土地估价师实践考核_范文大全

土地估价师实践考核

【范文精选】土地估价师实践考核

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【专家解析】土地估价师实践考核

【优秀范文】土地估价师实践考核

范文一:土地估价师实践考核总结 投稿:赵瀤瀥

土地估价师实践考核总结

土地估价行业是一个对理论和实践均要求较高的行业,要成为一名合格的土地估价师,仅有理论知识仍不够,估价实践经验的积累是相当重要的,这些经验需要我们在工作过程中进行不断积累,在估价专业实践过程中,学到了许多书本上无法深刻体会到的知识和实操经验,下面就土地估价工作专业实践进行简要总结。

一、专业实践的个人及单位基本概况

本人xx年xx月毕业于xx大学“土地资源管理”专业,本科学历。xx年xx月至xx年xx月在xxxxx有限公司从事土地、房地产估价工作,并于xx年xx月通过考试取得土地估价师执业资格。

xxxxx有限公司注册资本为xx万元,具有土地估价、房地产估价、资产评估资格。现有注册土地估价师xx人,土地评估资信等级为xx级,可在xx省范围内从事除基准地价、标定地价、地价指数、上市评估及政府确定的重大项目之外的地价评估业务;现土地评估业务范围主要有:土地抵押评估、土地出让底价评估、土地作价入股、土地价值咨询、土地收储、房屋征收评估等;

实践考核指导老师xxx为xxxxx有限公司法定代表人、总经理,具有土地估价师、房地估价师、资产评估师执业资格;xxx年取得土地估价师执业资格,资格证书号xxxxx,取得土地估价执业资格xxx年,长期进行土地估价工作,理论知识、实践经验丰富。

二、专业实践期间从事主要工作

在土地估价工作期间,主要从事土地抵押评估、土地出让底价评估、土地转让评估等,擅长抵押类土地评估,在日常土地估工作中主要负责实地踏勘前的土地评估资料收集、分析、配合土地估价师共同做好实地踏勘工作,实地踏勘结束后对踏勘查采集的信息、资料进行分类、整理、分析,和土地估价师一起对待估宗地、估价方法、市场合理价值的确定进行商讨,并初步撰写土地估价报告,经三级审查后,对土地报告进行装订、送达、资料整理归档。

三、专业实践过程估价实务经验积累土地估价是一项实操性强的专业技术工作。 土地估价工作既是一项专业性强综合性的工作、同时也体现了估价的艺术性、估价人员的执业素养,不但要熟练掌握相关估价技术规范、估价程序、估价方法等到专业知识;而且需要熟知有关法律、法规、土地市场行情、国家和地方的经济政策。

1、接受估价业务委托前需要注意的一些问题。

在委托评估时,一些委托估价方往往会提出估价结果要达到某一具体金额等不合理的要求,尤其是抵押贷款估价,这是对估价机构执业道德和风险意识的考验,估价机构应拒绝委

托方这些不合理的要求。但估价机构应与委托方充分沟通,说明拒绝这些不合理要求的原因从而避免估价工作完成后的发生不必要的争议。还有一些委托方会要求估价机构先提供委估宗地的“初步评估价值”,甚至是找了几个估价机构,谁提供的“初步评估价值”达到自已的意向,就委托谁评估。而一些土地估价机构为争夺业务而投客户所好,向对方随意提供使其满意的“初评值”。结果在正式提供估价报告时,因达不到当时应允的“初评值”而出现了纠纷。这些问题都是在接受估价委托前需要注意的,因此对于土地估价合同的订立也尤为重要。

2、实地踏勘及估价报告的撰写

2.1实地踏勘的重要性

要做好一份土地估价报告,认真做好实地踏勘十分重要,估价人员只有实地踏勘待估宗地,亲自了解掌握待估宗地坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况,估价对象的优劣、如何选定估价方法、合理确定土地价值等情况才能清晰明确。

实地踏勘主要包括:估价对象权属资料核实;社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地所处地区的区域因素和个别因素资料,宗地自身条件、权利状况和利用状况及与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料等收集;地籍图或地形图、基准地价图、宗地图、宗地建筑平面图等的调查;

2.2实地踏勘关注事项

实地踏勘可理解为对宗地自身现状及其周边土地利用状况踏勘和该区域内土地市场状况的调查两个部分。一部分是要了解委估宗地实体状况和权益状况,包括宗地座落位置、地号、面积、容积率、用途及土地利用效率等,对于已建有地上建筑物的,还需要注意查看其地上建筑物结构、建筑面积、内外部装修及使用情况等,例如外墙、楼层高度、天花板、地板、客厅、卧室、卫生间、门窗材质及完损、内部装饰材料及档次等;另一部分是对委估宗地所在地区的区域因素条件和个别因素条件踏勘,亲临现场感受所在区域的环境景观、周围建筑物情况、道路通达程度、公交、市政配套、商服繁华程度、产业构成、人口状况、区域经济发展规模和经济收益水平等区域因素,以及了解宗地形状、临街条件、进深、地质、地形条件等个别因素。

此外“看现场”时需进行必要的记录和拍摄。须携带实地踏勘表(如可设计《土地状况现场调查登记表》、《房屋状况现场调查登记表》)和数码相机等,在现场踏勘过程中按照制定好的土地、房屋状况现场调查表内容进行记录,并对宗地全景、地上建筑物、周围环境

(包括相邻地块或相邻建筑物等)进行现场拍摄,必要是现场草绘委估宗地位置示意图。

2.3经过实地踏勘后要对所收集的相关资料进行分析整理,对估价对象地块进行综合分析,并对各估价方法进行适应性分析,选取适宜的估价方法,合理确定相关估价参数,对估价结果进行分析,最终确定合理的土地价值。

2.4撰写出具土地估价报告

出具土地估价报告顺利完成土地估价业务是最终目的,在经过资料收集、实地勘察后,由收集调查阶段进入相关资料分析阶段,根据《城镇土地估价规程》要求撰写土地估价报告书。

四、土地估价报告撰写的重点和难点

(1)土地估价报告撰写的重点和难点则在于估价方法的选择和运用上。

土地估价常用方法有市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本逼近法、收益还原法等。各种估价方法都存在一定的局限性和不足,这就要求估价人员有好的理论基础和实践经验。

①市场比较法市场比较法的具体思路是在近期地产市场中选择与估价对象处于同一供需范围内,具有较强相关性、替代性的地产交易实例,根据估价对象和可比实例的状况,对时间因素、交易情况、区域因素及个别因素等影响地产市场价格的因素进行分析比较和修正,进而求取其估价值。该方法主要适合于房地产市场较发达的区域,周边有很多可以参照的市场案例。在运用过程中的难点在于可比交易实例的收集上,大多数时候,要求收集有详细数据和文字依据的市场案例存在一定的难度。

其基本计算公式如下:地价=比准单价×土地面积

比准单价=可比实例成交单价×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正

②基准地价系数修正法 基准地价是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格,该级别或均质地域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正系数表等估价成果,按照替代原则,就估价对象区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价期日价格的方法。该估价方法主要适合该地区有较为完善的基准地价体系,处于城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合用地的评估。在实践过程中,选用该估价方法首先要收集到当地最新的基准地价成果,包括基准地价级别图表及相应修正体系,一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地

踏勘过程中,一定要仔细填写现场调查表,主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查,这个在实践过程中显得特别重要采用基准地价系数修正法的重点和存在的难点主要有:期日修正系数中涉及的地价指数和土地使用年期修正中土地还原利率的确定。

其基本公式为: V = V1b×(1±∑Ki)×Kj

式中: V──宗地地价 V1b──某一用途土地在某一土地级别上的基准地价 ∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 Kj──期日修正、容积率、土地使用年期等其他修正系数

