重置成本法_范文大全

重置成本法

【范文精选】重置成本法

【范文大全】重置成本法

【专家解析】重置成本法

【优秀范文】重置成本法

范文一:重置成本法 投稿:萧磔磕

市盈率

 市盈率(PE),等于股价除以每股收益

 目前最常用的估值方法之一,市盈率倍数法的数据易获取、计算简单

 用每股收益与股价进行比较,反映了投资者对每股收益所愿支付的价格

 应注意的是每股收益很小或亏损时,市盈率往往非常高,此时的市盈率不说明任何

问题

 市盈率倍数法特别适用于盈利相对稳定、周期性较弱的企业,如公共服务业、消费

业等

 不太适用于周期性较强的企业,如一般制造业、服务业

 不适用于每股收益为负的企业;小型房地产等项目性较强的企业;银行、保险和其

他流动资产比例高且高杠杆的企业

 难以用于可比性很弱的企业;多元化经营比较普遍、产业转型频繁的企业

 案例:

假设某企业

2014

年预测净利润为

3000万元,拟按照10倍市盈率融资6000万元。

 企业投后估值=3000万元*10=30000万元

 占股比例=6000万元/30000万元=20%

 假设该企业3年后上市退出,退出时市盈率为30倍,三年后净利润为5000万元。  企业退出时估值=5000万元*30=150000万元

 投资收益倍数=150000万元*20%*0.75/6000万元=3.75

 年化复合收益率=55.4%

市净率

 市净率PB,等于股价除以每股净资产

 公司净资产就是总资产减去负债后剩余给全体股东的资产,市净率就是衡量投资者

愿意以净资产多少倍的价格来购买净资产

 市净率越高,通常表明公司净资产的潜在价值越大,也就是说投资者愿意出更高的

溢价来购买这笔净资产,而市净率倍数越低,通常说明公司净资产吸引力较差市净率估值法适用于那些拥有大量固定资产但周期性较强行业,如钢铁、化工、航空、航运等行业的公司

 也适用于银行、保险和其他流动资产比例高且高杠杆的公司

 不适用于那些账面价值的重置成本变动较快的公司,固定资产较少的公司,商誉或

无形资产较多的服务行业

现金流贴现法

 现金流贴现法是运用收入的资本化定价方法来决定普通股票的内在价值

 按照收入的资本化定价方法,任何资产的内在价值都是由拥有这种资产的投资者在

未来时期中所接受的现金流所决定的

 由于现金流是未来时期的预期值,因此必须按照一定的贴现率返还成现值,也就是

说,一种资产的内在价值等于预期现金流的贴现值

 DCF是一套很严谨的估值方法,是一种绝对定价方法,想得出准确的DCF值,需要

对公司未来发展情况有清晰的了解,得出DCF 值的过程就是判断公司未来发展的过程

 DCF估值方法适用所用企业

 但就准确判断企业的未来发展来说,判断成熟稳定的公司相对容易一些

 一般来说,传统行业、制造类企业、消费类企业等成熟行业,都优先选择DCF的估

值方式

而处于扩张期的企业未来发展的不确定性较大,准确判断较为困难,再加上DCF 值本身对参数的变动很敏感,使DCF 值的可变性很大

案例:投资公司拟向一家创业企业投资500万元,根据企业的情况,对企业未来五年的销售收入、盈利和现金流量进行了预测,按净现金流折现法,风险投资公司应占企业多少比例的股权?

天使投资与风险投资有类似的地方,但也有明显的区别,主要有以下几点:

第一,风险投资是介于间接融资与直接融资之间的一种融资方式,天使投资是直接融资。风险投资是从其他人那里融资过来,然后进行投资,是进行代理投资,但同时风险投资参与企业的资金投入和管理。天使投资是属于直接融资的范围,投资者的资金是直接投入的。 第二,风险投资家和天使投资家在职能和收益方式上有显著区别。风险投资家是管理和投资其他人的钱,而天使投资家是管理和投资自己的钱。从职能上讲,前者是资金管理者,替资金所有者管理资金;而后者既是资金管理者又是资金所有者。从收益方式看,前者管理别人的资金,因而收获一定的管理费用,和一部分投资利润;后者没有管理费用,而获得全部的投资利润。

