宅基地转让_范文大全

宅基地转让

【范文精选】宅基地转让

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【专家解析】宅基地转让

【优秀范文】宅基地转让

范文一:宅基地转让合1 投稿:周浩浪

宅基地转让合同

转让方: (以下简称甲方) 身份证:

受让方: (以下简称乙方) 身份证:

甲、乙双方就宅基地使用权、转让事宜,经双方协商同意,自愿、平等、友好的协商,达成如下转让协议。

一、宅基地坐落、面积:

甲方自愿将经县、乡、镇规划所得的坐落于 宅基地转让给乙方,具体位置位于 ,该宅基地东边界 ,南边界 ,西边界 ,北边界 ,面积共 120 平方米转让给乙方。

二、上述宅基地自合同签定之日起的土地使用权及所有权归乙方享有,甲方所卖宅基地必须是甲方的户头,同时涉及该宅基地所有产权人,必须在协议上签字。

三、甲方必须保证所卖宅基地所有权无任何纠纷,此宅基地必须合法,甲方保证给乙方办理一切建房有关手续,保证该宅基地能够顺利建房及办理使用权、房产权等手续(在修房屋时,不能因各种原因干扰乙方修房)。

四、转让金额:

该宗地的转让价为人民币 伍拾捌万捌仟元整(¥588000.00元)。

五、付款方式及期限: 甲、乙双方在签订合同时,乙方向甲方交壹拾万元(¥100000.00元),分两次付清。第二次下基础时付贰拾万元(¥200000.00元),所剩余款在乙方房屋封顶时一次性付清。

六、违约责任:

本合同签订后,任何一方不得反悔,如甲方反悔,应向支付违约金壹拾万元(¥100000.00元),并一次性反还乙方所有宅基地转让金,并赔偿乙方经济损失(包括建房、装修、工程款等)。如乙方反悔,甲方一律不退还乙方所交的宅基地转让金。

七、未尽事宜,甲、乙双方协商解决。

八、本合同一式三份,甲、乙双方各执一份,证明人执一份,双方签字生效,具有法律效力。

甲方:

乙方:

证明人:

2014年7月4日

范文二:宅基地转让合同 投稿:夏睦睧

宅基地转让合同

甲方: 身份证:

乙方: 身份证:

甲、乙双方本着责任分清、自愿有偿的原则,经双方充分的协商,现就甲方向乙方有偿转让 之宅基地的土地使用权(长期使用)所有权事宜达成如下协议,由双方共同遵守。

一、甲方同意将位于 面积 平方米的土地使用权有偿转让给乙方。

二、该宅基地四邻至:东邻:________、西邻:__________、南邻:_________ 、北邻:_________ 。

三、双方责任。

1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方使用,在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押,也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷,如上述宅基地使用权转让交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷,甲方承担全部责任,按甲方违约处理。

2、如国家政策允许登记,甲方无偿协助乙方办理登记手续,有关登记甲、乙双方要付费用由乙方负责。

3、乙方责任:在使用期限内,如遇国家或者有关政策部门依法对该地征收时所赔偿的全部资金归乙方所得,相关费用均也有乙方负责承担。

四、转让价格为人民币2万元(大写:贰万元整)。

五、本协议生效后,甲方以及其继承人不得向乙方主张享有该地的使用权及地上建筑物的所有使用权,单方违约金为20万元整。

六、未尽事宜,由双方协商解除,所签订的补充和修改与本协议不可分割,具有同等的法律效力。

七、本协议一式两份,甲、乙双方各执一份,自双方签字之日起生效。

甲 方: 身份证:

签订日期:

乙 方: 身份证:

签订日期:

公 证 人: 身份证:

签订日期:

范文三:宅基地流转 投稿:邓欢欣

关于农村宅基地流转现状分析

201131162330 公共管理学院23班 赵高星

宅基地使用权是在保有集体土地所有制基础之上,为农民建造方便而创建的一种用益物权。自建国至今,对宅基地使用权的流转一直采取禁止性规定。随着农村经济的发展以及城镇化的进程,现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转。迫切呼唤理论界及实务界能够对此作出合理的解释,弥补宅基地使用权流转制度方面的不足。

【关键词】 宅基地使用权;流转;现状;存在的问题;对策

【正文】

1宅基地流转现状

1.1大量闲置情况严重

按照现行法律法规规定,除国家征收征用、集体收回空闲宅基地外,农村宅基地只能在本集体经济组织内部之间进行流转,不得出租、转让给本集体以外的成员。法律、政策对宅基地流转的严格限制,造成了宅基地的严重闲置和大量的非法流转。长久以来,我国农村数目巨大的宅基地被排斥在土地市场之外,并不作为市场要素,合法进入市场流转。宅基地闲置的类型有多种,主要有建新房不拆旧型、老宅基地过剩型、继承宅基地闲置型、迁出地宅基地闲置型、储备宅基地闲置型等。[1]据有关资料表明,目前全国2.4亿亩村庄建设用地中,“空心村”内老宅基地闲置面积占10%-15%。全国大约有1200万份宅基地和地上房产处于可转让但不能转让的闲置状态。[2]而且,据我国城市化进程的分析资料估计:今后20年全国每年有1200多万农村人口要转移到城镇地区。而以目前我国农村居民点人均用地153平方米计算,今后20年,每年将有18.36亿平方米农村宅基地可能闲置不用。这是数量巨大的社会资源。如何节约社会资源,使闲置的宅基地在一定条件下通过流转得到充分利用,已成为急需研究解决的重大问题。

