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南宁市物业管理办法

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范文一:济南市物业管理办法 投稿:赵走赱

济南市物业管理办法

第一章 总则

第一条 为加强本城市物业管理,规范物业管理行为,维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益,提高城市管理水平,根据

有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定办法。

第二条 本办法所称物业,是指已建成并交付使用的城市各类住

宅、非住宅、公共建筑以及相配套的设施。

本办法所称业主,是指物业的所有权人。

本办法所称非业主使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的

其他人。

本办法所称物业管理企业,是指依法设立,以物业管理和服务为

经营业务,并具有企业法人资格的经济组织。

第三条 本办法适用于本市市区范围内的城市物业管理。

本市市区范围内的住宅小区必须实行物业管理。

物业管理区城的具体范围由市物业行政主管部门划定。

第四条 市房产管理部门是本市物业管理的行政主管部门。各区房产管理部门受市房产管理部门委托负责本辖区内的物业管理工作。规划、公安、土地、城建、公用事业、环卫、园林以及街道办事处和居发委员会应当按照各自职责,配合市物业行政主管部门做好本市物

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业的管理工作。

第二章 物业管理组织

第五条 本市住宅小区的物业管理,实行业主大会和业主委员会制度。机关、企事业单位及商业大厦、写字楼等单体建筑或专业服务

的物业管理实行业主委托制。

第六条 业主大会由物业管理区内全体业主组成。业主人数较多的,应当按比例推选业主代表。业主大会应当由过半数的业主出席方

可举行。

市物业行政主管部门应当每年组织召开一次业主大会。特殊情况

经百分之十五以上的业主提议,可以临时召开。

第七条 业主大会行使下列职权:

(一)选举、罢免业主委员会组成人员:

(二)听取、审议业主委员会的工作报告,监督业主委员会的工

作;

(三)通过和修订业主公约;

(四)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

(五)决定聘用或解聘物业管理企业;

(六)决定物业管理的其他有关事项。

第八条 业主委员会由业主大会选举产生。

业主委员会由七至十一人组成,设主任一人、副主任一至二人。

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任期两年。业主委员会成员可以连选连任。

业主委员会应当自选举产生之日起十五日内到市物业行政主管

部门登记备案。

第九条 业主委员会的主要职责:

(一)负责选聘物业管理企业,与物业管理企业签订物业管理聘

用合同;

(二)监督物业管理企业的物业管理情况;

(三)听取业主和非业主使用人的意见和建议;

(四)配合物业管理企业落实各项管理措施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十条 市物业行政主管部门应当定期组织业主委员会召开会议。业主委员会作出决定应当经全体组成人员过半数以上通过。

第三章 物业管理企业

第十一条 成立物业管理企业应当具备下列条件:

(一)有企业的名称、章程和固定的办公场所;

(二)有健全的组织管理机构和一定数量的专业技术及管理人员;

(三)具有管理建筑面积一万平方米以上物业的能力;

(四)有三十万元以上货币注册资金;

(五)法律、法规规定的其他条件。

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第十二条 物业管理企业必须依法登记,取得法人资格,并依照有关规定取得《物业管理企业资质证书》后,方可从事物业管理工作。 第十三条 申办《物业管理企业资质证书》,须提交以下资料:

(一)物业管理企业资质审查申报表;

(二)法定代表人证明书和身份证明;

(三)管理章程、以营场所证明及资信证明;

(四)各类专业管理人员的资格证书或证明文件;

(五)其他有关的文件、资料。

第十四条 外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动,应当到市物业行政主管部门办理注册登记手续。

第四章 物业管理服务

第十五条 物业客理企业接受委托从事物业管理服务,应当与业主委员会或业主签订物业管理聘用合同,并自合同签订之日起十日内报市物业行政主管部门备案。

第十六条 物来管理聘用合同应当包括以下内容:

(一)物业管理服务的项目、范围、内容及费用;

(二)双方当事人的权利和义务;

(三)管理服务的要求和标准;

(四)合同期限;

(五)违约责任及争议的解决方式;

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(六)当事人双方约定的其他事项。

第十七条 物业管理服务事项应当包括下列内容:

(一)房屋共用部位、共用设备的使用、管理、维修和更新;

(二)电梯、二次供水等设施的运行服务;

(三)收集生活垃圾和清扫保洁环境;

(四)协助公安机关搞好物业管理区域公共秩序及安全巡查工作;

(五)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理;

(六)物业管理区域内公共绿地及公共基础设施的养护管理;

(七)物业客理聘用合同确定的其他事项。

第十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等市政公用设施的管理单位,可以将本单位的专业服务事英,委托给物业管理企业实行统一服务。不实行委托服务的,有关市政设施管理单位应当服务到户。

第十九条 选聘物业管理企业,应当采取公开招标或邀请招标。采取公开招标的,招标工作由市物业行政主管部门组织实施。

第二十条 业主委员会聘用物业管理企业后,原管理单位或部门应将物业管理有关的工作移交给新的物业管理企业,并提供涉及物业管理的有关档案资料。

第二十一条 物业管理企业被聘用后,应当与业主和非业主使用

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人签订服务合同。服务合同包括下列主要内容:

(一)物业管理服务内容;

(二)双方权利和义务;

(三)费用标准和交纳期限;

(四)违约责任及争议解决方式;

(五)其他事项。

第二十二条 物业管理聘用合同期满,一方不再续签合同的,应当在合同期满两个月前通知对方。物业管理聘用合同期满前,物业管理企业破产或被注销的,业主委员会可以委托市物业行政主管部门指定一家物业管理企业临时实施该区域内的物业管理。

物业管理企业应当在合同终止或中止后十五日内,腾出小区的物管理用房及其他物业管理服务设施,交出有关资料,办理费用结算等移交手续。

第二十三条 物业管理经费收入的主要来源:

(一)开发建设单位按规定缴纳的物业管理公共资金;

(二)按规定提取的物业共用部位维修基金利息;

(三)按规定收取的物业管理服务费;

(四)专项委托服务收入;

(五)物业区域内公用设施、设备和公共场所的经营收入;

(六)其他合法收入。

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本条第(一)项所列物业管理公共资金应当按有关规定专户储存,专款专用。

本条第(三)项所列物业管理服务费由物业管理企业向业主和非业主使用人收取。物业管理服务收费的项目及标准由市物业行政主管部门会同价格行政主管部门共同制定,报市政府批准后公布实施。 第二十四条 新建住宅小区的前期物业管理,由开发建设单位委托物业管理企业实施,费用由开发建设单位承担。

第二十五条 新建住宅小区的开发建设单位和原有住宅小区的管理单位在进行物业管理权移交时,应当按小区总建筑面积0.2%的比例向业主委员会提供配套的物业管理用房和配套建设的停车场(库)、自行车棚等物业管理服务设施。物业管理用房、停车场(库)、自行车棚等物业管理服务设施属全体业主所有,任何单位和个人不得擅自占用或改作他用,不得抵押、交换、买卖。

第五章 物业的使用和维护

第二十六条 物业维护开门见山任,按下列规定划分:

(一)房屋内部自用部位、自用设施设备,由业主或非业主使用人自行维护;

(二)房屋共用部位、共用设施设备、配套的公共基础设施,由受聘的物业管理企业负责维护。

(三)市政公用设施,由设施归属的管理单位负责维护。

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第二十七条 物业维护费用,按下列规定承担:

(一)房屋自用部位、自用设施设备的维护费用,由业主或非业主使用人承担;

(二)房屋共用部位、共用设施设备的维护费用,由共同使用该房屋垢业主和非业主使用人按各自使用的建筑面积比例共同承担;房改已交纳维修基金的业主应承担的费用可依照有关规定从已交纳的维修基金中列支;

(三)配套公共基础设施的维护费用,从已缴纳的住宅小区物业管理公共资金中列支;

(四)市政公用设施的维护费用,由管理该设施的单位承担。 第二十八条 房屋共用部位、共用设施设备、配套公共基础设施及市政公用设施维修时,相邻业主或非业主使用人应当予以配合。 第二十九条 业主及非业主使用人使用物业不得有下列行为:

(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌;

(二)占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或移装共用设备;

(三)在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或其他场地搭建建(构)筑物;

(四)侵占绿地、损坏花草、树木;

(五)乱倒垃圾、杂物;

(六)在建(构)筑物上拉绳挂物、乱帖、乱画;

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(七)排放有毒、有害物质或噪声扰民;

(八)法律、法规禁止的其他行为。

第三十条 供电、供水、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内的新增、维修更新和改造时,该设施的管理单位应当向物业管理企业通报,按有关规定办理施工手续,并做好施工后的恢复工作。

第六章 法律责任

第三十一条 物业管理企业违反本办法第十二条、第十四条规定的,由市物业行政主管部门责令限期补办手续,并可处以10000元以上30000元以下罚款。

第三十二条 对不按规定交纳费用的业主和非业主使用人,物业管理企业可要求其限期交纳,并按日加收千分之三的滞纳金。逾期仍不交纳的,物业管理企业可依法追交。

第三十三条 物业管理企业及业主和非业主使用人违反本办法,涉及规划、土地、房屋、市容、环境卫生、市政设施、绿化、消防、治安管理的,由相关行政主管部门依照有关规定进行处理。

第三十四条 物业管理企业与业主委员会或业主一方违反物业管理聘用合同发生纠纷时,可以由市物业行政主管部门进行调解。调解不成的,可依法申请仲裁委员会仲裁或向人民法院提起诉讼。

第三十五条 物业管理企业不依法履行物业管理聘用合同义务,

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经多次教育仍不改正的,除按前条规定处理外,由市物业行政主管部门依照有关规定降低资质等级,直至取销资质,收回资质证书。

第三十六条 物业行政管理机关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十七条 当事人对行政处罚不服的,可依法申请复议或提起诉讼。逾期不申请复议,也不起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附 则

第三十八条 本办法发布前已实施物业管理但不规范的,由市物业行政主管部门限期整改。

本办法施行前已经验收交付使用的住宅小区,尚未实行物业管理的,由市物业行政主管部门限期实行物业管理。

第三十九条 各县(市)可参照本办法执行。

第四十条 本办法具体应用中的问题由市物业行政主管部门负责解释。

第四十一条 本办法自发布之日起施行。

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范文二:南京市物业管理办法 投稿:彭騇騈

南京市物业管理办法 第一章总则第一条为规范物业管理行为,维护当事人的合法权

益,推动物业管理行为健康发展,根据《江苏省物业管理条例》等有关法律法规,结合本市

实际,制定本办法。第二条本办法适用于本市区范围内的物业管理。新建住宅区和配套设施

齐全的原有住宅区,应当实行物业管理。配套设施不全的原有住宅区,由各区人民政府组织

整治,逐步创造条件,实行物业管理。配套设施齐全的大厦、工业区等其他物业,推行物业

管理。第三条南京房产管理局是本市物业管理行政主管部门,负责组织实施本办法。各区房

产管理部门按照规定职责负责本辖区物业管理的行政管理工作。建设、规划、市政公用、市

容、环保、园林、工商行政、价格、公安、民政等有关部门和街道办事处及社区居民委员会

应当在各自职责范围内协同做好物业管理工作。第四条物业管理行业应当逐步建立专业化、

社会化、市场化的物业管理机制,提高物业管理水平。物业管理行政主管部门应当加强对物

业管理市场的监督检查,依法建立物业管理的各项制度。物业管理企业应当遵循有偿服务、

自负盈亏的原则自主经营,按照有关规定享受第三产业的优惠政策。第二章业主自治管理第

五条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。业主大会由物

业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的,物业管理的组织形式上可以由业主决定;

业主人数多于一百人的,可以按幢或者单元推选代表组成业主代表大会(以下统称业主大会)。

物业管理区域的范围,由各区物业管理行政主管部门按照物业以及共用设备设施的相关情况

划定,原则上以封闭的住宅小区、大厦、工业区予以确定。第六条业主享有下列权利:(一)

参加业主大会,对有关业主利益的重大事项进行表决;(二)业主委员会委员的选举权和被选

举权;(三)监督业主委员会的工作;(四)选择物业管理企业;(五)与所交纳物业管理费用

相符的服务;(六)监督物业管理企业的管理服务活动;(七)法律、法规规定的其他权利。

业主承担下列义务:(一)遵守物业管理的法律、法规和规章;(二)遵守业主公约;(三)遵

守业主大会和业主委员会的有关决定;(四)按照合同约定交纳物业管理服务费;(五)按照

有关规定交纳维修基金;(六)法律、法规规定的其他义务。第七条业主大会行使下列职权:

