三四线城市创业_范文大全

三四线城市创业

【范文精选】三四线城市创业

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【专家解析】三四线城市创业

【优秀范文】三四线城市创业

范文一:三四线城市电商创业依然难发力 投稿:徐禆禇

三四线城市电商创业依然难发力 导读:互联网的发展也带动了地方产业的巨大进步,发达城市摔先占据了先机,纷纷布局电商市场,取得可观的收益。而落后的三四线城市,电商企业规模依然很小,还是以传统的方式进行,竞争力已经明显无法跟其他城市抗衡,充满机遇的同时,瓶颈也已经显现!

传统企业转战电商市场,不是一件容易的事,特别三四线城市,资源的差距,竞争力不足,不利的地理位置,这些都是制约落后城市电商企业的发展因素。依靠互联网迅速占据中国市场的企业都是从沿海或者发达城市辐射全国,优越的地理位置和资源优势,是其成功的必要因素,而落后地区,西部地区的企业很难依托互联网迅速崛起。

一:技术薄弱,三四线城市电商难发力。

落后城市,从根本讲就是经济落后,经济落后的根本原因也就是技术的落后,互联网发展迅猛,很多东西可以通过互联网传播,但是技术,不是到处都能掌握的,美国有硅谷,北京有中关村,大城市都有科技园,正是这些技术支撑,才孵化出优秀的企业。三四线城市能用的资源非常有限,新产品的传播都是优先在一线城市进行,落后城市很难占据优势,加之技术薄弱,没有强有力的产品,在市场竞争下早已被淘汰。

二:缺乏优秀的媒体和平台资源

三四线城市,缺乏强有力的媒体和推广宣传平台,电商推广,只能局限于本地人群,市场规模也相应减少,难以走出地域局限。虽然现在新兴媒体的迅速崛起,也让企业能共享更多优秀的资源,可以打造自己的宣传推广平台,但是依旧难以覆盖全国,市场依然局限于本地,与传统企业经营方式并没有明显的效果区别。

三:收入水平有限,优秀人才难寻

收入水平导致很多优秀人才比较喜欢大中城市,IT,营销,互联网等高端精英人才长期会选择大中城市,一来可以施展自己的才华和技能,二来有一个优秀的平台支持,自己也更容易成功。相反在三四线城市,你拥有同样的技能却得不到一半的收入,电商企业想要有可靠的竞争力,缺乏人才依然不行,这将是未来难以改变的格局。

四:物流成本依然是个不小的开支

虽然物流快递发展的迅速,已经基本覆盖所有城市和乡镇,但是成本依然高昂,不仅仅包括流出成本,还包括生产资料的输入成本,生产设备和生产材料需要从外引入,生产和运输成本增加无疑导致电商付出多回报少,难以盈

利。虽然场地人力资源成本降低,但是产出的效益也将随之下降。

电商创业,依然需要优秀的平台资源和先进的技术支撑,落后地区资源的缺乏,技术落后,优秀人力资源匮乏,物流及生产成本的高昂,三四线城市电商创业依然难以发力。互联网创业,更需要丰富的资源和优秀的平台支撑,这将是未来限制中小城市电商互联网行业发展的主要因素,并将很长时间难以得到有效的缓解!

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范文二:精选三四线城市创业的项目 投稿:宋鎿鏀

精选三四线城市创业的项目

现在很多投资者转战三四线城市创业,那么,三四线城市创业项目有哪些?为你精选了特别适合三四线城市的创业项目,这就来挑选一下,看看哪一个是自己可以投资的! 三四线城市创业项目:儿童摄影店

据测算,在闹市区租一间50-100平方米的门市,按每平方米200元计算,需1-2万元,买儿童摄影专用服装需2万元左右,装修需1万元左右,设备要有传统的相机和数码相机,传统相机按3万元计算,数码相机按1万元计算,加上请摄影师等其他费用1万元,整个投资在9-10万元。为了减少投资,还可以将摄影棚和门市分开。租一个20平方米的门市,另租一个60-70平方米的摄影棚,则铺面的费用就可以降低一半左右。收益的情况怎样呢?拍一套儿童摄影的费用从300-9000元不等。到淡季时,一家店的月销售额约在2万元左右,旺季时可达到3-5万元,扣除铺面租金、摄影师等人工费用、广告促销费用,年盈利额在8-9万元,基本上1年可收回投资。

三四线城市创业项目:玩具租赁店

中国有超过2.9亿儿童,玩具是儿童必须的益智消费品,玩具出租市场发展空间非常广阔,目前市场竞争又少,许多地区玩具出租尚属市场空白,谁看准了市场选对了项目,谁就把握了商机,抓住了成功的机遇。“用买一件玩具的钱换来更多的玩具”是玩具租赁业要打的招牌。要多做宣传,选择更有吸引力的玩具,进行优惠活动等。首先要想办法让家长租得放心。像消毒问题,要在店内摆放看得见的消毒设备。再有,一般的家长可能有这样一个顾虑,就是怕损坏玩具。为了避免类似物品损坏的“纠纷”,店主应尽量选取较耐用的玩具,并制订好玩具损坏赔偿制度,避免引起纠纷,让客户放心租赁是必须考虑到的。

三四线城市创业项目:化妆品店

1)选址:近公交站、近小区;2)投资:起步资金50万元,一般位置较佳的店面租金约20万元/年,进货费控制在10万元左右,最好能代理一种带护理服务指导、品牌单一的化妆品,如佰草集等,可避免自己寻找进货渠道、进设备等一系列繁琐事务,如果自己单做,进货方面可先去广州、深圳等地寻找货源,先向供货方说明情况,每种产品先进1-2种样品,避免进货费用过多,在品种上,日常用品可多进些,如润肤、洁肤等基本保养品,而磨砂去死皮霜等则适当少进,这些产品使用人群相对较少。一些必要设备,如导入仪、离子喷雾器、美容床及热水器等也需配置,花费约需8万元左右;3)经营:顾客拉顾客,化妆品的利润十分丰厚,大多数品牌都会给零售商不低于30%的折扣。

三四线城市创业项目:代销店

目前,一些企业为了拓宽市场,减少费用支出,在销售方式上推出代理制。有条件的创业者可以和这些企业合作,开办一家代销店。代销店投资少,风险小,一般在确定营业场所

之后,企业只向代理商收取一定的押金,再无其他大的投资。代销店经营的商品由厂家负责送货上门,价格由厂家统一制订,售后服务费用也由厂家负责。创业者只要搞好销售,就可以得到企业固定的分成。

三四线城市创业项目:小说出租店

选择位置通常为学校、住宅、川流不息的街道等人员高密度集中区域,可依属性不同粗分为几个种类:1)出租专门店:该商店特性主要提供客户便利租书服务,商店装潢形态趋向高采光度,租书流程简单快速,营业额分配以书籍外借占绝大多数,客户内阅读消费所占比例较少;2)休闲阅读馆:该种类商店特性主要提供客户高品质阅读休闲空间,室内装潢风格较具特色,室内采光也趋向柔和,相较于出租专门店,休闲阅读馆营业额分配比例以内阅读消费占较高比例。多数休闲阅读馆有效提升客户消费单价,往往复合多种营业项目,如餐饮、网络等;3)其他行业复合租书业:此种类型行业主要营业项目并非漫画小说出租,仅为提供此项附加性服务,希望借此提升本店竞争度。