1.2非法流转相当普遍

近年来,随着经济社会的发展,特别是市场经济体制发展和城市化进程的加快,宅基地使用权流转的实践已突破法律和政策的限制,全国性的宅基地使用权流转己相当普遍,并且愈演愈烈。无论是经济发达地区还是经济欠发达地区,宅基地使用权流转都已大量存在,特别是城乡结合部是宅基地使用权流转的主要区域。这种流转主要通过非正常的宅基地隐形市场,主要表现形式有;买卖住宅连同宅基地使用权一同买卖,地租包含在房价中;单独买卖宅基地使用权;出租住宅连同宅基地使用权一同出租,地租包含在房价中;单独出租宅基地使用权;以地易物,以地易房而转让宅基地使用权;以宅基地使用权进行联营联建,实际上是以宅基地使用权入股,建成后按一定比例分配房屋或联营加工;以住宅抵押债务、贷款连同宅基地使用权一同抵押;因赠与而转让宅基地使用权。”

1.3流转态势

现实中大量存在着宅基地交易或变相交易的地下市场,目前宅基地的流转主要呈现出以

下态势:一是发生的地域,主要是与城镇相邻近的农村以及风景秀丽、交通便利的地区,经济落后交通不便的地区鲜有发生。二是受让者主要为非本集体成员,转让者为集体成员,集体成员出卖、租赁、赠与等方式占用集体给予本成员的宅基地资源。三是以租代让形式多元。随着经济的不断发展,土地逐渐减少,农村的宅基地也日显珍贵。尤其是在一些工业较为发达的镇,很多村民将房屋建成后,将房屋出租给外来人员或刚开始工作收入不高的上班族,以及附近的小商贩。

2宅基地流转的原因

2.1现行法律规定的缺陷

法律规定的缺陷主要表现在两个方面,一是有关宅基地使用权的立法规范少,立法层次低;二是有关宅基地使用权的规范还存在着计划经济烙印,规范不够完善。目前我国涉及宅基地使用权的有效法律规范大多停留在部门规章层面,还没有上升到法律层面,立法层次低,而且规范的内容主要集中于农村宅基地的行政管理方面,农民所享有的权利和权益规定甚少。

2.2现行制度背离了用益物权

现行农村宅基地使用权表现出很强的人身依附性和行政管理色彩,这种强调宅基地使用权严格人身限制性的结果便是确立农村宅基地使用权的不可让与性。同时物权作为私权,却过多地受到公法的干预。现行农村宅基地使用权制度缺陷的本质在于以归属为核心,不符合物权发展社会化、价值化的趋势。[3]宅基地资源的有限和稀缺性,宅基地的动态合理利用更显重要。

2.3流转中的侵权隐患较大

潜在的房产和宅基地使用权一起交易的隐性市场已经客观形成,私下、变相的转让大量存在,宅基地使用权流转秩序混乱。由于农村宅基地的流转受到法律规定的限制,制约了权利双方的权利确认,这不仅严重损害了国家、集体利益,导致了土地利用的混乱,影响了土地市场的正常秩序,而且造成了土地产权关系不清,不利于对农民土地财产权的保护,给农村的稳定带来了隐患。

3.宅基地流转的对策

3.1提高农民思想认识,建立农民宅基地使用权流转制

宅基地的流转是集体建设用地流转市场的重中之重,因此,要加强农民对集体土地流转的认识,应加大宣传力度,让农民深刻认识到“房地一体主义”这一基本原则以及其他土地(流转)常识。法律应明确农村宅基地的使用权是物权,并赋予农民宅基地以完整的物权,宅基地虽然属于农村集体所有,但其合法使用者应享有租赁权和收益权,可以入市流转、经营。进城农民的住宅可以出售给符合条件的农民,在第一次转让时应当受到政策限制,应征得本集体经济组织2/3以上农户书面同意,并规定转让后不得再申请使用宅基地。

3.2加强宅基地产权登记发证工作

产权明晰是流转的前提,应加强宅基地的产权登记发证工作,依法确定宅基地的权属,保

障交易在合法的情况下进行,具体的登记过程要依法进行,针对不同情况采取不同的措施。

3.3确保流转收益分配的公平和公正

要处理好宅基地在流转中的集体、个人和税费的分配关系,既要有利于农民获得收益,又要保证国家和集体土地收益不流失,使利益三方都可以得到公正、平等的维护。农民宅基地实际占用面积超过规定标准的部分,在土地流转后应将超占部分按规定全部上交,以切实保护土地所有者和使用者的土地收益。

3.4建立和完善农村宅基地市场体系

为完善社会主义市场体系,协调大量潜在宅基地供需,必须建立城乡统一的建设用地流转市场,以公开、公平、公正地转让农村宅基地,各地有关部门应该尽快出台配套的政策性文件、法规,引导和规范城乡结合部的集体非农建设用地的流转行为[4]。

4结语

集体建设用地流转是整个建设用地市场的有机组成部分,而宅基地的流转是集体建设用地流转市场的重中之重,应将其融入社会主义市场经济中。目前,农村宅基地流转还没有现成的模式。宅基地流转必须严格遵循节约集约用地原则、兼顾各方利益原则、土地市场原则。目前,可在政府的监管下,在保证集体土地所有权不变的前提下,开展农村宅基地流转试点工作,进而逐步建立与国有土地出让、转让制度相衔接的农村宅基地管理制度。为此,应尽快建立农村宅基地交易市场,允许农村宅基地上市公开流转,这不仅能够增加农民的融资手段,增强农民进城购房能力,为他们安居乐业创造基本条件;而且可以盘活宅基地存量、节约耕地资源,有利于中心村、镇的建设和农村经济的发展。

【参考文献】

[1]黄奕妙,樊永康等.资源经济学(上册).北京:北京农业大学出版社,1988

[2]徐宗威.物权法中关于农村宅基地使用权有条件转让的问题.城乡建设,2006.5

[3]谢在全,民法物权论(上册).北京:中国政法大学出版社,1999

[4] 郭明瑞.关于宅基地使用权的立法建议[J].法学论坛,2007(1):19.