③剩余法 剩余法又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、税费和利润等,以估价余额来估算待估宗地价格的一种方法。该估价方法主要适用于待开发建设土地、有明确开发意图和规划依据的土地及建成区房地产市场较繁荣的区段土地。采用该估价方法要求估价人员应具有较强的房地产估价、工程造价等相关知识,因运用剩余法时首先要求采用市场比较法和收益法等房地产估价方法来求取待估宗地预计开发完成后价值或现行状态的价格水平。主要涉及在现场调查中,对宗地所在区域的房地产市场价格的调查和分析,其次开发费用的确定,也要求估价人员对区域相关工程造价有很熟悉的了解和把握。相关费用的项目和标准,需要估价人员熟知规划、房产、土地、财政、税务等部门相关法律法规和收费标准,以作为估价过程中取值的依据。

其计算公式为:地价 = 开发总价值-开发总成本-开发利润 = 不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-销售费用-税费-利 润

④成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加上一定的利息、利润、应缴纳的税费和土地增值收益来确定土地价格的方法。该方法主要适用于乡镇、郊区等市场不活跃区域的土地估价,要求宗地所在周边区域有征地拆迁补偿案例,有明确的相关征地补偿标准文件。该方法在运用过程中,首先要取得当地征地拆迁补偿文件,因为土地取得费主要依据当地征地拆迁补偿文件相关条款规定,土地开发费用需要调查才能确定,也可参照该地区基准地价技术报告中涉及的土地开发程度修正中涉及的土地开发费用来确定。

其计算基本公式为:土地价格=(土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益)×修正系数

⑤收益还原法 该方法由于其特殊性,日常运用的较少,因为如果采用企业收入费用来还原,要求提供财务报表,由于委托方考虑自身原因,一般不会提供经过审计后的财务报表,

且报表中往往存在一些非正常开支,在确定那些是非正常开支并进行剔除难度也较大。如果用市场租金来进行计算,一方面对于纯土地租赁市场并不成熟,即使租金水平可从市场调查获得,但在实践过程中发现,一般用收益还原法来测算的地价和市场价值存在很大的差异,这也许是还原利率的确定上存在一些问题所导致的结果。

(2)土地估价报告撰写及出具

在分析已有估价资料基础上,选用恰当的估价方法进行价格试算,最终选择两种或两种以上方法进行评估。需要注意的是由于各种方法都存在一定的局限性和不足,这就要求估价人员在现实估价工作中要多调查多分析,做到心中有价,那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题,更加客观的反映土地价值。 在按照《城镇土地估价规程》中附录的格式撰写土地估价报告时,土地估价报告应尽量做到用词准确、语义鲜明,句子简洁、概括性强、逻辑严密等特点,且应防止错别字和错漏等,提高估价报告质量。在提交估价报告给委托估价方前,还需进行内部审核,即“三级复核”,经审核合格后方可出具正式报告交付委托方使用,同时将估价底稿交档案管理人员存档。

五、对土估价风险的点滴认识:

因为在土地估价中对抵押评估项目做的比较多,同时又对司法鉴定项目有所接触,在当前经济环境下,有一些效益一般的工业企业多依赖银行融资进行资金流转,这类企业在委托抵押评估时一般会提出高于市场价值较多的不合理要求,在资金不济时,往往又会出现银行贷款还不上的情形,这时法院便会查封企业抵押资产,在司法鉴定评估时,正常的市场评估价值往住会低于原先评估的抵押价值,一方面给融资机构带来损失、给资产处置带来难度,同时也会给原评估机构带来负面影响。如何防范这类风险,估价机构和估价人员在接受委托时就应提高认识,和委托方积极沟通,晓之以理,以正常的市场价值出具评估报告,维护社会资本的良好循环。

范文二:土地估价师实践考核基准地价法评估土地价值分析 投稿:刘琇琈

基准地价系数修正法技术的应用案例

XX市xxxx评估有限公司

摘要:基准地价修正法也存在自身的一些问题,基准地价评估期日地价水平随时间迁移会有所变化,必须进行期日修正,把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估期日。

一、 估价对象背景简介

委托估价方为交通部XX水运工程科学研究所,所有权性质为国有自管产,估价对象位于XX区xx路1199号,东临xx道,南临xx道,西临xx路,北临xx道。该国有土地使用证号为:xx单国用(2003)第181号,地号为07-05-01-047,土地使用权面积5251.3平方米,设定用途为科研工业用地,使用权类型为出让,使用终止日期至2053年7月30日止。

该位置交通便利,道路通畅,市政基础设施齐全,公共配套设施较完备,产业聚集程度高。

二、估价的重点与难点

估价对象位于XX区xx路1199号,设定土地用途为科研工业用地,使用权类型为出让。根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001),通行的宗地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估师采用的估价方法是根据当地的土地市场状况和估价对象的实际情况进行选择的。

XX市的土地市场比较完善,分等定级制度也比较健全。根据国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》(国土资发[2006]307号),以及XX市《关于同意调整我市中心城区及各区县城镇基准地价的批复》(津政函[2007]48号)使用XX市中心城区及各区县城镇基准地价成果表。

XX市XX区虽然土地市场活跃,但多数都是住宅或商业用地,而工业用地交易案例比较少且可比性也很差,xx路附近比较案例较少,不能反映市场的真实情况,所以市场比较法行不通。但依据XX市完善的分等定级制度和公司长期收集的基准地价资料,主要包括:土地级别图、土地级别表、基准地价图、基准地价因素修正系数表等,我认为估价对象采用基准地价系数修正法评估该估价对象的价格是非常适合的。

基准地价修正法也存在自身的一些问题,基准地价评估期日地价水平随时间迁移会有所变化,必须进行期日修正,把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估期日。这可以根据XX市公布的地价指数的变化幅度进行期日修正。除了注意期日修正外,还要注意年限、容积率,开发程度等的修正,其修正幅度的取值也是基准地价法的难点,其中很多方面要靠估价师的经验。

三、估价测算过程

基准地价系数修正法的基本公式:V=[P×(1±K)×T×R±F]×Y

V—待估宗地;

P—待估宗地对应的基准地价;

K—各影响因素修正系数之和,包括区域因素和个别因素; T—期日修正系数 R—容积率修正系数 F—开发程度修正额

Y—待估宗地使用年期修正系数

该估价对象坐落于XX市XX区厦门路,公共基础配套程度已达到“五通一平”,调查委估宗地所在区域周边的土地利用状况,现状大部分为工业用地,根据该区域同一用途土地的客观费用,依据《城镇土地估价规程》和XX市土地管理条例,并结合市政府颁布的征地区片综合地价标准及其它文件,成本逼近法测算地价的

根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学的估价方法,在认真分析现有资料的情况下并结合本报告实际经验与影响估价对象价格因素的分析,确定本次土地估价采用基准地价修正法的测算结果确定土地使用权价格,即土地单位面积价格为440.9元/平方米,该宗土地评估价格为231.5万元。

四.总结

基准地价修正法反映了土地级别或宗地的平均价格水平,资料的收集和整理是基准地价评估的一个重要环节,该法涉及地级图表、土地利用效益、市场交易资料,地价指数等都很关键。我们这些比较新的估价人员在这方面是比较省时省力的,因为公司前辈已经积累了丰富的估价资料,我们后来者还有向他们学习,注意平时的积累。

参考文献

1.薛红霞、谢戈力,《广东省土地估价实用技术指引》,广东经济出版社,2006年5月第一版

2.胡存智,《土地估价理论与方法》,地质出版社,2004年6月第二版 3.洪亚敏、冯长春,《土地估价相关经济理论与方法》,地质出版社,2004年6月第二版 4.胡存智,《土地估价法律法规实用手册》,地质出版社,2004年6月第二版 5. 周寅康,《房地产估价》,东南大学出版设,2006年1月第一版