三四线城市创业项目:彩色保健豆腐店

新型彩色保健豆腐加工就是用特制的保健豆腐机对大豆、花生、枸杞、大枣等进行加工,并用生态凝固剂代替了以往的石膏、卤水。这种方法加工出来的豆腐,不仅具有很高的营养保健价值,还具有口感好、不苦涩、无豆腥味以及弹性好等特点。买一台小型保健豆腐机,在城市加工、销售保健豆腐,效益一定可观。而且投入低、风险小,是一项非常适合城市低收入者和下岗工人的致富项目。

三四线城市创业项目:纺织自助坊

现在女性消费趋向于娱乐消费,在休闲消费的同时体验一下怀旧的心绪。自助纺织就迎合了她们的需求。现在很多家纺店都有现做现卖的蚕丝被、棉被什么的,突出的就是现场制作或者是亲自手工制作。租个店面,200平方米足够了,关键是要突出纺织特色。可以教顾客织一些丝巾、毛巾等简单的物品。

还要购进一些旧的木架徐州招聘子织布机、手摇纺车,体现出怀旧效果。请纺织高手在店里现场指导,听着吱吱呀呀的织布机声音,看着棉线在自己手中成为杰作,肯定能大大提高女性顾客的纺织兴趣。收费上不能太高,适中的价格才会吸引更多的女性消费者。 三四线城市创业项目:布艺精品店

布艺产品这几年也挺流行的,不光是背包、手提包,还有钱包、手机包、拖鞋等都有布艺精品,开家布艺精品店应该不错。现在的精品店很多,开店时要突出自己的特色,比如说浓浓的生活气息,或者典雅的怀旧情结。总之要有个主题特色。同时,老板对面料、花色都应该十分了解()。

三四线城市创业项目:开间茶坊

茶坊对于现代人来讲,真可谓是一处修身养性、放松自我、停泊心情的阳光地带了。开办一间独具特色的茶坊,不一定要在都市的繁华地段,也不一定需要多大的房间,但店面装修一定要别具一格,店内设置一定要清新高雅,服务人员要具备必要的茶道知识和茶艺水准,店名也尽量要诗意雅致。店内可有背景音乐,也可设几个书架摆上数种休闲报刊杂志,还可开设各种棋类及书法等游戏项目,让茶客在一壶茶一本书,一壶茶一盘棋中,品味人生,享受生活。当然,开设茶坊,需要你具备一定的文化修养和审美水平,唯有如此,你的茶坊才能彰显茶道的内涵,从而不同凡响,吸引顾客。

三四线城市创业项目:开家少儿书店

开办一家专门服务于少儿的书店,地点要选择在小学校址附近,营业房面积有20平方米就可以了,费用支出主要是房租和流动资金。少儿书店服务的对象应以学龄前儿童和小学生为主,有上千个品种图书即可。目前市场上少儿图书发行一般为四六折或三七折,加上邮购等费用,图书的纯收入大体在三八折左右,所以你售出100元的图书,你将可获取30元的利润。当然,在经营图书的同时,你还可以兼营一些小学生文具等学习用品,这都会为你的书店带来收益。

范文三:看二三线城市“穷人”们的创业经 投稿:曹漍漎

看二三线城市“穷人”们的创业经 周末出差去贡印的石家庄分公司,来参加河北首届互联网发展高峰论坛,主办方是省互联网协会,他们说在石家庄甚至河北省有点技术、有点能力的都去北京了,留在本地做移动互联网的非常少,很多都是周末买高铁车票回家,周一再去北京上班。这次近距离接触非北上广的同行,还是有很多意思的干货可以拿出来分享:

1)从业同行都是从当年PC时代,做站长那部分转换过来

这部分的从业同行,很草根很草根,如果他不说是搞互联网的,你还以为他是扫大街的。看穿着言谈,像极了屌丝,但暗地里绝对是一个个真土豪。坐在其中一位当地同行的车子里,我们跟他讲大数据,讲社交红利,讲O2O,然后不知何时,突然话题变了,他问:“你们谁开过凯迪拉克XXX?我上次开了感觉XXX。”尼玛,愣是一句话就把从帝都来的小伙伴们堵得答不上话来。

他们来参加各种会议、论坛的目的也很简单纯粹,就是宣传自己产品和服务来的,有心的人则会发名片,寻思着能不能对接一些资源回去。

2)什么离钱最近就做什么,不玩虚的概念

别看着讲钱比较俗气,有不少都是闷着声赚钱。你想啊,从PC时代就摸爬滚打到现在,牛逼的人都晋升到北上广做高富帅,稍微差点的也掘了几桶金,一直坚守在当年做站长的老家捣鼓怎么再次掘金。

站长已去,大平台崛起,移动浪潮袭来,这群创业者平均学历也普遍较低,因此怎么继续快速赚到钱,就成为他们的首要任务,各种什么LBS,SNS,O2O,都和他们没关系。

3)To B的产品和服务占据95%以上的创业项目

2C的产品和服务,能看到见的都基本上被巨头瓜分完了,看不见但是想到的也被北上广有技术有资金的创业团队给包了,所以留给他们也不多了,就是服务本地B端的产品和服务,比如给本地商家做APP;给本地商户做微信、微博营销;给本地企业做微博、微信代运营。

这次大会其中就一个从南京来的创业团队,今年开始给品牌做微信代运营,20来人的小团队就已经签下300多万的单子了;

给本地政府机构做移动信息化建设,就如本次的承办方是个做医疗行业软件的,给医院提供数字化信息化的软件,他们跟我说,院长出差,在手机上就可以查看医院今天的关键数据,护士拿着个ipad去查房,不仅是医院,还有一些政府事业单位兴这个,具体有什么帮助不知道,但至少可以装装门面。

4)互联网是典型阳盛阴衰,需要个拉皮条的

一提起郭吉军,我想做过互联网或者说做过站长的,都应该很熟悉啦,做过好几个比较有名的网站,但也因此吃过牢饭,后来又创立了所谓的“胸媒体”,就是美女模特在胸部打广告赞助商的广告参加各种活动。

用他的话说“我就是个拉皮条的”。这次河北互联网大会,他的河北石家庄美女资源团就派了7个美女模特来搞气氛。他说,互联网行业是典型的阳盛阴衰的行业,对美女的需求肯定会非常高,所以从今年4月份开始,搞起互联网行业和美女资源的对接工作。

看着他的微信列表,一个个都标注了哪里哪里的美女团,谁谁谁是几罩杯几罩杯的,谁谁谁是模特或外围。抛开其中可能有的道德和法律隐患之外,我们讲哪里有需求,哪里就有供给,哪里就有“皮条客”。胸媒体这个也并不惊奇,因为之前就有过把大腿和脸蛋作为广告位出售的创业团队。

5)扎根本地的To B服务也是一件好事

三四线省份城市移动联网怎么搞,我认为2C的服务或者产品很难再做了: 第一, 因为2C的产品或服务已经被北上广深等一二线的创业团队做烂了; 第二,2C的产品 服务来钱慢,技术资金成本高,对于没有太多技术和资金实力的创业者来说这会耗死人;

第三,三四线网民还不成熟,认知程度较差。

因此,最好的出路就是服务本地的商户 以及中小企业。第一,互联网其实就是一个工具,其终极意义也就是帮助传统行业提高 生产效率,使服务更加人性化;第二,本地化商户和中小企业的需求不具备普遍性,每 个地方的市场情况肯定会有差异, 因此把本地化的特色服务做深做透,不熟悉本地的 创业团队搞不定;第三,本地化团队做市场推广,尤其是2B的业务要比外地团队,比2C 的推广更简单,成本更低。

