房地产营改增会计分录_范文大全

房地产营改增会计分录

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【专家解析】房地产营改增会计分录

【优秀范文】房地产营改增会计分录

范文一:关于房地产营改增老项目计税方法的会计分录对比 投稿:夏処凧

房地产企业营改增试点

关于老项目采用一般与简易计税方法会计分录对比

根据财税〔2016〕36号 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知,附件2(十)条规定:房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

房地产企业老项目采用一般计税方法下会计分录:

1、收到预收款时:

借方: 库存现金/银行存款

2、企业预缴税款:

借方: 应交税费——未交增值税(按3%征收率在不动产所在地预缴,机构所在地申报)

应交税费——应交城镇维护建设税

应交税费——应交教育费附加

应交税费——应交地方教育费附加

3、支付建筑商工程款:

借方: 开发成本

4、支付广告宣传费:

借方: 销售费用

5、工程完工:

借方: 开发产品

贷方: 开发成本

6、确认收入实现和结转成本:

(1)借方: 预收账款

贷方: 主营业务收入(由于预收房款是价税合计,结转收入时必须用计算公式将销售额与增值税分离) 贷方: 应交税费——应交增值税(销项税额){根据全部销售额按照11%税率计算得出}

(2)借方: 主营业务成本

贷方: 预收账款(价税合计) 贷方:银行存款 应交税费——应交增值税(进项税额){取决于开票企业的纳税选择,3%税务局代开票或11%} 贷方:银行存款/应付账款 应交税费——应交增值税(进项税额){取决于开票企业的规模,3%税务局代开票或6%} 贷方:银行存款/应付账款

贷方: 开发产品

7、结转当期销项税大于进项税时

(1)借方: 应交税费——应交增值税(转出未交增值税)

贷方: 应交税费——未交增值税

(2)计算税金及其附征:

借方: 营业税金及附加

根据附件2第(八)条第7款规定:房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

本条第9款规定:房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

房地产企业老项目采用简易计税方法下会计分录:

1、收到预收款时:

借方: 库存现金/银行存款

2、企业预缴税款:

借方: 应交税费——未交增值税(按3%征收率在不动产所在地缴纳,机构所在地申报)

应交税费——应交城镇维护建设税

3、支付建筑商工程款:

借方: 开发成本 {因税额不可以在销项税额中抵扣,导致成本比一般计税方法多列支}

贷方: 银行存款/应付账款

4、支付广告宣传费:

借方: 销售费用 {因税额不可以在销项税额中抵扣,导致费用比一般计税方法多列支}

贷方: 银行存款/应付账款

5、工程完工:

借方: 开发产品

贷方: 应交税费——应交城镇维护建设税 应交税费——应交教育费附加 应交税费——应交地方教育费附加 8、假定当期 应交税费——未交增值税 科目账面余额为贷方,次月申报缴纳。 贷方: 预收账款(价税合计) 应交税费——应交教育费附加 应交税费——应交地方教育费附加 贷方: 银行存款

贷方: 开发成本

6、确认收入实现和结转成本:

(1)借方: 预收账款 贷方: 主营业务收入

(2)借方: 主营业务成本

贷方: 开发产品

7、计算附征:

借方: 营业税金及附加

在能够取得较多一般纳税人按照正常税率(而不是征收率)的专用发票的情况下,而且进项税与销项税差额较小时,实际增值税少于按照简易办法应缴纳的。

在会计利润和所得税方面,一般方法计算的收入势必会少于简易方法,对企业所得税预缴毛利润方面以及当年费用扣除数额有很大影响。

贷方: 应交税费——应交城镇维护建设税 应交税费——应交教育费附加 应交税费——应交地方教育费附加 应交税费——未交增值税{根据全部销售额按照5%征收率计算得出}

范文二:营改增房地产 投稿:田钓钔

浅析“营改增”对于房地产企业的税负影响

摘要:2016年5月,“营改增”正式在全国范围内实施。作为一项重要的税制改革。其对于避免企业重复纳税现象及规范社会主义市场秩序具有积极的促进作用。而对于房地产企业来说,在进行营改增之后,企业的税负是如何变化,还具有多方面不确定的因素。本文根据房地产企业目前的实际情况,结合"营改增”的具体政策,对房地产企业的税收负担进行了探讨,并提出了相应的措施。

关键词: 营改增 房地产企业 税收影响 措施

5月1日起,“营改增”已经全面实施,而房地产行业作为这次“营改增”实施的重点和难点,吸引了社会各界的广泛关注。在此“营改增”改革之际,企业应当采取相应的措施来应对营改增税收征收政策并作出相应的调整,来保证企业的持续发展。

一“营改增”对房地产企业的影响

(一)上游企业税负转嫁的影响

谈到"营改增”实施对房地产企业造成的影响,首先应看其上游行业,比如建筑业、服务业、金融业,营改增到底能给他们带来怎样的冲击。当然这其中受“营改增”冲击最大且与房地产行业关系最密切的就是建筑业。在5月1日“营改增”实施前后,建筑业会有新老项目之分,对于老项目而言,由于其可以采取简易计税方法,所以税负确实会下降。但从中长期来看,建筑业营业额适用11%的增值税税率计算销项额,再减去可抵扣的进项额,即为需要缴纳的增值税。但建筑行业中包括人工费、期间费用、税费等很难进行进项税额的抵扣。从多方面分析,建筑业的税负增加的可能性是比较大的。如果建筑业维持原有利润,其税负增加的负担势必会向其下游的房地产业转嫁。

(二)对房地产企业建设材料采购造成的影响

对于房地产企业来说,建安费用及其其他基础设施费用在房地产建设中也占据着相当大的比重。在材料采购中不仅要采购数量巨大的建筑材料,比如钢筋、水泥等。同时也要采购一些小型的材料如机电五金等。大型的建筑材料可能会选择规模较大的供应商,能够根据自己的需求在采购中获得增值税专用发票。但是

