苏州邻里中心_范文大全

苏州邻里中心

【范文精选】苏州邻里中心

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【专家解析】苏州邻里中心

【优秀范文】苏州邻里中心

范文一:苏州邻里中心 投稿:阎睰睱

苏州邻里中心资料汇总

一、简介

苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立于1997年11月,公司在开发、运营等方面形成了中国式“邻里中心”完整、独特的经营理念,商业和公益项目有机结合,企业效益和社会效应协同提高,完善和优化商用产业组合,努力实现“消费者、经营者、股东”三满意,得到中新两国政府的一致肯定,成为苏州工业园区借鉴新加坡经验的成功典范之一。

自1998年中国第一座邻里中心建成以来,公司坚持以“政府引导、企业投入、市场化运作”为原则,自加压力、开拓进取,企业规模快速扩张,经济效益持续提升,不仅较好地满足了居民的日常生活需要,完善了园区商业功能布局,也为中国新型商业服务模式的改革与发展做出了探索、积累了经验。

二、规模

目前,苏州工业园区已运营有湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑、方洲8座邻里中心,总投入近5.3亿元,总建筑面积超过16万平米。邻里中心对每一个项目都精益求精,将其建设成区域商业服务业亮点,并带动周边住宅品质的提升。

邻里中心专注于“居住区商业中心”的开发运营,成功改写国内“社区商业”定义,创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求做功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式,并创新提出“居住商业,品质生活”的企业定位。

三、项目介绍

1.新城邻里中心

邻里中心新城大厦 ——位于园区现代大道158号, 1998年5月30日开业运营,建筑面积约21000平方米。

大厦紧密贴近区域居民生活,设有超市、银行、邮政通讯、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生鲜店和社区卫生服务中心等12项居住配套功能,并结合现代人休闲和消费需要,设立了多层次、多品种的配套设施。如世界连锁品牌肯德基、星巴克、赛百味等等。新城大厦的成功开业标志着借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题,更改善了人居环境和城市面貌,营造出一种和谐发展的商业氛围。

2.湖东邻里中心

湖东邻里中心大厦 ——位于园区星湖街178号,2004年8月正式运营,建筑面积约30000平方米,园区湖东商业第一家。

湖东大厦拥有规模集聚效应,在保持12项居住配套功能的基础上,坚持特色经营,以其更全面的功能和更齐全的配套和为周边两万人的大型组团住宅,为湖东区域消费群体提供综合性、全方位、各层次的购物、休闲和生活服务。

3.玲珑邻里中心

邻里中心玲珑大厦——位于园区玲珑街58号,2006年12月26日落成开业,建筑面积约20000平方米。

大厦的成功开业,是公司在坚持政府引导、企业投入、市场化运作的发展机制下,自行建设发展的首次尝试,成为邻里中心发展史上一个新的起点。大厦内12项居住配套功能完备,针对周边消费者的特点,功能设置新颖。大厦二层的邻里家居生活馆是邻里中心公司为园区居民精心打造的专业家居生活广场,使其“足 不出户”便可以挑选到琳琅满目的家居用品与饰品,建筑面积约4000平米,22家品牌厅店让园区居民体验“家文化公园”。大厦还拥有六层,182间客房的邻里假日酒店,成为园区商务旅游、会展配套的理想下榻场所。

4.方洲邻里中心

邻里中心方洲大厦 ——位于苏州工业园区方洲路及津梁街交汇口,东侧靠河道,南侧为方洲路,西侧隔津梁街与园区三中相望,北侧毗邻华润购物广场。地块南北向长约83米,东西向长约239米,占地面积19969.46平方米,建筑面积约28000平方米。项目于2011年1月10日正式开业。

大厦整体由三块以三层楼高为主的建筑组成:正方形的A区,长方形B区以及群落状

个体相对独立的餐饮区,B区及餐饮区之间形

成了一条概念内街。且拥有7,500平方米的大型室内停车场,可停放186辆中小型汽车。方洲大厦惠及周边三公里范围内楼盘26个,近9万多户数人口,规划人数约30万人。 苏州第一家KFC汽车餐厅,E-KIDSISLAND儿童主题乐园,MANNINGS护理用品,LOCCK&LOCK家居精品店、社区一站式服务中心、精品邻里生鲜超市等,悉数登场,闪耀苏城,致力于打造苏州园区湖东一站式商业服务中心。

5. 师惠邻里中心

邻里中心师惠大厦 ——位于园区CBD中央商贸区东南,星海街169号,2004年5月30日开业运营,建筑面积12300平方米,公交47路和26路直达。大厦拥有3500平方米的大型室内停车场,可停放100辆中小型汽车。 为满足区域居民生活配套需要,大厦保持邻里中心12项居住配套功能的基础上,根据市场需求,开发建设了邻里假日酒店,授权苏州新城花园酒店管理公司全面管理,为园区消费者提供富有品位的经济型酒店。此外,大厦导入源自澳门高端的“海鲜边炉”,形成了让消费者流连忘返的特色餐饮。

6. 翰林邻里中心

邻里中心翰林大厦 ——位于园区林泉街598号,2008年9月19日开业,建筑面积约23000平方米,是“小硅谷”的配套服务工程。 翰林大厦由南北两栋大楼组成,北楼为两层框架结构,南楼为九层内廊式结构,一期项目建筑面积2.3万平方米,位于园区独墅湖东岸,距独墅湖隧道2公里,地处仁爱路、林泉街交界处,翰林缘小区、各大知名高校近在咫尺,是独墅湖科教创新区重要的区域商业服务中心。

7.贵都邻里中心

邻里中心贵都大厦 ——位于园区中新路8号,2001年5月30日开业运营,建筑面积11000平方米。

大厦楼高四层,毗邻中央公园,周围小河萦绕、绿树掩映,白鸽飞翔,环境优雅,公交68路、32路和178路等经过大厦,交通极为便捷。

在功能设置上,大厦在保证满足居民日常生活需要的同时,根据市场需求,增加了商务办公个性项目。其独特的区位优势使其吸引了众多贸易、物流、报关、法律服务、财务服务等公司争相入驻。更有国内大型卖场将区域性总部设在其中。

8. 沁苑邻里中心

邻里中心沁苑大厦 ——位于园区星港街278号,2007年5月30日开业运营,建筑面积11800平方米。

大厦位于园区主干道现代大道金鸡湖大桥西堍,在中天湖畔花园、新加花园、沁苑小区等住宅小区及北部工厂区的环抱之中。直接服务4000多户小区住户与几十家外资企业。沁苑大厦楼高三层,一层、二层各2000平方米,邻里生鲜、超市、银行、卫生所、文体中心等12项居住配套功能齐全。三层4000平米,突出文化休闲和培训功能。目前提供 ACCA国际会计师认证培训、外语语言培训,韩国幼儿培训,芭蕾培训中心,音乐培训中心,儿童情商培训中心等。

四、以人为本的商业服务中心--邻里中心的研究与建议

苏州工业园作为中外合作开发区的成功典范,各方最为认可的说法就是“规划致胜”,坚持“两先两后”,即先规划后建设、先地下后地上的规划建设经验,其次就是“亲商服务”,即政府为投资者设立专门的“一站式服务中心”。其实,在为企业生产、入驻、运营、物流等提供全程便利服务的同时,苏州工业园以建设工业新城为目标,更是把工作重心放在了以人为本的优质环境塑造上,其中最为集中的体现,就是充分借鉴新加坡经验,在规划指导下大力推进“邻里中心”建设,通过完善、优质、一站式的社区商业服务设施,为园区大众住宅的居民提供全面的生活保障需求,建设以人为本的和谐园区和工业新城。

1、邻里中心的定义与基本特征

“邻里中心”,是新加坡的一个社区服务概念,是指在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。简单地说,邻里中心就是以人为本、服务于社区发展的一站式商业服务中心。它摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端,不是社区内的零散商铺,而是“服务于社区的商业”,被誉为‘区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑’”。

统一规划、有序发展、均匀分布是新加坡邻里中心的发展理念。15年前的苏州工业园区在260平方公里的版图上规划了17个邻里中心,每个邻里中心承担为半径0.5平方公里的0.6—1万多户、2--3万居民服务的功能,在地块较小的居住区域另设4 个邻里小中心。邻里中心的区域性服务特征,决定了其有明确的服务对象、服务范围和服务人口。科学的规划避免了重复建设、资源浪费和恶性竞争,实现了便民服务与区容区貌的高度统一。

配套完善,服务功能齐全是邻里中心以人为本的重要体现。它以满足社区居民生活的12项基本功能为服务的基础,如超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、社区活动中心、净菜场、卫生所等,并根据居民消费层次的提高不断完善各层次服务功能,实现商业服务与社会公益服务的有机结合,达到消费者满意、经营者满意及政府满意。

2、邻里中心在苏州工业园的发展阶段及其特点

1997年11月,苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立,全面开发、运营等工业园区的“邻里中心”,至今经历了三个发展阶段:

(1) 导入新加坡经验、创立品牌阶段

1996年,苏州工业园管委会根据园区发展的实际需要,启动了占地32万米2的园区安居工程——新城花园,首期工程10万米2于1997年建成。与此同时,在高标准建设居住区配套设施的规划理念指导下,园区管委会又投资6000万元建成了1.8万米2的首个邻里中心---新城大厦,项目集银行、邮电局、问诊所、电影院、儿童乐园、书店、画廊、阅览室、歌舞厅、美容院、浴室、洗衣房、彩扩中心、餐饮店、修理铺、超市、健身房、旱冰场、桌球房和保龄球馆等商业、休闲多种功能服务为一体,为住宅项目的成功开发及提升居民生活品质提供了保障。

新城大厦开业初期,周边社区仍未完善、人气严重不足,只能通过一些大型的促销活动或主题活动来聚集人气,但新城大厦成功地导入了新加坡经验,打出了邻里中心的品牌。但该中心以零售业为主的功能定位不够贴近社区生活,导致加盟商家进出频繁、企业亏损严重。

(2)市场化运作、规模化发展阶段

2000年5月,随着园区已建成住宅小区不断增加的配套生活需求,园区管委会又投资4000万元

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建设了总建筑面积为9460米(占地9000米、楼高4层)的第二个邻里中心—--贵都大厦。 该大厦在设有邻里中心常规日常生活必备功能的基础上,又增设了少儿娱乐中心、屋顶网球场等新加坡特色的社区活动中心,为周边居民的生活便利和文化娱乐提供了完善配套。

贵都大厦仅依靠政府的少量资金支持,实行“边招商、边开发、边建设”的市场化运作模式,实现了开业当日就盈利。另外,该中心在功能定位上以服务业为主(占80%),其中又有40%到50%是餐

饮业;在开发模式方面引入商业地产开发模式,在3、4楼开发写字楼并转让产权,成功地实现了从原来单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。

与此同时,邻里中心开始向连锁发展,着手滚动开发建设,其服务对象由逐年增加的周边居民向园区企业白领阶层扩张,消费需求呈现低、中、高三种档次,服务功能定位也注重综合性、多层次、多功能,开始把注意力放在满足居民增长较快的非商品性需求上。目前,苏州工业园区已开发运营了新城、贵都、湖东、玲珑、翰林、师惠、沁苑等7座邻里中心(一级3个、二级4个),总投入近4.5亿元,总建筑面积超过12万平米。每一座邻里中心都已成为区域商业服务业亮点,并带动周边住宅品