6)依附大平台,但99%的都不懂真正的社交

很多创业者要么原来就是做微博微信大号的,要么也利用过大号去做营销。但是你看现在基本上都没有什么出路了,我老大徐志斌也反复在多次演讲中讲过大号无用,是因为大号无法稳定、持续提供优质的内容,大号的内容最终会沦为同质化,你抄袭我,我抄袭你,不是心灵鸡汤就是励志名言,最后搞得读者和用户都审美疲劳,结果都跑了。

另一方面,企业在写微博微信的内容的时候,你会发现绝大多数都是些干巴巴的机器语言,他们的思维不在于怎么更加接地气的去和用户沟通,去和用户互动,去解决微博上用户的问题,反而是拼命想着我能够从微博、微信中揩走多少

用户,因此也不断抱怨为什么没有听众,没有粉丝,甚至归咎于平台的问题:微博已死,微信太狠。

我们去看今年在短时间爆发出来的几款热门应用,疯狂猜图,魔漫相机,百度魔图,他们的爆红绝对不是因为他们的官微或公众号做的有多好牛逼,而是在于他们真正的猜透了社交中的人性,从用户的注册登录到过关斩将再到分享好友,都建立了一套非常完善,非常流畅的分享体系。没有说哪款应用火爆是因为其在微博上发的好,官方账号做的多牛逼多牛逼,一定是产品和社交网络的匹配和融合做的很好,不火都怪。

范文四:三四线城市商业新闻 投稿:孟綬維

大型零售商逃离“北上广” 三四线城市“占座”淘金? 赢商网手机客户端:随时随地看新闻

赢商网 http://www.winshang.com 2012年09月29日16:54 核心提示:记者从去年各外资零售开店数量中统计,沃尔玛去年新开门店43家,其中26家位于三四线城市,占比达60%;家乐福新开29家,其中19家位于三四线,占比达66%;乐购新开16家,也有10家位于三四线市场;而一向以二线市场为主的大润发在42家新店中,更有33家分布在“小地方”,占比高达78.6%。

作为一个零售人,10多年来,从贵州、云南、四川,到现在的江西某连锁零售企业,用自己的话说,梁建勇是“混迹于二三线零售市场”,并且他非常看好这些市场的发展潜力。 而一线城市的零售企业面临着前所未有的窘境。

不管国家如何调控,每一轮下来,物业租金都会涨一轮,先是人才开始逃离北上广,向下渗透,现在,企业也开始不再青睐这些曾一心向往的地方。

逃离北上广

许多外资大鳄早已纷纷渗透到三线甚至四线市场,提前“占座”。

记者从去年各外资零售(专题阅读)开店数量中统计,沃尔玛(专题阅读)(拓展选址信息)去年新开门店43家,其中26家位于三四线城市,占比达60%;家乐福新开29家,其中19家位于三四线,占比达66%;乐购新开16家,也有10家位于三四线市场;而一向以二线市场为主的大润发在42家新店中,更有33家分布在“小地方”,占比高达78.6%。 如此急切的逃离北上广,并不是内力不足,而是在牙缝中也难以生存。江西某连锁零售企业营运总监梁建勇告诉记者,在一级市场相对一般的位置,租金大部分已经高于50元/

平方米,远远不是单纯的超市业态所能承受的;就算对于外资零售商而言,也不是10年前的待遇(免租或低租)。客观地说,高租金、髙人力成本已经成为很多零售商这艘大船是否倾覆的临界点。

而到了三线城市,地方地政府和房地产开发商对品牌和外资的零售商的招商条件更具有诱惑力,尤其在税金、租金、物业、就业等均有优惠。

不过,在外资巨头布局的三四线市场中,记者发现,这些巨头们深得“打一枪换一个地方”的要领,尤其是在一个四线城市,只开一个店,既享受地方政府高标准的优惠条件,又提前布阵培育了客流、试探了市场。

在山西运城沃尔玛大卖场,记者观察到,虽然沃尔玛所处的地段并不如运城本土企业华联超市、福瑞特等繁华,但是沃尔玛在当地还是吸引了大批的商户、人才等。

而人力资源逃离北上广的大潮也迎合了这些在三四线落子的零售企业,梁建勇从成都到江西某个三线城市之前,拒绝了诸如万达等企业,除了其他因素外,很重要的一个原因是他想继续探索三线城市的市场。

一个商业地产开发商也告诉记者,“在一二线城市开发一个五六万平方米的购物中心需要几十个亿,而在三四线城市可能只是几个亿,虽然回报不如一线城市高,但投资占比提升了,品牌也随之提升,政府的支持力度也会非常大”。

这一形势很明显,内资龙头企业尤其是区域企业自然不能把自己的地盘拱手相让,开始改变战略,根据不同城市制定相应策略,在一二线城市和租金上涨较快的城市开设品类高度优化的紧凑型大卖场,在三四线城市则开设组合型购物中心,因此,布局二三四线市场的战火在这一年依然激烈。

三线有黄金?

“商机真实存在。”北京华通人商用信息有限公司总经理白欢朋指出,二三四线城市以占19%的城市数量占据了55%的CCP,CCP达4.57万亿元。

CCP指“城市消费力指标”。依据CCP指标,18个二线城市占据了最大的消费力达2.01万亿元,占比达24%;26个三线城市CCP总体达1.15亿元,占比14%;80个四线城市1.41万亿元,占比17%;4个一线城市以1.62亿元的城市消费力总量占20%,其余则为五线城市。

“小城市不等于市场规模小,小城市也不等于富裕程度低。”白欢鹏表示,二三四线城市的消费潜力巨大体现在,一方面二三四线大多数城市的城市化才刚刚开始,房地产行业还

有较大的上升空间;另一方面,国家出台一系列政策促进居民就业和收入增长,改善民生问题,而二三四线城市的居民消费水平和可支配收入都处于上升通道。

在三四线市场,外资有品牌优势,区域巨头则有本地化优势,对自己盘桓多年的市场早已熟稔,这时,单一的业态在竞争中就略显单薄,百货、城市综合体、酒店等多种业态已经在老总们心中开始盘算。

由于区域零售企业的外延受限,多数零售企业已开始着力解决业态多元化的问题,有的甚至也加入到商业地产开发与运营的大军中,一些区域企业的老总也在积极寻求新的连锁运营与投资项目,据《中华合作时报·超市周刊》资料统计,在三四线城市零售销售10亿以上的零售企业,80%以上已在开始运营购物中心或综合体,60%以上在经营着其他连锁业态。成熟的连锁管理经验、人才资金的积累成为连锁企业在三四线发展的又一坚强后盾。

安徽台客隆便是一例。台客隆集团副总裁董松平告诉记者,台客隆从2005年进入安徽后,直接瞄准安徽以宣城市为代表的三四线城市,如今也发展到14家大卖场、22家社区店的规模,同时在宣城、芜湖等地开了多家台客隆酒店和其他商业地产。

而与之相比的是,外资零售一到三四线城市,就闻到了商业地产的气味,乐购尤为明显,尽管因为最近遭遇“收购门”,乐购地产部门被合并,地产业务随之停滞,但这并没有影响其他外资零售对三线市场的过分热情。