部分小型供应商为个体工商户、私营业主和其他小规模纳税人,其材料的销售过程无法开具增值税专用发票,这就导致房地产企业购买材料时无法进行进项税额抵扣,导致税负增加。而这部分供应商通常材料销售价格相对低廉,如果放弃,又将会导致房屋开发成本上升。

(三)对建筑劳务成本的影响

房地产企业开发成本的另一个重要组成部分就是劳务成本。劳务成本通常占据总成本的30%左右。而企业的劳动力主要来源于劳务公司和农村的农民工。劳务公司的建筑劳务产生销项税额却没有进项税额可以抵扣,必然将税负负担向房地产业转移。而农民工完成的建筑质量虽较好,但是没有正规的劳务公司进行管理,农民工则不可能提供进项税额。

(四)对其它费用抵扣的影响

政府行政性事业收费是否可以抵扣增值税以及抵扣幅度都直接影响着房地产企业的税负,而管理费用、销售费用中间有一部分可抵扣,但是交际应酬费、差旅费这部分是抵扣不了的。另外我们支付的各种各样的规费是不能抵扣的,资金利息、拆迁补偿费不能抵扣,因此在房地产企业中可以抵扣的增值税进项税额占销售收入的比例就不会太大。尤其是在一二线城市,由于房价较高,能抵扣的进项税额占比重较小,所以税负甚至可能存在上升的趋势。

但是,整体来说,“营改增”之后还是对整个房地产行业起到了许多积极的影响。“营改增”后促使企业税收制度进一步完善,使增值税链条环环相扣,减少了企业重复征税、漏税的情况;增强了房地产企业市场行为的规范化。各环节的企业为了获得进项税额的抵扣,在日常的经营管理中更加规范,降低了企业的税负风险也促进了市场经济的规范化;减轻了社会税负,提高了社会整体经济效益。

二、“营改增”下的税务筹划建议

“营改增”对于房地产企业来说既有弊也有利。在一定程度上对房地产企业带来了冲击,但也为企业带来了降低税负的可能性。企业应趋利避害,做出合理的对策。

(一)积极开展税收筹划工作,提高财务人员的工作能力

企业要及时获取“营改增”之后的相关具体信息,掌握纳税工作中的相关事

项;合理选择计税方法,对4月30日之前的老项目进行认真的测算,与上游的建筑商、供应商、服务商不断地进行沟通,合理地选择采用简易计税方法还是一般计税方法;梳理自身业务流程,在各项环节重视增值税抵扣,选择合适时机把部分业务进行服务外包,进行税负转移;加强内部控制,完善财务岗位管理制度,对财务人员进行培训学习,提高对增值税相关法律法规的认识。

(二)完善对进项税额抵扣的管理,加大进项税额的抵扣

从长期来看,就是要加大进项税额的抵扣。可是我们的进项税额是很有限的,因此就要努力争取上游企业尽量提供可抵扣的增值税专用发票,问题是当提出这样要求的时候,上游企业的税负必然会上升,在这个时候如何使上游企业的税收负担和开发商的利益之间保持平衡,就需要双方进行博弈和协商了。对房地产企业来说,材料的采购在项目建设中占据着很大的比重,不仅要采购数量巨大的建筑材料,还要采购各种五金电器等辅助材料。因此在原材料的招标采购过程中,要尽量选择能开具增值税专用发票的材料供应商;当然,一般小规模纳税人不能开具增值税专用发票,但是其服务及材料售价相对较低,从成本节约原则出发,企业要合理比较选择有利于自己的采购方案;同时又由于房地产开发过程相对漫长,如果能在这段时间内能对房地产的工程建设成本进行合理的分摊处理,就能够对房地产企业建设工程中的增值税进行分摊处理,从而为企业项目开发减少相关支;最后企业还要对劳务支出进行合理的筹划。劳务支出的税款如果由正规的劳务企业进行缴纳,则房地产企业可进行增值税的进项税额抵扣,降低建设支出。因此,在建设过程中,要在考录劳务成本的基础之上尽量选择正规的劳务公司。

(三)房地产企业应加强对“营改增”的重视程度

房地产企业应加强对“营改增”的重视程度,提高财务部门对“营改增”的认识,对增值税发票进行专门管理,使进项税额抵扣更加全面完善。合理选择供应商,在进行采购之前,应确定供应商为一般纳税人还是小规模纳税人,尽可能选择正规的能开具增值税专用发票的企业进行合作,加大增值税的抵扣力度。房地产行业应该建立专门的税务筹划岗位,进行税收筹划,将房地产企业运营中的各个环节的税收支出进行确认和分析,制定合理的税收筹划对策。同时“营改增”的实施不仅仅是对企业增值税的变革,其更深层次的影响到企业的所得税等其它税种。因此需要企业上下对增值税的流程加强认识,强化培训,提高工作人员的

三、结束语

在“营改增”已经实施的背景下,房地产企业面临着巨大的挑战,同时也拥有着多重机遇。因此,我国房地产企业应该抓住这次改革的时机,选择合理的税收筹划方案,做好自身的完善工作,进行自我调节。利用好这次改革,减少企业的税收,降低成本,创造更多的经济价值,争取在这段时间内完成对自身企业的改革转型,促进整体房地产行业的可持续发展。

参考文献:

[1]张伟巍.“营改增”后房地产企业的税务筹划[J].当代经济,2015,(17):26-27

[2] 王军 , 熊雪军 . 建筑业营改增影响分析及应对策略 [J]. 会计师 ,2014,28(3):11-12.