范文三:土地估价师实践考核个人专业实践总结 投稿:戴娗娘

专 业 实 践 总 结

土地估价行业是一个对理论和实践均要求较高的行业,要成为一名合格的土地估价师,仅有理论知识仍不够,估价实践经验的积累是相当重要的,这一经验需要在工作过程中进行不断积累,在估价专业实践过程中,学到了许多书本上、考试中无法深刻体会到的知识和实操经验,下面就土地估价工作专业实践进行简要总结。

一、专业实践的基本概况

本人2002年底起在XXXXXXXXXX工作,XXXXXXXXXXX是当时XXX地区首家具有土地估价资质的会计师事务,自2004年起至今在XXXXXXXXXXXX从事土地估价和房地产估价等工作。

XXXXXXXXX注册资本为100万元,是具备在广东全省范围内执业的土地评估机构之一,也是一家具有房地产估价资质的综合性评估机构,在从业人员当中,有注册土地估价师7人、注册房地产估价师7人,估价师们长期在估价岗位上工作,不仅具有扎实的理论功底而且具有丰富的估价经验,在近几年的实践工作过程中,对本人土地估价理论知识和实践经验提高具有非常重要帮助。

二、专业实践期间从事主要工作

在所从事土地估价工作中有:涉及土地使用权人取得土地使用权后进行融资所需要进行的抵押贷款估价,主要由贷款申请人或金融机构委托;涉案资产(土地)拍卖底价评估,主要由市、区两级人民法院委托;涉及土地产权过户需缴纳税费的工作,主要由交易方委托;涉及土地招拍挂过程中出让底价的确定工作,主要由土地行政主管部门委托评估。

三、专业实践过程估价实务经验积累

土地估价是一项实操性强的专业技术工作。从事土地估价工作不但要掌握相关估价技术规范、估价程序、估价方法等到专业知识;而且需要熟知有关法律、法规。遵循职业道德,客观公正的做好地价评估。

1、接受估价业务委托

接受估价业务委托前需要注意的一些问题。在委托评估前,一些委托估价方往往会提出估价结果要达到某一具体金额等不合理的要求,尤其是抵押贷款估价,这是对估价机构执业道德和风险意识的考验,估价机构应拒绝委托方这些不合理的要求。但估价机构应与委托方充分沟通,说明拒绝这些不合理要求的原因从而避免估价工作完成后的发生不必要的争议。还有一些委托方会要求估价机构先提供委估宗地的“初步评估价值”,甚至是找了几个估价机构,谁提供的“初步评估价值”达到自已的意向,就委托谁评估。而一些土地估价机构为争夺业务而投客户所好,向对方随意提供使其满意的“初评值”。结果在正式提供估价报告时,因达不到当时应允的“初评值”而出现了纠纷。这些问题都是在接受估价委托前需要注意的,因此对于土地估价合同的订立也尤为重要。

2、现场勘察及估价报告的撰写

土地估价师考试时,命题人在题目中往往会给出估价人员相应的现场勘察结果和市场调查相关数据,要求利用有关方法来计算出结果。但实际工作中,所有的数据都要自己调查搜集,进而才能做好估价分析试算和报告的撰写。

(1)现场勘察关注事项

现场勘察即“看现场”,但却不仅仅是看那么简单,现场勘察有着对估价工作承上启下的作用,其是接受土地估价委托后进入的工作流程,也是报告撰写过程中的重要基础。

现场勘察可理解为对宗地自身现状及其旁边土地利用状况踏勘和该区域内

土地市场状况的调查两个部分。一部分是要了解委估宗地实体状况和权益状况,包括宗地座落位置、街道、街坊、地号、门牌号、面积、容积率、用途及土地利用效率等,对于已建有地上建筑物的,还需要注意查看其地上建筑物结构、建筑面积、内外部装修及使用情况等,例如外墙、楼层高度、天花板、地板、客厅、卧室、卫生间、门窗材质及完损、内部装饰材料及档次等;另一部分是对委估宗地所在地区的区域因素条件和个别因素条件勘查,亲临现场感受所在区域的环境景观、周围建筑物情况、道路通达程度、公交、市政配套、商服繁华程度、产业构成、人口状况、区域经济发展规模和经济收益水平等区域因素,以及了解宗地形状、临街条件、进深、地质、地形条件等个别因素。

此外“看现场”时需进行必要的记录和拍摄。须携带现场勘察表(如可设计《土地状况现场调查登记表》、《房屋状况现场调查登记表》)和数码相机等,在现场踏勘过程中按照制定好的土地、房屋状况现场调查表内容进行记录,并对宗地全景、地上建筑物、周围环境(包括相邻地块或相邻建筑物等)进行现场拍摄,必要是现场草绘委估宗地位置示意图。

(2)撰写出具土地估价报告

出具土地估价报告顺利完成土地估价业务是最终目的,在经过资料收集、实地勘察后,由收集调查阶段进入相关资料分析阶段,从而撰写土地估价报告书。土地估价报告撰写的重点和难点则在于估价方法的选择和运用上。

①对估价方法选择和运用

土地估价常用方法有市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本逼近法、收益还原法等。各种估价方法都存在一定的局限性和不足,这就要求估价人员有好的理论基础和实践经验。

①市场比较法

市场比较法的具体思路是在近期地产市场中选择与估价对象处于同一供需范围内,具有较强相关性、替代性的地产交易实例,根据估价对象和可比实例的状况,对时间因素、交易情况、区域因素及个别因素等影响地产市场价格的因素进行分析比较和修正,进而求取其估价值。该方法主要适合于房地产市场较发达的区域,周边有很多可以参照的市场案例。在运用过程中的难点在于可比交易实例的收集上,大多数时候,要求收集有详细数据和文字依据的市场案例存在一定的难度。

其基本计算公式如下:

地价=比准单价×土地面积

比准单价=可比实例成交单价×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正

②基准地价系数修正法

基准地价是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格,该级别或均质地域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正系数表等估价成果,按照替代原则,就估价对象区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价期日价格的方法。该估价方法主要适合该地区有较为完善的基准地价体系,处于城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合用地的评估。在实践过程中,选用该估价方法首先要收集到当地最新的基准地价成果,包括基准地价级别图表及相应修正体系,一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中,一定要仔细填写现场调查表,主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查,这个在实践过程中显得特别重要。

采用基准地价系数修正法的重点和存在的难点主要有:期日修正系数中涉及的地价指数和土地使用年期修正中土地还原利率的确定。

其基本公式为:

V = V1b×(1±∑Ki)×Kj

式中:

V──宗地地价

V1b──某一用途土地在某一土地级别上的基准地价

∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和

Kj──期日修正、容积率、土地使用年期等其他修正系数

③剩余法

剩余法又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、税费和利润等,以估价余额来估算待估宗地价格的一种方法。该估价方法主要适用于待开发建设土地、有明确开发意图和规划依据的土地及建成区房地产市场较繁荣的区段土地。采用该估价方法要求估价人员应具有较强的房地产估价、工程造价等相关知识,因运用剩余法时首先要求采用市场比较法和收益法等房地产估价方法来求取待估宗地预计开发完成后价值或现行状态的价格水平。主要涉及在现场调查中,对宗地所在区域的房地产市场价格的调查和分析,其次开发费用的确定,也要求估价人员对区域相关工程造价有很熟悉的了解和把握。相关费用的项目和标准,需要估价人员熟知规划、房产、土地、财政、税务等部门相关法律法规和收费标准,以作为估价过程中取值的依据。

