改增对房屋租赁税率能减少吗 投稿:金暕暖

营改增对房屋租赁税率能减少吗

2016年3月23日《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改增值税的通知》(财税

[2016]36号):经国务院批准,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。

不动产经营租赁服务。

1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2.公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费,可以选择适用简易计税方法,减按3%的征收率计算应纳税额。

试点前开工的高速公路,是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。

3.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4.小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

5.其他个人出租其取得的不动产(不含住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。

6.个人出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

范文二:营改增对房屋租赁税率能减少吗 投稿:董栌栍

营改增对房屋租赁税率能减少吗

2016年3月23日《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改增值税的通知》(财税

[2016]36号):经国务院批准,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。

不动产经营租赁服务。

1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2.公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费,可以选择适用简易计税方法,减按3%的征收率计算应纳税额。

试点前开工的高速公路,是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。

3.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4.小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

5.其他个人出租其取得的不动产(不含住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。

6.个人出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

范文三:营改增房屋租赁合同 投稿:苏迫迬

房屋租赁合同

出租方(以下简称甲方):

身份证号码/组织机构代码(个人写明身份证号码,单位写明组织机构代码):

住所地:

联系电话:

承租方(以下简称乙方):

身份证号码/组织机构代码(个人写明身份证号码,单位写明组织机构代码):

联系电话:

合同签订地: (我司所在地)

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定,在平等、自愿、协商一致的基础上,甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议:

一、 房屋基本情况

甲方房屋(以下简称“该房屋”)坐落于 ;位于第 层,共 (套/间),房屋结构为 ,建筑面积 平方米(其中实际建筑面积 平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米;该房屋的土地使用权以 (出让/划拨)方式取得;该房屋平面图见本合同附件一,该房屋附着设施见附件二,该房屋

现状见本合同附件三,附件一、附件二和附件三作为甲方按照本合同约定交付乙方使用时的验收依据;

房屋所有权证号为:

土地使用权证号为:

房地产经纪机构资质证书号码:

乙方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。

二、房屋用途

该房屋的用途为 。除双方另有约定外,乙方不得改变房屋用途。

三、租赁期限

租赁期限自 年 月 日至 年 月 日止。

四、房屋保证金和租金

乙方支付保证金人民币 元,甲方开具有效凭据给乙方做账。租赁期满退房时,乙方开具收据,甲方将此款无息退还给乙方,甲方每逾期一日,则应按保证金 %支付滞纳金给乙方。

该房屋每(月/季/年)租金为人民币 元(大写 万 仟 佰 拾 元整)。租赁期间,如遇到市场变化,双方可另行协商调整租金标准。

五、付款方式

(1)租金按(月/季/年)结算,由甲方按本合同第五条第(3)项乙方详细信息栏向乙方开具和送达与付款金额面

值相等的真实合规的增值税专用发票后,乙方方可于每(月/季/年)的第 个月的 日以(现金/转账)的方式交付给甲方。 甲方应自开票之日(以增值税专用发票上载明的开票日期为准)起一周内将发票送达乙方,并与乙方办理发票交接签收手续。

(2)甲方信息栏 开户行: 开户名: 开户账号:

(3)乙方详细信息栏

开票名称:五矿二十三冶建设集团有限公司 纳税人识别号:914300001837643448

开户行:长沙市建行体育新城支行 开户账号:4300 1586 0610 5988 8888

六、交付房屋期限 甲方于本合同生效之日起 日内,将符合承租条件的房屋交付给乙方。

七、甲方对产权的承诺

甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷;除补充协议另有约定外,有关按揭、抵押债务、税项及租金等,甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项,由甲方承担全部责任,由此给乙方造成经济损失的,由甲方负责赔偿。

八、维修养护责任

租赁期间,甲方对房屋及其附着设施每隔 (月/季/年)检查、修缮一次,甲方提出进行维修须提前 日书面通知乙方,乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后,甲方应及时提供维修服务。

该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外,均由甲方负责(乙方使用不当除外)。

因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备损坏的,乙方应立即负责修复或经济赔偿。

租赁期间,防火安全、综合治理及安全、保卫等工作,乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。

九、关于装修和改变房屋结构的约定

乙方不得随意损坏房屋设施,如需改变房屋的内部结构和装修或设臵对房屋结构影响的设备,需先征得甲方书面同意,投资由乙方自理。

十、关于房屋租赁期间的有关费用

在房屋租赁期间,以下费用由乙方支付,并由乙方承担延期付款的违约责任:

1.水、电费;

2.煤气费;

3.电话费;

4.物业管理费;

5.宽带服务费;

6.________________。

在租赁期,如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用,均由乙方支付。 十一、关于房屋的转让

租赁期间,甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋,转让后,本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。

甲方出售房屋,须在 个月前书面通知乙方,在同等条件下,乙方有优先购买权。

十二、租赁期满

租赁期满后,本合同即终止,届时乙方须将房屋退还甲方。若乙方要求继续租赁,则须提前 个月书面向甲方提出,甲方在收到乙方的书面文件后 日内向乙方书面答复。如有多人同时要求租赁该房屋,乙方享有以同等条件优先承租的权利。

甲方在租期届满后要上涨租金,甲方应当在租赁期满前3个月书面通知乙方涨价金额,否则乙方有权按原价续租。 十三、因甲方责任终止合同的约定

甲方有以下行为之一的,乙方有权解除合同:

(1)不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件,严重影响租用。

(2)甲方未尽房屋修缮义务,严重影响租用的。 十四、因乙方责任终止合同的约定

乙方有下列情形之一的,甲方可终止合同并收回房屋,造成甲方损失的,由乙方负责赔偿:

1.擅自将承租的房屋转租的;

2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的;

3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;

4.拖欠租金累计达 个月;

5.利用承租房屋进行违法活动的;

6.故意损坏承租房屋的;

7. 。

十五、提前终止合同

租赁期间,任何一方提出终止合同,需提前 月书面通知对方,经双方协商后签订终止合同书,在终止合同书签订前,本合同仍有效。

如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形,甲方必须终止合同时,一般应提前 个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。

十六、违约责任的处理规定

(1)甲方违约强行解除合同,除退回乙方保证金外,应按乙方交纳保证金的双倍支付违约金。甲方除应按约定支付违约金外,还应对超出违约金以外的损失进行赔偿(如乙方装修支出等)。

(2)甲方违反本合同约定,提前解除合同,征得乙方同意后,除退回乙方保证金外,应按乙方交纳保证金的一倍支付违约金。甲方除应按约定支付违约金外,还应对超出违约金以外的损失进行赔偿(如乙方装修支出等)。

(3)甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合

同无效时,除退回乙方保证金外,应按乙方交纳保证金的双倍支付违约金。甲方除应按约定支付违约金外,还应对超出违约金以外的损失进行赔偿(如乙方装修支出等)。

(4)由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急,乙方组织维修的,甲方应支付乙方费用或折抵租金,但乙方应提供有效凭证。

(5)甲方未按本合同约定开具和送达增值税专用发票的,甲方应根据乙方要求开具增值税专用发票;并且每次发生一次,甲方向乙方承担 元违约金;违约金不足以弥补乙方损失的,甲方还应赔偿乙方损失。

(6)甲方提供的增值税专用发票不真实或不合规的,甲方除应根据乙方要求重新开具增值税专用发票外,还应承担由其行为引发的一切责任(包括但不限于民事、刑事、行政责任);并且每次发生一次,甲方向乙方承担 元违约金;违约金不足以弥补乙方损失的,甲方还应赔偿乙方损失。甲方提供的增值税专用发票没有通过税务部门认证,导致乙方不能抵扣的,甲方应按照该未通过认证的发票上载明的税款金额向乙方支付违约金;违约金不足以弥补甲方损失的,甲方还应赔偿乙方损失。

(5)乙方逾期未交付租金的,每逾期一日,甲方有权按月租金的 ‰向乙方加收滞纳金。

十七、不可抗力

因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的,双方互不承担责任。

不可抗力系指 “ 不能预见、不能避免并不能克服的客观情况 ”。

十八、合同效力

本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。

十九、争议的解决

本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。协商不成时,甲、乙双方同意提交合同签订地方所在地人民法院进行诉讼。

二十、其他约定事项

(1)

(2)

(3)

二十一、合同生效

本合同自甲乙双方签字盖章之后生效。

二十二、合同份数

本合同一式 份,甲、乙双方各执 份,具有同等法律效力。本合同未尽事宜,由甲、乙双方另行议定,并签定补充协议。补充协议及附件均为本合同组成部分,与本合同具有同等法律效力。补充协议与本合同不一致的,以补充协议为准。

附件:

