房地产法律实务与案例_范文大全

房地产法律实务与案例

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【专家解析】房地产法律实务与案例

【优秀范文】房地产法律实务与案例

范文一:房地产-房地产行业法律法规条文释义与违法纠纷应对方法及案例分析实务全书 投稿:高悎悏

《房地产行业法律法规条文释义与违法纠纷应对方法及案例分析实务全书》 作者:刘筱桐

出 版 社:当代中国音像出版社2005年7月出版

册数规格:全四卷+1CD 16开精装

优惠价:¥460元

详细目录

第一篇 房地产法及相关配套规定条文释义

中华人民共和国城市房地产管理法

城镇个人建造住宅管理办法

城市私有房屋管理条例

城市房地产开发经营管理条例

房地产开发企业资质管理规定

第二篇 房地产行业相关法律法规条文释义与违法纠纷应对方法

第一章 房地产交易常用法律法规条文释义与违法纠纷应对方法

第二章 房地产权属常用法律法规条文释义与违法纠纷应对方法

第三章 公积金与贷款管理常用法律法规条文释义与违法纠纷应对方法

第四章 城市住房改革常用法律法规条文释义与违法纠纷应对方法

第五章 装饰装修常用法律法规条文释义与违法纠纷应对方法

第三篇 房地产交易拆迁法律依据与违法纠纷应对方法及案例分析

第一章 房地产交易法律依据与违法纠纷应对方法及案例分析

第二章 房屋质量与面积计算法律依据与违法纠纷应对方法及案例分析

第三章 房地产拆迁法律依据与违法纠纷应对方法及案例分析

第四章 分房制度改革与房地产市场规范化法律法规条文释义

第四篇 房地产物业管理条例释义与违法纠纷应对方法及案例分析

第一章 房地产物业管理条例释义

第二章 房地产物业管理相关法规违法纠纷应对方法及案例分析 第五篇 行业内部现行最新实用法律法规汇编

中华人民共和国公司法

会计法及其关联法规

中华人民共和国合同法

中华人民共和国票据法

广告法及其关联法规

中华人民共和国中外合资经营企业法

中华人民共和国反不正当竞争法

第六篇 公司法条文释义与违法纠纷应对方法及实例分析

第一章 公司法与相关法律条文概述

第二章 公司法概述与条文释义

第三章 公司法人制度与资本、人力、财会制

第四章 有限责任公司相关法律条文释义与违法纠纷应对

第五章 股份有限公司相关法律条文释义与违法纠纷应对

第六章 公司法律责任分析与违法纠纷应对 方法

第七篇 劳动法条文释义与违法纠纷应对方法 及实例分析

第一章 雇佣关系法条文释义与违法纠纷应对方法

第二章 劳资关系法条文释义与违法纠纷应对方法

第三章 福利法制条文释义与违法纠纷应对 方法

第四章 劳动市场法条文释义与违法纠纷应对方法

第五章 工作环境权法条文释义与违法纠纷应对方法

第八篇 劳动合同过程分析与违约责任认定及合同纠纷应对方法

第一章 劳动合同的定理原则与程序

第二章 劳动合同的效力范围

第三章 劳动合同的履行与劳动合同变更

第四章 劳动合同的接触与法律后果

第五章 劳动合同的违约责任认定

第六章 劳动合同纠纷的应对方法

第九篇 不正当竞争行为规定的法规规章及司法解释

第一章 中华人民共和国反不正当竞争法及相关法规节录

第二章 相关法规规章及处理范例分析

第三章 不正当竞争行为法律纠纷实例分析

第十篇 财政违法行为处罚处分法律制度条文释义与实例分析

第一章 财政违法行为处罚处分法律分析

第二章 财政违法行为处罚处分行政法规分析

第三章 财政违法行为处罚处分部门规章 分析

第四章 预算管理方面的财政违法行为及其行政责任

第五章 税收征收管理方面的财政违法行为及其行政责任

第六章 会计管理方面的财政违法行为及其行政责任

第七章 招标投标管理方面的财政违法行为及其行政责任

范文二:房地产法律实务 投稿:丁焓焔

房地产法律实务

现代社会,缺少的不是法律知识,而是法律技能,熟练的技能。

从业之初,应关注市场容量,做到第一需要十年的时间,容量大的市场,轻松很多。关注律师行业的收入比例。交易大的,风险大的,市场一定大。

房地产法律市场,

1二手房买卖

1风险,先付款,未必拿到产权证

原因,中介公司欺诈。中介公司策划好了,设套。

银行的拖延,可能导致违约。要不到定金或首付款,需要诉讼解决。

登记机构的拖延,没有必然的法律保证按时过户,

面积问题,公摊面积的虚增,套内建筑面积加公摊面积,套内面积是个实际面积,很难作假,公摊面积容易作假,很难量,如果量,测量成本也很大,开发商知道,我骗你也没办法,即使量,开发商也可以给一万元给测量公司。

2先拿到房产证,未必全部付款

2商品房买卖

问题,产权证,最快两年,最长十五年,漫长的时间给了开发商漫长的操作时间。 一房多卖,最多的可以买五次,是明显的诈骗,却没有一起判诈骗罪,公安局都是以经济纠纷为由,不受理,这就增加了开发商的勇气

质量问题,我国质量监督体系,以前是合格证,后来建立了验收备案制度,开发商,施工方,监理,勘测公司,四方盖章后到监测站盖章就行,只要给的钱足够,一般都会盖章。 原因,层层转包,省级企业层层转到村级企业。

开发商的抵押,抵押程序没有法定化,时间特长,费用大,程序复杂,最受伤的是银行,之后开发商又抵押,又卖掉,银行收不到钱。对业主来说,你买的房子,可以被抵押掉。 业主权利如何保护,三点,一调查,土地使用权证,看后面有没有抵押,必须到房产建设部门查,因为有山寨版。建设用地规划许可证,可以看到房屋的性质,就可以知道使用年限,建设工程规划许可证,可以看到建设高度,开发商违规将拿不到产权证,房屋所有权证,看后面有没有抵押,二签合同。签下来非常麻烦,房屋面积问题,产权证问题,我写过房屋买卖204条。但最重要的还是谈判技巧。三找律师,自己也要找律师,因为当局者迷,自己往往注意不到风险,北京律师都有保险,还可以分担风险。

3房屋继承

人的寿命与不动产的寿命不等,一般是后者长于前者,必然产生继承问题。一般是一方先走,一方再婚,然后又再婚,老年人的再婚的离婚率很高,子女有亲生和继子女。非常麻烦。他自己想写遗嘱都很难写好。如,夫妻两想给亲孙子,如果儿子媳妇离婚怎么办,孙子判给媳妇,那么媳妇就可能最后取得房子,中间的变化太多,可能很要委托信托,至少要写三份遗嘱,一份一千多字。