“我们要做掘金二三四线城市商业地产的先行者,但不是要做先驱者。”沃尔玛(专题阅读)(拓展选址信息)亚洲不动产地产战略和地产开发高级总监李立新表示,沃尔玛已从TESCO身上汲取经验和教训。

政府不给力

“再吸取多少经验教训也没有我们对这块市场熟悉。”总部位于保定的河北惠友集团董事长张健告诉记者,其企业在当地的话语权不在沃尔玛之下,如今,他的企业还从超市业态发展到了城市综合体、商业地产、住宅地产等,扩张区域也已经到了省会城市。

梁建勇曾考察过四川一个标准的三级市场,市区人口大约12万左右,一个标准超市(超市面积3000平方左右,同规模的竞争对手有2家)业态,在一次仅仅三天的大促销中,超市创造了连续三天销售过百万,而且没有一个负毛利商品,目前其销售额一天平均在28~30万左右。那个店店长透露,对于很多走进二三级市场的企业来说,适销对路的操作方式和营销思路是制胜法宝。

而在安徽,如果没有巨头的进驻,董松平带领着安徽台客隆还一直沉浸在宣城老大的喜悦中,只是这并没有持续多长时间。

董松平向记者坦言,僧多粥少、同业抢滩成了共同的难题。“二三级市场,国际品牌超市已经先拔头筹。国内品牌超市正向三四级市场积极拓展,来势凶猛。

尽管本地超市牢牢抢占着三四级市场的核心商圈,地域优势明显,却因大牌超市的下沉,使得布点越来越密集。如果去城市化推进的新区,培育时间又太长、绩效比差、承受压力大。 另一个让他尴尬的地方是,许多看好的核心商业或者位置,基本上都是公开招标,租期只有4~5年,台客隆的规模和实力难以消化这样的成本,而如果购置,负债率提高都是小事,关键是没钱买,只能眼睁睁看着大润发或者华润苏果等实力派企业高价拿下。

此外,政府态度的暧昧也让本土小企业受了伤。

有业内人士表示,中央政策上外资超国民待遇已经告一段落,但各级地方政府依然以FDI为目标,隐形优惠外资零售(专题阅读)。

举例来说,对于地方政府,尤其是三四线政府,引入沃尔玛和引入永辉,意义完全不同。即便永辉可能给当地带来更多的财政收入。但沃尔玛世界500强的光环太惹眼了,形象工程、政治加分太重要了。

而永辉和本土小企业相比,地方政府又向永辉这类大牌超市招手,“除非你又超强的政府关系。”一位地方企业老总说。

新闻1+1

雄风百货在三线的“折腾”

在杭州诸暨县,一家名为雄风百货的企业却“折腾”了近10年。

在其总经理叶复生看来,“要深耕三线城市,就要会折腾。雄风百货,说白了,就是一不小心折腾出来的。”

2004年的雄风百货处境危险,面临冰火两重天的尴尬境遇。最令叶复生感到头疼的是由于销售业绩不佳,一些商户开始要求赔偿。于是,雄风百货开始大规模调整。除了扩大规模外,叶复生想要在商场内部呈现出现代百货的概念。于是,边厅、动线等现代百货的布局元素被全面引进。经过初步调整后,到2005年5月,整个雄风百货的销售额翻了一番。 2007年,在集聚了大量品牌的基础上,叶复生又开始做减法,把一批又一批品牌从现有布局中剔除。叶复生说,品牌必须跟着商场的定位走。有些品牌的引进尽管暂还不能为商场赚钱,甚至还要倒贴,但只要这些品牌符合并能引导商场的定位,我们就要千方百计引进,因为它的竞争力不是体现在现在,而是体现在未来。”

到2007年,雄风百货的销售额突破3亿元,“一些顾客认为雄风百货的档次还不够,同时我们也想把百货做成精品百货,能够向上引导顾客的生活方式。我们对商场一楼进行了全面装修,包括动线、穹顶等,投入了四五个亿。”叶复生说。

2011年,全新亮相的雄风百货广场从布局、环境到品牌结构,以一种第三代现代百货所独有的“高品质”吸引了众多顾客。

在叶复生看来,无论是对诸暨雄风百货的一次次提升,还是走出独特的百货连锁道路,都是经过对三线市场的精准分析而做的调整。

范文五:三四线城市商业地产开发 投稿:方珤珥

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三四线城市商业开发特殊性开发现状与基本思路

开发模式

规划与业态

组合

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A

存在问题

1、误读商业地产需求,缺乏长远的规划蓝图;2、往往以本土的开发企业为主,对商业地产开

发既缺乏雄厚的资金实力,又缺乏专业人士与商业观念;

3、政府规划部门统筹不到位,规划、把关不严格;

4、商业地产运营服务伙伴不专业。

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B

操盘基本准则

1、重视项目地段商脉;5、业态定位及比例因地制宜

2、产权商铺合理定价;6、提前和潜在商家接触;3、严格把控商业规模;7、合理配置租售节奏;4、先定位再商业规划。8、品牌搭配协调平衡。

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C

业态分布组合

业态分布特征:

1、黄金珠宝,钟表眼镜、

业态组合模式:

1、主力店(超市/百货/电

皮具鞋包、西式中式快餐一般在一层;

2、品牌服饰一般在2-4层;3、休闲娱乐一般在5-6层;4、超市主要在2-3层或负1层。

器/家居)+店中店+主题商城+餐饮休闲娱乐配套;2、超市+店中店+餐饮休闲娱乐配套。

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老城区选址

一般选址在老城区最繁华的商业步行街的端点,明显优点是降低开发风险,提升老城区商业步行街的档次。缺点是开发成本较高,往往涉及拆迁,需要得到政府的大力支持和引导,在大多数地级市适合采用这种方式。

老城区综合体选址的风险控制:拆迁风险、政府风险、金融风险。

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新城区选址

新区低价便宜,占地面积较大,适合开发非常高起点的综合体,但需要打造;

周边消费人群不够,人气聚集困难,开发失败率极高,对开发和经营水平提出较高要求。

地级市在新区开发过程中,一般要重点将一个新区作为CBD所在地,不要多个重点,否则新区居民区太少,人口聚集不够,难以形成气候。

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物业组合模型

18%

23%

发达地级城市综合体物业模型:

五星级酒店(5-6万㎡),购物中心(5-10万㎡)

23%

23%

商业街区(2-3万㎡),公寓(5-8万㎡),写字楼(4-8万㎡)。

13%

中等发达地级城市综合体物业模型:

四星级酒店(3-4万㎡),购物中心(5-10万㎡)

商业街区(2-3万㎡),公寓(2-4万㎡),写字楼(1-2万㎡)。

酒店商业街公寓写字楼

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全国成功案例解读

选取标准:

三四线城市、城市规划新区、大型综合体项目、品

牌开发商。

研究案例:

赣州中航.九方购物中心,万达广场

研究要点:

区域背景、物业配比、发展模式、商业定位、开发时序、租售模式。

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开发模式借鉴

借鉴1:核心驱动力

以商业作为核心功能,弱化区域陌生性,快速催熟区域。

借鉴2:各物业功能关系

以商业为核心,住宅,酒店、写字楼、公寓为次要核心,通过商业的强大驱动力,实现住宅等可售物业的溢价。

借鉴3:开发强度及开发时序

开发强度总体较大

形象标签或价值标签中前期启动,持有型和销售型物业滚动开发。

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范文六:一二三四线城市 投稿:苏颃预

一线二线城市有哪些?