其计算公式为:

地价 = 开发总价值-开发总成本-开发利润

= 不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-销售费用-税费-利

④成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加上一定的利息、利润、应缴纳的税费和土地增值收益来确定土地价格的方法。该方法主要适用于乡镇、郊区等市场不活跃区域的土地估价,要求宗地所在周边区域有征地拆迁补偿案例,有明确的相关征地补偿标准文件。该方法在运用过程中,首先要取得当地征地拆迁补偿文件,因为土地取得费主要依据当地征地拆迁补偿文件相关条款规定,土地开发费用需要调查才能确定,也可参照该地区基准地价技术报告中涉及的土地开发程度修正中涉及的土地开发费用来确定。

其计算基本公式为:

土地价格=(土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益)×修正系数

⑤收益还原法

该方法由于其特殊性,日常运用的较少,因为如果采用企业收入费用来还原,要求提供财务报表,由于委托方考虑自身原因,一般不会提供经过审计后的财务报表,且报表中往往存在一些非正常开支,在确定那些是非正常开支并进行剔除难度也较大。如果用市场租金来进行计算,一方面对于纯土地租赁市场并不成熟,即使租金水平可从市场调查获得,但在实践过程中发现,一般用收益还原法来测算的地价和市场价值存在很大的差异,这也许是还原利率的确定上存在一些问题所导致的结果。

(2)土地估价报告撰写及出具

在分析已有估价资料基础上,选用恰当的估价方法进行价格试算,最终选择

两种或两种以上方法进行评估。需要注意的是由于各种方法都存在一定的局限性和不足,这就要求估价人员在现实估价工作中要多调查多分析,做到心中有价,那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题,更加客观的反映土地价值。

在按照《城镇土地估价规程》中附录的格式撰写土地估价报告时,土地估价报告应尽量做到用词准确、语义鲜明,句子简洁、概括性强、逻辑严密等特点,且应防止错别字和错漏等,提高估价报告质量。在提交估价报告给委托估价方前,还需进行内部审核,即“三级复核”,经审核合格后方可出具正式报告交付委托方使用,同时将估价底稿交档案管理人员存档。

三、土地估价行业取得成就及面临问题

1、土地估价行业作用及取得成就

经过近二十年来的改革发展,目前土地估价行业已成为我国经济社会发展中不可或缺的重要中介行业。2003年12月,国务院办公厅在转发财政部《关于加强和规范评估行业管理意见》的通知中,明确规定土地估价师是国家根据社会主义市场经济发展需要设置的六类资产评估专业资格之一。

土地估价行业建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度、形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系和一只具有规模、专门提供土地估价中介服务的专业队伍。通过土地估价,为我国土地使用制度改革、建立全国城市土地市场以及科学配置合理使用土地提供了基础。配合国有企业改制、改组、改造,为企业土地资产定价提供了广泛的技术服务。

通过几年的改革,土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路。

2、土地估价行业面临问题

在近二十来年的发展中,土地估价行业取得了巨大成就,同时不可否认也存在着一些问题。

(1)委托收费制度的不合理性

和会计师事务所、税务师事务所等中介行业一样,评估行业现行的委托收费制度容易使评估机构与客户产生利益关联,即使双方不通同作弊,这种利益关联也会影响估价师的判断,从而带来风险。

按照现行体制,估价机构的业务大多由委托单位决定,估价费用也大多由委托单位支付,在这种情况下,无论是评估机构,还是估价师个人,都有取悦客户的强烈动机,在利益面前,不少评估机构往往会选择屈从客户的要求,在很多情况下,决定评估机构的却是企业,付费的也是企业,企业拥有自己决定由谁来监督自己以及决定监督费用的权力,其结果是可想而知的。

(2)评估机构之间恶性竞争

竞争并不是一件坏事,如果是执业质量的竞争,应值得提倡。问题是现在的评估机构之间的竞争主要不是执业质量的竞争,而是价格的竞争。

竞相压价、恶性竞争成为一种普遍现象,给评估机构带来很大风险隐患,不利于整个行业的健康成长。评估机构之间压价恶性竞争的原因比较复杂,一方面是由于部分评估机构不讲职业道德,风险意识不强;另一方面是由于评估机构的业务比较少,面临很大的生存压力。有些评估机构通过不规范手段利用低收费和高回扣进行恶性竞争,部分机构为了获得业务,不得不向有关单位中的工作人员给与高额回扣,这种风气逐步蔓延到了行业内各种业务竞争中。

四、遵守土地估价师职业道德

在专业实践过程中体会到,作为一名合格土地估价师不仅要有扎实的理论知

积和丰富实践经验外。在从事土地估价业务活动中,还应严格遵守土地估价师职业道德,实事求是,执行国家有关地价政策,坚持独立、客观、公正的原则,自觉维护行业的信誉,加强与委托估价方的沟通,拒绝一些不合理要求,不迎合委托估价方出具不切实际甚至失实的估价报告,不向相关当事人索取任何贿赂或其他好处,回避与有利益关系的相关业务,未经委托估价方许可,不泄漏估价过程中获知的的相关商业秘密和估价报告内容。

范文四:土地估价师实践考核成本逼近法评估土地价值分析 投稿:谢秶秷

Xxxx卫生用品厂房地产抵押价格评估案例

XX市xxxx评估有限公司

摘要:选用成本逼近法评估土地价格,土地取得费的确定要根据当地的补偿费用标准,成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、税金和土地所有权益来确定土地价格的估价方法。但在工业地价交易案例不多时,成本逼近法仍是一种常用的估价方法。

一、 估价对象背景简介

委托估价方为XX市XX区xx卫生用品厂,估价对象位于xx区xx路3006号,东临北xx村耕地,南临xx路,西临水坑,北临北耕地。该土地集体土地使用证号为:xx集用(2003)第00620号,土地使用权面积9999.5平方米,用途为工业,使用权类型为划拨,使用终止日期至2022年11月4日,经现场勘察,该建筑物结构完好,使用正常,权属清晰。

该地区规划整齐,交通便利,自然环境较好,基础设施完备,产业集聚效一般,区域位置一般。

二、估价的重点与难点

估价对象坐落于xx市xxx路,设定土地用途为工业用地,使用权类型为划拨。对于评估方法的选择,根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001),通行的宗地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估师采用的估价方法是根据当地的土地市场状况和估价对象的实际情况进行选择的。

Xx市xx区工业用地交易案例比较少且可比性也很差,较少的案例不能反映市场的真实情况,无法确定客观公正的抵押价格,所以市场比较法行不通,本估价对象就采用成本逼近法评估该估价对象的价格,在采用其它方法进行验证其价格的合理性。

Xx市有着完善的征地区片综合地价标准,且原则上由市有关部门每2年调整一次,所以实效性也比较强。成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、税金和土地所有权益来确定土地价格的估价方法。在用成本逼近法进行评估时,对土地开发费、税费、利息、投资利润及土地所有权益等数据资料比较容易取得,但土地取得费和土地还原率的测算有一定的困难,其测算的准确性直接关系到估价结果的正确与否。

三、估价测算过程

成本逼近法的基本公式:

土地价格=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地增值收益

该估价对象坐落于xx市xx路,公共基础配套程度已达到“五通一平”,调查委估宗地所在区域周边的土地利用状况,现状大部分为工业用地,根据该区域同一用途土地的客观费用,依据《城镇土地估价规程》和xx市土地管理条例,并结合市政府颁布的征地区片综合地价标准及其它文件,成本逼近法测算地价的步骤如下:

根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学的估价方法,在认真分析现有资料的情况下并结合本报告实际经验与影响估价对象价格因素的分析,确定本次土地估价采用成本法的测算结果确定土地使用权价格,即土地单位面积价格为126.1元/平方米,该宗土地评估价格为126.09万元。

四.总结

应用成本逼近法的评估结果只是一种算术价格,对土地的效用、价值及市场需求方面的情况考虑较少。土地征收补偿区片综合价格随着土地征收政策的调整和改革,土地征收补偿区片综合价格将越来越贴近市场价格,而且工业用地全部实行招拍挂出让后,同一区域内的土地交易案例会逐渐增多,我们要在平时注意

多搜集这方面的信息,当市场交易案例充分时,我们就可以不使用成本逼近法,而采用市场比较法估算土地价格,这样估价结果可以更有说服力。

参考文献

1.薛红霞、谢戈力,《广东省土地估价实用技术指引》,广东经济出版社,2006年5月第一版

2.胡存智,《土地估价理论与方法》,地质出版社,2004年6月第二版

3.洪亚敏、冯长春,《土地估价相关经济理论与方法》,地质出版社,2004年6月第二版

4.胡存智,《土地估价法律法规实用手册》,地质出版社,2004年6月第二版

5. 周寅康,《房地产估价》,东南大学出版设,2006年1月第一版

范文五:土地估价实践考核材料 投稿:龙軧軨

商住用地抵押贷款评估案例分析

一、项目名称(备案号:4306213AA0036)

***委托的浯溪镇陶铸路一宗土地使用权抵押价格评估

二、项目简介

该宗地于2010年6月重新办理了国有土地使用权证,证号为祁国用(1995)第104295号,土地坐落于浯溪镇陶铸路,土地使用权类型为国有出让,土地面积为449m2,其四至东、南、西、北以确权红线为界。登记用途为综合用地,最高使用年限为40年,剩余年限为32年,颜春茂依法对宗地拥有占用、使用和收益的权利。经评估人员实地踏勘和调查,待估地现已建成五层建筑物,系砖混结构,实际容积率约为4.0,宗地实际开发程度为“五通一平”(通路、通电、供水、排水、通讯和宗地红线内场地平整),评估设定开发程度与实际开发程度一致。

三、估价技术思路阐述

1、 阐述一

估价对象位于浯溪镇陶铸路,土地实际用途为商服用地,所处地段出租率高,适宜采用收益还原法评估待估地地价。根据待估宗地同一供需圈内房地出租的平均租金水平,确定待估宗地的客观收益,从中扣除维修费、管理费、折旧费、保险费、税费等成本费用,即得房地纯收益,从房地纯收益中扣除房屋纯收益得到土地年纯收益。根据剥离出的土地纯收益和土地还原利率、收益年限代入收益还原法公式测算土地价格。具体测算思路如下:

① 确定房地年总收益

调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的

房地产租金水平,确定待估宗地房地出租的总收益。则:

房地年总收益=月租金×12×收益总面积×有效出租面积比率×出租率

②、测算房地出租年总费用(包括管理费、维修费、房屋年折旧费、保险费、经营税费、空房损失费)

③房地年纯收益

房地年纯收益=房地年总收益-房地出租年总费用

④、房屋年纯收益

房屋年纯收益=房屋现值×房屋收益还原利率

⑤、土地年纯收益

土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益

⑥、计算待估宗地总地价

总地价=土地年纯收益÷r×[1-1/(1+r)n]

其中:r -----土地收益还原利率,取7.5%

n------待估宗地土地使用年期32年

⑦、计算宗地单位面积地价

单位面积地价=总地价÷总用地面积

2、 阐述二

估价对象在县城建成区基准地价覆盖范围内,故可采用基准地价系数修正法评估。首先分析待估宗地地价的评估基准日与本次评估所采用的基准地价在评估期日方面的差异,测算经期日修正后所引用的基准地价;然后根据替代原则,分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素和个别因素的差异,评估修正系数由基准地价经一系列修正得到待估宗地的地价。最后分析待估宗地地价内涵与评估所采用的地价在地价内涵方面差异,经年期修正和宗地进深修正后得到待估宗地运用基准地价系数修正法的最终地价。即:

地价=基准地价×期日修正系数×容积率修正系数×区域及个

别因素修正系数×使用年期修正系数×宗地进深修正系数

具体测算思路如下:

①、土地级别及基准地价的确定

②、期日修正系数的确定

③、容积率修正系数的确定

④、区域及个别因素修正系数的确定

⑤、使用年期修正系数的确定

⑥、宗地进深修正系数的确定

⑦、计算待估宗地地价

四、关键技术要点分析

1、收益还原法中收益必须为长期可固定取得的客观纯收益。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后能够获得的一般正常收益,通常只有这种收益才可以作为估价的依据。因此,估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益,除了有租约限制的以外,一般应采用正常客观的数据,为此除了有租约限制的以外,利用估价对象本身的资料直接测算出了潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益进行比较。如果与正常客观的情况不符,应对它们进行适当的修正,使其成为正常客观的。

2、收益还原法中的收益不胡忽略了其他衍生收益,如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等。

3、明确说明还原利率(土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率)的确定方法、依据和具体标准。还原利率的确定有多种多样的方法,其大小又因对象的不同类型、不同用途、不同时间、不同

地区而不同,其准确计算几乎是不可能的。在各种方法中,最直观的是采用行业基准收益率,但是,由于我们目前尚未建立这样的信息统计和发布制度,真正的行业收益水平难以从公开资料中获取,所以这这种直观方法的应用还存在圈套的障碍,根据还原利率与风险的关系,实践中最普通的用安全利率加上风险调整值的方法,不少估价师把安全利率定为一年期银行存款利率。我认为,这种做法值得商榷,实际上,根据收益类型的不同,安全利率的选择也应不同。比方说,房地产的收益数据来源于短期租赁资料,则安全利率可选取短期存款利率;如来源于长期经营或租赁资料,则应选取长期存款利率或长期国债利息率。对于风险调整值,除了考虑折旧外,主要依据估价人员对风险的预测与判断,我认为,下列因素都构成了对房地产风险的影响:1)、地质条件;2)、规划前景;3)、使用限制;4)、经济环境;5)、政策影响;6)、公共配套设施等等。这些因素的综合判断是估计人员确定风险调整值大小的主要依据,当然,这主要得依靠估计人员的经验和分析能力。

4、待估宗地各因素修正系数的确定。宗地地介是针对宗地具体的位臵、用途、权利、形状、面积大小、使用年限等基本状况而评估的价格,因些,利用基准地价系数修正法评估宗地地价时,需考虑估价期日、容积率、土地使用年限、土地开发程度、区域因数及个别因素待等进行系数修正。

范文六:土地估价师实践考核办法加速起草进程 投稿:傅阴阵

《土地估价师资格考试管理办法》已于2006年11月22日以国土资源部令第35号发布,并于2007年1月1日起正式施行。该办法第二十条规定了“取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师,应当通过实践考核,并进行执业登记”。

    为贯彻落实部35号令的规定,中国土地估价师协会评估条例规章起草工作小组,自2007年初开始草拟实践考核办法,现已召开多次专家讨论会对草拟稿进行修改与完善,协会秘书处也对按照草拟稿进行操作的可行性开展了认真的讨论。

    大家一致认为:参加2006年度土地估价师资格考试全部成绩合格、取得土地估价师资格的人员,将迎来考试改革后的第一个实践考核期。制定好实践考核办法,将对土地估价师队伍的建设有着重要的意义。讨论中,大家就实践考核办法的名称、考评专家的条件、实践活动承担单位标准、实践考核的程序与过程、实践考核中应建立的监督检查机制、参考人员的行为准则等有关问题进行了热烈地讨论,提出了许多好的意见和建议。