(3)异地扩张、品牌输出阶段

2005年,邻里中心开始从最初的“满足居民基本生活需要”向品牌标准化、企业规模化方向进行战略转型,积极引进个性功能突出的中高档服务品牌,不断拓展居民的“衣食住行闲”服务,提高消费丰富度,逐步建成消费者、经营者及政府三方满意的“百姓精品店”。目前,邻里中心已逐渐确立了其在国内居住商业的领先优势,形成了“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1+1”一主三副的品牌群格局。

同时,南京、温州、上海等地的一些开发商纷纷提出合作加盟邻里中心的愿望,全国更多的企业、开发区希望复制园区邻里中心的成功经验。2008年1月,邻里中心与“三顾茅庐”的万科达成战略合作;2月,注册成立了全资子公司--江苏省苏宿邻里中心开发有限公司,负责开发运营苏宿工业园区规划的4个邻里中心;3月,成功进行股份制改革„„从品牌输出到资本输出,从品牌经营到资本运营,邻里中心的企业规模化和早日上市的发展步伐明显加快。

3、邻里中心发展对五矿产业园商住开发的经验借鉴

随着五矿产业园示范区战略实施不断深入,商住用地开发及其配套住宅、商业项目启动势在必行。鉴于五矿产业园拥有近3平方公里的商住用地面积和工业新城的战略目标,建议公司借鉴邻里中心的成功经验,指导和促进园区商住用地开发。

(1)经验一:科学规划、有序发展

统一规划、有序发展是邻里中心开发的主要法则。五矿产业园由裕廊国际完成了园区总体规划和一期控制性详细规划,但并未完全解决商住用地开发的指导性规划。因此,公司计划于今年完成商住区的城市设计工作,建议公司在此次规划设计中引入邻里中心的发展模式,以市场需求作为功能定位,确立五矿产业园的基本商业业态。

(2)经验二:政府支持、市场运作

邻里中心在苏州工业园发展初期,得到了当地政府强有力的支持,尤其是对于公益性的部分,如前3个邻里中心的免费阅览室,从图书购置到人员工资,都是政府给予财政补贴,为邻里中心的成熟和发展奠定了良好基础。

(3)经验三:战略合作、快速发展

五矿产业园以企业为主导开发园区,比苏州工业园启动初期面临的任务更艰巨,因此,需要公司能够联合外部战略合作伙伴,共同加快园区商业项目的开发建设,以更好更快地聚集商气、人气。

(4)附件一:邻里等级的公共设施的规划参数

在新加坡,一个邻区含4,000-7,000户。在苏州一个邻里含10,000户,是中国规划设计规范中居住区的下限,因为为比新加坡的邻区大,所以在邻里一级的公共设施的配制主要是根据中国现划设计规范(参阅下表)。

表5-3:邻里等级的公共设施规划参数 注:(a)*设在邻里中心

(b)@邻里小中心应含有的设施

(C)假设总人口中,有45,000单身工人10,000外国专家,其余人口为445,000。幼儿园、小学和中学的数量是以445;000人口为依据。小学生占此人口的 10%;中学生占93%。

(5)附件二:邻里中心的副品牌及其产品

一)

邻里假日酒店是苏州工业园区邻里中心发展有限公司投资建设的连锁酒店。2004年5月,伴随着邻里中心师惠大厦的开业,园区首家中档经济型酒店师惠邻里假日酒店开门迎客。

酒店按四星级标准建设,位于园区CBD中央商贸区中心地带,毗邻静谧如画的金鸡湖,距市中心仅十分钟车程。拥有标准房、商务房及豪华商务房共62间,为园区众多商务客人和居民提供了更多元化的选择。与高端酒店形成了错位经营,填补了园区的市场空白。

2006年12月,邻里假日酒店在园区二期开发区,金鸡湖东玲珑街58号开出第二家连锁店玲珑邻里假日酒店。酒店设备先进,装潢现代,设施完善,尽显现代酒店的舒适氛围和悠闲旗帜,拥有标准房、商务房及豪华商务房共182间。

邻里假日酒店均以邻里中心大厦为依托,大厦的服务功能为酒店提供了完善的配套。餐饮娱乐、美容美发、购物休闲等一应俱全,是商务人士和私人旅游度假者理想的下榻场所。

二)

邻里生鲜店是邻里中心居住配套功能中的重要内容之一,一直以优雅的环境、良好的管理,构筑着园区菜篮子的形象。在主品牌的影响力下,邻里生鲜也开展了品牌产业化发展的尝试。现在通过实施名牌战略,带动服务理念、服务模式和管理方法的升华与创新,促进企业资本化运作和规模化发展。

“生”即“鲜蔬”“鲜果”类产品;“鲜”即生猛鲜活的“鱼、肉、禽、蛋”类产品。连锁经营能给消费者带来“品质”、“服务”、“诚信”等方面的“连锁“保证。这是粗放型“菜市场”、“农贸市场”无法做到的。

邻里生鲜店设有基本功能十类:蔬菜、鲜肉(品牌肉)、水产、禽蛋、豆制品、冷冻食品、水果、卤菜、南北干货、粮油。辅助配套功能十余类:早点、鲜花、日杂、酱菜、生面加工、净水配送、有机食品、茶叶、休闲食品、水发等。这些服务功能,基本涵盖了居民的日常生活所需。

三)

“邻里1+1”是依托邻里中心的区位优势和品牌发展优势,高起点发展的中餐连锁机构。倡导绿色、健康、时尚,按统一标准进行生产管理,保证饭菜口味在所有连锁店不走样,实现中餐化生产,标准化管理,占领市场,逐步形成以区外品牌输出、项目开发为主,区内自主经营、连锁发展为辅的资本运营模式。

五、衣食住闲学——商家目录

(1)学

(2)衣

(3)食

范文二:苏州邻里中心现场感受 投稿:江訯訰

苏州邻里中心现场感受

苏州邻里中心在商业地产可以说是一种新兴事务,以前曾经现场看过新加坡的邻里中心,没有一个整体的感性认识,本次在苏州花了一天时间,现场看了2-3个最典型苏州开发区内的邻里中心(新城邻里中心、湖东邻里中心、凤凰生活广场),整体感受如下:

1、邻里中心经营面积1-3万,为独体商业,2-3层,不会有大型主力店进驻

(比如沃尔玛、家乐福),会有1-2个小型主力店(目前以华润万家为主),并参杂以适合社区性商业的业态,比如餐饮、菜市场、邮局、银行、娱乐、证券等业态。

2、餐饮的比例非常大,可以达到50%甚至更高,另外培训、娱乐等业态的

比重也在增大,而零售的比例逐渐在缩小。

3、主力店(华润万家)的经营面积很小,只有500-1500平米,原来标榜的

菜市场已经被赶走了,一般华润万家会占据最好的一层,主力店与费主力店的经营面积比可以达到1:3,2-3层会给一些小商店,这些小商铺的租金为每平米10元/天,经营惨淡,很多店铺处于空铺的状态。

4、邻里中心为开发区的配套设施,因此在3-5公里内不会有其他商业,在某

种程度上也是一种垄断,因此租金价格也是比较高的,配套意义并不强,因此原来万科曾经想引进苏州邻里中心,但是好像目前没有什么进展。

5、苏州的邻里中心与新加坡的邻里中心相比,配套性、福利性差距很大,

很大程度上没有可比性。

范文三:【精】苏州邻里中心资料 投稿:邹闢闣

苏州工业园区邻里中心资料

目录

1.

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9. 前言…………………………………………………………………………………………… 二、苏州市概况………………………………………………………………………………….. 1.天然环境……………………………………………………………………………………… 2.人口……………………………………………………………………………………………. 3.城市发展形势…………………………………………………………………………………. 三、苏州工业园区……………………………………………………………………………….. 1.短期经济增长势头放缓………………………………………………………………………… 2.限购导致房地产开发节奏放缓………………………………………………………………… 3.经济结构转型颇有成效…………………………………………………………………………

10. 四、邻里中心……………………………………………………………………………………….

11. 企业介绍………………………………………………………………………………….

12. (2)企业规模…………………………………………………………………………………

13. (3)品牌荣誉…………………………………………………………………………………..

14. (4)行业地产………………………………………………………………………………..…

15. (5)邻里地图…………………………………………………………………………………..

16. 2.项目介绍……………………………………………………………………………………….…

17. (1)新城邻里中心…………………………………………………………………………….

18. (2)湖东邻里中心……………………………………………………………………….……

19. (3)玲珑邻里中心……………………………………………………………………….….

20. (4)方洲邻里中心……………………………………………………………………….…..

21. (5)师惠邻里中心………………………………………………………………………….…

22. (6)翰林邻里中心…………………………………………………………………………….

23. (7)贵都邻里中心…………………………………………………………………………….

24. (8)沁苑邻里中心…………………………………………………………………………….

25. 五、以人为本的商业服务中心——邻里中心的研究及建议……………………………………

26. 1.邻里中心的定义与基本特征…………………………………………………………………….

27. 2.邻里中心在苏州工业园得发展阶段及其特点…………………………………………………

28. (1)导入新加坡经验,创立品牌阶段………………………………………………………..

29. (2)市场化运作,规模化发展阶段…………………………………………………………...

30. (3)导入扩张品牌输出阶段……………………………………………………………..…..

31. 3.邻里中心发展对五矿产业园商住开发的经验借鉴…………………………………….……

32. (1)经验一:科学规划,有序发展……………………………………………………….…..

33. (2)经验二:政府支持,市场运行………………………………………………….…...….

34. (3)经验三:战略合作,快速发展…………………………………………………………..

35. (4)附件一:邻里等级的公共设施的规划参数………………………………………..…….

36. (5)附件二:邻里中心的副品牌及其产品……………………………………………………

37. 3.衣食住闲学…………………………………………………………………………….……….. (1)

衣………………………………………………………………………………………….. (2)

食………………………………………………………………………………………….. (3)

住……………………………………………………………………………….………… (4)

闲………………………………………………………………………………………….. (5)

学…………………………………………………………………………………………

一、前言

苏州工业园位于苏州古城东郊美丽的金鸡湖畔,是中国和新加坡两国政府的重大合作项目,1994年正式启动建设,行政辖区面积260平方公里,其中中新合作区规划面积70平方公里,规划居住人口50万,计划吸引各类投资1000亿美元。9年多来,园区注重借鉴国内外先进城市经验,融新加坡国际化理念和苏州文化底蕴于一体,建成区内每平方公里基础设施投资近1亿美元,形成了纵横交错的高等级道路、高标准设施和一批大容量源头厂,主要经济指标一直保持着年均50%左右的增幅。目前,园区已成为中国发展速度最快、开发水平最高、吸引外资最多的开发区之一。2002年全区GDP达到252亿元,比94年增长21倍;完成财政收入32.6亿元,增长82倍;进出口总额从几百万美无增长到57.4亿美元;农民人均纯收入达到7800元、职工年均工资2.3万元,分别增长了1.6倍和3.2倍;新增就业岗位6万余个。目前,园区主要经济指标占全市比重均在15%左右,成为苏州市经济新的亮点和增长点。苏州工业园在全国排名第三,仅次于天津开发区和浦东开发区,有成熟的发展经验,值得借鉴和学习。

二、苏州市概况

1.天然环境

苏州市域面积8488平方公里,其中178平方公里(包括14.2平方公里的古城)是属于市区。苏州境内位于太湖东部的地区,包括苏州市本身,地势基本平坦。太湖(2,425平方公里)位于苏州市以西15公里,它汇集了江苏南部、浙江北部、安徽南部的水流,并由多条河道将水注入长江和大海,五千年前这里还是东海,所以在苏州境内有众多的湖泊、河流和水道与太湖连接。这种纵横交错的河道网络有助于灌溉和运输,同时也能调节长江和太湖的水量和水位。这些风景怡人的水道和湖泊,也使苏州成为众所皆知的“东方威尼斯”。苏州位于长江三角洲腹地是上海以西最邻近的城市,它的西部是无锡和常州,南部与浙江的嘉兴和湖州毗邻,北部长江对岸是南通市。京沪线铁路和京杭大运河都经过苏州市,此外,完善的公路网络和众多的河流/水道网络也提供了前往苏州的水陆交通途径。 2.人口