4房屋与婚姻

情况:一方先签合同,后结婚

一方先拿产权证,

先结婚,后拿产权证

先贷款,后结婚

大概三十多个变化,相当复杂。我们把婚姻比作合伙,是共同财产还是一方财产,这方面的专家都需要至少三十分钟,才可能分析出来。

有房子的,离婚分房子一千对有三十对要诉讼。有的拿不到房子,还要还贷款,你不还,对你的信用有很大影响。

5建设工程。

发包方就是开发商,总承包方就是施工方。菲迪克条款,适用基础是土地私有制,是西方的制度,

6拆迁问题

中国特有的现象,每个人都可能遇到,因为我国有特有的物权法,建了拆,拆了建,开发商可以迅速获利,房屋越贵,越容易遭拆迁,且抵抗力最弱,不团结,在拆迁中,谁勇敢,谁获得的利益最大。有老房子,一,到规划局看看,是否要拆迁,二赶紧评估,评高点,三,假如,有外国亲戚,分百分之五给他,美国有长臂管辖原则,可以到美国打官司。国外法院一旦判政府赔偿,国有银行都可以执行。

7小区公共配套设施,

百分七八十的小区广告不能兑现,本来是公益的,开发商一般会全部承包给私人,如商店,学校,一定要在合同中约定,如果没有就要他承担违约责任,一旦没有,就要维权,人多力量大,因为受益人数多,所以,一个人不会努力,一定要组织起来,中国组织容易非法化,要想合法化,就是成立业主委员会,其实就是村委会,有了代表,维权就合法化了。业委会第一个问题,就是财政问题,核心问题,也是财政问题。签字投票都要钱,核心问题就是募捐,一定要把百分之七十的力量都有花在财政问题上,这个问题解决,一般都能成功。 提问

二手房户口问题,这个问题一定要解决,一定要有户口迁移的的条款,主要是免费上学,医疗等福利,如果没解决可否撤销合同,没看判例。

集体土地证问题,一般不会作抵押。

离婚一般判给一方,或者双方都没有。通过法院判决

拆迁中的土地使用权补偿问题,一般拆迁过程中不会补,拆完后,慢慢打官司,学习吴萍案例,第一是技巧,第二是勇气。斗争是有价值的。

没有配套设施,除了违约责任外,还可以要求赔偿升值的侵权损害赔偿,这个需签一个合理的评估公司评估合同,因为评估只对现在物的评估,不对将来物的评估,所以争取评估公司出庭作证。

一方买方,婚后共同还贷,是否为共同财产,一般可以判为共同财产,关键看举证,证明女方有还贷,共同还贷个人财产转化为合伙财产,离婚后要进行清算。

离婚财产问题,一定要研究合伙财产分配,一般套过来就行。

小产权房,是对农民的歧视,如想买卖,要得到判决,可以选择仲裁,或者选择派出法庭,他们不是一定很清楚这些。要律师使用各种手段,说法他们。

我们最多设计过八个诉讼,最终法院不得不支持我们的请求。

如何设计,付款时,如何拿到取证单,拿到取证单,一般都可以拿到产权证。律师可以操作,当事人一般靠运气。不会预计各种风险。

范文三:房地产法律实务论文 投稿:顾絖絗

房地产法学结业论文

X学院 XXX

XX 学号:XXXX

对于房地产的概念,应该从两个方面来理解:房地产既是一种客观存在的物质形态,同时也是一项法律权利。

作为一种客观存在的物质形态,房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。

房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。

地产是指土地及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施、地面道路等。

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展,房地产已经成为商业交易的主要组成部分。

法律意义上的房地产本质是一种财产权利,这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利,如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。

问题探讨一:父母可以把房子过户给未成年子女吗?

因为,法律并没有规定拥有房产证的年龄,所以,未成年人是可以作为房屋产权人的,并且可以登记在不动产簿上。

房屋的所有权人更名,称为过户。过户虽然需要收取一定的过户费,包括契税、所得税、房屋评估费等,但是相比于遗产税要低得多。如果家长不采取过户,而是以赠与的方式把房子赠送给子女。虽然可以免交税费,但是以后这套房子若要转让,其原始取得价是0元,在办理过户时,会以房子的市值来征收税费,比过户费要高出很多。

如果家长准备买房给未成年的子女,未成年人虽然没有独立签订购房合同的能力,但家长作为房产购买人可以将房产证上的名字署成未成年子女的名字。购买房产时,如果家长选择的是一次性付款方式,在产权人一栏直接填写孩子的姓名,孩子便能成为独立业主。办房产证时只要其监护人出具有关证明手续即可将房产写在自己孩子名下。但如果家长选择了按揭贷款,则未成年子女不能成为独立的产权人,产权只能是家长和未成年子女共有。 但要注意,如果房子过户到未成年人的名下,那这套房子的所有权人就是该未成年人了,没有经过其授权,监护人是无权处置该房的。另外,家长应该考虑到,如果子女成年以后没有尽到赡养义务,自己也无法收回房子。

由此可见,父母把房子过户给未成年人是有一定风险的。

问题探讨二:凭遗嘱过户房产,须先公证遗嘱吗?

【案情简介】

2011年时,56岁的盐城女子耿丽(化名)经人介绍认识了南京人向林(化名),两人一见如故,很快便准备结婚。但没想到,还没来得及领取结婚证,向林突然被查出身患癌症,治疗一个多月就去世了。在整理男友遗物时,耿丽发现了一封遗书,称要将双龙大道上一处房产和名下所有存款留给耿丽。

但当耿丽拿着遗嘱和房产证到区住建局要求过户时,却被告知“遗嘱必须先经公证,然后才能办理过户手续。”进一步咨询后耿丽得知,如果要完成公证手续,她必须找到向林所有法定继承人,并且他们都对这份遗嘱不提异议。但向林已多年未与亲属往来,根本无法找

齐所有法定继承人。

无奈之下,耿丽将区住建局告上法庭。而住建局则称,拒绝过户是根据《联合通知》“遗嘱人死亡后,受益人必须先公证,凭公证书和房产证才能过户”规定做出的,并无不妥。

法院经审理认为,本案中,被告依据《联合通知》规定不办理房屋过户的行为违法,判决住建局败诉,限期为耿丽办理过户手续。

不久前,最高院将本案例列入典型案例,认为行政机关行使职权时必须在法律授权的范畴内进行。遗嘱过户必须先公证的规定,与我国《继承法》、《物权法》、《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触。也就是说,今后市民凭遗嘱要求过户时,房产部门不得再以“遗嘱未公证”的理由拒绝。

问题探讨三:恋爱购婚房,分手如何分割?