范文四:宅基地转让合同 投稿:顾栾栿

甲方:___

身份证号码___

乙方:___

身份证号码___

乙方购买甲方房屋,双方经友好协商达成如下协议以资共同遵守:

一、甲方转让的宅基地位置为_____________ ,该宅基地登记面积共___平方米;

二、该宅基地的附属设施同时转让,附属设施包括:___。

三、甲方对该房屋状态陈述和承诺如下:

1、保证对该宅基地有处分权;如有共有权人,甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意;

2、该房屋的抵押状况为:___。

3、该房屋的使用状况为:___。

四、转让的价格为人民币¥___元(大写___元)。

该价格不包括转让产生的契税、和该宅基地过户等费用,所有费用由乙方自行承担。

五、乙方付款方式和期限:______________。

六、宅基地交付时间:________________。

七、乙方已经对所购买的宅基地的具体情况包括但不限于宅基地产权、使用等作了详细了解并已知悉。

八、甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付,甲方应支付给乙方违约金___万元;乙方未按本协议付款,乙方应支付给甲方违约金___万元。

九、本协议一式二份,各方各执一份。自甲、乙双方签字后生效,未尽事宜双方协商解决。

十、双方往来通讯方式如下:

甲方:___

身份证号码

年 月 日

乙方:___

身份证号码

年 月 日

范文五:宅基地转让分析 投稿:邹孊孋

[摘 要]农村宅基地流转是我国农村改革和城镇化进程中的一个重要的问题。而农村宅基地的流转,对于促进资源的合理化利用将有深远的影响。文章阐述了我国目前限制转让的效果,并结合‘宋庄画家案’,分析了宅基地转让的障碍和必要性。

   [关键词]宅基地;限制转让;转让;必要性

  

   农村宅基地转让是目前我国新农村建设,和城镇化进程的一个重要问题,引起了法学界的广泛争议,特别是‘宋庄画家案’更是引人深思。

   一、宅基地转移的制度演变

   法院对‘宋装画家案’判决的法律依据,是根据我国目前的《土地管理法》第六十三条的规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租于非农建设”;但我国《土地管理法》第六十二条第四款同时规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”可见农民是可以卖房的。但只能在本集体组织范围之内,限制宅基地的流转。那么到目前为止,限制宅基地的转让制度是如何演变过来的呢?自1949年以来,我国农村宅基地经历了从自由转让到限制转让的阶段。1950年的《土地改革法》明确规定,农民从土地改革分得的宅基地由政府发给土地所有证,承认农民自由经营、买卖及出租其宅基地和地上屋的权利。但从1959年至今,宅基地属于农村集体经济组织所有,不允许宅基地转让。近期,于2007年12月30日,国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次重申“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”尽管已有上述的法律和政策,但单纯限制宅基地转让的方法,已显示出其不符合我国当前市场经济体制的大环境,也不利于最大化的保护农民的利益。因此,在理论的研究上,对农村宅基地能否自由转让的问题,仍存在较大的争议。

   二、法学界的主要观点

   在制定《物权法》的过程中,有过设想放开宅基地的使用权的转让和抵押,但考虑到各方面的条件仍不成熟,所以没有放开对宅基地转让的法律规定。因此,学者们对此观点也是有重大分歧,有的认为限制宅基地的自由转让是符合当前形势的,理由是:如果允许宅基地和宅基地上的建房,自由转让给非集体经济组织的成员,农民将是交易中的弱势群体,要受到交易对方的盘剥而无法从交易中得到好处。[1]而认为应当允许宅基地自由转让的学者,则认为:首先,农村宅基地和宅基地上的建房不总是生存必需品和生活基本保障,农民可能有不只一处宅基地和宅基地上的建房。[2]其次,如果按照宅基地是农民唯一的生活保障的逻辑,就应限制其的转让,那么,现行法律就不仅要限制其对非农集体经济组织成员的转让,也要禁止转让给本集体经济组织的成员。[3]以上,就是学者们所持的不同的观点。

   三、允许宅基地转让的必要性

   首先,物的价值不在于所有,而在于所用,只有在使用过程中才能保持增值。[4]当前许多农民事实上已进城居住、就业,其在农村的住宅早已不再居住,如果国家允许和鼓励转让宅基地,这部分农民就会兑现宅基地的收益,也可缓解在城市就业竞争的压力。而在偏远山区容易产生交易风险,其实在那里也基本不存在宅基地转让的市场需求。所以,没有必要使用“一刀切”的政策,完全可以在有条件的城市郊区试着允许宅基地的自由转让,以保护农民利益的最大化。

   其次,农民毕竟是处于弱势群体,因此在宅基地自由转让的交易过程中,政府可以出台一系列的措施与规定。在促进交易的同时,保护宅基地拥有者的利益。用宏观的政府这只“无形的手”促进交易市场的规范化,而完全没有必要只是绝对的禁止。另外从国家统计局的数据来看,从1990年开始,我国每年有1.4亿农村人口在城市与农村之间迁徙,等待进城定居的机会。可见,在未来相当长的时期内,越来越多的农民将会由农村向城市集中,是我国城市发展的必然。

   最后,有学者担心,若允许宅基地自由转让,会出现农民流离失所的悲惨境地。对此,一方面,可以在社会保障方面,扩大社会保障的范围,惠及到所有农民。虽然,目前社会保障还不能达到理想的状态,但可以在城市的廉租房和经济适用房的操作过程中,真正的发挥其福利的作用。另一方面,我们也应该充分相信农民的理性,如果其生活非常贫困,也是不会出让其仅有的宅基地的财产的。但是政府的财力无法给农民提供保障,也不应限制转让来影响农民进行自力救济。目前,农村宅基地转让,已是城市郊区许多农民的意愿。政府可以像开发经济特区一样,先在某个地区试行,不断进行摸索和改进。一方面,可以带动农村经济地发展,也适应市场经济体制下发展的客观要求。另一方面,也有利于新农村的建设,增进了农民的利益,提高了农民的生活水平。

  

  [参考文献]

  

  [1]孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩[J].法学评论,2005,(04).