    目前,协会评估条例规章起草工作小组正根据大家的意见对土地估价师实践考核办法进行修改,并准备提交于近期召开的协会常务理事会讨论。

范文七:全国土地估价师实践考核申请暨推荐表 投稿:阎賬賭

全国土地估价师实践考核申请暨推荐表

申请人姓名 身份证号 学历或学位 实践单位 通讯地址 联系电话 档案号 资格证书号 毕业时间 一寸彩照 职 邮 手 称 编 机

实 践 单 位 意 见

(单位公章) 月 日

第 一 推 荐 人 意 见

工作单位: 签名:

职务: 资格证书号: 年 月 日

第 二 推 荐 人 意 见

工作单位: 签名:

职务: 资格证书号: 年 月 日

本人自愿申请参加全国土地估价师实践考核, 并郑重承诺本次实践考核所提

考 生 承 诺

供的全部材料真实可靠。

考生签名:

资格证书号: 年 月 日

填写说明: 1、土地估价师实践单位应写明考生实践的起止期,同时概括考生实践期状况。 2、第一推荐人应写清考生是否达到考评条件,是否同意推荐。对在不具有土地 评估资质中介机构执业的考生,第一推荐人应写明推荐理由。

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范文八:土地估价师实践考核与执业登记办法(试行) 投稿:钟傭傮

中国土地估价师协会文件

中估协发〔2008〕14号

关于印发《土地估价师实践考核与执业登记办法(试行)》的通知 各有关单位:

根据国土资源部《土地估价师资格考试管理办法》(第35号令)第二十条规定起草的《土地估价师实践考核与执业登记办法(试行)》,已于2008年1月22日中国土地估价师协会第三届第七次暨第八次常务理事会原则通过,并经土地行政管理部门同意,现予以公布施行。

二〇〇八年三月二十四日

土地估价师实践考核与执业登记办法(试行)

第一章 总则

第一条根据《土地估价师资格考试管理办法》第二十条规定,制定本办法。

第二条土地估价师实践考核分为专业实践和专业考核。

第三条中国土地估价师协会负责组织实施实践考核,负责土地估价师执业登记。

第四条国土资源部35号令发布实施后取得土地估价师资格证书并进入土地估价中介机构从业的土地估价师,适用本办法。

第二章 专业实践

第五条土地估价师的专业实践期不少于两年。

第六条专业实践人员应在专业指导人员的督导下开展实践活动。一名指导人员指导的专业实践人员不超过四名。

专业实践人员可自主选择指导人员;请求帮助的,土地估价行业协会有义务协助专业实践人员联系指导人员。

第七条专业实践人员在实践期间应按下列要求进行专业实践:

(一)遵守法律、法规和行业管理规定;

(二)尊重指导人员,遵守职业道德;

(三)应用估价理论解决实际问题,不断提高估价水平;

(四)认真记录专业实践活动,做好评估日志;

(五)参加中国土地估价师协会计划内的、每年不少于20学时的继续教育活动。

第八条指导人员应符合下列条件:

(一)取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》8年以上;

(二)在土地估价中介机构执业或长期从事土地估价相关工作;

(三)自觉遵守土地估价师执业操守,没有违反土地估价师职业道德行为的不良记录;

(四)具有讲授土地估价理论方法与实务、指导专业实践人员解决土地估价疑难问题的能力;

(五)按规定学时参加继续教育。

第九条指导人员须履行以下职责:

(一)针对专业实践人员的具体情况,做好实践活动指导计划;

(二)指导专业实践人员参加专业实践活动和撰写估价报告;

(三)对专业实践人员的执业道德、估价技术等方面进行综合考察、督导;

(四)定期检查专业实践人员的实践记录;

(五)对专业实践人员实践情况做出真实全面评价。

第十条具有土地估价资格并在土地估价行业协会注册的评估中介机构均可作为专业实践单位。其他专业实践单位的认定和管理由中国土地估价师协会另行规定。

实践单位负责安排专业实践人员的专业实践活动。

第三章 专业考核

第十一条专业实践人员实践期满参加专业考核,需有两名推荐人向中国土地估价师协会推荐。

专业实践指导人员为主推荐人,实践单位负责人为第二推荐人。 第十二条专业考核是指考评专家依据实践考核标准,通过审读专业实践人员提交的各项材料,对专业实践人员进行专业技能、执业操守等方面综合能力的考查与评定。

需要时专业考核可采用面谈方式进行。

第十三条参加专业考核人员提交以下材料:

(一)专业考核申请表;

(二)专业考核推荐函;

(三)专业实践总结;

(四)反映本人专业技术能力和执业操守的案例分析2篇,或在正式出版发行刊物上公开发表的论文1篇;

(五)专业实践期内参与评估项目、或其他相关科研、教学成果的清单;

(六)要求提交的其他材料。

第十四条专业考核工作程序:

(一)成立专业考核委员会;

(二)划分考评小组;

(三)考评专家审读考评人员资料;

(四)考评小组依据实践考核标准提出综合专业能力评审意见;

(五)召开专业考核委员会会议,交流各考评小组考评情况;

(六)专业考核委员会对有争议的考评人员进行投票表决,形成是否通过实践考核最终意见;(七)专业考核委员会提交实践考核工作报告。

第十五条中国土地估价师协会负责成立年度专业考核委员会。 专业考核委员会主任由中国土地估价师协会指定。

考评专家在中国土地估价师协会专家库中抽选。

第十六条考评小组由专业考核委员会主任划分,每一小组由3名考评专家组成。

第十七条考评专家除须具备本办法第八条所列第(二)、(三)、

(四)项条件外,还应符合以下要求:

(一)取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》10年以上;

(二)土地估价机构的企业法人代表或技术总监、政府部门处级以上公务员、院校及事业单位内具有高级专业技术职称的人员。

第十八条中国土地估价师协会根据需要,可聘请不具有土地估价师资格、但在土地估价相关领域具有深厚造诣的知名人士作为考评专家。

第十九条专业考核委员会成员及考评小组专家,与被考核人员有利害关系的应申请回避。

第二十条考评小组以全体成员意见一致为原则形成实践考核是否合格的最终意见。

专业考核委员会以超过三分之二(不含)以上意见为原则,采用不记名投票方式进行表决,形成对考评小组有争议人员实践考核是否合格的最终意见。

第二十一条实践考核情况报国土资源部。专业考核委员会书面通知实践考核人员考核结果。

第二十二条未通过当年专业考核的人员可参加下一年度的专业考核;专业考核人员对实践考核结果有异议的,可向中国土地估价师协会提出申诉,中国土地估价师协会根据复查情况做出是否另行安排专业考核的决定。

第四章 执业登记

第二十三条实践考核合格的土地估价师,可向中国土地估价师协会申请执业登记。

申请执业登记的土地估价师须在一家土地估价中介机构执业。 执业登记后的土地估价师称为执业土地估价师。

执业土地估价师应成为中国土地估价师协会个人会员。

第二十四条申请执业登记的土地估价师,有下列情形之一的,不予办理执业登记:

(一)不具有完全民事行为能力的;

(二)被认定终身禁入土地估价行业的;

(三)受到刑法处罚,执行期满未逾5年的(过失犯罪的除外);

(四)在土地估价或者其他经济管理工作中受到严重行政处分,自被行政处分之日起不满2年的;

(五)在申报登记过程中有弄虚作假行为,或严重违反行业自律规定、职业道德规范要求的;

(六)年龄超过65周岁的;

(七)其他不予进行登记的情形。

第二十五条取得土地估价师资格证书五年以上的非执业土地估价师,转入土地估价中介机构执业,应于非执业期内每年完成非执业土地估价师继续教育规定学时,按规定完成的,可直接参加专业考核。 连续两年列入中国土地估价师协会专家库名单的非执业土地估价师,转入土地估价中介机构从业时可直接申请执业登记。