一、房屋平面图

二、房屋附着设施

三、房屋现状清单

甲方(签章):_____________ 乙方(签章)___________ 授权代表(签字):_______ 授权代表(签字)______ 联系方式:______________ 联系方式:____________ _____年_____月____日 _____年_____月____日

范文四:房屋租赁合同(营改增范本) 投稿:黄韺韻

房屋租赁合同

合同编号:

出租方(以下简称甲方) :

纳税人识别号:

开户行:

帐号:

地址:

联系电话:

甲方属于增值税一般纳税人/小规模纳税人。

承租方(以下简称乙方):

纳税人识别号:

开户行:

帐号:

地址:

联系电话;

证件类型及编号:

依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定,甲乙

双方在平等、自愿的基础上,就房屋租赁的有关事宜达成协议如下:

第一条 房屋基本情况

(一)房屋坐落于(具体地址):

建筑面积 平方米。

(二)房屋权属状况:甲方持有(□房屋所有权证/ □公有住房

租赁合同/ □房屋买卖合同/ □其他房屋来源证明文件),房屋所有

权证书编号: 或租赁、买卖合同编号(名称): 或房屋来源证明文件名称: ,房屋所有权人(□

公有住房承租人、□购房人)姓名或名称: ,房屋(□

是/ □否)已设定了抵押。

第二条 租赁用途

租赁房屋用

于 。

第三条 租赁期限

(一)房屋租赁期自 年 月 日至 年 月 日,共

计 年或 个月。甲方应于 年 月 日前将房屋按约定

条件交付给乙方。《房屋交割清单》(见附件一)经甲乙双方交验签字

盖章并移交房门钥匙及 后视为交付完成。

(二)租赁期满或合同解除后,甲方有权收回房屋,乙方应按照

原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物

品、设备设施及水电使用等情况进行验收,结清各自应当承担的费用。

乙方继续承租的,应提前 日向甲方提出(□书面/ □口头)

续租要求,协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。

第四条 租金及押金

(一)租金(不含税)标准: 元/(□月/ □季/ □半年/ □

年),租金(不含税)总计:人民币 元整(¥: );

增值税 元(大写: 元人民币)。

支付方式:(□现金/□转账支票/□银行汇款),押付 元。

租金支付日期:乙方收到甲方开具的符合国家法律法规和标准的

增值税发票(专用发票/普通发票)后 日内,向甲方支付租金。

(二)押金:人民币 元整 (¥: )租赁期满或

合同解除后,房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金后,剩

余部分应如数返还乙方。

第五条 其他相关费用的承担方式

租赁期内的下列费用中, 由甲方承担;

由乙方承担:(1)水费、(2)电费、(3)电话费、(4)电视收视费、

(5)供暖费、(6)燃气费、(7)物业管理费、(8)房屋租赁税费、

(9)卫生费、(10)上网费、(11)车位费、(12)室内设施维修费、

(13) 费用(如无,则注明“无”)。

本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方

垫付了应由甲方支付的费用,甲方应根据乙方出示的缴费凭据向乙方

返还相应费用或折抵乙方应当支付的租金。

第六条 房屋维护及维修

(一)甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、

治安、卫生等方面的安全条件,不得危及人身安全;承租人保证遵守

国家的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。•

(二)租赁期内,甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备

设施处于适用和安全的状态:

1. 对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而

导致的损耗,乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的

日内进行维修。逾期不维修的,乙方可代为维修,费用由甲方承担。

因维修房屋影响乙方使用的,应相应减少租金或延长租赁期限。

2. 因乙方保管不当或不合理使用,致使房屋及其附属物品、设

备设施发生损坏或故障的,乙方应负责维修或承担赔偿责任。

第七条 转租

经甲方同意,乙方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人。

第八条 合同解除

(一)经甲乙双方协商一致,可以解除本合同。

(二)因不可抗力导致本合同无法继续履行的,本合同自行解除。

(三)甲方有下列情形之一的,乙方有权单方解除合同:

1. 迟延交付房屋达 日的。

2. 交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。

3. 不承担约定的维修义务,致使乙方无法正常使用房屋的。 4. 。

(四)乙方有下列情形之一的,甲方有权单方解除合同,收回房

屋:

1. 不按照约定支付租金达 月的。

2. 擅自改变房屋用途的。

3. 擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。

4. 利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工

作、生活的。•

5. 擅自将房屋转租给第三人的。 6. 。

(五)出现下列情况的,

其他法定的合同解除情形。

第九条 违约责任

(一)租赁期内,甲方需提前收回房屋的,或乙方需提前退租的,

应提前 日通知对方,并按月租金的 %向对方支付违约金;甲

方还应退还相应的租金。

(二)因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的,

甲方应承担赔偿责任。

(三)甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但

未达到解除合同条件的,以及乙方未按约定时间返还房屋的,应按 标准支付违约金。

第十条 合同争议的解决办法

甲乙双方在履行合同时发生争议的,应协商解决。协商不成的,

选择以下第 种方式:①提交 法院进行诉讼;②由 仲裁机构进行仲裁。(提示:管辖条款由法律事务部门根据合同实际

情况确定一种。无论诉讼还是仲裁解决,均应选择与甲方最密切联系

的法院或者仲裁机构。如选择仲裁方式,机构名称必须准确,符合仲

裁法的有关规定。)

本合同项下发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,

依法向乙方法人工商住所地有管辖权的铁路运输法院起诉。

第十一条 其他约定事项

(一) 甲方须在开具发票之日起10个工作日内将增值税发票送

达至乙方,乙方签收发票的日期为发票的送达日期。甲方开具的增值

税发票不合格的,应在接到乙方要求后的10个工作日内凭乙方退还

的原不合格增值税发票的原件,重新开具合格的增值税发票并送达至

乙方,甲方自行承担相关费用。

(二)甲方不开具增值税发票(专用发票/普通发票)或开具增值

税发票不合格的,乙方有权迟延支付应付款项直至甲方开具合格票据

之日且不承担任何违约责任,且甲方的各项合同义务仍应按合同约定

履行。

(三)甲方汇总开具增值税发票(专用发票/普通发票)的,应同

时提供其防伪税控系统开具的《销售货物或者提供应税劳务清单》,

并加盖发票专用章。

(四)甲方开具的增值税发票(专用发票/普通发票)在送达乙方后如发生丢失、灭失或被盗,甲方应按照税法规定和乙方的要求及时向乙方提供丢失发票的存根联复印件,以及甲方所在地主管税务机关开具的《丢失增值税发票(专用发票/普通发票)已报税证明单》,积极协助乙方在税法规定期限内办理有关的进项税额的认证申办手续,如因甲方拒绝履行配合义务,造成乙方经济损失的,应由甲方承担。

(五)甲方保证所开具的增值税发票(专用发票/普通发票)是甲方向其主管税务机关领购或由税务机关代开,并承诺其增值税发票开具的形式与内容均合法、有效、完整、准确。由于甲方未按税法规定开具增值税发票,或增值税发票开具不真实、不合格而引起的一切责任和损失,由甲方承担。因此导致乙方的损失,甲方应当赔偿损失,且不免除其开具合法发票的义务。

(六)由于乙方取得甲方开具的增值税发票(专用发票/普通发票)不能认证抵扣进项税金的,乙方有权暂不支付不能抵扣税金款项。认证抵扣税金后被税务机关以“比对不符”或失控发票等事由追缴税款,给乙方造成经济损失的,甲方应当赔偿损失。

(七)在本合同发生变更涉及增值税专用发票记载项目发生变化时,如果乙方取得增值税专用发票尚未认证抵扣,甲方应于专用发票认证期限内办理红字增值税专用发票开具申请,并重新开具增值税专用发票。如果原增值税专用发票已经抵扣,甲方就合同增加的金额补开增值税专用发票,就减少的金额乙方负责办理红字增值税专用发票开具申请,甲方开具红字增值税专用发票。

(八) 合同双方同主体相关信息发生变更,应提前10日以书面通知另一方。如一方未按本合同规定通知而使另一方遭受损失的,应予以赔偿。

第十二条 合同份数

本合同经双方签字盖章后生效。本合同(及附件)一式 份,其中甲方执 份,乙方执 份。

本合同生效后,双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式,作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。

出租人(甲方)签章: 承租人(乙方)签章: 委托代理人: 委托代理人: 联系方式: 联系方式: 年 月 日 年 月 日

正文”)

(提示:如签约栏单独成页或空白留存,请标注“此页无正文”或“以下无

范文五:'营改增'后房产租赁企业的纳税筹划 投稿:秦渍渎

□财会月刊·全国优秀经济期刊

“营改增”后房产租赁企业的纳税筹划

陈希

(珠海城市职业技术学院经济管理学院珠海519000)

