物业公司的会计处理_范文大全

物业公司的会计处理

【范文精选】物业公司的会计处理

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【专家解析】物业公司的会计处理

【优秀范文】物业公司的会计处理

范文一:物业公司的会计处理 投稿:韩彬彭

物业公司的会计处理

第一章 经营收入核算管理规定

1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入,包括主营业务收入和其他业务收入。

1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众**性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房(如老公房)的租金也计入物业管理收入,并设置明细科目核算。

1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。

1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托,对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入,包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入,如代为房屋出租取得的收入;代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入;还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、

废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。

1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房,从事经营活动取得的收入,如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 2 经营收入的确认及其时间

2.1企业应当在劳务已经提供,同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益,不得提前或延后。 以下内容需要回复才能看到

2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后,确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的,可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。

3 经营收入会计科目处理

3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。

3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费,所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方,并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用(按协议规定列支)时,

计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益,即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额,借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。

第二章 成本费用核算管理规定

1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则,按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用,成本核算方法一旦确定,至少在一个会计年度内不得任意改变。

2 成本划分原则为了正确核算成本,须分清以下成本费用界限:

2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括:直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费;房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费;房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费;直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费;绿化费、保洁费、保安费;直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗,如投资活动,筹资活动;非生常损失消耗,如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等,均不能计入生产经营成本。

2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经

营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如:为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。

2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用,正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”,均应计入当年度损益。

2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要,按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用,直接计入该管理处成本。 3 成本核算及科目设置 3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账,计算并归集主营业务成本。

3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象,设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”,并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。

3.3 物业管理成本的核算

3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的,可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务,如绿化、保洁等,一般按照签订的承包合同付款,成本即为合同的结算款,并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会

或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费;材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。

3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。

3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费,计入其他业务支出。

3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费,在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”,不计入当期损益。在实现收入后,开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用,直接计入当期损益;企业实现收入以后,即正常经营期间发生的期间费用,直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。

第三章 物业工程的核算

1 物业工程的内容物业工程,是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物

业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种:自营方式,指物业管理企业自行组织施工;出包方式,指物业管理企业委托外单位承包工程。

2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”,用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出;贷方登记已完物业工程成本的结转数;科目借方余额,反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。

2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时,本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用,包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本;若涉及多个工程项目,应增设相应科目归集有关费用支出,再按一定标准分配计入各有关项目。

2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时,将支付给承包单位的工程价款,计入“在建工程——物业工程——**工程”科目,贷记“银行存款”等科目。

2.3 工程完工交付使用的核算。

2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时,其工程决算价款,须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支,则根据分摊表进行转账结算;若该工程不由维修基金列支,则根

据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。

2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理:借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目,贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目;同时结转已完物业工程成本,借记“主营业务成本—物业大修成本”,贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。

第四章 维修基金的核算

1 科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”,用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。

2 维修基金的核算

2.1收到维修基金的核算收到维修基金时,借记“银行存款”科目,贷记“专项应付款—代管基金—本金”。

2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单,属于代管基金存款的利息收入,借记“银行存款”科目,贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。

2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备,应支付的有关费用,如租赁费、承包费、有偿使用费等,作为维修基金的收益,计入“专项应付款—代管基金”的贷方。

2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目,实际发生的工程支出,

通过“物业工程”科目核算,核算方法同第四章

2.5由外单位承接大修任务的,工程完工后,经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算,并根据维修基金分摊表进行分配转账,借记“专项应付款—代管基金”,贷记“银行存款”等科目。

第五章 代收款项的核算

企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”,用于核算企业代收代付款项,如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等,也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。

范文二:物业公司会计处理 投稿:马葸葹

物业公司的会计处理

第一章 经营收入核算管理规定

1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各

项收入,包括主营业务收入和其他业务收入。

1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大

修收入。

1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众**性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房(如老公房)的租金也计

入物业管理收入,并设置明细科目核算。

1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。

1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托,对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入,包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入,如代为房屋出租取得的收入;代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入;还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业

经营收入及无形资产转让收入等。

1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房,从事经营活动取得的收入,如开办健身房、歌舞厅、美容美

发屋、商店、饮食店等经营收入。

2 经营收入的确认及其时间

2.1企业应当在劳务已经提供,同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益,不得提前或延后。 以

下内容需要回复才能看到

2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后,确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的,可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的

价款之日确认营业收入的实现。

3 经营收入会计科目处理

3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。

3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费,所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方,并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用(按协议规定列支)时,计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益,即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额,借记

并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置

明细账进行核算。

第二章 成本费用核算管理规定

1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则,按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用,成本核算方法一旦确定,至少

在一个会计年度内不得任意改变。

2 成本划分原则为了正确核算成本,须分清以下成本费用界限:

2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括:直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费;房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费;房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费;直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费;绿化费、保洁费、保安费;直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗,如投资活动,筹资活动;非生常损失消耗,如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿

支出、资产减值损失等,均不能计入生产经营成本。

2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如:为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。

2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用,正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可

的“待摊费用”及“预提费用”,均应计入当年度损益。

2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要,按照管理处核算成本费用。管理

处发生的成本费用,直接计入该管理处成本。

3 成本核算及科目设置 3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账,计

算并归集主营业务成本。

3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象,设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”,并在明细科目下按成本类别设置

三级明细科目。

3.3 物业管理成本的核算

3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的,可将发

生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务,如绿化、保洁等,一般按照签订的承包合同付款,成本即为合同的结算款,并按成

本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费;

材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。

3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部

位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。

3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费,计入其他业务支出。

3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费,在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”,不计入当期损益。在实现收入后,开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用,直接计入当期损益;企业实现收入以后,即正常经营期间发生的期间费用,直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。

第三章 物业工程的核算

1 物业工程的内容物业工程,是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种:自营方式,指物业管理企业自行组织施工;出包方式,指物业管理企业委托外单位

承包工程。

2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”,用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出;贷方登记已完物业工程成本的结转数;科目借方余额,反映在建工程的实际成本。

本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。

2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时,本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用,包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本;若涉及多个工程项目,应增设相应科目归集有关费用支出,再按一定标准分配计入各有关项目。

2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时,将支付给承包单位的工程价款,计入“在建工程——物业工程——**工程”科目,贷记“银行存款”等科目。