(一)审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程;(二)选举、撤换业主委员会的组成人

员;(三)审议业主委员会的工作报告;(四)监督业主委员会的工作,改变或者撤消业主委

员会不适当的决定;(五)审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告;(六)决

定有关业主共同利益的重大事项。第八条业主大会由业主委员会负责召集,每年至少召开一

次。经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议,可以临时召开业主大会,

业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。[!--empirenews.page--]

业主的投票权数,住宅实行一户一票;非住宅按其总建筑面积除以相应的业主总数得出的平

均数为一票,每增加一平均数增加一票;业主拥有的物业建筑面积不足平均数的计一票。召

开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会决定事项,应当由参加会议的业

主进行投票,超过投票权总数一半以上的,视为通过。第九条物业管理区域区,已交付使用

的物业建筑面积达到百分之十,或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之

五十,但使用已超过一年的,应当由所在物业管理行政主管部门指导召开首次业主大会,选

举产生业主委员会。物业所辖区街道办事处、社区居民委员会应当指导和监督业主委员会开

展工作。第十条业主委员会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织,对业

主大会负责。业主委员会履行下列职责:(一)召集和主持业主大会;(二)拟定业主公约草

案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过;(三)经业主大会批准,选聘或者

解聘物业管理企业,并经业主大会对合同条款审查同意后,负责与物业管理企业订立、变更

或者解除物业管理合同;(四)经业主大会批准,负责维修基金的管理,使用和续筹;(五)

审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施;(六)听取业主、使用人的意见

和建议,监督物业管理企业的服务活动,帮助物业管理企业落实各项管理服务措施;(七)执

行业主大会的有关决定;(八)接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督;(九)

督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定;(十)业主大会赋予的其他职责。第十一条业主

委员会由业主大会选举产生。成立业主委员会可以按照下列程序办理:(一)物业管理区域内

的业主代表委托开发建设单位或者其选聘的物业管理企业,也可以由业主代表直接向所在区

物业管理行政主管部门提出申请;(二)所在区物业管理行政主管部门审查该物业管理区域符

合成立业主委员会的条件后,应当指导业主成立业主大会筹备组,组织召开业主大会,投票

选举产生业主委员会。第十二条业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数,其组成人

员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职。业主委员会成员每届任期三年,

可以连选连任。业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名,业主委员会会议由主任

或者主任委托的副主任召集,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定须经业主委员会全

体委员半数以上同意。第十三条首次业主大会选举产生的业主委员会,应当自选举产生之日

起三十日内,向所在区物业管理行政主管部门申请登记确认。登记确认日期为业主委员会成

立日期。业主委员会申请登记确认应当提交下列材料:(一)业主委员会登记确认表;(二)

业主委员会选举办法;(三)业主大会会议纪要及选票。业主委员会登记的有关事项发生变更

的,应当办理变更登记。业主委员会终止的,应当办理注销登记。[!--empirenews.page--]

第十四条业主委员会不得从事经营活动,业主委员会的会务活动经费、活动场所由业主大会

决定。第十五条业主公约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理及公共利益等方面

的行为守则,业主公约对全体业主和使用人具有约束力。业主公约和业主委员会章程自业主

大会审议通过之日起生效,并应当在生效之日起十五日内报所在区物业管理行政主管部门备

案。第十六条业主大会、业主委员会作出的决定,应当在本物业管理区域内公告栏或者其他

显著位置予以公布,并对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束办。业主大会、业主

委员会作出的决定与法律、法规、规章相抵触的,该决定无效。物业管理行政主管部门应当

责令改正,并通告全体业主和使用人。第十七条市、区物业管理行政主管部门应当建立投诉

受理制度接受投诉。& nbsp;区物业管理行政主管部门受理投诉后,应当在五日内作出是否受理的答复。对决定受理

的,应当进行调查、核实、并自受理投诉之日起三十日内将处时意见回复投诉人。投诉人对

区物业管理行政主管部门的处理意见有异议的,可以向市物业管理行政主管门提出书面复核

要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起三十日内,将复核意见回复

投诉人。第三章物业管理企业第十八条物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三

十日内,持有关材料到市物业管理行政主管部门备案,市物业管理行政主管部门按照规定对

备案的企业核定资质等级后,物业管理企业方可从事物业管理服务活动。申请物业管理资质

应当交验下列材料:(一)物业管理企业资质申请书;(二)物业管理企业资质申报表;(三)

营业执照;(四)建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书、从业人员岗位证书和管理人员、

工程技术人员专业技术职称资格证书。已领取国家统一制发的物业管理等级资质证书的外地

物业管理企业,在本市从事物业管理活动的,应当到市物业管理行政主管部门备案。第十九

条物业管理企业的权利:(一)按照法律、法规、规章和合同的约定,制定物业管理工作制度;

(二)收取物业管理服务费用;(三)制止违章搭建或者其它侵害业主公共利益的行为;(四)

选聘专业公司承担专项经营业务;(五)拒绝任何形式的摊派;(六)法律、法规规定的其他

权利。物业管理企业的义务:(一)执行物业管理行业规范、服务标准;(二)履行物业管理

合同,提供质价相符的物业管理服务,维护业主利益;(三)接受业主、业主委员会的监督;

(四)定期公布物业管理公共服务费和维修基金的收支帐目,接受质询和审计;(五)接受政

府有关行政主管部门的监督管理;[!--empirenews.page--](六)法律、法规规定的其他义

务。第二十条新建物业出售前,建设单位应当选聘物业管理企业,承担物业出售后至业主委

员会正式签订物业管理合同前的物业管理服务。新建物业出售时,建设单位选聘的物业管理

企业应当与物业购买人签认前期物业管理协议。业主委员会成立后应当及时续聘或者重新选

聘物业管理企业并签订物业管理合同。第二十一条物业管理当事人应当就以下物业管理服务事项进行约定:(一)物业共用部分和共用设施设备的日常维护和管理;(二)物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理;(三)物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等协助管理事项;(四)物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务;(五)应业主要求进行的室内特约维修服务;(六)物业档案资料的管理。第二十二条供水、供电、供气、邮政、电信等单位开展维修施工时,物业管理企业应当予以协助。任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用。确需委托的,应当与物业管理企业签订委托合同,实行有偿服务。第二十三条物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制。鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。第二十四条物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。收取物业管理服务费,应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价,其他物业的公共服务费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。物业管理企业应业主的要求,提供代办服务和特约服务的费用,应当与业主协商确定。物业管理服务实行等级评定,物业管理服务等级依据房屋共用部位、共用设施设备维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生、多种经营与社区文体活动、服务质量效果等内容综合评定。第四章物业的使用和维护第二十五条新建物业在规划建设时,应当建设物业管理服务用房等必要的物业管理配套设施,制定物业管理实施方案,并报市物业管理行政主管部门备案。建成后,物业管理行政主管部门应当进行物业管理配套设施验收,未经物业管理配套设施验收的,不得实施物业管理。新建物业的物业管理配套设施验收按照下列程序进行:(一)开发建设单位向市物业管理行政主管部门书面申请管理配套设施验收,并提交各专业主管部门专项验收的认定文件;(二)市物业管理行政主管部门应当在接到申请后三十日内进行验收,并经予书面答复。对验收合格的,发给物业管理配套设施验收证明。开发建设单位在移交住宅区时,应当按照住宅区总建筑面积千分之三至千分之四的比例,无偿提供物业管理服务用房,其产权属全体业主共有,并由受托管理的物业管理企业使用。配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。第二十六条物业管理企业接管物业时,应当与委托方按照市物业管理行政主管部门制定的物业接管验收办法进行接管验收。物业接管验收办法主要包括接管验收的程序、资料、内容及交接双方的责任等内容。[!--empirenews.page--]第二十七条物业管理区域中禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重结构,擅自改变房屋用途;(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备;擅自移动共用设施设备;(三)私搭乱建;(四)侵占绿地、毁坏绿化;(五)随意倾倒或者丢弃杂物、垃圾;(六)堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品,超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动;(七)未经批准摆摊设点;(八)无序停放车辆;(九)在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱涂写、乱刻画、乱张贴;(十)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;(十一)在消防通道上设置路障,损坏或者挪用消防设施;(十二)违反规定饲养家禽、家畜或者种植蔬菜;(十三)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。第二十八条业主或者使用人装修房屋,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将不得擅自变动房屋建筑主体及承重结构和擅自移动煤气管道等装饰装修的有关规定和注意事项书面告知业主或者使用人。物业管理企业发现业主或者使用人有违规行为的,应当及时劝阻,并向有关部门报告。第二十九条业主应当按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业使用性质的,应当符合城市规划和物业安全的要求,并报规划、房管等有关主管部门批准。第三十条利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后,由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益,在扣除物业管理企业代办费用后,应当将收益的百分之三十用于补贴物业管理公共服务费,收益的百分之七十纳入维修基金。合同另有约定的除外。第三十一条维修共用部位、共用设施设备时,相关的业主、物业使用人应当配合。因阻挠修缮造成物业损坏或者财产损失的,责任人应当负责修复或者

赔偿。因修缮、装修及使用不当造成相关业主自用部位、设施设备损坏和财产损失的,责任人应修复或赔偿。

范文三:南宁市住宅区物业管理办法 投稿:侯孉孊

南宁市住宅区物业管理办法

【章名】 第一章 总 则

第一条 为加强城市住宅区的管理,维护住宅区的公共秩序,创造整洁、文明、安全、方便的居住环境,根据国家有关规定,结合本市实际情

况,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市规划区内住宅区的物业管理。

第三条 本办法所称住宅区,是指以住宅房屋为主,并有相应配套的公共设施及非住宅房屋的居住区。

本办法所称物业,是指住宅区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。 本办法所称住户,是指住宅区内的房屋的产权人或使用人。

第四条 南宁市房产管理局是南宁市物业管理的行政主管部门,负责全市的物业管理工作。

规划、建设、公安、环境卫生、园林、市政、供水、供电等各有关部门应在各自职责范围内,负责对住宅区物业管理工作的指导、监督检查。

第五条 本市城市住宅区管理实行社会化、专业化及服务经营型的物业管理模式和主管部门行业管理、住户自主管理与物业企业专业服务相结合的管理体制。

【章名】 第二章 住宅区物业管理机构

第六条 住宅区交付使用且入住率达到50%以上时,开发建设单位应在物业管理主管部门指导下,及时组建住宅区物业管理委员会(以下简称管委会)。

管委会由住宅区首次住户大会或住户代表大会选举或协商推举产生。

管委会应当自成立之日起15日内向物业管理行政主管部门办理登记。

第七条 管委会代表住户的利益,维护住户的合法权益。管委会在物业管理主管部门的指导下,负责制定管委会章程,选聘物业管理企业,对物业管理企业进行检查和监督,协助物业管理企业进行物业管理工作。

第八条 物业管理企业实行等级管理。物业管理企业经物业管理主管部门资质审查合格,并到工商行政管理部门办理注册登记后,方可接受管委会的委托,承担住宅区的物业管理。

第九条 物业管理企业根据与管委会签订的委托管理合同,对住宅区的物业实施统一管理。

委托管理合同应当明确委托管理的事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费用、违约责任和争议解决的方式。

委托管理合同签订后,物业管理企业应在30日内将委托管理合同报物业管理主管部门和工商行政管理部门备案。

第十条 物业管理企业的权利:

(一)根据委托管理合同和国家及自治区有关规定对住宅区实施物业管理;

(二)根据委托管理合同和自治区有关规定收取物业管理费用;

(三)劝阻、制止损害他人物业或妨碍物业管理的行为,并对造成的损害要求赔偿;

(四)要求管委会协助管理;

(五)选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安和绿化等专项业务;

(六)开展多种经营和有偿服务。

第十一条 物业管理企业的义务:

(一)履行委托管理合同,对受委托管理的房屋、设施及其公共部分进行维修管理,承担住宅区内的保安、防火、绿化、维护、清洁及住户日常必需的便民服务工作;

(二)接受管委会和住户的监督,重大的管理措施提交管委会审议决定;

(三)接受物业管理主管部门、其他有关主管部门及所在街道办事处的指导和监督;

(四)协助住宅区所在地居委会做好社区管理、社区服务和社区精神文明建设的有关工作;

(五)发现违反法律、法规和规章的行为,及时向有关主管部门报告。

第十二条 住宅区物业管理从业人员实行岗位培训持证上岗制度。

第十三条 物业管理企业应当在委托管理合同终止或解除后的10日内,向管委会办理下列事项,并报物业管理主管部门备案:

(一)对预收的物业管理服务费用实行结算,多收的部分予以返还;

(二)移交全部房屋和住户档案资料及有关财务帐册;

(三)移交住户共有的房屋、场地和其他财物。

【章名】 第三章 住宅区物业的使用与维护

第十四条 住宅区经综合验收合格后,开发建设单位应当向管委会办理移交手续,并向管委会移交下列工程建设资料:

(一)住宅区的规划图、竣工总平面图;

(二)单体的建筑、结构和设备竣工图;

(三)地下管网竣工图;

(四)其他必要的资料。

第十五条 住户使用房屋应当遵守下列规定:

(一)未经有关部门批准,不得改变房屋的结构、外貌和用途;

(二)不得随意凿、拆房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面或随意占用房屋的公用通道;

(三)不得堆放易燃、易爆、剧毒和放射性物品等;

(四)不得利用房屋从事危害公共利益的行为;

(五)不得侵害他人的正当权益。

第十六条 住户装修住宅,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知住户,并对装修住宅活动进行指导和监督。

第十七条 住户不得擅自改变房屋使用性质。因特殊需要改变房屋使用性质的,应当符合城市规划要求,其产权人应当征得相邻住户和管委会的书面同意,并报有关部门审批。 住宅区内按照规划建设的公共建筑和公共设施,不得改变使用性质。

第十八条 任何单位和个人不得占用住宅区内的道路、停车场等公共场地从事经营活动。因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的,应当与管委会签订协议,并在约定期限内恢复原状。

第十九条 住户转让或出租房屋时,应当将转让或出租情况及时告知管委会和物业管理企业。

第二十条 房屋的维修责任,按下列规定划分:

(一)室内部分,由房屋产权人负责维修,产权人与使用人另有协议的按其协议执行;

(二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备和消防设施等房屋共用部位和设施,由物业管理企业负责定期养护和维修,其费用在房屋产权人缴纳的房屋共用部位和设施维修费中支出。

第二十一条 住宅区的通道、沟渠、池、井、绿地、公共活动场所、停车场、连廊、自行车房(棚)、公用天线、公厕以及垃圾处理等住宅区公用设施,由业管理企业统一管理维修养护,其费用从管理服务费和住宅区公共设施维护费中支出。

造成公用设施损坏的,由损坏者负责修复;造成损失的,应当赔偿损失。

第二十二条 住宅区内的干道、路灯和给排水、供电、供热、供气、通讯等管线,按规定应当由有关主管部门负责维修养护的,其费用由有关主管部门支付。

前款所列维修养护事项,有关主管部门可委托物业管理企业实施,并按规定向物业管理企业支付委托费用。

第二十三条 凡房屋及附属设施影响市容或可能危害毗连房屋安全及公共安全,按规定应由住户修缮的,住户应当及时进行修缮。拒不进行修缮的,由管委会委托物业管理企业进行修缮,其费用由住户承担。

第二十四条 住宅区内禁止下列行为:

(一)践踏、占用绿地,攀折花木;

(二)占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;

(三)乱堆垃圾、杂物;

(四)乱搭、乱贴和乱挂等;

(五)损毁、涂划园林艺术雕塑;

(六)聚众喧闹影响他人休息;

(七)随意停放车辆和鸣高音喇叭;

(八)排放有毒和有害物质;

(九)饲养禽畜;

(十)未采取防止坠落伤人的保护措施而在阳台摆放物品;

(十一)从事法律、法规和规章禁止的经营活动。

【章名】 第四章 住宅区物业管理经费和管理用房

第二十五条 住宅区物业管理费用构成:

(一)开发建设单位缴纳的住宅区公共设施维护费;

(二)房屋产权人缴纳的房屋共用部位和设施维修费;

(三)住户缴纳的管理服务费。

第二十六条 住宅区公共设施维护费由开发建设单位在住宅区竣工验收时,按住宅区建设总投资的一定比例,一次性向物业管理行政主管部门缴交。

住宅区公共设施维护费用于住宅区公共设施的维修养护,不得挪作他用。

住宅区公共设施维护费由物业管理主管部门设立专帐管理,由住宅区管委会向物业管理主管部门申请使用。

第二十七条 房屋共用部位和设施维修费由物业管理企业按房屋建筑面积定额向产权人收取,统一缴入住宅区管委会的“房屋维修”专户,由住宅区管委会审批后定向使用。 住宅区公共设施维护费、房屋共用部位和设施维修费的提取和管理办法由物业管理行政主管部门商市财政、物价部门另行制定。

第二十八条 物业管理企业应按物价部门核准的收费项目和标准收取住宅区物业管理服务收费。已按规定向住户收取物业管理服务费用的,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。未受管委会或住户委托,物业管理企业自行提供额外服务并收费的,住户可以不支付。

第二十九条 开发建设单位在移交住宅区时,应当按不少于住宅区总

建筑面积1‰的比例无偿向管委会提供住宅区物业管理专用房屋,产权属

住宅区全体产权人共有,限于管委会或委托管理的物业管理企业使用,不

得转让或改变用途。

第三十条 开发建设单位在移交住宅区时,应当以成本价向管委会提供一定面积的商业经营用房,购置费用可从住宅区公共设施维护费中垫支,并从该商经营用房的经营收入中分期回收。产权属住宅区全体产权人共有。

前款规定的商业经营用房和住宅区内其他有经济收入的公共设施、设备及场地等,均由物业管理企业按照物业管理委托合同经营,其收入用于补充住宅区管理经费的不足。

【章名】 第五章 住宅区前期物业管理

第三十一条 新建住宅区自开发建设起至管委会成立前为止的物业管理(以下简称前期物业管理),应由开发建设单位负责,或由开发建设单位聘请物业管理企业负责。 第三十二条 开发建设单位与房屋买受人签订商品房购销合同时,应同时签订前期物业管理委托合同,并报物业管理主管部门备案。

前期物业管理委托合同至管委会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理委托合同生效时终止。

第三十三条 新建住宅区房屋交付使用之日以前发生的前期物业管理服务收费,应由开发建设单位承担;自房屋交付使用之日起至前期物业管理委托合同终止之日发生的前期物业管理服务费用,可由开发建设单位和买受人按照前期物业管理委托合同的约定承担。 第三十四条 开发建设单位及其聘请的物业管理企业在前期物业管理期间,不得使用住宅区公共设施维护费。

第三十五条 开发建设单位不得单独转让房屋共用部位、共用设备或公共设施的所有权、使用权。

第三十六条 开发建设单位应当按照规定的保修期限和保修范围,承担保修责任;开发建设单位也可委托物业管理企业代为承担保修责任,并向物业管理企业支付有关的费用。

第三十七条 管委会选聘物业管理企业时,在同等条件下,负责前期物业管理服务的物业管理企业有优先受聘的权利。

【章名】 第六章 罚 则

第三十八条 违反本办法第八条、第九条第三款、第三十二条第一款规定,未经物业管理行政主管部门资质审查而擅自承担住宅区物业管理业务或不及时办理物业管理委托合同备案手续的,由物业管理行政主管部门责令限期补办有关手续;逾期仍不办理的,责令其停止对住宅区物业的管理,并处以二千元以上一万元以下的罚款。

第三十九条 住宅区住户违反本办法第十五条、第二十四条规定的,物业管理公司有权制止或责令恢复原状;造成损失的,应当赔偿损失。

第四十条 物业管理企业违反本办法规定,有下列行为之一的,管委会有权予以制止并要求其限期改正;造成损失的,应当赔偿损失;情节严重的,管委会有权解除物业管理合同,物业管理行政主管部门可对其作出降低资质等级的处理;工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目;有第(三)项行为的,由物价部门根据国家有关规定予以处罚:

(一)对房屋及其共用部位、设施、设备修缮不及时的;

(二)管理制度不健全、管理混乱的;

(三)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;

(四)乱搭乱建,改变房地产和公共设施用途的;

(五)不履行物业管理合同及住宅区管理细则规定义务的。

第四十一条 开发建设单位违反本办法第二十六条第一款、第二十九条、第三十条第一款规定的,由物业管理行政主管部门责令其限期履行。在规定时间内仍不履行的,物业管理行政主管部门可申请人民法院强制执行,并有权要求违第二十六条第一款的开发建设单位按每日3‰交纳滞纳金。

第四十二条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十三条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法提起诉讼或申请复议。当事人逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。

【章名】 第七章 附 则

第四十四条 本办法颁布实施前已交付使用的住宅区,应创造条件,逐步实行物业管理。

办公楼、高层楼宇、综合楼宇、别墅以及其他房产的物业管理,参照本办法执行。 第四十五条 本办法具体运用问题由市房产管理局负责解释。

第四十六条 本办法自公布之日起施行。市辖县可参照执行

范文四:170南京市物业管理办法 投稿:马铠铡

南京市物业管理办法

南京市物业管理办法 南京市人民政府令第205号《南京市物业管理办法》已经2002年2月1日市政府常务会议审议通过,现予发布,自2002年4月1日起施行。市长罗志军。。。。

第九条物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十,或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但使用已超过一年的,应当由所在区物业管理行政主管部门指导召开首次业主大会,选举产生业主委员会。物业所辖区街道办事处、社区居民委员会应当指导和监督业主委员会开展工作。

南京市物业管理办法 南京市人民政府令第205号 《南京市物业管理办法》已经2002年2月1日市政府常务会议审议通过,现予发布,自2002年4月1日起施行。市长罗志军二零零二年二月二十日

第一章 总 则 第一条 为规范物业管理行为,维护当事人的合法权益,推动物业管理行业健康发展,根据《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条本办法适用于本市市区范围内的物业管理。新建住宅区和配套设施齐全的原有住宅区,应当实行物业管理。 配套设施不全的原有住宅区,由各区人民政府组织整治,逐步创造条件,实行物业管理。配套设施齐全的大厦、工业区等其他物业,推行物业管理。

第三条南京市房产管理局是本市物业管理行政主管部门,负责组织实施本办法。各区房产管理部门按照规定职责负责本辖区物业管理的行政管理工作。建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、价格、公安、民政等有关部门和街道办事处及社区居民委员会应当在各自职责范围内协同做好物业管理工作。

第四条物业管理行业应当逐步建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制,提高物业管理水平。物业管理行政主管部门应当加强对物业管理市场的监督检查,依法建立健全物业管理的各项制度。物业管理企业应当遵循有偿服务、自负盈亏的原则自主经营,按照有关规定享受第三产业的优惠政策。

第二章业主自治管理 第五条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的,物业管理的组织形式可以由业主决定;业主人数多于一百人的,可以按幢或者单元推选代表组成业主代表大会(以下统称业主大会)。物业管理区域的范围,由各区物业管理行政主管部门按照物业以及共用设备设施的相关情况划定,原则上以封闭的住宅小区、大厦、工业区予以确定。

第六条业主享有下列权利:(一)参加业主大会,对有关业主利益的重大事项进行表决; (二)业主委员会委员的选举权和被选举权;(三)监督业主委员会的工作;(四)选择物业管理企业;(五)与所交纳物业管理费用相符的服务;(六)监督物业管理企业的管理服务活动;(七)法律、法规规定的其他权利。业主承担下列义务:(一)遵守物业管理的法律、法规和规章;

(二)遵守业主公约;(三)遵守业主大会和业主委员会的有关决定;(四)按照合同约定交纳物业管理服务费;(五)按照有关规定交纳维修基金;(六)法律、法规规定的其他义务。

第七条 业主大会行使下列职权:(一)审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程;(二)选举、撤换业主委员会的组成人员;(三)审议业主委员会的工作报告;(四)监督业主委员

会的工作,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;(五)审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告;(六)决定有关业主共同利益的重大事项。

第八条业主大会由业主委员会负责召集,每年至少召开一次。经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议,可以临时召开业主大会,业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。业主的投票权数,住宅实行一户一票;非住宅按其总建筑面积除以相应的业主总数得出的平均数为一票,每增加一个平均数增加一票;业主拥有的物业建筑面积不足平均数的计一票。召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会决定事项,应当由参加会议的业主进行投票,超过投票权总数一半以上的,视为通过。

第九条物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十,或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但使用已超过一年的,应当由所在区物业管理行政主管部门指导召开首次业主大会,选举产生业主委员会。物业所辖区街道办事处、社区居民委员会应当指导和监督业主委员会开展工作。

第十条业主委员会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织,对业主大会负责。业主委员会履行下列职责:(一)召集和主持业主大会;(二)拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过;(三)经业主大会批准,选聘或者解聘物业管理企业,并经业主大会对合同条款审查同意后,负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;(四)经业主大会批准,负责维修基金的管理、使用和续筹;(五)审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施;(六)听取业主、使用人的意见和建议,监督物业管理企业的服务活动,帮助物业管理企业落实各项管理服务措施;(七)执行业主大会的有关决定;(八)接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督;(九)督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定;(十)业主大会赋予的其他职责。