房产租赁企业提供的租赁服务方式是多样的,包括租赁、仓储、物业管理等业务,这几种业务所得税、城市维护建设税、教育费附加的计算是相同的,但营业税、增值税和房产税的计税方式却有很大的差别。①租赁业务交纳营业税,税率为5%,房产税为从租计征,税率为租金的12%。②仓储业务属于物流辅助服务,纳入营改增试点范围,对于应税服务年销售额500万元以下的小规模纳税人,按简易计税方法计税,增值税税率为应税服务销售额的3%;对于应税服务年销售额500万元以上的一般纳税人,按一般计税方法计税,增值税税率为应税服务销售额的6%。房产税为从价计征,税率为房产原值按30%扣除后的1.2%。③物业管理业务交纳营业税,税率为5%,不纳房产税。为此,本文以广东省房产租赁企业为案例,对租赁业务、仓储业务、物业管理业务相关税费进行计算,采用差量分析法对经营决策进行分析,以供参考。

例:广东盈业公司有60000m2厂房对外出租,厂房造价为2000元/m2,按20年折旧。在协商中,承租企业提出了以下两种不同的方案:

甲方案:盈业公司提供的服务全部为厂房租赁服务,租

金为14元/m2

(按月计,以下同),年营业收入=60000×14×

12=10080000(元)。

乙方案:盈业公司提供40000m2厂房租赁服务,另外承租方把20000m2仓储业务外包给盈业公司,要求提供24小时仓储服务,人员和相关设备均由盈业公司负责,盈业公司估计每年需增加专属固定成本240000元。在营业收入方面,租赁业务为11.5元/m2,年营业收入5520000元;仓储业务为20元/m2,年营业收入为4800000元,共计10320000元。

1.计算税费,用差量分析法对两个方案进行决策。(1)甲方案的税费计算(不含所得税,以下同):营业税=10080000×5%=504000(元),城市维护建设税及教育费附加=504000×(7%+3%)=50400(元),房产税=10080000×12%=1209600(元),税费总额=504000+50400+1209600=1764000(元)。

(2)乙方案的税费计算:营业税=5520000×5%=276000元),增值税=4800000×3%÷(1+3%)=139806(元)(应税服务销售额500万元以下,适用简易计税方法,税率3%,进项不可抵扣),城市维护建设税及教育费附加=(276000+139□·114·2013.10上

806)×(7%+3%)=41581(元),房产税(从租部分)=5520000×12%=662400(元),房产税(从价部分)=20000×2000×1-30%)×1.2%=336000(元),税费总额=276000+139806+41581+662400+336000=1455787(元)。

(3)用差量分析法对乙方案和甲方案进行优选:差量收入=10320000-10080000=240000(元),差量成本=1455787+240000-1764000=-68213(元),差量收益=240000--68213)=308213(元)。

由此可见,盈业公司应该选择乙方案,可以增加营业利润308213元。

2.乙方案的进一步优化。由于工业园区内公共部分的建设和绿化、卫生等服务都是由盈业公司来承担的,但盈业公司并没有另外收取承租方的物业管理费,如果把11.5元/m2

的租金进行分解,物业管理费3元/m2,租金变成8.5元/m(2

方案),这样处理不增加承租方的成本,但对于盈业公司来说,营业总收入不变,税费将进一步下降。

(1)丙方案的税费计算(不含所得税):营业税(租赁部分)=40000×8.5×12×5%=204000(元),营业税(物业管理部分)=40000×3×12×5%=72000(元),增值税=4800000×3%÷1+3%)=139806(元),城市维护建设税及教育费附加=204000+72000+139806)×(7%+3%)=41581(元),房产税从租部分)=40000×8.5×12×12%=489600(元),房产税(从价部分)=20000×2000×(1-30%)×1.2%=336000(元),税费总额=204000+72000+139806+41581+489600+336000=1282987(元)。

(2)用差量分析法对丙方案和甲方案进行优选:差量收入=10320000-10080000=240000(元),差量成本=1282987+240000-1764000=-241013(元),差量收益=240000--241013)=481013元。

因此丙方案可增加营业利润481013元,优于乙方案。综上所述,在承租企业有仓储业务外包时,可以承接下来,相当于是把一部分租赁业务改成了仓储业务,可以带来税费的下降。在签订租赁协议时,应该把物业管理费与租金单独列示,可以带来税费的下降。年应税服务销售额在500万元以下的纳入营改增试点范围的业务,执行3%的税率,可以带来税费的下降。○