[3]赵晖“ . 营改增” 改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习,2013,06:46-48

范文三:房地产营改增 投稿:石濶濷

房地产营改增会计分录

房地产业营改增后,除了从缴纳营业税变为缴纳增值税外,纳税义务发生时间确认、预缴税款、销售额的余额计算以及纳税申报填列等方面都跟以前存在一定的差异,房地产企业在税务实务中一定要注意这些变化,做好财税处理工作。下面将通过实例来分享一般计税方法下的具体处理方法。

【例】甲公司是一家主营房地产开发经营的企业,机构所在地梁园区,开发的A房地产项目在睢阳区。该项目《建筑工程施工许可证》登记的开工日期在2016年4月30日前。本次“营改增”中,登记为一般纳税人,对A房地产项目选择了一般计税方法计税。

已知,甲公司为开发A项目,取得土地150,000平方米,土地出让金财政收据金额30,000万元;A项目总可售面积390,000平方米。

2016年5月份,A项目尚未完工,预售收入10,000万元,对应的建筑面积10,000平方米。

2016年6月份,购进用于A项目的建材钢筋100万元,进项税额17万元;就5月份预售的10,000万元房款,给业主开具了增值税发票。该月期初没有进项税额留抵。 说明:一般纳税人开发的房地产老项目,可以选择一般计税方法纳税申报,税率11%.其纳税处理与一般纳税人开发的房地产新项目没有质的不同。(为了便于叙述,本文中会计分录及报表中的金额单位均为万元。)

5月份的财税处理:

收到预售房款时

借:银行存款10000

贷:预收账款——未开票未计税房款10000

说明:“营改增”后,销售不动产的纳税义务较营业税纳税义务发生时间后移,收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。当到了开票或产权发生转移或合同约定的交房日期,才确认纳税义务发生。但为了保证财政收入的均衡入库,《税总2016年18号公告》第十条、第十一条明确:一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%;适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算。

甲公司在次月申报期之内,按照3%预征率,计算出预缴税款270.27(10,000/(1+11%)×3%),向项目所在地睢阳区国税局预缴税款。

借:应交税费——未交增值税270.27

贷:银行存款270.27

预缴税款表的填列

2016年5月,收到预收款10,000万元,因为没开具发票,应填报《增值税预缴税款表》,无需在《增值税纳税申报表》第1行“按适用税率计税销售额”栏中填报。在《增值税预缴税款表》中第2行的第1列填写10,000,第2列填写0,第3列填写3%,第4列填写270.27。

6月份的财税处理

收到建材发票并验收入库时

借:原材料100

应交税费——应缴增值税(进项税额)17

贷:银行存款117

将5月份预售的10,000万元房款,自行给业主开具了增值税发票,销售额9,009.01,销项税额990.99,并在本月确认销项税额。

借:预收帐款——未开票未计税房款10,000

贷:预收帐款——已开票已计税房款9,009.01

应交税费——应缴增值税(销项税额)990.99

《税总2016年18号公告》第四条:房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

允许扣除的土地价款:10000÷390000×30000=769.23 土地价款所对应的税额:769.23÷(1+11%)×11%=76.23 借:应交税费-应缴增值税(营改增抵减的销项税额)76.23

贷:营业外收入76.23

说明:①“营改增”政策明确的余额计税办法是“扣额法”,而增值税会计核算上使用的是“扣税法”。因为甲公司向业主开票时,已经按发票上的销售额和税额在帐目中记

载,如果不做该笔分录,直接按应税收入抵扣土地价款后的余额计税,将导致账、表应缴税款数据有差异,即实际按报表正确交税后账面仍然有未交税款余额。

②将允许扣除的土地价款对应的税额视为政府给予企业的减免税优惠,所以计入“营业外收入”科目。

借:应交税费——应缴增值税(转出未交增值税)897.76

贷:应交税费——未缴增值税897.76

预缴税款的抵减

《税总2016年18号公告》第十四条明确,一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

本 月 应 申 报 缴 纳 的 税 款 627.49 (990.99-17-76.23-270.27=897.76-270.27),按照财税„2016‟36号附件2 第一条第(十)款项规定,向公司机构所在地梁园区国税局纳税申报。

借:应交税费——未缴增值税627.49

贷:银行存款627.49

纳税申报表的填列

纳税申报时,需填列《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》(国家税务总局公告2016年第13号)和《国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》(国家税务总局公告

2016年第27号)下发的报表。

在《增值税纳税申报表附列资料(一)》第4行的第1列填写9009.01,第2列填写990.99,第12列填写769.23,第13列生成9230.77,第14列生成914.76万元;在《增值税纳税申报表附列资料(二)》第2栏“金额”栏填写100,“税额”栏填写17;在《增值税纳税申报表附列资料(三)》第2栏的第1列填写10000,在第3列、4列、5列均填写769.23;在《增值税纳税申报表附列资料(四)》序号4的第1列和第4列各填写270.27;在《本期抵扣进项税额结构明细表》第2栏的“金额”栏填写100,“税额”栏填写17《增值税纳税申报表》主表“一般项目”列“本月数”栏目内填写或生成如下数字:第1栏9009.01,第11栏914.76,第18栏17,第24栏897.76,第27栏(=28栏)270.27,第34栏627.49 经过以上财税处理,应缴增值税的账、表数据无差异。

范文四:营改增房地产 投稿:傅枸枹

房地产业“营改增”新规分析

小组成员:姜慧敏、许琦、彭程、谷青丽、

邓雪逸、周珊珊、张梦蝶、刘雅霖、彭婕妤

一、研究背景

自2014年两会提出“六大税改”,2015年两会进而提出推进“七大税改”,增值税改革一直是税制改革的重要方面。2016年,“营改增”全面铺开势在必行。

实施“营改增”改革则是推进增值税改革的重中之重,而房地产业的改革则是“营改增”改革中最有难度的一部分。3 月24 日,财政部公布了《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》细则,明确从 2016 年5 月1 日起,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税,并为房地产企业和建筑企业提供了过渡政策。

由于房地产行业业务复杂,牵扯的主体多,金额高,实施改革则对社会、经济影响较大。因此,改革要慎之又慎。就整体而言,房地产行业“营改增”的实施,将消除房地产业现行增值税、营业税并存引起的重复征税现象,完善增值税产业链条,解决房地产企业内部税负不公问题,规范房地产供应市场,降低纳税人负担,促进经济更好更快发展。

本组将从税制要素,营改增前后法规比较,税负变化三个方面开始让大家对此次房地产业营改增有个大致的了解。

二、房地产业“营改增”后税制要素

1、纳税人:

在中华人民共和国境内(以下称境内)销售不动产或者提供不动产经营租赁服务的单位和个人,为房地产业增值税纳税人,应当按规定缴纳增值税。

其中单位是指企业、行政事业单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位,个人指个体工商户和其他个人。