苏州市在1992年拥有总人口567万人。其中:市区人口856,700人,自1975年以来,苏州市人口的平均增长率为每年1.85%,虽然增长率在1980年后开始下降(平均增长率是每年1.5%),但是随着苏州市的经济活动增加,外来人口涌人,这里的人口增长率相信会升高。我们假设这个新的苏州工业园区必须要能应付每年2.0%的人口增长需求。值得注意的是外来人口对苏州市人口的增长具有显著的影响,这和苏州地区的情形相反,苏州地区人口增加的主要原因是来自自然增长。苏州市参与劳动者总数约占总人口的60,这和中国其他主要城市相似,如下表所示:

第5页共34页

上海、天津和苏州的劳动力中少于10%是从事第一产业(比如农业和渔业),大约60%从事第二产业(比如制造业),30-40%则从事第三产业(比如零售业、酒店和金融业)。 3.城市发展形势

苏州是中国一大古城,以拥有丰富的历史和文化遗迹以及秀丽的风景而著称。古代的苏州市建于公元前514年,建城的地点就在目前14.2平方公里古城的所在地。传统的城市格局以及独特的道路/河道系统大部分都被保留了下来。1981年,中国宣布将苏州市列为重点保护的历史与文化名城,及国家环境保护重点城市,风景旅游城市和沿海开放地区。随着苏州

的迅速发展,古城的基础设施已经显得不足,不适应经济和人口增长的步伐。在保护历史古城,同时促进城市现代化的宏观规划目标这个基础上,苏州已经将古城指定为历史和文化中心,主要用于发展传统工业以及旅游业,在古城的西部,一个面积26.5平方公里,称为“新区”的地区已经获得相当的发展,以适应该市不断增长中的经济和新时代的需求。域西新区由大运河划分为河东和河西两部分,河东主要是住宅区,河西则用于国家批准的高技术产业开发区。在苏州市以西,靠近著名的太湖边的地区,也已经获得批准发展为国家旅游度假区。苏州市的城市发展至今主要都是向西朝太湖方向延伸,以致古城在整个城市化发展地带中处于偏东的位置。

三、苏州工业园区

苏州工业园区是中国新加坡两国政府合作项目,于1994 年2 月经国务院批准设立,同 年5 月实施启动。园区项目启动以来,主要经济指标年均增幅超过30%,综合发展指数位居国家级开发区第二位。目前,园区以占苏州市3.4%土地、5.2%人口创造了全市15%左右的经济总量,成为了苏州市乃至整个长三角地区经济社会发展的重要增长极。分析苏州工业园区今年的投资和增长形势,以及未来的经济结构转型趋势,对于研判当前和未来中国宏观经济发展方向都具有相当大的参考意义。(图表1

.短期

经济增长势头放缓

增长势头有所放缓。今年1-4 月,苏州工业园区实现规模以上工业总产值增长18.1%, 较去2010 年的26.6%有明显放缓;出口增长20.1%,较去年42.1%大幅放缓;

社会消费品零售总额增长19.8%,与去年基本持平;一季度的GDP 增长12.5%,较去年 14.0%显著放缓,距离今年15%的增长目标有一定距离。与一季度相比,4 月当月工业 增加值增长有所加快,出口增长保持平稳,社会消费品零售总额增长则显著加快。(图表2)。

.短期经

济增长势头放缓

增长势头有所放缓。今年1-4 月,苏州工业园区实现规模以上工业总产值增长18.1%, 较去2010 年的26.6%有明显放缓;出口增长20.1%,较去年42.1%大幅放缓;

社会消费品零售总额增长19.8%,与去年基本持平;一季度的GDP 增长12.5%,较去年 14.0%显著放缓,距离今年15%的增长目标有一定距离。与一季度相比,4 月当月工业 增加值增长有所加快,出口增长保持平稳,社会消费品零售总额增长则显著加快。(图表2)

房地产固定资

产投资今年一季度也较去年全年大幅放缓,从31.5%下降到21.2%。4 月当月房地产投资同比增速有显著恢复(图表4)。

第8页共34

房地产固定资产投资今年一季度也较去年全年大幅放缓,从31.5%下降到21.2%。4 月当月房地产投资同比增速有显著恢复(图表4)。

动迁房投资大幅增加,从去年的12.2%上升到一季度的91.0%。但是4 月当月增速 又出现显著放缓(图表5)。

2、限购导致房地产开发节奏放缓

房地产开发在园区经济中地位重要。苏州工业园区总面积288 平方公里,其中约三分

之一是水面,三分之一是工业用地,三分之一是商业、住宅和科研开发用地。目前工业用地已经所剩无几,约5-7 平方公里。住宅用地尚有一定面积。园区的住宅开发除了当地的建屋集团、中新置地等国有房地产开发企业外,还有万科、中海等全国性的开发商以及仁恒等外资房地产公司参与。园区目前的住房单价低端的8000-10000 元,中高端15000-20000 元,别墅楼盘达到3 万元以上。房地产在固定资产投资中占比很高,2011年以来占比达到34%以上。整个园区的房地产在2009-10 年发展迅速,2009 年开发投资约400 亿元,2010 年500 亿元。2011 年计划开发投资300 多亿元,截止4 月累计投资64 亿元,同比增长29%。房地产收入对园区政府财政意义重大,是基建投资实现财务回报的主要方式。

限购政策导致房地产开发投资放缓。限购政策实施以来,住房销售增长大幅放缓,高端 住宅出现滞销。今年4 月房地产销售面积累计同比下降7.5%,4 月当月同比下降53.7%, 较一季度的增长36.6%大幅放缓(图表6)

政府土地供应下降,开发商拿地积极性高涨。这两年园区政府住宅供地减少,在后 市不明朗的情况下,政府控制推地的节奏。而开发商拿地热情不减,目前楼板地价 单价8000 多元。 开发商投资节奏放缓。开发商今年的投资总额可能会有所下降。例如,置地公司 2010 年公司归口开发投资32 亿元,今年预计25 亿元;建屋集团今年计划固定资 产投资增速15%,保持谨慎。但开发商对后市仍然保持乐观,中新置地公司管理层 认为限购政策无法维持,预期到明年中期将会中止; 建屋集团则等待市场调整,随 时准备扩大投资。开发商目前主要是放缓投资节奏,放慢开发进度,这从4 月累计 新开工面积同比增长50%,而竣工面积下降11%得到部分反映(图表7)。

限购政策尚未对房价产生较大影响。目前限购的结果是成交下降,但价格尚未出现回落。限购令基本得到实施。走访中我们发现限购政策基本得到严格贯彻。但是开发商也存在抵触情绪。开发商普遍认为由于房地产在经济中的重要地位,限购政策对总体经济伤害大,难以长期持续。

大部分开发商资金充实。虽然利率上升、贷款额度下降,但是大的开发商反映资金仍然充裕。置地公司反映公司的贷款仍然是基准利率,虽然周边地区已经上浮了15-20%,浙江部分地区上浮达50-60%。建屋集团则更具有资金优势,由于属于国有企业,具有良好的政府信用支持,银行贷款没有困难。

房价尚未出现回落。受访的两家开发商和政府相关部门均认为园区的住房价格并不 存在泡沫成分。目前园区房价尚未因限购而产生回落,相反价格仍在小幅上涨,最近拍卖的土地价格也继续上涨。

3、经济结构转型颇有成效

政府主导经济结构转型。苏州工业园区自1994 年成立以来的17 年中,始终走的是一条结构转型之路:1999 年之前,是通过与新加坡的合作,发展以加工贸易为主的外向型 经济;2000-2007 年,随着亚洲金融危机的发生和由此带来的中方在股权结构上占据主要份额,重点转为引进国内外资本,大力发展现代制造业;而自2008 年至今进行的第三阶段转型,则重点围绕通过科技创新,实现服务业倍增和制造业升级,并逐步过渡到以战略新兴产业、金融业和现代化服务业为主体构成的产业结构。

邻里中心

四、邻里中心

1.(1) 企业介绍

苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立于1997年11月,公司在开发、运营等方面形成了中国式“邻里中心”完整、独特的经营理念,商业和公益项目有机结合,企业效益和社会效应协同提高,完善和优化商用产业组合,努力实现“消费者、经营者、股东”三满意,得到中新两国政府的一致肯定,成为苏州工业园区借鉴新加坡经验的成功典范之一。

自1998年中国第一座邻里中心建成以来,公司坚持以“政府引导、企业投入、市场化运作”为原则,自加压力、开拓进取,企业规模快速扩张,经济效益持续提升,不仅较好地满足了居民的日常生活需要,完善了园区商业功能布局,也为中国新型商业服务模式的改革与发展

做出了探索、积累了经验。

(2) 企业规模

目前,苏州工业园区已运营有湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑、方洲8座邻里中心,总投入近5.3亿元,总建筑面积超过16万平米。邻里中心对每一个项目都精益求精,将其建设成区域商业服务业亮点,并带动周边住宅品质的提升。

邻里中心专注于“居住区商业中心”的开发运营,成功改写国内“社区商业”定义,创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求做功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式,并创新提出“居住商业,品质生活”的企业定位。

(3)品牌荣誉

邻里中心致力于成为中国居住商业第一品牌,持续推进名牌战略,品牌经营与资本运营并举发展。目前已形成 “邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1+1”一主三副的品牌群格局。

“邻里中心”自2000年成功商标注册以来,2005、2006年先后被评为江苏省著名商标、江苏省服务名牌,不断放大的品牌效应已经赢得业界的尊敬和市场的认同。2008年中国商业地产行业年会上,“邻里中心”入选“2008中国最具成长性商业品牌”。邻里中心公司也获得中国购物中心区域竞争力特别贡献大奖、中国商业服务业改革开放30周年卓越企业等业界荣誉。

经过多年努力,邻里中心逐渐确立了在国内居住商业的领先优势,2004年,以“零缺陷”通过美国AQA公司ISO9000质量体系认证。2006年2月,邻里中心被国家商务部评定为首批“全国社区商业示范”。2008年1月,被国家人事部、商务部联合授予“全国商务系统先进集体”称号。

邻里中心倾力肩负社会责任,热心慈善义举,加强诚信建设,先后被中消协和省消协评为“全国诚信维权单位”和“江苏省诚信单位”。

(4)行业地位

近年来,邻里中心先后被纳入《苏州工业园区2005-2010年服务业指导意见》、《苏州市商贸业“十一五”发展规划纲要》、《苏州市商业网点布局规划》等指导性文件,2006年7月,国家商务部发布《国内贸易发展“十一五”规划》,在“发展新型零售业态,改造和调整传统零售业”的任务中,“发展邻里中心”成为内容之一。公司营造和谐居住区消费环境的探索和实践成效得到了各级政府的肯定和支持。

(5)邻里地图\

范文四:苏州邻里中心调研报告 投稿:邓銖銗

苏州邻里中心调研报告

此次调研由郑伟、苗宁及刘朝虎三人于2月20日,在苏州,针对社区商业进行了调查,了解苏州工业园区的邻里中心的商业运营模式,以及经营情况。

在此次市场调查过程中,经过三人的走访调查,了解了邻里中心的的大致情况以及目前的经营情况。报告当中有些不详尽之处,下次调研中不断完善补足。

一、邻里中心概念

邻里中心是源于新加坡的新型社区服务概念,其实质是集合了多种生活服务设施的综合性市场。邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”,围绕12项居住配套功能“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”,为百姓提供“一站式”的服务。

邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端,也不同于传统意义上的小区内的零散商铺,而是立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设;

邻里中心不是“社区内的商业”,而是“服务于社区的商业”,被业内人士誉为‘区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑’”。

二、邻里中心的概念及形成

新加坡建屋发展局将社区规划为三种类型:

1、每1000~1200套住户配套建设一个邻里商店

2、每6000~8000套住户配套建设一个邻里中心

3、每40000~60000套住户配套建设一个新镇中心

邻里商店—以经营生活必需品为主。商店组合为:普通日用品商店和餐厅

邻里中心—以经营中档商品为主。商店组合为:普通日用品商店、诊疗所、餐馆、零售中心

新镇中心—以经营高档商品为主。商店组合为:娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司以及高档商品、商店、餐馆、快餐店

三、邻里中心特色

1、规模适中——为社区或片区服务

2、人性化——更有人情味,充分体现包容、宽容、谦和

3、集中化——建立了企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式

4、休闲化——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能

5、有凝聚力——围合空间聚集人气、商气、使其不易分散和分流

四、邻里中心定位

邻里中心均为与住宅分离的独立建筑,与小区开发总量的配套比例约为3%,区内其他地方不建路面点、宅下店。这样不仅避免了重复建设,还实现了便民服务与市容市貌,城市交通、居住环境的高度统一。

邻里中心是区别于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态,即社区商业业态。邻里中心的选址是均匀分布的,与普通的商业中心必须建在有人气的地方不同,邻里中心大多是建在商业气氛不够浓厚的新社区。

五、邻里中心的业态配比

邻里中心从本质上说仍然是一个集成化的商业中心,但和大型的SHOPPINGMALL,超市以及商业街又有所不同,在其功能定位上主要以服务业为主导(80%),其中餐饮部分为40~50%,向社区居民提供高品质的社区商业服务功能。

邻里中心同时需定位12项必备功能(银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容没法、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、菜场、社区门诊)

邻里中心改变了传统社区服务业“小而散”的形态,打破了沿街为市的传统底商模式,

而将这些商铺集中到住宅区的中心,既解决了沿街底商与小区居民的矛盾,又为小区居民提供了更大的便利。

六、邻里中心的优势

与传统沿街底商相比,邻里中心在社区商业形态上有着非常明显的优势。

1、租金优势:租金水平是衡量一个商业体是否成功的直接标准,以调查的太平邻里中心为例,他的一楼租金在120元/月/平米,而同地段的沿街底商只有租金在80元/月/平米,邻里中心的商铺价值远远大于沿街底商

2、主力店优势:邻里生鲜,邻里超市是邻里中心的小型主力店,起到了很好的吸引人流的作用,而沿街底商因为都是散铺没有人群的聚集效果。而主力店也是邻里中心作为集中商业存在的必要条件。

3、合理的业态布局:邻里中心零售、餐饮、休闲娱乐的比例大致为5:3:2,符合商业体业态的黄金比例,在功能布局上合理且完善,而沿街底商在业态上一般没有统一的规划。

4、统一的经营管理:统一经营管理一方面创造了品牌,带来了可复制化的模式,另一方面也大大降低了物业管理成本。

七、苏州工业园区邻里中心简介

苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立于1997年11月,公司在开发、运营等方面形成了中国式“邻里中心”完整、独特的经营理念,商业和公益项目有机结合,企业效益和社会效应协同提高,完善和优化商用产业组合,努力实现“消费者、经营者、股东”三满意,得到中新两国政府的一致肯定,成为苏州工业园区借鉴新加坡经验的成功典范之一。

目前,苏州工业园区已运营有太平、方洲、湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑9座邻里中心,总投入近5.3亿元,总建筑面积超过16万平米。邻里中心对每一个项目都精益求精,将其建设成区域商业服务业亮点,并带动周边住宅品质的提升。

邻里中心专注于“居住区商业中心”的开发运营,成功改写国内“社区商业”定义,创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求做功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式,并创新提出“居住商业,品质生活”的企业定位。

八、邻里中心个案调研

1、太平邻里中心

太平邻里中心是相城区第一个邻里中心,项目紧邻高铁新城,位于太平主镇区的核心地段,总建约18000

平米,是集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体的现代化综合社区商业广

场。

根据相城区的长远规划,3公里范围内将布局规划人口15万的住宅区域,邻里中心作为该区域唯一品牌社区商业,将承担起满足15万人衣食住行需求的重要任务。

太平邻里中心将于13年7月竣工, 13年10月试营业。

太平邻里中心业态有足浴(500平左右)餐饮类(300平至500平)、数码类(100平左右)、运动服饰类(100平左右)、皮具皮鞋类(100平左右)、品牌培训类(100平至800平)等。

入驻太平邻里中心的商家有:乐天影院、肯德基、华润大卖场、明乐迪KTV、梦幻星空电子游艺城、贝贝乐儿童软体游乐园、太平洋服饰卖场、中国黄金、好利来、来伊份、仙合家纺等诸多品牌商家。

 2、方洲邻里中心 位于苏州工业园区方洲路及津梁街交汇口,东侧靠河道,南侧为方洲路,西侧隔津梁街

与园区三中相望,北侧毗邻华润购物广场。地块南北向长约83米,东西向长约239米,占地面积19969.46平方米,建筑面积约28000平方米。项目于2011年1月10日正式开业。

方洲邻里中心整体由三块以三层楼高为主 的建筑组成:正方形的A区,长方形B区以及群落状个体相对独立的餐饮区,B区及餐饮区之间形成了一条概念内街。且拥有7,500平方米的大型室内停车场,可停放186辆中小型汽车。方洲大厦惠及周边三公里范围内楼盘26个,近9万多户数人口,规划人数约30万人。

苏州第一家KFC汽车餐厅,E-KIDSISLAND儿童主题乐园,MANNINGS护理用品,LOCCK&LOCK家居精品店、社区一站式服务中心、精品邻里生鲜超市等

入驻商家有:奥灶面方洲店、沁园湘方洲店、邻语轩餐厅、艾大米快餐、YY小煮、艾大米快餐、苏阿姨来哉、大煨私房面、克莉丝汀、燕思巢、韩国石锅拌饭、贝生少儿美语、文体中心、大拇歌儿童情商天地、贝斯琴行、威兰、培正逗点早教中心、精工坊

、  

九州数码店、学而思书店 、优姿化妆品FASHION SUE、璀璨服饰店、靓点时尚电子行、苏州乖小丫小儿推拿、秀童年发艺、万象跆拳道、伊索儿童摄影、蜜蜂花、DIY快乐吧、爱乐游儿童游乐场、小手拉大手、皇足一号等。和众多公共生活服务项目:一处社区卫生服务中心(站),一处社区工作委员会工作站,一处民众联络所和一处市图书馆分馆。现场观察,店面完全租用,硬件设施亮丽,商业气氛浓厚。

3、玲珑邻里中心

4、新城邻里中心

新城邻里中心于 1998年 5月开业,是苏州市第一代邻里中心,位于苏州工业园区内,现代大道和星海街交叉路口。中心是由一座 4层半开放式建筑和一座 2层的附楼组成,采用集中式布置方式。中心建筑之间为交通疏散空间和公共活动空间;北面是网球场、小型足球场等大片体育场地,幼儿园位于体育场地北面滨水临街的独立地段。

1998 年 5 月 30 日开业运营,建筑面积约 21,000 平方米。大厦紧密贴近区域居民生活,设有超市、银行、邮政通讯、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生鲜店和社区卫生服务中心等 12 项基本功能,并结合现代人休闲和消费需要,设立了多层次、多品种的配套设施。如世界连锁品牌肯德基、星巴克、赛百味等等。

新城大厦的成功开业标志着借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题,更改善了人居环境和城市面貌,营造出一种和谐发展的商业氛围。

新城邻里中心的建筑面积为 2万㎡,其中菜场面积为 1500㎡,各服务功能采用内包式布置在建筑内部。拥有百货、药店、银行、书店、邮政、维修、餐饮、洗衣、美发、电器、彩票、照相、口腔医院、通讯、洗车、文体用品、眼镜、电子、烟酒、服装服饰、艺术品、

票务代售、旅游、美甲、教育、证券、培训、乐器、地产、健身、养生馆等业态和众多公

共生活服务项目:一处社区卫生服务中心(站),一处社区工作委员会工作站,一处民众联络所和一处市图书馆分馆。现场观察,店面完全租用,硬件设施完备,商业气氛浓厚。

5、师惠邻里中心

2004年5月30日开业运营, 建筑面积 12,300平方米,公交47路和26路直达。大厦拥有3,500平方米的大型室内停车场,可停放100辆中小型汽车。

为满足区域居民生活配套需要,大厦保持邻里中心 12项必备功能的基础上,根据市场需求,开发建设了邻里假日酒店,授权苏州新城花园酒店管理公司全面管理,为园区消费者提供富有品位的经济型酒店。此外,大厦导入源自澳门高端的“海鲜边炉”,形成了让消费者流连忘返的特色餐饮。

范文五:苏州工业园区邻里中心 投稿:龚咹咺

邻里中心湖东大厦——位于园区星湖街178号,2004年8月正式运营,建筑面积约30,000平方米,园区湖东商业第一家。

大厦由三幢建筑组成。南楼集中餐饮功能,分别有中西式快餐,和各层次中外餐饮店五家;北楼集中生鲜店,卫生服务站和文体中心等公益功能,并设置了生活必备的零售商业。主楼为超市,还独创了“家装设计超市”创意产业平台。 湖东大厦拥有规模集聚效应,在保持12项基本功能的基础上,坚持特色经营,以其更全面的功能和更齐全的配套和为周边两万人的大型组团住宅,为湖东区域消费群体提供综合性、全方位、各层次的购物、休闲和生活服务。

邻里中心玲珑大厦——位于园区玲珑街58号,2006年12月26日落成开业,建筑面积约20,000平方米。

大厦的成功开业,是公司在坚持政府引导、企业投入、市场化运作的发展机制下,自行建设发展的首次尝试,成为邻里中心发展史上一个新的起点。

大厦内12项必备功能完备,针对周边消费者的特点,功能设置新颖。大厦二层的邻里家居生活馆是邻里中心公司为园区居民精心打造的专业家居生活广场,使其“足不出户”便可以挑选到琳琅满目的家居用品与饰品,建筑面积约4000

米,22家品牌厅店让园区居民体验“家文化公园”。

大厦还拥有六层,182间客房的邻里假日酒店,成为园区商务旅游、会展配套的理想下榻场所。

邻里中心翰林大厦——位于园区林泉街598号,2008年9月19日开业,建筑面积约23,000平方米,是“小硅谷”的配套服务工程。

翰林大厦由南北两栋大楼组成,北楼为两层框架结构,南楼为九层内廊式结构,一期项目建筑面积2.3万平方米,位于园区独墅湖东岸,距独墅湖隧道2公里,地处仁爱路、林泉街交界处,翰林缘小区、各大知名高校近在咫尺,是独墅湖科教创新区重要的区域商业服务中心。

邻里中心新城大厦 ——位于园区现代大道 158 号, 1998 年 5 月 30 日开业运营,建筑面积约 21,000 平方米。

大厦紧密贴近区域居民生活,设有超市、银行、邮政通讯、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生鲜店和社区卫生服务中心等 12 项基本功能,并结合现代人休闲和消费需要,设立了多层次、多品种的配套设施。如世界连锁品牌肯德基、星巴克、赛百味等等。

