房屋增值税_范文大全

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范文一:旧房转让和非自有房屋的土地增值税 投稿:韩遀遁

旧房转让和非自有房屋的土地增值税

一、新房、旧房定义

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)

关于新建房与旧房的界定问题指出:新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

《湖北省财政厅、省地方税务局转发关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(鄂财税发[1995]544号)

关于新建房与旧房的界定问题,经研究确定:凡是建成未交付使用的房产均属新建房;凡是已经交付使用,不论时间长短或磨损程度大小,均属旧房。

二、旧房扣除项目

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)

(10)关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

(11)关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题

对于个人购入房地产再转让的,其在购入时已缴纳的契税,在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素,在计征土地增值税时,不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

(12)关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题

纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。

对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除。

财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 财税[2006]21号

(2)关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)

第35条的规定,实行核定征收。

案例1

A房地产企业以2000万元出售一幢办公楼,账面原值300万元,累计折旧30万元。土地性质为商业用地,由于取得时间较早,取得时支付的土地出让金等原始凭证由于档案管理混乱无法提供。委托某资产评估公司予以评估,资产评估公司评估土地价值为800万元,按照成本法对于办公楼进行评估,重置成本为500万元,成新率70%,A企业支付评估费8万元。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条计算增值额的扣除项目包括:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部法规的其他扣除项目。

其中旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

财税字[1995]48号关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题规定:转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

所以A公司土地扣除项目绝不能按照评估价值虚增扣除成本,只能按照取得土地使用权所支付的实际价款扣除。不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。A公司土地扣除成本只能为0.

按照评估价格正确计算应交土地增值税如下:

⑴ A企业办公楼转让收入2000(万元)。 ⑵ 办公楼评估价格(不含土地部分)为500×70%=350(万元)。 ⑶ 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为0. ⑷ 与转让房地产有关的税金=2000×5%×(1+7%+3%)+2000×0.5‰=111(万元)。 ⑸ 支付评估费用8万元。 ⑹ 扣除项目合计=350+0+111+8=469(万元)

⑺ 增值额=2000-469=1531(万元) ⑻ 增值率为1531÷469=326% ⑼ 应纳土地增值税税额=1531×60%-469×35%=754.45(万元)。

案例2

A房地产企业以2000万元出售一幢使用4年的办公楼,账面原值300万元,累计折旧30万元。该办公楼有取得的原始购买发票,发票所载金额为300万元。

支付房地产转让有关费用8万元。该房产未进行资产评估。

⑴ A企业办公楼转让收入2000万元。 ⑵ 与转让房地产有关的税金为2000×5%×(1+7%+3%)+2000×0.5‰=111(万元)。 ⑶ 支付房地产转让有关费用8万元。

⑷ 土地增值税扣除项目=发票所载金额×[1+(转让年度-购买年度)×5%])+与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用=300×[1+4×5%])+111+8=479(万元)。 ⑸ 增值额为2000-479=1521(万元)。 ⑹ 增值率为1521÷479=318%

⑺ 应纳土地增值税税额为1521×60%-479×35%=744.95(万元)。

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不是自己开发的房产不享受加计扣除

1.不能加计扣除。尽管A企业为房地产开发企业,但所转让房产非其直接开发和投入。

根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发

[1995]110号)规定,对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。A企业买空卖空,类似于取得土地直接转让行为,不适用房地产开发的土地增值税计算办法。

2.适用旧房及建筑物扣除规定。A企业的转让行为应当参照财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)关于转让旧房准予扣除项目的规定,即纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《土地增值税暂行条例》第六条第(一)项、第(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

3.根据国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函

[2010]220号)规定,计算扣除项目时,“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计1年;超过1年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为1年。即扣除项目加计1000×5%=50(万元)。

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房企以自有房产投资如何缴纳土地增值税

【问题】

某房地产企业以其自有房产(非商品房),作价入股投资一个工业企业,并获得该工业企业的部分股权。该工业企业拟使用此房产做办公楼。以上业务是否符合《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)文件第一条暂免征收土地增值税,还是按照《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税

[2006]21号)文件第五条的内容缴纳土地增值税?如果缴纳土地增值税,如何确定收入额和扣除额?