第二十六条予以执业登记的土地估价师名单,由中国土地估价师协会报国土资源行政主管部门备案后向社会公布。予以执业登记的土地估价师由中国土地估价师协会统一编发执业登记号。

第二十七条执业土地估价师执业情况及执业登记内容变更,按中国土地估价师协会有关规定办理。

第五章 附则

第二十八条本办法由中国土地估价师协会解释。

第二十九条本办法自公布之日起执行。

来源:考试大-建筑工程考试

范文九:土地估价师实践考核与执业登记办法 投稿:贺奥奦

土地估价师实践考核与执业登记办法 国土地估价师协会关于印发《土地估价师实践考核与执业登记办法(试行)》的通知 中估协发〔2008〕14号

各有关单位:

根据国土资源部《土地估价师资格考试管理办法》(第 35号令)第二十条规定起草的《土地估价师实践考核与执业登记办法(试行)》, 已于 2008年1月22日中国土地估价师协会第三届第七次暨第八次常务理事会原则通过,并经土地行政管理部门同意,现予以公布施行。 二〇〇八年三月二十四日

土地估价师实践考核与执业登记办法(试行)

第一章 总则

第一条 根据《土地估价师资格考试管理办法》第二十条规定,制定本办法。

第二条 土地估价师实践考核分为专业实践和专业考核。

第三条 中国土地估价师协会负责组织实施实践考核,负责土地估价师执业登记。

第四条 国土资源部 35 号令发布实施后取得土地估价师资格证书并进入土地估价中介机构从业的土地估价师,适用本办法。

第二章 专业实践

第五条 土地估价师的专业实践期不少于两年。

第六条 专业实践人员应在专业指导人员的督导下开展实践活动。一名指导人员指导的专业实践人员不超过四名。

专业实践人员可自主选择指导人员;请求帮助的,土地估价行业协会有义务协助专业实践人员联系指导人员。

第七条 专业实践人员在实践期间应按下列要求进行专业实践:

(一)遵守法律、法规和行业管理规定;

(二)尊重指导人员,遵守职业道德;

(三)应用估价理论解决实际问题,不断提高估价水平;

(四)认真记录专业实践活动,做好评估日志;

(五)参加中国土地估价师协会计划内的、每年不少于 20 学时的继续教育活动。

第八条 指导人员应符合下列条件:

(一)取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》8 年以上;

(二)在土地估价中介机构执业或长期从事土地估价相关工作;

(三)自觉遵守土地估价师执业操守,没有违反土地估价师职业道德行为的不良记录;

(四)具有讲授土地估价理论方法与实务、指导专业实践人员解决土地估价疑难问题的能力;

(五)按规定学时参加继续教育。

第九条 指导人员须履行以下职责:

(一)针对专业实践人员的具体情况,做好实践活动指导计划;

(二)指导专业实践人员参加专业实践活动和撰写估价报告;

(三)对专业实践人员的执业道德、估价技术等方面进行综合考察、督导;

(四) 定期检查专业实践人员的实践记录;

(五)对专业实践人员实践情况做出真实全面评价。

第十条 具有土地估价资格并在土地估价行业协会注册的评估中介机构均可作为专业实践单位。 其他专业实践单位的认定和管理由中国土地估价师协会另行规定。

实践单位负责安排专业实践人员的专业实践活动。

第三章 专业考核

第十一条 专业实践人员实践期满参加专业考核,需有两名推荐人向中国土地估价师协会推荐。

专业实践指导人员为主推荐人,实践单位负责人为第二推荐人。

第十二条 专业考核是指考评专家依据实践考核标准,通过审读专业实践人员提交的各项材料,对专业实践人员进行专业技能、执业操守等方面综合能力的考查与评定。

需要时专业考核可采用面谈方式进行。

第十三条 参加专业考核人员提交以下材料:

(一)专业考核申请表;

(二)专业考核推荐函;

(三)专业实践总结;

(四)反映本人专业技术能力和执业操守的案例分析2篇,或在正式出版发行刊物上公开发表的论文1篇;

(五)专业实践期内参与评估项目、或其他相关科研、教学成果的清单;

(六)要求提交的其他材料。

第十四条 专业考核工作程序:

(一)成立专业考核委员会;

(二)划分考评小组;

(三)考评专家审读考评人员资料;

(四)考评小组依据实践考核标准提出综合专业能力评审意见;

(五)召开专业考核委员会会议,交流各考评小组考评情况;

(六)专业考核委员会对有争议的考评人员进行投票表决,形成是否通过实践考核最终意见;

(七)专业考核委员会提交实践考核工作报告。

第十五条 中国土地估价师协会负责成立年度专业考核委员会。

专业考核委员会主任由中国土地估价师协会指定。

考评专家在中国土地估价师协会专家库中抽选。

第十六条 考评小组由专业考核委员会主任划分,每一小组由 3名考评专家组成。

第十七条 考评专家除须具备本办法第八条所列第(二)、(三)、(四)项条件外,还应符合以下要求:

(一)取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》10 年以上;

(二)土地估价机构的企业法人代表或技术总监、政府部门处级以上公务员、院校及事业单位内具有高级专业技术职称的人员。

第十八条 中国土地估价师协会根据需要,可聘请不具有土地估价师资格、 但在土地估价相关领域具有深厚造诣的知名人士作为考评专家。

第十九条 专业考核委员会成员及考评小组专家,与被考核人员有利害关系的应申请回避。 第二十条 考评小组以全体成员意见一致为原则形成实践考核是否合格的最终意见。

专业考核委员会以超过三分之二(不含)以上意见为原则,采用不记名投票方式进行表决, 形成对考评小组有争议人员实践考核是否合格的最终意见。

第二十一条 实践考核情况报国土资源部。专业考核委员会书面通知实践考核人员考核结果。 第二十二条 未通过当年专业考核的人员可参加下一年度的专业考核;专业考核人员对实践考核结果有异议的,可向中国土地估价师协会提出申诉, 中国土地估价师协会根据复查情况做出是否另行安排专业考核的决定。

第四章 执业登记

第二十三条 实践考核合格的土地估价师,可向中国土地估价师协会申请执业登记。 申请执业登记的土地估价师须在一家土地估价中介机构执业。

执业登记后的土地估价师称为执业土地估价师。

执业土地估价师应成为中国土地估价师协会个人会员。

第二十四条 申请执业登记的土地估价师,有下列情形之一的,不予办理执业登记:

(一)不具有完全民事行为能力的;

(二)被认定终身禁入土地估价行业的;

(三)受到刑法处罚,执行期满未逾 5 年的(过失犯罪的除外);

(四)在土地估价或者其他经济管理工作中受到严重行政处分,自被行政处分之日起不满 2 年的;

(五)在申报登记过程中有弄虚作假行为,或严重违反行业自律规定、职业道德规范要求的;

(六)年龄超过 65 周岁的;

(七)其他不予进行登记的情形。

第二十五条 取得土地估价师资格证书五年以上的非执业土地估价师,转入土地估价中介机构执业,应于非执业期内每年完成非执业土地估价师继续教育规定学时, 按规定完成的, 可直接参加专业考核。

连续两年列入中国土地估价师协会专家库名单的非执业土地估价师,转入土地估价中介机构从业时可直接申请执业登记。

第二十六条 予以执业登记的土地估价师名单,由中国土地估价师协会报国土资源行政主管部门备案后向社会公布。 予以执业登记的土地估价师由中国土地估价师协会统一编发执业登记号。