【案情简介】

朱小姐经过相亲遇到了高先生,两人一见钟情,没多久就谈婚论嫁了。朱小姐家里的经济情况比较好,高先生家在外地,相对经济条件比较差一点,买房时,朱小姐出了50万元的首付,高先生拿出1 5万元首付。由于高先生在银行工作,所以双方所购房屋贷款的主贷人是高先生,而实际上还款的钱是双方各付一半,该房屋产权人登记为朱小姐和高先生。

在买好婚房后,朱小姐去外地工作一年,所以两人的婚事就耽搁下来了。期间婚房交房,朱小姐的父母出资对该房屋进行了装修。一年后朱小姐从外地回到上海,无意间发现高先生和另外一位女性关系不一般,之后两人发生多次争吵。最后,双方决定分手。但是已经买好的房屋归谁?朱小姐认为自己付了大部分的首付,而且还贷款的一半钱也是自己出的,且装修都是自己家里人出钱、出力,所以要求该房屋判归自己。而高先生认为自己是主贷人,所以房屋应归自己。

庭审中,朱小姐向贷款银行表示,同意一次性将所有的贷款还清,贷款银行表示,若朱小姐全部偿还贷款,则同意产权人为朱小姐一人。

【律师说法】

从不动产登记的角度分析,房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产,符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的按协议处理;没有协议的,应当考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。本案中,因为朱小姐首付比例高于高先生,还参与了偿还贷款,而且房屋装修等均由其父母出资、出力,所以可以认定朱小姐对该房屋所作的贡献较大,故法院应当判决该房屋归朱小姐所有,朱小姐向高先生支付相应的房屋折价款。

范文四:房产实务案例 投稿:姚脚脛

估价分析测算过程

(一)、房产评估过程

成本法是根据建筑物的结构、面积层数、层高、装修和附属设施等情况确定重置价值;根据现场勘察,对委评房屋的结构、装修、设备三部分的各个项目的完损等级进行评分,分别采用勘察打分法和年限法综合确定成新率。

计算公式为:

评估值=重置全价×成新率 1、重置成本的确定 A、建筑物开发成本 (1)土建部分

由于委托方未能提供该仓库的建筑工程决算资料,也无该建筑的施工图纸资料。评估人员参照XX市造价站公布的造价信息,并结合对当地建筑市场的调查,估算该项目土建费用单价分别为:混合结构建筑物按600元/平方米估价;砖木结构建筑物按400元/平方米估价。

(2)勘察设计和前期工程费:包括立项、可行性研究,五通一平等前期发生的费用,现时建造同类同档次房地产此项费用社会平均水平为85元/平方米。

(3)配套建设费如下:

城市基础设施配套费:80元/平方米 环卫费:12元/平方米 白蚁防治费:2元/平方米 墙体材料专项费用:8元/平方米 城市综合开发行业管理费:0.5元/平方米

共计:102.50元/平方米 (4)设备及公共设施费

包括给排水系统、电缆线、通讯管线及其相关设备,按200元/平方米估价。

建筑物开发成本合计:

开发成本混合结构=600+85+102.50+200=987.50元/平方米 开发成本砖木结构=400+85+102.50+200=787.50元/平方米 B、管理费,按开发成本的8%,则估价对象管理费为 管理费混合结构=987.50元/平方米×8%=79元/平方米 管理费砖木结构=787.50元/平方米×8%=63元/平方米 C、不可预见费及专业人士费

包括勘察、规划、设计、评估、工程质量监督等费用以及指工程建设过程中发生的不可预计费用,按建造成本的5%计,为

不可预见费及专业人士费混合结构=987.50元/平方米×5%=49.38元/平方米 不可预见费及专业人士费砖木结构=787.50元/平方米×5%=39.38元/平方米 D、资金成本

正常情况下,评估对象类似项目的建设周期为3个月至半年,参考同期银行贷款利率,取中国银行目前半年期贷款利息率6.57%。房地产开发成本在开发期内均匀投入,则投资利息为:

资金成本混合结构=987.50元/平方米×6.57%×0.5/2=16.22元/平方米 资金成本砖木结构=787.50元/平方米×6.57%×0.5/2=12.93元/平方米 E、开发利润

评估人员对近期房地产开发市场利润率进行了了解,此次评估取15%,

则开发利润为:

开发利润混合结构=987.50元/平方米×15%=148.13元/平方米 开发利润砖木结构=787.50元/平方米×15%=118.13元/平方米 综上,评估对象的重置成本为上述各项费用之和,即: 重置成本混合结构

=开发成本+管理费+专业人士费及不可预见费+资金成本+开发利润=987.50+79+49.38+16.22+148.13 =1,280.23元/平方米 重置成本砖木结构

=开发成本+管理费+专业人士费及不可预见费+资金成本+开发利润=787.50+63+39.38+12.93+118.13 =1,020.94元/平方米 2成新率的确定

打分法测定依据建筑物的地基基础、承重构件、墙体,屋面、楼地面等结构部分,内外墙面,门窗、天棚等装修部分及水、暖、电、卫等设备部分各占建筑物造价比重确定其标准分值,再由现场勘查实际状况并打分,根据此分值确定整个建筑物的完好分值率。

其计算公式为:完好分值率=结构部分合计得分×结构部分权重+装修部分合计得分×装修部分权重+设备部分合计得分×设备部分权重

年限法计算成新率

成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100% 房屋建筑物的估计尚可使用年限按各房屋建筑物的实际使用、损坏和维修程度确定,并适当考虑了有关房屋建筑物类固定资产折旧年限的规定(混合结构生产用房40年、非生产用房50年;砖木结构生产用房30年,非生产用房40年;简易结构10年)。

本次评估采用综合年限法与实际观察,对各栋建筑物分别确定其综合成新率。

3房产评估值见下表:

范文五:房地产法律及律师实务 投稿:汪蕯蕰

 房地产法律及律师实务

概 述

(一)房地产业在国民经济中重要地位

国民经济的三大支柱产业——汽车、钢铁、房地产

1、城市化进程的刚性需求

2、土地不可再生性及地方政府与中央政府的博弈

3、住房是中国人最大财富

(二)房地产法律的综合性与复杂性

1、涉及房地产的法律、法规、行政规章及地方法规、规章数量众多。

2、房地产法律、法规的完善更新速度相对较快

(1)中国法制建设在改革开放后经历了三个重要转折期 (中国宪

法原则的三次重大修改):

1993年3月,市场经济(计划→市场)

1999年3月,依法治国(人治→法治)

2004年3月,私有财产不受侵犯,尊重和保障人权

(2)中国房地产立法进程中制定的几个主要法律、法规

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月颁布)

《城市房地产管理法》 (1994年7月)

《土地管理法》

(1998年8月)

《土地管理法实施条例》 (1998年12月)

《城市房屋拆迁管理条例》 (2001年11月)

《物业管理条例》 (2003年6月)

《物权法》 (2007年3月)

《城乡规划法》 (2007年10月)

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (2011年1

月)

3、房地产业涉及多个部门法且相互关系复杂

(1)行政法律关系

行政许可——土地利用、城市建设规划、建设工程、房地产交易等

行政处罚——对房产开发中违反规划、土地、交易规定行为处罚

行政侵权——行政机关在房产开发中的不当行政许可和处罚所造成

的行政侵权

(2)民事法律关系

债权法——《合同法》调整不动产的交易

物权法——《物权法》调整不动产权属的变动(物权变动)

金融法——调整房地产买卖中的融资(房屋按揭贷款、抵押贷款)