【解答】

关于以房地产进行投资或联营的征免税问题。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)文件第五条规定,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。

根据上述规定,房地产开发企业以其建造的商品房进行投资,应缴纳土地增值税;若以其建造非商品房进行投资,暂免缴纳土地增值税。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发

[2006]187号)第三条规定,非直接销售和自用房地产的收入确定

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

《北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》(京地税地[2008]92号)第七条规定,房地产开发企业建造的商品房,已自用或出租使用年限在一年以上再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税,不再列入土地增值税清算的范围。

《土地增值税暂行条例实施细则》规定:

(四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

根据上述规定,房地产开发企业建造的商品房,已自用使用年限在一年以上对外投资,应视同销售房地产,按照转让旧房缴纳土地增值税。应参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定收入,扣除经当地税务机关确认房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的评估价格和转让房地产有关的税金。

范文二:以土地、房屋对子公司增资是否缴纳契税、土地增值税? 投稿:方堨堩

问:我公司是国有上市公司,以名下土地、房屋权属对全资子公司进行增资,是否适用《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2008]175号)的相关规定,属于同一投资主体内部资产划转,全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为不缴纳契税?土地增值税如何缴纳?

答:1、契税:

《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2008]175号)文件第七条第三款规定,企业改制重组过程中,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转,不征收契税。

《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》(财税[2008]129号)规定,根据《中华人民共和国契税暂行条例》

第二条第一款规定,国有土地使用权出让属于契税的征收范围。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第一款规定,以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的,视同土地使用权转让征税。因此,对以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权的行为,应视同土地使用权转让,由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。

依据上述规定,母公司以土地、房屋对子公司增资,不属于同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转。因此,对以作价出资(入股)方式转移土地、房屋权属的行为,视同土地使用权转让,由承受方按规定缴纳契税。

2、土地增值税

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)

第一条规定,对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条规定,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的通知。

依据上述规定,母公司以土地、房屋作价入股进行投资,凡所投资的企业从事房地产开发的,应按照规定缴纳土地增值税。否则,暂免缴纳土地增值税。

范文三:非住宅类房屋交易土地增值税计算 投稿:彭僻僼

非住宅类房屋土地增值税计算方法及征收方式

土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。

(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%;

(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;速算扣除系数为5%;

(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;速算扣除系数为15%;

(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%;速算扣除系数为35% 。

(5)房地产企业建设普通住宅出售的,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税。 财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定 征收方式

第一,核定征收,按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收,这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元,土地增值税应为500000×1%=5000元。

第二,减除法定扣除项目金额后,按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况,一是能够提供购房发票,二是不能够提供发票,但能够提供房地产评估机构的评估报告。

1、能够提供购房发票的,可减除以下项目金额:

(1)取得房地产时有效发票所载的金额;

(2)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额;

(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金;

(4)取得房地产时所缴纳的契税。

2、不能够提供购房发票,但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法,评定的房屋及建筑物价格评估报告的,扣除项目金额按以下标准确认:

(1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明;

(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值),需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认;

(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。 假设张先生于2004年以50万元购买了一套房产,2006年12月将以70万来出售。

1、张先生不能提供购房发票证明,又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的,其以核定方式来缴纳,则需要缴纳的土地增值税为7000

(700000×1%)元

2、如果张先生能够提供购房发票,发票所载金额为50万,那么可扣除:

原值:500000;加计金额:500000×5%+500000×(1+5%)×5%=51250;税金:契税为7500(500000×1。5%)元,转让时缴纳的营业税为38500(700000×5。5%)、个人所得税按核定方式缴纳为7000(700000×1%)、印花税350元。

那么该套房屋的增值额为:

700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元,未超过扣除项目金额的50%,按照30%的税率计算。那么,土地增值税为:

95400×30%=28620元。

范文四:2016营改增最新消息:个人二手房交易营改增在即房屋增值越大缴税越多 投稿:杜椾椿

3月13日,国税总局局长王军表示,国税总局将会同财政部,尽快公布“营改增”实施方案,最快有望于全国两会后就提交审定。值得注意的是,此次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易。

中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示,二手房交易环节实施“营改增”,并非一定会增加购房者的交易成本。

财政部2月17日发布的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》显示,除北上广深城市外,所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年),对外销售均免征营业税。而北上广深仍然适用去年老政策,满2年(含2年)非普通住房,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;满2年(含2年)普通住房,才免征营业税。