  [2]韩世远.宅基地的立法问题――兼析物权法草案第十三张“宅基地使用权”[J].政治和法律,2005,(05).

  [3]郭明瑞,关于宅基地使用权的立法建议[J],法学论坛,2007,(01).

  [4]乔新生.物权法[M],三审触碰中国体制改革核心难题[N].中国经营报,2005,(07).

  

  [作者简介]苑永芳(1981―),女,山西人,包头铁道职业技术学院,研究生,研究方向:宪法学与行政法学。

范文六:宅基地流转 投稿:雷湸湹

农村宅基地使用权流转的法律思考

摘 要:农村宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式。现行法律对宅基地使用权流转规定了诸多限制条件,随着市场经济的发展和城乡交流的扩大,现行法律规定与宅基地交易频繁的实际情况相冲突,不利于农村经济的发展和农民利益的保护。本文通过分析当前宅基地使用权流转中暴露的一些问题,对今后宅基地使用权流转的改革提出一些设想,以促进宅基地使用权流转的改革,推动城乡发展和新农村建设。

关键词:宅基地使用权;流转;制度

一、宅基地使用权流转的理论分析

(一)农村宅基地使用权

农村宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式,是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅及其附属设施的权利。农村宅基地使用权具体包括以下内容:

1.依法取得。农村村民获得宅基地使用权,须向所在地的土地管理部门申请,经批准后才能取得宅基地使用权。

2.永久使用。宅基地的使用权没有期限,拥有宅基地使用权的居民,有权在宅基地上建造房屋、工棚、厕所等建筑物,并对建筑物享有所有权,依建筑物所有权而长期、永久的使用宅基地;有权在房前屋后的空闲地上种植花草、树木,发展庭院经济,并对其收益享有所有权。但这种长期不变也不是绝对的,不排除乡级人民政府对辖区内宅基地统一规划和重新调整。

3.随房转移。宅基地的使用权依房屋的合法存在而存在,并随房屋所有权的转移而转移,房屋因继承、买卖、赠与等方式转让时,其使用范围内的宅基地使用权也随之转移,宅基地使用权须经过申请批准后方可随房屋转移。

4.法律保护依法取得的宅基地使用权受国家法律保护,但宅基地使用人也不得以买卖或其他方式转让宅基地。

(二)农村宅基地使用权流转

农村宅基地使用权流转是指为了实现土地收益,而使农村宅基地使用权进入流通领域的行为。宅基地使用权属于用益物权的范畴,权利人将宅基地使用权在其权利范围内流转是宅基地使用权的应有之义。但我国现行的宅基地使用制度是在计划经济年代形成的,为了与城乡分割的二元结构相适应,给予农民基本生存保障,我国宅基地采取了所有权集体所有、由农民均分使用的行政调配方式,宅基地使用权带有强烈的成员权福利性质而禁止自由流转。随着经济的高速发展,我国正在经历城镇化、工业化、市场化的重大经济社会转型,原有的均分、福利性质的农村宅基地使用制度的经济、社会基础正逐步丧失。农村宅基地使用权,作为物权的一种形式,在户籍制度日益弱化的条件下,应从“身份走向契约”,从内部流转逐步走向全方位的自由流转。只有这样,才能提高土地的经济价值,保证土地资源的高效利用,从而使土地真正发挥社会保障的功效。

二、我国立法现转及缺陷

(一)我国当前立法现状

我国关于农村宅基地使用权流转的立法相对较少,主要集中在以下法律及相关规范中:

1.《中华人民共和国土地管理法》规定,宅基地属于集体所有,不能转让、买卖、出租和抵押。第六十二条规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的。不予批准”。

2.1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》一文中明确规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

3.《担保法》第三十七条规定:“下列财产不得抵押:„„(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外”。

4.《物权法》第一百五十二条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”。第一百五十四条规定:“宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地”。第一百五十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记”。

从当前的法律来看,我国立法对农村宅基地使用权流转是持禁止态度的,禁止农村宅基地使用权的自由流转。

(二)农村宅基地使用权流转制度的弊端

现行法律法规和政策严格限制宅基地使用权流转,与我国市场经济发展、城乡一体化建设的现实需求严重不符,明显滞后于社会经济发展形势。2007年颁布的《物权法》也没有在宅基地使用权的流转上作出开创性规定。宅基地使用权流转因为得不到法律的明确规范,出现了大量的“隐形交易”,留下许多法律隐患。

1.关于农村宅基地使用权流转的立法滞后、不完善

关于农民宅基地管理、流转的法律法规数量少,且规定较为笼统模糊,不具有实际操作性。此外,从现有的相关法律法规来看,其内容均未涉及有关农村宅基地流转的程序以及纠纷的解决。在很大程度上,宅基地的分配、使用是通过规范性文件和地方政策来调整的。目前,我国现有的法律中,仅有《民法通则》、《土地管理法》、《物权法》对农村宅基地使用权的规范有所涉及,规定十分有限。

2.宅基地闲置浪费严重

当前,农村宅基地闲置浪费较为严重。究其原因,主要有以下几个方面:其一,宅基地审批行为不规范,享有审批权的乡(镇)政府违规审批、以权谋私现象屡见不鲜。这为一户多宅、违规建房现象的出现提供了可能;其二,宅基地不能流转也是造成宅基地闲置的一个重要原因,使得资源不能得到充分的利用,造成土地资源严重浪费;其三,宅基地的无偿使用也是宅基地闲置浪费的另一原因。宅基地无偿使用,使得人们没有节约土地资源的紧迫感。