侵权责任法——对行使物权(不动产)的权力保护

(3)刑事法律关系

重大责任事故的追究

4、房地产项目开发的三个阶段及相应司法解释

(1)房地产开发三个阶段的司法解释

项目前期:土地规划

《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解

释》

法释(2005)5号

项目中期:建设营造

《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》

法释 (2004)14号

项目后期:营销交付

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

法释(2003)7号

(2)最高法院依据物权法所做的涉及物权的司法解释

《审理民事案件适用诉讼时效的规定》 法释(2008)11

《审理建筑物区分所有权案件问题的解释》 法释(2009)7号

《审理物业服务案件若干问题解释》 法释(2009)8

《城镇房屋租赁合同案件若干问题解释》 法释(2009)11号

《审理房屋登记案件若干问题的规定》 法释(2010)15

《审理涉及农村集体土地行政案件规定》 法释(2012)20号

《适用《婚姻法》若干问题解释(三)》 法释(2011)18号

《审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》 法释(2012)8号

第一部分 土地法律制度的相关问题

一、我国现行土地管理法律制度概况

(一)土地所有权的二元体系(国有、集体)

(二)土地用途的严格管理(农用地、建设用地)

(三)国有土地使用权取得途径(划拨、出让)

(四)现行经营性建设用地出让的管理制度

1、经营性土地取得方式——招标、拍卖、挂牌

2、建设项目规划许可制度——总体规划、详细规划

(五)国有土地上房屋征收与补偿

二、土地所有权及用益物权

(一)土地所有权(国家所有、集体所有)

(二)土地用益物权

1、用益物权的特征

2、用益物权的类型

(1)土地承包经营权 (2)建设用地使用权

(3)宅基地使用权 (4)地役权

三、土地使用权的出让与转让

1、土地使用权出让(政府与土地受让者的合同关系) 2、土地使用权转让(土地受让者再行转让的行为) 3、现行土地及项目转让的主要形式 (公司股权转让、合作开发)

第二部分 建设工程法律制度相关问题

一、建设工程施工合同的复杂性与专业性

二、无效建设工程施工合同认定及处理原则

(一)无效建设工程施工合同的五种类型

1、承包人未取得建筑施工企业资质或超越资质等级的

2、没有资质的实际施工人借用有资质企业名义施工的

3、建设工程必须招标而未招标或中标无效的

4、承包人非法转包建设工程的

5、承包人违法分包建设工程的

(二)合同无效但已履行完毕的处理原则

合同无效但建设工程质量合格,可以参照合同约定结算工程价款

三、工程价款的计价标准及工程量的计算原则

(一)工程价款的计价标准或计价方法

1、工程计价方式

■定额计价法(工料单价法)■工程量清单计价(综合单价法)

2、因设计变更导致工程量变化,无法协商一致的,参

照当地政府主管部门定额计价。

(二)工程量的计算

1、对工程量种类、范围和计算方法,合同中有约定的从约定 2、发生工程变更的,以双方达成的补充协议、会议纪要、工程变

更单、工程对帐、签证等文件作结算依据(工程签证)。

3、对工程量存在争议又没有签证文件的,在承包人能证

明发包人同意其施工时,可作为计算工程量的依据(工程索赔)。

四、“黑白合同”的认定及处理

1、补充合同的实质性内容(价款、工期、质量)不得与备案的

中标合同不一致,否则工程款按备案合同约定结算

2、合同当事人就合同履行过程中除三项实质性条款外作出的其

他变更协议应认定有效

3、因设计变更发生工程量增减,按合同约定计价标准及计量方

法确定工程款增减,未约定的按定额计价

五、固定价结算合同不得进行工程鉴定

合同总价或单价在合同约定风险范围内不能调整。风险范围在示

范合同文本专用条款中约定。

六、工程鉴定范围及应注意的相关问题

第三部分 商品房买卖法律制度相关问题

一、商品房合同涉及法律的复杂性

(一)市场经济的四大类财产权及调整相应关系的法律

物权——《物权法》调整动产和不动产财产权关系

债权——《合同法》调整债权财产权关系

股权——《公司法》调整股权财产权关系

知识产权——《专利法》《商标法》《著作权法》调整无形财产权

(二)《物权法》五项基本原则对商品房买卖合同的影响

物权法定 物权平等 物权公示

物权的保护不得滥用 物权优先(物权优先于债权)

二、商品房买卖合同司法解释的适用范围

(一)适用范围

1、商品房现售合同(现房)

2、商品房预售合同(期房、楼花)

(二)我国房屋根据不同标准及习惯分成以下几类

1、农村房屋、城市房屋

2、住宅、商业用房(工业、商业、旅游、写字楼 )

3、公房、私房(历史形成、个人购买或建造 )

4、商品房、非商品房(自建、委托自建)

5、新建房、二手房

6、产权房、小产权房

三、 关于商品房预售合同的效力

四、 关于惩罚性赔偿责任

(一)对出卖人适用惩罚性赔偿责任五种情形

(二)惩罚性赔偿责任适用条件

(三)惩罚性赔偿与其他责任系并存、累计承担关系

买受人在行使合同解除权、撤销权或确认合同无效的同时,可以请求出卖人承担以下责任

1、返还已付购房款及利息

2、赔偿损失(直接、间接)

3、请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任

五、出卖人迟延交房和买受人迟延付款违约责任

第四部分 不动产登记法律制度相关问题

一、不动产物权变动登记原则

二、不动产物权登记的效力

(一)不动产物权变动登记生效规定

1、登记生效

房屋所有权、建设用地使用权、城市其他国有土地使用权

2、登记对抗

(1) 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立

(2)地役权自地役权合同生效时设立

(3)宅基地使用权不以登记为生效要件

(4)船舶、航空器和机动车(特殊动产)

3、登记生效的例外

(1)法院的法律文书或政府的征收决定

(2)继承或者受遗赠

(3)合法建造、拆除房屋

(二)合同效力与登记效力的关系

1、登记生效的发生时间(自记载于不动产登记簿时) 2、合同效力与不动产登记效力的关系 (物权法第15条)

(三)登记发生不动产善意取得的效力

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

2、以合理的价格转让;

3、转让的不动产已登记、动产已交付受让人。

(四)三大登记及其效力

1、更正登记

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。双方无异议的应变更登记。

2、异议登记

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记

失效。

3、预告登记

当事人签订买卖房屋等不动产物权的协议,为保障实现物权,依约定可向登记机构申请预告登记。未经预告登记权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

三、律师在处理不动产登记法律纠纷时应注意的问题

(一)关于房地产登记与转让合同效力问题

(二)关于房地产登记行政诉讼的原告主体资格

(三)关于房地产违法登记行为的撤销

(四)关于房地产登记民事诉讼和行政诉讼的交叉

范文六:[案例分析]房地产工程中的法律服务 投稿:龚轑轒

为便于贵公司高效进行工程建设资料整理工作,特提出如下几点意见,请参改:

一、工程建设资料体系之构成

1、       关于工程设计合同、价款方面的主要资料

2、       关于工程承包合同、价款方面的主要资料

3、       对方违约及拖欠工程款主要资料

4、       关于土建部分结算的主要资料

5、       关于机械设备安装调试工程部分结算的主要资料

6、       关于工程质量方面的主要资料

7、       关于工期方面的主要资料

以上7个方面便是我方律师建议资料整理的框架,资料分门别类、列项就是要针对这7个方面充实起来。

二、工程纠纷中,关键是工程价款结算额的确定,因此,关于工程价款结算的资料整理应为此次工作重点,主要包括以下几点:

1、           设计合同中的设计费数额及图纸是否按期、按质提供的依据;

2、           承包合同中的工程预算表,在工程未竣工、结算的情况下,预算表再加上其他相关文件就是我院主张工程价款的主要依据;

3、           承包合同中的工程决算表,工程款纠纷中,经过建设行政机关批准的或对方予以认可的决算表将是法院据以判决的主要依据;

4、           贵公司与对方就工程量和工程价款达成一致的文件,包括协议、备忘录、会议纪要等;

5、           关于使用解释定额,调价政策和取费依据等,经定额站批复的相关文件将是我院起诉的重要依据;

6、           关于工程结算中不予结算的子项目是对方在诉讼抗辩中核减工程款项的理由和依据。应进行仔细的资料收集和整理,主要包括:

A、     对方代表确认的工程量增减;

B、     对方代表确认的设计变更或工程洽商;

C、     工程造价管理部门公布的价格调整;

D、     一周内非贵公司原因造成停水、停电累计超过8小时;

E、       合同约定的其它增减或调整。

三、工程质量方面是对方讨价还价并提出反索赔的主要证据之一,对此也应充分重视,尽可能的将资料准备齐全,防患未然:

1、       贵公司与对方供应材料和设备的检验证明

2、       隐藏工程的检验记录及相应的通知单、签认单

3、       质量不合格项目的起因、处理结果、双方协议、及由此所产生的费用

4、       质量事故发生的现场文件、请示报告、处理结果及由此所产生的费用

5、       工程分期分段验收的记录

质量监督部门做出的核定、批复及相关文件

四、工期问题是对方讨价还价并提出反索赔的另一主要依据,应做好资料准备工作,其包括:

对方关于工期的承诺及奖罚的合同条款

工程中双方对工期造成的变更协议等文件

对方如期完成工程任务的相关凭证,如:工作日记进度计划表、施工报告等

工期顺延的资料是对方在工期方面有力的证据,其主要有:

工程量变化和设计变更

一周内非对方原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时

不可抗力

贵公司未按约定按期完成“三通一平”工作影响对方进场

因对方供应的材料设备未能保证施工需要或因交验时收现缺陷,需要修配代换,而影响施工进度。

贵公司上报材料的价格,对方未及时核定准予购买而影响工程进度的

贵公司未按约定支付预付款,工程进度款或代购材料差价款而影响工程进度的

合同中约定或对方代表同意给予顺延的其它情况

以上几点,仅为初步的框架,请作参考,不周之处,敬请指正。

范文七:房地产法律法规案例分析 投稿:傅镬镭

空间考试案例分析:

某日清晨,某大厦新来的保洁员阿霞在18楼的公共通道拖地时,发现1805号业主家的客厅亮着灯,但大门内侧的门开着,外面的“通透式”防盗门也虚掩着,她便上前按业主家的门铃,但是按了好几次,室内也不没有反应,阿霞便怀着好奇的心理,侧身进入室内,到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这时,业主张先生从电梯出来径直走回家(他原来“早锻炼”去了,因粗心而忘了关好家门。)一见大门未关,张先生先是吃了一惊,进到家中,又看见一陌生女子在自己家里,更是又急又气,大声质问阿霞是干什么的,不由分说要把她送到派出所。

试分析:

1)阿霞错在哪里?

2)如果碰到以上业主和家人都不在家而门又开着的情况,应该怎样处理?

3)你认为该如何向张先生说明和解释?怎样才能平息事态?

1、 阿霞错在未经业主同意就私自进入业主家,和遇到此类情况没有向上级汇报就独自一人进入业主家。

2、 (1)遇到此类情况首先向上级汇报,客户人员联系业主了解原因。

(2) 在业主未回家时,派1或2名保安在业主家门口等候,避免小偷和不必要的误会和等候业主回家。并且在门外要密切注意室内是否有动静,如煤气外漏等等。

(3) 在与业主取得联系后,如若业主暂时不能回家,征得业主同意,派2、3名保安进入业主家解决问题。

(4) 若长时间未和业主取得联系,可派2、3名保安携带摄像机记录全过程,和请业主家的一名邻居陪同作证明,以避免误会。

(5) 发现异常情况立刻报警和联系业主或业主的家人。

3、(1)首先阿霞应该向张先生道歉,她未经业主同意

擅自进入时不对的,让张先生先平息怒火,并且,让张先生检查屋内是否有丢失东西。证明阿霞没有偷东西,并说明阿霞这样做是出于好意。

(2)物业公司向张先生道歉,是我们没有管理好员工,希望他能谅解,并说明阿霞是新来的。

(3)物业公司要加强员工培训,避免再次发生此类事件,并提醒业主出门要关好门窗、煤气等。

范文八:法律实务案例分析 投稿:罗镋镌

刑法方面的案例分析

张某(25岁,女)与被害人李某系恋爱关系,虽未结婚,但是

张某搬住在李某家。一日,二人吵架,李某与其母陈某一同

外出,张某往剩菜里放上农药准备自杀。然后在里屋开始写

遗书。此时李某回来,进入厨房并吃下剩菜中毒。张某一看,

吃下剩余的毒药跑到其父的坟前哭泣。李某的姐姐急忙将李

某送入医院抢救,但无效死亡。

张某已经预见李某会吃剩下的有毒剩菜和张某没有预见李

某会吃剩下的剩菜分析本案的处理。

情况一:张某已经预见李某会吃剩下的有毒剩菜,此时李某

回来,进入厨房并吃下剩菜中毒。张某一看,吃下剩余的毒

药跑到其父的坟前哭泣。

张某事先已经预见到李某可能会吃到剩饭,一般有两种可能

性,一是放任的间接故意,二是过于自信的过失。

但是,张某在看见危险确实发生,却没有实施救助义务,反

而自己吃下剩余毒药离开,对于张某没有积极救治李某的客

观行为,结合前面的已经预知的主观情况,说明张某主观上

对于李某的死亡并不反对。张某并不希望李某死亡,但是,

其明知李某有可能吃有毒剩饭,却放任李某的死亡。主观上

构成间接故意,应按照故意杀人罪处理。

情况二,张某没有预见李某会吃剩下的剩菜,而李某吃下了

剩饭,张某一看,吃下剩余的毒药跑到其父的坟前哭泣。

张某没有预见到李某会吃含有毒药的剩饭,说明其并没有杀

害李某的主观故意,主观上是反对李某服毒行为的发生,张

某将有毒剩饭放在外屋,自己去里屋写遗书,应当预见没有

预见李某食用有毒剩饭的可能性。张某属于疏忽大意的过

失。虽然,张某看见李某中毒后没有进行救治,但是由于他

先前的主观属于过失,因此,一般不认为他的主观过失转化

为间接故意。而是认为他的错误认识,认为李某必然死亡而

未尽救治义务。因此,这时张某应定过失致人死亡罪。

民法案例分析

甲到上海出差,乙有一批名贵药材委托甲替他带到上海药材

市场卖了,甲把他家的一台彩电交给乙保管,甲带着药材到

他一农村中医朋友丙家去,甲把这批药材以2000元卖给丙,

丙给甲800元好处费,乙得知后找甲索要市价差价未果。乙

把甲交予他保管的彩电以自己的名义卖给了丁。

问1;甲的行为属于什么性质的行为?效力是否有效?