张大伟表示,在二手房交易未实施“营改增”之前,二手房交易环节中的营业税只有部分房源缴纳。目前2年内营业税的税基是销售价格,未来如果将增值税变成增值部分,那么税基将变小。也就是说,即使日后改变,那么最后的税基加税率所造成的影响也比较有限。

另外,据易居研究院智库研究中心总监严跃进测算,如果按照目前营业税征收的5.5%税率来计算,那么,转让100万元住宅且不考虑免征等因素,共需交纳5.5万元营业税。如果二手房交易日后实施“营改增”,那么计算增值税则需考虑销项税额以及进项税额。

假设购房者购买了一套50万元的住房,且目前价格上升至100万元,则这个时候的进项税额为50/(1+11%)*11%约为5万元;而销项税额为100/(1+11%)*11%约为10万元,也就是说增值税税额约为5万元。

如果购房者购买了一套90万元的住房,且目前价格上升至100万元,则这个时候的进项税额为90/(1+11%)*11%约为9万元;而销项税额为100/(1+11%)*11%约为10万元,这个时候的增值税税额则约为1万元。

“从上述对比中基本能够看出,房屋增值越大则需缴纳越多的增值税税额;反之,房屋增值越小,缴纳的增值税税额也就越少。”严跃进向《证券日报》记者表示,从税收角度来看,“营改增”能有效地调节二手房持有者的相关经济利益。但是,税率是否为11%或是否会有新的计算方法,还要看未来具体政策的表述。

文章来源:乐上财税网

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范文五:房地产公司无偿交付政府的房屋如何进行营业税、土地增值税和企业所得税处理-论文 投稿:蔡瀽瀾

纳税 ・精辩纳 理税

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范文六:论-房地产公司无偿交付政府的房屋如何进行营业税、土地增值税和企业所得税处理 投稿:董蚄蚅

纳税 ・ 精辩纳税理论

指导纳税 实践 

4.房地产公 司无偿 交付政府的房屋如何进  行 营业税  土地增值税和 企业所得税处理 

问 我 : 租 公 房 司 ” 。 为 请 ~ 问 房 , 地 建 产 成 公 后 司 对 , 根 无 据 偿 政 移 府 交 规 给 定 政   府 开 的 发 廉 商 租 品 房 房 是 时 否 应 视 当 同 按 销 照 售 开 缴 发 纳 总 营 面 业 积 税 的 4 % 配 建 “ 廉   廉租 房 发 生 

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( 一 )属于非营利性且产权属 

于全 体 业 主 的 ,或 无 偿 赠 与 地 方 

共和 国营业税暂行条例》( 中华人  派出所用房、会所 、 停车场 ( 库) 、   民共和 国国务院令第 5 4 0 号 )第  物业管理场所 、变电站 、热 力站、  

水厂 、文体 场 馆 、学 校 、 幼儿 园、   设 施 ,按 以 下原 则 处理 : 1 . 建 成  后 产 权 属 于 全 体 业 主 所 有 的 ,其  成 本 、费 用 可 以 扣 除 ; 2 . 建 成 后  用于非 营 利性 社会 公共 事业 的,   其 成 本 、费 用 可 以 扣 除 ; 3 . 建 成  后 有 偿 转 让 的 ,应 计 算 收 入 ,并  司建 成 的 廉 租 房 ,属 于 公 共 设 施 

政府 、公用事业单 位的 ,可 将其 

视 为 公 共 配 套 设 施 ,其 建 造 费 用 

托儿所 、医院、邮电通讯等 公共  按 公 共 配 套设 施 费 的 有 关规 定进 

行 处理 。  

( 二 )属 于营 利性 的 ,或 产权  归企 业 所 有 的 ,或 未 明确 产 权 归  属 的 ,或 无 偿 赠 与地 方 政 府 、 公  用 事 业 单 位 以 外 其 他 单 位 的 ,应 