2.3 工程完工交付使用的核算。

2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时,其工程决算价款,须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支,则根据分摊表进行转账结算;若该工程不由维修基

金列支,则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。

2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理:借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目,贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目;同时结转已完物业工程成本,借记“主营业务成本—物业大修成本”,贷记“在建工程—物业

工程—**工程”科目。

第四章 维修基金的核算

1 科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”,用于核算企业

接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。

2 维修基金的核算

2.1收到维修基金的核算收到维修基金时,借记“银行存款”科目,贷记“专

项应付款—代管基金—本金”。

2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单,属于代管基金存款的利息收入,借记“银行存款”科目,贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。

2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备,应支付的有关费用,如租赁费、承包费、有偿使用费等,作为维

修基金的收益,计入“专项应付款—代管基金”的贷方。

2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目,实际发生的工程支出,通过“物业工程”科目核算,核

算方法同第四章

2.5由外单位承接大修任务的,工程完工后,经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算,并根据维修基金分摊表进行分配转账,

借记“专项应付款—代管基金”,贷记“银行存款”等科目。

第五章 代收款项的核算

企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”,用于核算企业代收代付款项,如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等,也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细

并按往来单位进行核算。

范文三:物业公司会计基本业务处理 投稿:汪隟隠

1、发放防暑降温费 防暑降温品 借:经营成本—其他

贷:库存现金

2、付停车费、加油费、市内交通费、车辆维修费、检测费、保险费

借:管理费用—差旅费

贷:银行存款 (库存现金)

3、餐费 借:管理费用—招待费

贷:银行存款 (库存现金)

4、付维修工工资 借:经营成本—维修服务费

贷:银行存款 (库存现金)

5、付保洁员工资 借:经营成本—保洁服务费

贷:银行存款 (库存现金)

6、付保安工资 借:经营成本—保安服务费

库存现金 (保安绩效)红字

其他应付款—其他 (收职工暂扣款)

贷:银行存款 (库存现金)

7、维修工程款、材料款、维修配件、管道疏通、空调维修

借:经营成本—维修配件

贷:银行存款 (库存现金)

8、食品款 矿泉水 洗涤用品 借:经营成本—其他

贷:银行存款 (库存现金)

9、监控维修服务 借:固定资产—小区监控

贷:银行存款(库存现金)

10、水箱清洗消毒 借:经营成本—其他

贷:银行存款(库存现金)

11、宿舍水费 用品 借:经营成本—职工宿舍

贷:库存现金

12、付保安夜间维修费 借:其他应付款—其他

贷:库存现金

13、付小区室外用电 、小区水泵房用电、付监控室用电

借:经营成本—公用电费

贷:银行存款

14、付单元电费 维护费 借:经营成本—电梯费用

贷:库存现金(银行存款)

15、购买支票手续费 借:财务费用—手续费

贷:银行存款

16、收职工暂扣款 借:其他应付款(红字)

贷:银行存款

17、往来款 借:其他应收款 (明细)

贷 :银行村款

18、税务局罚款 借:营业外支出

贷:银行存款

19、付个税 借:应交税费 —个人所得税

贷:银行存款

红字

20、物业代开发付款 借:其他应收款—开发公司

贷:银行存款 (库存现金) (填写内部转账通知单)

开发公司填制转账凭证 借:其他应付款—舜怡物业

贷:具体科目

21、付工资 借:应付职工薪酬 —工资

付工资代扣 —养老保险(红字)

—失业保险(红字)

—医疗保险(红字)

—公积金 (红字)

付加班费 应付职工薪酬—工资

付工资代扣个税 应交税费—个人所得税

代开发付工资 其他应收款 —开发公司 (填写内部转账通知单) 经营成本 —其他

贷:银行存款

22、转部分人员个税

借:其他应付款—开发公司

贷:应交税费 —个人所得税

23、转应付房管公司一季度水费

借:其他应付款—水费

贷:其他应付款—房管公司

24、计提固定资产折旧 借:管理费用—折旧(办公固定资产) 经营成本—折旧(小区用固定资产) 贷:累计折旧

25、计提工会经费 借:管理费用—工会经费(建筑安装工人) 经营成本—工会经费(辅助生产工人) 贷:应付职工薪酬—工会经费

26、计提管理人员五险一金

借:管理费用——五险一金

贷:应付职工人员——五险一金

27、转去应付职工五险一金 借:应付职工薪酬——五险一金

贷:内部往来——财务处

28、分配工资 借:管理费用——工资(管理人员)

经营成本——工资(安保人员)

贷:应付职工薪酬——工资

29、结转预收账款 及电梯电费分摊

借:预收账款—物业费

预收账款—电梯电费

贷:经营收入——物业费

其他应付款——电梯电费

30、结转应收物业费 及电梯电费分摊

借:应收账款—物业费

其他应收款—电梯电费

贷:经营收入——物业费

其他应付款——电梯电费

31、结转车位费 借:预收账款——车位费

贷:经营收入——车位费

32、结转管理费用 借:本年利润

贷:管理费用——见明细

33、结转财务费用 借:本年利润

贷:财务费用

34、结转经营成本 借:本年利润

贷:经营成本 ——见明细

35、结转营业外支出:借:本年利润

贷:营业外支出

36、结转经营收入 借:经营收入

贷:本年利润

37、计提营业税金及附加 借:营业税金及附加

贷:应交税费 (增值税 城建税 教育费附加

地方教育附加)

38、结转营业税金及附加 借:本年利润

贷 :营业税金及附加

范文四:物业管理公司会计核算的现状分析与处理方法 投稿:严謉謊

物业管理公司会计核算的现状分析与处理方法

一、物业管理公司会计核算概述

物业管理,通常是指物业公司受物业产权人或使用者的委托,运用现代化的管理手段为其在不动产及居住环境方面提供看管、修缮、代收费用、提供便民设施等服务管理活动。物业管理公司按照物业管理制度,通过定期收取业主物业管理费的方式取得营运资金。会计核算是物业管理公司内部管理的重要组成部分。物业公司的会计核算工作是指公司财务人员以货币形式全面反映和监督公司的全部生产经营活动,定期制定财务报表并提供给财务信息使用者的管理活动。财务管理工作是物业管理公司正常运作的重要保证,对资金运作也能起到关键的控制作用。公司在管理中追求资金成本的最小化,以资本的筹集为管理重点。但面对日趋激烈的市场竞争环境,物业管理公司应加强内部控制,加强对资金筹集的管理工作,强化自身对会计核算的管理。