单位以承包、承租、挂靠方式经营的,承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的,以该发包人为纳税人。否则,以承包人为纳税人。

其中纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。

一般纳税人:年应税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人。 小规模纳税人:年应税销售额超过500万元的为小规模纳税人。

符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。具体登记办法由国家税务总局制定。

除国家税务总局另有规定外,一经登记为一般纳税人后,不得转为小规模纳税人。

年应税销售额未超过规定标准的纳税人,会计核算健全,能够提供准确税务资料的,可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记,成为一般纳税人。

2.课税对象:

(1)销售不动产:指有偿转让不动产所有权的行为。不动产是指不能移动,移动后会引起性质,形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等。

建筑物包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照销售不动产缴纳增值税。

(2)不动产经营租赁服务:指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告,按照经营租赁服务缴纳增值税。

车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

3.税率:

(1)一般计税办法:适用税率为11% 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时,其不足部分可以结转下期继续抵扣。

(2)简易征收办法:适用征收率为5% 应纳税额=销售额×征收率

4.计税依据(含过渡政策) (1)销售不动产

①非房地产企业纳税人转让不动产

②房地产企业转让不动产

备注:

1.以上表格根据3月23日《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)整理而成,

2.以上表格所称取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

3.一般纳税人按5%或3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,都应该按法定税率11%向机构所在地主管税务机关纳税申报。

4.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

5.房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目,或者《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

③营改增之销售不动产如何征税速查表

(2)不动产经营租赁

备注:

1.以上表格根据3月23日《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)整理而成。

5.减免税

(1)免税:

①个人销售自建自用住房。

②2018年12月31日前,公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房。

公共租赁住房,是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划,并按照《关于加快发展公共

租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。

③军队空余房产租赁收入。

④为了配合国家住房制度改革,企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出

售住房取得的收入。

⑤涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。

家庭财产分割,包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

⑥个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策

适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 (2)减税

个人出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳

6.纳税期限

增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社,以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。不能按照固定期限纳税的,可以按次纳税。

纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的,自期满之日起15日内申报纳税;以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的,自期满之日起5日内预缴税款,于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。

扣缴义务人解缴税款的期限,按照前两款规定执行。

7.纳税义务发生时间

纳税人销售、出租不动产:为发生应税行为并收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。收讫销售款项,是指纳税人销售不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务完成的当天或者不动产权属变更的当天。

纳税人提供不动产租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税人发生本办法第十四条规定情形的,其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

8、纳税地点

固定业户纳税人销售租赁不动产应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的,应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准,可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税;未申报纳税的,由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。

其他个人销售或者租赁不动产,应向不动产所在地主管税务机关申报纳税。 扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。 特殊规定:纳税人销售不动产或者提供不动产经营租赁服务,应按相关规定在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

三、房地产业“营改增”前后对比

四、房地产业“营改增”前后税负比较(含案例)

1.销售不动产税负分析

房地产开发企业成本主要有三大块:建筑安装及配套设施成本、土地出让成本以及财务成本。

根据改革方案,对于适用或选择适用一般计税方法的房地产企业自行开发的房地产,按11%增值税率缴税,可以将土地出让金成本从销售额中扣除。在房地产开发成本中,土地出让金是最大的一块,约占房地产成本的30%到40%,一线城市甚至更高。土地出让金可以在销售额中扣除,对于减轻房地产企业税负至关重要。建筑业和金融业与房地产业一并纳入营改增试点,有助于降低盖房和融资成本。因此,税负一般会降低。

对于适用或选择适用一般计税方法的非房地产企业一般纳税人转让非自建不动产类似比较方法,主要考虑购置原价占售价比重,但一般购置原价占比较大,

所以税负往往是下降的。

非房地产企业一般纳税人自建不动产“营改增”后,税率由5%升为11%,要依据其进项抵扣情况来判断税负变化。

此外,房地产业中小规模纳税人,以及选择适用简易计税办法的所有一般纳税人,按照5%的征收率计税,由于营业税实行的是价内税,税负略有所下降。

【案例1】

某房地产开发公司(一般纳税人)销售一幢新建商品房,取得销售收入7000万元,已知该公司支付的与商品房相关的土地出让金为2000万元,购买电梯等设备800万元,建筑安装工程费为1500万元,接受设计服务花费200万元,(以上均为不含税价格,以上购进均取得增值税专用发票且已通过认证允许抵扣进项税额),支付员工工资600万元。

(1)营改增前,交纳营业税,且购进材料和服务不能抵扣

应交营业税=7000×5%=350(万元)

(2)营改增后,交纳增值税,且可抵扣符合条件的进项税额

应交增值税=(7000-2000)×11%-(800×17%+1500×11%+200×6%)=550-313=237(万元)

很明显营改增后有了较大的降税比例。

2.个人二手房交易,税率“平移”,税负不变

增值税的立法原则是不含税计征,属于价外税,那么按照住房成交价计征增值税时需要将含税销售额进行换算,换算公式为:不含税销售额=成交价÷(1+5%),

应纳增值税=不含税销售额×5%,

实际税负为4.76%[1÷(1+5%)×5%=4.76%]。

由于营业税实行的是价内税,因此,二手房实行增值税后比原来的营业税税负略有所下降。

【案例2】

市民出售购买2年内房屋,如果销售额总价100万元。

(1)营改增前,需缴纳营业税5万元。

(2)营改增后,按增值税算,把100万视作含税销售额,那么不含税销售

额就是:100÷(1+0.05)=95.24(万元),

即应缴纳增值税额=95.24×5%=4.76(万元),

相比营业税少了0.24万元。

3.不动产经营租赁

不动产租赁“营改增”后,适用或者选择适用一般计税计税方法的税率由5%升为11%,要依据其进项抵扣情况来判断税负变化。

小规模纳税人以及选择简易征收办法的一般纳税人,按照5%的征收率计税,由于营业税实行的是价内税,税负略有所下降。

个人出租不动产“营改增”前营业税按3%减半征收,与“营改增”后按1.5%一致,由于营业税实行的是价内税,税负略有所下降。

范文五:房地产营改增 投稿:丁忣忤

国家税务总局发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值

税征收管理暂行办法》的公告

国家税务总局公告 2016 年第 18 号

国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行 办法》,现予以公布,自2016年5月1 日起施行。

