土地估价师实践考核_范文大全

土地估价师实践考核

【范文精选】土地估价师实践考核

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【专家解析】土地估价师实践考核

【优秀范文】土地估价师实践考核

范文一:土地估价师实践考核总结 投稿:赵瀤瀥

土地估价师实践考核总结

土地估价行业是一个对理论和实践均要求较高的行业,要成为一名合格的土地估价师,仅有理论知识仍不够,估价实践经验的积累是相当重要的,这些经验需要我们在工作过程中进行不断积累,在估价专业实践过程中,学到了许多书本上无法深刻体会到的知识和实操经验,下面就土地估价工作专业实践进行简要总结。

一、专业实践的个人及单位基本概况

本人xx年xx月毕业于xx大学“土地资源管理”专业,本科学历。xx年xx月至xx年xx月在xxxxx有限公司从事土地、房地产估价工作,并于xx年xx月通过考试取得土地估价师执业资格。

xxxxx有限公司注册资本为xx万元,具有土地估价、房地产估价、资产评估资格。现有注册土地估价师xx人,土地评估资信等级为xx级,可在xx省范围内从事除基准地价、标定地价、地价指数、上市评估及政府确定的重大项目之外的地价评估业务;现土地评估业务范围主要有:土地抵押评估、土地出让底价评估、土地作价入股、土地价值咨询、土地收储、房屋征收评估等;

实践考核指导老师xxx为xxxxx有限公司法定代表人、总经理,具有土地估价师、房地估价师、资产评估师执业资格;xxx年取得土地估价师执业资格,资格证书号xxxxx,取得土地估价执业资格xxx年,长期进行土地估价工作,理论知识、实践经验丰富。

二、专业实践期间从事主要工作

在土地估价工作期间,主要从事土地抵押评估、土地出让底价评估、土地转让评估等,擅长抵押类土地评估,在日常土地估工作中主要负责实地踏勘前的土地评估资料收集、分析、配合土地估价师共同做好实地踏勘工作,实地踏勘结束后对踏勘查采集的信息、资料进行分类、整理、分析,和土地估价师一起对待估宗地、估价方法、市场合理价值的确定进行商讨,并初步撰写土地估价报告,经三级审查后,对土地报告进行装订、送达、资料整理归档。

三、专业实践过程估价实务经验积累土地估价是一项实操性强的专业技术工作。 土地估价工作既是一项专业性强综合性的工作、同时也体现了估价的艺术性、估价人员的执业素养,不但要熟练掌握相关估价技术规范、估价程序、估价方法等到专业知识;而且需要熟知有关法律、法规、土地市场行情、国家和地方的经济政策。

1、接受估价业务委托前需要注意的一些问题。

在委托评估时,一些委托估价方往往会提出估价结果要达到某一具体金额等不合理的要求,尤其是抵押贷款估价,这是对估价机构执业道德和风险意识的考验,估价机构应拒绝委

托方这些不合理的要求。但估价机构应与委托方充分沟通,说明拒绝这些不合理要求的原因从而避免估价工作完成后的发生不必要的争议。还有一些委托方会要求估价机构先提供委估宗地的“初步评估价值”,甚至是找了几个估价机构,谁提供的“初步评估价值”达到自已的意向,就委托谁评估。而一些土地估价机构为争夺业务而投客户所好,向对方随意提供使其满意的“初评值”。结果在正式提供估价报告时,因达不到当时应允的“初评值”而出现了纠纷。这些问题都是在接受估价委托前需要注意的,因此对于土地估价合同的订立也尤为重要。

2、实地踏勘及估价报告的撰写

2.1实地踏勘的重要性

要做好一份土地估价报告,认真做好实地踏勘十分重要,估价人员只有实地踏勘待估宗地,亲自了解掌握待估宗地坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况,估价对象的优劣、如何选定估价方法、合理确定土地价值等情况才能清晰明确。

实地踏勘主要包括:估价对象权属资料核实;社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地所处地区的区域因素和个别因素资料,宗地自身条件、权利状况和利用状况及与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料等收集;地籍图或地形图、基准地价图、宗地图、宗地建筑平面图等的调查;

2.2实地踏勘关注事项

实地踏勘可理解为对宗地自身现状及其周边土地利用状况踏勘和该区域内土地市场状况的调查两个部分。一部分是要了解委估宗地实体状况和权益状况,包括宗地座落位置、地号、面积、容积率、用途及土地利用效率等,对于已建有地上建筑物的,还需要注意查看其地上建筑物结构、建筑面积、内外部装修及使用情况等,例如外墙、楼层高度、天花板、地板、客厅、卧室、卫生间、门窗材质及完损、内部装饰材料及档次等;另一部分是对委估宗地所在地区的区域因素条件和个别因素条件踏勘,亲临现场感受所在区域的环境景观、周围建筑物情况、道路通达程度、公交、市政配套、商服繁华程度、产业构成、人口状况、区域经济发展规模和经济收益水平等区域因素,以及了解宗地形状、临街条件、进深、地质、地形条件等个别因素。

此外“看现场”时需进行必要的记录和拍摄。须携带实地踏勘表(如可设计《土地状况现场调查登记表》、《房屋状况现场调查登记表》)和数码相机等,在现场踏勘过程中按照制定好的土地、房屋状况现场调查表内容进行记录,并对宗地全景、地上建筑物、周围环境

(包括相邻地块或相邻建筑物等)进行现场拍摄,必要是现场草绘委估宗地位置示意图。

2.3经过实地踏勘后要对所收集的相关资料进行分析整理,对估价对象地块进行综合分析,并对各估价方法进行适应性分析,选取适宜的估价方法,合理确定相关估价参数,对估价结果进行分析,最终确定合理的土地价值。

2.4撰写出具土地估价报告

出具土地估价报告顺利完成土地估价业务是最终目的,在经过资料收集、实地勘察后,由收集调查阶段进入相关资料分析阶段,根据《城镇土地估价规程》要求撰写土地估价报告书。

四、土地估价报告撰写的重点和难点

(1)土地估价报告撰写的重点和难点则在于估价方法的选择和运用上。

土地估价常用方法有市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本逼近法、收益还原法等。各种估价方法都存在一定的局限性和不足,这就要求估价人员有好的理论基础和实践经验。

①市场比较法市场比较法的具体思路是在近期地产市场中选择与估价对象处于同一供需范围内,具有较强相关性、替代性的地产交易实例,根据估价对象和可比实例的状况,对时间因素、交易情况、区域因素及个别因素等影响地产市场价格的因素进行分析比较和修正,进而求取其估价值。该方法主要适合于房地产市场较发达的区域,周边有很多可以参照的市场案例。在运用过程中的难点在于可比交易实例的收集上,大多数时候,要求收集有详细数据和文字依据的市场案例存在一定的难度。

其基本计算公式如下:地价=比准单价×土地面积

比准单价=可比实例成交单价×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正

②基准地价系数修正法 基准地价是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格,该级别或均质地域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正系数表等估价成果,按照替代原则,就估价对象区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价期日价格的方法。该估价方法主要适合该地区有较为完善的基准地价体系,处于城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合用地的评估。在实践过程中,选用该估价方法首先要收集到当地最新的基准地价成果,包括基准地价级别图表及相应修正体系,一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地

踏勘过程中,一定要仔细填写现场调查表,主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查,这个在实践过程中显得特别重要采用基准地价系数修正法的重点和存在的难点主要有:期日修正系数中涉及的地价指数和土地使用年期修正中土地还原利率的确定。

其基本公式为: V = V1b×(1±∑Ki)×Kj

式中: V──宗地地价 V1b──某一用途土地在某一土地级别上的基准地价 ∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 Kj──期日修正、容积率、土地使用年期等其他修正系数

③剩余法 剩余法又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、税费和利润等,以估价余额来估算待估宗地价格的一种方法。该估价方法主要适用于待开发建设土地、有明确开发意图和规划依据的土地及建成区房地产市场较繁荣的区段土地。采用该估价方法要求估价人员应具有较强的房地产估价、工程造价等相关知识,因运用剩余法时首先要求采用市场比较法和收益法等房地产估价方法来求取待估宗地预计开发完成后价值或现行状态的价格水平。主要涉及在现场调查中,对宗地所在区域的房地产市场价格的调查和分析,其次开发费用的确定,也要求估价人员对区域相关工程造价有很熟悉的了解和把握。相关费用的项目和标准,需要估价人员熟知规划、房产、土地、财政、税务等部门相关法律法规和收费标准,以作为估价过程中取值的依据。

其计算公式为:地价 = 开发总价值-开发总成本-开发利润 = 不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-销售费用-税费-利 润

④成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加上一定的利息、利润、应缴纳的税费和土地增值收益来确定土地价格的方法。该方法主要适用于乡镇、郊区等市场不活跃区域的土地估价,要求宗地所在周边区域有征地拆迁补偿案例,有明确的相关征地补偿标准文件。该方法在运用过程中,首先要取得当地征地拆迁补偿文件,因为土地取得费主要依据当地征地拆迁补偿文件相关条款规定,土地开发费用需要调查才能确定,也可参照该地区基准地价技术报告中涉及的土地开发程度修正中涉及的土地开发费用来确定。

其计算基本公式为:土地价格=(土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益)×修正系数

⑤收益还原法 该方法由于其特殊性,日常运用的较少,因为如果采用企业收入费用来还原,要求提供财务报表,由于委托方考虑自身原因,一般不会提供经过审计后的财务报表,

且报表中往往存在一些非正常开支,在确定那些是非正常开支并进行剔除难度也较大。如果用市场租金来进行计算,一方面对于纯土地租赁市场并不成熟,即使租金水平可从市场调查获得,但在实践过程中发现,一般用收益还原法来测算的地价和市场价值存在很大的差异,这也许是还原利率的确定上存在一些问题所导致的结果。

(2)土地估价报告撰写及出具

在分析已有估价资料基础上,选用恰当的估价方法进行价格试算,最终选择两种或两种以上方法进行评估。需要注意的是由于各种方法都存在一定的局限性和不足,这就要求估价人员在现实估价工作中要多调查多分析,做到心中有价,那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题,更加客观的反映土地价值。 在按照《城镇土地估价规程》中附录的格式撰写土地估价报告时,土地估价报告应尽量做到用词准确、语义鲜明,句子简洁、概括性强、逻辑严密等特点,且应防止错别字和错漏等,提高估价报告质量。在提交估价报告给委托估价方前,还需进行内部审核,即“三级复核”,经审核合格后方可出具正式报告交付委托方使用,同时将估价底稿交档案管理人员存档。

五、对土估价风险的点滴认识:

因为在土地估价中对抵押评估项目做的比较多,同时又对司法鉴定项目有所接触,在当前经济环境下,有一些效益一般的工业企业多依赖银行融资进行资金流转,这类企业在委托抵押评估时一般会提出高于市场价值较多的不合理要求,在资金不济时,往往又会出现银行贷款还不上的情形,这时法院便会查封企业抵押资产,在司法鉴定评估时,正常的市场评估价值往住会低于原先评估的抵押价值,一方面给融资机构带来损失、给资产处置带来难度,同时也会给原评估机构带来负面影响。如何防范这类风险,估价机构和估价人员在接受委托时就应提高认识,和委托方积极沟通,晓之以理,以正常的市场价值出具评估报告,维护社会资本的良好循环。

范文二:土地估价师实践考核 投稿:郭噤噥

土地估价师实践考核

个人专业实践总结

本人自1998年毕业以来,一直从事房地产领域的相关工作——房地产营销、房地产经纪、房地产评估、土地评估等,积累了较为丰富的理论知识和实践经验,并先后取得了房地产经纪人(2005年)、房地产估价师(2006年)、土地估价师(2008年)等执业资格。

2006年12月至今,我一直在江苏****土地房地产评估咨询有限公司从事土地评估的相关实践工作,****公司是江苏省权威的土地房地产评估专业机构,为中国土地估价师协会评定的A级资信机构,可以从事包括基准地价、城镇地价动态检测、司法仲裁、征收土地税费、企业上市等在内的各类土地资产评估业务。

土地估价是一项系统工作,不仅要合理选用估价依据、熟练运用估价方法、撰写完整的土地估价报告,更要关注土地和房地产市场行情与走势、了解宏观经济状况、分析区域发展潜力、并能将金融、会计、统计、建筑、法律等相关知识充实到整个土地估价工作中来,使得土地估价结果更具有说服力。因此土地估价师不是简单的文字工作者,而是熟练掌握评估理论与方法、能对评估项目进行综合分析、并能将网络与新技术灵活应用于评估过程的专业人员。下面就本人在****公司进行土地估价实践的工作和心得作一总结,主要分为专业实践的工作内容、工作流程及工作要点、评估工作中的难点分析、对土地评估业发展的个人建议四个部分来阐述。

第一部分 专业实践的工作内容

一、主要工作:

1. 严格遵照《城镇土地估价规程》和****公司《日常土地评估工作标准》,进行各种类型的土地评估工作。主要涉及土地抵押贷款评估、土地出让评估、土地转让评估等,擅长抵押类土地评估。

2. 协助公司其他同事参与大型复杂项目的评估工作,如基准地价评估、城镇地价动态检测、司法仲裁、企业上市土地资产评估等。

二、辅助工作:

1. 开展市场调研,收集最新的土地及房地产交易(出让、转让、抵押、租赁等)案例,以充实和更新公司的案例库,了解和掌握市场供求和价格信息,分析判断未来市场的发展趋势。

2. 关注国家及地方政府有关土地及房地产业相关政策、法律法规的出台和更新,在评估工作中注重估价依据的适用性。

3. 走访项目所在地的国土局、建设局、统计局、规划局等行政部门,收集当地的

基准地价、土地取得费、房屋造价、经济发展、城镇规划、交通体系等方面的数据和文字资料。

4. 更新和使用公司最新的评估报告模板。

5. 完善各种评估方法的计算模板,将评估报告与计算模板一一对应,提高评估报告的撰写和审核效率。

6. 熟练运用计算机办公软件及公司网络办公流程,实现公司流程管理的科学化。

三、其他工作:

1. 为开发商或投资人提供专业的咨询服务,对拟开发的项目进行投资估算及可行性分析,供开发商或投资人决策。

2. 针对有长期合作关系的客户开展一定的延伸服务——代为办理相关登记、提供信贷便利等。

3. 积极参加公司组织的各项技术探讨、业务培训,不断充实自身的理论知识,拓展技术视野,努力提高自己的综合能力。

第二部分 土地评估工作流程及工作要点

土地评估工作流程主要分为受理估价委托、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选定估价方法测算、确定估价结果、撰写估价报告、审核估价报告、出具估价报告、估价资料归档十个阶段。相关流程说明如下:

一、“受理估价委托”工作要点

1. 估价事务所负责人通过公司网络办公系统接受市场人员“项目任务单”;

2. 根据“项目任务单”,估价事务所负责人根据项目难度合理安排合适的估价人员。

3. 明确估价目的、估价时点、估价对象。

二、“拟定估价作业方案”工作要点

1. 拟采用的估价技术路线和估价方法;

2. 拟调查收集的资料及其来源渠道;

3. 预计所需要的时间、人力、经费;

4. 估价作业步骤和时间进度安排。

三、“搜集估价所需资料”工作要点

1. 根据本次估价目的、估价对象特点列出估价对象产权资料清单,并提交给委托方(值得注意的是:容易遗漏出让金支付凭证、以及土地来源及历史沿革方面资料的调查)

2. 对估价对象所在地区房地产价格有影响的资料;

3. 相关实例资料,即类似土地的交易、收益、开发建设成本等资料;

四、“实地查勘估价对象”工作要点

1. 核查委托方所提供的产权资料是否全面,同时对照产权资料核实估价对象的坐

落、四至、面积、用途、产权等资料

2. 拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周围环境、景观或临路状况的影像资料;

3. 详细询问在估价中要弄清楚的问题,认真填写土地调查表。

五、“选定估价方法测算”工作要点

1. 根据搜集的资料情况,正式确定所采用的估价方法;

2. 参照公司报告模板,根据《城镇土地估价规程》中对具体方法运用的要求,进行具体的测算。

六、“确定估价结果”工作要点

1. 在确定最终结果之前,估价人员应比较、分析测算结果;

2. 对测算过程进行检查;

3. 根据具体情况选用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数、众数等数学方法之一确定最终结果。

七、“撰写估价报告”工作要点

1. 严格按照公司报告模板来撰写估价报告;

2. 估价人员在完成估价报告后,应对估价报告进行自我检查后方可提交审核。

八、“审核估价报告”工作要点

1. 复审人员对估价人员所提交审核的报告进行审查,如无问题,在审核表上签署审核意见,同时评定报告等级,并直接提交至终审人员;如发现问题,在审核表上应列出需要修改的地方,要求估价人员进行修改,对估价人员修改后报告进行复查,确认估价人员是否对提出的问题进行修改,确认无误后,方可在审核表上评定报告等级并提交至终审人员。

2. 终审人员对复审人员所交审核的报告进行进一步审查,如无问题,在审核表上签署审核意见,同时评定报告等级,并直接发给估价人员;如发现问题,在审核表上应列出需要修改的地方,要求估价人员进行修改,对估价人员修改后报告进行复查,确认估价人员是否对提出的问题进行修改,确认无误后,方可在审核表上评定报告等级并发给估价人员。

九、“出具估价报告”工作要点

1. 估价人员必须在估价报告经评定报告等级后,方可出具正式估价报告;

2. 估价人员对出具的正式报告,要检查是否有缺漏页、公章是否加盖齐全、页码是否错误、估价师是否签字等,方可提交给客户。

十、“估价资料归档”工作要点

1. 估价人员在出具正式估价报告后三日内将相关资料提交至档案管理人员;

2. 需与档案管理人员办好档案移交手续,由双方签字确认。

第三部分 评估工作中的难点分析

本部分就土地评估实践工作中常见的难点问题谈一下自己的看法及相应的技术处理方式:

一、市场比较法中比较因素修正值的确定

市场比较法由于最具有市场说服力而倍受评估人员青睐,然市场比较法中也同样存在着影响土地价格的主观因素,如比较因素的修正值,这个需要估价人员具有丰富的估价经验以判断每个比较因素对于土地价格的影响程度,一般采用公司内部估价师打分综合平均法来确定,评估过程中视土地用途、区位、个别因素等具体情况作一定的调整。

二、收益还原法中土地还原利率的确定

利用收益还原法评估土地价格时确定适当的土地还原利率,是准确计算土地价格的关键所在。一般情况下,采用以下方法来确定:

1. 纯收益与价格比率法:即采用市场上相同或类似不动产的纯收益和价格的比率。但是为避免偶然性,应采用至少三宗以上的土地案例(案例的交易时间、类型、性质等具有相似性),最后以案例的纯收益与其价格的比率的平均值作为还原率。

2. 安全利率加风险调整值法:即还原率=安全利率+风险调整值。安全利率一般采用现行的一年期国债年利率或一年期银行定期存款利率,风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场状况对其影响而确定。

3. 投资风险与投资收益率综合排序插入法:将各种类型的投资(如银行存款、贷款、国债、债券、股票等)收益率按其大小排序,然后根据经验判断所要评估的不动产投资收益率与风险落在那个范围,从而确定所要求取的还原利率。 第一种方法最为合理,但是由于实践中类似成交案例不多,往往使用的不多;第二种方法中风险调整值的确定较为主观,存在一定的争议;第三种方法直接将还原利率与投资风险挂钩,忽略了投资的替代性(若银行存款、贷款、国债、债券、股票的投资回报率较高,就没有必要投资土地或房地产开发了),也有一定的弊端。因此在实际评估中,宜采用三种方法的综合值(算术平均数或加权平均数)来确定。