第三,风险投资和天使投资在投资规模、投资偏好、投资风格和投资成本上均有不同程度的区别。由于风险投资的资金大都来源于机构投资者,因此其管理的资金数额较大。与天使投资相比,其每笔的投资额度也相对较高。相对天使投资来讲,风险投资的规模较大,其投资也自然偏向于成熟一些的企业。一般地,风险投资将其全部投资总额的25%投入种子期或者早期项目;而天使投资却有65%以上投入这些项目。从这个意义上来讲,天使投资更具有“新兴企业的发动机”性质。

他们的主要区别是:

1.天使投资者的投资额度有限,所以专注于初级种子阶段的创业公司。

2.风险投资家是职业投资者,他的投资需要有某个确定的投资回报率以使基金快速增值;而天使投资者本身也是创业者,他很可能是另一家成功创业公司的创始人。他不仅能为你带来资金,还能提供启动和发展一家公司的经验。

对赌条款就是投资方与融资方在达成融资协议时,对于未来不确定的情况进行一种约定 如果约定的条件出现,投资方可以行使一种权利;如果约定的条件不出现,融资方则行使一种权利

对赌条款实际上就是期权的一种形式

对赌条款主要包括触发条件和股权调整数量两个要素,此外还有非财务条款和股票发行条款

主要作用

 对于企业的管理层,对赌条款是一个激励机制。如果管理层努力工作,让企业价值

确实获得提升,那么管理层就会得到额外股权的正向激励。如果管理层经营不当,则会受到股权损失的惩罚

 对于投资者而言,对赌条款有助于解决投资决策阶段信息不对称问题,在投资决策

阶段,投资者的信息主要来自于企业家,如果没有对赌条款,企业家难免会夸大企业的增长速度和增值的稳定性,让投资者做出错误的判断

 对赌条款可以帮助投资者在投资后对投资的价值做出调整,比如,如果企业报告了

一个偏高的增长率,就会导致对赌条款的触发条件中规定一个较高的增长率,这将对企业管理层将产生约束,迫使他们最初就向投资者提供接近事实的信息

如果被投资企业业绩不能达到预期目标,那么投资者将有权利获得更大比例的股权(股票)或者在董事会中获得更多的席位,从而加大自己对被投资企业的控制权,进而有效的保护自身利益,防范和控制投资风险。

范文二:重置成本法 投稿:李阁阂

重置成本法 重置成本法,就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象,所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额,以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。

① 实体性贬值。设备的实体性贬值是指资产在存放或使用过程中,由于使用磨

损和自然力的作用,造成实体损耗而引起的贬值。实体性贬值的估算,一般由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员,对设备的主要部位进行技术鉴定并综合分析其使用、维护、修理、改造等情况,并考虑物质寿命等因素,将评估对象与全新状态相比较,考虑由于使用磨损和自然损耗时设备的功能、使用效率的影响程度,判断设备的成新率,从而估算实体性贬值。

② 功能性贬值。由于无形损耗而引起价值的损失称为功能性贬值。估算功能性

贬值时,主要根据设备的效用、生产能力和工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低,相应确定功能性贬值额。同时,还要重视技术进步因素,注意替代设备、替代技术、替代产品的影响,以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。

通常功能性贬值的估算步骤。

i.被评估设备的年运营成本与功能相同、但性能更好的新设备的年运营成本比较。

ii.计算两者设备的运营成本差异,确定净超额运营成本。净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。

iii.估计被评估设备的剩余寿命。

iv.以适当的折现率将评估设备在剩余寿命内每年的超额运营成本折现,这些折现值之和就是被评估设备功能性损耗(贬值)。

③ 经济性贬值。由于外部环境变化造成的设备贬值称为经济性贬值。计算经济性贬值时,主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产,形成资产的闲置,价值得不到实现等因素,确定其贬值额。评估人员根据具体情况加以分析确定。还有其他一些因素如:竞争增加、通货膨胀、原材料供应变化、利率提高和国家经济政策的影响等等。当设备使用基本正常时一般不计算经济性贬值。

重置成本法的评估程序

第一步,被评估资产一经确定即应根据该资产实体特征等基本情况,用现时(评估基准日)市价估算其重置全价。

第二步,确定被评估资产的已使用年限、尚可使用年限及总使用年限。 第三步,应用年限折旧法或其他方法估算资产的有形损耗和功能性损耗。 第四步,估算确认被评估资产的净价。

应用重置成本法的前提条件

应用重置成本法,一般要有四个前提条件:

(一)购买者对拟行交易的评估对象,不改变原来用途。

(二)评估对象的实体特征、内部结构及其功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性。

(三)评估对象必须是可以再生的,可以复制的,不能再生、复制的评估对象不能采用重置成本法。

(四)评估对象必须是随着时间的推移,具有陈旧贬值性的资产,否则就不能运用重置成本法进行评估。

(一)可复制、可再生、可重新建造和购买的,具有有形损耗和无形损耗特性的单项资产。例如:房屋建筑物、各种机器设备,以及具有陈旧贬值性的技术专利、版权等无形资产。

(二)可重建、可购置的整体资产。例如:宾馆、剧院、企业、车间等。但是,与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估。

根据重置成本法的特点,最适用的范围是没有收益、市场上又很难找到交易参照物的评估对象。例如:学校、医院、教堂、公路、桥梁、涵洞等。这类资产既无法运用收益现值法,又不能运用现行市价法进行评估,唯有应用重置成本法才是可行的。

重置成本法也有很多缺点。主要是:

(一)市场上不易找到交易参照物的和没有收益的单项资产,需要进行价值评估的并不多。因此,重置成本法在应用中有一定局限性。

(二)用重置成本法评估整体资产,需要将整体资产化整为零,变成一个个单项资产,并逐项确定重置成本、实体性陈旧贬值及无形陈旧贬值。因此,很费工费时,有时会发生重复和遗漏。

(三)无形陈旧贬值很抽象,涉及现实和未来、内部和外部许多难以估量的各种影响因素。而且,还得运用收益现值法,估测内因和外因造成的营运性陈旧贬值。

(四)运用重置成本法评估资产,很容易将无形资产漏掉。为防止评估结果不实,还应该再用收益法或市场法验证。

(五)整体资产包括固定资产、流动资产及无形资产等,其中有的根本不宜运用重置成本法。

(六)运用重置成本法进行资产评估,需要对评估对象的功能性及经济性贬值作出判断。其中的超额营运成本是对买主连续性的经济惩罚,确定其造成的贬值,必须借助收益现值法计算公式,也就是说,有的评估项目只用重置成本法不行,还必须辅之以收益现值法。

范文三:第8章重置成本法 投稿:高亖亗

第8章 重置成本法

【教学目的】

通过本章教学,使学生了解重置成本法的操作步骤、建筑物折旧的类型;熟悉重置成本法的基本原理、建筑物重新建造价格的计算;掌握重置成本法的计算公式、重置价格与重建价格的区别、建筑物折旧的求取、会计上的折旧与估价上的折旧的区别。

【教学重点和难点】

重置价格与重建价格的区别、建筑物折旧的类型、建筑物折旧额的求取。

【课程导入】

重置成本法作为不动产评估的三大基本方法之一,在待估不动产所处的市场规模较小,或待估不动产较为独特、缺乏相应的比较实例情况下,其作用较为显著。本章主要介绍重置成本法的基本原理、建筑物重新建造价格的估算以及建筑物折旧的求取方法。

【教学内容】

§8.1 重置成本法的基本原理

8.1.1重置成本法的概念和理论依据

重置成本法是求取标的不动产在估价时点时的重新建造价格,然后扣除折旧,以此估算标的不动产的客观合理价格或价值的方法。重置成本法也可以说是以不动产价格各构成部分的累加为基础来估算不动产价格的方法。所以,利用重置成本法评估的不动产价格称为积算价格。

重置成本法的理论依据,可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看,成本法的理论依据是生产费用价值论,从买方的角度来看,成本法的理论依据是替代原理。

8.1.2重置成本法的适用范围及应用限制

适用范围:(1)新的或相对较新的建筑物的市场价值的评估;(2)拟建建筑物或特制不动产的价值评估;(3)特殊评估目的的不动产价值评估,如不动产课税价格、保险价格、征用价格、抵押价格等的评估;(4)当可以得到充分的资料衡量折旧时,也可适用于旧建筑物价值的评估;(5)新开发土地的价值评估。

应用限制:(1)一般不赞成单独对土地运用重置成本法估价(新开发土地除外);(2)对于使用期过长或特别旧的房产,由于很难准确计量其折旧,所以一般也不使用重置成本法评估其价值。