新城大厦的成功开业标志着借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题,更改善了人居环境和城市面貌,营造出一种和谐发展的商业氛围。

邻里中心贵都大厦——位于园区中新路8号,2001年5月30日开业运营,建筑面积11,000平方米。

大厦楼高四层,毗邻中央公园,周围小河萦绕、绿树掩映,白鸽飞翔,环境优雅,公交68路、32路和178路等经过大厦,交通极为便捷。

在功能设置上,大厦在保证满足居民日常生活需要的同时,根据市场需求,增加了商务办公个性项目。其独特的区位优势使其吸引了众多贸易、物流、报关、法律服务、财务服务等公司争相入驻。更有国内大型卖场将区域性总部设在其中。

邻里中心师惠大厦——位于园区CBD中央商贸区东南,星海街169号,2004年5月30日开业运营, 建筑面积 12,300平方米,公交47路和26路直达。大厦拥有3,500平方米的大型室内停车场,可停放100辆中小型汽车。

为满足区域居民生活配套需要,大厦保持邻里中心 12项必备功能的基础上,根据市场需求,开发建设了邻里假日酒店,授权苏州新城花园酒店管理公司全面管理,为园区消费者提供富有品位的经济型酒店。此外,大厦导入源自澳门高端的“海鲜边炉”,形成了让消费者流连忘返的特色餐饮。

邻里中心沁苑大厦——位于园区星港街278号,2007年5月30日开业运营,建筑面积11800平方米。

大厦位于园区主干道现代大道金鸡湖大桥西堍,在中天湖畔花园、新加花园、沁苑小区等住宅小区及北部工厂区的环抱之中。直接服务4000多户小区住户与几十家外资企业。沁苑大厦楼高三层 ,一层、二层各2000平方米,邻里生鲜、超市、银行、卫生所、文体中心等12项必备功能齐全。三层4000平米,突出文化休闲和培训功能。目前提供ACCA国际会计师认证培训、外语语言培训,韩国幼儿培训,芭蕾培训中心,音乐培训中心,儿童情商培训中心等。

范文六:苏州、徐州邻里中心资料(研究邻里中心模式必备) 投稿:田濛濜

1997年,以新加坡“邻里中心”为范本的“邻里中心”,在苏州工业园区被“克隆”,注册资金2亿9000万元人民币(5742万新元)。自1998年园内第一座大厦开业至今,邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端,也不同于传统意义上的小区内的零散商铺,而是立足于“大社区、大组团”的先进理念进行功能定位和开发建设。邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”,围绕12项居住配套功能,从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”,为百姓提供“一站式”的服务。每个服务中心除了具备超市、银行、通讯、餐饮、洗衣店、美容美发、药店、文化用品、维修店、文体中心、邻里生鲜、卫生服务中心12项基础功能外,还增加了德泰收费中心、看护中心和大众洗浴中心等8项辅助功能,使居民最多只需步行10分钟就能将生活打理得井井有条。截止到2013年,已建成有新城大厦、贵都大厦、师惠大厦、湖东大厦、玲珑大厦、沁苑大厦、翰林大厦、方洲、唯盛、科技城、东沙湖、宿迁明日、太仓港城等“邻里中心”项目13个,邻里生鲜超市和邻瑞超市共5家,经济型酒店7家。形成了 “邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1+1”一主三副的品牌群格局。每个邻里中心平均建筑面积约2.5万平方米,配备了社区活动中心、文化中心、生鲜超市、药店、诊所、银行、通信、餐饮等12项基本服务功能,并设置了推荐功能,如中介服务(法律、保险、旅游、家教、家政、房产)、礼品鲜花店、彩扩店、音像制品店、家居饰品店等等。周边住宅小区居民一般步行10~15分钟就能到达邻里中心。

邻里中心的业态配比:

从本质上说,邻里中心仍然是一个集成化的商业中心,但和大型ShoppingMall、超市以及商业街又有所不同,其功能定位上,需要以服务业为主导(占80%),其中又有40%-50%为餐饮部分,通过综合规划、统一管理向服务区域的社区居民提供高品质的社区商业服务功能。作为一种社区商业运作模式,它集合了诸多的生活服务设施于一体,是一个综合性的区域市场。其主要特征(优势)是:集中化和集约化,建立了企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式,改变了传统社区服务业“小而散”的形态、打破了沿街为市的传统底商模式,而将这些商铺集中到住宅区中心,既解决了沿街底商与小区居民的矛盾,又为小区内外的居民提供了更大的便利。根据十余年发展下来的经验和积累,周边居住区居多的情况下,成熟后的案例比例趋近为:生活配套占65%,休闲娱乐占15%,社区服务占10%,健康文化占10%。总建筑面积3万㎡

左右,生鲜菜场2000-2500㎡。

苏州邻里中心基本特征:

服务理念:以12项必备功能为基础,让顾客满意、经营者满意、政府满意“三满意”,服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。

物业形态:综合型大厦,层数大多为四层(新城大厦及贵都大厦)。

配置标准:按2万人组团配置一个邻里中心标准规划,2万人组团一般有5、6个住宅小区,辐射直径为0.5-1.5公里,面积按1000-1500m2/千人配置。

业态定位:80%以服务业为主,其中40%-50%为餐饮业。12项必备功能为银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。

运营管理:功能定位在先,招商紧随其后,再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。

销售模式:三权分离,承诺投资回报的产权式商铺销售模式。

招商政策:主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引经营者。

“邻里中心”的基本特征和定位,能够使社区服务的市场化和公益性有机融合,避免了单纯政府行为或开发商主导的局限性,为全方位满足居民生活需求和社区和谐发展提供了一个高效的平台。?

邻里中心商业形态优势:

与传统沿街底商相比,邻里中心在社区商业形态上有着非常明显的优势。租金优势:租金水平是衡量一个商业体是否成功的直接标准,以湖东邻里中心为例,它的一楼租金一般在100-120元/m2/月,而同地段的沿街底商只有80-90元/m2/月,邻里中心商铺的价值远远大于沿街底商。

主力店优势:邻里生鲜、邻里超市可以算的上是邻里中心里小型的主力店,虽然其租金不高,但是起到很好的吸引人流的作用,而沿街底商因为都是散铺,没有人群的聚集效果。主力店的存在也是邻里中心作为集中商业存在的必要条件。

合理的业态布局:邻里中心零售、餐饮、休闲娱乐的比例大致是5:3:2,符合商业体业态的黄金比例,在功能布局上合理并且完善;而沿街底商在业态上一般没有同一的规划,其经营的效果也会偏差。

统一经营管理的优势:统一经营管理一方面创造了品牌,带来了可复制化的模式,另一方面也大大降低了物业管理成本。这是“社区的商业”所不能完成的任务,“服务于社区的商业”才能完成的任务。

“邻里中心”的开发及管理模式:

邻里中心的开发中,同样要用到很多商业地产的开发模式,可以将部分的写字楼或酒店式公寓产品产权出售,另外针对商业部分,可选择全部持有出租或带租约出售等等,以保证前期现金流的稳定,另外,邻里中心要打造的更多是连锁及品牌效应,同时更加

利于招商的进行,例如:招商合作伙伴以麦当劳、物美、柯达等,这些加盟商家本身具有很强的品牌意识,与邻里中心的品牌相叠加,将形成更强大前行优势。在管理上,邻里中心理念追求从一开始就进行市场化运作,统一管理,将自身作为投资性产品运作,强调将投资者与经营者分离,以前旧的观念认为投资者肯定是经营者,当投资者仅仅有钱却不会操作的时候,经营权应当交给邻里中心来运作,承诺投资者高于银行利率的回报,保证资产永远不会流失。其关键因素仍然是:品牌化优势以及统一管理始终存在。

邻里中心与普通社区、区域购物中心的区别:

在社区楼盘的开发中,其每个靠近邻里中心的楼盘均能实现房价的上升,而楼盘的热销又带动了邻里中心的人气。而对于现状社区沿街商业的配套,邻里中心能够通过加盟等形式与商家共享品牌,形成区域商圈,另外与菜市场及大超市,在业态定位上是具有差异化的,大超市虽然是生活一站式服务,但缺少洗衣、理发、邮局、银行、餐饮娱乐等更多的配套服务功能。对于社区居民,从消费结构上尽可能做到多层次的需求,邻里中心是能够真正做到满足社区居民一站式购物需求的微型mall。

7月,民祥园邻里中心部分功能投入使用。该项目地上5层,地下2层,局部12层。地下为大型停车场和冷库。局部6至12层为综合性办公用房,功能齐全。有4部垂直电梯,1至3层设有扶手电梯。邻里中心周围有徐州医学院、徐州重型机械有限公司等大型企事业单位,以及东苑居住区、绿地世纪城、黄山新村等多个大型居民区,邻里中心服务人口近20万。一楼是农贸市场,二楼是食品餐饮区,三楼、四楼打造邻里中心服务功能区,小吃部分首批共8家已经签约,顶层5楼,已被云龙区文教部门选址为公共图书馆和体育馆,预计年内动工。

8月,三官庙邻里中心投入使用。占地13亩,由3层主体用房、9层辅助用房构成,总建筑面积18000平方米。其中一至二层为农贸市场业态,一层主要以活鱼、海鲜、肉类、活禽、熟食类为主;开放式摊位38个、半开放式摊位16个、封闭式摊位4个。二层以蔬菜、水果、豆制品、自产自销区、便民早餐区、糕点为主;开放式摊位42个、半开放式摊位24个、自产自销摊位6个。

范文七:苏州“邻里中心”如何将社区服务做成大产业 投稿:刘廯廰

苏州“邻里中心”将社区服务做成大产业

苏州工业园区里“邻里中心”投资兴建的服务设施,为满足附近社区居民的生活需求提供各种服务。

深圳新闻网讯 (特派记者 明健飞)三层的大楼里,漂亮精致的门店一间接一间,苏州工业园区邻里中心发展有限公司董事长兼总经理于宙一边带着我们参观,一边介绍有关情况。面对着来自全国的网络媒体记者们,她的声音里透着激情和自信。

这栋大楼是“邻里中心”投资兴建的产业之一,商户们租赁大楼里的门店,用于为附近社区的居民提供各种生活服务,从日用品销售到订购车船飞机票之类的,什么都有。

“邻里中心”摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端,也不同于传统意义上的小区内的零散商铺,它采取公司化集约经营的模式,对社区服务需求进行整体测评和规划,根据市场化运作的原则,进行“大社区、大组团”式的开发建设,将为社区居民服务的业态做成了一个规模化的有持续发展后劲的大产业,被业内人士誉为“区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑”。

苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立于1997年11月,公司在开发、运营等方面逐步形成了中国式“邻里中心”完整、独特的经营理念,将商业和公益项目有机结合,完善和优化商用产业组合,努力实现“消费者、经营者、股东”三满意,得到中新两国政府的一致肯定,成为苏州工业园区借鉴新加坡公共管理经验的成功典范之一。

苏州工业园区邻里中心发展有限公司董事长兼总经理于宙(左一)向全国网媒记者介绍“邻里中心”的经营

模式。

“目前,公司在苏州工业园区运营有湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑7座邻里中心,总投入近

4.5亿元,总建筑面积超过12万平米。邻里中心对每一个项目都精益求精,将其建设成区域商业服务业亮点,并带动周边住宅品质的提升。”于宙向我们介绍。

历经十年探索,邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的“居住区商业中心”,围绕12项必备功能,从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”,企业效益和社会效应协同提高,充分满足市民物质文化生活需求。300余次主题活动树立了邻里中心良好的企业形象,一年一度的“邻里之夏美食节”更引来万千市民流连忘返。目前已形成“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1+1”一主三副的品牌群格局。