另外本人认为可以在计算模板中采用试算法,使得收益还原法的计算结果接近市场价格的土地还原率方可采用,同时可验证以上三种方法的综合值。

三、收益还原法运用中的注意点

1. 通常,我们视土地年纯收益在土地收益年限内保持不变,但事实上并不如此,房地产市场租金会随着市场状况而上下波动,土地年纯收益也会有所变化,这就需要估价师能掌握市场态势并能对未来的租金水平做出短期或长期的分析。通过市场调研不难发现,相当一部分商业房地产的市场租金短期内一般呈一定幅度的上涨趋势,因此在一些精度要求高的评估项目中,需要采用分段计算(一

定年限内递增,以外的若不能判断则假设不变)

2. 一般来说,计算过程中采用的房地产收益应当为客观收益,但也有例外,对于有租约限制的房地产,租赁期内的租金收入应采用租约租金,租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金。另外,租赁期内外房地产净收益的还原利率也有所不同,由于租赁期内有合约及保证金作保证,且若承租方的资信较好的话,市场风险较小,可采取较低的还原利率,而租赁期外要视市场状况而定。

3. 房地产收益年限是估价对象持续获得净收益的时间,有不少评估人员通过土地使用权剩余年限与房屋耐用年限减去已使用年限后的剩余时间比较(采用较短者)来确定,其实这是一种错误的做法。在这里应当注意一下“建筑物经济寿命”这个概念,它是指建筑物从有净收益开始至最终不能再产生净收益的时间,建筑物经济寿命可能长于也可能短于房屋耐用年限。因此,当建筑物经济寿命晚于或等于土地使用权剩余年限的,应根据土地使用权剩余年限来确定收益年限;反之则根据建筑物剩余经济寿命来确定收益年限,而房地产的总价值还需加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限土地使用权在估价时点时的价值。

四、成本逼近法运用中对于土地增值收益的理解

集体土地被国家征用后,由于土地用途的改变(如变为商业、住宅、工业)和土地使用方式的改变(如播种农作物变为建造商品住宅、作为土地资源参与工业产品的生产),土地价格往往会成倍增长,而增长的这部分就是土地增值收益。

土地增值收益也是指政府出让土地除收回成本以外,还应使国家土地所有权获取的增值收益,即相当于土地出让金的那部分价值。

按照成本逼近法的理论,土地增值收益可以土地的成本价(等于土地取得费、开发费、利息、利润、应缴纳的税金之和)乘以土地增值收益率来确定可以征地补偿费。

土地增值率的大小往往遵循以下规则:

(1)用途不同,土地增值率不同,一般情况下:商业>住宅>工业

(2)级别不同,土地增值率不同,一般情况下:一级>二级>三级>四级

土地增值率的大小可以根据样点地价的测算结果,参考前几年的出让、转让和估价资料,并结合专家的经验和意见来确定。

五、最有效使用原则的合理运用

土地具有用途的多样性,不同的利用方式能带来不同的收益,土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的,所以不应该受现实使用状况的限制。实际评估工作中会接触到一些类似于“处于商业繁华中心的工业用地(登记用途为工业)”评估项目,显然该地块的最有效使用方式非工业,在评估中可将其用途设定为商业或居住,但应在评估报告中充分论证转换为最有效使用方式的可行性、持续性及转换过程中应办理的手续(规划、土地管理、建设等行政部门的许可)和相应的费用(补交的土地出让金及其它相关手续费),在评估完最有效使用方式的土地价值后还需扣除以上费用从而得出该地块的真正价值。

六、划拨土地使用权的评估方法

土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该宗土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;划拨土地使用权一般没有使用期限的限制。随着划拨土地使用权的入市,特别是企业改制过程中,经常涉及划拨土地使用权处置问题,如何开展评估工作,是不容回避的现实问题。具体方法有如下几种:

1. 成本逼近法:土地价格等于土地成本价格与土地增值收益之和。其中,土地增值收益源于“增值地租”,应归国家所有,相当于出让金部分。故在用成本逼近法计算划拨土地价格时,划拨土地使用权价格应等于土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润之和,而不包括土地增值收益。

2. 出让土地使用权价格扣减出让金间接计算:首先评估出此宗土地正常的市场价格,然后扣减类似土地应当缴纳出让金占出让土地价格的比例,从而确定划拨土地使用权的价格。该种方法使用较为广泛,但估价人员必须深入了解项目所在地缴纳出让金的方式以及出让金占出让土地价格的比例。为了使估价结果更加真实客观,建议各地区针对不同地类缴纳的出让金比例做出明确规定。

3. 收益还原法:利用此方法评估时,估价人员须掌握划拨土地纯收益及土地还原利率。如何计算划拨土地纯收益在《城镇土地估价规程》中尚无明确规定,可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租金水平由土地出让金水平来规定,是国家权益在土地收益上的体现,所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金,可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正,求得待估划拨土地的纯收益。

4. 市场比较法:随着企业对划拨土地权益的日益增强,划拨土地使用权抵押、转让等行为日益增多,划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。

七、委托方对于估价结果的不认同

土地抵押类评估中,一些客户为获得更多的金融杠杆往往要求估价机构高估土地价值。作为评估人员,应恪守职业道德、本着“独立、客观、公正、合法”原则对估价土地做出合理的价值评估,并就该估价结果向客户解释其公正性、合理性,还可以通过与贷款银行沟通一起做好客户的思想工作。另外对于抵押类业务,应加强土地价格预估工作,及时将预估价格告知委托方,若与委托方要求的价格存在不合理的差距且无法说服委托方时,应拒绝受理此项评估业务,合理规避执业风险。

第四部分 对土地评估业发展的个人建议

一、企业管理与市场竞争方面:

1、评估机构要从提高自身素质入手,不断完善自我,提高企业的市场竞争力。首

先,应加强企业内部管理,建立适应土地评估行业特点的管理体制;其次,要提高执业质量,体现服务专业化,尤其要加强服务意识,为委托方出谋划策,做土地产权策划、资产处置及价格评估的专家;第三,要逐步扩大业务范围,同时也要注意企业的市场定位,强化优势项目。

2、目前很多小城市的土地评估机构不注重市场营销,完全由机构负责人一个人包揽业务工作,缺乏业务管理体系,在开展业务时一味倾向价格竞争,制约了行业发展。为赢得估价行业的长久发展,估价机构应加强营销团队建设,开展多样化的营销方式,注重保持与委托方之间的长久合作关系。

3、加强不同地区、同一地区间土地估价机构间的技术交流和业务合作,取长补短,资源共享(如案例库),已达到优质、高效、共赢、和谐竞争的局面。

二、行业管理:

1. 建议估价机构及执业估价师必须在县级以上主管部门网站上进行备案、公示,未经公示的估价机构及估价师出具的报告没有法律效力。经过备案、公示的估价机构在其资质等级许可范围内可以开展评估业务,银行、拆迁办、法院、税务等部门不得另行开展资质再认定工作(即所谓的“入围”)。

2. 公开估价机构、估价师信用档案,便于公众查询。将估价机构、估价师的信用档案记分情况与估价机构资质的申请、升级相关联。

3. 严格落实估价师的“专职性质”,杜绝证书挂靠现象,土地或行业管理部门可不定期地对所辖区域内的估价机构进行检查,一经发现,在网站上给予公示并责令限期改正,限期内不能改正的吊销其资质。

4. 现在以分公司、办事处形式存在的评估分支机构比比皆是,在经营过程中只重经济利益,对估价报告质量全然不顾,极大地扰乱了市场秩序。各地的工商、土地管理部门应协同行业管理协会对不具备资质的分支机构加以清理,并且对于具备资质的执业机构每年度收取一定的信誉保证金,督促执业机构合法合理地开展土地评估业务。

三、考试与继续教育:

1. 进一步改革土地估价师考试:目前土地估价师考试已进行较大的改革并取得了良好的社会效应,但是理论考试与实践考核尚存在一定的脱节,可以考虑在理论考试中加大实践性考题的比重,并可考虑增设“实际考试”科目——开放式考试,由考生单独或分组投入到真正的土地评估项目中,并最终完成一份合格的土地估价报告。

2. 继续教育形式的多样化:变传统的专题讲座为开放式的研讨会,由学员们就行业发展、评估工作中的实际问题等展开广泛讨论;取消学时制、推广学分制,在研讨会上思路活跃、积极发言、能解决实际问题的学员可获得较高的学分。

范文三:土地估价师实践考核 投稿:郑炔炕

土地估价师实践考核

个人专业实践总结

本人自1998年毕业以来,一直从事房地产领域的相关工作——房地产营销、房地产经纪、房地产评估、土地评估等,积累了较为丰富的理论知识和实践经验,并先后取得了房地产经纪人(2005年)、房地产估价师(2006年)、土地估价师(2008年)等执业资格。

2006年12月至今,我一直在江苏****土地房地产评估咨询有限公司从事土地评估的相关实践工作,****公司是江苏省权威的土地房地产评估专业机构,为中国土地估价师协会评定的A级资信机构,可以从事包括基准地价、城镇地价动态检测、司法仲裁、征收土地税费、企业上市等在内的各类土地资产评估业务。

土地估价是一项系统工作,不仅要合理选用估价依据、熟练运用估价方法、撰写完整的土地估价报告,更要关注土地和房地产市场行情与走势、了解宏观经济状况、分析区域发展潜力、并能将金融、会计、统计、建筑、法律等相关知识充实到整个土地估价工作中来,使得土地估价结果更具有说服力。因此土地估价师不是简单的文字工作者,而是熟练掌握评估理论与方法、能对评估项目进行综合分析、并能将网络与新技术灵活应用于评估过程的专业人员。下面就本人在****公司进行土地估价实践的工作和心得作一总结,主要分为专业实践的工作内容、工作流程及工作要点、评估工作中的难点分析、对土地评估业发展的个人建议四个部分来阐述。

第一部分 专业实践的工作内容

一、主要工作:

1. 严格遵照《城镇土地估价规程》和****公司《日常土地评估工作标准》,进行各种类型的土地评估工作。主要涉及土地抵押贷款评估、土地出让评估、土地转让评估等,擅长抵押类土地评估。

2. 协助公司其他同事参与大型复杂项目的评估工作,如基准地价评估、城镇地价动态检测、司法仲裁、企业上市土地资产评估等。

二、辅助工作:

1. 开展市场调研,收集最新的土地及房地产交易(出让、转让、抵押、租赁等)案例,以充实和更新公司的案例库,了解和掌握市场供求和价格信息,分析判断未来市场的发展趋势。

2. 关注国家及地方政府有关土地及房地产业相关政策、法律法规的出台和更新,在评估工作中注重估价依据的适用性。

3. 走访项目所在地的国土局、建设局、统计局、规划局等行政部门,收集当地的

基准地价、土地取得费、房屋造价、经济发展、城镇规划、交通体系等方面的数据和文字资料。

4. 更新和使用公司最新的评估报告模板。

5. 完善各种评估方法的计算模板,将评估报告与计算模板一一对应,提高评估报告的撰写和审核效率。

6. 熟练运用计算机办公软件及公司网络办公流程,实现公司流程管理的科学化。

三、其他工作:

1. 为开发商或投资人提供专业的咨询服务,对拟开发的项目进行投资估算及可行性分析,供开发商或投资人决策。

2. 针对有长期合作关系的客户开展一定的延伸服务——代为办理相关登记、提供信贷便利等。

3. 积极参加公司组织的各项技术探讨、业务培训,不断充实自身的理论知识,拓展技术视野,努力提高自己的综合能力。

第二部分 土地评估工作流程及工作要点

土地评估工作流程主要分为受理估价委托、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选定估价方法测算、确定估价结果、撰写估价报告、审核估价报告、出具估价报告、估价资料归档十个阶段。相关流程说明如下:

一、“受理估价委托”工作要点

1. 估价事务所负责人通过公司网络办公系统接受市场人员“项目任务单”;

2. 根据“项目任务单”,估价事务所负责人根据项目难度合理安排合适的估价人员。

3. 明确估价目的、估价时点、估价对象。

二、“拟定估价作业方案”工作要点

1. 拟采用的估价技术路线和估价方法;

2. 拟调查收集的资料及其来源渠道;

3. 预计所需要的时间、人力、经费;

4. 估价作业步骤和时间进度安排。

三、“搜集估价所需资料”工作要点

1. 根据本次估价目的、估价对象特点列出估价对象产权资料清单,并提交给委托方(值得注意的是:容易遗漏出让金支付凭证、以及土地来源及历史沿革方面资料的调查)

2. 对估价对象所在地区房地产价格有影响的资料;

3. 相关实例资料,即类似土地的交易、收益、开发建设成本等资料;

四、“实地查勘估价对象”工作要点

1. 核查委托方所提供的产权资料是否全面,同时对照产权资料核实估价对象的坐

落、四至、面积、用途、产权等资料

2. 拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周围环境、景观或临路状况的影像资料;

3. 详细询问在估价中要弄清楚的问题,认真填写土地调查表。

五、“选定估价方法测算”工作要点

1. 根据搜集的资料情况,正式确定所采用的估价方法;

2. 参照公司报告模板,根据《城镇土地估价规程》中对具体方法运用的要求,进行具体的测算。

六、“确定估价结果”工作要点

1. 在确定最终结果之前,估价人员应比较、分析测算结果;

2. 对测算过程进行检查;

3. 根据具体情况选用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数、众数等数学方法之一确定最终结果。

七、“撰写估价报告”工作要点

1. 严格按照公司报告模板来撰写估价报告;

2. 估价人员在完成估价报告后,应对估价报告进行自我检查后方可提交审核。

八、“审核估价报告”工作要点

1. 复审人员对估价人员所提交审核的报告进行审查,如无问题,在审核表上签署审核意见,同时评定报告等级,并直接提交至终审人员;如发现问题,在审核表上应列出需要修改的地方,要求估价人员进行修改,对估价人员修改后报告进行复查,确认估价人员是否对提出的问题进行修改,确认无误后,方可在审核表上评定报告等级并提交至终审人员。

2. 终审人员对复审人员所交审核的报告进行进一步审查,如无问题,在审核表上签署审核意见,同时评定报告等级,并直接发给估价人员;如发现问题,在审核表上应列出需要修改的地方,要求估价人员进行修改,对估价人员修改后报告进行复查,确认估价人员是否对提出的问题进行修改,确认无误后,方可在审核表上评定报告等级并发给估价人员。

九、“出具估价报告”工作要点

1. 估价人员必须在估价报告经评定报告等级后,方可出具正式估价报告;

2. 估价人员对出具的正式报告,要检查是否有缺漏页、公章是否加盖齐全、页码是否错误、估价师是否签字等,方可提交给客户。

十、“估价资料归档”工作要点

1. 估价人员在出具正式估价报告后三日内将相关资料提交至档案管理人员;

2. 需与档案管理人员办好档案移交手续,由双方签字确认。

第三部分 评估工作中的难点分析

本部分就土地评估实践工作中常见的难点问题谈一下自己的看法及相应的技术处理方式:

一、市场比较法中比较因素修正值的确定

市场比较法由于最具有市场说服力而倍受评估人员青睐,然市场比较法中也同样存在着影响土地价格的主观因素,如比较因素的修正值,这个需要估价人员具有丰富的估价经验以判断每个比较因素对于土地价格的影响程度,一般采用公司内部估价师打分综合平均法来确定,评估过程中视土地用途、区位、个别因素等具体情况作一定的调整。

二、收益还原法中土地还原利率的确定

利用收益还原法评估土地价格时确定适当的土地还原利率,是准确计算土地价格的关键所在。一般情况下,采用以下方法来确定:

1. 纯收益与价格比率法:即采用市场上相同或类似不动产的纯收益和价格的比率。但是为避免偶然性,应采用至少三宗以上的土地案例(案例的交易时间、类型、性质等具有相似性),最后以案例的纯收益与其价格的比率的平均值作为还原率。

2. 安全利率加风险调整值法:即还原率=安全利率+风险调整值。安全利率一般采用现行的一年期国债年利率或一年期银行定期存款利率,风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场状况对其影响而确定。

3. 投资风险与投资收益率综合排序插入法:将各种类型的投资(如银行存款、贷款、国债、债券、股票等)收益率按其大小排序,然后根据经验判断所要评估的不动产投资收益率与风险落在那个范围,从而确定所要求取的还原利率。 第一种方法最为合理,但是由于实践中类似成交案例不多,往往使用的不多;第二种方法中风险调整值的确定较为主观,存在一定的争议;第三种方法直接将还原利率与投资风险挂钩,忽略了投资的替代性(若银行存款、贷款、国债、债券、股票的投资回报率较高,就没有必要投资土地或房地产开发了),也有一定的弊端。因此在实际评估中,宜采用三种方法的综合值(算术平均数或加权平均数)来确定。

另外本人认为可以在计算模板中采用试算法,使得收益还原法的计算结果接近市场价格的土地还原率方可采用,同时可验证以上三种方法的综合值。

三、收益还原法运用中的注意点

1. 通常,我们视土地年纯收益在土地收益年限内保持不变,但事实上并不如此,房地产市场租金会随着市场状况而上下波动,土地年纯收益也会有所变化,这就需要估价师能掌握市场态势并能对未来的租金水平做出短期或长期的分析。通过市场调研不难发现,相当一部分商业房地产的市场租金短期内一般呈一定幅度的上涨趋势,因此在一些精度要求高的评估项目中,需要采用分段计算(一

定年限内递增,以外的若不能判断则假设不变)

2. 一般来说,计算过程中采用的房地产收益应当为客观收益,但也有例外,对于有租约限制的房地产,租赁期内的租金收入应采用租约租金,租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金。另外,租赁期内外房地产净收益的还原利率也有所不同,由于租赁期内有合约及保证金作保证,且若承租方的资信较好的话,市场风险较小,可采取较低的还原利率,而租赁期外要视市场状况而定。

3. 房地产收益年限是估价对象持续获得净收益的时间,有不少评估人员通过土地使用权剩余年限与房屋耐用年限减去已使用年限后的剩余时间比较(采用较短者)来确定,其实这是一种错误的做法。在这里应当注意一下“建筑物经济寿命”这个概念,它是指建筑物从有净收益开始至最终不能再产生净收益的时间,建筑物经济寿命可能长于也可能短于房屋耐用年限。因此,当建筑物经济寿命晚于或等于土地使用权剩余年限的,应根据土地使用权剩余年限来确定收益年限;反之则根据建筑物剩余经济寿命来确定收益年限,而房地产的总价值还需加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限土地使用权在估价时点时的价值。

四、成本逼近法运用中对于土地增值收益的理解

集体土地被国家征用后,由于土地用途的改变(如变为商业、住宅、工业)和土地使用方式的改变(如播种农作物变为建造商品住宅、作为土地资源参与工业产品的生产),土地价格往往会成倍增长,而增长的这部分就是土地增值收益。

土地增值收益也是指政府出让土地除收回成本以外,还应使国家土地所有权获取的增值收益,即相当于土地出让金的那部分价值。

按照成本逼近法的理论,土地增值收益可以土地的成本价(等于土地取得费、开发费、利息、利润、应缴纳的税金之和)乘以土地增值收益率来确定可以征地补偿费。

土地增值率的大小往往遵循以下规则:

(1)用途不同,土地增值率不同,一般情况下:商业>住宅>工业

(2)级别不同,土地增值率不同,一般情况下:一级>二级>三级>四级

土地增值率的大小可以根据样点地价的测算结果,参考前几年的出让、转让和估价资料,并结合专家的经验和意见来确定。

五、最有效使用原则的合理运用

土地具有用途的多样性,不同的利用方式能带来不同的收益,土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的,所以不应该受现实使用状况的限制。实际评估工作中会接触到一些类似于“处于商业繁华中心的工业用地(登记用途为工业)”评估项目,显然该地块的最有效使用方式非工业,在评估中可将其用途设定为商业或居住,但应在评估报告中充分论证转换为最有效使用方式的可行性、持续性及转换过程中应办理的手续(规划、土地管理、建设等行政部门的许可)和相应的费用(补交的土地出让金及其它相关手续费),在评估完最有效使用方式的土地价值后还需扣除以上费用从而得出该地块的真正价值。