8.1.3重置成本法的操作步骤

(1)通过市场比较法或其他方法估算基地或空地的价格;(2)估算建筑物的重新建造价格;(3)估算建筑物因各种原因造成的价值损耗,即建筑物折旧;

(4)利用建筑物的重新建造价格和折旧估算建筑物净值;(5)利用土地价格和建筑物净值估算不动产价格。

8.1.4重置成本法的计算公式

新建不动产的价格 = 土地取得费用+土地开发成本+建筑物建造费用+管理费用+销售费用+销售税费+投资利息+开发利润

8.1.5重置成本法的例题讲解

某开发商于2008年4月1日获得一块使用年限为70年的熟地,土地出让价格为120万元,当地政府规定买方应该负担正常成交价格的5%的税费。开发商在土地上建造了一结构为钢筋混凝土的建筑物,建设期为2年,该建筑物的建造成本为800万元,其中第一年投入了建造成本的60%,第二年投入了建造成本的40%,管理费用为建造成本的3%,年利息率为6%,销售税费为50万元,开发利润为120万元。试估算2010年4月1日该不动产的市场价格。

解:土地取得费用=土地价格+买方应该负担的税费=120+120×5%=126万元

建筑物建造费用=800万元

管理费用=建造成本×3%=800×3%=24万元

销售税费=50万元

投资利息=126×[(1+6%)2-1]+800×60%×(1+3%)×[(1+6%)1.5-1]

+800×40%×(1+3%)×[(1+6%)0.5-1]=70.48万元

开发利润=120万元

不动产价格= 土地取得费用+建筑物建造费用+管理费用+销售税费

+投资利息+开发利润

=126+800+24+50+70.48+120 =1190.48万元

答:2010年4月1日该不动产的市场价格为1190.48万元。

§8.2 建筑物重新建造价格的估计

8.2.1建筑物重置价格与重建价格的概念及比较

建筑物的重新建造价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的标的不动产所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。通常,建筑物的重新建造价格有重置价格和重建价格两种。

重置价格又称重置成本,是以有效价值日期当时的价格,使用现代建材和现行的标准、设计和布局,建造与标的不动产具有相同效用的新建筑物,所需的建造成本。重建价格又称重建成本,是以有效价值日期当时的价格,使用原建筑物相同的建材、建筑标准、设计、规划、施工质量,并包含有与标的不动产相同的功能不足、功能过当和过时的情况下,复制与标的不动产完全一样的新建筑物,所需的建造成本。

比较:二者都属于建筑物的重新建造价格;但重建价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价,如古代帝王的皇宫、陵墓等建筑物;而重置价格适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备,或因建筑技术和建筑标准改变等,使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。

8.2.2建筑物重置成本的构成

(1)直接成本:建造建筑物所用人工与建材的支出。总承包商和分包建造商的利润与人工成本,一般包含在建筑合同内,因此也属于直接成本。

(2)间接成本:建筑上所必需,但又不是建筑合同部分的费用。

(3)企业家激励与企业家利润:对企业家的支出(直接成本和间接成本)的报酬和提供合作与专业服务以及承担项目开发风险的补偿的数额。

8.2.3建筑物重新建造价格的求取方法

(1)比较单位法:比较单位法是以估价对象建筑物为整体,选取某种与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的计量单位作为比较单位,然后调查、了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的这种单位建筑安装工程费,对其进行市场条件和实体差异的修正,如果比较实例不动产与标的不动产位于不同市场,估价师还需要做区位修正。之后,再加上相应的专业费用、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润,来求取估价对象建筑物重新建造价格的方法。

(2)部件单位法:又称分部分项法、分割成本法,是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程,并测算每个独立构件或分部分项工程的数量,然后调查估价时点时的各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本,最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位价格或成本后相加,再加上相应的专业费用、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润,来求取建筑物重新建造价格的方法。

(3)数量调查法:又称工料测量法,是最复杂但最准确的成本估计方法。数量调查法是先假设将估价对象建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备,并测量重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的种类、数量和人工时数,然后调查估价时点时相应的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的单价和人工费标准,最后将各种建筑材料、建筑构配件、建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加,再加上相应的专业费用、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润,来求取建筑物的重新建造价格的方法。