必须 是真实的意思表示。作为房  无 偿 移 交 给 政 府 、公 用 事 业 单 位 

地 产 公 司将 房屋 无 偿 交付 给 政府 ,  

不是 以 房地 产 公司意 志为 转移 ,  

属 于 行 政 强 制 行 为 ,所 以 ,无 偿 

当单独核算其成 本。除企业 自用 

按 建造 固定资产 进行 处理 外,   其 他 一 律 按 建 造 开 发 产 品进 行 处 

理。同 时按 照国税 发 [ 2 0 0 9 ]3 1  

将开发 的商 品房 交付给政府不属  准 予 扣 除 成 本 、费 用 。 因为 你 公 

于 无 偿 赠 送 。除 无 偿 将 不 动 产 赠 

送 给 其 他 单 位或 个 人 这 一 特 殊 规 

范畴,配建 “ 廉租 房”是开发房  号 文第 二 十 条的规 定 ,“ 公共 配 套 

设 施 费 ” 应 计 入 开 发 产 品计 税 成 

定 外 ,销 售 不 动 产 属于 营 业 税 征  地 产 企 业 必 须 发 生 的 直 接 费 用 ,   税 范 围 的前 提是 : 一 是 发 生 了 转  所 以 无偿 交 付给 政 府 的 “ 廉 租房 ”   让不动产行 为 ; 二 是 转 让 方 取 得  所 发 生 的 成 本 费 用 应 当允 许 在 计  了 货 币 、货 物 或 其 他 经 济 利 益 。  

只 有 同时 符 合这 两 个 条件 才是 属  于 营 业 税 的 征 税 范 围 。所 以 ,对 

本 支 出 ,公共 配 套 设 施 费 是 指 开  发 项 目内发 生 的 、独 立 的 、非 营 

利性 的 ,且 产 权属 于 全体 业 主 的 ,   或 无 偿 赠 与 地 方 政 府 、政 府 公 用 

算土地增值税时予以扣除。  

在 企 业 所 得 税 上 ,根 据  国   家税 务 总 局 关 于 印发 ( 房 地 产 开 

发 经 营业 务 企业 所 得税 处 理 办法 )  

事业 单位 的 公共配 套设 施支 出。   由此 可 见 ,配 建 廉 租 房 作 为 公共 

设 施 范 畴 ,其 建 造 成 本 可 以 作 为 

你 公 司无 偿 将 房 屋 交 付政 府 的 行 

为 ,不属 于营 业税 的 征税 范 围。   在 土 地 增 值 税 上 ,根 据 ( ( 国 

的通 知  ( 国税发 [ 2 0 0 9 3   3 1 号)  

第 十 七 条 的 规 定 ,企 业 在 开 发 区 

公 共 配 套 设 施 费 分 摊 给 可 售 建 筑 

面积 。  

家 税 务 总 局 关 于 房 地 产 开 发企 业  土 地 增 值 税 清 算 管 理 有 关 问题 的 

通 知  ( 国税 发 [ 2 0 0 6 ]1 8 7号 )  

内建造 的 会所、物 业 管理 场所 、   电站 、热 力 站 、水 厂 、文 体场 馆 、   幼 儿 园等 配 套 设 施 ,按 以 下 规 定 

勇 

T A X   P A Y I N G   2 0 1   5 年 8月号 月刊

8 1  

范文七:房地产业土地增值税 投稿:尹嚢嚣

房地产业土地增值税业务学习资料

一、 税收政策依据

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》,《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号文),《重庆市地方税务局关于转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(渝地税发【2007】145号)

二、 计税依据

土地增值税的计税依据是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值额,即收入减除法定扣除项目金额的余额。扣除项目为:

(一)取得土地使用权所支付的金额

(二)房地产开发成本

(三)房地产开发费用

利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,加息、罚息不允许扣除;其他房地产开发费用,按(一)、(二)项计算的金额之和的5%内计算扣除。凡不能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,房地产开发费用,按(一)、(二)项计算的金额之和的10%内计算扣

除。以上据实扣除还是计算扣除,有先后顺序之分。

(四)与转让房地产有关的税金

指转让房地产使缴纳的营业税及附加、印花税、契税。转让环节缴纳的印花税按规定已列入管理费用的,不扣除。

(五)加计扣除

对从事房地产开发的纳税人按(一)、(二)项计算的金额之和加计20%计算扣除。

三、税率(见土地增值税税率表)

四、减免税规定

纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;超过20%就其全部增值额按规定计税。

五、 土地增值税清算

(一) 清算原则:

1、真实合法性原则,扣除须提供合法有效凭证,否则不予扣除;

2、 配比原则,要求纳税人按收入和扣除项目金额配比的原则,对已转让的部分房地产进行土地增值税清算;