2;乙的行为属于什么性质的行为?为什么?

1.甲与乙的关系属于委托代理关系,甲未尽代理人的职责,

将药材以低价形式卖与自己的好友丙,并取得好处费。此处

可以判断为恶意串通。根据我国《民法通则》第五十八条第

三款的规定应属于无效的民事行为。乙有权向法院声请撤销

甲与丙之间的交易行为并返还药材或补足差价。

对于楼上说也可属于效力待定的问题,我也查了一下,

在学术上面,我们可以这样讨论,在实务上,我们仍然应当

将恶意串通的民事行为归于无效民事行为里面。而且,即使

是在学术上讨论恶意串通的民事行为的效力待定问题,也是

要进行区分的,恶意串通损害特定的第三人还是不特定的第

三人。如果是前者则可适用效力待定,若是后者,则仍应适

用无效民事行为。

2.乙在未得到甲的同意的情况下把甲的彩电以自己的名义

进行处分属于典型的无权处分行为。原因在于,乙对彩电不

享有所有权,本不具有所有权中的处分权能。但他将彩电以

自己名义进行处分,且彩电的真正所有人并不知情,此行为

构成无权处分。

附上说一句,如果丁是善意第三人,则可基于善意取得

制度取得彩电的所有权,而甲则需请求赔偿损失。但如果丁

是知情第三人,则不能取得彩电的所有权,甲得以基于物上

请求权请求丁返还彩电。

案例如下:2006年6月16日22时,北京高校一学生白某,从

12楼跳下,将两名从楼下路过的同学砸中.一人无碍,一人被

砸重伤.白某经抢救无效死亡,被砸成重伤者经抢救无效于6

月18日死亡.所报道,事发前白某与女友争吵,随后跑回宿舍

喝酒.对以上材料涉及的法律问题进行归纳总结,并依据我

国现行法律法规进行公析与论证, 先分析各个当事人之间的法律关系,女友是否有救助义务?

现行法律并没有规定这样的义务,除非是先行为义务,本案中不存在先行为义务,因此女友没有法律上的义务救助白某。白某跳楼砸死的人与白某及其家人是否有直接的民事赔偿关系?白某自杀的行为显然是对死者的过失侵权,本案中高校的白某一般是成年学生,一般不存在监护人,学生的个人财产显然不足以赔偿死者的损失,其父母没有连带责任。最后就是白某的自杀与学校的管理,死者的被砸死与学校的管理的关系了,他们之间是否存在赔偿、补偿关系。由于白某是成年人,因此不能直接引用最高院关于人生损害赔偿司法解释中对未成年人学校管理责任条款的适用,只能引用教育部的《学生伤害事故处理办法》第二章 事故与责任。 法律依据:《学生伤害事故处理办法》

第二条 在学校实施的教育教学活动或者学校组织的校外活动中,以及在学校负有管理责任的校舍、场地、其他教育教学设施、生活设施内发生的,造成在校学生人身损害后果的事故的处理,适用本办法。

第四条 学校的举办者应当提供符合安全标准的校舍、场地、其他教育教学设施和生活设施。

教育行政部门应当加强学校安全工作,指导学校落实预防学生伤害事故的措施,指导、协助学校妥善处理学生伤害事故,维护学校正常的教育教学秩序。

第五条 学校应当对在校学生进行必要的安全教育和自护自

救教育;应当按照规定,建立健全安全制度,采取相应的管理措施,预防和消除教育教学环境中存在的安全隐患;当发生伤害事故时,应当及时采取措施救助受伤害学生。 学校对学生进行安全教育、管理和保护,应当针对学生年龄、认知能力和法律行为能力的不同,采用相应的内容和预防措施。

第二章 事故与责任

第八条 学生伤害事故的责任,应当根据相关当事人的行为与损害后果之间的因果关系依法确定。

因学校、学生或者其他相关当事人的过错造成的学生伤害事故,相关当事人应当根据其行为过错程度的比例及其与损害后果之间的因果关系承担相应的责任。当事人的行为是损害后果发生的主要原因,应当承担主要责任;当事人的行为是损害后果发生的非主要原因,承担相应的责任。

第九条 因下列情形之一造成的学生伤害事故,学校应当依法承担相应的责任:

(一)学校的校舍、场地、其他公共设施,以及学校提供给学生使用的学具、教育教学和生活设施、设备不符合国家规定的标准,或者有明显不安全因素的;

(二)学校的安全保卫、消防、设施设备管理等安全管理制度有明显疏漏,或者管理混乱,存在重大安全隐患,而未及时采取措施的;

(十)学校教师或者其他工作人员在负有组织、管理未成年学生的职责期间,发现学生行为具有危险性,但未进行必要的管理、告诫或者制止的;

第十条 学生或者未成年学生监护人由于过错,有下列情形之一,造成学生伤害事故,应当依法承担相应的责任:

(一)学生违反法律法规的规定,违反社会公共行为准则、学校的规章制度或者纪律,实施按其年龄和认知能力应当知道具有危险或者可能危及他人的行为的;

第十二条 因下列情形之一造成的学生伤害事故,学校已履行了相应职责,行为并无不当的,无法律责任:

(四)学生自杀、自伤的;

第十八条 发生学生伤害事故,学校与受伤害学生或者学生家长可以通过协商方式解决;双方自愿,可以书面请求主管教育行政部门进行调解。成年学生或者未成年学生的监护人也可以依法直接提起诉讼。

第十九条 教育行政部门收到调解申请,认为必要的,可以指定专门人员进行调解,并应当在受理申请之日起60日内完成调解。

第二十条 经教育行政部门调解,双方就事故处理达成一致意见的,应当在调解人员的见证下签订调解协议,结束调解;在调解期限内,双方不能达成一致意见,或者调解过程中一方提起诉讼,人民法院已经受理的,应当终止调解。