§8.3 建筑物折旧的估算

8.3.1建筑物折旧的概念以及产生折旧的原因

建筑物折旧是指建筑物市场价值与重建成本或重置成本之间的差额。建筑物的折旧是由单独或综合影响的三种主要原因造成的,这三种原因是实体性损坏、

功能性贬值与外部性贬值。实体性损坏,也称物质折旧,指由于经常使用及其影响而发生的老化和损坏。市场的看法一般是新建筑物比旧建筑物要好。功能性贬值,也称功能折旧,是由于在结构、材料、设计上的瑕疵所引起的建筑物的功能、效用与价值的减少。市场认为适当的平衡比任何过量的或不足的情况都好。外部性贬值,也称经济折旧,是由于不动产外部因素的负面影响所引起的不动产效用或可售性的减损。外部性贬值可能源于不良的市场状况。由于不动产的位置固定,会受到许多不动产外部的因素的影响,这些因素是不动产所有人、房东或承租人无法控制的。

8.3.2估价学中的折旧与会计上的折旧的区别

会计上的折旧,一般是指一项不动产在其预期的使用年限内,有系统地将其成本分摊到各使用年度的费用之中;估价中的折旧,不需考虑如何系统地把不动产磨损费用分摊到各个年度中去,而是在估价之日,对由于各种原因所造成的不动产贬值做一个总的估计,以表明其贬值的程度。会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收,C指的是资产原值,不随时间的变化而变化;而估价上的C指的是估价时点时的重新购建价格,因估价时点的不同而不同。

8.3.3建筑物折旧的求取方法

(1)市场提取法:通过研究与标的建筑物具有相似折旧程度的比较不动产的销售实例来估算估价对象建筑物折旧的方法。

(2)年龄——寿命法:也称年限法,是根据相似建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。

(3)分解法:先把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类,然后分别测算出各类折旧额,再把测算出的各类折旧额相加来求取建筑物折旧的方法。

范文四:建筑物重置成本的求取方法 投稿:龙竻竼

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筑重置成物本的求取方 

法口 齐鹏建

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开发产营者经投的资润利投。者的利润资=

二、  料工量测 法

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工料量法测是先算估筑建物所各需种 

投材利资润般是按建一物总筑用的费分百 计比  料 、备的设数量和工工 E人 l 然,逐一乘以 后数 算的。另  外,也可以由 场市来估价算发经  开估价时时该点同样材各料、设 备 的单和人 价

企业的合营理期利润望 。

能得 如下到结的:果 

费标准, 将其再总。加这方法种与编制建

 再配上 ( 算定概额单价的和费标取准 来 )

[预1 成以法来本分交析易例案时 , 例]可  概算或预筑的算方法相 似,即 估先算程工, 量  算估。工料测量的法点优详是实, 点缺

是费

 建筑物总用 费建筑物直接工程  费 接间工程 费 利润和税  金发建设其开他用 

总费用费

 金

( 万元额)   5 o  o1o0 5   100 8

 083

 

费力时需并托委专家 如建(筑师) 参与办理   ,主要于具有用史历价的值建物的筑价。估 

三、分部 项分法

 部分分法项是基建筑于的物各独立个  构件或工程的单成位来估算本 , 即估先算各 

个立构独件工或程的单位成本 ,乘再相应的以  量数 ,然相后加。须必意的注是, 要合各结构  或工件的特点使程用量计单位 ,有要的面用 积,  要的用积,体 有 的有用容要量( 千如、 瓦 千 安伏)   。采用部分项分估计法置重本成一个简 的 化单例的见表 1子。  

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格额总 

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表 分1部项分 法

项目

 

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数量  80

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成本 (  元)

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项 目  门窗工程  给水排工  供暖工程程 电 气程  合计工

 税、 利费和息理管 

费数量

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成( 本 元 ) o1o 00o 3O 02 O o700 50 2 o o 00 3o400650 

2 %0

790  20 0

重置成

 

本74o0 430 

、 数指整调法

 

测算价是格随时发生变问化的般一趋,   以势

 指数调 整法是运建用成筑本( 价造)   指此势来估算勘趋估地产房的现时价值。 [ 某幢3普通宅 1住9 例 ] 3年9的单位总   数变或率将估价动对建筑物的象原成始调 本 3  0m; 9 5到整价时点上的估现成本的方行。法主用  成要为 16本 /  而同元样宅住 9 年的单  1位成总 为 1本0; m 。 那价么变动 格= Y 5  7F _/  于检 验他其法方估算的结果。  指 法数计是房算产现地价值中得时广到  泛使的一用方种法它是 以房地产的。基成 期 动况 情, 推出房算地产现时值价  。 [ 一套建2筑积面为 1   例 ]0 m的住, 房 0 18