第十一条业主委员会由业主大会选举产生。成立业主委员会可以按照下列程序办理:(一)物业管理区域内的业主代表委托开发建设单位或者其选聘的物业管理企业,也可以由业主代表直接向所在区物业管理行政主管部门提出申请;(二)所在区物业管理行政主管部门审查该物业管理区域符合成立业主委员会的条件后,应当指导业主成立业主大会筹备组,组织召开业主大会,投票选举产生业主委员会。

第十二条业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数,其组成人员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职。业主委员会成员每届任期三年,可以连选连任。业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名,业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

第十三条首次业主大会选举产生的业主委员会,应当自选举产生之日起三十日内,向所在区物业管理行政主管部门申请登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。业主委员会申请登记确认应当提交下列材料:(一)业主委员会登记确认表;(二)业主委员会选举办法;

(三)业主大会会议纪要及选票。业主委员会登记的有关事项发生变更的,应当办理变更登记。业主委员会终止的,应当办理注销登记。

第十四条业主委员会不得从事经营活动,业主委员会的会务活动经费、活动场所由业主大会决定。第十五条业主公约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理及公共利益等方面的行为守则,业主公约对全体业主和使用人具有约束力。业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效,并应当在生效之日起十五日内报所在区物业管理行政主管部门备案。

第十六条业主大会、业主委员会作出的决定,应当在本物业管理区域内公告栏或者其他显著位置予以公布,并对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定与法律、法规、规章相抵触的,该决定无效。物业管理行政主管部门应当责令改正,并通告全体业主和使用人。

第十七条市、区物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度接受投诉。区物业管理行政主管部门接到投诉后,应当在五日内作出是否受理的答复。对决定受理的,应当进行调查、核实,并自受理投诉之日起三十日内将处理意见回复投诉人。投诉人对区物业管理行政主管部门的处理意见有异议的,可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起三十日内,将复核意见回复投诉人。

第三章物业管理企业第十八条物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内,持有关材料到市物业管理行政主管部门备案,市物业管理行政主管部门按照规定对备案的企业核定资质等级后,物业管理企业方可从事物业管理服务活动。申请物业管理资质应当交验下列材料:(一)物业管理企业资质申请书;(二)物业管理企业资质申报表;(三)营业执照;(四)建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书、从业人员岗位证书和管理人员、工程技术人员专业技术职称资格证书。已领取国家统一制发的物业管理等级资质证书的外地物业管理企业,在本市从事物业管理活动的,应当到市物业管理行政主管部门备案。

第十九条 物业管理企业的权利: (一)按照法律、法规、规章和合同的约定,制定物业管理工作制度;(二)收取物业管理服务费用;(三)制止违章搭建或者其它侵害业主公共利益的行为;(四)选聘专业公司承担专项经营业务;(五)拒绝任何形式的摊派;(六)法律、法规规定的其他权利。物业管理企业的义务:(一)执行物业管理行业规范、服务标准;(二)履行物业管理合同,提供质价相符的物业管理服务,维护业主利益;(三)接受业主、业主委员会的监督;(四)定期公布物业管理公共服务费和维修基金的收支帐目,接受质询和审计;

(五)接受政府有关行政主管部门的监督管理;(六)法律、法规规定的其他义务。

第二十条新建物业出售前,建设单位应当选聘物业管理企业,承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的物业管理服务。新建物业出售时,建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。业主委员会成立后应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业,并签订物业管理合同。

第二十一条物业管理当事人应当就以下物业管理服务事项进行约定:(一)物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理;(二)物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理;(三)物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等协助管理事项;(四)物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务;(五)应业主要求进行的室内特约维修服务;(六)物业档案资料的管理。

第二十二条 供水、供电、供气、邮政、电信等单位开展维修施工时,物业管理企业应当予以协助。任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用。确需委托的,应当与物业管理企业签订委托合同,实行有偿服务。

第二十三条物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制。鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。

第二十四条物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。收取物业管理服务费,应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价,其他物业的公共服务费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。物业管理企业应业主的要求,提供代办服务和特约服务的费用,应当与业主协商确定。物业管理服务实行等级评定,物业管理服务等级依据房屋共用部位、共用设施设备维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生、多种经营与社区文体活动、服务质量效果等内容综合评定。

第四章物业的使用和维护第二十五条新建物业在规划建设时,应当建设物业管理服务用房等必要的物业管理配套设施,制定物业管理实施方案,并报市物业管理行政主管部门备案。建成后,物业管理行政主管部门应当进行物业管理配套设施验收,未经物业管理配套设施验收的,不得实施物业管理。新建物业的物业管理配套设施验收按照下列程序进行:(一)开发建设单位向市物业管理行政主管部门书面申请物业管理配套设施验收,并提交各专业主管部门专项验收的认定文件;(二)市物业管理行政主管部门应当在接到申请后三十日内进行验收,并给予书面答复。对验收合格的,发给物业管理配套设施验收证明。开发建设单位在移交住宅区时,应当按照住宅区总建筑面积千分之三至千分之四的比例,无偿提供物业管理服务用房,其产权属全体业主共有,并由受托管理的物业管理企业使用。配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。

范文五:[法律法规]南宁市住宅区物业管理办法 投稿:吕羆羇

【阅读全文】

《南>市住宅区物业管理办法》已经市人民政府办公会议通过,现予发布施行。 第一章 总 则 第一条 为加强城市住宅区的管理,维护住宅区的公共秩序,创造整洁、文明、安全、方便的居住环境,根据国家有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。 第二条 本办法适用于本市规划区内住宅区的物业管理。 第三条 本办法所称住宅区,是指以住宅房屋为主,并有相应配套的公共设施及非住宅房屋的居住区。 本办法所称物业,是指住宅区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。 本办法所称住户,是指住宅区内的房屋的产权人或使用人。 第四条 南>市房产管理局是南>市物业管理的行政主管部门,负责全市的物业管理工作。 规划、建设、公安、环境卫生、园林、市二、供水、供电等各有关部门应在各自职责范围内,负责对住宅区物业管理工作的指导、监督检查。 第五条 本市城市住宅区管理实行社会化、专业化及业务经营型的物业管理模式和主管部门行业管理、住户自主管理与物业企业专业业务相结合的管理体制。 第二章 住宅区物业管理机构 第六条 住宅区交付使用且入住率达到50%以上时,开发建设单位应在物业管理主管部门指导下,及时组建住宅区物业管理委员会(以下简称管委会)。 管委会由住宅区首次住户大会或住户代表大会选举或协商推举产生。 管委会应当自成立之日起15日内向物业管理行政主管部门办理登记。 第七条 管委会代表住户的利益,维护住户的合法权益。管委会在物业管理主管部门的指导下,负责制定管委会章程,选聘物业管理企业,对物业管理企业进行检查和监督,协助物业管理企业进行物业管理工作。 第八条 物业管理企业实行等级管理。物业管理企业经物业管理主管部门资质审查合格,并到工商行政管理部门办理注册登记后,方可接受管委会的委托,承担住宅区的物业管理。 第九条 物业管理企业根据与管委会签订的委托管理合同,对住宅区的物业实施统一管理。 委托管理合同应当明确委托管理的事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费用、违约责任和争议解决的方式。 委托管理合同签订后,物业管理企业应在30日内将委托管理合同报物业管理主管部门和工商行政管理部门备案。 第十条 物业管理企业的权利: (一)根据委托管理合同和国家及自治区有关规定对住宅区实施物业管理; (二)根据委托管理合同和自治区有关规定收取物业管理费用; (三)劝阻、制止损害他人物业或妨碍物业管理的行为,并对造成的损害要求赔偿; (四)要求管委会协助管理; (五)选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安和绿化等专项业务; (六)开展多种经营和有偿业务。 第十一条 物业管理企业的义务: (一)履行委托管理合同,对受委托管理的房屋、设施及其公共部分进行维修管理,承担住宅区内的保安、防火、绿化、维护、清洁及住户日常必需的便民业务工作; (二)接受管委会和住户的监督,重大的管理措施提交管委会审议决定; (三)接受物业管理主管部门、其他有关主管部门及所在街道办事处的指导和监督; (四)协助住宅区所在地居委会做好社区管理、社区业务和社区精神文明建设的有关工作; (五)发现违反法律、法规和规章的行为,及时向有关主管部门报告。 第十二条 住宅区物业管理从业人员实行岗位培训持证上岗制度。 第十三条 物业管理企业应当在委托管理合同终止或解除后的10日内,向管委会办理下列事项,并报物业管理主管部门备案: (一)对预收的物业管理业务费用实行结算,多收的部分予以返还; (二)移交全部房屋和住户档案资料及有关财务帐册; (三)移交住户共有的房屋、场地和其他财物。 第三章 住宅区物业的使用与维护 第十四条 住宅区经综合验收合格后,开发建设单位应当向管委会办理移交手续,并向管委会移交下列工程建设资料: (一)住宅区的规划图、竣工总平面图; (二)单体的建二、结构和设备竣工图; (三)地下管网竣工图; (四)其他必要的资料。 第十五条 住户使用房屋应当遵守下列规定: (一)未经有关部门批准,不得改变房屋的结构、外貌和用途; (二)不得随意凿、拆房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面或随意占用房屋的公用通道; (三)不得堆放易燃、易爆、剧毒和放射性物品等; (四)不得利用房屋从事危害公共利益的行为; (五)不得侵害他人的正当权益。 第十六条 住户装修住宅,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知住户,并对装修住宅活动进行指导和监督。 第十七条 住户不得擅自改变房屋使用性质。因特殊需要改变房屋使用性质的,应当符合城市规划要求,其产权人应当征得相邻住户和管委会的书面同意,并报有关部门审批。 住宅区内按照规划建设的公共建>和公共设施,不得改变使用性质。 第十八条 任何单位和个人不得占用住宅区内的道路、停车场等公共场地从事经营活动。因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的,应当与管委会签订协议,并在约定期限内恢复原状。 第十九条 住户转让或出租房屋时,应当将转让或出租情况及时告知管委会和物业管理企业。 第二十条 房屋的维修责任,按下列规定划分: (一)室内部分,由房屋产权人负责维修,产权人与使用人另有协议的按其协议执行; (二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备和消防设施等房屋共用部位和设施,由物业管理企业负责定期养护和维修,其费用在房屋产权人缴纳的房屋共用部位和设施维修费中支出。 第二十一条 住宅区的通道、沟二、池、井、绿地、公共活动场所、停车场、连廊、自行车房(棚)、公用天线、公厕以及垃圾处理等住宅区公用设施,由物业管理企业统一管理维修养护,其费用从管理业务费和住宅区公共设施维护费中支出。 造成公用设施损坏的,由损坏者负责修复;造成损失的,应当赔偿损失。 第二十二条 住宅区内的干道、路灯和给排水、供电、供热、供气、通讯等管线,按规定应当由有关主管部门负责维修养护的,其费用由有关主管部门支付。 前款所列维修养护事项,有关主管部门可委托物业管理企业实施,并按规定向物业管理企业支付委托费用。 第二十三条 凡房屋及附属设施影响市容或可能危害>连房屋安全及公共安全,按规定应由住户修缮的,住户应当及时进行修缮。拒不进行修缮的,由管委会委托物业管理企业进行修缮,其费用由住户承担。 第二十四条 住宅区内禁止下列行为: (一)践踏、占用绿地,攀折花木; (二)占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能; (三)乱堆垃圾、杂物; (四)乱搭、乱贴和乱挂等; (五)损毁、涂划园林艺术雕塑; (六)聚众喧闹影响他人休息; (七)随意停放车辆和鸣高音喇叭; (八)排放有毒和有害物质; (九)饲养禽畜; (十)未采取防止坠落伤人的保护措施而在阳台摆放物品; (十一)从事法律、法规和规章禁止的经营活动。 第四章 住宅区物业管理经费和管理用房 第二十五条 住宅区物业管理费用构成: (一)开发建设单位缴纳的住宅区公共设施维护费; (二)房屋产权人缴纳的房屋共用部位和设施维修费; (三)住户缴纳的管理业务费。 第二十六条 住宅区公共设施维护费由开发建设单位在住宅区竣工验收时,按住宅区建设总投资的一定比例,一次性向物业管理行政主管部门缴交。 住宅区公共设施维护费用于住宅区公共设施的维修养护,不得挪作他用。 住宅区公共设施维护费由物业管理主管部门设立专帐管理,由住宅区管委会向物业管理主管部门申请使用。 第二十七条 房屋共用部位和设施维修费由物业管理企业按房屋建>面积定额向产权人收取,统一缴入住宅区管委会的“房屋维修”专户,由住宅区管委会审批后定向使用。 住宅区公共设施维护费、房屋共用部位和设施维修费的提取和管理办法由物业管理行政主管部门商市财政、物价部门另行制定。 第二十八条 物业管理企业应按物价部门核准的收费项目和标准收取住宅区物业管理业务收费。已按规定向住户收取物业管理业务费用的,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。未受管委会或住户委托,物业管理企业自行提供额外业务并收费的,住户可以不支付。 第二十九条 开发建设单位在移交住宅区时,应当按不少于住宅区总建>面积1‰的比例无偿向管委会提供住宅区物业管理专用房屋,产权属住宅区全体产权人共有,限于管委会或委托管理的物业管理企业使用,不得转让或改变用途。 第三十条 开发建设单位在移交住宅区时,应当以成本价向管委会提供一定面积的商业经营用房,购置费用可从住宅区公共设施维护费中垫支,并从该商业经营用房的经营收入中分期回收。产权属住宅区全体产权人共有。 前款规定的商业经营用房和住宅区内其他有经济收入的公共设施、设备及场地等,均由物业管理企业按照物业管理委托合同经营,其收入用于补充住宅区管理经费的不足。 第五章 住宅区前期物业管理 第三十一条 新建住宅区自开发建设起至管委会成立前为止的物业管理(以下简称前期物业管理),应由开发建设单位负责,或由开发建设单位聘请物业管理企业负责。 第三十二条 开发建设单位与房屋买受人签订商品房购销合同时,应同时签订前期物业管理委托合同,并报物业管理主管部门备案。 前期物业管理委托合同至管委会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理委托合同生效时终止。 第三十三条 新建住宅区房屋交付使用之日以前发生的前期物业管理业务收费,应由开发建设单位承担;自房屋交付使用之日起至前期物业管理委托合同终止之日发生的前期物业管理业务费用,可由开发建设单位和买受人按照前期物业管理委托合同的约定承担。 第三十四条 开发建设单位及其聘请的物业管理企业在前期物业管理期间,不得使用住宅区公共设施维护费。 第三十五条 开发建设单位不得单独转让房屋共用部位、共用设备或公共设施的所有权、使用权。 第三十六条 开发建设单位应当按照规定的保修期限和保修范围,承担保修责任;开发建设单位也可委托物业管理企业代为承担保修责任,并向物业管理企业支付有关的费用。 第三十七条 管委会选聘物业管理企业时,在同等条件下,负责前期物业管理业务的物业管理企业有优先受聘的权利。 第六章 罚 则 第三十八条 违反本办法第八条、第九条第三款、第三十二条第一款规定,未经物业管理行政主管部门资质审查而擅自承担住宅区物业管理业务或不及时办理物业管理委托合同备案手续的,由物业管理行政主管部门责令限期补办有关手续;逾期仍不办理的,责令其停止对住宅区物业的管理,并处以>千元以上一万元以下的罚款。 第三十九条 住宅区住户违反本办法第十五条、第二十四条规定的,物业管理公司有权制止或责令恢复原状;造成损失的,应当赔偿损失。 第四十条 物业管理企业违反本办法规定,有下列行为之一的,管委会有权予以制止并要求其限期改正;造成损失的,应当赔偿损失;情节严重的,管委会有权解除物业管理合同,物业管理行政主管部门可对其作出降低资质等级的处理;工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目;有第(三)项行为的,由物价部门根据国家有关规定予以处罚: (一)对房屋及其共用部位、设施、设备修缮不及时的; (二)管理制度不健全、管理混乱的; (三)擅自扩大收费范围,提高收费标准的; (四)乱搭乱建,改变房地产和公共设施用途的; (五)不履行物业管理合同及住宅区管理细则规定义务的。 第四十一条 开发建设单位违反本办法第二十六条第一款、第二十九条、第三十条第一款规定的,由物业管理行政主管部门责令其限期履行。在规定时间内仍不履行的,物业管理行政主管部门可申请人民法院强制执行,并有权要求违反第二十六条第一款的开发建设单位按每日3‰交纳滞纳金。 第四十二条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 第四十三条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法提起诉讼或申请复议。当事人逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。 第七章 附 则 第四十四条 本办法颁布实施前已交付使用的住宅区,应创造条件,逐步实行物业管理。 办公楼、高层楼宇、综合楼宇、别墅以及其他房产的物业管理,参照本办法执行。 第四十五条 本办法具体运用问题由市房产管理局负责解释。 第四十六条 本办法自公布之日起施行。市辖县可参照执行。