3.地下交易盛行,宅基地交易纠纷不断

我国现行法律禁止农村宅基地的自由流转,但是在很多地方农村宅基地与房屋的地下流转却十分活跃,形成了隐性市场。这种隐性市场的存在,严重扰乱了土地市场的正常秩序,双方一旦发生矛盾纠纷,法院只能要求双方自己协商解决,权利难以得到有效保护。“黑市交易”这种现状一方面导致房地产市场的无序和混乱,打破了“房、地一体主义”,纠纷的不断引发社会矛盾的日益激化;另一方面由于缺乏有效的监管体制,使得作为所有权人的农村集体经济组织反而未获得任何利益,还逃避了国家的税收征集,同时损害了国家和集体的利益。同时造成了土地权属混乱和产权纠纷,影响了交易的安全。

三、完善宅基地使用权流转制度

党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出,要建立促进城乡经济社会发展的一体化制度,逐步建立城乡统一的建设用地市场。我国针对国有建设用地使用权已建立了较为成熟的流转制度,在农村经济发展的关键时期,农村宅基地使用权立法也急需正视现实,构建起农村宅基地使用权流转立法体系。

(一)农村宅基地使用权流转的必要性

1.有利于提高土地利用效率

目前因为法律法规和政策严格限制农村宅基地使用权流转,造成了大量空闲宅基地因无法畅通地流转到需要使用的人手中而被闲置。在经济发达地区的农村,新建的住宅不断向村庄周围扩张,村庄外新批准的宅基地上楼房林立,而村庄内的旧房和宅基地无人使用,形成所谓的“空心村”。随着我国经济的发展,各项建设突飞猛进,对土地资源的需求也迅速增加,导致各地建设用地供需日趋紧张,在这种情况下大量宅基地被闲置是一种极大的浪费。节约用地、提高土地资源利用率是社会主义新农村建设的重要内容。允许宅基地使用权流转不仅可以增加农民收入,加快农村建设,而且对于盘活宅基地存量,节约耕地资源,保持耕地面积总量平衡,缓解当前紧张的城市发展建设用地,都具有十分重要的现实意义。

2.有利于维护“房地一体主义”,推进户籍制度改革

法律虽限制宅基地使用权的流转,却并不禁止对其上住房的处分。而房屋所有权变动则宅基地使用权随之变动。法律规定了“房地一体主义”是为避免房屋所有权和宅基地使用权分离造成的复杂性及不合理性。房屋所有权和宅基地使用权分属于不同的权利主体,当宅基地使用权人主张实现其权利时,房屋所有权人将面临尴尬。允许宅基地流转可以避免房产转让后,房屋所有权和土地使用权相分离的局面,制止纠纷产生。户籍制度的核心是赋予居民迁徙自由,消除城乡居民的身份差别。允许宅基地使用权的流转,农民可以自由迁入城市,推动城市化进程;城市居民则可自由去农村寻求发展机会,带动农村工业化。

3.有利于建设社会主义新农村

中共中央、国务院下发的《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》提出,“三农”问题已经成为当前中国经济和社会和谐发展的主要矛盾之一,为此要进行社会主义新农村建设以解决这一矛盾和问题。我国目前农村人口多、人均耕地少,不可能通过发展传统农业来实现农民富裕,农民要致富必须要转变农村产业结构。受传统观念影响,许多农民把大部分资金和积蓄都用在了建设住宅上。而我国《担保法》规定,集体所有的土地使用权不能抵押,这就使得农民失去了主要的融资手段,造成农民无法获得所需的资金。在我国农村金融体系尚不发达的情况下,资金短缺成为影响农民创业和调整产业结构的主要瓶颈。只有建立有序合理的农村宅基地使用权流转制度,农村宅基地使用权才可以自由流转;农村宅基地使用权作为生产要素在市场中流动起来,才能充分发挥其价值。

4.农村宅基地使用权流转符合市场经济的法则

严格限制农村宅基地使用权流转的制度已不适应我国社会主义市场经济发展的要求。限制农村宅基地使用权流转,是特定历史条件下的产物,在我国计划经济体制时期,土地作为生产要素主要是通过行政计划、政府划拨的方式来参与生产。而现阶段,我国市场经济体制已初步建立并日益完善,在市场经济体制下,市场是社会资源配置的基础手段,一切生产和生活要素都要纳入市场中进行配置,这样才能实现资源的优化利用。限制农村宅基地使用权的流转,不利于资源的优化配置,禁止宅基地使用权的自由流转还巩固着农村的自然经济,不利于劳动力的自由流动,而且与社会主义市场经济体制不相符合,违背了市场经济规律。目前城镇国有土地市场已趋于完备,而农村土地市场还没有建立,这不符合建立全国统一市场的要求。市场经济要求商品、生产要素的自由流通,只有宅基地使用权可以在市场上自由

流通,才符合市场经济条件下市场配置资源的要求,让市场和政府共同在宅基地配置中发挥作用,才能提高宅基地利用效益。

有人认为,住房和宅基地是农民安身立命的最后保障。如果允许转让。可能造成一些农民流离失所。立法者也认为,限制农村宅基地使用权的流转,主要是为了维护农民权益。这些主张有其合理的因素,确实反映了我国农村当前一定的现实;禁止农村宅基地使用权流转也确实起到了保障农民居有定所的作用。但是,这并不符合我国农村经济体制改革的长远目标,也不符合社会主义新农村建设的宗旨。实践中,禁止农村宅基地使用权流转,恰恰成为影响农村经济进一步发展和农民与城市居民获得平等对待的一个障碍。另一方面,土地保障不能长期代替国家和社会的保障,经济困难时期尚可,在我国经济已取得长足发展、综合国力日益强盛的情况下,不能将土地对农民的保障作为长期的政策。更何况农村宅基地使用权的保障功能只体现在居住上,而社会保障包括医疗、养老、失业、最低生活保障等内容,比单一的宅基地保障更全面,社会保障应逐步取代这种土地保障。“现实社会中农民的社会保障是一个综合性的问题,要多方位多角度进行建设,不足单有一个宅基地就可以完善地实现的”。