六、划拨土地使用权的评估方法

土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该宗土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;划拨土地使用权一般没有使用期限的限制。随着划拨土地使用权的入市,特别是企业改制过程中,经常涉及划拨土地使用权处置问题,如何开展评估工作,是不容回避的现实问题。具体方法有如下几种:

1. 成本逼近法:土地价格等于土地成本价格与土地增值收益之和。其中,土地增值收益源于“增值地租”,应归国家所有,相当于出让金部分。故在用成本逼近法计算划拨土地价格时,划拨土地使用权价格应等于土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润之和,而不包括土地增值收益。

2. 出让土地使用权价格扣减出让金间接计算:首先评估出此宗土地正常的市场价格,然后扣减类似土地应当缴纳出让金占出让土地价格的比例,从而确定划拨土地使用权的价格。该种方法使用较为广泛,但估价人员必须深入了解项目所在地缴纳出让金的方式以及出让金占出让土地价格的比例。为了使估价结果更加真实客观,建议各地区针对不同地类缴纳的出让金比例做出明确规定。

3. 收益还原法:利用此方法评估时,估价人员须掌握划拨土地纯收益及土地还原利率。如何计算划拨土地纯收益在《城镇土地估价规程》中尚无明确规定,可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租金水平由土地出让金水平来规定,是国家权益在土地收益上的体现,所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金,可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正,求得待估划拨土地的纯收益。

4. 市场比较法:随着企业对划拨土地权益的日益增强,划拨土地使用权抵押、转让等行为日益增多,划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。

七、委托方对于估价结果的不认同

土地抵押类评估中,一些客户为获得更多的金融杠杆往往要求估价机构高估土地价值。作为评估人员,应恪守职业道德、本着“独立、客观、公正、合法”原则对估价土地做出合理的价值评估,并就该估价结果向客户解释其公正性、合理性,还可以通过与贷款银行沟通一起做好客户的思想工作。另外对于抵押类业务,应加强土地价格预估工作,及时将预估价格告知委托方,若与委托方要求的价格存在不合理的差距且无法说服委托方时,应拒绝受理此项评估业务,合理规避执业风险。

第四部分 对土地评估业发展的个人建议

一、企业管理与市场竞争方面:

1、评估机构要从提高自身素质入手,不断完善自我,提高企业的市场竞争力。首

先,应加强企业内部管理,建立适应土地评估行业特点的管理体制;其次,要提高执业质量,体现服务专业化,尤其要加强服务意识,为委托方出谋划策,做土地产权策划、资产处置及价格评估的专家;第三,要逐步扩大业务范围,同时也要注意企业的市场定位,强化优势项目。

2、目前很多小城市的土地评估机构不注重市场营销,完全由机构负责人一个人包揽业务工作,缺乏业务管理体系,在开展业务时一味倾向价格竞争,制约了行业发展。为赢得估价行业的长久发展,估价机构应加强营销团队建设,开展多样化的营销方式,注重保持与委托方之间的长久合作关系。

3、加强不同地区、同一地区间土地估价机构间的技术交流和业务合作,取长补短,资源共享(如案例库),已达到优质、高效、共赢、和谐竞争的局面。

二、行业管理:

1. 建议估价机构及执业估价师必须在县级以上主管部门网站上进行备案、公示,未经公示的估价机构及估价师出具的报告没有法律效力。经过备案、公示的估价机构在其资质等级许可范围内可以开展评估业务,银行、拆迁办、法院、税务等部门不得另行开展资质再认定工作(即所谓的“入围”)。

2. 公开估价机构、估价师信用档案,便于公众查询。将估价机构、估价师的信用档案记分情况与估价机构资质的申请、升级相关联。

3. 严格落实估价师的“专职性质”,杜绝证书挂靠现象,土地或行业管理部门可不定期地对所辖区域内的估价机构进行检查,一经发现,在网站上给予公示并责令限期改正,限期内不能改正的吊销其资质。

4. 现在以分公司、办事处形式存在的评估分支机构比比皆是,在经营过程中只重经济利益,对估价报告质量全然不顾,极大地扰乱了市场秩序。各地的工商、土地管理部门应协同行业管理协会对不具备资质的分支机构加以清理,并且对于具备资质的执业机构每年度收取一定的信誉保证金,督促执业机构合法合理地开展土地评估业务。

三、考试与继续教育:

1. 进一步改革土地估价师考试:目前土地估价师考试已进行较大的改革并取得了良好的社会效应,但是理论考试与实践考核尚存在一定的脱节,可以考虑在理论考试中加大实践性考题的比重,并可考虑增设“实际考试”科目——开放式考试,由考生单独或分组投入到真正的土地评估项目中,并最终完成一份合格的土地估价报告。

2. 继续教育形式的多样化:变传统的专题讲座为开放式的研讨会,由学员们就行业发展、评估工作中的实际问题等展开广泛讨论;取消学时制、推广学分制,在研讨会上思路活跃、积极发言、能解决实际问题的学员可获得较高的学分。

范文四:土地估价师实践考核基准地价法评估土地价值分析 投稿:刘琇琈

基准地价系数修正法技术的应用案例

XX市xxxx评估有限公司

摘要:基准地价修正法也存在自身的一些问题,基准地价评估期日地价水平随时间迁移会有所变化,必须进行期日修正,把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估期日。

一、 估价对象背景简介

委托估价方为交通部XX水运工程科学研究所,所有权性质为国有自管产,估价对象位于XX区xx路1199号,东临xx道,南临xx道,西临xx路,北临xx道。该国有土地使用证号为:xx单国用(2003)第181号,地号为07-05-01-047,土地使用权面积5251.3平方米,设定用途为科研工业用地,使用权类型为出让,使用终止日期至2053年7月30日止。

该位置交通便利,道路通畅,市政基础设施齐全,公共配套设施较完备,产业聚集程度高。

二、估价的重点与难点

估价对象位于XX区xx路1199号,设定土地用途为科研工业用地,使用权类型为出让。根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001),通行的宗地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估师采用的估价方法是根据当地的土地市场状况和估价对象的实际情况进行选择的。

XX市的土地市场比较完善,分等定级制度也比较健全。根据国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》(国土资发[2006]307号),以及XX市《关于同意调整我市中心城区及各区县城镇基准地价的批复》(津政函[2007]48号)使用XX市中心城区及各区县城镇基准地价成果表。

XX市XX区虽然土地市场活跃,但多数都是住宅或商业用地,而工业用地交易案例比较少且可比性也很差,xx路附近比较案例较少,不能反映市场的真实情况,所以市场比较法行不通。但依据XX市完善的分等定级制度和公司长期收集的基准地价资料,主要包括:土地级别图、土地级别表、基准地价图、基准地价因素修正系数表等,我认为估价对象采用基准地价系数修正法评估该估价对象的价格是非常适合的。

基准地价修正法也存在自身的一些问题,基准地价评估期日地价水平随时间迁移会有所变化,必须进行期日修正,把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估期日。这可以根据XX市公布的地价指数的变化幅度进行期日修正。除了注意期日修正外,还要注意年限、容积率,开发程度等的修正,其修正幅度的取值也是基准地价法的难点,其中很多方面要靠估价师的经验。

三、估价测算过程

基准地价系数修正法的基本公式:V=[P×(1±K)×T×R±F]×Y

V—待估宗地;

P—待估宗地对应的基准地价;

K—各影响因素修正系数之和,包括区域因素和个别因素; T—期日修正系数 R—容积率修正系数 F—开发程度修正额

Y—待估宗地使用年期修正系数

该估价对象坐落于XX市XX区厦门路,公共基础配套程度已达到“五通一平”,调查委估宗地所在区域周边的土地利用状况,现状大部分为工业用地,根据该区域同一用途土地的客观费用,依据《城镇土地估价规程》和XX市土地管理条例,并结合市政府颁布的征地区片综合地价标准及其它文件,成本逼近法测算地价的

根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学的估价方法,在认真分析现有资料的情况下并结合本报告实际经验与影响估价对象价格因素的分析,确定本次土地估价采用基准地价修正法的测算结果确定土地使用权价格,即土地单位面积价格为440.9元/平方米,该宗土地评估价格为231.5万元。

四.总结

基准地价修正法反映了土地级别或宗地的平均价格水平,资料的收集和整理是基准地价评估的一个重要环节,该法涉及地级图表、土地利用效益、市场交易资料,地价指数等都很关键。我们这些比较新的估价人员在这方面是比较省时省力的,因为公司前辈已经积累了丰富的估价资料,我们后来者还有向他们学习,注意平时的积累。

参考文献

1.薛红霞、谢戈力,《广东省土地估价实用技术指引》,广东经济出版社,2006年5月第一版

2.胡存智,《土地估价理论与方法》,地质出版社,2004年6月第二版 3.洪亚敏、冯长春,《土地估价相关经济理论与方法》,地质出版社,2004年6月第二版 4.胡存智,《土地估价法律法规实用手册》,地质出版社,2004年6月第二版 5. 周寅康,《房地产估价》,东南大学出版设,2006年1月第一版

范文五:土地估价师实践考核个人专业实践总结 投稿:戴娗娘

专 业 实 践 总 结

土地估价行业是一个对理论和实践均要求较高的行业,要成为一名合格的土地估价师,仅有理论知识仍不够,估价实践经验的积累是相当重要的,这一经验需要在工作过程中进行不断积累,在估价专业实践过程中,学到了许多书本上、考试中无法深刻体会到的知识和实操经验,下面就土地估价工作专业实践进行简要总结。

一、专业实践的基本概况

本人2002年底起在XXXXXXXXXX工作,XXXXXXXXXXX是当时XXX地区首家具有土地估价资质的会计师事务,自2004年起至今在XXXXXXXXXXXX从事土地估价和房地产估价等工作。

XXXXXXXXX注册资本为100万元,是具备在广东全省范围内执业的土地评估机构之一,也是一家具有房地产估价资质的综合性评估机构,在从业人员当中,有注册土地估价师7人、注册房地产估价师7人,估价师们长期在估价岗位上工作,不仅具有扎实的理论功底而且具有丰富的估价经验,在近几年的实践工作过程中,对本人土地估价理论知识和实践经验提高具有非常重要帮助。

二、专业实践期间从事主要工作

在所从事土地估价工作中有:涉及土地使用权人取得土地使用权后进行融资所需要进行的抵押贷款估价,主要由贷款申请人或金融机构委托;涉案资产(土地)拍卖底价评估,主要由市、区两级人民法院委托;涉及土地产权过户需缴纳税费的工作,主要由交易方委托;涉及土地招拍挂过程中出让底价的确定工作,主要由土地行政主管部门委托评估。

三、专业实践过程估价实务经验积累

土地估价是一项实操性强的专业技术工作。从事土地估价工作不但要掌握相关估价技术规范、估价程序、估价方法等到专业知识;而且需要熟知有关法律、法规。遵循职业道德,客观公正的做好地价评估。

1、接受估价业务委托

接受估价业务委托前需要注意的一些问题。在委托评估前,一些委托估价方往往会提出估价结果要达到某一具体金额等不合理的要求,尤其是抵押贷款估价,这是对估价机构执业道德和风险意识的考验,估价机构应拒绝委托方这些不合理的要求。但估价机构应与委托方充分沟通,说明拒绝这些不合理要求的原因从而避免估价工作完成后的发生不必要的争议。还有一些委托方会要求估价机构先提供委估宗地的“初步评估价值”,甚至是找了几个估价机构,谁提供的“初步评估价值”达到自已的意向,就委托谁评估。而一些土地估价机构为争夺业务而投客户所好,向对方随意提供使其满意的“初评值”。结果在正式提供估价报告时,因达不到当时应允的“初评值”而出现了纠纷。这些问题都是在接受估价委托前需要注意的,因此对于土地估价合同的订立也尤为重要。

2、现场勘察及估价报告的撰写

土地估价师考试时,命题人在题目中往往会给出估价人员相应的现场勘察结果和市场调查相关数据,要求利用有关方法来计算出结果。但实际工作中,所有的数据都要自己调查搜集,进而才能做好估价分析试算和报告的撰写。

(1)现场勘察关注事项

现场勘察即“看现场”,但却不仅仅是看那么简单,现场勘察有着对估价工作承上启下的作用,其是接受土地估价委托后进入的工作流程,也是报告撰写过程中的重要基础。

现场勘察可理解为对宗地自身现状及其旁边土地利用状况踏勘和该区域内

土地市场状况的调查两个部分。一部分是要了解委估宗地实体状况和权益状况,包括宗地座落位置、街道、街坊、地号、门牌号、面积、容积率、用途及土地利用效率等,对于已建有地上建筑物的,还需要注意查看其地上建筑物结构、建筑面积、内外部装修及使用情况等,例如外墙、楼层高度、天花板、地板、客厅、卧室、卫生间、门窗材质及完损、内部装饰材料及档次等;另一部分是对委估宗地所在地区的区域因素条件和个别因素条件勘查,亲临现场感受所在区域的环境景观、周围建筑物情况、道路通达程度、公交、市政配套、商服繁华程度、产业构成、人口状况、区域经济发展规模和经济收益水平等区域因素,以及了解宗地形状、临街条件、进深、地质、地形条件等个别因素。

此外“看现场”时需进行必要的记录和拍摄。须携带现场勘察表(如可设计《土地状况现场调查登记表》、《房屋状况现场调查登记表》)和数码相机等,在现场踏勘过程中按照制定好的土地、房屋状况现场调查表内容进行记录,并对宗地全景、地上建筑物、周围环境(包括相邻地块或相邻建筑物等)进行现场拍摄,必要是现场草绘委估宗地位置示意图。

(2)撰写出具土地估价报告

出具土地估价报告顺利完成土地估价业务是最终目的,在经过资料收集、实地勘察后,由收集调查阶段进入相关资料分析阶段,从而撰写土地估价报告书。土地估价报告撰写的重点和难点则在于估价方法的选择和运用上。

①对估价方法选择和运用

土地估价常用方法有市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本逼近法、收益还原法等。各种估价方法都存在一定的局限性和不足,这就要求估价人员有好的理论基础和实践经验。

①市场比较法

市场比较法的具体思路是在近期地产市场中选择与估价对象处于同一供需范围内,具有较强相关性、替代性的地产交易实例,根据估价对象和可比实例的状况,对时间因素、交易情况、区域因素及个别因素等影响地产市场价格的因素进行分析比较和修正,进而求取其估价值。该方法主要适合于房地产市场较发达的区域,周边有很多可以参照的市场案例。在运用过程中的难点在于可比交易实例的收集上,大多数时候,要求收集有详细数据和文字依据的市场案例存在一定的难度。

其基本计算公式如下:

地价=比准单价×土地面积

比准单价=可比实例成交单价×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正

②基准地价系数修正法

基准地价是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格,该级别或均质地域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正系数表等估价成果,按照替代原则,就估价对象区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价期日价格的方法。该估价方法主要适合该地区有较为完善的基准地价体系,处于城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合用地的评估。在实践过程中,选用该估价方法首先要收集到当地最新的基准地价成果,包括基准地价级别图表及相应修正体系,一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中,一定要仔细填写现场调查表,主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查,这个在实践过程中显得特别重要。

采用基准地价系数修正法的重点和存在的难点主要有:期日修正系数中涉及的地价指数和土地使用年期修正中土地还原利率的确定。

其基本公式为:

V = V1b×(1±∑Ki)×Kj

式中:

V──宗地地价

V1b──某一用途土地在某一土地级别上的基准地价

∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和

Kj──期日修正、容积率、土地使用年期等其他修正系数

③剩余法

剩余法又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、税费和利润等,以估价余额来估算待估宗地价格的一种方法。该估价方法主要适用于待开发建设土地、有明确开发意图和规划依据的土地及建成区房地产市场较繁荣的区段土地。采用该估价方法要求估价人员应具有较强的房地产估价、工程造价等相关知识,因运用剩余法时首先要求采用市场比较法和收益法等房地产估价方法来求取待估宗地预计开发完成后价值或现行状态的价格水平。主要涉及在现场调查中,对宗地所在区域的房地产市场价格的调查和分析,其次开发费用的确定,也要求估价人员对区域相关工程造价有很熟悉的了解和把握。相关费用的项目和标准,需要估价人员熟知规划、房产、土地、财政、税务等部门相关法律法规和收费标准,以作为估价过程中取值的依据。

其计算公式为:

地价 = 开发总价值-开发总成本-开发利润

= 不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-销售费用-税费-利

④成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加上一定的利息、利润、应缴纳的税费和土地增值收益来确定土地价格的方法。该方法主要适用于乡镇、郊区等市场不活跃区域的土地估价,要求宗地所在周边区域有征地拆迁补偿案例,有明确的相关征地补偿标准文件。该方法在运用过程中,首先要取得当地征地拆迁补偿文件,因为土地取得费主要依据当地征地拆迁补偿文件相关条款规定,土地开发费用需要调查才能确定,也可参照该地区基准地价技术报告中涉及的土地开发程度修正中涉及的土地开发费用来确定。

其计算基本公式为:

土地价格=(土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益)×修正系数

⑤收益还原法

该方法由于其特殊性,日常运用的较少,因为如果采用企业收入费用来还原,要求提供财务报表,由于委托方考虑自身原因,一般不会提供经过审计后的财务报表,且报表中往往存在一些非正常开支,在确定那些是非正常开支并进行剔除难度也较大。如果用市场租金来进行计算,一方面对于纯土地租赁市场并不成熟,即使租金水平可从市场调查获得,但在实践过程中发现,一般用收益还原法来测算的地价和市场价值存在很大的差异,这也许是还原利率的确定上存在一些问题所导致的结果。

(2)土地估价报告撰写及出具

在分析已有估价资料基础上,选用恰当的估价方法进行价格试算,最终选择

两种或两种以上方法进行评估。需要注意的是由于各种方法都存在一定的局限性和不足,这就要求估价人员在现实估价工作中要多调查多分析,做到心中有价,那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题,更加客观的反映土地价值。

在按照《城镇土地估价规程》中附录的格式撰写土地估价报告时,土地估价报告应尽量做到用词准确、语义鲜明,句子简洁、概括性强、逻辑严密等特点,且应防止错别字和错漏等,提高估价报告质量。在提交估价报告给委托估价方前,还需进行内部审核,即“三级复核”,经审核合格后方可出具正式报告交付委托方使用,同时将估价底稿交档案管理人员存档。

三、土地估价行业取得成就及面临问题

1、土地估价行业作用及取得成就

经过近二十年来的改革发展,目前土地估价行业已成为我国经济社会发展中不可或缺的重要中介行业。2003年12月,国务院办公厅在转发财政部《关于加强和规范评估行业管理意见》的通知中,明确规定土地估价师是国家根据社会主义市场经济发展需要设置的六类资产评估专业资格之一。

土地估价行业建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度、形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系和一只具有规模、专门提供土地估价中介服务的专业队伍。通过土地估价,为我国土地使用制度改革、建立全国城市土地市场以及科学配置合理使用土地提供了基础。配合国有企业改制、改组、改造,为企业土地资产定价提供了广泛的技术服务。

通过几年的改革,土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路。

2、土地估价行业面临问题

在近二十来年的发展中,土地估价行业取得了巨大成就,同时不可否认也存在着一些问题。

(1)委托收费制度的不合理性

和会计师事务所、税务师事务所等中介行业一样,评估行业现行的委托收费制度容易使评估机构与客户产生利益关联,即使双方不通同作弊,这种利益关联也会影响估价师的判断,从而带来风险。

按照现行体制,估价机构的业务大多由委托单位决定,估价费用也大多由委托单位支付,在这种情况下,无论是评估机构,还是估价师个人,都有取悦客户的强烈动机,在利益面前,不少评估机构往往会选择屈从客户的要求,在很多情况下,决定评估机构的却是企业,付费的也是企业,企业拥有自己决定由谁来监督自己以及决定监督费用的权力,其结果是可想而知的。