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第一章 总则 第一条 为了适应社会主义市场经济和深化住房制度改革的需要,逐步实现房屋管理专业化、业务社会化、经营市场化的新机制,提高城市物业管理水平,为房屋使用人提供整洁、文明、安全、方便的使用环境,根据国家有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。 第二条 本办法所称物业,是指已建成投入使用的各类房屋及其相配套的公用设施和相关连的场地。 本办法所称物业管理,是指物业管理公司受物业产权人、使用人委托,以有偿业务方式对物业的管理和修缮,并为物业产权人、使用人提供其他方面的业务。 第三条 本办法适用于本市市区国有土地范围内各种产权性质的物业。 新建高层楼宇、住宅片区,应当在交付使用前落实物业管理措施。已建成使用的高层楼宇、住宅片区和同幢异产的多层住宅应当逐步实施物业管理。 第四条 市、区房产管理局是本行政区域内物业管理的行政主管部门。 各级建设、国土、规划、市>公用、市容、园林、公安等部门应当在各自职责范围内协同物业管理行政主管部门做好物业管理工作。 第二章 管理体制 第五条 物业管理实行行政管理、自治管理与经营管理相结合的管理体制。 第六条 南京市房产管理局负责本市物业管理的行政管理工作,其主要职责是: (一)贯彻执行国家有关物业管理的法律、法规和>策,制定物业管理的具体办法; (二)负责物业管理公司的资质审查; (三)负责管理公用部位、公用设备设施维修养护费和物业管理用房; (四)组织查处物业管理中的违法行为; (五)负责对全市物业管理行业的业务指导和监督检查。 第七条 实施物业管理的高层楼宇和住宅片区,应当成立物业管理委员会(以下简称管委会)。管委会是在物业管理行政主管部门指导下,代表维护物业产权人和使用人合法权益的群众性自治组织。管委会由物业产权人、使用人选举代表组成。管委会组成人员为五至十一人。管委会设主任一人,执行秘书一人。管委会日常事务可授权执行秘书处理。 管委会组成人员本着自愿和民主选举相结合的原则,通过召开物业产权人、使用人大会投票选举方式产生。管委会组成人员每届任期>至三年,可以连选连任。选举管委会组成人员的选票按房屋所有权面积分配,其中住宅房屋每户为一票;非住宅房屋每100平方米为一票,面积不足100平方米的每一房屋产权人为一票。 第八条 管委会的权利: (一)制定管委会章程,维护物业产权人、使用人的合法权益; (二)决定选聘、续聘和解聘物业管理公司; (三)审议物业管理公司制定的年度管理计划和物业管理重大措施; (四)协调物业产权人、使用人与物业管理公司之间的矛盾; (五)检查和监督物业管理公司的各项管理工作和物业管理合同的执行情况。 管委会的义务: (一)接受物业产权人、使用人的监督; (二)接受物业管理行政主管部门、各有关部门及物业所在地街道办事处(镇)的指导和监督; (三)协助物业管理公司落实各项管理措施。 第九条 物业管理公司是自主经营,自负盈亏,具有独立法人资格的经济实体。物业管理公司可以享受国家第三产业的优惠>策。 第十条 设立物业管理公司应当经物业管理行政主管部门批准,领取物业管理资质证书后,方可从事物业管理。 外地物业管理公司需在本市从事物业管理活动的,应当申领本市物业管理资质证书,方可从事物业管理。 第十一条 设立物业管理公司必须具备下列资质条件: (一)有管理建>面积2万平方米以上房屋或高层楼宇1幢以上的能力; (二)注册资金不低于人民币10万元; (三)有固定的办公、经营地点; (四)各类房产专业管理人员不少于公司在册人员的20%。 第十二条 物业管理公司的权利: (一)依法制定物业管理范围内的管理办法和制度; (二)依照有关规定和物业管理合同收取管理、业务费用; (三)制止物业产权人、使用人违反物业管理规定的行为; (四)负责选聘各类专业公司承担专项业务; (五)开展多种经营,提供有偿业务。 物业管理公司的义务: (一)依法经营,严格按照物业管理合同的规定实施物业管理; (二)维护物业产权人、使用人的合法权益不受侵害; (三)实行物业管理的重大措施应当事先提请管委会审议; (四)接受管委会和物业产权人、使用人的监督; (五)接受物业管理行政主管部门、各有关部门及物业所在街道办事处(镇)的指导和监督。 第三章 管理内容 第十三条 物业管理公司领取物业管理资质证书后,应当与物业产权人或管委会订立物业管理合同。 物业管理合同应当载明:管理项目、内容、费用、权利和义务、合同期限和违约责任等。 物业管理合同标准文本由市房产管理局会同市工商行政管理局统一制定。 第十四条 新建高层楼宇、住宅片区,在管委会未成立前,房屋建设单位应当与物业管理公司订立物业管理合同。管委会成立后,管委会应当在同等条件下优先聘用原物业管理公司承担本区域的物业管理工作。 第十五条 新建高层楼宇、住宅片区,建设单位应当在交付使用时,向接受管理的物业管理公司提交下列资料: (一)房屋建设的各项批准文件; (二)竣工总平面图; (三)房屋及配套基础设施、设备的竣工图; (四)地下管网图; (五)其他必要的资料。 第十六条 建>结构相连或附属设备设施由若干产权人共有或共同使用的房屋,应当委托同一物业管理公司管理。 物业管理公司不得对产权不明确的房屋实施物业管理。 第十七条 物业管理公司实施物业管理,应当与物业管理范围内的物业使用人订立管理业务合约。 管理业务合约标准文本由市房产管理局统一制定。 第十八条 物业管理公司实施物业管理,应当履行下列职责: (一)负责房屋及共用部位、共用设备设施的养护、修缮,保证物业的正常使用; (二)为物业使用人提供保安、清扫保洁等公共业务; (三)根据物业产权人、使用人的要求,提供各类专项业务和特约业务。 第十九条 物业管理范围内的物业使用人应当遵守下列规定: (一)不得擅自改变房屋结构、外观和用途; (二)不得侵占房屋共用庭院和附属用地,以及物业管理范围内的道路和附属设施,不得随意拆除和损坏公用设施; (三)不得在住宅共用院落、走道、楼梯间、平台、屋面等共用部位存放物品; (四)不得从事污染环境的生产、经营活动; (五)不得随意停放车辆; (六)禁止违章搭建; (七)禁止在建>物和构>物上随意涂写、刻划、张贴; (八)禁止饲养家禽、家畜。 第四章 管理经费与管理房屋 第二十条 实施物业管理的房屋建设单位、物业产权人应当向市房产管理局一次性缴纳公用部位、公用设备设施维修养护费,专项用于房屋共用部位、共用设备设施维修养护和高层住宅的大型设备更新改造,以及市>公用、园林部门管理范围以外的公用设施、绿地的维修和养护。 第二十一条 物业管理公司实施物业管理需要使用公用部位、公用设备设施维修养护费的,应当经物业管理范围内管委会的同意,向市物业管理行政主管部门提出申请,经审核批准后划拨使用。物业管理公司使用该经费应当接受物业管理行政主管部门和物业管理范围内管委会的监督。 公用部位、公用设备设施维修养护费上交财政,专户存储、专款专用,实行收支两条线管理。费用管理使用办法和收取标准分别由市财政局、市物价局会同有关部门制定,报经有权部门批准后,与本办法同步实施。 第二十二条 新建高层楼宇、住宅片区,房屋建设单位应当按照房屋建>面积2—4‰的比例提供物业管理用房(最低不少于50平方米,最多不超过120平方米)。物业管理用房以建>安装工程造价折算充抵房屋建设单位应缴纳的公用部位、公用设备设施维修养护费。物业管理用房按国家直管公房管理,由物业管理公司按照民用住宅租金标准承租使用,租金纳入公用部位、公用设备设施维修养护费。 已投入使用的高层楼宇、住宅片区,其物业管理用房由产权人提供,物业管理公司按民用住宅租金标准向产权人承租使用。 第二十三条 高层住宅的电梯、水泵、通风、消防等专项设备设施所需的水、电费用由物业使用人承担。 第二十四条 房屋的共用部位发生结构性损坏,其修缮、更新费用由物业产权人按房屋产权面积合理分担。 房屋自用部位、自用设备设施的维修养护费用,由物业产权人承担。 第二十五条 物业管理业务收费,应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则,根据所提供的业务性质、特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。 物业管理业务收费的具体管理办法由市物价局会同市房产管理局另行制定。 第五章 罚则 第二十六条 有下列行为之一的,由市、区房管机关责令恢复原状: (一)擅自拆改房屋结构及其设备设施的; (二)侵占房屋共用庭院和附属用地,以及侵占物业管理范围内道路和附属设施的; (三)擅自占用房屋共用部位或在住宅楼走道、楼梯间、平台、屋面等共用部位存放物品的。 第二十七条 物业管理公司有下列行为之一的,由市、区房管机关按规定权限予以处罚: (一)未向房管机关办理资质审批手续从事物业管理的,责令其限期改正,并处以1万元以下罚款; (二)对产权不明确的房屋实施物业管理的,责令其限期改正。 第二十八条 物业管理公司与物业产权人、使用人发生纠纷应当协商解决,协商解决不成的,应当按照合同约定向仲裁机关申请仲裁或者依法向人民法院起诉。 第二十九条 当事人对房管机关作出的行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或者提起诉讼。 第六章 附则 第三十条 本办法下列用语含义: 住宅片区,是指连片多、高层住宅建>面积在2万平方米以上的住宅区。 房屋的共用部位,是指承重结构部位(包括楼盖、楼顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。 房屋的共用设备设施,是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。 高层住宅的大型设备,是指高层住宅建设所配置的电梯、水泵、通风机组、消防设施等。 第三十一条 本市各县国有土地范围内的物业管理参照本办法执行。 第三十二条 本办法由南京市房产管理局负责解释。 第三十三条 本办法自发布之日起施行。