(二)农村宅基地使用权流转的法律制度设计

如何实现农村宅基地使用权的流转,学者间意见并不一致,有的学者认为:“宅基地使用权可以本着调剂余缺的原则,在本集体内成员之间协议转让,但必须经乡(镇)政府批准,而且出让方不得牟利。”也有学者认为,农村宅基地使用权的流转应完全放开,这样才符合市场经济的发展要求。个人认为,在现行农村社会保障制度还不完备的情况下,完全放开农村宅基地使用权的流转是不现实的,为了维护农村的稳定,宅基地使用权流转改革无法一步到位,只能循序渐进。在现阶段可以先允许宅基地使用权在一定范围内的流转。但从长远来看,如果宅基地使用权只在本集体组织内部流转是毫无意义的,因为集体组织成员可以其身份向集体组织申请无偿取得宅基地使用权,宅基地使用权在集体组织内部流转可能没有市场,无法真正体现其价值,只有在整个市场上自由流转,才能由市场的自由竞争来决定宅基地使用权的流转取向与价格,才能实现土地资源的优化配置,实现宅基地价值的充分利用。所以,农村宅基地使用权流转的改革应该分步骤进行:改革初期可以先在农村集体组织内部进行流转,等待农村社会保障、土地市场等配套制度建设成熟后再完全放开,使农村宅基地使用权自由流转,实现与城镇土地市场的接轨。

1.确立农村宅基地无偿使用与有偿使用相结合制度

从农村宅基地使用权的取得来看。农户对于宅基地都是无偿使用。笔者认为,这样的规定具有不合理之处。从立法的初衷来看,农村宅基地的无偿使用是出于保障农民的基本生活的目的。然而,正是这样的规定,给“一户多房”、“随意建房”、“房屋闲置”现象的出现提供了可能。笔者认为,农村宅基地具有福利性与社会保障性,仅仅是针对集体经济组织内没有住房的那一类农户。对于该类农户,应当坚持宅基地的无偿使用;对于已经拥有住房的集体组织内的成员或者外来人员,如果其对宅基地有另外需要的,应该坚持有偿使用的原则。只有这样,一方面可以使农村宅基地的福利性与社会保障性的功能得到发挥,另一方面又可以杜绝土地资源被过度浪费、宅基地被严重闲置的现象。

2.强化农村宅基地登记工作,建立有效的流转管理体制

现实中“一户多宅”造成土地资源的严重浪费,解决这一问题的根本途径是健全登记制度,从源头上予以控制。这就需要国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作,明晰宅基地使用权的产权主体,发挥地籍档案资料对宅基地监督管理作用,使农村集体和农户的土地权利有法律凭证”。放开宅基地流转市场会牵动各方,需要平衡利益,规范交易行为,才能保证社会稳定。这要求建立、健全流转管理体制,对宅基地地下交易予以禁止和取缔,以防止“暗箱操作”、随意定价等损害国家、集体利益的行为,实现国家、集体和个人

间利益的合理分配。

3.完善农村社会保障制度

我国现行法律禁止农村宅基地流转,其中一方面的原因就是基于农村宅基地的家庭保障功能考虑的。由于我国农村地区的社会保障制度比较滞后,农村人口的社会保障在很大程度上是依靠自己占有的土地、房屋。在这样的情况下,如果允许宅基地自由流转,必将影响社会的稳定。因此,只有农村社会保障制度完善健全了,农民的社会保障手段多元化了,不再仅仅依靠农民死守的那“一亩三分地”的单一保障,农村宅基地使用权流转才能实现真正的自由流转。因此,国家要从根本上解决养老保险、优抚安置、医疗保险、社会福利、社会救济等农村综合性社会问题,多角度、多方位、多层次构建城乡一体化的社会保障体系。

参考文献:

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[3] 王建伟.农村宅基地使用权流转法律问题研究[J].法制与经济,2009,(1)

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[8] 各地人民群众对物权法草案的意见[EB/OL].http://news.sina.tom.cn/o/2005—09—06/22586877102s.shtml,2005年9月6日.

[9] 王崇敏,孙静.农村宅基地使用权流转析论[J].海南大学学报(人文社会科学版),2006,(2).

[10] 农村低保制度可惠及2100万绝对贫困人口[EB/OL].http://ne.people.com.cn/GB/ 5794132.html。2007年3月7日.

[11] 王卫国.中国土地权利研究[M].北京:中国政法大学出版社,2003:193.

范文七:宅基地转让 投稿:江棻棼

对于农村宅基地使用权能不能转让这个问题,我们先来看下相关的法律法规:宪法关于宅基地的规定农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。 一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。根据宪法规定的精神,宪法关于宅基地的规定是局限在所有权的限制层面,不仅规定了所有权的归属,也规定了所有权的转让的限制,但是对于宅基地的使用,却没有更好的规定,只是做出合理使用的要求。《土地管理法》的规定该法第八条规定:农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。第六十二条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。国家土地管理局《确定土地所有权与使用权的若干规定》第一百六十九条规定:“宅基地使用权不得单独转让,?建造在该宅基地上的住房所有权转让的,宅基地使用权同时转让”;以及国务院1999年和2004年的先后发布的两个文件禁止城镇居民购买宅基地和农村的住宅。从上述规定可以看出,目前为止,我国的法律虽然并没有禁止或者限制随宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有权的转移而产生的宅基地使用权转让,但却禁止宅基地使用权的单独转让的。因此,在土地管理法修改或者新规定出台之前,宅基地使用权原则上是不能转让的,但有条件的转让仍然是允许的,即必须同时符合以下两个条件:一、宅基地使用权随宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有权的转移而产生的宅基地使用权转让;二、受让人必须是本集体经济组织的成员。我国物权法第一百五十三条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定法。