(2)评估机构之间恶性竞争

竞争并不是一件坏事,如果是执业质量的竞争,应值得提倡。问题是现在的评估机构之间的竞争主要不是执业质量的竞争,而是价格的竞争。

竞相压价、恶性竞争成为一种普遍现象,给评估机构带来很大风险隐患,不利于整个行业的健康成长。评估机构之间压价恶性竞争的原因比较复杂,一方面是由于部分评估机构不讲职业道德,风险意识不强;另一方面是由于评估机构的业务比较少,面临很大的生存压力。有些评估机构通过不规范手段利用低收费和高回扣进行恶性竞争,部分机构为了获得业务,不得不向有关单位中的工作人员给与高额回扣,这种风气逐步蔓延到了行业内各种业务竞争中。

四、遵守土地估价师职业道德

在专业实践过程中体会到,作为一名合格土地估价师不仅要有扎实的理论知

积和丰富实践经验外。在从事土地估价业务活动中,还应严格遵守土地估价师职业道德,实事求是,执行国家有关地价政策,坚持独立、客观、公正的原则,自觉维护行业的信誉,加强与委托估价方的沟通,拒绝一些不合理要求,不迎合委托估价方出具不切实际甚至失实的估价报告,不向相关当事人索取任何贿赂或其他好处,回避与有利益关系的相关业务,未经委托估价方许可,不泄漏估价过程中获知的的相关商业秘密和估价报告内容。

范文六:土地估价师实践考核成本逼近法评估土地价值分析 投稿:谢秶秷

Xxxx卫生用品厂房地产抵押价格评估案例

XX市xxxx评估有限公司

摘要:选用成本逼近法评估土地价格,土地取得费的确定要根据当地的补偿费用标准,成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、税金和土地所有权益来确定土地价格的估价方法。但在工业地价交易案例不多时,成本逼近法仍是一种常用的估价方法。

一、 估价对象背景简介

委托估价方为XX市XX区xx卫生用品厂,估价对象位于xx区xx路3006号,东临北xx村耕地,南临xx路,西临水坑,北临北耕地。该土地集体土地使用证号为:xx集用(2003)第00620号,土地使用权面积9999.5平方米,用途为工业,使用权类型为划拨,使用终止日期至2022年11月4日,经现场勘察,该建筑物结构完好,使用正常,权属清晰。

该地区规划整齐,交通便利,自然环境较好,基础设施完备,产业集聚效一般,区域位置一般。

二、估价的重点与难点

估价对象坐落于xx市xxx路,设定土地用途为工业用地,使用权类型为划拨。对于评估方法的选择,根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001),通行的宗地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估师采用的估价方法是根据当地的土地市场状况和估价对象的实际情况进行选择的。

Xx市xx区工业用地交易案例比较少且可比性也很差,较少的案例不能反映市场的真实情况,无法确定客观公正的抵押价格,所以市场比较法行不通,本估价对象就采用成本逼近法评估该估价对象的价格,在采用其它方法进行验证其价格的合理性。

Xx市有着完善的征地区片综合地价标准,且原则上由市有关部门每2年调整一次,所以实效性也比较强。成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、税金和土地所有权益来确定土地价格的估价方法。在用成本逼近法进行评估时,对土地开发费、税费、利息、投资利润及土地所有权益等数据资料比较容易取得,但土地取得费和土地还原率的测算有一定的困难,其测算的准确性直接关系到估价结果的正确与否。

三、估价测算过程

成本逼近法的基本公式:

土地价格=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地增值收益

该估价对象坐落于xx市xx路,公共基础配套程度已达到“五通一平”,调查委估宗地所在区域周边的土地利用状况,现状大部分为工业用地,根据该区域同一用途土地的客观费用,依据《城镇土地估价规程》和xx市土地管理条例,并结合市政府颁布的征地区片综合地价标准及其它文件,成本逼近法测算地价的步骤如下:

根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学的估价方法,在认真分析现有资料的情况下并结合本报告实际经验与影响估价对象价格因素的分析,确定本次土地估价采用成本法的测算结果确定土地使用权价格,即土地单位面积价格为126.1元/平方米,该宗土地评估价格为126.09万元。

四.总结

应用成本逼近法的评估结果只是一种算术价格,对土地的效用、价值及市场需求方面的情况考虑较少。土地征收补偿区片综合价格随着土地征收政策的调整和改革,土地征收补偿区片综合价格将越来越贴近市场价格,而且工业用地全部实行招拍挂出让后,同一区域内的土地交易案例会逐渐增多,我们要在平时注意

多搜集这方面的信息,当市场交易案例充分时,我们就可以不使用成本逼近法,而采用市场比较法估算土地价格,这样估价结果可以更有说服力。

参考文献

1.薛红霞、谢戈力,《广东省土地估价实用技术指引》,广东经济出版社,2006年5月第一版

2.胡存智,《土地估价理论与方法》,地质出版社,2004年6月第二版

3.洪亚敏、冯长春,《土地估价相关经济理论与方法》,地质出版社,2004年6月第二版

4.胡存智,《土地估价法律法规实用手册》,地质出版社,2004年6月第二版

5. 周寅康,《房地产估价》,东南大学出版设,2006年1月第一版

范文七:土地估价师实践考核材料参考 投稿:杜蛮蛯

土地估价师实践考核材料

[指导老师意见]

同意该实践人员在我的指导下实践。同意该实践人员在我单位实践考核

该同志已在××从事了多年的房地产评估业务,对××房地产市场有一定的了解。

[实践单位意见]

某某已经在××市从事了多年的房地产评估,专业知识比较扎实,能很好的完成公司安排的各项工作。

该同志在实践期内,遵守法律法规,坚持职业道德,重视基础资料的收集和估价技术的研究,积极参与配合土地估价业务,并参与完成土地估价项目15个。总体表现良好,同意推荐该同志注册成为执业估价师

[指导老师指导记录]

检查与指导记录

一、基本情况

1、实践项目名称:××有限公司抵押贷款涉及的位于××市某区××三马组一宗商住用地国有建设用地使用权价格评估。 (××市某区)

2、参加项目时间:二O一三年三月十二日至二O一三年三月十五日

摘要:近年来,随着商业化、城镇化的快速发展,商住用地类型的土地评估日益增多,在实际估价工作中已占有比较高的比例。本文就:××有限公司抵押贷款涉及的位于××三马组一宗商住用地国有建设用地使用权价格评估进行了分析,本报告选用的估价方法和相应的技术路线符合土地估价规程的要求,估价中遇到的难点和有关问题解决的方法得当,估价结果确定科学合理。本次分析主要从估价报告的估价项目为背景、相关资料的收集、估价技术路线的选择、估价工作中的主要难点和解决方法以及估价心得等几个方面进行了介绍和分析。

二、指导日期:

2013年3月12日至2013年3月15日

三、指导内容及方式:

现场勘查结束后,由某某独立的撰写评估报告,我根据其撰写的评估报告,及其撰写报告过程中遇到的问题对其进行指导。

1、评估方法的选择 根据《城镇土地估价规程》,常用的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法和基准地价系数修正法。待估宗地登记用途与规划用途均为商住用地,故本次评估设定用途为商住用地。估价师通过实地勘察,在确定估价原则的基础上,根据待估宗地区位、用地性质、利用条件、所在区域土地市场情况和调查收集的资料,结合本次估价目的确定土地估价方法。

1)基于市场比较法的考虑:根据委托方提供和估价师收集的资料,又鉴于目前××市某区一级市场已较为成熟,待估宗地同一供需圈内商业、住宅用地招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权交易案例较普遍,可根据评估对象的土地利用特点和估价目的,选用类似地产比较案例进行分析比较,故适宜采用市场比较法进行评估。

2)基于成本逼近法的考虑:成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。成本逼近法主要适用于无收益性质的工业用地地价评估。故不宜采用成本逼近法进行评估。

3)基于基准地价系数修正法的考虑:××市某区基准地价更新成果建立于2013年。故适宜采用基准地价系数修正法进行评估。

4)基于收益还原法的考虑:待估宗地作为待开发的空地,其上尚无可产生收益的房地产,故不宜选用收益还原法。

5)基于假设开发法的考虑:待估宗地内为拟开发不动产,且待估宗地同一供需圈内不动产交易市场发育较完善,住宅用房销售交易案例较多,预期售价可采用市场比较法确定,宗地的开发税费、建安

成本、其他估价参数等可依据当地实际情况、相关政府文件确定,因此适宜采用假设开发法对待估宗地地价进行评估。

综上,本次采用市场比较法和假设开发法两种估价方法进行评估。通过学习与实践,某某通常情况下的评估方法的选择已经很熟练。各种评估方法的应用也比较得心应手。

2、在审核某某写的土地评估技术报告时,发现其选择的房地产评估案例为小区内单个房地产价格,该价格并不能反映案例小区价格的全面情况,指出了这个问题后,要求其调查小区整体房地产成交价格,重新测算报告。

3、在报告的测算中,其提出了一个问题如地块并未取得地块规划控制指标,或指标里面为明确相关的指标,如何确定商住用地的比例。我建议其先查规划方面的规定,在分析之前报告做个总结,然后我根据情况在说明。

其总结的几种假设的方式:

A:分析地块的位臵和地块大小,如果周边配套商业设施比较少或是比较适合在小区沿街部分建设商业配套部分,可设定沿街部分一至三层或至N层,但要了解地块沿街长度,及设定合适的宽度。

B:如果地块商业位臵比较好,可按规划上的不超最大建筑密度,设定一至N层为商业。 C:根据询问当地规划局专业规划人员,了解到,规划上未对商住用地有明确的比例限制,但一般商业配套部超过30%。

我的意见是不管是如何设定,首先要看项目位臵特点,当地商业发展状况,商业定位等多方面的因素综合考量,要进行市场调查和市场分析,然后确定商业定位,最后确定商业建设规模。假设要贴近实际与合理。

四、实践人员实践表现及评价:

在经过一年多的实践工作,某某能积极主动的收集资料,整理资料。能比较好的完成各种抵押报告的撰写工作,能灵活的运用各种常用的评估方法。在工作中能积极的发现问题及解决问题。通过实践提高的其自身的业务水平。现在其还需要做的就是在平时的工作中,积累各种评估资料,及更广泛的参与处理抵押评估外的各种评估。

2013年7月30日

[估价师实践日志]

2013年实践日志1

一、基本情况

1、实践项目名称:江苏某公司抵押贷款涉及的位于某市×镇皇剑广场二楼地号为××81020170008000号一宗商业用地国有建设用地使用权价格评估。 (××市某区)

2、参加项目时间:二O一三年一月十六日至二O一三年一月十七日

摘要:近年来,随着商业化、城镇化的快速发展,商业用地类型的土地评估日益增多,在实际估价工作中已占有比较高的比例。本文就:江苏某公司抵押贷款涉及的位于某市××镇皇剑广场二楼地号为××81020170008000号一宗商业用地国有建设用地使用权价格评估进行了分析,本报告选用的估价方法和相应的技术路线符合土地估价规程的要求,估价中遇到的难点和有关问题解决的方法得当,估价结果确定科学合理。本次分析主要从估价报告的估价项目的背景、相关资料的收集、估价技术路线的选择、估价工作中的主要难点和解决方法以及估价心得等几个方面进行了介绍和分析。

关键词:抵押 商业用地 估价心得

二、实践活动内容简述:

该项目是依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《江苏省土地管理条例》等法律法规规定,为江苏某公司该宗国有出让土地使用权担保进行抵押贷款提供客观、公正的土地价格依据。该项目为典型的商业用地评估项目,通过项目的锻炼,可以加深我对市场比较法和基准地价系数修正法进行评估两种估价方法评估基本方法的理解,也为以后更好的应用打下了良好的基础。

三、在实践中参与的工作内容:

本人在该项目中与银行客户经理的联系与沟通、联系客户、整理准备资料、现场勘查、土地报告的初步编写。

1、1月15日,先与银行的客户经理联系。取得客户的联系方式及了解客户拟评估的资

产的初步情况。通过与银行客户经理的沟通了解到客户的资产为商业房地产。我准备房地产估价现场勘查所需资料及要求客户提供资料的清单,如房产证、土地证、营业执照、法人身份证、委托书等。

2、1月16日上午,联系客户,与估价师来到客户估价对象所在地,首先将所需资料清单及委托书交给委托方,要求委托方提供相关资料及签订委托书。检查材料是否与原件相符,是否缺少基础材料。材料搜集期后,进行现场勘查。测了估价对象的高度,采集房地产的照片等相关信息。之后我又对估价对象周边的情况进行现场勘查。

3、1月16日下午,整理上午收集及勘查的资料,选定评估方法,根据评估方法的要求收集评估所需的资料。我根据收集好的资料测算待估宗地的价值,并编写好的报告初稿提交给指导老师。接受指导老师的审核及按要求修改报告。

四、技术路线:

1、土地估价方法的选择

一般而言,土地价格评估方法主要有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。

根据评估对象的土地利用特点和估价目的,按照《城镇土地估价规程》的要求,结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况,本次评估方法选择主要基于以下考虑:

(1)估价对象所在地区商业房地产开发活跃,房地产市场发展缓快,土地交易量大,与估价对象类似的交易实例很容易获取,经认真分析,本次评估选择市场比较法。

(2)估价对象属于具有收益或潜在收益的房地产,适合采用收益还原法进行评估。

(3)估价对象评估设定用途为商业,根据宗地所在行政辖区土地管理部门的土地管理实践,该用途地价水平参照商业用途确定。估价对象位于某区城区商业用地一级地001S区段,故可采用某区城区商业用地一级地001S区段进行评估。

综上所述,本次估价采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估。

2、估价技术路线

1)市场比较法估价技术路线:

市场比较法,是根据市场中的替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在估价期日近期市场交易上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方法。其基本公式为:

V=VB×A×B×C×D×…

式中:V—土地价格;

VB—比较实例价格;

A—正常交易情况指数/比较实例交易情况指数;

B—估价对象估价期日地价指数/比较实例宗地交易期日地价指数;

C—估价对象区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数;

D—估价对象个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数;

…—其他必要的修正系数,如土地使用年期、容积率等。

2)基准地价系数修正法估价技术路线

首先分析待估宗地地价的评估基准日与所在土地级别的基准地价在基准日方面的差异,进行期日修正,测算引用的基准地价;然后根据替代原则,分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素和个别因素的差异,评估修正系数经一系列修正;最后,对待估宗地地价内涵所引用的基准地价在地价内涵方面进行开发水平修正,得到待估宗地的地价。即:

地价=[基准地价×(1+综合修正系数)]×年期修正系数

五、估价工作中的主要难点和解决办法:

1、主要难点

本次评估主要难点:

在于运用市场比较法时,如何选定合适的对比案例,某区地价指数如何确定。

2、难点的解决

1)案例的选择

指导老师要求我每个季度整理土地上市情况,并分类做成连续的表格,在这个时候这个之前整理的资料就起到了作用。我可以比较直观的选择比较案例。通过调查分析,选择了近

期发生交易的与待估宗地条件类似的3个比较案例,具体选择原则和案例条件描述如下:

与待估宗地属同一供需圈或类似的供需圈、与待估宗地用途应相同或相近、与待估宗地的交易类型相似、与待估宗地的估价基准日应接近、交易案例必须为正常交易,或修正为正常交易

实例A:新都路东侧、灰粪港北侧

该地块位于新都路东侧、灰粪港北侧,用途商住用地,用地面积14378平方米,容积率3.0,宗地形状不规则, 2012年05月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通讯),宗地红线内土地平整的挂牌出让交易地价为5355元/m2。

实例B:新都路东侧、浦江路北侧

该地块位于新都路东侧、浦江路北侧,用途商住用地,用地面积19548平方米,容积率

2.5,宗地形状不规则, 2012年05月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通讯),宗地红线内土地平整的挂牌出让交易地价为5325元/m2。

实例C:新都路东侧

该地块位于某市龙川二桥东侧、老通扬运河北岸,用途商住用地,用地面积48494平方米,容积率1.75, 2010年11月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通讯),宗地红线内土地平整的挂牌出让地价为6104元/m2。

之前,一直觉得某区比较小,上市成交的案例少,在估价对象周边选取案例的时候比较困难。但是指导老师说不要盯着所谓的周边地区的案例,应该看是否是同一或类似供需圈的也是可以用的,有的案例看似比较远,其实他们的区位因素是比较接近的。

2)某区地价指数如何确定

交易日期修正:待估宗地与比较案例的交易期日不同,需要进行期日修正。

在做测算的时候,做到日期修正时发现通过网上查找,无法查找到有效的相关信息。想通过自行测算等到地价指数,首先找到地价指数的定义:地价指数是反映土地价格随时间的变化的趋势与幅度的相对数,是反映一个城市各类土地价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数。

地价指数是反映土地价格随时间的变化的趋势与幅度的相对数,是反映一个城市各类土地价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数。

运用统计方法将特定地区在一定时期内的地价换算成百分比所得到的指数。其计算公式为:地价指数=报告期地价÷基期地价×100%。地价指数是反映地价波动情况和评定合理地价的重要指标。地价指数小,则地价波动幅度小,社会经济稳定,地价指数大,则地价波动幅度大,经济发展可能过热。

虽然了解了地价指数的定义,也知道了公式,但是以个人的能力,无法测算出地价指数。通过与指导老师的沟通,了解到地价指数,江苏省国土资源厅会定期公布,我们平时要做好收集工作,平时的工作中,多阅读相关的新闻和资料,做好资料的收集。资料收集的是否及时与准确将直接影响我们报告的质量。

根据估价师收集的资料分析,以及江苏省国土资源厅公布的地价动态监测成果,并对待估宗地所在区域的土地市场情况分析、调查,采用插入值法编制了待估宗地所在区域地价指数表,见下表:

某市地价指数表

六、估价心得

通过对本项目评估过程的回顾,总结了以下几点心得:

1、待估宗地所处区域土地的开发程度及基础设施配套情况的收集,不是等有了项目在收集,而需将这项工作长期的不间断的进行。资料的来源也是多方向的,但在使用中不能简单的摘抄,而是根据实际的勘查情况和资料综合分析,所收集到的资料是否真实可信。

2、在运用市场比较法时,像某区这样的区域内,上市成交的案例少,在估价对象周边选取案例的时候比较困难。但是可以选择同一或类似供需圈的案例,有的案例看似比较远,

其实他们的区位因素是比较接近的。

3、我们的工作不只是有了报告才去看现场,收集资料,而是应该时刻关注当地的房地产市场,及时的收集资料,整理资料。在资料整理的时候应该对资料行进分析,判断资料的真实性和准确性。只有这样才能在把资料灵活准确的应用在报告实践中。

2013年3月6日

2013年实践日志1

一、基本情况

1、实践项目名称:××有限公司抵押贷款涉及的位于××市某区××三马组一宗商住用地国有建设用地使用权价格评估。 (××市某区)

2、参加项目时间:二O一三年三月十二日至二O一三年三月十五日

摘要:近年来,随着商业化、城镇化的快速发展,商住用地类型的土地评估日益增多,在实际估价工作中已占有比较高的比例。本文就:××有限公司抵押贷款涉及的位于××三马组一宗商住用地国有建设用地使用权价格评估进行了分析,本报告选用的估价方法和相应的技术路线符合土地估价规程的要求,估价中遇到的难点和有关问题解决的方法得当,估价结果确定科学合理。本次分析主要从估价报告的估价项目的背景、相关资料的收集、估价技术路线的选择、估价工作中的主要难点和解决方法以及估价心得等几个方面进行了介绍和分析。

关键词:抵押 商住用地 估价心得

二、实践活动内容简述:

该项目是依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂

行条例》和《江苏省土地管理条例》等法律法规规定,为××有限公司该宗国有出让土地使用权担保进行抵押贷款提供客观、公正的土地价格依据。该项目为典型的商住用地评估项目,通过项目的锻炼,可以加深我对市场比较法和假设开发法两种估价方法评估基本方法的理解,也为以后更好的应用打下了良好的基础。

三、在实践中参与的工作内容:

本人在该项目中参与整理准备资料、现场勘查、土地报告的初步编写。

1、3月12日,从项目负责人手里接过资料,准备现场勘查的基本资料。

2、3月13日上午联系客户,与估价师来到客户估价对象所在地,首先将所需资料清单及委托书交给委托方,要求委托方提供相关资料及签订委托书。检查材料是否与原件相符,是否缺少基础材料。材料搜集期后,进行现场勘查并拍摄照片。

3、3月13日下午,整理上午收集及勘查的资料,选定评估方法,根据评估方法的要求收集评估所需的资料。我根据收集好的资料测算待估宗地的价值,并编写好的报告初稿提交给指导老师。接受指导老师的审核及按要求修改报告。

四、技术路线:

1、土地估价方法的选择 根据《城镇土地估价规程》,常用的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法和基准地价系数修正法。待估宗地登记用途与规划用途均为商住用地,故本次评估设定用途为商住用地。估价师通过实地勘察,在确定估价原则的基础上,根据待估宗地区位、用地性质、利用条件、所在区域土地市场情况和调查收集的资料,结合本次估价目的确定土地估价方法。

1)基于市场比较法的考虑:根据委托方提供和估价师收集的资料,又鉴于目前××市某区一级市场已较为成熟,待估宗地同一供需圈内商业、住宅用地招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权交易案例较普遍,可根据评估对象的土地利用特点和估价目的,选用类似地产比较案例进行分析比较,故适宜采用市场比较法进行评估。

2)基于成本逼近法的考虑:成本逼近法是以开发土地所耗费的

各项客观费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。成本逼近法主要适用于无收益性质的工业用地地价评估。故不宜采用成本逼近法进行评估。

3)基于基准地价系数修正法的考虑:××市某区基准地价更新成果建立于2013年。故适宜采用基准地价系数修正法进行评估。 4)基于收益还原法的考虑:待估宗地作为待开发的空地,其上尚无可产生收益的房地产,故不宜选用收益还原法。

5)基于假设开发法的考虑:待估宗地内为拟开发不动产,且待估宗地同一供需圈内不动产交易市场发育较完善,住宅用房销售交易案例较多,预期售价可采用市场比较法确定,宗地的开发税费、建安成本、其他估价参数等可依据当地实际情况、相关政府文件确定,因此适宜采用假设开发法对待估宗地地价进行评估。

综上,本次采用市场比较法和假设开发法两种估价方法进行评估。

2、估价技术路线

1)市场比较法估价技术路线:

市场比较法,是根据市场中的替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在估价期日近期市场交易上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方法。其基本公式为:

V=VB×A×B×C×D×…

式中:V—土地价格;

VB—比较实例价格;

A—正常交易情况指数/比较实例交易情况指数;

B—估价对象估价期日地价指数/比较实例宗地交易期日地价指数;

C—估价对象区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数;

D—估价对象个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数;

…—其他必要的修正系数,如土地使用年期、容积率等。

2)假设开发法

假设开发法是在估算开发完成后不动产正常售价的基础上,扣除

建筑物建造费用、开发过程中发生的税费、公共设施配套建设费与相关的专业费及利息、利润等费用后的价格余额,来确定待估宗地土地价格的一种方法。计算公式为:

总地价=不动产总价-建安费-专业费-开发过程中发生的规费-小区公共设施配套建设费-基础设施配套费-管理费用-不可预见费-利润-税金- 销售费用

五、估价工作中的主要难点和解决办法:

1、主要难点

本次评估主要难点:

在于运用假设开发法时,商住用房的比例如何确定,房地产价值的确定。

2、难点的解决

1)商住用房比例的确定

(1)最佳利用强度及开发类型的确定

待估宗地位于××市某区××三马组地块,本次评估待估宗地规划土地面积依据《武坚镇武同路南侧、兴业路西侧地块规划控制指标》确定为27333.47m2,合计41亩。主要控制指标为:规划用地性质为商住用地,容积率≤1.5,建筑密度≤30%,绿地率≥35%。

目前待估宗地所在区域较少开发楼盘,结合以上小区的变化情况看,已开发和正在开发的楼盘面积较市场对居住物业的需求仍显不足。居住物业的消费类型仍将以多层、小高层及高层相结合为主。根据已开发楼盘的各物业类型销售状况,结合上述规划经济技术指标,确定待估宗地拟开发房产类型为多层及小高层住宅。

宗地内开发房产各类型确定如下:

(2)规划总建筑面积的确定

根据规划,待估宗地规划容积率为1.5,建筑密度30%,用地面积为27333.47m2,则可开发总建筑面积为27333.47m2×1.50=41000.21m2。

(3)物业管理用房建筑面积的确定

根据《武坚镇武同路南侧、兴业路西侧地块规划控制指标》,“须按照总建筑面积的7‰配臵物业管理用房,按3‰的标准配臵社区配套用房”则物业管理用房和社区配套用房建筑面积为41000.21×10‰=410.00m2,基本符合要求。

(4)住宅、商业建筑面积的确定

待估宗地内规划总建筑面积为41000.21m2,扣除宗地内物业管理用房的建筑面积,待估宗地内可开发住宅建筑面积为41000.21m2-410.00m2=40590.21m2。商业用地面积比例不超过总用地面积的20%,故商业总建筑面积为8118.04m2,住宅总建筑面积为32472.17m2。

根据规划资料,规划用地容积率为1.5,建筑密度为30%,从而得平均楼层高度为5层。其中住宅层数1-5层,根据估价人员对待估宗地区域小区的调查,多层住宅与小高层住宅售价相差不大,故本次评估设定其平均售价一致;商业层数为1-5层。

以上为本次评估报告里面写的分析。因为收集到了《武坚镇武同路南侧、兴业路西侧地块规划控制指标》,所以比较容易确定商住用房的比例。但是学习之前单位出具的报告时,发现有些地块并未取得地块规划控制指标,或指标里面为明确相关的指标,如何确定商住用地的比例就比较困难了。通过网上查询及咨询指导老师,等到了几种假设的方式:

A:分析地块的位臵和地块大小,如果周边配套商业设施比较少或是比较适合在小区沿街部分建设商业配套部分,可设定沿街部分一至三层或至N层,但要了解地块沿街长度,及设定合适的宽度。

B:如果地块商业位臵比较好,可按规划上的不超最大建筑密度,设定一至N层为商业。 C:根据询问当地规划局专业规划人员,了解到,规划上未对商住用地有明确的比例限制,但一般商业配套部超过30%。

不管是如何设定,都要认真分析地块的各种规划指标。假设要贴近实际与合理。

2)房地产价值的确定。

在测算房地产价值时,首先调查周边小区的销售价格,确定比较案例,但是在比较案例的选着上,指导老师指出了我的不足,在这个项目上应该确定整个小区的综合售价,因为小区里的价格不是一个固定值,而是一个范围值。我在选取案例时只是选取小区里面的一户作为比较案例。这样测算出来的价格不能全面的体现本项目未来的价格。

六、估价心得

通过对本项目评估过程的回顾,总结了以下几点心得:

1、土地评估时是个系统的工程,我们不单单要了解土地的市场情况,同时也要对规划及房地产的价格有着全面的了解。平时要收集每个小区的全面的资料,不单单一个房价。

2、在资料的收集上,要尽可能从委托方取得详细的资料,除了营业执照,法人身份证,

土地证外,规划控制指标、规划许可证、土地出让合同、规划方案等也尽可能的收集,这样测算出来的结果才能更准确。

2013年4月10日

2012年实践日志2

一、基本情况

1、实践项目名称:××××有限公司位于某市××嘶马长江路北地号为××9240210003000号的一宗工业用地国有出让土地使用权抵押价值评估(某区)

2、参加项目时间:二○一二年七月八日至二○一二年七月十一日

摘要:近年来,随着工业化、城镇化的快速发展,工业用地类型的土地评估日益增多,在实际估价工作中已占有一定的比例。本文就××××有限公司所属位于某市××嘶马长江路北的工业用地的评估报告进行了分析,本报告选用的估价方法和相应的技术路线符合土地估价规程的要求,估价中遇到的难点和有关问题解决的方法得当,估价结果确定科学合理。本次分析主要从估价报告的估价项目的背景、相关资料的收集、估价技术路线的选择、估价工作中的主要难点和解决方法以及估价心得等几个方面进行了介绍和分析。

关键词:抵押 工业用地 估价心得

二、实践活动内容简述:

该项目是依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《江苏省土地管理条例》等法律法规规定,为××××有限公司以该宗国有出让土地使用权担保进行抵押贷款提供客观、公正的土地价格依据。该项目为典型的工业用地评估项目,通过项目的锻炼,可以加深我对成本逼近法和基准地价系数修正法两种估价方法评估基本方法的理解,也为以后更好的应用打下了良好的基础。

三、在实践中参与的工作内容:

本人在该项目中与银行客户经理的联系与沟通、联系客户、整理准备资料、现场勘查、土地报告的初步编写。

1、7月8日上午,首先与银行的客户经理联系。取得客户的联系方式及了解客户拟评估的资产的初步情况。通过与银行客户经理的沟通了解到客户的资产为工业厂房及土地。

2、7月8日上午联系客户,了解客户的具体地址;确定勘查日期;确定客户拟抵押工业厂房与土地的相关资料是否全部在客户手里。指导客户准备资料,如房产证、土地证、土地出让合同、营业执照、法人身份证等。

3、7月8日,下午准备材料,根据和银行客户经理及客户沟通的情况,了解到客户现有的资料是房产证、土地证、营业执照、法人身份证复印件,由于客户是从当地工业园管委会购得的土地,无与土地局签订的土地出让合同。前先根据客户提供的地址在地图上查找具体的位臵,初步了解估价对象的周边情况,然后准备现场勘查的房产勘查表,估价对象周边情况调查表,在准备评估委托协议。根据估价对象的特点,安排对口人员。

4、7月9日上午,和公司的房产估价师,土地估价师及1个估价助理人员来到客户厂区,客户财务主管出门接洽。首先在客户的会议室,寒暄过后,财务主管首先将之前准备的材料拿来,估价师和财务主管继续沟通,我检查材料是否与原件相符,是否缺少基础材料,然后根据客户的资料,将委托协议内未填写的内容进行填写。将填写好的协议交给估价师,估价师与客户财务主管协商,签订委托协议。协议签订好后,客户财总带我们再厂区内进行现场勘查。我和助理人员测了厂房的高度、跨度、勘查估价对象达到几通、场地是否平整、采集房产及土地的照片等相关信息。进行完厂区内的勘查后,我方人员又对估价对象周边的情况进行现场勘查,东至厂房,南至长江路,西至厂房,北至道路。

5、7月9日下午,土地报告的初步编写。整理上午收集及勘查的资料,收集评估所需的资料。将编写好的报告初稿提交给报告审核人员进行初审。

四、技术路线:

1、土地估价方法的选择

一般而言,土地价格评估方法主要有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、

基准地价系数修正法、路线价法等。

根据评估对象的土地利用特点和估价目的,待估宗地的土地估价不适宜运用收益还原法、路线价法和剩余法等进行评估,加之待估宗地周围缺乏类似的交易案例,故难以采用市场比较法进行宗地地价的评估,鉴于目前某区已有基准地价成果,结合本次估价土地估价师收集的资料情况,本次评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行测算。

综上分析,本次估价采用成本逼近法和基准地价系数修正法两种估价方法。

2、估价技术路线

1) 成本逼近法估价技术路线:地价=(土地取得重臵费+宗地外土地开发费+宗地内土地开发费+利息+利润+土地增值)×(1+综合修正系数)×年期修正系数。

2)基准地价系数修正法估价技术路线

首先分析待估宗地地价的评估基准日与所在土地级别的基准地价在基准日方面的差异,进行期日修正,测算引用的基准地价;然后根据替代原则,分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素和个别因素的差异,评估修正系数经一系列修正;最后,对待估宗地地价内涵所引用的基准地价在地价内涵方面进行开发水平修正,得到待估宗地的地价。即:

地价=[基准地价×(1+综合修正系数)]×年期修正系数

五、估价工作中的主要难点和解决办法:

1、主要难点

土地估价师对待估宗地所处区域进行了调查,搜集了该区域同类土地相关资料作为本次估价的参考依据。本次评估主要难点在于运用成本逼近法时,如何合理确定土地补偿费以及如何准确测算土地增值收益的问题。运用基准地价系数修正法时,如何确定土地还原利率确定。

2、解决方法

运用成本逼近法时,土地增值收益求取较为困难的问题。土地增值收益是待估土地因改变用途或进行土地开发,达到建设用地的某种利用程度而发生的价值增加,是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。本次评估中的土地增值包括土地资源和土地资本的双重增

值,所考虑的土地增值的形式主要有土地用途转换型增值、外部投资作用型增值两种。本报告中采用成本逼近法确定土地增值收益是以无限年期的土地市场价格与成本价格的差额确定。由于近年来××市某区连续加大招商引进力度和基础设施投入力度,为工业经济的持续健康发展奠定了坚实基础。根据本次估计资料收集调查成果和土地估价师的综合分析,考虑到××市某区工业用地的现状,综合分析上述两种形式对土地增值的影响,确定××市某区工业用地无限年期的市场价格与成本价格的差额一般为成本价格15%,故而本次土地估价过程中土地增值率取15%。无限年期的土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×无限年期的土地增值率。待估宗地无限年期地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益

成本逼近法测算过程如下:

待估宗地土地取得费为130.56元/m2,土地开发费为70.00元/m2,利息为12.00元/m2,利润为16.04元/m2,无限年期的土地增值收益为34.29元/m2,年期修正系数为0.9501,区位修正系数为+0.02。

待估宗地无限年期地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益

=130.56元/m2+70.00元/m2+ +12.00元/m2+16.04元/m2+34.29元/m2=262.89元/m2。 年期修正后的地价=262.89元/m2×0.9501=249.77元/m2。

估价对象地价=年期修正后的地价×(1+修正系数)

=249.77元/m2×(1+0.02)

=254.77元/ m2

(2)基准地价系数修正法测算过程如下:

原某市国土资源局与××土地房地产评估咨询有限公司合作,于2011年完成了某市城区土地定级与基准地价更新工作,其主要成果有《某市城镇地价动态监测与基准地价更新报告》(2010年度)和相关土地定级估价图件。该项成果已经江苏省国土资源厅验收认定。根据《某市城镇地价动态监测与基准地价更新报告》,某区沿江开发区工业用地三级地定级范围之内基准地价是指宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”和宗地红线内场地平整“一平”的开发水平下,土地使用年期设定为对应用途的法定最高年期。

根据《某市城镇地价动态监测与基准地价更新报告》(2010年度),某区沿江开发区工业用地三级地定级范围之内工业用地基准地价为240元/m2。

由于此项成果距本次估价基准日期间,地价指数变化不大,故不需作期日修正。

因素修正系数0.54。

待估宗地区域及个别因素修正后地价=期日修正后的地价×(1+综合修正系数/100)=240×(1+0.54%)=241.30元/平方米

本次土地估价的工业用地土地还原利率为7%。

年期修正系数K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]=[1-1/(1+7%)44.31]/

[1-1/(1+7%)50.0]=0.9835

年期修正后的地价=年期修正前的地价×年期修正系数

=241.30元/平方米×0.9835

=237.32元/平方米。

经估价人员现场查勘和当地地产市场情况分析,按照地价评估的基本原则和估价程序,本次评估选择成本逼近法和基准地价系数修正法两种估价方法进行了评估,成本逼近法测算结果为254.77元/平方米,基准地价系数修正法测算结果为237.32元/平方米,两种方法测算的结果相差不大,故本次评估采用两种方法测算价格的算术平均值作为待估宗地的土地单价,即:

单位面积土地价格=(254.77元/平方米+237.32元/平方米)÷2

=246元/平方米(取整至元)。

土地总价=246元/平方米×29872.00平方米=734.85万元(取整至百元)。

六、估价心得

通过对本项目评估过程的回顾,总结了以下几点心得:

1、土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算;土地开发费

按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。

2、在成本逼进法中是否进行年期修正要具体分析:当土地增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,年期修正已在增值收益中体现,不再另行修正;当土地增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。

3、基准地价系数修正法一定要将土地级别确定准确。如果土地级别确定的有误,下面的修正过程将变得毫无意义。

2012年7月20日

2012年实践日志1

一、基本情况

1、实践项目名称:××××有限公司位于某市××西组地号为××2146060055000号的一宗工业用地国有出让土地使用权抵押价值评估。 (某区)

2、参加项目时间:二○一二年三月九日至二○一二年三月十二日

摘要:近年来,随着工业化、城镇化的快速发展,工业用地类型的土地评估日益增多,在实际估价工作中已占有比较高的比例。本文就:××××有限公司位于某市××西组的工业用地的评估报告进行了分析,本报告选用的估价方法和相应的技术路线符合土地估价规程的要求,估价中遇到的难点和有关问题解决的方法得当,估价结果确定科学合理。本次分析主要从估价报告的估价项目的背景、相关资料的收集、估价技术路线的选择、估价工作中的主要难点和解决方法以及估价心得等几个方面进行了介绍和分析。

关键词:抵押 工业用地 估价心得

二、实践活动内容简述:

该项目是依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《江苏省土地管理条例》等法律法规规定,为××××有限公司以该宗国有出让土地使用权担保进行抵押贷款提供客观、公正的土地价格依据。该项目为典型的工业用地评

估项目,通过项目的锻炼,可以加深我对成本逼近法和基准地价系数修正法两种估价方法评估基本方法的理解,也为以后更好的应用打下了良好的基础。

三、在实践中参与的工作内容:

本人在该项目中与银行客户经理的联系与沟通、联系客户、整理准备资料、现场勘查、土地报告的初步编写。

1、3月7日,指导老师首先与银行的客户经理联系。取得客户的联系方式及了解客户拟评估的资产的初步情况。通过与银行客户经理的沟通了解到客户的资产为工业厂房及土地。让我准备土地估价现场勘查所需资料及要求客户提供资料的清单,如房产证、土地证、土地出让合同、营业执照、法人身份证、委托书等。

2、3月8日上午联系客户,了解客户的具体地址;确定勘查日期;确定客户拟抵押工业厂房与土地的相关资料是否全部在客户手里。

3、3月9日上午,和公司的房产估价师,土地估价师来到客户厂区,与单位副总接洽。首先将所需资料清单及委托书交给委托方,要求委托方提供相关资料及签订委托书。检查材料是否与原件相符,是否缺少基础材料。材料搜集期后,委托方带我们再厂区内进行现场勘查。我估价师测了厂房的高度、跨度,然后我初步勘查待估宗地达到几通、场地是否平整、采集房产及土地的照片等相关信息。进行完厂区内的勘查后,我方人员又对待估宗地周边的情况进行现场勘查,东至厂房,南至长江路,西至厂房,北至道路。

4、3月9日下午,整理上午收集及勘查的资料,选定评估方法,根据评估方法的要求收集评估所需的资料。

5、我根据收集好的资料测算待估宗地的价值,并编写好的报告初稿提交给指导老师。

四、技术路线:

1、土地估价方法的选择

一般而言,土地价格评估方法主要有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。

根据评估对象的土地利用特点和估价目的,待估宗地的土地估价不适宜运用收益还原法、路线价法和剩余法等进行评估,加之待估宗地周围缺乏类似的交易案例,故难以采用市场比较法进行宗地地价的评估,鉴于目前某区已有基准地价成果,结合本次估价土地估价师收集的资料情况,本次评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行测算。