二、物业管理公司会计核算的特点

物业管理公司是随我国房地产业的发展而逐渐兴起的一个新兴行业。其在会计核算方面拥有自身的特点。主要体现在以下几方面:

(1)核算内容较为简单。因为物业管理不涉及产品的生产或者销售,因此,对物业公司而言,主要经营活动便是向业主提供相关物业劳务(或者服务),以此方式获取营运资金。物业管理公司的资金运作方式和会计核算内容都相对较为简单。

(2)监督群体较为庞大。物业管理公司在运营过程中需要不断与众多业主打交道,并且其收入主要来源于业主所缴纳的物业管理费。由于物业管理公司的这一特殊性质,使其资金运转都受到业主的广泛监督。此外,物业管理公司在运营过程中,还会受到来自于政府相关部门的监督。因此可以说,物业管理公司的监督群体较为庞大。

(3)公司管理层和业主皆为财务信息使用者。物业管理公司的财务信息不仅要提供给公司管理层,以供其决策。同时,物业管理公司还要向业主提供,以帮助其了解物业管理费的使用情况。因此可以说,物业管理公司的财务信息的使用者不仅有公司的管理层,还包括广大业主。

三、物业管理公司会计核算的现状分析

无论何种企业类型,最终目标都是实现企业价值最大化。通俗说法便是获得最大化的利润。物业管理公司也不例外。随着近年来我国房地产市场的迅速发展,物业管理公司也日趋向规模化、规范化发展。越来越多的物业公司开始重视自身的发展和管理理念,不断着手完善自身的服务职能,强调提升公司的财务核算管理水平。但是,由于物业管理公司在我国的发展时间较短,会计核算方面还存在诸多不完善之处。

(1)会计基础管理不规范

目前,我国很多物业管理公司在会计基础管理方面尚不规范,存在诸多漏洞。比如:原始会计凭证审核不严,原始资料保存不规范,凭证摘要记录不清晰或与明细账内容不一致;白条抵库现象严重,公司领导随意挪用资金现象时有发生;有的经济业务缺少必要的合同或者协议,资金支付情况缺少必要的跟踪记录;会计科目规范不严,资本性支出和费用性支出混淆使用;缺少必要的资产盘点清查制度,或者空有制度却很少执行。这些现象都充分体现出物业公司财务基础工作薄弱,会计核算不规范,财务提供的会计信息必然不准确,使信息使用者很难做出正确的判断。

(2)会计核算硬件环境不理想

物业管理公司的会计核算工作若要达到较为理想的状态,首先其会计核算硬件环境必须过关。但是,>论文格式由于目前我国的物业管理公司存在时间尚短,财务管理环境都异常简朴。在如今大部分企业都实现会计电算化的大环境下,甚至有些物业管理公司还停留在"算盘加计算器"的阶段。此外,很多物业管理公司由于发展不规范,常常只具有一至两名会计人员。而且在会计核算方面,依旧局限于手工登账和人工对账,不仅耗费掉了会计人员大量的时间和精力,而且还导致会计科目在设计上难以细化,很多会计人员在面对大量的手工登帐工作之余,已没有更多的精力再对二级科目进行细分。同时,很多诸如制定财务预算计划、计算项目盈利空间等精细作业也根本无闲开展,这在一定程度上限制了物业管理公司的财务发展。

(3)财务管理存在认识误区

当前,我国很多物业管理公司的管理者及相关人员对财务管理存在认识误区。没有将对财务管理的认识上升为公司战略的高度,并未认识到财务管理是一个自上而下、需要大家共同参与和配合的系统过程。也并未意识到只有先行实现财务目标,公司目标才能最终获得实现。其实,财务作为公司经营运作的一个核心部门,需要与其他部门相互配合、通力合作,每一个业务单元的完成都是实现企业价值最大化的有力推手。因此,财务管理是一个涉及公司上下的系统过程。

四、物业管理公司会计核算的内容与处理方法

(1)会计核算内容之一:业主的公共水电费

公共水电费是物业管理公司的会计核算内容之一。物业管理公司对此有两种核算方法。一种是将公共水电费直接计入物业管理成本;另一种是将其暂时作为代收代付款,并抵扣小区业主向物业管理公司交纳的物业管理费。这两种会计核算方式中,笔者更倾向于第二种。因为水电并非由物业公司提供而是由供水供电部门提供,并于提供时已向消费者收取了相关税费。单纯从该意义出发,公共水电费由物业公司作为代收代付款更为合适。

(2)会计核算内容之二:物业管理公司的成本费用

目前,我国物业管理公司采取权责发生制核算成本费用,并将其具体分为按营业成本与期间费用分开核算。其中,期间费用包括财务费用、管理费用等,具体核算与一般企业无异。营业成本是指物业管理公司在为业主提供管理和服务过程中(即物管活动)所发生的各种成本开支。物管活动是物业公司主营业务。营业成本通常分设"直接材料"、"直接人工"、"间接费用"三个会计科目。物业管理公司在日常成本核算时,应尽量划小核算单元,以将人员责任与成本支出相挂钩,实行成本费用责任制。除物管活动之外的其他"附属类"业务所发生的成本支出作为"其他业务支出"参照现行财务制度进行会计核算。

(3)会计核算内容之三:物业管理费

目前,我国物业管理公司在核算物业管理费时,所采用的会计原则类似于"收付实现制"但又不是通常意义上的收付实现制。只是在实际收到业主所缴纳的物业管理费时方才确认收入;倘若是在当期收到了以后时期的物业管理费,则暂时不确认为收入,而是将其作为预收款进行挂账。根据我国《企业会计制度》,关于劳务收入通常有三条确认原则。首先,收入能够被可靠计量;其次,与交易相关的经济利益能够流入企业;第三,劳务的完工百分比能够被合理确定。只有三个条件同时满足,物业管理公司方能将物业管理费确认为收入,并无需考虑是否已实际收到款项。