第二十七条 执业土地估价师执业情况及执业登记内容变更,按中国土地估价师协会有关规定办理。

第五章 附则

第二十八条 本办法由中国土地估价师协会解释。

第二十九条 本办法自公布之日起执行。

范文十:土地估价师实践考核与执业登记办法 投稿:汪娓娔

附件

土地估价师实践考核与执业登记办法(修订)

第一章 总则

第一条 根据《土地估价师资格考试管理办法》第二十条规定,制定本办法。

第二条 土地估价师实践考核分为专业实践和专业考核。专业实践是指土地估价师取得资格后,通过参与实际土地估价及相关工作学习和训练的过程。专业考核是指对完成专业实践的土地估价师进行考察,判断其是否具有独立估价作业能力的过程。

第三条 执业登记是指土地估价师申请正式执业并进行注册登记的过程。未进行执业登记的土地估价师不得以执业土地估价师的名义从事土地估价中介业务,不具有签署土地估价报告的权利。

第四条 中国土地估价师协会(以下简称中估协)组织专业实践及专业考核工作,下设实践考核委员会,对实践考核涉及的重大事项进行决策、协调及仲裁。实践考核委员会由中估协会长、副会长和各省级行业协会负责人组成。实践考核委员会下设实践考核委员会办公室,负责对实践考核的监管、组织考评等工作。

实践考核委员会在各省级行业协会所在地设立实践考核点(以下简称考核点),委托省级行业协会组织各考核点

的考评工作。相邻考核点可联合开展考评工作。

第五条 执业登记由中估协秘书处统一办理。土地估价师通过实践考核后,方可申请执业登记。

第二章 专业实践

第六条 参加专业实践的土地估价师(即实践人员)实践时间应累计不少于两年,其间可暂停或放弃专业实践。

第七条 实践人员应在实践单位由指导教师指导完成专业实践。由实践人员自行选择实践单位及指导教师,实践期内可以变更实践单位及指导教师。

第八条 实践人员须遵守下列要求:

(一)遵守法律、法规和行业管理规定;

(二)遵守《中国土地估价师执业行为准则》;

(三)遵守实践单位规章制度,尊重指导教师;

(四)客观记录专业实践情况并实时填报相关材料;

(五)参加继续教育并达到要求的学时。

第九条 指导教师须符合下列条件:

(一)取得土地估价师资格证书8年以上;

(二)在土地估价机构执业3年以上或长期从事土地估价相关工作;

(三)自觉遵守《中国土地估价师执业行为准则》,无不良行为记录;

(四)具有指导实践人员解决土地估价专业问题的能力;

(五)同期指导的实践人员不超过四名。

第十条 指导教师须履行以下职责:

(一)针对实践人员具体情况编制实践工作指导计划;

(二)指导实践人员参加专业实践活动;

(三)定期检查实践人员的实践记录并加以指导;

(四)对实践人员专业水平、实践情况进行全面考察,并出具客观的书面鉴定意见。

第十一条 实践单位应为具有土地估价资格并在省级(含)以上土地估价行业协会注册的土地估价中介机构。其他实践单位由中估协另行认定。

实践单位应负责为实践人员提供必要实践工作环境,并为实践人员提供专业活动。

第三章 专业考核

第十二条 符合以下情况之一,且满足继续教育学时要求的土地估价师,可参加专业考核。

(一)按规定参加并累计完成两年以上专业实践的;

(二)取得土地估价师资格五年以上,其间均在行政事业、科研教学单位或社会团体中从事土地估价相关工作,并经中估协认定的。

第十三条 申请专业考核须由两人推荐。一般情况下,主推荐人为实践人员的指导教师,第二推荐人为实践单位的法定代表人、总经理或技术负责人。

第十四条 专业考核须提交的申请材料包括专业考核

申请暨推荐表、实践总结、案例分析。

第十五条 专业考核采用面谈考评(简称面谈)的方式,正式面谈之前由面谈考官对申请人考核申请材料及其他材料进行初评,其中优秀者经实践考核委员会审定后可免面谈。

第十六条 面谈考官除须具备本办法第九条所列第

(二)、(三)、(四)项条件外,还应符合以下要求:

(一)取得土地估价师资格10年以上;

(二)为中估协资深会员,或土地估价机构技术负责人、政府部门担任土地估价等相关管理工作10年以上的公务员、院校及事业单位内具有高级专业技术职称的地价专业人员。

第十七条 面谈考官优先从所在省级行业协会的专家库及中估协专家库中选择,中估协资深会员有义务承担面谈考官工作。面谈考官名单须报实践考核委员会办公室备案。

第十八条 与被考核的实践人员有利害关系的面谈考官应回避。

第十九条 未通过专业考核者,适度延长实践期后可申请下一次的专业考核。

第二十条 对实践考核结果有异议的,可向实践考核委员会提出申诉。实践考核委员会对考核结果进行复核并做出仲裁。

第四章 执业登记

第二十一条 2006年(不含)之前取得资格证书的土地

估价师,符合继续教育学时要求的,可直接申请执业登记。

第二十二条 2006年(含)之后取得资格证书的土地估价师,须通过实践考核,合格者可向中估协申请执业登记。获准执业登记的土地估价师成为执业土地估价师。

执业土地估价师应履行中估协个人会员的义务,自觉接受行业自律管理。

第二十三条 申请执业登记的土地估价师,有下列情形之一的,不予受理执业登记申请:

(一)不具有完全民事行为能力的;

(二)受到刑法处罚,执行期满未逾5年的(过失犯罪的除外);

(三)被认定终身禁入土地评估行业的;

(四)在土地评估或者其他经济管理工作中受到严重行政处分,自被行政处分之日起不满2年的;

(五)在申报登记过程中有弄虚作假行为,或严重违反行业规定、职业道德规范要求的;

(六)不在土地估价机构中专职从业的;

(七)不通过土地估价机构进行执业登记申请的;

(八)不满足土地估价师继续教育学时要求的;

(九)年龄超过65周岁的;

(十)其他不予进行登记的情形。

第二十四条 连续两年列入中估协专家库名单的非执业土地估价师,转入土地估价机构从业时可直接申请执业登

记。

第二十五条 获准执业登记的土地估价师名单,由中估协报国土资源行政主管部门备案后向社会公布。执业登记号由中估协统一编发。

第二十六条 执业土地估价师执业情况及执业登记内容变更,按其他有关规定办理。

第二十七条 凡因享受政策支持取得资格的土地估价师,需要在享受政策支持的考区服务、执业8年(含)以上后才能申请跨省转移登记。

第五章 奖励与处罚

第二十八条 指导教师指导实践人员通过专业考核后,参照“土地估价师继续教育学时核定标准”,给予其本年度一定的继续教育学时奖励,或在有关评定活动中作为加分依据。

第二十九条 实践单位对实践人员在组织、计划安排、监督指导上制度完善的,在有关评定活动中作为加分条件。

第三十条 出现以下情况之一的,实践人员的专业考核将不予以通过,且实践期将被延长:

(一)伪造、抄袭材料;

(二)由他人冒名顶替应考;

(三)扰乱考场秩序;

(四)串通工作人员、考官、专家作弊。

第三十一条 实践人员发生第三十条情况时,实践人

员、推荐人都将被记入土地估价师诚信档案;实践人员所在实践单位,被记入其不良记录,在中估协有关的评比活动中作为减分依据。

第六章 附则

第三十二条 实践考核中涉及的部分相关经费由中估协协调。

第三十三条 本办法由中估协解释。

第三十四条 本办法自2014年6月1日起执行。 2011年9月7日颁布的《土地估价师实践考核与执业登记办法》(中估协发„2011‟38号),自本办法施行之日起废止。

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