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范文六:关于营改增后转让房屋或出租房屋个人所得税计税依据问题明确 投稿:邵耖耗

关于营改增后转让房屋或出租房屋

个人所得税计税依据问题明确

一、个人转让房屋

个人转让房屋,实施房地产一体化管理,在房屋产权过户前需先完税。营业税改增值税之后,按以下方法计算缴纳个人所得税。

(一)据实征收

根据个人所得税法及其实施条例规定,个人转让房屋应纳个人所得税,以转让收入减去房屋原值和转让过程中发生的合理费用为应纳税所得额,适用20%的税率计算缴纳。即:

个人所得税=(转让收入-房屋原值-合理费用)×20%

1.转让收入:为个人转让房屋不含增值税的收入。

2.房屋原值:个人购得该房屋时实际支付的房价款以及缴纳的相关税费,包括购入房屋时上一道环节缴纳的增值税。

3.合理费用:为个人转让该房屋时缴纳的税金及有关合理费用,不包括转让房屋时缴纳的增值税。

(二)核定征收

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)规定,纳税人无法提供房屋原值凭证、不能正确计算原值的,税务机关可以根据转 — 1 —

让收入的1%—3%的范围内核定应纳个人所得税额。即:

个人所得税=转让收入×核定征收率

其中:

1.转让收入:为个人转让住房不含增值税的收入。

2.核定征收率:省局豫地税函〔2006〕第215号在转发总局文件贯彻意见中明确:我省个人转让住房核定征收个人所得税的核定比例暂按1%执行。

二、个人出租房屋

根据个人所得税法及其实施条例规定,个人出租房屋,以一个月内取得的收入为一次。具体计税时,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用,其余额为应纳税所得额,适用20%的税率计算缴纳(对个人出租住房取得的所得,暂按 10%的税率征收个人所得税 )。个人出租房屋,营业税改增值税之后,按以下方法计算缴纳个人所得税。

(一)个人直接出租自有房屋

应纳个人所得税=(租金收入-可扣除费用)×20%(住房为10%)

1.租金收入:为不含增值税收入。

2.可扣除费用:

根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》(国税函[2009]639号),个人出租房屋按以下顺序扣除费用:

— 2 —

(1)财产租赁过程中缴纳的税费(不含增值税);

(2)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;

(3)税法规定的费用扣除标准。

①每次租金收入(不含增值税)≤4000元时,法定扣除费用为800元。

②每次租金收入(不含增值税)>4000元时,法定扣除费用为租金收入的20%。

(二)个人转租房屋

应纳个人所得税=[转租取得的租金收入-(向房屋出租方支付的租金+出租方缴纳的增值税)]-可扣除费用)×20%(住房为10%)

1.租金收入:为不含增值税收入。

2.向房屋出租方支付的租金:即取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金。

3.出租方缴纳的增值税:即转租方向房主支付租金收入时缴纳的增值税。

4.可扣除费用:

根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》(国税函[2009]639号),个人转租房屋按以下顺序扣除费用:

(1)财产租赁过程中缴纳的税费(不含增值税)

(2)向出租方支付的租金

(3)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用 — 3 —

(4)税法规定的费用扣除标准

①每次租金收入(不含增值税)≤4000元时,法定扣除费用为800元。

②每次租金收入(不含增值税)>4000元时,法定扣除费用为租金收入的20%。

三、注意事项

1、免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

2、个人转让房屋或出租房屋在营业税改增值税前,纳税人如已取得营业税发票、但尚未缴纳个人所得税的,仍按原含营业税的成交价格计征个人所得税。

所得税处

2016年4月28日

— 4 —

范文七:营改增后企业出租房屋应当如何纳税 投稿:钟伝伞

营改增后企业出租房屋应当如何纳税?

2016-07-04

一、关于增值税

企业出租房屋取得的收入按“现代服务—租赁服务”缴纳增值税。一般纳税人适用税率为11%。小规模纳税人按5%征收率计算缴纳增值税。

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2018年12月31日前,公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房,免征增值税。

军队空余房产租赁收入,免征增值税。

二、关于房产税

企业出租房屋,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。 无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。

对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。

对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的公有住房;落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等,暂免征收房产税。 2016年1月1日至2018年12月31日,对公共租赁住房免征房产税。