(4)会计核算内容之四:维修基金

根据我国物业管理的相关规定,为了有效保障物业公共设施等的维修养护,业主需按时向物业管理公司缴纳一定的维修基金。单纯从所有权的角度出发,维修基金属业主所有。当前,根据相关政策,物业管理公司应将维修基金作为"代管基金".我国物业管理公司对维修基金的会计核算主要选择在实际收取时,作为"长期应付款"进行挂账;当实际发生维修费用时,再予以冲减。关于维修基金是否需要缴纳税款目前尚无明确规定。物业管理公司在这方面的核算处理也各不相同。笔者认为,物业管理公司所收取的维修基金不需要纳营业税。因为这部分费用主要用于公共设施等的修缮与管理,在所有权方面归业主所有,物业管理公司仅是对其进行"代管".因此,笔者认为维修基金不需缴纳营业税。

五、小结

为了完善我国房地产市场的配套机制,以及满足人们越来越丰富的生活需求,物业管理公司应运而生。物业公司以收取物业管理费、提供物业管理服务为运营模式,充分体现了"取之于民,用之于民"创办宗旨。但是,由于物业管理公司在我国的发展时间较短,在财务管理方面暴露出诸多不足,比如管理机构不完善、管理过程不规范等管理弊端。对此,我们应在物业财务管理这片新领域不上断探索,开拓创新,根据自身发展的特点不断提升财务管理水平,努力适应新时代市场发展的新形势。

3.3工程项目后期的作用

每一个基建项目在竣工后都有合理的决算,都是经过有关企业的审计部门进行审核批准后再通过会计人员进行结算。对于不符合基建工程在预算上的费用进行严格的核算,继而发挥工程的监督工作,对于已经使用的在建基建工程但未经过决算的要按照预算金额办理交付使用手续,进而发挥工程的管理作用。还要提供必要的财会经济活动数据,正确划分出建设费用和其他费用,做到保证交付使用资产建设成本是真实完整的和准确无误的,从而达到工程建设的要求,提高企业单位的执行效益。

四、基建工程会计监督管理的对策

作为基建项目的财务会计人员,除了要掌握相关的会计制度和管理规定,掌握国家相关的基建管理制度和程序外,还需要掌握相关的基建工程知识,以及相关的招投标、合同、建筑等法律法规,从而为工作中的会计核算和监督打下良好的基础。基建项目应该经常组织会计人员参加基建业务知识培训,并组织不同基建项目会计人员进行交流学习,将实际工作中遇到的问题和解决问题的方法进行经验分享,保证基建项目会计人员具有较高的综合知识,只有这样才能保证基建项目投标核算的真实准确,对基建项目的

投资进行有效地监督。基建项目的会计人员应该严格遵守相应的工程支付审核程序,严格按照相关的合同及施工进度来进行付款,在支付工程进度款前,必须要具备施工合同、监理签字的工程施工进度证明、相关领导的审批单、施工单位的收款收据才能够进行进度款的支付。此外,还应该注意对结算中收据、发票开具的单位是否与合同单位一致进行严格的审核。另外,在对付款进行审核时,会计人员还应该对基建工程量的变更引起足够的重视,因为工程量的变更会对原有合同的价款产生较大的影响。基建项目的会计监督工作应该融入到工程的所有环节中去,让会计人员参与到项目的实施以及变更环节中去,并对不同工程阶段的验收工作进行监督,掌握相应的具体工程信息。保证会计人员对整个基建工程的全部过程进行掌握和监督。只有这样才能够对基建项目的整个过程进行严格的会计核算和监督,更加容易的找出其中存在的问题,并提出相应的解决方案和对策。建设任务按照批准的建设内容和设计全部完成后,要求组织项目竣工验收,移交完整的档案资料,为确保建设项目新增资产价值的正确、全面反映投资者权益,对竣工后项目进行财务管理和监督。移交资产投入生产交付使用交接表,双方签字盖章,明确责任。会计人员没有良好的职业道德素养,就不能有效抵界的诱惑,部分会计人员极有可能制造会计假账,提供的会计信息,给企业造成比较严重的经济损失。因此要企业会计人员的培训工作,加强对会计人员的职业道德教育,企业领导也要以身作则。坚决执行财务纪律。企业员要体现自己的职业道德素养。

五、结束语

随着时代的发展,社会生活的不断进步,相关企业单位对于会计核算在企业办公楼基建项目的要求越来越高。但由于相关因素的影响,使得基建会计在工程核算中的基本职能不能完全地发挥。因此,需要基建会计人员不断的根据实际情况对工程核算提出新的要求,做出新的改变。在我国经济发展中,基本建设为国民经济和社会发展提供了物质和技术保证,对加速建立强大的社会主义物质基础,发展科学文化教育事业,提高人民群众的物质文化生活水平,具有十分重要的意义。为了有计划地进行基本建设,合理运用基本建设资金,提高基本建设的投资效益和管理水平,加强经济核算,要充分利用会计这个管理工具,对基本建设计划的执行过程所体现的资金和资金运动进行科学地、严格地核算和监督。

>参考文献:

[1]刘晓玲.事业会计独立核算存在的问题及应对措施[J].科技创业月刊,2014

[2]于晓丽,于丽丽.基建会计与行政事业单位会计合并的探讨[J].财经界,2015

范文五:物业公司某管理处年度工作计划 投稿:覃跇跈

序号工作内容月份备注

1 很抓团队的廉正建设、工作纪律

1.1全体人员参加军训

1.2定期思想交流总结

1.3建立经理信箱,接收各员工建议

2 交收楼工作

3 建立客户满意度调查制度

3.1制定调查问卷

3.2定期发出调查问卷

3.3统计问卷,制定改正措施并加以实施 4 完善管理制度

4.1根据新的工作要求,拟定各部工作标准

4.2根据工作标准,拟定操作程序

4.3试行半年,根据实际效果对标准和程序 进行调整

5 完善小区标识工作

5.1对小区现有的标识进行修整

5.2完成地下停车场标识的设计

5.3完成地下停车场标识的制作安装

5.4完成四区的标识及安装

6 公共区域管理

6.1分批对各违章搭建、改变外立面等违 规行为给予纠正

6.2对小区各建筑小品进行维护保养

6.3在各栋走火通道设置清洁工具房

6.4美化各层生活垃圾房

6.5架空走廊绿化植物的改善

6.6架空走廊拆灯后的修缮工作

6.7各层防火门消音工作

6.8消火栓、水表箱修缮工作

6.9协助项目完成对15\17间水池补漏

6.10协助项目对中心区水池修改工作

7 社区文化建设

7.1业主通讯开刊

7.2温馨活力夜(妇女节)