6 月购入价为 30的元0, 9 9年 60当 相应时

1  75 01 6 3÷0 = 11  .5。

我们这个 1把1称 价格趋势。为然后, .5   现时的值。价即 :  现价时 =值原 来总成本的× 格价趋势

 

趋势分析法运用虽的然比 较单 , 以简  

但本

为基础 , 根一据时定期中关物有价指变数 我 们可就以用个这势来趋算估他同类住其宅 

宅物住指数为价13 而估 当勘的期指数  估此房地算产格价结果的精其度会受到确一  . 用;此方时法三点有加注  为5 。那么 , 须套这住宅的现时价格 ,可即指用 定的 响。影此,

数因比率进行调如整 下: 

现时 格 价:0360元 x 5 1  .=136  8/34

2元 

意 一:原是成始本数据资料准确性 的 ;是价 二 趋势格估的算理合 ・性 三9是格价势的趋时适

 。性  五、 单 比位法较 

指数法在中 , 数 指的取是一选个关。键  

首先

,选所择的指数必须是可信的赖,至 少 

过评估人经的员释, 能解评估使方当各事感人  到用使一指数确实某 是较合比适 的。其次,  

单位比 较是以 法类建筑似物平方米的每  成本 估为算估房地勘的产单成位 本,并依据  

它在们间、时 物和理理位置地上的异予差以  

 

也  须必择同类选房地商 产品价的指格。数   比整调 接。成本 以计可单位入本成之中 ,  , 勘如标估的物为普住宅通时, 就应 选用普通 可 以分别计算。因单位比 较法单简而实用, 宅物价指数,住 而能不用特选规殊格宅住  因此普或为人们遍所用。 采

  ] [例4 一幢层楼两砖的住,宅于 价 日估  住宅房非地的产数。指  年以 5 68 元的成本建。造其筑 建 53 我国0 前尚目乏缺样一这有些权威的性且  期前3 整 幢住建宅筑面为 积 定期社向公布的房会产地指数体,系 以所用  品 与普通质宅住似,相

数法指一定有困的。但难我可以们用运与指  数法相似类“的趋势分析法” 的基它本理  原,

9 m1 4, 6  单成本为位30 r 。 6  n    

位比较单估算法一和上幢住宅 ( 述交 

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案易)例 大致似相房的屋本时,成 价人员估  必须 对们之间它在的存些某差异于调整以 。 

定在去 过3年中, 开发建 设成上本 涨

5% 0, 则估人价员还该在上述应算的单估  勘估若房地总产建面筑积1 8其 基地和 6m, 4   位 本基础上, 成予再以调 5整 %,  0 即: 墙体优于“比较 案”而例修装和设较备。 ,差 31 t  m×(  5% )=5 .  m 7 /    ̄1-0. 4 56 5  此 ,因 整时地调需基上加 20 墙体加上0 00 元;

最后 , 用经 调整的过位成单本乘上估 勘

0 ; 0 0 装元修去减8 0 00元; 0设减备 去0 5房

地产面总积 ,00 从 而求得勘房地估的产时现 元 。结 勘 果 房估地 产 的 单 位 成本 为: 本成,    :即(350

+00+100—2805 8 600 0 00—50 0÷)0 0  1

9m= 7元/   4 6 3 1 m 5 65 m ×41I =1 12 元 5 .     8l697 1 l

将上述估算现以加合综, 果结表见2  。表

2实 结果表例 

\\估 价间   项时 目\\  \  

成本( 元 

)整地调 

估价基 日期3 年前  较比案例成本   元)

58( 6 350

委托评估地产房的 现 成本时(  元

5)68 35

0 Io  +O2 oD

 体装修   设  重建备成本 m() 2 

 积(  面 m)  19 46

+ Oo lO  一o0 0 8  0一0 5o0  565  50

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每平方

( m )米元    

时日调  整

03  

l37 

0+  5%

平方每 (tm米 )  ̄   .  合计/(  元 )计约  ( )元

55 6.5   79  ll2 9lo   IoO2 D

运在单位用较法比时 , 价估人员对下列 几 点加应充注分 意  

本成也会同不。比如幢两建物筑的筑建面积  为 l同002但它 墙的外形们尺分寸别为  Om ,0

O l0 20 那后者建造么 ①当两 房项产地某项 些目的成本近相, l m× Om 4和× m5,m  O 而分摊 面积不同,时 积面大较, 单位成本的就 墙壁的 本成会高就于者 ,前相 应地 ,其单位成   较 。低这是因为种各线管 、梯电 门窗和其他、 本 也就高。较 项的目本,成 比大的建较物筑中 所加增的   在③了使单为位较法能够比到得靠的可结  ,论估 价员人须必相似以筑建物 结(相似构 成本和所增加的面 积并成比例。不