综上分析,本次估价采用成本逼近法和基准地价系数修正法两种估价方法。

2、估价技术路线

1) 成本逼近法估价技术路线:地价=(土地取得重臵费+宗地外土地开发费+宗地内土地开发费+利息+利润+土地增值)×(1+综合修正系数)×年期修正系数。

2)基准地价系数修正法估价技术路线

首先分析待估宗地地价的评估基准日与所在土地级别的基准地价在基准日方面的差

异,进行期日修正,测算引用的基准地价;然后根据替代原则,分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素和个别因素的差异,评估修正系数经一系列修正;最后,对待估宗地地价内涵所引用的基准地价在地价内涵方面进行开发水平修正,得到待估宗地的地价。即:

地价=[基准地价×(1+综合修正系数)]×年期修正系数

五、估价工作中的主要难点和解决办法:

1、主要难点

本次评估主要难点:

1)如何收集待估宗地所处区域土地的开发程度及基础设施配套

情况。

2)在于运用成本逼近法时,如何合理确定计算利息和土地还原

率。

3)确定待估宗地的价值定义。测算结果与价值定义相符。

2、难点的解决

1)在指导老师的指导下,首先在现场勘查时询问委托方,通过

委托方初步了解待估宗地的基本开发情况,及待估宗地周边的土地开发程度。然后再勘查时,部分核实委托方的介绍。回到单位后通过待估宗地所在工业园的网站了解,待估宗地及周边的土地开发程度及基础设施配套情况。翻查以前是否做过临近待估宗地的土地,通过翻查以前的资料了解待估宗地周边的情况。区域因素位臵

待估宗地所在区域为某市××西组,位于某区一等镇工业用地三级

地定级范围之内。

交通条件

待估宗地所处区域交通以陆路交通为主。

道路通达状况:待估宗地所在区域临华阳路,道路通达状况较优。

对外交通状况

待估宗地所在区域内有华阳路,对外交通状况较优。

基础设施条件 供水:待估宗地所在区域由某区自来水公司供水,供水保证率95%以上,供水状况较

优。

供电:待估宗地所在区域由某区电力公司供电,供电保证率达95%以上,供电状况较

优。

排水:待估宗地所处区域排水体制为雨污分流制,排水状况较优。

电讯:待估宗地所处区域属某区电信局市话服务范围,电讯状况较优。

环境质量

待估宗地所在周围用地气、声、水环境一般,绿化一般,综合环境质量一般。

自然灾害

待估宗地所在区域基本上不受干旱、洪水灾害影响。

宗地面积

待估宗地登记面积为15381.70m2,本次评估面积为15381.70m2,作为工业用地面积适

中,对土地影响有利。

宗地形状

待估宗地形状规则,对工业厂房等布局影响有利。

宗地最有效使用用途

待估宗地最有效使用用途为工业用地,现状为工业用地。

土地利用强度

本次评估设定容积率为0.21,土地利用强度低。

宗地地形坡度

待估宗地内地面平坦。

宗地基础设施条件

道路:宗地内主要干道为水泥路面,路面质量一般,道路状况一般。

供水:待估宗地内为某区自来水公司供水,供水保证率为95%,供水状况较优。

排水:待估宗地排水体制为雨污分流制,排水状况较优。

供电:待估宗地由某区电力公司供电,供电保证率达95%以上,供电状况较优。 电讯:待估宗地属某区电信局市话服务范围,电讯状况较优。

周围土地利用类型

待估宗地周围土地以工业用地为主。

土地使用年期

在估价基准日二○一二年三月九日,待估宗地为国有出让土地使用权,本次评估设定的使用期限为待估宗地剩余使用年期49.84年。

2)利息的确定

首先要确定利息率、土地开发周期

利息率:以估价基准日银行一年期贷款利息率6.56%计。

土地开发周期:按照待估宗地实际情况结合所在区域的平均状况,土地开发周期设定为一年。

其二根据开发的顺序测算利息

因待估宗地的土地取得费和宗地红线外开发费在土地开发前已发生,计息期为一年;假设宗地红线内土地平整费在土地开发期内均匀投入,计算期为半年。

利息=(土地取得费+宗地红线外开发费)×年利息率+宗地红线内土地开发费×年利息率×0.5

=(109.55元/m2+50元/m2)×6.56%+5.00元/m2×6.56%×0.5

=10.63元/ m2

3)土地还原率的确定

土地还原利率实质上是土地投资成本的收益率。我们采用安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法二种方法综合确定。

(1)利用安全利率加风险调整值法测算土地还原利率

安全利率是指无风险的资本投资收益率,我们选取中国人民银行2011年07月07日公布的一年期定期存款年利率3.50%作为安全利率。由于目前在某区土地投资存在一定风险,综合分析该市社会经济发展和土地市场状况对土地投资的影响程度,确定风险调整值为

3-5%,由此求得土地还原利率为6.50-8.50%。

(2)利用投资风险与投资收益率综合法测算土地还原利率

投资的收益与投资风险密切相关,目前比较安全、风险性小的投资有银行一年期定期存款、三年期国债,但其收益率也较低,年利率分别为3.50%和5.17%;银行贷款存在一定风险,其收益率高于前者,为6.56%;投资在工业房地产开发方面风险较大,其利润率为6-8%,工业房地产开发平均利率略低;而投资在股市则风险更大,其收益亦可能更高。经分析判断,土地投资风险大于银行一年期贷款而小于房地产开发,据此测得土地还原利率为

6.28%-7.28%。

综合上述二种方法测算结果,最终确定本次土地估价的工业用地土地还原利率为7%。

4)确定待估宗地的价值定义。测算结果与价值定义相符

地价内涵

本报告所评估的待估宗地地价是指待估宗地在估价基准日二○一二年三月九日,评估设定开发程度为待估宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内场地平整“一平”的现状开发水平下,用途为工业用地,土地使用年期为待估宗地剩余使用年限49.84年的抵押价值。

待估宗地实际用途与实际开发程度

根据委托方提供的待估宗地国有土地使用证江国用(2012)第10068号,待估宗地实际用途为工业用地。待估宗地在估价基准日二○一二年三月九日的实际开发程度为:待估宗地红线内外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内场地平整“一平”的开发水平。

土地估价所设定的用途与土地开发程度及其理由

依据合法性原则,本次估价待估宗地用途依据登记用途设定为工业用地。待估宗地在估价基准日二○一二年三月九日,土地实际开发程度为宗地红线内外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内达到场地平整“一平”,本次评估设定宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯 “五通”和宗地红线内达到场地平整“一平”的开发条件。

地价的确定

××××有限公司位于某市××西组的一宗工业用地国有出让土地使用权,国有土地使用证编号为江国用(2012)第10068号,土地登记用途为工业用地。在估价基准日二○一二年三月九日,评估设定宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地内场地平整“一平”的现状开发水平下,评估设定用途为工业用地,待估宗地剩余使用年限为49.84年,土地登记面积为15381.70m2,本次评估面积为15381.70m2,单位土地面积国有土地使用权价格为213元/m2,待估宗地总地价为人民币327.63万元,即叁佰贰拾柒万陆仟叁佰元整。

六、估价心得

通过对本项目评估过程的回顾,总结了以下几点心得:

1、待估宗地所处区域土地的开发程度及基础设施配套情况的收集,不是等有了项目在收集,而需将这项工作长期的不间断的进行。资料的来源也是多方向的,但在使用中不能简单的摘抄,而是根据实际的勘查情况和资料综合分析,所收集到的资料是否真实可信。

2、在成本逼进法中测算利息时要分析都有什么项目需要计息,改项目在土地开发的什么阶段,是全部计息还是部分计息。利率要根据开发的周期相对应。

3、土地还原率的确定是比较复杂的。我们采用安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法二种方法综合确定。这样的取值看似略低,但是可以考虑多方面的因素,更有说服力。

4、确实待估宗地的价值定义,是非常重要的。在工业用地评估中往往,不是单独评估一块土地,而是房产和土地分别出具报告,由于往往不是一个人撰写报告,而容易忽略了土地内五通的问题。开发完成的土地往往都是已完成了内五通的,测算时时土地价格包含内五通的价格还是房产价格包含内五通的价格,需在报告撰写前就确定下来,以防漏算或是重复计算。

2012年4月2日

范文八:土地估价师实践考核办法加速起草进程 投稿:傅阴阵

    《土地估价师资格考试管理办法》已于2006年11月22日以国土资源部令第35号发布,并于2007年1月1日起正式施行。该办法第二十条规定了“取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师,应当通过实践考核,并进行执业登记”。

    为贯彻落实部35号令的规定,中国土地估价师协会评估条例规章起草工作小组,自2007年初开始草拟实践考核办法,现已召开多次专家讨论会对草拟稿进行修改与完善,协会秘书处也对按照草拟稿进行操作的可行性开展了认真的讨论。

    大家一致认为:参加2006年度土地估价师资格考试全部成绩合格、取得土地估价师资格的人员,将迎来考试改革后的第一个实践考核期。制定好实践考核办法,将对土地估价师队伍的建设有着重要的意义。讨论中,大家就实践考核办法的名称、考评专家的条件、实践活动承担单位标准、实践考核的程序与过程、实践考核中应建立的监督检查机制、参考人员的行为准则等有关问题进行了热烈地讨论,提出了许多好的意见和建议。

    目前,协会评估条例规章起草工作小组正根据大家的意见对土地估价师实践考核办法进行修改,并准备提交于近期召开的协会常务理事会讨论。

范文九:土地估价师实践考核信息系统用户手册 投稿:刘丣两

土地估价师实践考核信息系统 用户操作手册

北京精博新图科技有限公司 2014 年 01 月 27 日

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目 录

第 1 章 引言..................................................................................................................................... 1 1.1 编写目的............................................................................................................................ 1 1.2 背景.................................................................................................................................... 1 1.3 参考资料............................................................................................................................ 1 第 2 章 用户登录............................................................................................................................. 2 2.1 专业实践人员登录 ............................................................................................................ 2 2.2 指导教师登录.................................................................................................................... 3 2.3 实践单位登录.................................................................................................................... 3 2.4 下载说明手册.................................................................................................................... 4 2.5 登录说明............................................................................................................................ 5 第 3 章 专业实践人员..................................................................................................................... 7 3.1 专业实践............................................................................................................................ 7 3.1.1 专业实践主界面 ...................................................................................................... 7 3.1.2 实践......................................................................................................................... 7 3.2.3 指导教师................................................................................................................ 12 3.2.4 实践单位................................................................................................................ 16 3.2.5 实践小结............................................................................................................... 21 3.2.6 案例分析报告 ........................................................................................................ 23 3.2.7 实践总结................................................................................................................ 24 3.2.8 实践随手记录 .......................................................................................

................. 24 3.2.9 实践记录............................................................................................................... 25 3.2.11 打印管理 ............................................................................................................. 27 3.2.12 修改密码............................................................................................................. 29 3.3 专业考核.......................................................................................................................... 30 3.3.1 资料准备............................................................................................................... 30 3.3.2 选择推荐人 ............................................................................................................ 34 3.3.3 征求实践单位意见 ................................................................................................ 37 3.3.4 提交申请................................................................................................................ 39 3.3.5 考核结果................................................................................................................ 39 第 4 章 指导教师........................................................................................................................... 42 4.1 个人信息维护.................................................................................................................. 42 4.2 接受指导申请.................................................................................................................. 42 4.3 指导实践人员.................................................................................................................. 44 4.3.1 指导....................................................................................................................... 45 4.3.2 点评....................................................................................................................... 47 4.3.3 变更确定................................................................................................................ 50 4.4 填写考核鉴定意见 .......................................................................................................... 51 4.5 修改密码.......................................................................................................................... 52 第 5 章 实践单位........................................................................................................................... 54 5.1 单位信息.......................................................................................................................... 54 5.2 接受实践申请.................................................................................................................. 55

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5.3 正在实践.......................................................................................................................... 57 5.4 实践单位变更人员 .......................................................................................................... 58 5.5 填写考核鉴定意见 .......................................................................................................... 59 5.6 修改密码.......................................................................................................................... 60 第 6 章 第二推荐人....................................................................................................................... 62 6.1 第二推荐人信息.............................................................................................................. 62 6.2 查看实践内容.................................................................................................................. 63 6.3 推荐意见.......................................................................................................................... 64 6.4 修改密码.......................................................................................................................... 65

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第 1 章 引言

1.1 编写目的

本文档为“土地估价师实践考核信息系统”用户手册,用来指导专业实践人 员、指导教师、实践单位、第二推荐人使用本系统。

1.2 背景

根据《土地估价师资格考试管理办法》及《土地估价师实践考核与职业登记 办法》中的相关规定要求,在现行实践考核工作流程的基础上,加强土地估价师 实践考核专业实践环节的监督、管理力度,提高服务管理水平,实现土地估价师 资格考试、实践考核、职业登记等系统化管理。为满足实践考核对专业实践人员、 指导老师及考核评审工作流程的变更,引发了对“土地估价师实践考核管理信息 系统”的升级开发需求。

1.3 参考资料

(1)GB/T 2260 , 《中华人民共和国行政区划代码》 (2) 《中华人民共和国土地管理法》 (3) 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 (4) 《全国国土资源信息网络系统建设规范》 ,国土资源部 (5) 《全国国土资源信息网络系统安全管理规定》 ,国土资源部 (6) 《国土资源信息化规划和 2010 年远景目标(纲要) 》国土资源部 (11)GB/T 19231-2003 《土地基本术语》

(14)GB/T 8567-1988 计算机软件产品开发文件编制指南 (15)GB/T 9385-1988(ANSI/IEEE830:1984) 计算机软件需求说明编制指南 (16)GB/T 9386-1988(ANSI/IEEE829:1983) 计算机软件测试文件编制规范 (17)GB/T 12505-1990 计算机软件配置管理计划规范 (18)GB/T 14079-1993 计算

机软件维护指南 (19)GB/T 14394-1993 计算机软件可靠性和可维护性管理

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(20)GB/T 15532-1995 计算机软件单元测试等 (22)ISO/IEC 21887-2002 系统安全工程能力成熟度模型(SSE-CMM)

第 2 章 用户登录

使用本系统的用户主要包括专业实践人员、指导教师、实践单位、第二推荐 人。 登陆网址 http://www.creva.org.cn/sjkh/login.aspx

2.1 专业实践人员登录

专业实践人员登录系统,首先需要选择角色为专业实践人员,填写资格证书 号,首次登录系统的初始密码为身份证号的后 6 位登录。按照页面显示的验证码 号填入输入框中,其中绿色为数字,蓝色为字母,点击验证码图片刷新验证码。 点击重置按钮时刷新验证码。 如图 2.1 所示:

图 2.1 专业实践人员登录界面

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2.2 指导教师登录

本系统指导教师的用户信息会在专业实践人员选择其成为指导老师时同时 创建,所以没有被专业实践人员选择的指导老师没有登录权限。 指导教师登录,首先需要选择角色为指导教师,填写资格证书号,首次登录 系统的初始密码为身份证号的后 6 位登录。按照页面显示的验证码号填入输入框 中,其中绿色为数字,蓝色为字母,点击验证码图片刷新验证码。点击重置按钮 时刷新验证码。 如图 2.2 所示:

图 2.2 指导老师登录界面

2.3 实践单位登录

本系统实践单位的用户信息会在专业实践人员选择其成为实践单位时同时 创建,所以没有被专业实践人员选择的实践单位没有登录权限。 实践单位登录,首先需要选择角色为实践单位,填写单位名称,首次登录系 统的初始密码为 111111。按照页面显示的验证码号填入输入框中,其中绿色为数 字,蓝色为字母,点击验证码图片刷新验证码。

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如图 2.3 所示:

图 2.3 实践单位登录界面

2.4 下载说明手册

用户登录界面为用户提供了浏览器设置说明和使用手册两个文档的下载功 能。 在页面上点击“浏览器设置说明”或者“使用手册下载”链接,弹出下载操 作框,如图 2.4 所示,点击保存按钮,选择下载文件保存位置后,点击保存,等 待下载完成。如果不想保存文档可以直接点击打开文档,则文档将在下载完成后 直接打而不保存,文档关闭后消失。如果需要使用手册请点击取消按钮。

图 2.4 说明文档下载

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2.5 登录说明

本栏目有管理员发布给用户

的通知信息,希望用户登录前能够认真查看,以 便及时获得管理员发布的最新信息。如图 2.5 所示:

图 2.5 登录说明

2.6 办法 2.7 细则 2.8 指南

点击【指南】可以查看实践考核指南。

2.9 通知

点击【通知】可以查看已报考核计划的考核点的考核计划相关信息。

2.10 考核申请预审公告 2.11 考核结果公示 2.12 考核通过名单公示

点击【考核通过名单公示】可以查看已经发布成绩的考核点的通过实践考核考生的信息。

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2.13 查询实践考核状态

点击【查询实践考核状态】 可以查询考生的实践考核状态。如图 2.13-1 所示,输入资格证 书号,点击【查询实践考核状态】即可。

图 2.13-1 查询实践考核状态界面

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第 3 章 专业实践人员

3.1 专业实践

3.1.1 专业实践主界面

专业实践主界面,如图 3.1-1 所示:

图 3.1-1 专业实践主界面

3.1.2 实践

点击

会进入实践相关界面。 点击【实践情况】进入实践情况页面,该页面显示时间过程中实践人员的各种状态

一 实践情况

信息。 实践情况页面,如图 3.1.2-1 所示:

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图 3.1.2-1 实践情况页面

二 申请专业实践 首次登录系统的实践人员,点击【申请专业实践】 ,进入实践考核申请暨 承诺书页面,如图 3.1.2-2 所示。点击【下一步】进入实践方式选择页面,如图 3.1.2-3 所示。填写相应信息,点击确认按钮后,专业实践申请完成。重置按钮可 以重置填写的信息,点击返回按钮可以返回上一页面。

图 3.1.2-2 实践考核申请暨承诺书页面

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图 3.1.2-3 实践方式选择页面

三 暂停 正式开始进入实践的实践人员,点击【暂停】进入实践人员暂停页面, 如图 3.1.2-4 所示。填写暂停实践时间(暂停实践时间应在当前时间之后),预计暂 停天数(暂停天数只能为数字),预计恢复实践时间(填写暂停实践时间和暂停天数 后自动生成)后,点击【确定】开始暂停。点击【重置】可以重置所填信息,点击 【结束暂停】可以结束当前暂停。如果时间超过预计暂停实践,系统自动结束当 前暂停。

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图 3.1.2-4 实践人员暂停页面

四 延期 正式开始进入实践的实践人员,可以查看协会工作人员给予的延期信息。 五 放弃 正式开始进入实践的实践人员,点击【放弃】进入放弃实践页面,

如图 3.1.2-5 所示。点击确认后,会有二次确认窗口 如图 3.1.2-6 所示,二次确认后 放弃实践。

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图 3.1.2-5 放弃实践页面

图 3.1.2-6 二次确认窗口

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3.1.3 指导教师

点击左边菜单栏里的 如图 3.1.3-1 所示。

,会进入指导教师相关页面,

图 3.1.3-1 指导教师相关页面

一 指导教师情况

点击【指导教师情况】进入指导教师情况页面,如图 3.1.3-2 所示。该页面 显示:当前指导教师的信息,曾聘指导教师信息,指导记录信息。点击指导记录 中的【详细】了查看指导记录。

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图 3.1.3-2 指导教师情况页面

二 选择指导教师 点击【指导教师选择】进入指导教师选择页面,如图 3.1.3-3 所示。输 入资格证书号,查询指导教师,如果指导教师存在,点击【选择】按钮进入申请 原因填写页面,如图 3.1.3-4 所示。填写申请原因,基本情况,专业实践基本方 案后点击【发送】按钮完成指导教师选择。点击返回可以返回上一页面。 (最新注册的实践人员, 和实践中变更指导教师审核通过的实践人员可以选 择指导教师)