3、相关性原则,扣除费用与应税收入相关;

4、确定性原则,扣除费用金额是确定的;

5、实际发生原则,预提费用不应扣除

6、收益项目共同负担原则,多个项目共同负担的成本费用,应按规定分配标准和方法,计算确定清算项目的扣除金额。

(二) 清算单位

国税发[2006]187号、渝地税发【2007】145号规定:土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算,也可按每个销售(预售)许可证规定的范围为单位进行清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。

(三) 清算条件

国税发[2006]187号规定:

1、 符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税清算:

(1) 房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(2) 整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(3) 直接转让土地使用权的。

2、符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

(1)已经竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85%以上的,或虽未超过85%,但剩余的可销售建筑面积已经出租或自用的;

(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(4)省税务机关规定的其他情况。

(三)清算注意事项

1、注意对销售收入的检查

2、注意对扣除项目的检查

3、正确区分开发项目公共配套设施的权属

4、甲供成本扣除问题

5、土地增值税清算中可扣除项目的面积

6、清算后再转让房产的处理

范文八:房地产企业增值税 投稿:蔡翝翞

从2016年5月1日起,我国全面施行营改增。本文依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号,以下简称“36号文”)、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)等文件,对房地产企业一般纳税人营改增税收政策作简要分析,希望对读者有所裨益。

一、房地产企业及开发产品的界定

房地产企业销售开发项目与其他纳税人销售不动产在计征增值税时有所不同。房地产企业不仅具有商品房开发的经营范围,还要具备开发经营资质。房地产企业购入在建工程重新立项开发,视同销售开发产品计征增值税。房地产企业将开发产品转为自用或出租,并办理《房屋所有权证》的,此后再对外出售时,不再作为开发产品处理。

二、房地产企业增值税计税方法

房地产企业增值税计税方法区分小规模纳税人和一般纳税人。小规模纳税人适用简易计税方法,一般纳税人适用一般计税方法,其中房地产老项目可以选择按简易计税方法。房地产企业适用简易计税方法的,按照5%的征收率计征增值税,进项税不予抵扣。房地产老项目一经选择简易计税方法的,36个月内不得变更一般计税方法。

房地产企业以《建筑工程施工许可证》对应的项目为单位,同一家房地产企业有多个房地产老项目的,可分别选择计税方法。

房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

三、一般纳税人应纳税额的计算及征管办法

(一)预缴税款

1.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,无论是一般计税项目还是简易计税项目,均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,并填报《增值税预缴税款表》。房地产企业预缴的增值税抵减当期应纳增值税,未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。

房地产企业的开发项目所在地通常与机构所在地一致,跨县(县级市、区)开发的,在项目所在地预缴增值税,回机构所在地办理纳税申报。

2.房地产企业为促销、融资等目的,在未签订房屋销售合同之前以诚意金、意向金等名义取得的款项,属于“预约登记费”性质,不作为预收账款处理。

3.房地产企业收取预售房款(包括首付款、全部房款)时,只要求预缴增值税,不具备增值税纳税义务发生时间,不得开具增值税发票。鉴于业主办理按揭贷款需要提供发票的传统做法,一些地区的国税机关明确了过渡办法,允许按零税率开具增值税普通发票,但并不改变增值税纳税义务发生时间。

(二)简易计税方法

房地产企业的老项目选择简易计税方法的,应于开发产品交付给业主的当天开具增值税发票,并按下列公式计算增值税:

各期销售开发产品应缴增值税=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%

(三)一般计税项目1销项税额

房地产企业销售开发产品增值税纳税义务发生时间为开发产品交付给业主的当天,增值税发票应于纳税义务发生时间的当月开具。

房地产企业的一般计税项目按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下: 销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%) 当期允许扣除的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款并取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

销项税额=含税销售额÷(1+11%)×11%

借:预收账款

贷:主营业务收入

应交税费——应交增值税——销项税额

营改增抵减的销项税额=当期允许扣除的土地价款÷(1+11%)×11%

借:应交税费——应交增值税——营改增抵减的销项税额

贷:主营业务成本

房地产开发企业若收到首付款时即开具增值税发票的,纳税义务发生时间为发票开具的当天。允许扣除的土地价款=土地价款×(本套商品方的建筑面积÷总可售建筑面积)×(首付款÷本套房款)