近日,住建部出台的关于限购城市的标准的政策引起了广泛关注,人们在关心自己的居住城市是否限购的同时,也对目前国家常常提到的一线城市、二线城市和三线城市到底指的是哪些城市感兴趣。为此记者采访了伟业我爱我家市场研究院的相关专业人士。

记者在采访中了解到,目前国内常被提及的所谓一线、二线、三线城市的概念最早起源于房地产市场,现在已演变成为城市综合实力和竞争力的划分。专家介绍说,常规的划分指标包括:综合经济实力、城市发展与规模(建设水平、人口、面积等)、辐射带动力与影响力、对人才的吸引力、信息交流能力、国际竞争能力、科技创新能力、交通通达能力等许多层面。 简单来说,政治地位 、经济实力、城市规模 、区域辐射力是划分一线、二线、三线城市的主要标准。

中国目前被普遍公认的一线城市是:

北京、上海、广州、深圳,简称北上广深。

北京(全国政治、文化、教育中心)、上海(全国经济中心)、广州(经济发达、中国第三大城市)、深圳(经济发达、特区城市)。

中国目前被普遍公认的二线城市是:

二线强

杭州、济南(经济发达、副省级、强省省会)

天津(重要经济大港)

重庆(直辖市)

青岛、大连、宁波、厦门(经济发达、计划单列市)

二线中

南京、武汉、哈尔滨、沈阳(经济发展较好、区域中心、副省级省会)

西安、成都、长春(区域中心、副省级省会)

长沙、福州、郑州、石家庄(经济发展较好、地级市省会)

苏州、烟台、佛山、东莞(经济强市)

二线弱

太原、合肥、南昌、南宁、昆明(地级市省会)

温州、无锡(重要的经济城市)

淄博(重要的工业城市)

准二线

呼和浩特、兰州、乌鲁木齐、贵阳(边疆地级市省会)

泉州、南通、常州、潍坊(新兴的经济强市)

唐山(环渤海重工业大城市)

三线城市:

三线强

海口、绍兴、大庆、邯郸、包头、台州、鞍山、中山、珠海、汕头、威海、泰安、吉林、柳州、东营、镇江、济宁、徐州、洛阳

三线中

拉萨、临沂、银川、西宁、保定、秦皇岛、沧州、鄂尔多斯、扬州、德州、泰州、赣州、九江、滨州、湖州、嘉兴、金华、桂林、惠州、湛江、江门、茂名、株洲、岳阳、衡阳、宜昌、襄阳、开封、许昌、平顶山、萍乡、宜春、上饶、新余、景德镇、商丘、绵阳、齐齐哈尔、牡丹江、抚顺、荆州、日照、 盐城

三线弱

本溪、丹东、芜湖、辽阳、锦州、营口、宝鸡、咸阳、葫芦岛、承德、邢台、张家口、

连云港、大同、榆林、延安、克拉玛依、喀什、石河子、南阳、濮阳、安阳、焦作、新乡、枣庄、聊城、蚌埠、淮南、马鞍山、丽水、衢州、安庆、抚州、天水、吉安、鹰潭、湘潭、常德、郴州、漳州、淮安、清远、揭阳、梅州、肇庆、玉林、北海、菏泽、德阳、宜宾、遵义、大理

四线城市

剩余的所有地级以上城市。

范文七:竞速三四线城市 投稿:杨匹区

  尽管有限购、限行、油价上涨等不利因素,但中国汽车市场的需求仍然巨大。这个巨大的市场潜藏在三四线城市,有可能还在农村和乡镇  随着各中心城市“限购令”、“限行令”、交通拥堵等不利于消费的因素,几乎所有的一二线城市的路面交通都处于饱和状态。然而,一线市场愈加严峻的市场环境并不是中国汽车工业的未来。  国家统计局公布的数据显示,前三季度城镇居民人均可支配收入扣除物价因素以后实际增长9.8%,而农村居民人均现金收入扣除物价因素以后实际增长速度达到了12.3%。农村居民消费潜力的释放,让车企有足够的理由加快布局三四线市场。  增量市场  国家信息中心信息资源开发部主任徐长明曾表示,所有国家的汽车产业都要经历两个高速发展的阶段。第一个是孕育期,即千人保有量达到5辆车,持续时间5年左右,中国则是2001~2008年,年均增长25%左右。第二个阶段是普及期,一直到千人保有量达到100辆车,持续时间十年左右。  目前中国的汽车保有量已超过1亿辆,但根据《2011年国民经济和社会发展统计报告》显示,我国每千人拥有汽车的数量为79辆,而香港则是110辆,日本已达到1000辆,这表明中国汽车保有量还有非常可观的增长空间。  来自腾讯网的一份调查显示,以东部、中部以及西部的19个省(自治区、直辖市)的76个百强县市及地级市消费者为样本,在3000余位近一年内有购车计划的消费者中,首次购车人的比例超过一半为51%,换购为26%,增购为23%。也就是说,三四线城市汽车消费目前仍以首次购车为主,刚性需求仍然很强劲。人口基数庞大,人均汽车保有量低,使得三四线城市成为国内车市未来主要的增量市场。  一些三四线城市的街道上经常能够看到豪车飞驰而过,从奔驰、宝马等名车随处可见,这与一些城市数量众多的私营企业主不无关系,他们追求豪华高档,更趋向于攀比,看到熟人或同地居民买了某个品牌的汽车,碍于面子,往往不愿降低购买低一个档次的品牌,这也造就了某些三四线城镇中众多的“别克村”、“广本乡”、“宝马镇”及“奔驰县”。  大品牌渠道“下沉”  三四线市场可谓未来汽车消费发展的主阵地,近年来车市的高增速也大多是由这些区域的消费力支撑起来的。各大车企早已敏锐觉察到三四线市场的消费潜力,纷纷推出各县“下沉”渠道的举措。  上汽集团率先宣布调整销售渠道布局,表示为了保证销量稳步增长,进行了产品结构调整、下沉营销渠道、加快自主创新能力建设等举措。目前,上汽通用汽车金融公司业务覆盖全国246个城市。在调整销售渠道布局后,上汽的网络渠道已经“下沉”至三四线城市。无独有偶,东风集团也在近期宣布,将大力布局三四线城市经销商网络。  在豪华车市场,宝马(中国)汽车贸易有限公司总裁许智俊则亲自出席三线城市4S店的开业典礼,全力布局三线城市的销售网络;奥迪计划到2012年在24个二三线城市新增销售网点。  东风日产市场销售总部副总部长杨嵩表示,“百城翻番项目中的100个城市都是三四线城市,1-5月这100个城市的增长大概占到全国65%,相当于1/3的存量带动接近2/3的增量,而且预计下半年这个项目会给我们带来更大的增量”。对于地区营销部,杨嵩同样给予了肯定,“我很庆幸做了这项改革,因为今年市场形势很严峻,虽然在完善流程方面我们花了很多精力,但是从营销的工作,包括提升销量这些实质性的举措来讲,节省了不少心力”。  上半年,东风日产没有推出新车型,让东风日产尝到甜头的主要是“渠道下沉”带来的效应。东风日产三四线市场的销量贡献率从2008年的38.6%攀升到今年上半年的48.47%。这得益于东风日产今年年初专门启动的“百城翻番”计划,以商务政策为杠杆,在营销资源、网络建设、业务培训、售后及水平事业支持方面扶助139个三、四、五线城市实现市场占有率第一或当地销量翻倍。  东风日产同时推出了精英创富战略,这是东风日产面向全社会、全行业招募创富精英人才的全新渠道开拓模式。本着发掘、培养优秀汽车管理精英的目标,东风日产将作为天使投资人与创富精英共同开设一家投资规模在300万-500万元左右,并拥有正式品牌授权的东风日产“精英店”供创富精英自主经营,帮助创富精英实现他们的创业梦想。精英创富战略不仅为解决区域汽车市场人才问题提供了新的思路,而且吸引了人才向三四线城市的回流,为盘活三四线城市发展提供了强有力的动力。  竞速游戏  全国现在有2000多个县城,基本上所有的合资品牌已经把渠道下沉到经济相对发达的百强县。而本土品牌甚至已经深入到人口更少的三级城市。经济之声特约评论员、中国汽车报社社长李庆文也认为中国汽车市场的需求是巨大的,这个巨大的市场是在三四线城市,有可能还在农村和乡镇。  市场调研公司新华信曾发报告,称自主品牌车企年度销量中的70%~80%来自省会级以下城市。三四线城市的消费群对汽车品牌的敏感度比较弱,购车首先考虑价格。根据安路勤对中国三、四线城市汽车消费者的调研分析得知,有将近75%的用户购买轿车的预算落在5-10万和10-15万两个区间;MPV、SUV的购买预算集中在10-15万;皮卡、面包车的购买预算集中在5-10万。自主品牌由于渠道下沉早而具备品牌认知优势。其中,吉利在西安三桥西部国际汽车城里的国利店,2011年销售了2000多辆吉利全球鹰车型,接近1000辆车销量由二级网点贡献销量。这家店先后在陕西省洛川、咸阳等20个地市级甚至县级城市投建了20家二级网点。目前,吉利汽车在国内已经有将近1000家网点,其中二级网点的数量已经超过了4S店数量。吉利汽车通过二级网点的下沉,已经提前布局了三四线城市甚至五六线城市。  2012年,几乎所有的汽车厂家都在努力向三四线城市扩充。首先是扩大网点,加强渠道营销;其次是借助车展,尤其是地方巡展活动推进销售;第三便是加强品牌的宣传。三四线城市的市场将成为撬动汽车市场的新杠杆。