特此公告。

国家税务总局

2016年3月31号

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法

第一章 适用范围

第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 (财税〔2016〕36号)及现行增值税有关规定,制定本办法。

第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,适用本办法。

自行开发,是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自 己的名义立项销售的,属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

第二章 一般纳税人征收管理

第一节 销售额

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的

房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地 产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价

款)÷(1+11%)

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售 建筑面积)×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑 面积。

房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销

售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直

接支付的土地价款。

第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以 上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况,扣除的土地价款不得超 过纳税人实际支付的土地价款。

第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按

照 5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,36 个月内不得变更为一般计税方法计

税。

房地产老项目,是指:

(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地

产项目;(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可 证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年 4月30日前的建筑工程项目。

第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的,以取 得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。

第二节 预缴税款

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款 时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算:

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的,按照 11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的, 按照5%的征收率计算。

第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

第三节 进项税额

第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,兼有一般计税方法计税、简易

计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,应以《建筑工 程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项 目建设规模÷房地产项目总建设规模)

第四节 纳税申报 第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,应按

照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发,以下简称《试点实施 办法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和 11%的适用税率计算当期应 纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期 继续抵减。

第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的,应按

照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和 5%的征收率计 算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以 结转下期继续抵减。

第五节 发票开具

第十六条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,自行开具增值税发票。

第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,其2016年4月30日前收取并

已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发 票,不得开具增值税专用发票。

第十八条 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目,不得开具增值税专 用发票。

第三章 小规模纳税人征收管理

第一节 预缴税款

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人(以下简称小规模纳税人)采取预收

款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 第二十条 应预缴税款按照以下公式计算:

应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%

第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定 的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

第二节 纳税申报

第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,应按照《试点实施办法》

第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和 5%的征收率计算当期应纳税额,抵 减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第三节 发票开具

第二十三条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的,小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

第二十四条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,其2016年 4月30日前收

取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普 通发票,不得申请代开增值税专用发票。

第二十五条 小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目,不得申请代开 增值税专用发票。

第四章 其他事项

第二十六条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,按照本办法规定预缴税 款时,应填报《增值税预缴税款表》。

第二十七条 房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额,应以完税凭证作为合法有 效凭证。

第二十八条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,未按本办法规定预缴或

缴纳税款的,由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

范文六:营改增房地产企业会计处理 投稿:武偵偶

营改增后房地产企业会计处理

1.开发阶段,归集开发成本

(1)购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等

借:开发成本(按XX项目、成本对象进行明细核算)

——土地征用及拆迁补偿费

贷:银行存款等科目

(2)发生开发成本

借:开发成本(XX项目、成本对象)

——前期工程费

——基础设施费

——建筑安装工程费

——公共配套设施

——借款费用 (或列开发间接费用,借款费用不能抵进项) 借:开发间接费用

借:应交税费—应交增值税(进项税金)

贷:银行存款等科目

说明:如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。 借:开发成本—XX项目(对象) ——XX

贷:银行存款(应付账款)

不能分清成本对象的,其支出应先归集至开发间接费用,再在各成本对象之间按一定标准分配。成本分配的一般方法:占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。 其中:土地成本——按占地面积法【国税发【2009】31号】建议:建筑面积。

2.预售阶段,取得预售收入

(1)未完工收到预收款

借:银行存款等

贷:预收账款—XX项目

(2)次月预交增值税【预售收入/(1+11%) X3%预缴】,次月缴纳时: 借:应交税费—未交增值税

贷:银行存款

(3)次月按预缴的增值税,预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费

借:应交税费—城、教、土增税等

贷:银行存款

3.完工销售阶段,确认收入、成本

(1)完工分配开发间接费用

借:开发成本——各项目、成本对象

贷:开发间接费用

(2)完工结转开发产品

借:开发产品——各项目

借:固定资产或投资性房地产(转作出租或自用)

贷:开发成本——各明细

(3)交房并符合确认收入条件

借:预收账款等

贷:主营业务收入——XX项目(房号)

贷: 应交税费—应交增值税(销项税额)

备注:主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用,按11%税率计算销项税金。 同时,结转交房部分所对应的成本:

借:主营业务成本

贷:开发产品——各项目(房号或附房号明细)

(4)扣减收入对应的土地价款

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/(1+11%)*11%

借:应交税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额)

贷:主营业务成本——XX项目

月末,计算尚未缴纳的增值税=(全部销项税额-营改增抵减的销项税额)-全部进项税额=a

借:应交税费——应交增值税(转出未交增值税)a

贷:应交税费——未交增值税a

次月,申报缴纳增值税:

借:应交税费——未交增值税a

贷:银行存款a

(5)结转当期已售面积所对应的税金及附加:

借:营业税金及附加 贷:应交税费--城、教、土增税等

范文七:“营改增”对房地产的影响 投稿:方泜泝

【德恒思与行】“营改增”对房地产的影响

2016-04-061 今年两会期间李克强总理提出,2016年将采取三项举措,其中一条是全面实施营改增,从5月1日起,将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。 “营改增”概念解读

营改增即营业税改征增值税的简称。

营改增其实就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税,增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税,减少了重复纳税的环节,在原则上,还是要保持总体税负基本稳定。 目前业内多倾向为房地产、建筑业税率或为11%,生活服务业、金融保险业税率或为6%,预计房地产、建筑、金融三大行业将一起推行。 “营改增”动因分析

在现行税制下,只有营业税既无抵扣也无扣除,而增值税受成本费用扣除影响。因此,营改增有利于解决重复征税的问题。

“营改增”税制试点路线

营改增自2012年1月试点以来,试点地区由点扩面再到全国,试点行业也陆续增加到“3+7”(交通运输业、邮政业、电信业和7个现代服务业),目前仅剩建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业(也有将建筑房地产业合并后称三大行业”)尚未纳入营改增试点。