在灿灿的阳光下,我们周围一栋栋社区里漂亮的建筑显得生机勃勃。谈到未来的发展,于宙的脸上露出了笑容,她表示:希望下一步在区外通过战略投资,在全国其他地方实施居住区商业项目的区域开发,实现邻里中心模式的成功复制,使“邻里中心”品牌走向全国,向“中国商业新业态”的企业愿景迈进。

范文八:苏州邻里中心社区商业调研报告 投稿:龙渗渘

苏州邻里中心社区商业调研报告

刘咏承

泰州医药高新技术产业园区规划建设中心

摘要:泰州中国医药城在进一步推进产城一体,加快城市化背景下,为建立与国际接轨的高端商业形态,选择苏州邻里中心为调研对象,通过实地的考察和面对面的交流,从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面进行分析,发现总结邻里中心在苏州本土化过程中的成功经验,提出对泰州中国医药城社区商业发展办法的建议。

关键词:城市规划;建设开发;调研;社区商业;邻里中心;中国医药城

中图分类号:TU984

引言

邻里中心在中国的商业地产界是一个新兴事物,是上世纪九十年代末从新加坡引入的一种新型商业模式:社区商业。社区商业是继百货、超市、卖场、商业街之后的第五种商业形态,它是一种以社区居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。今天,在国外发达国家,社区商业早已成为居民综合消费的重要载体,占社会商业支出总额60%左右;而其在我国的本土化---邻里中心,在苏州也已成功建设了11处。正是这一新兴商业发展模式的强大活力和邻里中心在苏州业已取得的巨大成就,让一路摸索高端商业形态突破口的我们泰州中国医药城和“邻里中心”不谋而合,促成此次考察苏州邻里中心社区商业的调研行动。

一、实地调研

社区商业模式在我国的发展还处在探索发展阶段,但在苏州已经历了十余年的实践和积累。本次医药城领导带队一行十人在苏州用一天时间,参观了四个最典型的苏州邻里中心:新城邻里中心、湖东邻里中心、方洲邻里中心以及沧浪新城汇邻中心。从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面考察如下:

1、新城邻里中心

新城邻里中心于1998年5月开业,是苏州市第一代邻里中心,位于苏州工业园区内,现代大道和星海街交叉路口。中心是由一座4层半开放式建筑和一座2层的附楼组成,采用集中式布置方式。中心建筑之间为交通疏散空间和公共活动空间;北面是网球场、小型足球场等大片体育场地,幼儿园位于体育场地北面滨水临街的独立地段。

新城邻里中心的建筑面积为2万㎡,其中菜场面积为1500㎡,各服务功能采用内包式布置在建筑内部。拥有百货、药店、银行、书店、邮政、维修、餐饮、洗衣、美发、电器、彩票、照相、口腔医院、通讯、洗车、文体用品、眼镜、电子、烟酒、服装服饰、艺术品、票务代售、旅游、美甲、教育、证券、培训、乐器、地产、健身、养生馆等业态和众多公共生活服务项目:一处社区卫生服务中心(站),一处社区工作委员会工作站,一处民众联络所和一处市图书馆分馆。现场观察,店面完全租用,硬件设施完备,商业气氛浓厚。文献标识码:A文章编号:

2

、湖

东邻里中心

湖东邻里中心于2004年开业,是苏州市第二代邻里中心,位于苏州工业园区金鸡湖东畔会心街内。中心是由三座3-4层主体建筑组成的工字型建筑群组成,采用集中式布置方式。北面两组建筑之间的开敞式店面形成了商业街的形式;三座建筑中间环抱的空间是一个公共活动广场,配备了舞台和标准音响设备,可以承载各种社区活动及演出;整个湖东邻里中心为环形的会心街所包围,再向内是公共绿地和体育场地,分别由四个方向的道路穿过绿地进入中心。

湖东邻里中心的建筑面积为3万㎡,其中菜场面积为2500㎡,各服务功能采用分区设置,开敞式和内包式相结合的形式。拥有百货、食品超市、药店、银行、书店、餐饮、洗衣、美容美发、茶叶、五金、照相、鲜花、地产、证券、眼镜、服饰、美甲、布艺、电子、生活馆、通讯、婴幼儿用品、旅游、文具、自行车、健身、琴行、培训、儿童摄影等业态和众多公共生活服务项目:一处社区卫生服务中心(站),一处社区工作委员会工作站,和一处市图书馆分馆。现场观察,店面完全租用,硬件设施完好,商业气氛浓厚。

3、方洲邻里中心

方洲邻里中心于2010年12月开业,是苏州市第三代邻里中心,位于苏州工业园区内,方洲路和津梁街交叉路口。中心是由两座相连的3层半放式建筑组成,采用集中式布置方式。中心的两座建筑之间形成了一条商业街空间,沿街店面的门沿处设置了联通的雨棚,这让即使是阴雨天的商业街,也能保障购物的人气;

中心西面是苏州工业园区第二实验小学和西安交大苏州附属中学,东面是大型公共绿地方洲公园和在建的轨道交通3号线。区位优势很明显。

方洲邻里中心的建筑面积为2.8万㎡,其中菜场面积为2500㎡,各服务功

能采用开敞式和内包式相结合的形式。拥有百货、药店、银行、书店、餐饮、洗衣、美发、

烟酒、通讯、花卉、修理、照相、彩票、咖啡、缝纫、自行车、眼镜、早教、渔具、服饰、化妆品、皮艺、生活馆、内衣、琴行、健身、儿童用品、儿童DIY、亲子装等业态和众多公共生活服务项目:一处社区卫生服务中心(站),一处社区工作委员会工作站,一处民众联络所和一处市图书馆分馆。现场观察,店面完全租用,硬件设施亮丽,商业气氛浓厚。、沧

浪新

城汇邻中心

沧浪新城汇邻中心于2012年9月开业,是规模高一级于邻里中心的社区商业。位于沧浪区内,吴中西路和范成大路交叉路口。中心是一座5层的建筑。中心北面是新城实验幼儿园和新城第二实验小学,东面是苏州市中医医院和苏州西环路高架,周边住宅小区规模大,人口众多。

沧浪新城汇邻中心的建筑面积为2.7万㎡,其中商业面积仅占2200㎡,其余全是社区服务。这是它区别与其他汇邻中心和邻里中心的最大不同。不过,正是这一点淋漓尽致地体现出了社区商业这一新商业模式的强大活力,仅仅2200㎡的商业就可以把整幢2.7万㎡的汇邻中心运转起来。其社区服务有:社区卫生服务中心、苏州极地科普馆、儿童友好家园、沧浪少年宫、“好管家”社会综合管理服务平台、工商所、沧浪文化馆、居家乐养老服务中心等。现场观察,环境优美,优美,社区服务的功能配置高水平达标。

二、理念沟通

本次调研,我们是来学习,来取经的:学习社区商业到底是个什么东西;取新加坡邻里中心在我国在苏州本土化过程中成功的经验教训。在不断交流,不断提问,交换想法中,我

们从投资收益、规划设计谈到建设、运营,其间迸发出的一个个先进理念可以说不仅涉及到

建设邻里中心的方方面面,更让我们一行人越发坚信邻里中心模式在我们中国医药城一定也有一个灿烂的未来。这些经验教训和先进理念着实为我们中国医药城发展社区商业提供了宝贵借鉴,也犹如一块块指路牌,在每个十字路口给我们指明方向:

1、要做的是个什么东西?

以“社区家庭型服务消费”为核心,依托业务板块之间的联动效应打造的“社区商业服务运营综合体”。

2、邻里中心的商业与其他的商业有什么不同?

邻里中心的商业不是冷冰冰的商业,而是亲切的、贴近生活的、以民为先的商业项目。

3、邻里中心的商业项目应该怎样设置?

邻里中心的商业是会成长的商业,即完整考虑社区发展各个阶段中居民需求的变化,可以随着社区的发展不断变化业态的商业。

4、邻里中心的业态比例?

根据十余年发展下来的经验和积累,周边居住区居多的情况下,成熟后的案例比例趋近为:生活配套占65%,休闲娱乐占15%,社区服务占10%,健康文化占10%。总建筑面积3万㎡为宜,生鲜菜场2000-2500㎡为宜。

5、邻里中心建设用地的土地招开挂问题。

为了能对建成后邻里中心的功能发展有有效的管理控制,政府必须在土地招拍时就要加上一条,做出在功能和租售比上的限制,这样,在邻里中心日后的发展运作中,才能杜绝因一味追求商业利益而偏离社区配套服务功能的现象出现,而时刻掌握着主动权。

6、邻里中心的盈利模式?

以房产租赁为长期经营基础,房产销售为利润增长点,房产销售顶多占30%,房产租赁至少占70%,资产增值的同时获得稳定增长的租赁收入,促进项目的健康运营,使企业效益与社会效应协同提高,实现滚动发展。

7、怎样处理好邻里中心与社区之间的关系?

通过举办文艺表演、文化展示、公益性活动等各种活动,贴近社区,与社区居民互动,从而融入社区、回报社区、关怀社区、亲近社区。

三、汇总研究

所见所闻所思可总结如下几条规律,专门针对我们泰州中国医药城的社区商业(邻里中心)建设:

邻里中心服务人口:10000户---12000户,服务半径:1-2公里以内,建设规模:2.5---3万㎡;

邻里中心区位:周边需与多个社区居住组团为基础,同时满足以下市政、体育、交通等配置为优选:中、小学及幼儿园配置,公交首末站,篮球、网球、公园等户外运动场所;

邻里中心业态组合:以最适宜我们泰州中国医药城条件的湖东邻里中心案例为例,餐饮35%、超市20%、服饰精品15%、生鲜菜场10%、社区服务10%、服务配套8%、美容2%、杂货五金2%、便利店1%、其他2%。

邻里中心的运营:一方面要有核心商家,这就要与大品牌的商家合作,保证邻里中心的

稳定运营;一方面要严格监管、管控小型商家,如出现商品质量问题、价格欺诈问题等有损邻里中心品牌声誉的行为,到期拒租。两方面结合起来,维护邻里中心业态的整体效益。

四、初步建议

社区商业---邻里中心,我们在汇总研究过程中越来越发现,之于我们中国医药城,将不仅仅是要引入,以给周边居民和企服人员带来生活配置,提升居住区域的品质,起到锦上添花的作用,而更是城市开发过程中的一副催化剂,它能大大缩短新开发区域人口导入周期,带动区域内的房地产开发,为区域大开发提供必要条件,为我们中国医药城百事待兴的城市化建设起着雪中送炭的作用。

社区商业---邻里中心,不仅是我们中国医药城需要的商业模式,更是形式。它在形式上区别于传统的“沿街底商业型”的社区商业模式,是商业零售和地产相结合的“购物中心”新模式,摒弃了传统在成规模新建居民区中部分居民楼底层建成商业用房,引进超市、银行ATM设施等缺乏统一规划、业态搭配不尽合理、普遍引起重复建设和恶性竞争、对消费者的吸引力仅限在较小范围常住人群的做法,而采用使超市、餐饮、娱乐、健身、社区医疗等配套服务设施于一体的综合性商业建筑的做法,让社区环境不再因商业而混乱不堪。

社区商业---邻里中心,从投资建设起,就要争取政府的支持:一方面由于邻里中心天生的社区功能和非纯商业的性质,只有政府的力量,社区商业中的生活服务功能才能得到稳定保障下的长期维持;另一方面,从发展的眼光看,社区商业这一新模式所拥有的强大生命力让邻里中心的成功从它正确建设起的那天便拥有了一半,所要做的只是假以时日,认真做好监管,精细做好调度,成功只是并不长的一段时间,所以,日后相当可观的收入有政府的分配权才能让这项产业更有意义,那么政府依旧需要从投资开始就介入进来。