来 算计位单面积成本的,   以并 有②时两幢房的屋筑面建和其积项他  目是基 本求) (要下 转 第1页 1) 相同 ,只 墙是周长或的墙高身度同不,其 位 

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o第十三二 财条政部门 、计机关审 、监察关机  依进法行查或者调查时检 ,有 关证据可灭失能者  或在 以后难 取以的得情况下, 经县级 以上人 民政财政 府

调行查 检查后、,应当 出调具查、 查结论。有 关监 检

督检查

机已经作关的调查出、 检查论能够结满足其  他督检监查关履机本机关职责需要行的,其他 监 督检

查机应关当以利加。 用

 部

、 门审计机、 监察机关关的责负人批准 ,以先行  登可保存,记 应当在并7 日内及时出作处理定决。  在

此期, 当间事

人或者有人关员得不毁销或转移者证

据 。 

十三 财政条门部、 审计机、关 监机关及察其 他 有关机应关加强当合配 对,不于属其职范权的 围 事

项, 应依法当送 移受移送。机应关当及时处理 ,并 将结果 面告书移送机知 。关  

第二十

四条对被 调查、 检查位单或个人正者

在 进行的财政违法行为,财政 门、 部审机计应关责 当 令停

。拒止执不的行,财政 部门可暂以停财政拨款  或停止者拨与付财政违法行为直接关有的款,项  已 拨付的, 责经其令暂停使用 ;计机关审可以知通政财  部 门者或其有他主关管门 暂停部财政款或拨者停  

拨止付财与违政行为法接直有的款项关 , 经已付拨的,  

第十三条一对 政财违行为作出法处理、  处

罚和分决处定的程序, 依本照例条< 中和华人民共和  国

行政

处罚》法< 、 中华人民和共国政行察法监> 有  等法律关、行 法政的规定规行执。  第十二三 单位和个条对处人理、 处罚不服,  

依的照《 华中人民 和 国共行复政法议》 、 <华人中 民共 

责其令停使暂, 财用部门和其他政有主关部管门  

当应结将书面果告知审计机。  

国和行政诉讼法》 的定规申复议请或提起诉讼。者  国 家公员对行政处务分服不的 ,照<依中华 人民 

十五条二 依照条例规本定限 期退的还违 法 所得

,到期无退法还的, 应当收缴国库。 

和国共 政监察法》行 、 国家公<员务暂条行例> 等法

 律 、行政法规的规定出提 申 诉 。 第十三三条 本例条称“所  财 收政入执单 

第收十二六条 单位个和人本有例所条列财政 违法 行, 财政部门为 审、机计、关 监察机关以公可其告 

位”是

指责收取负税收收入和种非各收入的单税 ,

位   。

违法政行及为理处 、处罚 处分决定、。 

二第十七条单 和个人有位本条例所列政财违 

三十第条 四法对、律法规 授权的具有管理公 

共务事能职组织以的及家国行机政依关法委托组的  及其织工勤员以外人工的人员作,企业、 事业 单位  、

法行, 为虚弄假作取骗荣誉号及称其有关奖他的,励

 当应撤其销誉称号荣并回收有关 奖。励  第十二八条财政 部、门审 机关、计监察机 关 的 工作人员滥用职权 、 玩忽

守职 、徇舞私弊 ,的给 予警 告、 过或者记大过记分处 情节;较 的重, 给予降或级 者 职处分撤;情节严 重 ,的给予 开除分。处构犯成罪 

社会体团由国家中行政关机委任、 派以遣形式任等

 命的人员 及其他人以有员条例本规定的政财违行 法为 ,需要给予 处的分 参,照

本条有关例定规行执 。  第十三条五本条 例 自2 年 0 2日1 5 0月 起  施行 。97 81年 6 1 月6国务日发布院<的国务院 于关  反财政法规违罚处的暂行规定 同时>止。  废