根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)文件规定,对出租房产,租赁双方签订的租赁合

同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

三、关于印花税

企业出租房屋签定的租赁合同属于财产租赁合同,需按规定缴纳印花税,税率为0.1%。税额不足1元,按1元贴花。

四、关于企业所得税

企业出租房屋取得的收入需按规定计算缴纳企业所得税。

租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。

五、相关税收优惠政策

根据《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》(财税〔2015〕139号)精神,自2016年1月1日至2018年12月31日,对下列情况给予税收优惠:

1.对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税,在其他住房项目中配套建设公共租赁住房,依据政府部门出具的相关材料,按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。

2.对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房,依据政府部门出具的相关材料,按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。

3.对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房,免征契税、印花税;对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

4.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

5.企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房,符合税收法律法规规定的,对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。

6.对符合地方政府规定条件的低收入住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴,免征个人所得税,

7.对公共租赁住房免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入,未单独核算的,不得享受免征房产税优惠政策。(12366纳税服务中心 赵 薇)

范文八:营改增后个人出租房屋都要交神马税 投稿:洪萄萅

营改增后个人出租房屋月租金2万元以下免征增值税

案例概况

王小二2016年5月1日将位于湖南省长沙市芙蓉区的住房出租,月租金5000元。应缴纳哪些税

费?

税务分析

根据现行税法规定,个人出租住房一般会涉及增值税及附加税费、房产税、土地使用税、个人所得

税和印花税。

1.增值税及其附加税费

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号 )《附件2:营业税改征增值税试点有关事项的规定 》第一条第九款第六项规定:个人出租住房,应按照5%

的征收率减按1.5%计算应纳税额。

《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第八条规定:其他个人出租不动产,按照以下公式计算应纳税

款:

(一)出租住房:

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

(二)出租非住房:

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号 )《附件

2:营业税改征增值税试点有关事项的规定 》:

第四十九条规定,个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的,免征增值税;达到起征点

的,全额计算缴纳增值税。

增值税起征点不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。

第五十条规定,增值税起征点幅度如下:

(一)按期纳税的,为月销售额5000-20000元(含本数)。

(二)按次纳税的,为每次(日)销售额300-500元(含本数)。

起征点的调整由财政部和国家税务总局规定。省、自治区、直辖市财政厅(局)和国家税务局应当在规定的幅度内,根据实际情况确定本地区适用的起征点,并报财政部和国家税务总局备案。 对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位,免征增值税。2017年12

月31日前,对月销售额2万元(含本数)至3万元的增值税小规模纳税人,免征增值税。 根据以上规定,王小二出租房屋每月取得房租收入应交增值税=5000/(1+5%)*1.5%=73.89(元),因月租金未达到个人发生应税服务的起征点,免征增值税,同时免征附加税费(城建税和

教育费附加)。若月租金达到2万元以上,应全额申报缴纳增值税。

2.房产税

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税

〔2008〕24号)规定:对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税。

应交房产税=5000*4%=200元。

3.城镇土地使用税

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税

〔2008〕24号)规定:对个人出租住房,不区分用途,免征城镇土地使用税。

4.个人所得税

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税

〔2008〕24号)规定:对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。 应交个人所得税=5000*10%=500元。但是很多地方是核定个人所得税,直接按租金收入的1%或

2%(各地不统一),以当地税务机关的规定为准。

5.印花税

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税

〔2008〕24号)规定:对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。

个人出租、承租住房签订的租赁合同免征印花税。

范文九:营改增后企业免租期出租房屋的纳税筹划 投稿:陈源溑

营改增后企业免租期出租房屋的纳税筹划

杨梅山东实信税务师事务所

企业在经营活动中,有时出于培育市场的需要,通常会签订带有免租期的房屋租赁合同。合同签订时如何进行筹划,避免企业出现多缴税款的税务风险?下面笔者就免租期两种合同的签订方式进行比较,分析免租期出租房屋如何从合同签订环节来降低企业税负。 A房地产公司新建商铺一幢,价值1000万元,出租给B公司用于生产经营,合同(以下简称合同甲)约定:租期为2015年-2019年,共5年,2015-2016年免收租金,2017-2019年每年固定租金100万元,每年年初付款。

一、账务处理:对于出租人提供免租期的,出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法或其它合理的方法进行分配,免租期内出租人应当确认租金收入。而承租人则应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法或其它合理的方法进行分摊,免租期内应当确认租金费用。 因此,A公司账务处理为

2015、2016年借:应收账款 60万元

贷:其他业务收入 60万元 2017-2019年借:银行存款 100万元 贷:其他业务收入 60万元 贷:应收账款 40万元

二、增值税处理:《增值税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定:“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。”