调解结束或者终止,教育行政部门应当书面通知当事人。 第二十一条 对经调解达成的协议,一方当事人不履行或者反悔的,双方可以依法提起诉讼。

第四章 事故损害的赔偿

第二十三条 对发生学生伤害事故负有责任的组织或者个人,应当按照法律法规的有关规定,承担相应的损害赔偿责任。

第二十四条 学生伤害事故赔偿的范围与标准,按照有关行政法规、地方性法规或者最高人民法院司法解释中的有关规定确定。

教育行政部门进行调解时,认为学校有责任的,可以依照有关法律法规及国家有关规定,提出相应的调解方案 第二十六条 学校对学生伤害事故负有责任的,根据责任大小,适当予以经济赔偿,但不承担解决户口、住房、就业等与救助受伤害学生、赔偿相应经济损失无直接关系的其他事项。

学校无责任的,如果有条件,可以根据实际情况,本着自愿和可能的原则,对受伤害学生给予适当的帮助。

范文九:法律实务与案例分析 投稿:朱彝彞

法律实务与案例分析期末论文

大学生违法犯罪的现象分析 大学生是一个特殊的群体,是即将迈向社会或继续深造的人才。中国社会正处于转型期,大学生的价值取向受多方面影响发生了重大变化,出现了一些违法犯罪现象。但是,当今大学生违法犯罪在以惊人的速度逐年上升。大学生违法犯罪,无论是对学校、对家庭,乃至社会来说,都是一个不能回避的沉重话题。人们不明白,莘莘学子经过了十几年的寒窗苦读,又通过了严酷的高考竞争,成为了“天之骄子”。但令人遗憾的是,一些“骄子”却以身试法,最终从“天堂”走向了“地狱”。

不同年龄、不同生源地的大学生,都表现出各自的特点。虽然如此,我们从中仍然可以找到大学生犯罪的共同特点。

1、 违法犯罪比较广泛。

犯罪类型表现出形式复杂、种类繁多的新特点。除我国刑法分则规定只能是特殊主体犯罪外,大学生犯罪几乎涉及其他各人类犯罪,不仅仅以财产型和伤害型犯罪为主,还包括危害公共安全罪、妨碍社会管理罪、侵犯罪、侵犯财产权利罪,等等。罪名主要有盗窃、抢劫、故意伤害、故意杀人、强奸、诈骗赌博等等。

2、 犯罪手段比较智能化。

大学生文化水平较高,在违法犯罪上明显区别于一般青年的特点就是智能性。现代科学技术的应用提高了作案能力,有的学生利用高科技手段破解、盗用他人密码以窃取钱财;有的利用网络进行诈骗。

3、 犯罪动机具有突发性。

我国大学生的年龄为18—22岁,正处于青春活力旺盛期,普遍具有争强好胜,思想偏激、容易冲动、易走极端等特征。他们犯罪过程大多比较突然而简单,受到某一件事情的强烈刺激后,明知自己的行为会造成危害社会的恶果却希望或任它发生,在心理亢奋的状态下,不计后果,恣意妄为,结果酿成大祸,一失足成千古恨。

4、 大学生心理问题加剧导致犯罪。

大学生在大学生活期间,生理发育已基本成熟,但他们的心理发展确是相当不稳定、不成熟。大学生面对理想与现实的矛盾,或是遭受学习、生活、感情上的挫折时,如果不能用正确的心态来对待,就可能演变成大学生犯罪心理。

5、 与考试有关的违法犯罪日趋常见。

从小的方面来说,考试作弊、论文抄袭都是违纪、违法的行为。从大的方面来说,为了达到通过考试的目的,不惜铤而走险,走上了犯罪的道路。有的大学生甚至由原先自己买假文凭、假证件转向制作假文凭、假证件贩卖;有的由偶尔代别人考试转变成有组织地代他人考试,等等。

无论是社会的犯罪还是个人的犯罪行为,都是诸多因素的综合作用的产物。大学生犯罪也是多种因素共同作用的结果,这些因素包括社会因素,家庭因素,学校因素,及大学生自身因素。 1、社会因素。

市场经济给中国社会注入了活力,但同时也带来了负面影响。市场会强烈地刺激一部分人为获取不正当的利益而采取反伦理的方式去从事市场活动。于是,见利忘义、唯利是图、腐朽生活方式等社会不良现象时有发生,对社会风气造成较大的不良影响。大学生正处于人生观、世界观形成阶段,缺乏社会经验和明辨是非的能力,容易受这种不良风气的影响。而且网络也带来负面影响,互联网是开放的,信息多种多样,很难管理、控制和引导,这使学生时刻面对各种社会思潮、价值取向和行为的影响甚至成为大学生犯罪的诱因。

2、 家庭因素。

家庭结构不健全学生的教育功能减弱,与子女感情淡薄,或是对子女的过分溺爱。家庭教育是大学生滋生违法犯罪的土壤,不良的家庭环境有可能使大学生的人格向变态发展,使子女产生扭曲的心态。

3、 学校因素。

学校教育与管理存在一定的薄弱环节,道德教育与专业知识教育的脱节。使得大学生认识不到自身的一些错误,看待问题的片面性等。

4、 大学生自身因素。

独生子女的家庭背景,独生子女缺乏独立生活和独立思考的能力,承压能力差,缺乏集体感和合作精神,自我中心意识强。大学生生理和心理发育不平衡,大学生好冲动,自我控制能力差、心理脆弱,应对挫折的能力差。道德失范,缺乏科学、正确的世界观、价值观和人生观。法律知识缺乏,法律意识淡薄。

如今大学生的犯罪率逐年增加,预防大学生犯罪已经是大学生不可回避的问题,应该从不同层面预防大学生犯罪。

1、多形式强化对大学生的法制教育。

学校首先要高度重视对学生的法制教育,结合道德品质与行为规范教育,向学生灌输正确的人生观、世界观,使他们知法、懂法、守法,指导他们正确理解权利与义务的关系,帮助大学生要加强形成遵法守法、依法办事、同违法行为斗争的思想意识。

2、加强大学生的安全知识教育。

选取一些与学生生活密切相关的法律案例,结合法规加以解释,这样的教学内容比较生动形象,学生更容易接受。可以提高大学生的法制意识同时也可以提高大学生的安全防范意识。还可以组织一批对法律有浓厚兴趣的学生去法院庭审旁听,让学生真实感受法律的尊严和不可侵犯,感受法律的公正、无私。

3、重视心理健康教育。

大学生正处于青春时期,他们感情丰富,心理起伏大,易冲动,自控能力差。如果没有正确引导,很容易误入歧途,走上犯罪道路。

大学生违法犯罪问题日益突出,已成为当今家庭、学校和社会稳定的一个亟待关注的重要问题。但目前我国的状况是,精神卫生工作无论在人才和经费投入上都缺乏足够的准备,心理教育人才的缺乏在高校系统显得更为突出。这就需要广大教育工作者共同投入心理健康教育中来,尽已所能,做好大学生的心理健康教育工作,以降低大学生犯罪率。

范文十:法律实务案例分析 投稿:张仪仫

法律实务结课论文

案例分析:

案例一:

李老太,家住某超市附近,他和老伴是这家超市的常客。2003年春节前一天,李老太和往常一样与老伴前去超市买东西。按照惯例,李老太负责挑选,老伴负责推车付钱。一圈下来,东西已经选的差不多了,老伴就推着满载货物的小车交钱去了,这时,患有糖尿病的李老太看见出口处的货架上有杏干,心想:都说得了糖尿病吃点杏子好,我不如也试试。于是就顺手拿了一包。可是回头一看老板已经交完钱出去了,心里一着急,拿着杏子就往外走。不料刚走出超市,就被超市保安抓了个“人赃俱获”。李老太和那包3块钱的杏干被带到了办公室。保安人员说:“我们超市有规定,5元以下商品未交款拿走者要罚1000元。”李老太身上没有带那么多钱,就只交了600元。 忘记付款被人当做小偷,李老太自觉很没面子,回家后也没敢告诉家人。此后,茶饭不香,夜不能寐,连年都没过好。春节后,李老太鼓起勇气,找到当地工商行政管理局投诉。工商行政管理人员还没等李老太说完,就以该案为治安案件不属于工商行政管理机关管辖为由,令李老太去公安机关投诉。

·分析:

1,在这次事件中,超市不具有行政主体资格,因为他没有也不能得到法律、法规授权。所以超市制定的罚款规定,属于无效的店堂告示。而超市保安人员的罚款行为属于民事侵权行为。

2,工商行政管理部门的说法是错误的。因为,工商行政管理局部门有保护消费者的合法权益的法定职责。

·我的思考:

在这次事件中,李老太的自我保护意识不强,因为某些面子问题宁可自己吃哑巴亏,打掉牙往肚里咽,不懂得及时的用法律保护自己。

其实这就是社会的一个缩影,放眼望去,社会上这样的人真是数不胜数。我们又何尝不是这样呢?被各种店家的霸王条款约束,消费之后不拿发票„„因为担心别人的指指点点而不敢站出来正大光明的维护自己的合法权益。

由此可见,中国的法制化社会进程还有很长的路要走。真正的普法不只是社会上的每一个人都懂得用法律武器维护自己的合法权益,更重要的,是社会上的每一个人都能了解法律的界限,都能把持自己不侵犯别人的合法权益。法律意识都种在每个人的心中,并逐渐形成一种潜意识的约束力。这样的社会才是法治的和谐社会。

案例二:

25岁的女儿大专毕业后一直待在家里,家人联系的工作看都不看,父亲张先生忍无可忍,将“啃老”女儿起诉到法院,要求其搬走居住。昨天记者获悉,海淀法院东升法庭考虑到女儿无业无房,判决驳回张先生的诉求。

张先生说,女儿张莎(化名)今年已经25岁,自从3年前从专科院校毕业就一直在家待业,张先生为女儿联系了多家工作,但女儿都不愿意去,只想在家继续“啃老”,父女俩因此一直争执不休。

此外,父女俩还有一个矛盾,张先生2004年因感情不和与前妻离婚,女儿和他一起居住。离婚后,张先生希望找一个老伴安度晚年,但女儿对此事非常不满,经常和他吵。张先生说,他身体不好,还一直给女儿洗衣做饭,却得到女儿如此“回报”,让他很寒心。为此张先生请求法院判令女儿搬走。

“我爸给找的工作都是临时性的。”庭审中,张莎称,她之所以没去工作是因为想继续攻读专升本。她没有其他住处,又没有经济来源,因此不同意搬走。

法官审理认为,张莎目前既没有工作,也没有其他住处,且户口也在该房屋内,不具备腾房条件,因此法院对于张先生要求女儿腾退房屋的诉讼请求不予支持。

·分析:

根据相关法律法规,张莎不具备腾退房屋的条件,所以法官依法审理后,驳回张先生要求女儿腾退房屋的诉讼请求。

在这个事件中,张莎的户口仍旧在这个房屋内这一条件起着关键作用,决定了张莎对这个房屋仍旧有使用权,这是于法。

但是于情,25岁的张莎不仅没有自己工作挣钱,并且还靠父亲来养活自己,实在是让人无法接受。这对于中国的孝道观念和自强自立的精神追求都是一种挑衅。对于张莎的做法,很多网友都表示无法认同。但是也许,“啃老族”也有自己的难言之隐。

·我的思考:

随着社会的发展,“啃老族”已经成为一种不可忽视的社会现象。

对于这种现象的存在,不仅有社会竞争激烈工作压力大,物价飞涨,买房难等一系列的外部社会因素,更重要的,是一种社会观念因素,是一种传统精神美德的缺失。

作为伴着一家宠爱慢慢成长起来的80后,幸运的出生在改革开放后的新中国,随着社会的发展进步,生活水平也逐步提高,物质条件自然不错,所以在比较优越的生活环境中,自小的吃苦观念就被淡化,对社会的适应能力也大打折扣。

当他们终于大学毕业走上社会的时候,学历价值大打折扣,工作岗位也都竞争激烈,在这种复杂的社会环境中,很多人无法从之前优越的生活环境中转换过来,无法独自承担巨大的生活压力,无法自己面对各种社会难题。再加上父母大都溺爱孩子,不舍得让孩子在社会中吃苦,(一项调查显示:60%以上的父母愿意在自己承受范围内为孩子买房,70%以上的父母认为孩子的生活压力很大,愿意为其分担。)就这样,“啃老族”应运而生了。

面对这些问题我们不得不认真思考下了。在很多欧美家庭抚养到18岁就撒手不管的观念里,25岁依旧靠父母生活实在是一件不能理解的事情。很显然,这就是社会观念的问题了。很多父母不认为孩子成年以后就必须自己承担一切生活开支,并且目前大部分的家长认为有义务抚养孩子知道大学毕业,更有甚者,认为应该抚养孩子直到他可以自己独立生活为止。但是,不放手就没有锻炼,就不能真正的独立生活。所以,大家就这么耗着,直到成家了,才舍得离开父母。

显然,这种现象对社会的发展很不利。这种现象造就了很多游手好闲的社会青年,造成了很多成了家的年轻夫妇想法幼稚,无法成熟的承担家庭责任,哺育下一代。也会想案例上一样,造成家庭不和睦。虽然法院是判决张莎继续在父亲那里生活,可是父女俩闹成这样,

以后还能像往常一样和睦的生活下去吗?父亲老了以后,抚养问题该怎么落实?这些都是不容忽视的硬伤。

法律实务课小结:

法律可以解决很多问题,但是有的伤痛是无法用法律来抚慰的。

所以我觉得:法律,最好是能够永远充当一个警戒线,约束尺的角色。一旦被当做武器使用了,受伤的就不是一个人了。

我们学好法律,是为了将它当做一种无形的约束力和保护伞,让我们的生活更加安全踏实。让我们的社会环境更加秩序井然,和谐发展。

这次法律事务课,学到的不仅是一些法律的知识,更重要的是一个价值取向,是一种辨别是非的能力,只有弄懂了这些,我们才能在今后的生活里合理的运用法律,用法律伸张正义,用法律维护正义。

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