范文八:三四线城市的那些车 投稿:韦魕魖

三四线城市的那些车

作者 颜光明

来源: 第一财经日报

时间 : 2014-10-23 10:21

汽车工业发展了30余年,但在三四线城市或农村用车依然如故,汽车究竟给我们带来了什么?

最 近,有机会到西安、烟台、洛阳、开封、曲阜、潍坊这些“中国文化史上的脊梁地带”走走,这些三四线城市,或五六线的城镇,都是业内常说的汽车自主品牌的主战场。实地观察,还是看到了不少散乱差的现象。这就耐人寻味了,一方面自主品牌持续滑坡深感压力,另一方面三四线城市还没有完全占领,以至于汽车很难下乡。

沿途看到最多的是十万元左右的轿车品牌,从出租车到私家车,人们对品牌意识没有像一二线城市那么敏感,但对性价比尤为重视。显然,购买力依然是汽车普及的门槛,尤其是在城镇和农村。

在西安,坐上一辆用天然气的比亚迪出租车,在高速路上开到120码时我有点担心地问,你这车行吗?司机连保险带都不系地说,还行吧。我问,你为何选择此车?回答是便宜,后又无奈地说,车型是政府指定的没得选择。在开封,出租车车型倒是放开了,但经营者还是选择性价比高的车型。一位开东风起亚的出租车司机说,他图的是价格低车身大,至于品牌没有要求。在市中心,不时也能见到专门为老人设计的“老年轿车”在穿行,甚至在主路上也不避让。在城乡接合部,大量的还是微型乘用车和没有车壳的微型小货车。 笔者不免担忧起这些车的安全问题。在农村,主要代步工具都是微型小货车,在河南农村,连微型小面包车都很少。以前形容摩托车发生交通事故是“肉包铁”,把微型车发生的事故叫“铁包肉”。而如今,微型货车替代了摩托车,或把“摩的”加个壳子变成了“微的”,实际上是在步“铁包肉”的后尘。在大城市,这些“肉包铁”或“铁包肉”的现象基本消失,却在三四线城市随处可见。当然,这些车型是很难在轿车生产目录中见到,但其大量存在也就提出了非常严峻的问题,汽车工业发展了30余年,但在三四线城市或农村用车依然如故,

汽车究竟给我们带来了什么?这好比城市人出汗是为了健身,而农民工出汗是为了温饱的现象一样。

上个世纪90年代,中国曾经一度掀起过“微型车热”,由此引发了一场包括社会上下都在热议的大讨论,即中国究竟选择怎样的车型适合进入家庭。最终,还是购买能力,让“轿车梦”变得遥不可及。1994年,中国首次在北京举行“国际家庭轿车研讨及展示会”,引发全球关注,几乎世界上所有的汽车厂商都把目光盯在了中国对私家车放开的市场。奔驰还专门为中国设计了一款多用途的小型车,叫CFF拿来展示,一问价格,有关人士摇头,“市场难以接受”。以生产跑车出名的保时捷也来凑热闹,拿出专门为中国设计的家轿C88,虽然是以概念车形式展示,但还是没有反映出中国真实需求。在设计上,从中国八卦中吸取灵感以为就是“中国车”,显然有点想当然,不可能落地。而倒是了解中国的日韩汽车厂商拿出的车型和设计方案比较接近国人的需求,不过都是微型车,业内部分人士又看不上。遗憾的是,在这样的全球性家轿研讨会上,中国汽车厂商几乎是两手空空,在产品和研发上只是个旁听者,而民间研发的家轿又进不了会场。

1995年,针对洋家轿的模式和背景,由民间发起的首届微型轿车研讨会在北京召开,从“小福星”到“三口乐”等一大批微型车拿来展示和研讨。当然,与正规军相比,它们不仅

在理念和技术上与真正意义上的轿车存在很大的差距,就连对市场的理解也是以偏概全,缺乏对轿车的认知和足够的硬件准备,况且还是受体制外造车的限制,得不到政策上的支持。但是,它对响应“国家鼓励私人轿车发展”具有积极的推动作用。权威部门指出:“发展轿车工业是汽车工业成为国民经济支柱产业的关键,将成为中国实现第三步经济发展战略目标的热点,并对经济结构的优化起到巨大作用。”同时还指出,“生产适于家用的物廉价美的轿车是轿车进入家庭的关键。”

时至今日,家轿在一二线城市确已普及并升级,并向内陆和边远城市梯次迈进。有关部门也对外宣称,中国已经进入“汽车社会”,年产销量稳步在2000万辆左右,已是名副其实的“汽车大国”。产业和消费升级有目共睹,就连过去打着“为老百姓造车”起家的一些非主流车企现在也都不愿生产价廉的小车,纷纷在向汽车的高大上进军。相反,一些合资车企却纷纷向低端市场发起冲击,除了生产5万元的家轿外,还在以合资自主的名义推出3万元的小车,不仅抄了自主品牌的后路,还大踏步地向四五线城市进军。历史的一幕又将重演,即上个世纪90年代中期,农用车的产量远超过轿车,达年产230万辆,甚至一度超过300万辆。受其启发,刺激了民间造车热,由此产生了一批非主流车企,如奇瑞、吉利、长城等代表性车企。如今,自主品牌的主战场不仅遭遇合资品