社区商业---邻里中心,从起步时,就要注重自身社区配套的服务功能。因为生活服务才是邻里中心建设的主要目的,同时也是它持续发展的重要抓手。而邻里中心整体的发展则需要运营方有足够的远见与智慧,协调运用商业盈利和生活服务这两条腿走路,让经济效益和社会效应互相促进。这就要弹性运用手上的租赁杠杆,在保障整个中心基本运转起来基础上,综合运用市场监管、市场规范等手段以及社区配套服务功能的带动效应精心塑造中心口碑,不断提升中心活力,逐步增长经济效益;伴随每一次收入的增长,不怠调整优化更新邻里中心内的项目业态,使与社区同步发展,邻里中心的发展就一定会进入良性循环,越来越繁荣。

参考文献

[1]谭博裕.新加坡“邻里中心”社区商业模式对中国的启示[J],技术与市场,2011,18(8):256-259

[2]社区商业,百度百科

[3]邻里中心业态定位,赢商网

苏州邻里中心社区商业调研报告作者:

作者单位:

刊名:

英文刊名:

年,卷(期):刘咏承泰州医药高新技术产业园区规划建设中心城市建设理论研究(电子版)ChengShi Jianshe LiLun Yan Jiu2012(34)

本文链接:http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_csjsllyj2012341276.aspx

范文九:苏州邻里中心社区商业调研报告 投稿:石祖祗

苏州邻里中心社区商业调研报告

摘要:泰州中国医药城在进一步推进产城一体,加快城市化背景下,为建立与国际接轨的高端商业形态,选择苏州邻里中心为调研对象,通过实地的考察和面对面的交流,从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面进行分析,发现总结邻里中心在苏州本土化过程中的成功经验,提出对泰州中国医药城社区商业发展办法的建议。

关键词:城市规划;建设开发;调研;社区商业;邻里中心;中国医药城 引言

邻里中心在中国的商业地产界是一个新兴事物,是上世纪九十年代末从新加坡引入的一种新型商业模式:社区商业。社区商业是继百货、超市、卖场、商业街之后的第五种商业形态,它是一种以社区居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。今天,在国外发达国家,社区商业早已成为居民综合消费的重要载体,占社会商业支出总额60%左右;而其在我国的本土化---邻里中心,在苏州也已成功建设了11处。正是这一新兴商业发展模式的强大活力和邻里中心在苏州业已取得的巨大成就,让一路摸索高端商业形态突破口的我们泰州中国医药城和“邻里中心”不谋而合,促成此次考察苏州邻里中心社区商业的调研行动。

一、实地调研

社区商业模式在我国的发展还处在探索发展阶段,但在苏州已经历了十余年的实践和积累。本次医药城领导带队一行十人在苏州用一天时间,参观了四个最典型的苏州邻里中心:新城邻里中心、湖东邻里中心、方洲邻里中心以及沧浪新城汇邻中心。从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面考察如下:

1、新城邻里中心

新城邻里中心于1998年5月开业,是苏州市第一代邻里中心,位于苏州工业园区内,现代大道和星海街交叉路口。中心是由一座4层半开放式建筑和一座2层的附楼组成,采用集中式布置方式。中心建筑之间为交通疏散空间和公共活动空间;北面是网球场、小型足球场等大片体育场地,幼儿园位于体育场地北面滨水临街的独立地段。

新城邻里中心的建筑面积为2万㎡,其中菜场面积为1500㎡,各服务功能采用内包式布置在建筑内部。拥有百货、药店、银行、书店、邮政、维修、餐饮、洗衣、美发、电器、彩票、照相、口腔医院、通讯、洗车、文体用品、眼镜、电子、烟酒、服装服饰、艺术品、票务代售、旅游、美甲、教育、证券、培训、乐器、地产、健身、养生馆等业态和众多公共生活服务项目:一处社区卫生服务中心(站),一处社区工作委员会工作站,一处民众联络所和一处市图书馆分馆。现场观察,店面完全租用,硬件设施完备,商业气氛浓厚。

2、湖东邻里中心

湖东邻里中心于2004年开业,是苏州市第二代邻里中心,位于苏州工业园区金鸡湖东畔会心街内。中心是由三座3-4层主体建筑组成的工字型建筑群组成,采用集中式布置方式。北面两组建筑之间的开敞式店面形成了商业街的形式;三座建筑中间环抱的空间是一个公共活动广场,配备了舞台和标准音响设备,可以承载各种社区活动及演出;整个湖东邻里中心为环形的会心街所包围,再向内是公共绿地和体育场地,分别由四个方向的道路穿过绿地进入中心。

湖东邻里中心的建筑面积为3万㎡,其中菜场面积为2500㎡,各服务功能采用分区设置,开敞式和内包式相结合的形式。拥有百货、食品超市、药店、银行、书店、餐饮、洗衣、美容美发、茶叶、五金、照相、鲜花、地产、证券、眼镜、服饰、美甲、布艺、电子、生活馆、通讯、婴幼儿用品、旅游、文具、自行车、健身、琴行、培训、儿童摄影等业态和众多公共生活服务项目:一处社区卫生服务中心(站),一处社区工作委员会工作站,和一处市图书馆分馆。现场观察,店面完全租用,硬件设施完好,商业气氛浓厚。

3、方洲邻里中心

方洲邻里中心于2010年12月开业,是苏州市第三代邻里中心,位于苏州工业园区内,方洲路和津梁街交叉路口。中心是由两座相连的3层半放式建筑组成,采用集中式布置方式。中心的两座建筑之间形成了一条商业街空间,沿街店面的门沿处设置了联通的雨棚,这让即使是阴雨天的商业街,也能保障购物的人气;

中心西面是苏州工业园区第二实验小学和西安交大苏州附属中学,东面是大型公共绿地方洲公园和在建的轨道交通3号线。区位优势很明显。

方洲邻里中心的建筑面积为2.8万㎡,其中菜场面积为2500㎡,各服务功

能采用开敞式和内包式相结合的形式。拥有百货、药店、银行、书店、餐饮、洗衣、美发、烟酒、通讯、花卉、修理、照相、彩票、咖啡、缝纫、自行车、眼镜、早教、渔具、服饰、化妆品、皮艺、生活馆、内衣、琴行、健身、儿童用品、儿童DIY、亲子装等业态和众多公共生活服务项目:一处社区卫生服务中心(站),一处社区工作委员会工作站,一处民众联络所和一处市图书馆分馆。现场观察,店面完全租用,硬件设施亮丽,商业气氛浓厚。

4、沧浪新城汇邻中心

沧浪新城汇邻中心于2012年9月开业,是规模高一级于邻里中心的社区商业。位于沧浪区内,吴中西路和范成大路交叉路口。中心是一座5层的建筑。中心北面是新城实验幼儿园和新城第二实验小学,东面是苏州市中医医院和苏州西环路高架,周边住宅小区规模大,人口众多。

沧浪新城汇邻中心的建筑面积为2.7万㎡,其中商业面积仅占2200㎡,其余全是社区服务。这是它区别与其他汇邻中心和邻里中心的最大不同。不过,正是这一点淋漓尽致地体现出了社区商业这一新商业模式的强大活力,仅仅2200㎡的商业就可以把整幢2.7万㎡的汇邻中心运转起来。其社区服务有:社区卫生服务中心、苏州极地科普馆、儿童友好家园、沧浪少年宫、“好管家”社会综合管理服务平台、工商所、沧浪文化馆、居家乐养老服务中心等。现场观察,环境优美,优美,社区服务的功能配置高水平达标。

二、理念沟通

本次调研,我们是来学习,来取经的:学习社区商业到底是个什么东西;取新加坡邻里中心在我国在苏州本土化过程中成功的经验教训。在不断交流,不断提问,交换想法中,我们从投资收益、规划设计谈到建设、运营,其间迸发出的一个个先进理念可以说不仅涉及到建设邻里中心的方方面面,更让我们一行人越发坚信邻里中心模式在我们中国医药城一定也有一个灿烂的未来。这些经验教训和先进理念着实为我们中国医药城发展社区商业提供了宝贵借鉴,也犹如一块块指路牌,在每个十字路口给我们指明方向:

要做的是个什么东西?

以“社区家庭型服务消费”为核心,依托业务板块之间的联动效应打造的“社区商业服务运营综合体”。

邻里中心的商业与其他的商业有什么不同?

邻里中心的商业不是冷冰冰的商业,而是亲切的、贴近生活的、以民为先的

商业项目。

3、邻里中心的商业项目应该怎样设置?

邻里中心的商业是会成长的商业,即完整考虑社区发展各个阶段中居民需求的变化,可以随着社区的发展不断变化业态的商业。

邻里中心的业态比例?

根据十余年发展下来的经验和积累,周边居住区居多的情况下,成熟后的案例比例趋近为:生活配套占65%,休闲娱乐占15%,社区服务占10%,健康文化占10%。总建筑面积3万㎡为宜,生鲜菜场2000-2500㎡为宜。

邻里中心建设用地的土地招开挂问题。

为了能对建成后邻里中心的功能发展有有效的管理控制,政府必须在土地招拍时就要加上一条,做出在功能和租售比上的限制,这样,在邻里中心日后的发展运作中,才能杜绝因一味追求商业利益而偏离社区配套服务功能的现象出现,而时刻掌握着主动权。

邻里中心的盈利模式?

以房产租赁为长期经营基础,房产销售为利润增长点,房产销售顶多占30%,房产租赁至少占70%,资产增值的同时获得稳定增长的租赁收入,促进项目的健康运营,使企业效益与社会效应协同提高,实现滚动发展。

怎样处理好邻里中心与社区之间的关系?

通过举办文艺表演、文化展示、公益性活动等各种活动,贴近社区,与社区居民互动,从而融入社区、回报社区、关怀社区、亲近社区。

三、汇总研究

所见所闻所思可总结如下几条规律,专门针对我们泰州中国医药城的社区商

业(邻里中心)建设:

邻里中心服务人口:10000户---12000户,服务半径:1-2公里以内,建设规模:2.5---3万㎡;

邻里中心区位:周边需与多个社区居住组团为基础,同时满足以下市政、体育、交通等配置为优选:中、小学及幼儿园配置,公交首末站,篮球、网球、公园等户外运动场所;

邻里中心业态组合:以最适宜我们泰州中国医药城条件的湖东邻里中心案例为例,餐饮35%、超市20%、服饰精品15%、生鲜菜场10%、社区服务10%、服务配套8%、美容2%、杂货五金2%、便利店1%、其他2%。

邻里中心的运营:一方面要有核心商家,这就要与大品牌的商家合作,保证邻里中心的稳定运营;一方面要严格监管、管控小型商家,如出现商品质量问题、价格欺诈问题等有损邻里中心品牌声誉的行为,到期拒租。两方面结合起来,维护邻里中心业态的整体效益。

四、初步建议

社区商业---邻里中心,我们在汇总研究过程中越来越发现,之于我们中国医药城,将不仅仅是要引入,以给周边居民和企服人员带来生活配置,提升居住区域的品质,起到锦上添花的作用,而更是城市开发过程中的一副催化剂,它能大大缩短新开发区域人口导入周期,带动区域内的房地产开发,为区域大开发提供必要条件,为我们中国医药城百事待兴的城市化建设起着雪中送炭的作用。