“营改增”对房地产企业的影响

一有利于完善税收链条,优化税收结构

营业税改征增值税,使增值税链条基本完整,使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣。从静态看,原本属于营业税的收入归入增值税收入,增加了增值税收入。从动态看,在最终消费以前的各个环节基本消除了重复征税,有助提高经济效率,由此也会带来增值税收入的增长。

二规范财务税收管理 ,规范经济市场行为

因营改增后只有规范的账务处理才能正确进行纳税申报,以往曾经存在的虚开发票、没有合同代开发票等问题,都将予以杜绝。同时也规范了行业市场经济行为,有利于同行公平竞争。

三将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,利好房企

企业新增不动产纳入抵扣范围,即企业购置房产用于增值税应税项目,其购置房产交的税款可按规定计算出增值税进项税额进行抵扣,有利于房地产大宗交易成本降低,对冲企业盈利空间持续收窄的风险,对于商办物业去库存起到促进作用,企业为主体投资行为也有利于房地产市场的需求量回升。

“营改增”政策衍生问题

Q1:营改增,增值随与土地增值税的概念需明确,土增税可能暂难取消。

目前房企在营改增后是否会免除土增税一项尚存在争议,但从土增税的立法目的而言,土增税的存在意义在于:

(1)规范土地和房地产市场交易秩序。

(2)抑制房地产投机和炒卖活动,合理调节土地增值收益,防止国有土地收益流失。

(3)增加国家财政收入。

土增税的本质就是要调控,把土地自然增值部分收走,从而增加财政收入,而“营改增”短期内不能达成以上目的。 预计未来一段时期内增值税和土增税仍将重叠征收。建议成本及财务部门完善前后税负测算模型,以便政策落地后能够迅速做出反应。

Q2:营改增后,房企开发链条中所涉及的可抵扣成本范围尚需进一步明确。 1、土地开发成本、公共配套成本难以认定,由于土地来源的多样性,以及土地开发对于公共配套的捆绑条件等因素,这就导致此类成本很难取得依法允许抵扣的进项税发票;

2、股权溢价部分难以抵扣,房地产企业通过股权收购的方式获取土地,因土地增值而造成股权溢价,而溢价部分均体现在收购公司账面上,被收购公司的账面不会产生任何变化,因此,在计算土地增值税和企业所得税时,溢价部分无法扣除。同理,“营改增”后溢价部分在缴纳增值税前也将无法抵扣。

3、拆迁补偿、期初库存和固定资产不能抵扣。房地产企业的期初存货和固定资产不能抵扣。这将导致房地产企业在“营改增”后销售存货时会产生大量的销项税额,而没有与之相对应的进项税额进行抵扣。

相关抵扣范围有待营改增方案具体细节出台,但由于土地成本对企业影响较为巨大,目前业内声音倾向土地成本将制定抵扣系数,按标准按比例进行扣除。

Q3:营改增方案落地期间,过渡性政策可能从紧。

根据”营改增“过往的经验,针对未执行完的合同、未完工的项目一定会出台过渡性政策。由于房地产业”营改增“的繁复性和紧迫性,过渡政策的某些细节很可能简单粗暴地“一刀切“,而为了不严重影响税收收入,政策口径肯定会是偏紧的。此外,”营改增“后国税与地税的税收收入如何划分尚不确定,如把营业税从地税直接拿掉的话,地方税局势必会抓住最后的尾巴,从严征税。 建议及早进行企业税务筹划,对现有库存加速清理,加速土地增值税清算等工作,以免造成不必要损失。

房企面对“营改增”需注意问题

新政策条件下,房企开发投资需重构投资模型,谨慎拿地、并购

“营改增”后,收支都将由价内税变为价外税,同时增值税发票的类别(专票、普票或无票)、税率都比传统营业税更为复杂,其引发的一系列变化可能导致传统意义上的投资测算模型失效、导致投资的失败。需提早了解营改增内容,待税改后重建投资模型。

在资产收购、股权收购等方式取得项目时,除了要摸清常规要点外,还要深入被收购项目的账目,了解发票情况,以防因缺少可抵扣进项发票、成本不实等原因,导致后期税负的增加。同时,必须在转让合同中明确如因历史问题导致的涉税损失全部由转让方承担。

三招标采购环节,需重点关注最终增值额与计税方式

营改增后,房地产公司税负是增加还是减少与项目最终的增值额有很大的关系,一般纳税人和小规模纳税人的计税方式不一样,在资格预审或招标采购选择对象时应搞清楚,除考虑对成本有影响外,应综合考虑作出选择。

德恒管理咨询

依托深厚的管理理论研究与丰富的企业实战管理实践,致力于为成长型企业提供具有针对性的各种企业管理问题解决方案。 管理咨询业务涉及房地产企业战略规划、组织管控、业务流程和专业专项管理咨询以及德恒睿智人才管理提升咨询服务。 在当前国内外经济处于不断变化、企业深刻变革与战略转型的大背景下,德恒管理咨询致力于通过独特、全方位的服务,帮助企业解决各种问题,积极应对外部挑战,达成企业目标,提升企业经营效益,推动企业快速健康的发展。

范文八:建安、房地产营改增 投稿:莫韲音

建筑安、房地产“装营改”增限临近大机,遇挑与战详析

传 言久日的地房产行营业业税改值增税将变即成实现操作。的好,企房税会率降下操,作好不税,则可能上率5升% 至乃多。一升一更降市场,洗,牌营改“增或”成将为些一房企衰的败开。始能胜出?如谁胜何出请看下?。文

随 着2041年底的年临,近传言久日的地房行产营业业改税增税值逐正渐成现实。变

前日,京北改增小组成员营、税务家陈志坚接受专《第财经日报一采》时说访建:业和房筑地业“营产改增”施时间最早是2015年1月1日实。此还有20外1年3月底或2015年5年为底最后限的期说。 法管哪不说法为个,真产企地从业在现不起门为“专改增营”做些大调的整就,的真不来及了。房地产在入进银时白,代利日渐微润薄今天的,旦操作不一,“好改增营可能”导致某些企的业负增税加%乃5更高,至某些业可能将死于这企5% 而.如操作果得好,负还税有可下降。 能一升一降

原,的竞争有局面被打破就,营改“增”为成企业命运的水岭分乃至死生。线这次拼的比,是业的管理企水、平制能力控以合及伙伴作的规和模质素? ?