(完)

范文七:[法律法规]济南市物业管理办法 投稿:赖骪骫

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第一章 总 则 第一条 为加强本市城市物业管理,规范物业管理行为,维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益,提高城市管理水平,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。 第二条 本办法所称物业,是指已建成并交付使用的城市各类住宅、非住宅、公共建>以及相配套的设施。 本办法所称业主,是指物业的所有权人。 本办法所称非业主使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。 本办法所称物业管理企业,是指依法设立,以物业管理和业务为经营业务,并具有企业法人资格的经济组织。 第三条 本办法适用于本市市区范围内的城市物业管理。 本市市区范围内的住宅小区必须实行物业管理。 物业管理区域的具体范围由市物业行政主管部门划定。 第四条 市房产管理部门是本市物业管理的行政主管部门。各区房产管理部门受市房产管理部门委托负责本辖区内的物业管理工作。 规划、公安、土地、城建、公用事业、环卫、园林以及街道办事处和居民委员会应当按照各自职责,配合市物业行政主管部门做好本市物业的管理工作。 第二章 物业管理组织 第五条 本市住宅小区的物业管理,实行业主大会和业主委员会制度。机关、企事业单位及商业大厦、写字楼等单体建>或专业业务的物业管理实行业主委托制。 第六条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的,应当按比例推选业主代表。 业主大会应当由过半数的业主出席方可举行。 市物业行政主管部门应当每年组织召开一次业主大会。特殊情况经百分之十五以上的业主提议,可以临时召开。 第七条 业主大会行使下列职权: (一)选举、罢免业主委员会组成人员; (二)听取、审议业主委员会的工作报告,监督业主委员会的工作; (三)通过和修订业主公约; (四)改变和撤销业主委员会不适当的决定; (五)决定聘用或解聘物业管理企业; (六)决定物业管理的其他有关事项。 第八条 业主委员会由业主大会选举产生。 业主委员会由七至十一人组成,设主任一人、副主任一至>人,任期两年。业主委员会成员可以连选连任。 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内到市物业行政主管部门登记备案。 第九条 业主委员会的主要职责: (一)负责选聘物业管理企业,与物业管理企业签订物业管理聘用合同; (二)监督物业管理企业的物业管理情况; (三)听取业主和非业主使用人的意见和建议; (四)配合物业管理企业落实各项管理措施; (五)业主大会赋予的其他职责。 第十条 市物业行政主管部门应当定期组织业主委员会召开会议。业主委员会作出决定应当经全体组成人员过半数以上通过。 第三章 物业管理企业 第十一条 成立物业管理企业应当具备下列条件: (一)有企业的名称、章程和固定的办公场所; (二)有健全的组织管理机构和一定数量的专业技术及管理人员; (三)具有管理建>面积一万平方米以上物业的能力; (四)有三十万元以上货币注册资金; (五)法律、法规规定的其他条件。 第十二条 物业管理企业必须依法登记,取得法人资格,并依照有关规定取得《物业管理企业资质证书》后,方可从事物业管理工作。 第十三条 申办《物业管理企业资质证书》,须提交以下资料: (一)物业管理企业资质审查申报表; (二)法定代表人证明书和身份证明; (三)管理章程、经营场所证明及资信证明; (四)各类专业管理人员的资格证书或证明文件; (五)其他有关的文件、资料。 第十四条 外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动,应当到市物业行政主管部门办理注册登记手续。 第四章 物业管理业务 第十五条 物业管理企业接受委托从事物业管理业务,应当与业主委员会或业主签订物业管理聘用合同,并自合同签订之日起十日内报市物业行政主管部门备案。 第十六条 物业管理聘用合同应当包括以下内容: (一)物业管理业务的项目、范围、内容及费用; (二)双方当事人的权利和义务; (三)管理业务的要求和标准; (四)合同期限; (五)违约责任及争议的解决方式; (六)当事人双方约定的其他事项。 第十七条 物业管理业务事项应当包括下列内容: (一)房屋共用部位、共用设备的使用、管理、维修和更新; (二)电梯、>次供水等设施的运行政务; (三)收集生活垃圾和清扫保洁环境; (四)协助公安机关搞好物业管理区域公共秩序及安全巡查工作; (五)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理; (六)物业管理区域内公共绿地及公共基础设施的养护管理; (七)物业管理聘用合同确定的其他事项。 第十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等市>公用设施的管理单位,可以将本单位的专业业务事项,委托给物业管理企业实行统一业务。不实行委托业务的,有关市>设施管理单位应当业务到户。 第十九条 选聘物业管理企业,应当采取公开招标或邀请招标。采取公开招标的,招标工作由市物业行政主管部门组织实施。 第二十条 业主委员会聘用物业管理企业后,原管理单位或部门应将物业管理有关的工作移交给新的物业管理企业,并提供涉及物业管理的有关档案资料。 第二十一条 物业管理企业被聘用后,应当与业主和非业主使用人签订业务合同。业务合同包括下列主要内容: (一)物业管理业务内容; (二)双方权利和义务; (三)费用标准和交纳期限; (四)违约责任及争议解决方式; (五)其他事项。 第二十二条 物业管理聘用合同期满,一方不再续签合同的,应当在合同期满两个月前通知对方。物业管理聘用合同期满前,物业管理企业破产或被注销的,业主委员会可以委托市物业行政主管部门指定一家物业管理企业临时实施该区域内的物业管理。 物业管理企业应当在合同终止或中止后十五日内,腾出小区的物业管理用房及其他物业管理业务设施,交出有关资料,办理费用结算等移交手续。 第二十三条 物业管理经费收入的主要来源: (一)开发建设单位按规定缴纳的物业管理公共资金; (二)按规定提取的物业共用部位维修基金利息; (三)按规定收取的物业管理业务费; (四)专项委托业务收入; (五)物业区域内公用设施、设备和公共场所的经营收入; (六)其他合法收入。 本条第(一)项所列物业管理公共资金应当按有关规定专户储存,专款专用。 本条第(三)项所列物业管理业务费由物业管理企业向业主和非业主使用人收取。物业管理业务收费的项目及标准由市物业行政主管部门会同价格行政主管部门共同制定,报市政府批准后公布实施。 第二十四条 新建住宅小区的前期物业管理,由开发建设单位委托物业管理企业实施,费用由开发建设单位承担。 第二十五条 新建住宅小区的开发建设单位和原有住宅小区的管理单位在进行物业管理权移交时,应当按小区总建>面积0.2%的比例向业主委员会提供配套的物业管理用房和配套建设的停车场(库)、自行车棚等物业管理业务设施。 物业管理用房、停车场(库)、自行车棚等物业管理业务设施属全体业主所有,任何单位和个人不得擅自占用或改作他用,不得抵押、交换、买卖。 第五章 物业的使用和维护 第二十六条 物业维护责任,按下列规定划分: (一)房屋内部自用部位、自用设施设备,由业主或非业主使用人自行维护; (二)房屋共用部位、共用设施设备、配套的公共基础设施,由受聘的物业管理企业负责维护; (三)市>公用设施,由设施归属的管理单位负责维护。 第二十七条 物业维护费用,按下列规定承担: (一)房屋自用部位、自用设施设备的维护费用,由业主或非业主使用人承担; (二)房屋共用部位、共用设施设备的维护费用,由共同使用该房屋的业主和非业主使用人按各自使用的建>面积比例共同承担;房改已交纳维修基金的业主应承担的费用可依照有关规定从已交纳的维修基金中列支; (三)配套公共基础设施的维护费用,从已缴纳的住宅小区物业管理公共资金中列支; (四)市>公用设施的维护费用,由管理该设施的单位承担。 第二十八条 房屋共用部位、共用设施设备、配套公共基础设施及市>公用设施维修时,相邻业主或非业主使用人应当予以配合。 第二十九条 业主和非业主使用人使用物业不得有下列行为: (一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌; (二)占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或移装共用设备; (三)在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或其他场地搭建建(构)>物; (四)侵占绿地、损坏花草、树木; (五)乱倒垃圾、杂物; (六)在建(构)>物上拉>挂物、乱帖、乱画; (七)排放有毒、有害物质或噪声扰民; (八)法律、法规禁止的其他行为。 第三十条 供电、供水、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市>公用设施在物业管理区域内的新增、维修更新和改造时,该设施的管理单位应当向物业管理企业通报,按有关规定办理施工手续,并做好施工后的恢复工作。 第六章 法律责任 第三十一条 物业管理企业违反本办法第十二条、第十四条规定的,由市物业行政主管部门责令限期补办手续,并可处以10000元以上30000元以下罚款。 第三十二条 对不按规定交纳费用的业主和非业主使用人,物业管理企业可要求其限期交纳,并按日加收千分之三的滞纳金。逾期仍不交纳的,物业管理企业可依法追交。 第三十三条 物业管理企业及业主和非业主使用人违反本办法,涉及规划、土地、房屋、市容、环境卫生、市>设施、绿化、消防、治安管理的,由相关行政主管部门依照有关规定进行处理。 第三十四条 物业管理企业与业主委员会或业主一方违反物业管理聘用合同发生纠纷时,可以由市物业行政主管部门进行调解。调解不成的,可依法申请仲裁委员会仲裁或向人民法院提起诉讼。 第三十五条 物业管理企业不依法履行物业管理聘用合同义务,经多次教育仍不改正的,除按前条规定处理外,由市物业行政主管部门依照有关规定降低资质等级,直至取销资质,收回资质证书。 第三十六条 物业行政管理机关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 第三十七条 当事人对行政处罚不服的,可依法申请复议或提起诉讼。逾期不申请复议,也不起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚的机关申请人民法院强制执行。 第七章 附 则 第三十八条 本办法发布前已实施物业管理但不规范的,由市物业行政主管部门限期整改。 本办法施行前已经验收交付使用的住宅小区,尚未实行物业管理的,由市物业行政主管部门限期实行物业管理。 第三十九条 各县(市)可参照本办法执行。 第四十条 本办法具体应用中的问题由市物业行政主管部门负责解释。 第四十一条 本办法自发布之日起施行。

(完)

范文八:9.济南市物业管理招标投标管理办法 投稿:石珞珟

济南市物业管理招标投标管理办法

济南市人民政府办公厅关于印发济南市物业管理招标投标管理办法的通知

(济政办字[2007]14号)

各县(市)、区人民政府,市政府各部门:

《济南市物业管理招标投标管理办法》已经市政府同意,现印发给你们,望认真组织实施。

济南市人民政府办公厅

二OO七年三月十九日

第一章 总则

第一条 为规范我市物业管理招标投标活动,保护招标投标当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争,根据有关法律、法规和政策规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理招标投标是指物业建设单位、业主大会和其他拥有物业所有权的法人或组织,依照本办法通过招标选聘物业管理企业为其提供物业管理服务的活动。

第三条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 第四条 本市行政区域内,通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理,适用本办法。

第五条 总建筑面积在3万平方米(含3万平方米)以上的住宅物业(含住宅小区内的非住宅物业),其开发建设单位须通过招投标方式选聘物业管理企业实施前期物业管理,投标人少于3个以及总建筑面积在3万平方米以下的住宅物业,经物业所在县(市)区房管部门批准,可以采取协议方式选聘物业管理企业实施前期物业管理。住宅小区业主大会成立之后,由业主大会确定选聘物业管理企业的方式。