社区商业---邻里中心,不仅是我们中国医药城需要的商业模式,更是形式。它在形式上区别于传统的“沿街底商业型”的社区商业模式,是商业零售和地产相结合的“购物中心”新模式,摒弃了传统在成规模新建居民区中部分居民楼底层建成商业用房,引进超市、银行ATM设施等缺乏统一规划、业态搭配不尽合理、普遍引起重复建设和恶性竞争、对消费者的吸引力仅限在较小范围常住人群的做法,而采用使超市、餐饮、娱乐、健身、社区医疗等配套服务设施于一体的综合性商业建筑的做法,让社区环境不再因商业而混乱不堪。

社区商业---邻里中心,从投资建设起,就要争取政府的支持:一方面由于邻里中心天生的社区功能和非纯商业的性质,只有政府的力量,社区商业中的生活服务功能才能得到稳定保障下的长期维持;另一方面,从发展的眼光看,社区商业这一新模式所拥有的强大生命力让邻里中心的成功从它正确建设起的那天便拥有了一半,所要做的只是假以时日,认真做好监管,精细做好调度,成功只是并不长的一段时间,所以,日后相当可观的收入有政府的分配权才能让这项产业更有意义,那么政府依旧需要从投资开始就介入进来。

社区商业---邻里中心,从起步时,就要注重自身社区配套的服务功能。因为生活服务才是邻里中心建设的主要目的,同时也是它持续发展的重要抓手。而邻里中心整体的发展则需要运营方有足够的远见与智慧,协调运用商业盈利和生活服务这两条腿走路,让经济效益和社会效应互相促进。这就要弹性运用手上的租赁杠杆,在保障整个中心基本运转起来基础上,综合运用市场监管、市场规范等手段以及社区配套服务功能的带动效应精心塑造中心口碑,不断提升中心活力,逐步增长经济效益;伴随每一次收入的增长,不怠调整优化更新邻里中心内的项目业态,使与社区同步发展,邻里中心的发展就一定会进入良性循环,越来越繁荣。

参考文献

[1] 谭博裕.新加坡“邻里中心”社区商业模式对中国的启示[J],技术与市场,2011,18(8):256-259

[2] 社区商业,百度百科

[3] 邻里中心业态定位,赢商网

范文十:苏州漕湖邻里中心电能管理系统的设计与应用 投稿:金踉踊

苏州漕湖邻里中心电能管理系统的设计与应用

缪晓晴

江苏安科瑞电器制造有限公司

摘要:介绍苏州漕湖邻里中心电能管理系统,采用智能电力仪表采集配电现场的各种电参量和开关信号。系统采用现场就地组网的方式,组网后通过现场总线通讯并远传至后台,通过Acrel-3000电能管理系统实现变电所配电回路用电的实时监控和电能管理。

关键词:大型公建;苏州漕湖邻里中心;楼层;配电所;智能电力仪表;Acrel-3000型;电能管理系统

0概述

漕湖邻里中心是相城区首个邻里中心项目,也是

邻里中心公司在苏州工业园区意外投资发展的第3个项目,由邻里中心公司设计团队独立提供了方案设计任务。项目占地面积2公顷,建筑面积2.5万平方米,总投资约1.2亿元,计划于2014年6月投入运营。该项目将秉承邻里中心公司一贯的服务理念,配备超市、银行、通信、餐饮、美容美发、药店、维修、文体中心等社区基础服务功能。同时,邻里中心公司还将结合苏相合作区工作和生活人群休闲、消费的习惯和需求,不断优化业态设置和商户组合,让项目更具“本土化”和“人性化”,更好地服务于苏相合作区,提升合作区招商引资软环境,助推合作区商业发展。

本项目为苏州漕湖邻里中心电能管理系统。根据配电系统管理的要求,需要对苏州漕湖邻里中心的楼层和配电所进出线回路进行电力监控与电能管理,以保证用电的安全、可靠和高效。

Acrel-3000型低压智能配电系统,充分利用了现代电子技术、计算机技术、网络技术和现场总线技术的最新发展,对变配电系统进行分散数据采集和集中监控管理。对配电系统的二次设备进行组网,通过计算机和通讯网络,将分散的配电所的现场设备连接为一个有机的整体,实现电网运行的远程监控和集中管理。1

系统结构描述

本监控系统主要实现苏州漕湖邻里中心配电所进出线回路和楼层配电箱进出线进行用电监控与电能管理。监控范围为分布于楼层各电井配电箱的仪表以及配电所中的进出线回路。该系统总计有189只仪表(其中102只PZ80-E4/CKTD及87只预付费仪表),分10条总线,接入数据采集器,最后通过网络线拉至值班室连接到监控主机实现总线上仪表与监控主机的数据

连通。

本监控系统采用分层分布式结构,即站控层,通讯层与间隔层;如图(1)和图(2

)所示:

图(1)网络拓扑图

图(2)网络拓扑图2

间隔设备层主要为:多功能网络电力仪表、预付费仪表等。这些装置分别对应相应的一次设备安装在电气柜内,这些装置均采用RS485通讯接口,通过现场MODBUS总线组网通讯,实现数据现场采集。

网络通讯层主要为:通讯服务器,其主要功能为把分散在现场采集装置集中采集,同时远传至站控层,完成现场层和站控层之间的数据交互。

站控管理层:设有高性能工业计算机、显示器、UPS电源、打印机等设备。监控系统安装在计算机上,集中采集显示现场设备运行状况,以人机交互的形式显示给用户。

以上网络仪表均采用RS485接口和MODBUS-RTU通讯协议,RS485采用屏蔽线传输,一般都采用二根连线,接线简单方便;通讯接口是半双工通信即通信的双方都可以接收、发送数据但是在同一时刻只能发送或接收数据,数据最高传输速率为10Mbps。RS485接口是采用平衡驱动器和差分接收器的组合,抗噪声干扰能力增强,总线上允许连接多达32个设备,最大传输距离为1.2km。2

电能管理系统主要功能2.1数据采集与处理

数据采集是配电监控的基础,数据采集主要由底层多功能网络仪表采集完成,实现远程数据的本地实

时显示。需要完成采集的信号包括:三相电压U、三相电流I、频率Hz、功率P、功率因数COSφ、电度Epi、远程设备运行状态等数据。

数据处理主要是把按要求采集到的电参量实时准确的显示给用户,达到配电监控的自动化化和智能化要求,同时把采集到的数据存入数据库供用户查询。

2.2人机交互

系统提供简单、易用、良好的用户使用界面。采用全中文界面,CAD图形显示低压配电系统电气一次主接线图,显示配电系统设备状态及相应实时运行参数,画面定时轮巡切换;画面实时动态刷新;模拟量显示;开关量显示;连续记录显示等。

2.3历史事件

历时事件查看界面主要为用户查看曾经发生过的故障记录、信号记录、操作记录、越限记录提供方便友好的人机交互,通过历史事件查看平台,您可以根

据自己的要求和查询条件方便定位您所要查看的历史事件,为您把握整个系统的运行情况提供了良好的软件支持。

2.4数据库建立与查询

主要完成遥测量和遥信量定时采集,并且建立数据库,定期生成报表,以供用户查询打印。

2.5用户权限管理

针对不同级别的用户,设置不同的权限组,防止因人为误操作给生产,生活带来的损失,实现配电系统的安全,可靠运行。可以通过用户管理进行用户登录、用户注销、修改密码、添加删除等操作,方便用户对账号和权限的修改。

2.6远程报表查询

报表管理程序的主要功能是根据用户的需要设计报表样式,把系统中处理的数据经过筛选、组合和统计生成用户需要的报表数据。本程序还可以根据用户的需要对报表文件采用定时保存、打印或者召唤保存、打印模式。同时本程序还向用户提供了对生成的报表文件管理功能。

报表具有自由设置查询时间实现日、月、年的电能统计,数据导出和报表打印等功能。3

案例分析

苏州漕湖邻里中心电能管理系统针对电井中配电箱和配电所进出线回路进行用电监控与电能管理。

楼层配电箱主进线回路和配电所进出线回路均采用PZ80-E4/CKTD多功能电力仪表,其是针对电力系统、工矿企业、公共设施、智能大厦的电力监控需求而设计的网络电力仪表,它能测量所有常规电力参数,如:三相电压、电流、有功功率、无功功率、功率因数、频率、有功电度、无功电度等多种电参量。并且本仪表带有4路光电隔离开关量输入接点和2路继电器控制输出接点,这些接点可以配合智能断路器实现断路器的遥信、遥控操作。该系列网络电力仪表主要应用于变电站自动化、配电网自动化、小区电力监控、工业自动化、能源管理系统及智能建筑等领域。

低压配电二次图见图(3)和图(4),功能有电量遥测主要监测运行设备的电参量,其中包括:线三相电压,电流,功率,功率因数,电能,频率等电参量及配出回路的三相电流;遥信功能实现显示现场设备的运行状态,主要包括:开关的分、合闸运行状态和通讯故障报警;断路器变位时会发出报警信号,提醒

用户及时处理故障。

图(3)配电所低压配电二次图

图(4)楼层低压配电二次图

遥信和遥测报警功能,主要完成对低压各出线回路的开关运行状态和负载进线监控,对开关变位和负载越限弹出报警界面指示具体的报警位置并声音报

警,提醒值班人员及时处理。负载越限值在相应权限下可自由设置。具备历史查询功能。见图(5)

图(5)实时遥信报警信息

参数抄表功能,主要对低压各出线回路的电参数进线查询。支持任意时刻电参数查询,具备数据导出和报表打印等功能。该报表查询供1个变电所2台变压器出线各低压回路以及楼层配电箱回路的电参数,主要包括:三相电流、有功功率和有功电度及变压器温度。该报表各回路名称和数据库关联,方便用户修改回路名称。见图(6)

图(6)参数抄表

用电量报表功能,可选择时间段进行查询,支持任意时间段电度累计查询,具备数据导出和报表打印等功能。为值班人员提供了精确可靠的电能报表。该报表各回路名称和数据库关联,方便用户修改回路名称。如下图所示,显示某段时间内的各配电回路的精确用电量,用户可以直接打印报表,可以以EXCEL格式另存到其他位置。见图(7)。

[1].任致程周中.电力电测数字仪表原理与应用指南[M].北京.中国电力出版社.2007.4

[2].周中等编著.智能电网用户端电力监控与电能管理系统产品选型及解决方案[M].北京.机械工业出版社.2011.10

作者简介:

缪晓晴(1988-),女,汉族,本科,工程师,主要研究方向图(7)电能报表

系统通讯结构示意图,主要显示系统的组网结构,系统采用分层分布式结构,同时监测间隔层设备的通信状态。红色表示通讯正常,绿色表示通讯故障。见图(8)

图(8)系统通讯结构示意图

4结束语

随着社会的发展及电力的广泛应用,电能系统已

成为全国各地重点工程项目、标志性建筑/大型公共设施等大面积多变电所用户的必然选择,本文介绍的Acrel-3000电能管理系统在苏州漕湖邻里中心的应用,可以实现对变电所高低压配电回路用电的实时监控与电能管理,不仅能显示回路用电状况,还具有网络通讯功能,可以与协议转换隔离器、计算机等组成电能管理系统。系统实现对采集数据的分析、处理,实时显示变电所内各配电回路的运行状态,对分合闸、负载越限具有弹出报警对话框及语音提示,并生成各种电能报表、分析曲线、图形等,便于电能的远程抄表以及分析、研究。该系统运行安全、可靠、稳定,为变电所用户解决用电问题提供了真实可靠的依据,取得了较好的社会效益。[2]

参考文献:

为智能建筑供配电监控系统

邮箱:2880581275@QQ.com;0510-86179851

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