范文八:宅基地转让合同 投稿:雷礄礅

宅基地转让协议

甲方:___身份证号码___ 乙方:___身份证号码___

乙方购买甲方房屋,依据《土地管理法》第62条、《物权法》第155条及有关政策,有条件的允许宅基地使用权转让不为法律所禁止。需具备的条件有:(一)转让人拥 有二处以上的宅基地;(二)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(三)受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;(四)转让行为征 得集体经济组织同意。强调一点,以上条件应同时具备。农村宅基地使用权可以转让,已经具备以下条件:经本村委会同意;转让人与受让人为同村人;转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”。如系一户一宅,且有证据表明其已有住房保障,如与其他近亲属合户居住;受让人无宅基地; 农村宅基地转让协议: 甲乙双方就宅基地使用权转让事宜,经自愿、平等、友好协商,达成转让协议以资共同遵守如下:

一、甲方转让的宅基地位置为_____________ ,该宅基地登记面积共___平方米; 实际面积——平方米,南北宽——米,东西长——米。

二、该宅基地的附属设施同时转让,附属设施包括:___。

三、甲方对该宅基地状态陈述和承诺如下:

1、保证对该宅基地有处分权;如有共有权人,甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意;

2、该宅基地的抵押状况为:___。

3、该宅基地的使用状况为:___。

四、转让的价格为人民币¥___元(大写___元)。 该价格不包括转让产生的契税、和该宅基地过户等费用,所有费用由乙方自行承担。

五、乙方付款方式和期限:______________。

六、宅基地交付时间:________________。

七、乙方已经对所购买的宅基地的具体情况使用等作了详细了解并已知悉。

八、房产归属 1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造,房产归乙方所有。 2.建房手续由甲方配合办理,所涉费用由乙方承担。

3.房屋建成后,在法律政策许可的前提下,甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下,所涉的相关费用均由乙方承担。 违约责任 本协议签订后,任何一方均不得反

悔。 如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款——万元,并偿付违约金————万元,如造成乙方损失的,还应赔偿乙方的损失(包括建房、装修工程款和房地产增值部分);如乙方反悔,则已付的土地转让款作为违约金偿付给甲方。甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付,甲方应支付给乙方违约金___万元;乙方未按本协议付款,乙方应支付给甲方违约金___万元。 九、本协议一式二份,各方各执一份。自甲、乙双方签字后生效,未尽事宜双方协商解决。

十、双方往来通讯方式如下:

甲方:___

身份证号码

年 月 日

乙方:___

身份证号码

年 月 日

中间人: 证人: 书写人:

范文九:宅基地转让 投稿:何仹仺

宅基地转让协议书

转让方(甲方): 身份证号码: 转让方(甲方): 身份证号码: 转让方(甲方): 身份证号码: 转让方(甲方): 身份证号码:

受让方(乙方): 身份证号码:

双方本着平等自愿有偿的原则,经友好协商一致,订立本合同供双方共同遵守:

一、甲方同意将位于广东省广州市东漖西塱花围西约28号的宅基地一块,东至西7米,南至北10米,总面积70平方米,以总价人民币 元(大写 元)。的宅基地所有权转让给乙方永久使用,其位置及四至范围经村量地确认。合同及见证人签后,乙方即时支付到甲方账号上元。

二、甲方将宅基地所有权转让给乙方永久使用,此宅基地此后产生的一切费用由乙方支付,如果国家或当地政府对该宅基地征收,包括土地和新建房屋征收所有的补偿款项归乙方所有,但甲方需要无条件配合乙方到相关部门办理相关手续。办理相关手续费用一切由乙方承担,但乙方应付甲方每天工资(按市场价计算)。

三、由于目前政府政策不准土地转户,若以后政策有所变动允许办理

土地使用权或房产证,或允许宅基地过户,在申请的过程中所产生的费用由乙方负责,甲方在收到乙方要求其配合办理相关手续的通知一个月内仍不配合办理相关手续,则视甲方违约,甲方应向乙方支付给三倍违约金。但该土地使用权始终属于乙方。乙方在本合同下宅基地内全资新建住宅楼,此后所有生产的一切收益或债务永远归乙方及后人所有,今后此住宅楼所产生的一切收益及债务等法律责任均与甲方及后人无关。本协议为永久性转让合同。

四、如果甲方隐瞒该宅基地存在争议,共有,出租,抵押,已被查封

等影响乙方正常使用宅基地的情况,则视为甲方违约,甲方应向乙方退还乙方已向甲方支付的所有土地款,并按当时地价三倍计算赔付给乙方当违约金。

五、如果乙方受让后要在该宅基地上兴建房时,在乙方不能自报建房

情况下,乙方可以要求暂借甲方名义报到相关部门审批,甲方需要无条件配合办理,但乙方应付给甲方每天工资(按市场价),但产生的所有费用全部由乙方承担。

六、甲乙双方在履行本合同中产生争议时,由双方协商解决,协商不

成的,双方可以通过诉讼方式解决。本合同未尽事宜,可由双方签订补充合同,补充合同与本合同具有同等法律效力。

七、宅基地使用权转让后一切法律责任由乙方承担如果政府征收或拆

迁一切补偿归乙方所有,受让方以后再转让给他人时出让方应协助办理相关手续。

八、本合同一式三份,甲乙双方各执一份经双方签名后即具有法律效

力。

特此声明!