7.3春季健康咨询活动讲座

7.4亲亲孩子天·儿童节

7.5端午节活动

7.6活力夏日暑假SHOW

7.7第二届圆满南湖中秋夜

7.8南湖半岛与您齐心毅力向前(重阳节)

7.9开心平安夜

7.10配合销售部的活动安排

8 节能工作

8.1节能方案的确定、审批、申购

8.2架空廊节能改造

8.3公共区域计量表设置工作

8.4地下停车场、路灯节能改造

8.5走火通道、楼层电梯大堂节能改造 9 开源工作

9.1商铺招租

9.2洗车、车辆保养

9.3建立小区保健站

9.4家政服务项目的增设

9.5建立完善小区商务中心、租赁中心

9.6工程、绿化有偿服务项目丰富

10 B2地块的工作

10.1前期工作的介入

10.2制度、操作程序、收楼文件的确定 10.3管理处的装修、小区标识的设置 10.4物品的购置 10.5人员的招聘、培训

10.6楼宇的接管验收

10.7外环境绿化工程

10.8楼宇开荒清洁 10.9交楼工作

11 住户中心工作安排

11.1空置单位的管理

11.2完善业主档案

11.3费用催缴工作

11.4处理客户投诉问题及跟进工作

12 工程部工作安排

12.1完善各设备房的标识、制度上墙、 落实责任人、保持良好的清洁环境 12.2电梯、供电设备等设备年检工作

12.3供电负荷评估

12.4各活动的水电、灯饰安装

12.4高标准完成设备日常维修保养工作 13 绿化部工作安排

13.1完成四区外环境绿化工程 13.2完成边坡绿化工程

13.3完成中心区落叶植物的改造工作 13.4完成会所外环境绿化工程

13.5完成售楼部、苗圃植物的移植工作 13.6高质量完成植物日常养护工作 14 清洁部工作安排

14.1高标准完成交楼单位的开荒清洁 14.2除“四害”工作

14.3二次供水水池清洗

14.4外墙清洗

14.5高标准完成小区日常清洁工作 15 安管部工作安排

15.1协助各部门军训

15.2干部竞争上岗

15.3八一军事汇演

15.4小区消防演习

15.5笔试考核

15.6高标准完成小区日常安管工作

16 年中物业公司总结

17 年终绩效考核工作安排

范文六:房地产公司的物业会计的账务处理 投稿:钟橵橶

一般物业公司会计都做些什么工作呀?

•复核各部门的费用支出凭单并审核其原始凭证的有效合法性,监督费用支出的整个流程,确保款项支出无误;

•审核各部门所需物品的采购计划,本着“以需定购”的原则确定多项物品采购的审批;

•定期或不定期对公司的资产、库存材料、低值易耗品进行盘点。降低库存积压,杜绝资金浪费,确保资产的安全和完整;

•审核每月的物业费、水电费的缴费通知单,保证其准确无误,并积极跟进和督促日常费用的收缴工作。

•每周参加公司例会。对财务部一周的工作进行总结并汇报本周的工作计划; •及时与各部门沟通,了解公司的运营情况,做好相关工作;

•对公司的各类合同进行审核,监督核实合同付款的执行情况;

•每月按要求编制财务部工作月报,及时反映公司的收入、费用支出、各项费用的收缴情况;

•年终协助总经理编制年度预算。

房地产公司的物业会计的账务处理

第一章 经营收入核算管理规定

1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入,包括主营业务收入和其他业务收入。

1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房(如老公房)的租金也计入物业管理收入,并设置明细科目核算。

1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。

1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托,对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入,包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入,如代为房屋出租取得的收入;代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入;还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。

1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房,从事经营活动取得的收入,如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

2 经营收入的确认及其时间

2.1企业应当在劳务已经提供,同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益,不得提前或延后。

2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后,确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的,可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。

3 经营收入会计科目处理

3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。

3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费,所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方,并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用(按协议规定列支)时,计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益,即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额,借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。

第二章 成本费用核算管理规定

1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则,按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用,成本核算方法一旦确定,至少在一个会计年度内不得任意改变。

2 成本划分原则为了正确核算成本,须分清以下成本费用界限:

2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括:直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费;房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费;房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费;直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费;绿化费、保洁费、保安费;直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗,如投资活动,筹资活动;非生常损失消耗,如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等,均不能计入生产经营成本。

2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如:为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。

2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用,正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”,均应计入当年度损益。

2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要,按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用,直接计入该管理处成本。

3 成本核算及科目设置 3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账,计算并归集主营业务成本。

3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象,设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”,并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。

3.3 物业管理成本的核算

3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的,可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务,如绿化、保洁等,一般按照签订的承包合同付款,成本即为合同的结算款,并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费;材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。

3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。

3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费,计入其他业务支出。

3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费,在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”,不计入当期损益。在实现收入后,开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用,直接计入当期损益;企业实现收入以后,即正常经营期间发生的期间费用,直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。

第三章 物业工程的核算

1 物业工程的内容物业工程,是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种:自营方式,指物业管理企业自行组织施工;出包方式,指物业管理企业委托外单位承包工程。

2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”,用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出;贷方登记已完物业工程成本的结转数;科目借方余额,反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。

2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时,本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用,包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本;若涉及多个工程项目,应增设相应科目归集有关费用支出,再按一定标准分配计入各有关项目。 2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时,将支付给承包单位的工程价款,计入“在建工程——物业工程——**工程”科目,贷记“银行存款”等科目。

2.3 工程完工交付使用的核算。

2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时,其工程决算价款,须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。

若该工程价款由维修基金列支,则根据分摊表进行转账结算;若该工程不由维修基金列支,则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。

2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理:借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目,贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目;同时结转已完物业工程成本,借记“主营业务成本—物业大修成本”,贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。

第四章 维修基金的核算

1 科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”,用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。

2 维修基金的核算

2.1收到维修基金的核算收到维修基金时,借记“银行存款”科目,贷记“专项应付款—代管基金—本金”。

2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单,属于代管基金存款的利息收入,借记“银行存款”科目,贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。