一、营改“增是”减税看上?很美去 !要

清搞楚营改“”增可能带来影的响有,要讨必下增论值税和营税业的本质。

增值税是 销售或对者口进物、货供提加工、修修理劳配货务物以及供应提服税务单的位个和就人其实现增的额值收的一征税个种

。就也说是增值只对税个流各通节中新环的增值征收。 价

具在操体作,在中本节征环时,允收许“扣”除上一环节的已征税款从本意。上说,这可解决重复征税的问题以在实。际操中,作这“种除扣”是过专通发票用扣的抵形式实来的,现从凭家卖取的代表上得一环节税额的征值税专增用发,抵票扣本单位缴应纳的增税值。 款

营业而税的缴则是纳“纳人提供税应税务劳、转无让资产形者销售不动产或,按照营额业规和的定率税算应计纳税。额纳税额计应公算:式应税额纳营=额业税×率?纳?税人营业额的为税纳人供应提税劳务转让无形、资或者销产售不动产收的取全价款部价外和费。用

也就是”,说营业税是全以营业额为部征收基数,不的在“存扣除上”环节费一的用问。题 “ 改营增后,”底会到对地产房企业有什么影响? 之前房地产业

营业是5税、%筑建业营税业3%是.营改增后之这,两个业的行值增可能税均为1%.1 从 对数绝来字,看率税升了,但专家并上认不征为额税一定增加会财。部政财所科副长所刘尚希接受在访采时说“11曾%增的税税率值面表比较高,看但这可是抵扣以进项税的,而5的营业%则是税

对全缴税。在值清不具楚的抵体范扣围之前没办法判断税,上负升是还下降。”

作 者为璇张文章这样的计:以房算价为100万元物料成本40万、来元,原算先按5缴纳%业营税万元,增5税值40(1+1/%)*771%=58.1(元万,)计约10合8.1元万“营改:”增,如后果房地业的产值增税税率定为11%,销则项额税为100(1/11+%)11%=*.99万(),元项税额进为04(/117+%*17%)=5.18(万元)相,抵后税交4.9万元0“。明很是显了有较大降的税比例”。

但是实现中许多,地房企产业却定自己认的税负会加。增上述璇张文的章也出“指料成物越本低或拿,到不增发税票,税负那率会就为大升,以物料成本占总上成本0%为例1增值,税的负税可达率8.到9,%远超过原先有6.5%只税合两计的税负例比”。

理和论实现间之为什么会如此有大巨差距的?房企这在次变巨中对面怎着样挑的战?呢

二、地产房企业面所临的5挑大战

第一 挑战:政大策渡过阶段可能遭遇大损重失安永务部税伙合人李雁在接受采时称访“:如比,一个房地产项目工了完但,售还销没结,束突然若行‘实改增营,’率从税%5加增到1%1.企业本完基工了,基本也上有进项税抵扣了没而,且的它售合销都同来了出,价也不能改格那,这企业对影大了。响 ” 安永计师事会务所间税合伙接梁因人乐接采受访称时“:一企业些在营改增之购进前房地产营、改之后卖增出,果没如特别的过有政策渡?对企业的影?响很大。会

范文九:房地产营改增培训 投稿:黎縙縚

房地产业营改增的分析推测与落实建议

第一部分 背景分析及改革推测

一、房地产业的税况

(一)税负相当沉重

(二)税务的严厉监管

(三)已是很难造假

结论: 房地产业 = 税负重 + 易被稽查且少筹划题材

二、房地产的营改增分析

(一)营改增的常识

(二)试点推广的最后4大行业

1.户多

2.难改

3.税负

4.四行业要一起营改增

(三)房产业营改增的推测

1.出台时点

2.现时状态

3.原则定位

4.税制要素

第二部分 房地产业营改增的实务建议

一、收入

(一)时点

(二)范围

(三)税率

(四)落实分析

1.原不是真实销售

2.收入规模会下降

二、进项扣除

(一)常识

1.是价外税

2.是垫付概念

3.抵扣不足会直接导致税负增加

4.有转出要求

(二)分类实务

1.无

2.转嫁性加价

3.低

4.缓和与激化

5.要从无到有

三、征管要求

(一)专用发票

1.及时取得与认证

2.坚决不能虚开取

(二)主管税务机关由地税变为国税,将是从严规范管理。

四、内部管理

(一)专业与全员

1.专业的财税

2.全员的配合

(二)避免与决择

(三)房市的影响判断

1.价格

2.销量

五、外围努力

(一)提前防范

(二)争取补偿

(三)不要作单方理想筹划

1.建安成本占比越高越受益,更为利好精装修产品

2.财务成本可抵扣多,也将利好企业资金压力缓解

3.出让土地成本若能抵扣,是减轻企业税负的关键

4.尽可能向上下游转嫁税负,为企业减税提供机会

六、未来的仓桑正道

(一)业务经营

(二)税务管理

1.多“不”

2.多合法努力筹划

范文十:房地产“营改增”之我见 投稿:覃摟摠

【摘要】房地产营业税改征增值税关乎每个房产交易者的税负变化,同时也关乎整个房地产市场的走向。本文通过对房地产交易营改增后,纳税人营业税与增值税税负情况的对比,以及对影响房地产价格的因素变化对投机性投资的影响,分析得出在试点之后纳税人税负微降,同时对抑制投机性投资需求调节力度不够的结论。

  【关键词】房产交易税负 营改增 投资需求

  根据财政部与国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,将于2016年5月1日起在全国全面推行营业税改增值税(以下称营改增)试点,继交通运输业、部分现代服务业等行业完成营改增之后,建筑业、房地产业、金融保险业、生活性服务业等也纳入此次试点的范围。在这些行业中,房地产行业因涉及个人缴纳增值税而引人关注。那么房地产行业的营改增,是否会加重个人二手房交易的税负?房地产行业的投机是否会得到调控?本文将进行简单分析。