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图 3.1.3-3 指导教师选择页面

图 3.1.3-4 申请原因填写页面

三 查看确认回复

点击 【查看确认回复】 进入指导教师确认回复查看页面, 如图 3.1.3-5 所 示。

第 14 页

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图 3.1.3-5 指导教师确认回复查看页面

四 变更指导教师

点击【变更指导教师】进入变更指导教师页面,如图 3.1.3-6 所示。填写变 更情况说明后,点击【提交】按钮即可。

图 3.1.3-6 变更指导教师页面

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五 指导教师查询 点击【指导教师查询】进入指导教师查询页面,如图 3.1.3-7 所示。输入资格证 书号,即可查询指导教师的基本信息。

图 3.1.3-7 指导教师查询页面

3.1.4 实践单位 点击【实践单位】进入实践单位相关页面,如图 3.1.4-1 所示。

第 16 页

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图 3.1.4-1 实践单位相关页面

一 实践单位情况 点击【实践单位情况】进入实践单位情况页面,如图 3.1.4-2 所示。查看 当前实践单位,和曾聘实践单位基本信息。

图 3.1.4-2 实践单位情况页面

二 选择实践单位

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点击【选择实践单位】 ,进入选择实践单位页面,如图 3.1.4-3 所示。勾 选选择的实践单位, 点击 【确认】 , 进入实践单位选择申请信息页面, 如图 3.1.4-4 所示。填写:申请原因,基本情况,专业实践基本方案后,点击【提交】按钮, 实践单位选择成功,等待实践单位确认。(新注册的实践人员和变更实践单位审核 通过的实践人员可以选择实践单位)

图 3.1.4-3 选择实践单位页面

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图 3.1.4-4 实践单位选择申请信息页面

三 查看确认回复 点击【查看确认回复】 ,进入实践单位确认回复页面,如图 3.1.4-5 所示。

图 3.1.4-5 实践单位确认回复页面

四 变更实践单位

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点击【变更实践单位】进入变更实践单位页面,如图 3.1.4-6 所示。填 写变更情况说明后,点击【提交】后,变更实践单位申请提交成功。

图 3.1.4-6 变更实践单位页面

五 实践单位查询

点击【实践单位查询】 ,进入实践单位查询页面,如图 3.1.4-7 所示。选择 所属省,填写单位名可查询单位的基本信息。

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图 3.1.4-7 实践单位查询页面

3.1.5 实践小结 点击【实践小结】进入实践小结相关页面, 如图 3.1.5-1 所示。

图 3.1.5-1 实践小结相关页面 一 实践小结列表

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点击【实践小结列表】进入实践小结列表界面, 如图 3.1.5-2 所示。点 击【填写】后可以填写实践小结备注信息,点击【详细】可以查看该条实践小结 的详细信息,点击【查看】可以查看指导教师对该条实践小结的评论。

图 3.1.5-2 实践小结列表界面 二 填写新实践小结

点击【填写新实践小结】进入填写新实践小结页面,如图 3.1.5-3 所示。 点击模板下载即可下载实践小结的模板,浏览文件后,点击【上传实践小结】 , 上传实践小结后,点击提交。填写新实践小结成功。

第 22 页

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图 3.1.5-3 填写新实践小结页面

3.1.6 案例分析报告 点击案例分析报告,进入案例分析报告页面,如图 3.1.6-1 所示。填写相应 信息,点击【保存】即可。案例分析二选填同案例分析一。

图 3.1.6-1 案例分析报告页面

第 23 页

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3.1.7 实践总结 点击【

实践总结】进入实践总结相关页面,如图 3.1.7-1 所示。填写相关信 息,点击【暂存】即可。

图 3.1.7-1 实践总结相关页面

3.1.8 实践随手记录 点击【实践随手记录】进入实践随手记录页面, 如图 3.1.8-1 所示。点 击【新增】按钮,进入实践随手记录新增页面, 如图 3.1.8-2 所示。填写相关信 息后,点击【提交】按钮,实践随手记录添加成功。勾选选择的实践随手记录, 点击【详细】按钮可以查看该条记录的详细信息,点击【删除】按钮,可以删除 该条信息。

第 24 页

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图 3.1.8-1 实践随手记录页面

图 3.1.8-2 实践随手记录新增页面

3.1.9 实践记录

点击【实践记录】进入实践记录页面,如图 3.1.9-1 所示。填写相应信息后,点 击【保存】即可。点击【编辑】可以编辑该条实践记录,点击【删除】可以删除该条记录。

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业绩清单日历界面以日历的形式显示业绩清单相关信息,点击日历上的日期,如果该日 期下有业绩清单则又会跳转到业绩清单列表界面,否则会提示该日期下无业绩清单。在日历 界面还可以按年份或月份进行条件检索。

图 3.1.9-1 实践记录页面

图 3.1.9-2 实践记录日历界面

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3.1.10 个人信息维护 点击【个人信息维护】 ,进入个人信息维护页面,如图 3.1.10-1 所示。修改个人 信息后点击【保存修改信息】按钮即可。

图 3.1.10-1 个人信息维护页面

3.1.11 打印管理

点击【打印管理】 ,进入打印管理相关页面,如图 3.1.11-1 所示。

第 27 页

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图 3.1.11-1 打印管理相关页面

一 指导教师变更申请表 点击【指导教师变更申请表】进入指导教师变更申请表页面,如图 3.1.11-2 所示。( 如无填写变更指导教师申请,该页面无【打印】按钮)

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图 3.1.11-2 指导教师变更申请表页面

二 实践单位变更申请表 点击【实践单位变更申请表】进入实践单位变更申请表页面,如图 3.1.11-3 所示。( 如无填写变更实践单位申请,该页面无【打印】按钮)

图 3.1.11-3 实践单位变更申请表页面

3.1.12 修改密码

输入相应信息后,点击【更新】按钮即可。

第 29 页

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图 3.1.12-1 修改密码页面

3.2 专业考核

只有完成专业实践以后才能进行专业考核

。 3.2.1 资料准备 点击【资料准备】进入资料准备相关页面,如图 3.2.1-1 所示。 (通过状态 可以查看各项资料所处的状态)

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图 3.2.1-1 资料准备相关页面

一申请暨推荐表 勾选 【申请暨推荐表】 点击 【查看修改】 按钮, 就如申请暨推荐表打印页面, 如图 3.2.1-2

所示。点击【打印】即可打印本页面。点击【材料上传】进入材料上传页面,如图 3.2.1-3 所 示。浏览材料后,点击【上传】按钮,即可上传材料。

图 3.2.1-2 申请暨推荐表打印页面

第 31 页

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图 3.2.1-3 材料上传页面

二实践总结 勾选【实践总结】点击【查看修改】按钮,进入实践总结管理页面,如图 3.2.1-4 所

示。完善实践总结后,点击【暂存】按钮即可保存实践总结,点击【提交】按钮后即可提交 实践总结(提交后无法修改) 。

第 32 页

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图 3.2.1-4 实践总结管理页面

三案例分析报告 勾选【案例分析报告】点击【查看修改】按钮,进入案例分析报告管理页面,如图

3.2.1-5 所示。完善案例分析报告后,点击【暂存】按钮即可保存实践总结,点击【提交】 按钮后即可提交实践总结(提交后无法修改) 。

图 3.2.1-5 例分析报告管理页面

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3.3.2 选择推荐人 点击【选择推荐人】进入选择推荐人相关页面,如图 3.2.2-1 所示。

图 3.2.2-1 选择推荐人相关页面

一 推荐人列表 点击【推荐人列表】进入推荐人列表页面,如图 3.2.2-2 所示。该页面显示 推荐人一, 和推荐人二的相关信息 (未选择第二推荐人时, 推荐人二的信息为空) 。

第 34 页

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图 3.2.2-2 推荐人列表页面

二 选择推荐人 点击【选择推荐人】进入选择推荐人页面,如图 3.2.2-3 所示。填写申请原 因后,点击【确定】按钮进入第二推荐人选择页面,如图 3.2.2-4 所示。填写第 二推荐人资格证书号,查询该推荐人,勾选该推荐人后点击【选择】按钮即可。

图 3.2.2-3 选择推荐人页面

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图 3.2.2-4 第二推荐人选择页面

三 代为填写第二推荐人意见 点击【代为填写第二推荐人意见】进入填写第二推荐人意见页面,如图 3.2.2-5 所示。被考核人员可以代替第二推荐人填写第二推荐人意见。填写第二推 荐人意见后

,点击【提交】按钮即可。

图 3.2.2-5 第二推荐人意见页面

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3.2.3 征求实践单位意见

点击【征求实践单位意见】进入征求实践单位意见相关页面,如图 3.2.3-1 所示。

图 3.2.3-1 征求实践单位意见相关页面

一 单位意见 点击【单位意见】进入单位意见查看页面,如图 3.2.3-2 所示,查看实践单 位意见(若实践单位未填写的实践意见则显示空)。

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图 3.2.3-2 单位意见查看页面

二 征求实践单位意见 点击 【征求实践单位意见】 进入征求实践单位意见页面, 如图 3.2.3-3 所示。填写相关信息后,点击【发送】按钮即可。

图 3.2.3-3 征求实践单位意见页面

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3.2.4 提交申请 点击【提交申请】进入提交考核申请页面,如图 3.3.4-1 所示。选择考核点 后,点击【发送】按钮即可完成考核申请。

图 3.2.4-1 提交考核申请页面

3.2.5 考核结果 点击【考核结果】进入实践考核结果查看页面,如图 3.2.5-1 所示。在该界 面可以查看考核各个阶段的审核情况。

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图 3.2.5-1 实践考核结果查看页面

3.3 系统通知

点击【系统通知】可以查看指导教师,实践单位等发来的信息。如图 3.3-1,3.3-2 所示。

图 3.3-1 系统通知页面

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图 3.3-2 系统通知页面

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第 4 章 指导教师

4.1 个人信息维护

指导老师登录系统后点击【个人信息维护】进入指导教师个人信息界面,显 示了指导教师的个人信息。本页面显示的指导教师个人信息是从中国土地估价师 协会基础数据库中取出的,可能会与当前信息有所出入,因此指导老师登录系统 应尽快修改个人信息为最新信息,其中工作单位和手机号码因为涉及到专业实践 人员和协会工作人员的联系,请更新为有效信息。 修改个人信息,直接在输入框中填写正确个人信息后,点击【修改信息】按 钮,完成信息修改。 如图 4.1 所示:

图 4.1 指导教师个人信息页面

4.2 接受指导申请

当专业实践人员选择指导教师后,该被选择的教师登录系统后,在接受指导 申请页面,如图 4.2-1 所示,就会显示选择该指导教师的专业实践人员的信息。

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指导教师点击信息行最后一列的 【确认】 按钮, 进入指导教师承诺页面, 如图 4.2-2 所示。勾选已阅读上述内容,点击【下一步】进入确认专业实践人员页面,同时 也可以查看专业实践人员的详细信息。

图 4.2-1 接受指导申请页面

图 4.2-2 待确认专业实践人员页面

确认是否成为专业实践人员的指导教师: 进入确认专业实践人员页面后,指导教师请详细查看专业实践人员信息后,

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在确认栏目中选择是否成为专业实践人员的指导教师,同时填写确认意见后,点 击右上角【确认】按钮完成确认操作,如果要放弃当前操作请点击【返回】按钮, 如图 4.2-3 所示:

图 4.2-3 确认是否成为专业实践人员的指导教师页面

注意:每个指导教师允许同时指导专业实践人员不能超过 4 个(包含 4 个) , 因此当指导教师已经确认带了 4 个专业实践人员后,将不能继续选择同意操作, 可以选择不同意并填写原因以便专业实践人员明白被淘汰的原因。

4.3 指导实践人员

指导教师同意成为专业实践人员的指导教师后, 如果专业实践人员选择的实 践单位也同意,即专业实践人员实践开始,在指导过程页面会显示专业实践人员 的信息列表。

如图 4.4 所示:

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图 4.4 指导过程页面

4.3.1 指导 在指导过程页面,在要指导的专业实践人员信息行前勾选相应专业实践人 员,点击【指导】按钮进入专业实践人员指导页面。 查看专业实践人员信息和实践小结: 在指导专业实践人员页面, 可以查看专业实践人员详细信息和上传的实践小 结,如果专业实践人员还没有提交实践小结,则不能查看到。可以直接点击【详 细】查看实践小结或者下载。如图 4.3.1-1 所示:

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图 4.3.1-1 查看专业实践人员信息和实践日志

提交检查、指导记录: 指导教师需要每年至少提交一次检查、指导记录,在“指导教师检查与指导 记录”栏中点击【浏览】选择一个要上传的指导记录,点击【上传指导记录】成 功上传检查、指导记录后点,击【提交】按钮,完成检查、指导记录的提交,弹

出此对话框: 指导记录提交完成。

检查、

注意:每天指导教师对同一个专业实践人员提交的检查、指导记录只允许一 篇,可以多次提交,多次提交只按一次记录,同时覆盖前一次的指导记录,因此 如果提交的检查、指导记录有问题,可以在当天再次提交进行修改。

检查、 指导记录提交完成后会在栏目中显示信息列表, 指导教师可以点击 【下

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载】按钮查看、下载已经提交的检查、指导记录。如图 4.3.1-2 所示:

图 4.3.1-2 检查、指导记录提交管理界面

4.3.2 点评 在指导过程页面,在要指导的专业实践人员信息行前勾选相应专业实践人 员,点击【点评】按钮进入专业实践人员信息点评页面。 如图 4.3.2-1 所示:

图 4.3.2-1 专业实践人员信息点评页面

一 查看实践小结 点击【查看实践小结】进入专业实践人员实践小结页面,如图 4.3.2-2 所示。 点击【下载】按钮即可查看相应行的实践小结的详细信息。勾选相应的实践小结 后点击【点评】按钮,进入实践小结点评页面,如图 4.3.2-3 所示。即可对该实 践小结进行点评,填写评语后,点击【提交】按钮,完成该实践小结的点评。(如 果该实践人员还未填写实践小结则该页面信息为空)

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图 4.3.2-2 专业实践人员实践小结页面

图 4.3.2-3 实践小结点评页面

二 查看案例分析报告 点击查看【查看案例分析报告】进入案例分析报告页面,如图 4.3.2-4 所示 (如果该实践人员未填写案例分析报告,则该页面显示信息为空)。点击【点评】 按钮进入案例分析报告点评页面,填写点评信息,完成案例分析报告点评。

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图 4.3.2-4 案例分析报告页面

三 查看实践总结 点击查看【查看实践总结】进入实践总结页面,如图 4.3.2-5 所示(如果该实 践人员未填写实践总结,则该页面显示信息为空)。点击【点评】按钮进入实践总 结点评页面,填写点评信息,完成实践总结点评。

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图 4.3.2-4 实践总结页面

4.3.3 变更确定 在指导过程页面,在要指导的专业实践人员信息行前勾选相应专业实践人 员,点击【变更确定】 ,若该专业实践人员未提交变更指导教师申请,则会提示, 如图 4.3.3-1 所示。若该专业实践人员提交了变更指导教师申请,则进入专业实 践人员变更指导教师确认页面,如图 4.3.3-2 所示。填写指导教师意见后,点击 【提交】按钮,完成专业实践人员变更指导教师确认。

图 4.3.3-1 提示

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图 4.3.3-2 专业实践人员变更指导教师确认页面

4.4 填写考核鉴定意见

点击【填写考核鉴定意见】条目可以查看

该指导教师已经完成指导的专业实 践人员 如图 4.4-1 所示:

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图 4.4-1 指导老师已完成实践人员表

点击详细【按钮】进入鉴定意见撰写页面,如图 4.4-2 所示。填写鉴定意见 后,点击【提交】按钮,完成该实践人员的鉴定。

图 4.4-2 鉴定意见撰写页面

4.5 修改密码

填写相应信息,点击【更新】按钮即可修改密码。如图 4.5-1 所示。

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图 4.5-1 修改密码页面

4.6 系统通知

点击【系统通知】可以查看相关人员发来的信息。如图 4.6-1,4.6-2 所示。

图 4.6-1 系统通知页面

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图 4.6-2 系统通知页面

第 5 章 实践单位

5.1 单位信息

实践单位登录系统后点击【信息维护】进入单位信息维护界面,显示了实践 单位的单位信息。本页面显示的实践单位信息是从中国土地估价师协会机构数据 库中取出的,可能会与当前最新信息有所出入,因此实践单位登录系统应尽快修 改单位信息为最新信息,其中联系人手机号码因为涉及到专业实践人员和协会工 作人员的联系,请更新为有效信息。 修改单位信息, 直接在需要修改的条目后紧跟的输入框中填写正确单位信息 后,点击【修改信息】按钮,就可以完成信息的修改。如图 5.1 所示:

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图 5.1 实践单位信息维护页面

5.2 接受实践申请

当专业实践人员选择实践单位后,该被选择的实践单位登录系统后,在接受 实践申请管理页面,如图 5.2-1 所示,就会显示其相应的专业实践人员信息。实 践单位点击信息行最后一列的【确认】按钮,进入实践单位承诺页面,如图 5.2-2 所示。勾选“已阅读上述内容”点击【下一步】进入确认专业实践人员页面,同 时也可以查看专业实践人员的详细信息。

图 5.2-1 接受实践申请管理页面

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图 5.2-2 实践单位承诺页面

确认是否成为专业实践人员的实践单位: 进入确认专业实践人员页面后,实践单位请详细查看专业实践人员信息后, 在确认栏目中选择是否成为专业实践人员的实践单位,同时填写确认意见后,点 击右上角【确认】按钮完成确认操作,如果要放弃当前操作请点击【返回】按钮, 如图 5.2-3 所示:

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图 5.2-3 确认是否成为

专业实践人员的实践单位页面

5.3 正在实践

点击【正在实践】进入正在实践人员列表页面,如图 5.3-1 所示。实践 单位点击信息行最后一列的 【查看】 按钮, 进入实践人员详细信息页面, 如图 5.3-2 所示。可查看实践人员的实践小结和实践记录。

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图 5.3-1 正在实践人员列表页面

图 5.3-2 实践人员详细信息页面

5.4 实践单位变更人员

实践单位变更界面显示的是提出变更实践单位的考生信息。 点击某一实践人 员右边的变更确认链接,会跳转到变更确认详细界面,在这个界面里可以看到考 生的变更实践说明,填写单位意见并点击“提交”按钮即完成了实践变更流程。 如图 5.4-1 以及 5.4-2 所示:

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图 5.4-1 实践单位变更页面

图 5.4-2 实践单位变更详细页面

5.5 填写考核鉴定意见

点击【填写考核鉴定意见】进入都鉴定意见页面,如图 5.5-1 所示。该页面

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显示已完成学生界面显示的是在本单位实践完成的考生信息。点击某一实践人员 右边的详细按钮, 进入鉴定意见填写页面, 如图 5.5-2 所示。 填写鉴定意见后 【确 定】按钮,即完成鉴定意见的填写流程(重复点击【确定】按钮,即可修改鉴定意 见)。

图 5.5-1 填写考核鉴定意见页面

图 5.5-2 考核鉴定意见填写页面

5.6 修改密码

填写相应信息,点击【更新】按钮即可修改密码。如图 5.6-1 所示。

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图 5.6-1 修改密码页面

5.7 系统通知

点击【系统通知】可以查看相关人员发来的信息。如图 5.7-1,5.7-2 所示。

图 5.7-1 系统通知页面

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图 5.7-2 系统通知页面

第 6 章 第二推荐人

6.1 第二推荐人信息

推荐人登录系统后点击【个人信息维护】进入推荐人维护界面,显示了推荐 人的个人信息。本页面显示的推荐人信息是从中国土地估价师协会机构数据库中 取出的,可能会与当前最新信息有所出入,因此推荐人登录系统应尽快修改推荐