2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备,应支付的有关费用,如租赁费、承包费、有偿使用费等,作为维修基金的收益,计入“专项应付款—代管基金”的贷方。

2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目,实际发生的工程支出,通过“物业工程”科目核算,核算方法同第四章

2.5由外单位承接大修任务的,工程完工后,经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算,并根据维修基金分摊表进行分配转账,借记“专项应付款—代管基金”,贷记“银行存款”等科目。

第五章 代收款项的核算

企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”,用于核算企业代收代付款项,如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等,也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。

补充回答: 国家财政部最近下发了关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知。该通知要求,凡具备工商局行政管理机关登记注册、具有独立法人资格的物业管理企业的会计核算,应在《房地产开发企业会计制度》的基础上,再按照“物业管理企业会计核算补充规定(试行)”执行。该规定具体内容如下:

一、会计科目及使用说明

第204号科目 预收账款

1、本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项,如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养、绿化等预收的公共性服务费等。

2、企业向有关单位和个人预收的款项,借记“银行存款”科目,贷记本科目;收入实现时,借记本科目,贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项,借记“银行存款”等科目,贷记本科目;退回多付的款项,作相反会计分录。

预收账款情况不多的公司,也可以将预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷

方,不设本科目。

3、本科目应按有关单位和个人设置明细账。

4、本科目期末贷方余额,反映企业向有关单位和个人预收的款项;期末如为借方余额,反映应由有关单位和个人补付的款项。

第205号科目 代收款项

1、本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项,如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。

企业受物业产权人委托代为收取的房租等,也在本科目核算。

2、企业收到代收的各种款项时,借记“银行存款”

等科目,贷记本科目;交给有关单位时,借记本科目,贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时,借记本科目,贷记“经营收入”科目。

3、本科目应按代收代交费用种类设置明细账。

4、本科目期末贷方余额,反映企业向未支付的代收款项。

第209号科目 其他应付款

1、本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项,如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时,企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。

2、发生的各种应付、暂收款项,借记“银行存款”等科目,贷记本科目;支付时,借记本科目,贷记“银行存款”等科目。

3、本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细账。

4、本科目期末余额,反映企业尚未支付的其他应付款。

第281号科目 代管基金

1、本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。

2、企业收到代管基金时,借记“银行存款--代管基金存款”科目,贷记本科目。

企业收到银行计息通知,属于代管基金存款的利息收入,借记“银行存款--代管基金存款”科目,贷记本科目。

企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共同设施设备,应负担的有关费用,如租赁费、承包费、有偿使用费等,应按受益对象,借记“经营成本”、“管理费用”、“其他业务支出”科目,贷记本科目。

代管基金按规定用途使用,应分别以下两种情况进行处理:

由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造任务的,实际发生的工程支出,借记“物业工程”科目,贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目;工程完工,其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账,借记本科目,贷记“经营收入--物业大修收入”科目;结转已完物业工程成本,借记“经营成本”科目,贷记“物业工程”科目。

由外单位承接大修任务的,工程完工,其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算,借记本科目,贷记“银行存款”等科目。

3、本科目应按单幢房屋设置明细账。

4、本科目期末贷方余额,反映代管基金的结余。

第411号科目 物业工程

1、本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出。

企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出,也在本科目核算。

2、企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出,借记本科目,贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工,其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账,借记“代管基金”科目,贷记“经营收入--物业大修收入”科目;结转已完物业工程成本,借记“经营成本”科目,贷记本科目。

企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出,借记本科目,贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目,工程完工结转成本,借记“递延资产”科目,贷记本科目。

3、本科目应按工程项目设置明细账。

4、本科目期末借方余额,反映在建工程的实际成本。

5、企业可以根据实际业务需要,增设相应的科目。

第501号科目 经营收入

范文七:鑫沁和物业公司会计处理方式 投稿:段霗霘

为了提高公司采购效率、明确岗位职责、有效合理设计会计账目,满足公司对优质资源的需求,进一步规范财务记账流程,加强与各部门间的配合,特制订本制度。

第一章 经营收入核算管理规定

1、经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入,包括主营业务收入和其他业务收入。

1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众维修性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房(如商业出租房)的租金也计入物业管理收入,并设置明细科目核算。

1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。

1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托,对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入,包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入,如代为房屋出租取得的收入;代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入;还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。 1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房,从事经营活动取得的收入,如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

2、经营收入的确认及其时间

2.1企业应当在劳务已经提供,同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益,不得提前或延后。

2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后,确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的,可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。 3 经营收入会计科目处理

3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理分别设置并进行明细核算。

3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费,所取得的收入计入“其他应付款——场地停车费代收”科目贷方,并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用(按协议规定列支)时,计入“其他应付款——场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益,即“其他应付款—场地停车费代收”科目的贷方余额,借记并转入“其他业务收入”。

第二章 成本费用核算管理规定

1、成本核算方法

成本核算应遵循收入成本配比原则,按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用,成本核算方法一旦确定,至少在一个会计年度内不得任意改变。

2、成本划分原则

为了正确核算成本,须分清以下成本费用界限:

2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。

生产经营成本主要包括:直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费;房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费;房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费;直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费;绿化费、保洁费、保安费;直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。 非生产经营活动消耗,如投资活动,筹资活动;非生常损失消耗,如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等,均不能计入生产经营成本。

2.2 生产经营成本与期间费用的界限

凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如:为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。

2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用,正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”,均应计入当年度损益。

3 成本核算及科目设置

3.1主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象,设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”,并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。

3.3 物业管理成本的核算

3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的,可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务,如绿化、保洁等,

一般按照签订的承包合同付款,成本即为合同的结算款,并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费;材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。

3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。

3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费,计入其他业务支出。

3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费,在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”,不计入当期损益。在实现收入后,开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用,直接计入当期损益;企业实现收入以后,即正常经营期间发生的期间费用,直接计入当期损益。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。

第三章 物业工程的核算

1、物业工程的内容物业工程,是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种:自营方式,指物业管理企业自行组织施工;出包方式,指物业管理企业委托外单位承包工程。

2、物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”,用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出;贷方登记已完物业工程成本的结转

数;科目借方余额,反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。

2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时,本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用,包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本;若涉及多个工程项目,应增设相应科目归集有关费用支出,再按一定标准分配计入各有关项目。