2进项税额

房地产企业外购项目支付的进项税额,凭扣税凭证抵扣销项税额。允许抵扣的外购项目主要有:建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。

下列项目的进项税不得从销项税额中抵扣:

(1)用于简易计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务,以及专用于上述项目的固定资产、无形资产(不含其他权益性无形资产)和不动产。

(2)非正常损失的购进货物,以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

(3)非正常损失的不动产(含在建工程),以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

(4)购进的旅客运输服务、贷款服务及与贷款相关的融资利息、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,按下列公式计算:

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建筑面积÷房地产项目总建设面积)

一般纳税人既有一般计税项目,又有简易计税和免税房地产项目,同时兼营应税服务收入的,应分步计算不得抵扣的进项税:

房地产项目应分摊的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(当期简易计税方法计税房地产项目销售额+当期一般计税方法计算的房地产项目销售额)÷当期全部销售额。

当期不得抵扣的进项税=房地产项目应分摊的进项税额×(当期简易计税方法计税房地产项目建筑面积)÷房地产项目总建筑面积。

(四)其他问题

1.房地产企业在2016年4月30日之前取得的预售房款缴纳营业税,2016年5月1日之后取得的预收房款缴纳增值税。缴纳营业税的预收账款结转收入时,不再计提增值税。

2.房地产企业购入在建工程已自己名义重新立项开发的,对于试点前计算营业税尚未扣除的买入价余额,按36号文处理,即“试点纳税人发生应税行为,按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的,因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额,截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分,不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减,应当向原主管地税机关申请退还营业税。”

3.试点纳税人发生应税行为,在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税,营改增试点后因发生退款减除营业额的,应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

4.从2016年5月1日起,单位或个人以土地使用权投资于房地产企业或房地产企业将开发产品对外投资,应按转让土地使用权或销售开发产品计算增值税,并可以开具增值税发票。

5.房地产企业在开发区内建造公园或在红线外修建道路后无偿移交政府的行为,属于“用于公益事业或者以社会公众为对象”的无偿赠与行为,不作视同销售处理如果能够提供书面证据是应政府的要求而建造的,同样不属于36号文件规定的“无偿赠送”行为,而应视为“为取得土地使用权支付的对价”,按照实际发生的成本计入土地成本。

房地产企业向业主“赠送”的无产权车位是以业主购买房屋为前提,不属于税法规定的“无偿赠送”行为,不征增值税。

6.房地产企业“买房送汽车”、“买房送空调”等促销活动,其实质是“既卖房又卖车”。尽管开发企业没有汽车、空调的经营范围,但在进行税务处理时仍应按兼营行为处理。参照《营业税改征增值税试点相关事项的规定》(财税[2016]36号文附件二)关于“试点纳税人销售电信服务时,附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的,应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算,按各自适用的税率计算缴纳增值税”之规定,纳税人卖房送汽车应将其取得的全部价款和价外费用分别进行核算,分别按照销售不动产、销售货物适用的税率计算缴纳增值税。

与之相对应,《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)规定,企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的,不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

此外,《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》(财税[2011]50号)规定,企业在向个人销售商品(产品)和提供服务的同时给予赠品,如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费,或者购话费赠手机等,不征个人所得税。

7.营改增后增值税凭扣税凭证抵扣,36号文件取消了非应税项目进项税不得抵扣的规定,因此,除税法另有规定外,房地产老项目在试点后按规定取得的增值税专用发票,可以作为扣税凭证抵扣销项税额。

8.一般纳税人的房地产企业出租2016年4月30日前开工的自建不动产,可以选择按简易计税方法计算增值税。纳税人转租2016年4月30日之前承租的不动产可选择按简易计税方法计税,纳税人转租2016年5月1日之后承租的不动产按一般计税方法计税。

四、发票开具

1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目,自行开具增值税发票。

2.一般纳税人销售自行开发的房地产项目,其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票。

3.一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目,不得开具增值税专用发票。

五、案例分析

A房地产企业于2014年1月从国土局受让土地使用权开发两栋精装修精品住宅楼,支付土地出让金3亿元,按照政府要求承担拆迁补偿费5000万元,缴纳契税1050万元(契税税率3%)。该地块总可售建筑面积20万平方米,公共配套设施建筑面积5万平方米。