因此,A公司在免租期间未取得租金,不需缴纳增值税。增值税纳税义务时间为2017年、2018年及2019年年初。若在合同约定的付款时间到期后,不论B公司是否支付租金,都应按规定缴纳增值税。 三、企业所得税处理:

《企业所得税法实施条例》第十九条规定:“租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金

的日期确认收入的实现。”

因此,A公司应当按照合同约定的承租人应付租金的日期即2017年、2018年及2019年年初确认收入的实现。

A公司2015-2016年账面每年确认租金收入60万元,税法不确认租金收入,每年纳税调减60万元,每年账务处理为

借:所得税费用 15万元

贷:递延所得税负债 15万元

2016年对2015年度进行企业所得税汇算清缴时,填写A105020《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》如下:

A105020

未按权责发生制确认收入纳税调整明细表

2017年对2016年度进行企业所得税汇算清缴时,填写A105020《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》如下:

A105020

未按权责发生制确认收入纳税调整明细表

A公司2017-2019年账面每年确认租金收入60万元,税法每年确认租金收入100万元,每年纳税调增40万元,每年账务处理为

借:递延所得税负债10万元 贷:所得税费用 10万元

2018年对2017年度进行企业所得税汇算清缴时,填写A105020《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》如下:

A105020

未按权责发生制确认收入纳税调整明细表

2019年对2018年度进行企业所得税汇算清缴时,填写A105020《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》如下:

A105020

未按权责发生制确认收入纳税调整明细表

2020年对2019年度进行企业所得税汇算清缴时,填写A105020《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》如下:

A105020

未按权责发生制确认收入纳税调整明细表 四、房产税处理:《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)第二条规定:“对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”《房产税暂行条例》第三条规定:“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。”当地政府规定房产税减除幅度为30%。

A公司2015-2016年每年应缴纳房产税1000万元×(1-30%)×1.2%=8.4万元; 2017-2019年每年应缴纳房产税100万元×12%=12万元,5年合计应缴纳房产税52.8万

元。

假设合同(以下简称合同乙)约定:租期为2015年-2019年,共5年,租金共计300万元,B公司于2017-2019年每年年初交纳租金100万元。 一、账务处理

A公司应按权责发生制的原则进行账务处理,与免租期合同账务处理一致。 二、增值税处理

A公司增值税纳税义务时间为2017年、2018年及2019年年初,与免租期合同纳税义务发生时间一致。 三、企业所得税处理

A公司应当按照合同约定的承租人应付租金的日期即2017年、2018年及2019年年初确认收入的实现,纳税义务发生时间及所得税纳税调整与免租期合同一致。 四、房产税处理:

A公司2015-2019年每年缴纳房产税60万元×12%=7.2万元,五年共应缴纳房产税36万元。

合同甲与合同乙相比较,A公司增值税、企业所得税纳税义务发生时间、税额均一致。合同甲较合同乙房产税多缴纳52.8-36=16.8万元,多缴纳的金额为免租期A公司应负担的税额。

基于以上分析,企业在出租房屋签订房产租赁合同时,应尽量不体现免租期,而是将租金总额在租赁期内分配或延迟收租日期,以减轻企业税负。

范文十:2016年营改增后个人代开房屋租赁发票具体事项 投稿:崔吳吴

2016年营改增后,个人代开房屋租赁发票具体事项 代开增值税发票,分增值税普通发票和增值税专用发票,开具前,请仔细询问租赁方;发票开具后,不能更改。(代开增值税专用发票的进项税率为5%)

个人出租不动产,代开增值税发票税率:住宅:5.73%、非住宅:18.3%、场地:7.1%(租金平均每月三万以下,免征增值税及附加,但需全额征收房产税及个人所得税,出租住宅税率为4.05%;出租非住宅税率为12.7%;出租场地税率为1.5%)另还应交印花税0.1%。 享受减免政策后,只能开具变通发票

代开增值税发票需提供资料如下:

1、双方有效证件(自然人:身份证;单位:营业执照或税务登记证)

2、租赁合同。

3、出租方和房产证(房产抵押合同、房屋购买合同)。

4、填写:代开增值税专用(普通)发票缴纳税款申请表(租赁方需加盖鲜章)。

5、开具增值税专用发票需提供租赁方的开户许可证。(有些地方需提供一般纳税人证明)

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