2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时,将支付给承包单位的工程价款,计入“在建工程——物业工程——**工程”科目,贷记“银行存款”等科目。

2.3 工程完工交付使用的核算。

2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时,其工程决算价款,须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支,则根据分摊表进行转账结算;若该工程不由维修基金列支,则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。

2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理:借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目,贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目;同时结转已完物业工程成本,借记“主营业务成本—物业大修成本”,贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。

第四章 维修基金的核算

1、科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”,用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。

2、维修基金的核算

2.1收到维修基金的核算

收到维修基金时,借记“银行存款”科目,贷记“专项应付款—代管基金—本金”。

2.2维修基金利息核算

企业收到银行计息通知单,属于代管基金存款的利息收入,借记“银行存款”科目,贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。

2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备,应支付的有关费用,如租赁费、承包费、有偿使用费等,作为维修基金的收益,计入“专项应付款—代管基金”的贷方。

2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目,实际发生的工程支出,通过“物业工程”科目核算,核算方法同第四章

2.5由外单位承接大修任务的,工程完工后,经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算,并根据维修基金分摊表进行分配转账,借记“专项应付款—代管基金”,贷记“银行存款”等科目。

第五章 代收款项的核算

企业应在“其他应付款”科目下设置明细科目“代收款项”,用于核算企业代收代付款项,如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等,也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。

范文八:物业公司会计处理的各大细节归纳总结 投稿:任搱搲

物业公司会计处理的各大细节归纳总结

第一章 经营收入核算管理规定

1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入,包括主营业务收入和其他业务收入。

1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众**性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房(如老公房)的租金也计入物业管理收入,并设置明细科目核算。

1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。

1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托,对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入,包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入,如代为房屋出租取得的收入;代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入;还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。

1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房,从事经营活动取得的收入,如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

2 经营收入的确认及其时间

2.1企业应当在劳务已经提供,同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益,不得提前或延后。 以下内容需要回复才能看到

2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后,确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的,可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。

3 经营收入会计科目处理

3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。

3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费,所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方,并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用(按协议规定列支)时,计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益,即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额,借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。

第二章 成本费用核算管理规定

1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则,按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用,成本核算方法一旦确定,至少在一个会计年度内不得任意改变。

2 成本划分原则为了正确核算成本,须分清以下成本费用界限:

2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括:直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费;房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费;房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费;直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费;绿化费、保洁费、保安费;直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗,如投资活动,筹资活动;非生常损失消耗,如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等,均不能计入生产经营成本。

2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如:为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。

2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用,正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”,均应计入当年度损益。

2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要,按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用,直接计入该管理处成本。

3 成本核算及科目设置

3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账,计算并归集主营业务成本。

3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象,设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”,并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。

3.3 物业管理成本的核算

3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的,可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务,如绿化、保洁等,一般按照签订的承包合同付款,成本即为合同的结算款,并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费;材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。

3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。

3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费,计入其他业务支出。

3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费,在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”,不计入当期损益。在实现收入后,开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用,直接计入当期损益;企业实现收入以后,即正常经营

期间发生的期间费用,直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。

第三章 物业工程的核算

1 物业工程的内容物业工程,是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种:自营方式,指物业管理企业自行组织施工;出包方式,指物业管理企业委托外单位承包工程。

2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”,用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出;贷方登记已完物业工程成本的结转数;科目借方余额,反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。

2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时,本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用,包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本;若涉及多个工程项目,应增设相应科目归集有关费用支出,再按一定标准分配计入各有关项目。

2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时,将支付给承包单位的工程价款,计入“在建工程——物业工程——**工程”科目,贷记“银行存款”等科目。

2.3 工程完工交付使用的核算。

2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时,其工程决算价款,须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支,则根据分摊表进行转账结算;若该工程不由维修基金列支,则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。

2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理:借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目,贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目;同时结转已完物业工程成本,借记“主营业务成本—物业大修成本”,贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。

第四章 维修基金的核算

1 科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”,用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。

2 维修基金的核算

2.1收到维修基金的核算收到维修基金时,借记“银行存款”科目,贷记“专项应付款—代管基金—本金”。

2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单,属于代管基金存款的利息收入,借记“银行存款”科目,贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。

2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备,应支付的有关费用,如租赁费、承包费、有偿使用费等,作为维修基金的收益,计入“专项应付款—代管基金”的贷方。

2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目,实际发生的工程支出,通过“物业工程”科目核算,核算方法同第四章

2.5由外单位承接大修任务的,工程完工后,经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算,并根据维修基金分摊表进行分配转账,借记“专项应付款—代管基金”,贷记“银行存款”等科目。

第五章 代收款项的核算

企业应在“其他应付款”科目下设置明细科目“代收款项”,用于核算企业代收代付款项,如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等,也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算

范文九:如何面试物业公司管理处总经理 投稿:沈述迱

如何面试物业公司管理处总经理

物业公司管理处项目总的面试是非常严格的,通常会有多个部门联合进行面试,当然最重要的还是总经理的面试,其实相对于各部门,项目总的面试回答应该来说更加简单,下面蜂巢物业管理网中士谈谈以往的面试经验进行希望对大家有所帮助。

如何做好项目各部门及管理工作

1.管理方面

加强团队建设;注重现场管理;强化主动服务;突出事前预防;着重加强外包管理。着重讲述作为管理处总经理,怎样推动这些工作的开展,而不是阐述自己怎样做,切忌不要忘记自己是项目的管理者。

2.客服部

进一步强化客服部龙头作用,加强客服信息反馈、收费考核及客户关系维护措施。客服部主要工作是收费工作,重点描述如何保障收费率,怎样鼓励客服助理的收费积极性,同时,也要着重的讲述怎样推动客服部的龙头作用。

3.工程部

重点做好设备预防性维护保养,加强能源监控与管理,进一步提高维修服务和设备运行规范化程度。工程部的重点是设备维保,无论是小区还是写字楼,设备的维保及时性、完好性对于项目总的管理要求非常高。