牌的挤对,连空白市场也将被合资自主所抢占,正如有关人士所担忧的那样,“如此下去,有一半自主品牌将被淘汰”。 今年10月,一汽大众延长25年合资协议在德国签署,并宣布在青岛和天津兴建两家新工厂进一步扩大产能;而上海大众也将在新疆投资兴建试车场等。与此同时,北汽与戴姆勒深化协议也同时在德国签署,宣布奔驰新一代紧凑型豪华车国产。这一系列信息表明,轿车合资规模在持续发展和扩能,不仅强化了轿车市场的主体地位,而且产业升级与产品细分在向市场全面覆盖。

始于30年前轿车合资的中国轿车产业改变了中国汽车业的落后状况,缩小了与国外的差距,把中国架在了轮子上,为城市的现代化披上了盛装。然而,这只是解决了拥有消费的权利,并没有解决好市场的主导问题。事实上,汽车发展的不平衡正在扩大城市间与地区间的差距,汽车散乱差的治理并没有缓解,问题依然严峻,呼吁了很久的“汽车民生”始终被束之高阁。“国民车问题”被逐利者抛弃的轿车产业,不但很难找到自我,还会受制于人。长此以往,还能指望汽车改变中国?

范文九:一二三四五线城市 投稿:贺舅舆

一线城市:北京,上海,广州,深圳

新一线城市:成都、杭州、南京、武汉、天津、西安、重庆、青岛、沈阳、长沙、大连、厦 门、无锡、福州、济南

1.5线城市:成都、重庆、杭州、南京、沈阳、苏州、天津、武汉、西安。

二线城市:苏州、宁波、徐州、镇江、泉州、淮安、南通、常州、合肥、太原、扬州、大庆、南宁、桂林、包头、呼和浩特、昆明、哈尔滨、温州、珠海、贵阳、佛山、中山、嘉兴、郑州、南昌、东莞、威海、临沂、惠州、长春、烟台、石家庄、洛阳、潍坊、咸阳。

三线城市:海口、三亚、兰州、乌鲁木齐、齐齐哈尔、昆山、鞍山、廊坊、德阳、芜湖、鄂尔多斯、金华、江阴、营口、唐山、保定、衢州、 邢台、九江、赣州、泰安、榆林、许昌、新乡、舟山、慈溪、南阳、聊城、东营、淄博、漳州、沧州、丹东、宜兴、绍兴、湖州、衡阳、郴州、泰州、普宁、义乌、汕头、揭阳、宜昌、大同、湘潭、盐城、马鞍山、介休、襄阳、长治、日照、常熟、安庆、吉林、秦皇岛、肇庆、西宁、滨州、台州、株洲、绵阳、双流、平顶山、龙岩、银川、晋江、连云港、张家港、锦州、岳阳、济宁、邯郸、江门、柳州、抚顺、运城。

四线城市:滕州、阜阳、韶关、荆门、丽水、娄底、乐山、太仓、赤峰、莆田、黄山、泸州、阳江、延吉、宜宾、临汾、张家口、余姚、诸暨、长乐、南平、曲靖、延边、上饶、攀枝花、湛江、清远、黄石、滁州、邵阳、益阳、阳泉、眉山、增城、温岭、宿迁、晋城、内江、常德、宁德、延安、桐乡、南充、朔州、梅州、三明、德州、拉萨、上虞、景德镇、渭南、枣庄、海宁、焦作、葫芦岛、孝感、资阳、牡丹江、通辽、遵义、乌海、丹阳、石狮、运城、怀化、安阳。

五线城市:呼伦贝尔、玉溪、铜陵、宿州、菏泽、锡林郭勒、益阳、衡水、汉中、嘉善、宜春、莱芜、海门、即墨、如皋、永康、咸宁、凉山、新余、承德、临海、六安、酒泉、宁海、永州、库尔勒、亳州、寿光、阿克苏、周口、信阳、驻马店、宣城、潮州、通化、佳木斯、荣成、朝阳、河源、吕梁、克拉玛依、钦州、迁安、平湖、濮阳、金坛、启东、四平、三门峡、长兴、十堰、萍乡、平度、浏阳、靖江、神木、海安、东阳、德清、如东、遂宁、胶州、白山、胶南、怀化、黄冈、准格尔旗、福清、诸城、南昌县、巴彦淖尔、池州、新泰、漯河、红河、随州、泰兴、青州、六盘水、龙口、兴化、莱州、宁乡、招远、玉环、肥城、绥化、铁岭、仪征、百色、恩施、伊金霍洛、章丘、毕节、邹城、阜新、抚州、惠安、郫县、安康、府谷、姜堰、铜川、广安、龙海、海安、邹平、忻州、鄂州、云浮、鸡西、东台、高密、东港、雅安、楚雄、闽侯、三河、莱西、鹤壁、乌兰察布、鹰潭、贵港、汕尾、桓台、辽源、兖州、济源、白城、大丰、昭通、肥西、黔西南、沭阳、邳州、新沂、伊犁、辽中、庄河、海城、阿拉善盟、文山、保山、白银、建湖、张家界、武安、普洱、昌吉、开原、永安、仙桃、文登、天水、黔东南、安顺、商洛、庆阳、巴音郭楞、石嘴山、双鸭山、河池、大洼、新郑、兴安盟、博罗、丰县、沛县、铜仁、蓬莱、天门、潜江、新民、赣榆、巩义、武威、吴忠、临沧、湘西、调兵山、巴中、平凉、张掖、黑河、七台河、鹤岗、黔南、新密。

范文十:三四线城市如何招商 投稿:傅撘撙

三四线城市如何招商

当前商业地产除了在一、二线城市轰轰烈烈的展开,三、四线城市也在大上商业地产项目。但是在招商方面都或多或少的遇到了一些问题,导致招商的不顺利,甚至失败,形成项目空置。在实践中我总结三、四线城市在商业地产招商有这么几个方面需要注意。

一、定位不宜过高。

三、四线城市的商业地产定位,要切合实际,不要总是看“万达广场”、万象城之类,一门心思搞“高端、大气、上档次”,脱离当地实际的消费水平。

地产商和前期策划团队总是喜欢给这些项目提出一个当地最高的市场定位,对于给拿地前给政府讲故事来说是可以的。但是在实际项目操作中要切合实际,接地气。

三、四线城市经济有很大发展,居民生活水平也有很快提升。但是和一二线城市居民无论是经济实力还是欣赏水平、时尚化程度,都有一定差距。

商业这一块定位过高,就会脱离实际消费群体,招商也不容易成功,招来了高端大牌商户也因为缺乏消费,留不住。

即使是定位于区域性的商业体,也必须先吸引到本市、本县的基本客流,否则就是无本之木,无源之水。

二、规模不宜过大。

现在的商业综合体购物中心层出不穷,一个体量比一个大,都想一大取胜,一大吃小。没有考虑的当地市场承载力有多大。有的可以将当地未来10~20年的消费潜力都吃掉。

很多地级城市城区不过百万人口,县级城市城区不过10万人口。内蒙有个富裕的资源县,县城人口不过4万人口,一下子就上了几个购物中心。每个都是几万平米,结果很快差不多死完了。