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人信息为最新信息,其中联系人手机号码因为涉及到专业实践人员和协会工作人 员的联系,请更新为有效信息。 修改推荐人信息, 直接在需要修改的条目后紧跟的输入框中填写正确的推荐 人后,点击【修改信息】按钮

,就可以完成信息的修改。如图 6.1 所示:

图 6.1 推荐人信息维护页面

6.2 查看实践内容

点击 【查看实践内容】 页签进入申请您为推荐人的实践人员列表, 如图 6.2-1 所示。点击【查看】按钮即可查看实践人员的基本信息,实践小结,案例分析报 告,实践总结。如图 6.2-2 所示。

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图 6.2-1 申请推荐人的实践人员列表

图 6.2-2 申请人员基本信息

6.3 推荐意见

点击 【推荐意见】 页签进入申请您为推荐人的实践人员列表, 如图 6.3-1 所示。点击【填写】按钮即可进入推荐意见填写页面,填写推荐意见后,点击【提 交】即可。如图 6.3-2 所示。

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图 6.3-1 申请推荐人的实践人员列表

图 6.3-2 推荐意见填写页面

6.4 修改密码

填写相应信息,点击【更新】按钮即可修改密码。如图 6.4-1 所示。

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图 6.4-1 修改密码页面

6.5 系统通知

点击【系统通知】可以查看相关人员发来的信息。如图 6.5-1,6.5-2 所示。

图 6.5-1 系统通知页面

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图 6.5-2 系统通知页面

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范文十:土地估价师实践考核信息系统用户手册 投稿:傅联聕

土地估价师实践考核信息系统

用户操作手册

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2012年12月5日

目 录

第1章 引言 ..................................................................................................................................... 1

1.1 编写目的 ............................................................................................................................ 1

1.2 背景 .................................................................................................................................... 1

1.3 参考资料 ............................................................................................................................ 1

第2章 用户登录 ............................................................................................................................. 2

2.1 专业实践人员登录 ............................................................................................................ 2

2.2 指导老师登录 .................................................................................................................... 3

2.3 实践单位登录 .................................................................................................................... 3

2.4 下载说明手册 .................................................................................................................... 4

2.5 登录说明 ............................................................................................................................ 5

第3章 专业实践人员 ..................................................................................................................... 6

3.1 业务流程 ............................................................................................................................ 6

3.2 状态信息 ............................................................................................................................ 6

3.2.1 查看信息状态 ......................................................................................................... 6

3.2.2 暂停实践 ................................................................................................................. 6

3.2.3 更换指导老师 ......................................................................................................... 7

3.2.4 更换实践单位 ......................................................................................................... 7

3.2.5 修改信息 ................................................................................................................. 8

3.3 专业实践申请表 ................................................................................................................ 8

3.3.1 选择指导老师 ......................................................................................................... 8

3.3.2 查看指导老师意见 ................................................................................................. 9

3.3.3 选择实践单位 ......................................................................................................... 9

3.3.4 查看实践单位意见 ............................................................................................... 10

3.4业绩清单 ........................................................................................................................... 10

3.5 实践日志 .......................................................................................................................... 11

3.6指导记录 ........................................................................................................................... 11

3.7 专业实践推荐表 .............................................................................................................. 12

3.8 专业考核 .......................................................................................................................... 12

3.9 打印管理 .......................................................................................................................... 12

3.10修改密码 ......................................................................................................................... 12

第4章 指导老师 ........................................................................................................................... 14

4.1 个人信息 .......................................................................................................................... 14

4.2 待确认专业实践人员 ...................................................................................................... 14

4.3 指导专业实践人员 .......................................................................................................... 15

4.3.1 指导 ....................................................................................................................... 16

4.3.2 查看业绩 ............................................................................................................... 17

4.3.3变更确定 ................................................................................................................ 17

4.4 已完成学生 ...................................................................................................................... 17

4.5 修改密码 .......................................................................................................................... 18

第5章 实践单位 ........................................................................................................................... 18

5.1 单位信息 .......................................................................................................................... 18

5.2 待确认专业实践人员 ...................................................................................................... 19

5.3 修改密码 .......................................................................................................................... 20

第1章 引言

1.1 编写目的

本文档为“土地估价师实践考核信息系统”用户手册,用来指导专业实践人员、指导老师、实践单位使用本系统。

1.2 背景

根据《土地估价师资格考试管理办法》和修订后的《土地估价师实践考核与职业登记办法》中第二条“土地估价师实践考核分为专业实践和专业考核。专业实践人员、指导老师需要通过“实践考核信息系统”,完成土地估价师实践考核中各项工作的记录。”为此建立土地估价师实践考核信息系统。

1.3 参考资料

(1)GB/T 2260 ,《中华人民共和国行政区划代码》

(2)《中华人民共和国土地管理法》

(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》

(4)《全国国土资源信息网络系统建设规范》,国土资源部

(5)《全国国土资源信息网络系统安全管理规定》,国土资源部

(6)《国土资源信息化规划和2010年远景目标(纲要)》国土资源部

(11)GB/T 19231-2003 《土地基本术语》

(14)GB/T 8567-1988 计算机软件产品开发文件编制指南

(15)GB/T 9385-1988(ANSI/IEEE830:1984) 计算机软件需求说明编制指南

(16)GB/T 9386-1988(ANSI/IEEE829:1983) 计算机软件测试文件编制规范

(17)GB/T 12505-1990 计算机软件配置管理计划规范

(18)GB/T 14079-1993 计算机软件维护指南

(19)GB/T 14394-1993 计算机软件可靠性和可维护性管理

(20)GB/T 15532-1995 计算机软件单元测试等

(22)ISO/IEC 21887-2002 系统安全工程能力成熟度模型(SSE-CMM)

第2章 用户登录

使用本系统的用户主要包括专业实践人员、指导老师、实践单位。

登陆网址http://www.creva.org.cn/sjkh2012/login.aspx

2.1 专业实践人员登录

本系统只针对2011年(包含)以后取得估价师资格的专业实践人员进行实践考核,非满足条件的估价师没有登录权限。

专业实践人员登录系统,首先需要选择角色为专业实践人员,填写资格证书号,首次登录系统的初始密码为身份证号的后6位登录。按照页面显示的验证码号填入输入框中,其中绿色为数字,蓝色为字母,点击验证码图片刷新验证码。点击重置按钮时刷新验证码。

如图2.1所示:

图2.1 专业实践人员登录界面

2.2 指导老师登录

本系统指导老师的用户信息会在专业实践人员选择其成为指导老师时同时创建,所以没有被专业实践人员选择的指导老师没有登录权限。

指导老师登录,首先需要选择角色为指导老师,填写资格证书号,首次登录系统的初始密码为身份证号的后6位登录。按照页面显示的验证码号填入输入框中,其中绿色为数字,蓝色为字母,点击验证码图片刷新验证码。点击重置按钮时刷新验证码。

如图2.2所示:

图2.2 指导老师登录界面

2.3 实践单位登录

本系统实践单位的用户信息会在专业实践人员选择其成为实践单位时同时创建,所以没有被专业实践人员选择的实践单位没有登录权限。

实践单位登录,首先需要选择角色为实践单位,填写单位名称,首次登录系统的初始密码为111111。按照页面显示的验证码号填入输入框中,其中绿色为数字,蓝色为字母,点击验证码图片刷新验证码。

如图2.3所示:

图2.3 实践单位登录界面

2.4 下载说明手册

用户登录界面为用户提供了浏览器设置说明和使用手册两个文档的下载功能。

在页面上点击“浏览器设置说明”或者“使用手册下载”链接,弹出下载操作框,如图2.4所示,点击保存按钮,选择下载文件保存位置后,点击保存,等待下载完成。如果不想保存文档可以直接点击打开文档,则文档将在下载完成后直接打而不保存,文档关闭后消失。如果需要使用手册请点击取消按钮。

图2.4 说明文档下载

2.5 登录说明

本栏目有管理员发布给用户的通知信息,希望用户登录前能够认真查看,以便及时获得管理员发布的最新信息。如图2.5所示:

图2.5 登录说明

第3章 专业实践人员

3.1 业务流程

专业实践人员登陆系统后直接进入的界面就是专业实践人员的实践流程的大致流程图,通过查看实践流程图可以大致了解专业实践的业务流程。

3.2 状态信息

3.2.1 查看信息状态

专业实践人员登录系统后进入的界面右侧第一栏第二个选项就是状态信息页面,当前页面显示专业实践人员的个人实践状态和个人信息,本页面显示了专业实践人员实践考核的重要信息,请认真查看。包含的功能操作有【暂停实践】

【更换指导老师】、【更换实践单位】和【修改信息】几个功能。如图3.1所示:

图3.2.1 专业实践人员状态信息界面

3.2.2 暂停实践

“状态信息”页面右侧

,如果是

正在进行实践的专业实践人员点击【暂停实践】按钮,将进入暂停实践操作界面,

,如果没有正在进行实践或实践已经结束

的专业实践人员,不能暂停实践。专业实践人员可在此操作界面中选择暂停实践

的时间后,点击【确认】按钮,完成实践暂停,如果暂停成功或弹出此对话框:

提示暂停结束时间,进入暂停实践状态;如果要放弃暂停操作,点击

钮,可取消暂停实践操作。

注意:每个专业实践人员在实践期间只有一次实践暂停实践机会,请慎重使用,如果选择暂停实践,专业实践人员在暂停实践阶段不需提交实践日志,同时实践结束时间按暂停实践时间进行推后,即两年实践期不包含暂停实践时间。

3.2.3 更换指导老师

只有一次变更指导老师的机会,且只有正在进行实践才允许变更指导老师,点击【更换指导按老师】将弹出对话框,点击【确定】后如果正在进行实践将可以更换一次指导老师,否则弹出对话框。

3.2.4 更换实践单位

只有一次变更实践单位的机会,且只有在实践进行中才可以变更实践单位,点击【更换实践

单位】按钮将弹出

将可以更换一次实践单位。 对话框,点击【确定】后如果正在实践

3.2.5 修改信息

“状态信息”栏中“个人信息”白色部分为可修改信息,

如下图3.2所示:

图3.2.5 修改信息栏

修改个人信息完成后点击【修改信息】按钮后个人信息将被保存为修改后的信息,没有修改的情况下点击【修改信息】按钮个人信息不会被修改。

3.3 专业实践申请表 点击

如下图3.3所示:

进入申请实践界面,

图3.3 专业实践申请表界面

3.3.1 选择指导老师

在“选择指导老师情况”栏下点击

指导老师选择页面如图3.3.1-1所示:

选择一个指导老师,进入

图3.3.1-1 选择指导老师界面

进入选择指导老师页面,由于资格证书号默认为空,是没有指导老师信息的,输入正确的指导老师资格证书号,点击【查询】按钮,查询指导老师信息,查询到信息后,在指导老师信息前勾选,点击【选择】按钮,完成指导老师的选择。如图3.3-2所示:

图3.3.1-2 选择指导老师

3.3.2 查看指导老师意见

选择指导老师以后,等待指导老师的确认,指导老师确认通过与否后悔填写

确认意见。在指导老师确认以后,专业实践人员可以点击

指导老师给出的意见信息。

3.3.3 选择实践单位 可查看

在“选择实践单位情况”栏下点击

实践单位选择页面

如图3.3.3-1所示: 选择一个实践单位,进入

图3.3.3-1 选择实践单位页面

进入选择实践单位页面,所属省默认为北京,页面上默认显示的是北京市的实践机构,在单位名称输入框中输入所要查找单位名称的关键字,点击【搜索】按钮,查找实践单位信息,注意选择相匹配的所属省信息。查询到信息后,在所要选择的实践单位信息前勾选,点击【选择】按钮,完成实践单位的选择。如图

3.3.3-2所示:

图3.3.3-2 选择实践单位

3.3.4 查看实践单位意见

选择实践单位以后,等待实践单位的确认,实践单位确认通过与否后会填写

确认意见。在实践单位确认以后,专业实践人员可以点击

实践单位给出的意见信息。 可查看

3.4业绩清单 点击进入业绩清单管理页面,如果专业实践人员实践未开始,不能进入业绩清单管理页面。如下图3.3所示

图3.3业务清单填报管理页面

在上图点击【编辑】按钮可以对业绩进行编辑,点击【删除】按钮删除本条业绩。在空白行填写完成后点击保存可以增加一条新的业绩

3.5 实践日志

点击进入实践日志管理页面,如果专业实践人员实践未开始,不能进入实践日志管理页面。如下图3.5所示:

图3.5 实践日志管理页面

在上图“实践日志”栏中点击“浏览”选择一个要上传的日志,点击“上传日志”将出现下列提示信息:点击弹出此对话框:提示上传的日志提交成功。

实践日志提交成功后可以查看实践日志,点击右上角“详细信息”栏下的【详细】即可查看已经提交的实践日志详细内容,同时也可以下载已提交的实践日志。

3.6指导记录

指导记录页面是专业实践人员查看指导老师提交的检查、指导记录的页面,

指导老师提交检查记录以后,专业实践人员方可查看、下载,

如图3.6所示:

图3.6 查看、下载指导记录

3.7 专业实践推荐表

两年的专业实践期结束后,可以申请实践考核,点击按钮,进入实践考核申请页面,如果实践未完成,将不能进入页面,如图3.7所示:

图3.7 专业实践推荐表页面

3.8 专业考核

只有完成专业实践以后才能进行专业考核

3.9 打印管理

打印管理主要提供指导老师变更申请表、实践单位变更申请表和业绩清单的打印,本功能需要用户拥有打印机

3.10修改密码 修改密码功能在系统管理栏目下,点击按钮,进入密码修改界面,两次输入相同密码后,点击确认按钮,完成密码修改,如图3.13所示:

图3.13 修改密码

第4章 指导老师

指导老师登陆系统后直接进入的界面就是指导老师的指导老师流程的大致流程图,通过查看实践流程图可以大致了解专业实践中指导老师的业务流程。

4.1 个人信息

指导老师登录系统后点击右边栏第一项的第二个条目弹出的界面就是指导老师个人信息界面,显示了指导老师的个人信息。本页面显示的指导老师个人信息是从中国土地估价师协会基础数据库中取出的,可能会与当前信息有所出入,因此指导老师登录系统应尽快修改个人信息为最新信息,其中工作单位和手机号码因为涉及到专业实践人员和协会工作人员的联系,请更新为有效信息。

修改个人信息,直接在输入框中填写正确个人信息后,点击【修改信息】按钮,完成信息修改。

如图4.1所示:

图4.1 指导老师个人信息页面

4.2 待确认专业实践人员

当专业实践人员选择指导老师后,该被选择的老师登录系统后,在待确认专业实践人员管理页面就会显示选择这个指导老师的专业实践人员的信息。指导老师点击信息行最后一列的【确认】按钮,进入确认专业实践人员页面,同时也可以查看专业实践人员的详细信息,如图4.2-1所示:

图4.2-1 待确认专业实践人员页面

确认是否成为专业实践人员的指导老师:

进入确认专业实践人员页面后,指导老师请详细查看专业实践人员信息后,在确认栏目中选择是否成为专业实践人员的指导老师,同时填写确认意见后,点击右上角【确认】按钮完成确认操作,如果要放弃当前操作请点击【返回】按钮,如图4.2-2所示:

图4.2-2 确认是否成为专业实践人员的指导老师页面

注意:每个指导老师允许同时指导专业实践人员不能超过4个(包含4个),因此当指导老师已经确认带了4个专业实践人员后,将不能继续选择同意操作,可以选择不同意并填写原因以便专业实践人员明白被淘汰的原因。

4.3 指导专业实践人员

指导老师同意成为专业实践人员的指导老师后,如果专业实践人员选择的实践单位也同意,即专业实践人员实践开始,在指导专业实践人员管理页面会显示专业实践人员的信息列表。

如图4.4所示:

图4.4 指导专业实践人员管理页面

4.3.1 指导

在指导专业实践人员管理页面,在要指导的专业实践人员信息行前勾选相应专业实践人员,点击【指导】按钮进入专业实践人员指导页面。

查看专业实践人员信息和实践日志:

在指导专业实践人员页面,可以查看专业实践人员详细信息和上传的实践日志,如果专业实践人员还没有提交实践日志,则不能查看到。专业实践日志,可以直接点击【详细】查看实践日志或者下载。如图4.3.1-1所示:

图4.3.1-1查看专业实践人员信息和实践日志

提交检查、指导记录:

指导老师需要每年至少提交一次检查、指导记录,在“指导老师检查与指导记录”栏中点击【浏览】选择一个要上传的指导记录,点击【上传指导记录】成功上传检查、指导记录后点,击【提交】按钮,完成检查、指导记录的提交,弹

出此对话框:检查、指导记录提交完成。

注意:每天指导老师对同一个专业实践人员提交的检查、指导记录只允许一篇,可以多次提交,多次提交只按一次记录,同时覆盖前一次的指导记录,因此如果提交的检查、指导记录有问题,可以在当天再次提交进行修改。

检查、指导记录提交完成后会在栏目中显示信息列表,指导老师可以点击【详细】按钮查看、下载已经提交的检查、指导记录。如图4.3.1-2所示:

图4..3.1-2 检查、指导记录提交管理界面

4.3.2 查看业绩

在指导专业实践人员管理页面,在要指导的专业实践人员信息行前勾选相应专业实践人员,点击【查看业绩】按钮进入专业实践人员业绩清单页面。如果专业实践人员没有填写业绩清单将不能查看到信息。如图4.7所示:

图4.7 查看业绩清单页面

4.3.3变更确定

如果指导老师所指导的专业实践人员申请变更指导老师,指导老师可以点击【变更确定】按钮确定专业实践人员变更指导老师

4.4 已完成学生

点击【已完成学生】条目可以查看该指导老师已经完成指导的专业实践人员

如图4.4所示:

图4.4指导老师已完成实践人员表

4.5 修改密码 修改密码功能在系统管理栏目下,点击按钮,进入密码修改界面,两次输入相同密码后,点击确认按钮,完成密码修改,如图4.5所示:

图4.5 修改密码

第5章 实践单位

实践单位登陆系统后直接进入的界面就是实践的时间单位流程的大致流程图,通过查看实践单位流程图可以大致了解专业实践中时间单位的业务流程。

5.1 单位信息

实践单位登录系统后点击右边栏第一项的第二个条目弹出的界面就是界面就是单位信息界面,显示了实践单位的单位信息。本页面显示的实践单位信息是从中国土地估价师协会机构数据库中取出的,可能会与当前最新信息有所出入,因此实践单位登录系统应尽快修改单位信息为最新信息,其中联系人手机号码因为涉及到专业实践人员和协会工作人员的联系,请更新为有效信息。

修改单位信息,直接在需要修改的条目后紧跟的输入框中填写正确单位信息后,点击【修改信息】按钮,就可以完成信息的修改。如图5.1所示:

图5.1 实践单位信息页面

5.2 待确认专业实践人员

当专业实践人员选择实践单位后,该被选择的实践单位登录系统后,在待确认专业实践人员管理页面就会显示其相应的专业实践人员信息。实践单位点击信息行最后一列的【确认】按钮,进入确认专业实践人员页面,同时也可以查看专业实践人员的详细信息,如图5.2所示:

图5.2 待确认专业实践人员管理页面

确认是否成为专业实践人员的实践单位:

进入确认专业实践人员页面后,实践单位请详细查看专业实践人员信息后,在确认栏目中选择是否成为专业实践人员的实践单位,同时填写确认意见后,点击右上角【确认】按钮完成确认操作,如果要放弃当前操作请点击【返回】按钮,如图5.3所示:

图5.3 确认是否成为专业实践人员的实践单位页面

5.3 修改密码 修改密码功能在系统管理栏目下,点击按钮,进入密码修改界面,两次输入相同密码后,点击确认按钮,完成密码修改,如图5.4所示:

图5.4 修改密码

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