4.安保部

坚持预防为主的安全管理原则,落实好人防、物防及技防措

施,重点做好保安礼节、形象及应急反应工作。保安部重点谈谈如何做好保安队伍的管理。尤其是外包保安公司的管理,怎样既能把队伍稳定住,又能保住服务质量,这是重点。

5.保洁部

强化保洁员素质管理,抓好清洁服务细节,重点做好保洁服务标准化工作。保洁部虽然不是重点,但也应清楚保洁部管理内容、服务标准、出现投诉的处理防范、员工激励方法等。有些公司会有外包情况,对于保洁外包也要有具体的管理措施。

项目总经理应该关注那几个环节

项目重点:顾客、成本、员工及团队、品质、绩效。面试时项目总可根据这几个环节存在的问题、行业现状、管理思路及控制措施进行阐述,并应清楚各个环节的关键点,人、事的管控措施等。 做好物业项目的管理思路

(1)确立“守好项目、苦练内功、不断积累、塑造品牌”的基本思路;

(2)坚持目标管理导向,深化推进项目责任制组织模式;

(3)实行制度管理,切实提高执行力和管理效率;

(4)强化预算、绩效和质检的监督职能,进一步完善外包管理措施;

(5)注重“走动式”及“现场管理”,加强动态及事前预防管理;

(6)确立单项业务领先策略,不断提高专业化、精细化管

理水平;

(7)建立学习型企业模式,注重人才培养和激励;

(8)以员工作为企业的核心竞争力,不断增强团队协作及凝聚力;

(9)突出服务在企业发展中的主导地位,切实提高服务水平;

(10)在保障服务、提高效率的前提下,不断挖掘增收节支潜力;

如何通过阐述自己的应聘优势打动面试者

(1)具有12年住宅、写字楼、商业物业及物业顾问工作经验。

(2)具有决策、发展规划、标准化和制度建设、风险预防及危机处理能力。

(3)具有公司整体运营、经营、管理和服务管控能力。

4)具有团队建设、人才培养、品牌塑造、管理创新能力。

(5)熟悉行业特点、现状及发展趋势,掌握有关理论、法规、原理及行情。

(6)熟悉前期物业、项目拓展和招投标、日常运作、物业创优环节操作。

(7)熟悉项目、客服、工程、安保和保洁运作和管控要点。

范文十:物业公司帐务处理 投稿:龚隽难

为进一步规范会计核算,根据《****集团财务管理制度》,结合物

业行业核算特点,制定本办法。

第一章 经营收入核算管理规定

1 经营收入的范围

经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入,包括主营业务收入和其他业务收入。

1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众**性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房(如老公房)的租金也计入物业管理收入,并设置明细科目核算。

1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等

1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托,对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入,包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入,如代为房屋出租取得的收入;代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取

得的收入;还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。

1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房,从事经营活动取得的收入,如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 2 经营收入的确认及其时间

2.1企业应当在劳务已经提供,同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益,不得提前或延后。

2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后,确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的,可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。

3 经营收入会计科目处理

3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。

3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费,所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方,并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用(按协议规定列支)时,计入

“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益,即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额,借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。

第二章 成本费用核算管理规定

1 成本核算方法

成本核算应遵循收入成本配比原则,按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用,成本核算方法一旦确定,至少在一个会计年度内不得任意改变。

2 成本划分原则

为了正确核算成本,须分清以下成本费用界限:

2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限

只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括:直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费;房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费;房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费;直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费;绿化费、保洁费、保安费;直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗,如投资活动,筹资活动;非生常损失消耗,如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等,均不能计入生产经营成本。

2.2 生产经营成本与期间费用的界限

凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如:为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。

2.3 不同会计期间的成本费用界限

根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用,正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”,均应计入当年度损益。

2.4不同核算单位的费用界限

根据管理需要,按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用,直接计入该管理处成本。

3 成本核算及科目设置

3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账,计算并归集主营业务成本。

3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象,设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”,并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。

3.3 物业管理成本的核算

3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的,可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务,如绿化、保洁等,一般按照签订的承包合同付款,成本即为合同的结算款,并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.4 物业经营成本的核算

物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费;材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。

3.5物业大修成本的核算

物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。

3.6其他业务支出的核算

其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费,计入其他业务支出。

3.7期间费用的核算

企业筹建期间所发生的开办费,在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”,不计入当期损益。在实现收入后,开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用,直接计入当期损益;企业实现收入以后,即正常经营期间发生的期间费用,直接计入当期损益。

期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。

第三章 物业工程的核算

1 物业工程的内容

物业工程,是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种:自营方式,指物业管理企业自行组织施工;

出包方式,指物业管理企业委托外单位承包工程。

2 物业工程的核算

应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”,用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出;贷方登记已完物业工程成本的结转数;科目借方余额,反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。

2.1自营工程的核算。

企业自行组织施工时,本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用,包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本;若涉及多个工程项目,应增设相应科目归集有关费用支出,再按一定标准分配计入各有关项目。

2.2 出包工程的核算。

委托外单位承包工程时,将支付给承包单位的工程价款,计入“在建工程——物业工程——**工程”科目,贷记“银行存款”等科目。

2.3 工程完工交付使用的核算。

2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时,其工程决算价款,须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支,则根据分摊表进行转账结算;若该工程不由维修基金列支,则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。

2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理:借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目,贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目;同时结转已完物业工程成本,借记“主营业务成本—物业大修成本”,贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。

第四章 维修基金的核算

1 科目设置

应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”,用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。 2 维修基金的核算

2.1收到维修基金的核算

收到维修基金时,借记“银行存款”科目,贷记“专项应付款—代管基金—本金”。

2.2维修基金利息核算

企业收到银行计息通知单,属于代管基金存款的利息收入,借记“银行存款”科目,贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。

2.3维修基金收益核算

物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设

备,应支付的有关费用,如租赁费、承包费、有偿使用费等,作为维修基金的收益,计入“专项应付款—代管基金”的贷方。

2.4维修基金使用核算

由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目,实际发生的工程支出,通过“物业工程”科目核算,核算方法同第四章2.3.1。

由外单位承接大修任务的,工程完工后,经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算,并根据维修基金分摊表进行分配转账,借记“专项应付款—代管基金”,贷记“银行存款”等科目。

第五章 代收款项的核算

企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”,用于核算企业代收代付款项,如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等,也在本科目核算。 本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。

第六章 附则

六、本办法未尽事宜,按照《****集团财务管理制度》执行。

七、本办法由****集团上海物业管理有限公司计划财务部负责解释,自2006年1月1日起施行。

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