此项目由于2014年8月领取《建筑工程施工许可证》,施工许可证注明的开工日期为2014年10月15日。

2015年3月开始预售,均价1万元/平米,预计总售价20亿元。2015年3月-2016年4月,已预售14万平米,并收回全款14亿元,已申报缴纳营业税。A公司与甲施工企业签订的工程承包合同约定,工程总价款3亿元,并施工单位负责垫资,工程款于工程竣工验收时一次性支付工程价款的95%,剩余5%作为质保金,预计工程竣工决算时间在2016年8月,房屋交付日期为2016年12月31日。

2015年8月如期竣工验收后,取得增值税专用发票3亿元。A房地产企业自行采购全部建材及软装材料并委托乙装饰公司进行装修,A企业共采购材料1亿元,支付乙公司装修费5000万元,均取得增值税专用发票。

假设一期项目2016年5月份销售剩余6万平米取得预售房款6亿元,2016年12月如期交房。A公司2016年期间费用3000万元,其中2016年5月1日之后取得的增值税专用发票上注明的进项税额总额300万元。该项目开发成本(开发间接费时用)列支向商业银行贷款支付贷款利息5000万元。

开发成本中除工程服务、装饰服务、装饰材料外,其他允许扣除的前期开发费、基础设施费、开发间接费用(不含利息)1600万元,均为营业税发票或增值税普通发票。

假设除上述已知条件外,未发生其他业务,所有开发产品全部于2016年12月交付。A公司选择一般计税方法缴纳增值税,甲、乙公司均选择简易计税方法缴纳增值税。上述所有货物、服务、不动产价款均为含税金额,清算土地增值税时,管理费用和销售费用按照土地与开发成本之和的5%计算扣除。城市维护建设税税率7%、教育费附加3%、地方教育附加2%。

试计算:

(1)A公司2016年12月应纳增值税。

(2)A公司该项目应纳土地增值税额。

解析:

1.A房地产企业2016年12月增值税应纳税额计算如下:

2016年5月,预缴税款=60000÷(1+11%)×3%=1621.62万元;

2016年12月初留抵税额=30000÷(1+3%)×3%+10000÷(1+17%)×17%+5000÷(1+3%)×3%+300=2772.41万元;

2016年12月计算销售额时允许扣除的土地价款=土地价款×(本期销售建筑面积÷总可售建筑面积)=30000×(60000÷200000)=9000万元

2016年12月应纳增值税=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)×11%-进项税额-预缴税款=(60000-9000)÷(1+11%)×11%-2772.41-1621.62=660.02万元。

2.A公司应纳土地增值税计算如下:

(1)收入总额=缴纳营业税的房款收入+不含增值税房款收入=140000+60000÷(1+11%)=140000+54054.05=194054.05万元

(2)扣除总额计算过程如下:

允许扣除的土地价款=土地出让金+契税=30000+1050=31050万元

允许扣除的开发成本=5000+30000÷(1+3%)+10000÷(1+17%)+5000÷(1+3%)+1600=49127.59万元

允许扣除的开发费用=(31050+49127.59)×5%+5000=9008.88万元

允许扣除的营业税金及附加=营业税+(营业税+增值税)×(7%+3%+2%)=140000×5%+(140000×5%+1621.62+660.02)×(7%+3%+2%)=7000+1113.8=8113.80万元

加计扣除额=(31050+49127.59)×20%=16035.52万元

扣除总额=31050+49127.59+9008.88+8113.80+16035.52=113335.79万元

(3)增值额=收入总额-扣除总额=194054.05-113335.79=80718.26万元

(4)增值率=增值额÷扣除额×100%=80718.26÷113335.79×100%=71.22%

(5)应纳土地增值税额=增值额×税率-扣除额×扣除率=80718.26×40%-113335.79×5%=32287.30-5666.79=26620.51万元

范文九:加拿大房产增值税之买房增值税税费 投稿:石遢遣

加拿大房产增值税之买房增值税税费

在加国买房,可并不是支付贷款那么简单,名目繁多的各种费用令人头晕脑涨。所以,一旦你确定自己能够承担的住宅价格以及自己可以申请的抵押贷款类型,那么你就需要计算一下买房所需要花费的所有费用。对于买房前的各种预先支付的费用最好提前制定预算,以防手足无措。