  一、营改增前后 房地产交易营业税规定

  根据财政部关于调整房地产交易环节营业税优惠政策的通知,自2016年2月22日起,除北上广深等地外,个人购买2年内的住房对外销售时,全额征收5%的营业税;个人购买满2年(含2年,下同)的住房对外销售时,免征营业税。北上广深等地个人将购买2年内的住房对外销售的,全额征收营业税;个人对外销售满2年非普通住房,按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税;满2年的普通住房对外销售时免征营业税。

  二、营改增后 房地产交易增值税规定

  根据财政部公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》,一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的非自建不动产,应以全部价款和价外费用减去该项不动产的原值或取得不动产时作价后的余额,以5%的预征率在不动产所在地预缴税款后进行纳税申报。北上广深等地之外的个人将购买2年内的住房对外销售时,就其全额缴纳5%的增值税;满2年的住房对外销售时,免征增值税。北上广深等地的个人将购买2年内的住房对外销售,就其全额缴纳5%的增值税;满2年的非普通住房对外销售时,就其差额缴纳5%的增值税;满2年的普通住房对外销售时,免征增值税。

  三、营改增后个人房产交易实际税负微降

  从以上政策可以看出,我国现行房产交易增值税完全平移了营业税政策,不会带来个人税负的增加。具体税负情况,以个人交易2年内的住房来分析:

  个人销售一套2年以内的住房,销售价格为200万(含税)。那么分别计算其缴纳的营业税与增值税。

  应纳营业税额=销售价格全额×5%=200万×0.05=10万

  应纳增值税额=不含税销售额×5%=200万÷(1+5%)×5%=9.52万

  营业税是价内税,增值税是价外税,在计算增值税时需要先进性价税分离,从而导致房地产行业营改增后,税率不变的情况下,个人房产交易税负微降,这也正好契合李克强总理关于营改增要确保所有行业税负只减不增的说法。

  四、目前房地产营改增政策无法抑制房地产投机投资性需求

  房地产投资属于投资理财,是经济主体对资金合理分配达到保值增值的目的,而投机性投资则会造成市场混乱。首先对投机投资性需求做一个简单的界定,笔者认为房地产的投机性投资等同于炒房,就是投资者利用相应资源短期转手房产获利的行为。

  假设参与房地产市场投资活动的经济主体都是经济的,那么投资者做出投资决策主要的影响因素有:成本―收益、供求和预期。

  (一)成本―收益分析

  1.货币成本降低。我国目前整体房价偏高,大多数刚性需求消费者是没有支付能力进入市场的,即使利率降低也是如此,从而在国内仍然是以住房投资者为主导的市场。2015年来央行进行了5次降息,五年以上的商业贷款基准利率从2015年年初的6.15%,降至目前的4.9%,几乎为10年历史新低。央行降息具有普适性,不仅直接降低了刚性需求买房者的还贷成本,同时也降低了投机性买房者的货币成本。

  2.税费的降低。房地产交易主要涉及十项税费:契税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、营业税、印花税、土地增值税、交易手续费、房屋所有权登记费、过户费用等。

  2016年国家对房地产交易契税和营业税发布了优惠政策:90平米以下的住房契税降为1%,最高降了2个百分点。而营业税关于交易年限的划分由2015年的5年为界限,降低为2年,税率不变。房地产营改增后增值税只是平移现在的营业税政策,没有增加税负。

  根据中国典型城市住房同质价格指数(CQCHPI)显示,2015年第四季度典型城市新建商品住房价格比上一季度上涨了3.0%,尽管涨速有所下降,但房价仍比上年同季度上涨10.3%①。可以看出在房价上涨的情况下,成本费用的降低,会使得投资的总体收益增加。

  (二)供求关系不均衡

  根据古典经济学理论,商品的价格与需求负相关,与供给正相关。然而,我国房地产市场有其独特性:需求与价格正相关,即价格上涨时买房者多,价格下降时大多数买房者持观望态度,这种现象在一线城市更为突出。

  根据国家统计局的数据显示,截止2015年末,商品房库存达到71853万平米,面对如此高库存,市场在供大于求的情况下,房价并没有下降。市场的状态就处于一种僵局,即开发商卖不出去房子,购房者等待房价下降。

  (三)预期

  根据凯恩斯预期理论,预期是影响总供给和总需求的重要因素,房地产的投资也与预期房价涨或跌有极大的关系。在极端的情况下,如果所有人都预期房价上涨,购房需求增加,会推动房价上涨;若所有人都预期房价下跌,购买者等待房价下跌,短期需求降低,会导致房价的下跌。

  1.房地产需求预期。在我国,受传统的儒家成家立业文化的影响,年轻人结婚购买住房成为刚性需求,特别是对学区房的需求居高不下,从而形成了投资者预期房地产需求会持续增加。

  2.土地价格预期。在我国公有制经济条件下,土地归国家和集体所有,地方政府实行土地财政,新楼盘所需城市建设用地供给严重不足,从而对土地价格的预期是上涨的。

  从以上分析可以看出,房地产仍然有投机的空间,因此,此次房地产行业的营改增并不能从税收上很好的调节投机投资性需求,进而不能有效的抑制房价上涨。

  注释

  ①数据来源:清华大学恒隆当地产研究中心与北京大学―林肯研究院城市与发展与土地政策研究中心,2015年第四季度中国典型城市住房同志价格指数报告。

  参考文献

  [1]李献桃.“营改增”对房地产行业的影响分析[J].现代营销(下刊),2016,02:105.

  [2]钟顺东,钟涵宇.房地产行业“营改增”税负探究[J].企业导报,2016,01:8-9.

  [3]本报记者陈雪柠.二手房营改增未必多缴税[N].北京日报,2016-03-15007.

  作者简介:程星星(1991-),女,山西吕梁,山西财经大学2014(财政学)学术硕士研究生,研究方向:税收理论与实物。

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