政府提倡和鼓励各类物业的建设单位和业主大会通过招投标方式,选聘具有相应资质的物业管理企业。

第六条 济南市房产管理局负责全市物业管理招标投标活动的监督管理。

各县(市)区房管部门负责本辖区内招标投标活动的指导和监督。

第二章 招标

第七条 物业管理招标由招标人依法组织实施。

本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位、业主大会和其他拥有物业所有权的法人或组织。

第八条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

招标人采取公开招标方式的,应在公共媒介上发布招标公告,并同时在市房管局门户网站上发布公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采取邀请招标方式的,应符合《中华人民共和国招投标法》规定的条件,并应向3个以上具备相应资质的物业管理企业发出投标邀请书,投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第九条 招标人可以自行组织实施招标活动,也可委托经市房管局备案的招标代理机构办理招标事宜。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜,并遵守本办法对招标人的有关规定。

第十条 招标人自行组织实施招标活动的,应符合下列规定:

(一)招标人是物业建设单位或相关物业产权人的,其法人代表(负责人)或其代理人应参加招标工作小组;招标人是业主委员会的,应有业主大会授权。

(二)招标工作小组成员中与招标物业相适应的经济、技术或管理类专业人员应占成员总数的50%以上。

(三)具备自行编制招标文件、对投标人进行资格评定和组织评标的能力。

第十一条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要,在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容:

(一)招标人和委托代理机构情况,包括名称、地址、资格、联系方式等;

(二)招标项目具体情况,包括物业名称、坐落位置、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、物业类型、产权性质、房屋幢数、套数、建筑结构、公建配套、设施设备、投标报价测算所需的各类技术参数和指标、物业档案(含施工或竣工图纸)、小区平面图及物业管理服务用房配置等;

(三)物业管理服务内容及标准;

(四)投标人及投标书的要求,包括投标人的资格,投标书的格式、主要内容及份数等;

(五)招标活动方案,包括招标组织机构、开标时间、地点、方法与程序等;

(六)评标标准和评标方法;

(七)投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式;

(八)悔标的责任;

(九)物业管理服务合同的签订说明;

(十)其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。

第十二条 招标人应当在发布公告或者发出投标邀请书前10日,持以下材料到市房产管理局备案:

(一)招标公告或者投标邀请书;

(二)招标文件;

(三)新建项目需提供建设工程规划许可证和经规划部门批准的规划详图;

(四)重新选聘物业管理企业的物业管理项目需提供原物业管理服务合同;

(五)法律、法规和规章规定的其他材料;

上述招标材料有违反法律、法规、规章及本办法规定的,主管部门应要求招标人改正后方可备案。

第十三条 招标人可以根据需要对投标申请人进行资格预审。

实行投标资格预审的物业管理项目,招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

资格预审文件一般应当包括:预审申请书格式和申请人须知,申请投标物业管理企业的资质等级证书、营业执照、主要管理业绩的证明材料、技术装备、财务状况以及拟派出项目负责人和主要管理人员的简历、资格、业绩等证明材料。

第十四条 经资格预审后,招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法,并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。 在资格预审合格的投标申请人超过10家时,可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

第十五条 公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日。

第十六条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间前15日,以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十七条 招标人根据物业管理项目的具体情况,可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场,并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十八条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人前,招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等

实质内容进行谈判。

招标人设有标底的,标底必须保密。

第十九条 招标人应当按照以下规定时限,完成物业管理招标投标工作:

(一)预售商品房项目应当在取得《商品房销售许可证》之前完成;

(二)新建现售商品房项目应在现售前30日完成;

(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成;

(四)重新选聘物业管理企业的物业管理项目应当在物业管理服务合同届满或解除合同前完成。 第二十条 建设单位实施前期物业管理招标,投标文件截止之日投标人少于3人的,建设单位可持招标文件,招标、投标过程的情况书面说明及相应证明向物业所在县(市)区房管部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。

住宅物业项目总建筑面积小于3万平方米的,住宅建设单位可持《建设工程规划许可证》等材料向物业所在县(市)区房管部门提出采用协议方式选聘前期物业管理企业的申请。

县(市)区房管部门应在受理申请后的7个工作日内,对符合规定条件的予以核准。

第三章 投标

第二十一条 本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。 投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。

第二十二条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件,投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标人对招标文件有疑问需要澄清的,应当以书面形式向招标人提出。

第二十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后,应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥善保存投标文件。在开标前,任何单位和个人均不得开启投标文件。

第二十四条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件,并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分,并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。

第二十五条 投标文件有下列情况之一的,视为无效:

(一)送达时未密封;

(二)逾期送达;

(三)未加盖企业公章;

(四)未按招标文件要求编制。

第二十六条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假,骗取中标。

投标人不得相互串通投标,不得排挤其他投标人的公平竞争,不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

投标人不得与招标人串通投标,损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第四章 开标、评标和中标

第二十七条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第二十八条 开标由招标人主持,邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行:

由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后,由工作人员当众拆封,宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前,收到的所有投标文件,开标时都应当众予以拆封、宣读。开标过程应当记录,并由招标人存档备查。

第二十九条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员,应当由招标人从市房管局建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。 与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

第三十条 招标人应当在开标前3日,到市房管局申请抽取评标委员会专家成员,确定成员人数和后备成员人数。

市房管局应当在招标文件确定的开标时间前2日,通知抽取的评标委员会专家成员。评标委员会专家成员因故不能参加评标活动的,依序从抽取的后备成员中予以补充。

招标人未按前款规定,从依法组建的物业管理评标专家名册中抽取评标专家的,评标无效。 第三十一条 评标方法一般应采用综合评估法。

评标委员会应当根据招标文件确定的评标方法、评标标准,拟定《综合评分表》。评分标准应当按照《综合评分表》规定的内容,采取百分制的方法,合理确定各项内容的比重和分值。 第三十二条 评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触,不得收受投标人及其他利害关系人的好处。评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐等情况,并接受行政管理部门的监督、检查。

第三十三条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明,其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

第三十四条 在评标过程中召开现场答辩会的,应当事先在招标文件中说明,并注明所占的评分比重。

评标委员会应当按照招标文件的评标要求,根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。 第三十五条 评标中除了现场答辩部分外,应当在保密的情况下进行并遵守下列规定:

(一)评标委员会成员应当客观、公正地履行职责,遵守职业道德,对所提出的评审意见,承担个人责任;

(二)评审投标文件工作必须在封闭环境下进行。评委不得外出、不准会客、不准使用任何通讯工具与外界联系;

(三)评委独立评审投标书,不准互相串联、议论有关标书的内容;

(四)评委必须严格按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审、比较和评分;

(五)评委将评审结果签字确认密封后,交工作人员。

第三十六条 评标委员会经评审,认为所有投标文件都不符合招标文件要求的,可以否决所有投标。

依法必须进行招标的物业管理项目,因评标委员会依法否决投标或者界定为废标后致使有效投标少于3个的,招标人应当重新招标。

第三十七条 评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面评标报告。评标委员会应当按照评标结果,推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第三十八条 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

招标人应当向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立物业管理服务合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

招标人是业主委员会的,应将招标结果及时告知全体业主。

第三十九条 招标人应当对投标书的内容进行保密,不得复印、抄录。在确定中标候选人当日将未中标的投标书全部返还;将排序二、三名的中标候选人的投标书立即封存,在与中标人签订物业管理服务合同之日将中标候选人的投标书全部返还。

招标人收取投标人投标保证金的,在确定中标候选人后5日内应当向未中标的投标人退还投标保证金;在与中标人签订相应的物业管理服务合同后5日内应当向中标人和中标候选人退还投标保证金。

第四十条 招标人与中标人应当自签订物业管理服务合同之日起15日内,到市房管局备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、物业管理服务合同等资料。委托代理招标的,还应当附招标代理委托合同。

第五章 招投标服务和评标专家管理

第四十一条 市房管局应及时向社会公布物业管理项目招标信息,制定有关招标文件和评标综合评分表示范文本,同时提供评标专家名册,对评标专家、招标代理机构进行管理和培训。 第四十二条 市房管局或其指定的机构应建立为物业管理招标投标服务的有形市场,全市物业管理招标投标的开标、评标活动须在该市场内实施。

第四十三条 市房产管理局应建立由物业管理方面的专家、学者组成的物业管理评标专家名册。专家入选评标专家名册,采取个人申请和单位推荐两种方式。

第四十四条 市房产管理局对申请人或被推荐人进行评审,对符合条件的颁发评标专家证书。 评标专家聘期为3年,期满后按照本办法第四十三条规定的条件重新评审,对符合条件的重新颁发评标专家证书。

第四十五条 市房管局负责专家名册的日常管理工作。建立评标专家档案,详细记载其评标的具体情况,对评标能力、廉洁公正情况实行年度考评;对评标专家进行有关法律和业务培训。有下列情形之一的,取消其评标专家资格。

(一)私下接触投标人的;

(二)收受利害关系人的财物或者其他好处的;

(三)向他人透露与评标有关的情况的;

(四)不能客观公正履行职责的;

(五)因业务能力及信誉等原因不能胜任评标工作的;

(六)无正当理由,拒不参加评标活动的。

第六章 附则

第四十六条 住宅物业建设单位未按本办法规定的招投标方式选聘物业管理企业,或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业,依据国务院《物业管理条例》第五十七条予以处罚。

第四十七条 物业管理招标过程中发生的广告代理、信息发布、文件编制、劳务、交通等相关费用由招标人支付。招标文件中约定由中标人或投标人承担的除外。

第四十八条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的,有权向招标人提出异议,或者依法向有关部门投诉。

第四十九条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的,必须有一种是中文;如对不同文字的解释发生异议的,以中文文本为准。用文字表示的金额与数字表示的金额不一致的,以文字表示的金额为准。

第五十条 本办法由市房管部门负责解释。 第五十一条 本办法自2007年5月1日起施行。

范文九:淮南市物业管理招标投标管理暂行办法 投稿:贺蓁蓂

淮南市物业管理招标投标管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理招标投标活动,维护招标

投标活动当事人的合法权益,促进物业管理市场的健康发

展,根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管

理条例》、《安徽省物业管理条例》的有关规定,结合本市

实际,制定本办法。

第二条 本市行政区域内,选聘物业服务企业实施物

业管理而进行的招标投标活动,适用本办法。

使用国有资金支付物业服务费用的物业管理招投标活

动,适用《淮南市招标投标监督管理暂行办法》。

第三条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公

正和诚实信用的原则。

第四条 开发建设单位出售新建物业前,应当通过招

标投标方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业进行物

业管理。同一物业管理区域内投标人少于3个或者建筑面

积规模在5万平方米以下的住宅物业、建筑面积规模在2

万平方米以下的非住宅物业,经物业所在地的区房地产管

理局批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质等级的物

业服务企业。

政府提倡和鼓励业主大会和其他物业所有权人通过招

标投标方式,选聘具有相应资质等级的物业服务企业。

第五条 市房地产管理局负责全市物业管理招标投标

活动的监督管理。

各区房地产管理行政主管部门负责本辖区内物业管理

招标投标活动的监督管理。

第六条 市物业管理协会具备相应资质后,可以作为

前期物业管理招标代理服务机构。

第七条 市物业管理协会必须在市物业管理行政主管

部门管理和监督之下,依法组织招标活动,遵循国家和政

府对招标人规定的要求,在招标人委托的范围内办理招标

事宜,维护招标投标当事人的合法权益。

任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定限制

或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标,不得以

任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第二章 招标

第八条 本办法所称招标人是指依法进行物业管理招

标的开发建设单位、业主大会和其他物业所有权人。

招标人可以委托市物业管理招标代理机构,办理招标

事宜。

业主大会决定通过招标投标方式选聘物业服务企业

的,应当授权其业主委员会履行招标人职责,具体组织招

标活动。

第九条 招标人自行招标的,应当在发布招标公告或

者发出投标邀请书的10日前,提交以下材料报物业项目

所在地的区房地产行政主管部门备案:

(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批

件;

(二)招标公告或者招标邀请书;

(三)招标文件;

(四)法律、法规规定的其他材料。

区房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规

定的,应当及时责令招标人改正。

第十条 招标人选择市物业管理协会代理招标的,办

理招标受理时应当提供以下材料:

(一)企业营业执照复印件;

(二)建设工程规划许可证及规划详图或规划总平面

图复印件;

(三)授权委托书;

(四)招标文件;

(五)招标公告;