买房前的各种预先支付的费用最好提前制定预算

买房的预支费用主要为:

1. 抵押贷款保险费。如果你的抵押贷款是首付低于20%的高比率抵押,你就需要抵押贷款保险,从而支付一定的保险费。你的借贷方可能会把保险费加到你的抵押贷款里或者要求你在交易完毕以前付清。

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2. 评估费。所谓评估就是对你所买房子的价值进行估计,你的抵押借贷方可能会要求你来支付评估费用。这项费用大约在250-350加元。

3. 保证金。保证金将作为你首付的一部分,在你提供购买意向以前支付。这部分费用随地区的不同而有所差异,一般在在房价的5%左右。

4. 预付定金。一般高比率抵押贷款的预付定金至少为房价的5%,常规抵押贷款预付定金最低限额为20%。

5. 禁止反悔费(魁北克省除外)。如果你购买有独立产权的公寓(condominium)或者分契公寓(strata unit),那么你就需要支付这部分费用。一般为100加元。

6. 住宅检查费。请你谨记,住宅检查费可能是你提供购买意向的一个条件。住宅检查就是对所买住宅的各种条件的一份报告。如果买家购买的是二手房,应该找验房师验收房子,费用为150~350加元不等,房子越大费用越高。

7. 土地转让费(又称土地交易税,契约更名费或财产购置税)。在交易完成前,你需要向省府或市政交纳这部分费用。这部分费用是按照你所购买住宅的价格的一定比率来收取的,大致约为成交价的1%~3.5%。

8. 物业保险费。如果以贷款形式购买房产,必须购买物业保险,否则不能得到银行贷款。保险分为普通保障及全面保障两种,前者列明受保障的灾害,后者列明不受保障的灾害,费用较前者高。

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9. 产权证书费。如果售房者不支付这部分费用的话,那么你就不得不自己支付了。这部分费用大约在1,000-2,000加元之间。

10. 水质检测费。如果住宅有井,那么你就需要检测一下它的供水是否充足以及是否适合饮用。这部分费用可以与卖主协商。

11. 律师费。加拿大购房的手续由律师全程负责,包括审查业主的业权、物业的抵押权、买卖协议及产权过户等一系列工作,收费约1000~1500加元。

12. 销售税。合并销售税(HST)是联邦销售税及省销售税的总和,現應用於安大略省以及新伯倫瑞克省、新斯科細亞省和紐芬蘭-拉布拉多省三個大西洋省份。房屋买卖方面所产生的一些其他费用亦需加上合并销售税,如:公证费,经纪人佣金,物业费,住宅供热燃料,商业租金,烟雾报警器,灭火器,修理,有线电视,因特网,电器,煤气,翻新,粉刷和其他专业的服务等。

13. 物业税。当地政府每年会对物业进行估价,并按估价的金额收取物业税,税金视乎地点及物业而定,如多伦多地区约为房产估值的1%;而温哥华地区则是政府每三年评估一次,约为物业估值的0.5%~0.6%。

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范文十:母公司以土地房屋对全资子公司增资入股是否缴契税、土地增值税? 投稿:龚僑僒

母公司以土地房屋对全资子公司增资入股

是否缴契税、土地增值税?

问:我公司是国有上市公司,以名下土地、房屋权属对全资子公司进行增资,是否适用《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税

[2008]175号)的相关规定,属于同一投资主体内部资产划转,全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为不缴纳契税?土地增值税如何缴纳? 答:1、契税:

《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税

[2008]175号)文件第七条第三款规定,企业改制重组过程中,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转,不征收契税。

《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》(财税[2008]129号)规定,根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条第一款规定,国有土地使用权出让属于契税的征收范围。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第一款规定,以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的,视同土地使用权转让征税。因此,对以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权的行为,应视同土地使用权转让,由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。

依据上述规定,母公司以土地、房屋对子公司增资,不属于同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转。因此,对以作价出资(入股)方式转移土地、房屋权属的行为,视同土地使用权转让,由承受方按规定缴纳契税。

2、土地增值税

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条规定,对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条规定,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的通知。

依据上述规定,母公司以土地、房屋作价入股进行投资,凡所投资的企业从事房地产开发的,应按照规定缴纳土地增值税。否则,暂免缴纳土地增值税。 作者: 日期: 2011-11-04 来源: 中国税网

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