甲方: 乙方:

丙方(见证人):

年日

范文十:宅基地转让合同范本 投稿:余翣翤

篇一:宅基地转让协议书(范本)

宅基地转让合同

转让方: (以下简称甲方)

身份证号:

受让方:(以下简称乙方) 身份证号:

一、宅基地坐落、面积

甲方将经乡镇规划所得的坐落于 宅基地转让给乙方,具体位置位于,该宅基地东边界,南边界 ,西边界 ,北边界。 面积大小 平方米。

上述宅基地自合同签定之日起的使用权、所有权归乙方享有。

二、甲方所卖宅基地必须是甲方的户头,同时涉及该宅基地所有产权人,必 须在协议上签字,否则,视为违约。

三、甲方必须保证所卖宅基地无所有权纠纷,如签定后,发现无法保证,要在三天内归还乙方本金,并同时支付同期银行利息。

四、甲方必须保证乙方在修建房屋时不能因各种原因干扰。

五、转让金额

该宗地的转让价格为人民币 万元(大写: )。

六、付款方式及期限

甲乙双方签订合同时,乙方向甲方一次性支付全部转让费用。

七、违约责任1、本协议签订后,任何一方均不得反悔。

2、如甲方反悔,应当向乙方全额退还购买宅基地转让款 万元,并偿付 违约金 万元以及土地增值部分,如造成乙方损失的,还应赔偿乙方的损失(包括建房、装修工程款和土地增值部分)。

八、未尽事宜

未尽事宜双方另行协商签订补充协议。补充协议具有同等效力。

九、协议生效条件

本合同经双方签字盖手印后生效。

十、本协议一式 份,双方各执一份。

甲方签字:

姓名 身份证号码:

姓名 身份证号码:

乙方签字:

姓名 身份证号码:

姓名 身份证号码:

证明人:

签字地点:

年 月 日篇二:农村宅基地转让协议(2013版)

农村宅基地转让协议(2013版)

甲方(出卖人): 性别:

住址:

联系方式:

身份证号码:

乙方(买受人): 性别:

住址:

联系方式:

身份证号码:

经甲乙双方友好协商,鉴于甲方另有住房,将自己名下的宅基地转让给乙方,在取得宅基地全体共有人一致同意的情况下,就此转让事宜双方达成如下条款共同遵守:

一、甲方将自己所有的位于市区村宅基地转让给乙方;四至:东至,西至 ,南至 ,北至:房间数: 、年限: 、房间结构: 、长宽: 。是否可以使用: 。是否旧房:。

二、宅基地价款为人民币 元,支付方式:一次性/次性支付。

三、甲方需将宅基地批准手续原件(房产证或者批准建房证等)交给乙方保管。

四、乙方可以对房屋进行装修、翻建、新建,甲方需配合办理相关报批申请。

五、由甲方出面取得村委会、农村土地管理部门同意,并配合乙方办理宅基地的相关变更手续;

六、甲方确保乙方对宅基地有合法权利。如乙方需对房屋进行翻建、新建、改建、扩建的,甲方应当为乙方办理翻建、新建、改建、扩建手续。

七、转让宅基地如遇拆迁或其他方式的征收、征用,地上物及土地补偿等全部归乙方所有,甲方配合办理拆迁补偿的相关手续。

八、转让完成之后,甲方在任何情形下不得反悔。如果甲方反悔,导致乙方丧失对宅基地的占有使用权,甲方应对乙方进行地上物及土地升值的赔偿,具体包括如下:

1、乙方全部退还甲方已支付的转让费及利息;

2、乙方已翻建的房屋,应按市场价予以补偿;

3、对于土地应按照区位补偿价予以补偿;

4、如甲乙方发生诉讼,甲方需赔偿乙方全部诉讼费用(包括但不限于聘请律师的费用)。

九、甲方保证已取得宅基地全部共有人同意,开于签订本协议之日将宅基地的批准手续或房产证交付乙方。

十、未尽事宜,由双方协商解决。所签订的补充和修改与本协议不可分割,具有同等的法律效力。

甲方、配偶及子女:

年 月 日

乙方:

年 月 日

村民委员会意见:

年 月 日篇三:房产及农村宅基地转让合同(空白)

房产及农村宅基地转让合同

转让方: (简称甲方)

受让方: (简称乙方)

甲方自愿将坐落于房产及宅基地永久性有偿转让给乙方,经双方平等、友好协商,现达如下成协议:

一、该宅基地及房产四邻至:东邻 西邻:、南邻: 北邻:建房及宅基地总面积平方米。

二、甲方保证房产及地籍的产权真实合法,证明人(保证人)应保证受托事务真实有效。甲方保证该宅基地的使用权权属甲方使用,在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押,也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷,如上述宅基地使用权转让交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷,甲方承担全部责任,按甲方违约处理。

三、双方责任

1、甲方责任:因乙方所购房屋为农村集体土地拆迁赔偿安置房屋。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题,甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。如因此发生相应纠纷的,由甲方负责处理。

2、乙方接收房屋后,在法律、国家政策允许的条件下,甲方必须无条件配合乙方办理,土地使用证、房屋产权证过户等手续到乙方手中,所需税收、费用由乙方承担。 如因甲方责任没有过户,按甲方违约。3、乙方责任:在使用期限内,如遇国家或者有关政策部门依法对该地征收时所赔偿的全部资金归乙方所得,相关费用均也有乙方负责承担。

四、转让金额

转让价格为人民币万元(大写:万整)。

五、付款方式、房产及宅基地证明:

签订合同之日,乙方一次性向甲方付清转让金额。同时甲方需向乙方提供宅基地换购现有房屋土地证(原老房子的宅基地土地证),换购房屋时的补的差价金额的发票(收据)和证明材料,及一切有关转让房屋的证明材料和过户时需要的材料。

六、产权归属

协议双方签字付款之日起,房产及宅基地使用权属归于乙方所有,乙方有权在此宅基地上改造修建房屋,或再行转让他人,甲方无权干涉。 在乙方修建房屋过程中,所有费用由乙方承担。

七、违约责任

本协议从双方签字当之日起任何一方不得反悔违约,如甲方违约必须在原转让金全额的基础上加倍赔偿乙方,如造成乙方损失(如基建费、装修费、安装费),甲方应负责赔偿给乙方,如乙方违约,甲方在收取乙方的转让金全额不退回给乙方,作抵消乙方违约金。

八、未尽事宜

未尽事宜双方另行协商签订补充协议。补充协议具有同等效力。

九、协议生效条件本合同经双方签字按手印后生效。

十、本协议一式两份,双方各执一份为据。甲 方:身份证号:

证明人: 身份证号:

乙 方: 身份证号:

年 月

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