(六)其他材料。

第十一条 物业管理招标分为公开招标、邀请招标两

种方式。具体的招标方式由招标人根据物业项目的特点自

行选定;招标方式一经确定,中途不得变更。

除本办法第四条第一款规定以外的特殊招标项目,采

用协议方式的,须经过市房地产管理行政主管部门批准。

第十二条 招标人采取公开招标方式的,应当在公共

媒介上发布招标公告或者在市房地产管理局指定的物业管

理招投标网上免费发布招标公告。公告期不应少于3个工

作日。

招标公告应当载明以下主要内容:

(一)招标人名称;

(二)招标项目名称、地址、使用性质、建筑面积竣

工交付使用时间等基本情况;

(三)投标资格条件;

(四)投标人报名地点、期限以及获取招标文件的办

法;

(五)业主大会选聘物业服务企业的,应当说明物业

服务企业变更情况。

招标人采取邀请招标方式的,应当向3个以上具有相

应资质等级的物业服务企业发出投标邀请书,投标邀请书

应当包含前款规定的事项。

第十三条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需

要,在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应当包括以下内容:

(一)招标人基本情况,包括名称、地址、联系方式等;

(二)招标项目基本情况,包括物业名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、房屋建筑结构、经规划部门批准的规划详图或规划总平面图、物业功能分区、配套设备的技术参数、绿化情况及物业管理用房配置等;

(三)物业管理服务内容及标准;

(四)对投标人及投标文件的要求;

(五)招标活动方案;

(六)评标标准和评标方法;

(七)物业服务合同的签订说明;

(八)其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。

第十四条 招标人可以根据招标文件的规定,对投标申请人进行资格预审。

实行投标资格预审的物业管理项目,招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

资格预审文件一般应当包括下列内容:

(一)预审申请书格式和申请人须知;

(二)申请投标物业服务企业的资质等级证书、营业执照复印件;

(三)主要管理业绩的证明材料,技术装备和财务状况;

(四)拟派出项目负责人和主要管理人员的简历、资格和业绩等证明材料。

第十五条 经资格预审后,招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书,并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人超过10家时,招标人可以从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人参与竞标。

第十六条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,不得少于20日。

第十七条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在现场踏勘后5日内,以书面形式通知所有的招标文件收受人。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十八条 招标人根据物业管理项目的具体情况,可以组织投标申请人踏勘物业项目现场,并提供隐蔽工程图纸等项目的详细资料。对投标申请人提出的疑问,招标人应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十九条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

第二十条 在确定中标人前,招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第二十一条 通过招标投标方式选聘物业服务企业的,招标人应当按照以下规定时限,完成物业管理招标投标工作:

(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日、预售商品房项目应当在取得《商品房予售许可证》之前完成;

(二)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成;

(三)重新选聘物业服务企业的物业管理项目应当在物业服务合同届满或者解除合同前完成。

第三章 投标

第二十二条 投标人为取得物业管理资质的法人企

业。投标人投标必须符合招标公告要求的条件。

第二十三条 投标人应当在投标截止日期前,将标书

密封送交投标人,并由招标人签收,在开标前不得开启。

第二十四条 投标人可以对投标书进行补充修改,补

充修改的内容必须在投标截止日期前密封送交招标人,并由招标人签收。补充修改的内容作为投标书的组成部分,并以补充修改的内容为准。

第二十五条 投标人对物业管理费用的测算,应当以

我市现行的相关规定为准。

第二十六条 投标人不得以他人名义投标或者以其他

方式弄虚作假,骗取中标。

投标人不得相互串通投标,不得排挤其他投标人的公平竞争,不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。 投标人不得与招标人串通投标,损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第四章 开标、评标、定标

第二十七条 开标由招标人或者物业管理招投标服务

机构主持,邀请所有投标人参加,并应邀请市物价主管部门相关工作人员参加。

第二十八条 开标应当在招标文件确定的提交投标文

件截止时间的同一时间公开进行,开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第二十九条 评标由招标人依法组建的评标委员会负

责。评标委员会应由招标人代表及物业管理方面的技术、管理方面的专家组成,人数以5至9人为宜,其中招标人

前款专家应当从事物业管理相关工作满五年以上且具

有中级以上职称或者具有同等专业水平(标准另行制定)。 代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。

市物业管理协会应建立全市物业管理招投标评标专家库。招标人可从专家库名单中随机抽取评委;特殊招标项目可以直接从专家库中确定。

与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

第三十条 招标人应当在开标前一个工作日内,到物业管理协会抽取评标专家,并由招标人代表书面签字确认。

第三十一条 开标应当按照下列规定进行:

由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后,由工作人员当众拆封,宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容,并统一转交评标委员会。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前,收到的所有投标文件,开标时应当众予以拆封,统一转交。开标过程应当记录,并存档备查。

第三十二条 评标由评标委员会主持。招标人应当采取措施,保证评标在严格保密的情况下进行。任何单位和个人不得非法干预,影响评标过程和结果。

第三十三条 评标委员会可以要求投标人对投标文件中含意不明确的内容作必要说明,但说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件实质性内容。

第三十四条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审,并向招标人提出书

面评标报告,评标委员会都应在评标报告上签字。评标报告应当如实记载以下内容:

(一)评标的基本情况和有关数据表;

(二)评标委员会成员名单;

(三)开标记录;

(四)符合要求的投标人一览表;

(五)废标情况说明;

(六)评标标准、评标方法或者评标因素一览表;

(七)评分一览表;

(八)经评审的投标人排序;

(九)推荐的中标候选人名单和签订合同前要处理的事宜;

(十)澄清、说明、补充事项纪要。

第三十五条 评标委员会经过评审,认为所有投标均不符合招标文件要求的,可以否决所有投标。招标人应当依据本办法重新招标。

第三十六条 市、区物业主管部门应委派监察人员监督,也可以委派公证机构人员监督开标评标的全过程。

第三十七条 招标人应当在评标委员会出具评审结果之日起30日内确定中标人。

招标人应当向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立物业服务合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第三十八条 招标人和物业管理招投标服务机构应当对投标文件的内容进行保密,不得复印、抄录。在确定中标候选人当日将全部投标人的投标文件封存一份备查,其余投标文件退还。封存的投标文件满三个月后退还。

第三十九条 新建物业项目,招标人与中标人应当自签订物业服务合同之日起三十日内,到市房地产管理局办理物业管理备案手续。

第五章 附则

第四十条 招标人以不合理的条件限制或者排斥潜在

投标人的;招标人在评标委员会依法推荐的中标人以外确定中标人的;按照本办法规定,招标人在所有投标被评标

委员会否决后,自行确定投标人的;中标无效,责令改正。

中标人无正当理由不与招标人签订合同的,一年内不

得参加物业管理项目的投标。

第四十一条 投标人相互串通投标或者与招标人串通

投标的,或者以其他不正当方式谋取中标的,中标无效。情节严重的,公告取消其两年内参加投标的资格。

第四十二条 投标人或者其他利害关系人认为招标投

标活动不符合本办法有关规定的,有权向招标人提出异议 11

或者向有关监督部门投诉。

第四十三条 招标人对未中标人的投标书负有保密责任。招标结束后及归还投标人。如果需要保留,应当与投标人协商,并给予必要的经济补偿。

第四十四条 本办法自公布之日起施行。

第四十五条

凤台县、毛集实验区参照本办法执行。 12

范文十:济南市住宅物业服务收费管理实施办法 投稿:尹撲撳

《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》

济南市物价局、住房保障和房产管理局

关于印发《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》的通知

各县(市)、区物价局、住房保障和房产管理部门、物业服务企业及有关单位:

为规范住宅物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,促进物业服务行业的健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》(鲁价综发【2011】185号)等法律、法规及相关政策规定,结合我市实际情况,制定了《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》(见附件),报经市政府同意,现印发给你们,请遵照执行。

附件:《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》

二O一二年七月二十五日

济南市住宅物业服务收费管理实施办法

第一条 为规范住宅物业服务收费行为,维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》(鲁价综发【2011】185号)等法律、法规及相关政策规定,结合我市实际情况,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。

第三条 本办法所称住宅物业服务神农百草膏第二代收费,是指物业服务企业按照服务合同的约定,对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,向业主或者物业使用人所收取的费用。

第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业,鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 住宅物业服务收费应当遵循合理、神农百草膏公开以及收费与服务水平相适应的原则。

第六条 市价格主管部门会同市物业主管部门依据国家和省有关规定,制定全市住宅物业服务收费政策,负责全市住宅物业服务收费的监督管理工作。

各县(市)、区价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第七条 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。

第八条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主、物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主、物业使用人享有或者承担的物业服务计费方式。

第九条 普通住宅前期物业服务费、停车服务费采取包干制的实行政府指导价。历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区基准价及浮动幅度,由市价格主管部门会同市物

、长清区基准价及浮动幅度由其价格主管部门会同同级物业主管部门制定,报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准,由建设单位与物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内合同约定。 非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费、停车服务费实行市场调节价,由双方合同约定。

第十条 普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素,实行分等级定价。停车服务费根据停车服务标准、服务质量等因素定价。 普通住宅前期物业服务等级标准、停车服务标准由市物业主管部门会同市价格主管部门制定并公布。各县(市)、长清区参照执行。

第十一条 普通住宅物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括:

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化少林活络膏养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)办公费用;

(七)物业服务企业的固定资产折旧;

(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(九)经业主同意的其它费用。

物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

专业经营设施设备产权属于专业经营单位的,其运行、维护、养护、更新费用由专业经营单位承担,不得计入物业服务支出或物业服务成本。

第十二条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同应当约定以下内容:物业服务等级、物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等。涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应当包含上述物业服务合同内容。

物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起三十日内,将营业执照、资质证书、物业服务合同和物业服务成本等相关资料分别向物业所在地市、县(市)、长清区价格主管部门备案。

第十三条 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的,物业服务费由开发建设单位交纳。

业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的,物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

物业服务合同有约定的,物业服务费可以预收,预收时间一般不超过半年。

第十四条 物业服务费按法定房屋产权面积(不含与住宅配套的储藏室面积)计收。 改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室的物业服务收费实行市场调节价,可高于住宅物业服务收费标准,由双方协商确定。

第十五条 因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成物业管理区域配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的,业主交纳的物业服务费适当降低,降低幅度应在约定收费标准的30%以内,由开发建设单位与物业服务企业协商约定,差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

第十六条 房屋交付后空置半年以上的,经业主或物业使用人与物业服务企业确认后,其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳,合同另有约定的从其约定。

第十七条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业服务企业应当及时答复。

第十八条 物业服务收费采取酬金制方式的,物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定,聘请专业机构对物业资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十九条 车位租赁费实行政府指导价,由市、县(市)、长清区价格主管部门会同同级物业主管部门按照第九条定价权限规定制定基准价及浮动幅度,报同级人民政府批准后执行。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内合同约定。(房屋买卖合同中进行约定,签订合同时应当特别注意此项。)

第二十条 物业管理区域内规划用于停放汽车的共用车库内的车位产权人或承租人应当交纳停车服务费。

停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

车位未停放车辆空置半年以上的,经车位产权人或车位承租人与物业服务企业确认后,停车服务费按照收费标准的70%收取。

第二十一条 占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会确定。车位场地使用费属于全体业主共有。

第二十二条 业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定。

第二十三条 物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。

第二十四条 物业服务企业对车辆实行出入证管理的,应当为业主或物业使用人免费配

置出入证。因遗失、损坏需要补办的,可适当收取工本费。

第二十五条 供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第二十六条 业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾,应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放,并承担清运费用,具体收费标准由双方协商确定。

第二十七条 物业服务企业应当加强价格自律,遵守价格法律、法规、政策,严格履行物业服务合同,服务标准与收费标准应当质价相符。

第二十八条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等,接受业主的监督,不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

第二十九条 物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。

第三十条 物业服务企业违反规定以及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

物业服务企业依约履行义务的,业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费,不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的,物业服务企业可依法追缴。

物业产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第三十一条 物业服务企业接受委托为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的服务,其收费标准由双方协商约定。

第三十二条 政府价格主管部门对物业服务收费实行成本监审和价格监测制度。物业服务企业应按照价格主管部门的要求,如实反映情况,报送相关资料。

第三十三条 政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的,由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚:

(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

(二)低于服务等级要求提供服务并收费的;

(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

(四)强制服务并收费的;

(五)不按规定实行明码标价的;

(六)其他违反价格法律、法规规定的行为。

第三十四条 本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的,物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行,合同到期后按本办法规定执行。

第三十五条 其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。

第三十六条 本办法自2012年8月1日起施行,有效期至2017年7月31日。济南市物价局、房产管理局《关于印发<济南市物业服务收费管理实施办法(试行)>的通知》(济价房字[2004]168号)同时废止。

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