考虑商业地产规模大小,不仅要看自己,看未来,还要看现在,看别人,要做扎实的市场调研和务实的规划,不要过分超前。

从经验看,县城里10000~15000平米的的单体购物中心生意是比较好的,考虑到未来发展,也不要超过20000平米。地级市20000~30000平米的单体购物中心比较合适。再大就没有人气了,消费力和消费习惯也支撑不住。

不要考虑10年以后的事情,最多考虑5年以后的事情就可以了。一个项目搞好了,地还可以再拿,房还可以再盖。搞不好,以后什么机会都没有了。

三、招商方式要非常灵活。

按照大城市商业地产招商的模式,先招主力百货和超市,然后次主力店,再是招小商户。但是这里面就有一个问题,很多大城市的主力百货不一定愿意来小城市,即使招来了,条件开的很高,有的不但不给你租金,还要你倒贴装修。

而且这样的大商户其实在一二线城市做惯了,他的顾客群、经营理念、推广手法和三、四线城市的实践、习惯是不一样的。真正经营效果实际上是一个未知数。而且是客大欺店。这样的大商户对于商业体其实是很有风险的。大商新玛特在西安解放路的店铺因为关店,导致整栋物业现在都很难租出去。商业上一个场子做死过,再想做起来很难很难。

现在的商业体内,小商户往往是支付租金的主力。所以在招商的时候,不要好高骛远,尤其在三四线城市,应当以本土招商为主,外埠招商为辅。小商户招商比大商户更加重要。

在做商业规划布局的时候,确定黄金商铺的分割比例,对于给小商户保证较多的黄金商铺,并且不一定按照大城市按部就班,从大到小招商的做法,完全可以大小商户同时招,甚至先招小商户。

因为这样大的一个规模的购物中心出现在县城或者地级市里,本身就很引人注目,自身就是很好的招牌,加上当地人对于大牌商户不够敏感,所以依靠自身的规模,加强宣传和包装,就完全可以树立自身的品牌。这一点恰恰是是大城市综合体所不具备的优势。

小城市属于亲情社会,开发商的数量少,类似项目少,口碑容易传播,如果这个开发商之前有比较成功住宅或者其他项目投资,那么他本身的口碑就是吸引小商户的信誉保证。

而小城市商业的原始特点,本身就是由众多小商户构成的。小商户往往比大商户资源少,平时受重视度少,所以更渴望一个大的平台,只要是宣传到位,政策合理,小商户完全可以比大商户先签约。

开发商预期不可过高,尤其对于前期入驻的小商户,应当给予一至两年相对优惠的扶植政策。以鼓励小商户进得来,留得住,能发展。

当小商户的招商超过50%以后,我们就对于整个商业体的招商工作就确立了信心,那么大商户的招商就更加从容不迫。在租金和其他政策制定方面,也就有了更多的回旋空间。

四、对于主力店要有新的认识。

一般招商经理谈到商业体招商,就会谈到主力店招商。现在普遍对于主力店的认识就是主力百货和主力超市,还有影院。如果能轻松招到主力百货、主力超市,而且还有相当的租金收入,那么当然是好事情,但是如果招不到呢?或者对方条件过于苛刻呢?

1999年开业的上海港汇广场,是上海最成功的综合体之一,包括SHOPPING MALL、写字楼、服务式公寓。开业之初,主力百货店是富安百货。现在我们去看,富安百货早已撤出港汇广场。

万达百货平均每家店的销售额只有两亿左右,这与同规模的银泰、金鹰、开元等百货店相比差距很大,实际上做得并不好,如果仔细观察,你会发现多数去万达广场的客人是不会光临万达百货的。实际上是那些众多的特色店铺、品牌服装、特色餐饮、大歌星、万达影院、大玩家这些地方聚集了人气。

实际上很多购物中心对于院线、百货这些主力店实行的是免租金的形式,有的还要补贴装修费用,这么大的区域都是免租的,那么收益就只有指望小商户了。 目前SHOPPING MALL去百货化也是一个很明显的趋势,越来越多的SHOPPING MALL开始了去百货化的进程。

我们不妨将目光多集中在所谓的次主力店身上,特别是那些非常适合三、四线城市的品牌,比如男装:花花公子、柒牌、利郎、七匹狼;女装:太平鸟、艾格、圣迪奥;休闲装:美邦、佐丹奴、真维斯;餐饮:德克士、真功夫等等。这些品牌有相当的知名度和影响力,而且适合三、四线城市人群的消费能力。这些品牌对于三、四线城市也有拓展的需求,相对要好谈的很多,而且租金收益远远好于吸引大牌入住。

五、敢于尝试自营商业,加大自营面积

对于一些品牌市场反应良好的,完全可以自己代理下来做,投资也不是很大,比如加盟一家德克士餐厅,总投资200~300万元,2~3年就可以回本。剩下的就是长期、稳定的收益了。

如果一个三、四线城市购物中心,能够入驻上面这些品牌,本身就很具有吸引力了,因为一家百货店卖的也就是这些品牌。再辅助一些其他品牌、特色餐饮、服务类店铺,就是一家很好的购物中心了。

有些开发商可能觉得自己代理品牌很辛苦,实际上很多品牌都在提供越来越完善的终端销售、陈列、服务指导,像德克士这样的企业几乎提供整套的服务、操作的培训指导以及材料的配送。

如果开发商决心再大一点,通过聘请专业的团队或者自己组建团队,百货完全可以自营。因为百货大多数属于租赁、联营性质,对于开发商资金和商品能力的要求不是特别高。但是对于经营意识和管理水平有一定的要求。

相对百货来说,超市自营比较难一些,但是现在所有的地县城市都有当地的龙头超市,这些超市自身的管理水平也在不断学习提高,而且他们非常适合当地消费市场,接地气,他们也在不断寻找连锁和做大做强的机会,只要条件适当,完全可以招进来。一般给个负一层地下室就可以,租金上有所收益,也不占用黄金楼层。总比招什么沃尔玛、家乐福大润发实惠多了。

通过加大开发商自营面积,可以解决定位和招商之间的差异,容易做出特色,可以起到引领整体作用。

六、加强对于互动、娱乐项目的招商。

中小城市与大城市相比,缺乏娱乐设施。比如我们看到一些中小城市的KTV,基本上就是消费很高,还有陪侍服务的那种。而针对市民、年轻人的健康、平价、大众化的KTV就比较少,引进这类KTV,有助于带动商业体的人气,也有助于净化当地的娱乐环境。

一些不包含赌博性质健康的电玩娱乐项目、攀登类项目、儿童亲子互动项目等等都可以引进。

有的城市还没有一所像样的影院,也可以引进影院,但是要注意商业体前期策划时建筑预留,还要注意,影院现在的引进条件还是比较苛刻的。

这类健康、时尚、互动性强的体验式项目的引进,不仅有助于提升客流,提升顾客“粘度”,也是未来应对电子商务对于商业冲击的一个重要手段。

但是这类项目往往承受租金能力比较差,市场需要培养,短期内不可能有很大的效益,所以在招商政策、租金上应当给给予倾斜和扶持。

三、四线城市里的商业综合体特别是购物中心部分,基本的出发点就是做当地原有商业的升级版,而不是搞跨越式发展,只要接地气,适当超前,能吸引当地顾客消费,聚集基本人气,就能达到区域辐射得效果。

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