的,

法依究追事刑任责。  第二九十 财条政部门 审计机、关 监察机关、  及其他有关督检监查关对有关机位或者个人单法进 依

(上第接1 9 )页  

筑物用材的、装修、 备设差异等素因行进调  整此外。, 还根据建造要日 期与估 价 日 之 期

简便

迅速方法的 , 但 比粗略较。  

5 某 建一筑的建物筑总面为  积 例]30m , 5 0 类建筑结构该和途用的筑建的物 单间的 本成动变 作,单成位本的日时 整调。  0  则该 筑建的物 重④ 于特殊的对修装项 或设备应分别目进 位面积 价为造50 m ,计算, 以行便估价时在据根些项这目有无的 置成 本估可计 

为精确作的调。整  ⑤单面积位: 它是法单位较法诸比方 多法 的中种, 一即近期建成 用类似的筑建物 的  位单积成面 (本造价) 乘以估价对 建象物筑 的总 积面算计置成本重。是一这种最用常  、3

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者作单 位: 廊市坊土国资源地产局  询咨评 中心估

 

廊博坊泰动产不咨询评有限估公司 )  一

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范文五:无形资产评估重置成本法 投稿:姜徆徇

无形资产评估重置成本法

重置成本法是指在资产评估时,按被评估资产的现时完全重置成本,减去应扣损耗或贬值,来确定被评估资产价格的一种方法。具体来讲,就是根据重新购建与被评估资产相同或类似的全新资产的全部重置成本在现行市价条件下所需的费用,并在此基础上扣除被评估资产因为使用、存放和技术进步及社会经济环境变化而对资产价值的影响,从而得出被评估资产按现行市价及其新旧程度计算的重估价值。 在使用重置成本法评估无形资产时,同时也要考虑到无形资产的以下一些特性:有些无形资产不具有可类比性,即无法模拟当初购建时所需费用;有些无形资产不具有可辨认性,而是依赖于有形资产存在。历史成本信息是该项无形资产取得时的全部信息,而且历史成本原则是最基本的计价原则,因此,历史成本应该在重置成本中有所体现;无形资产在使用过程中,不仅仅存在价值的损耗,为了维护其先进性和垄断性,必然要投入大量的人力、物力、财力,而这一点在重置成本中体现得不明显。因此,建议将无形资产重置成本法改为:无形资产评估值=历史成本折现值+使用过程中价值积累-使用过程中价值损耗。 考虑到有些无形资产可单独存在,而有些无形资产依附于企业而不能单独存在,可将无形资产划分为知识型与整体型两类进行评估。

一、知识型无形资产重置成本法知识型无形资产,包括专利技术、专有技术、著作权等,均以知识为价值主体,其评估的公正性体现在投入知识价值的客观计量上。按照重置成本评估方法,其价值总量包含历史成本的折现值,使用过程的投入积累和对于被淘汰技术成分的价值剔除。

1、历史成本的确定

对于外购无形资产,如专利、专有技术等,除了直接反映其购置费的账面价值外,对于在培训、消化、改进等试运行过程中的投入也应计入历史成本之中。因为这些投入保证了被引进技术能够适应生产环境,发挥效能,使得无形资产价值得以确立。

对于自创无形资产,其历史成本则一般包括开发研制费中的研制人员的工资、奖励费用、物资消耗费、仪器设备使用费、技术培训费、信息资料费、调研咨询费、评审鉴定费、试运行费等等。由于开发研制费中通常还包含设备购置费,这部分费用经资本化转为固定资产价值,因此应从自创无形资产的初始投入中剔除。

2、使用投入的确定

这类投入分布于从初始购入(或自创)至评估时的全过程,可考虑分不同的阶段予以确定。比如在重大的技术改造、设备更新、产品升级过程中,将容易计量的有形的固定资产投入从总体投入中分离出来,而将剩余部分作为无形资产处理。实际操作可从以下三个方面着手:①技术投入维护。为保持专有技术的先进性和垄断性而投入的技术维护费,可从设备更新改造和产品更新换代的总投入中予以分离,分离的比例可视其技术难度和水平而定。②开拓功能维护。依据设备状况而对原技术资产予以改进,从而拓展其功能。所增加的资产价值,可以拓展功能的实际投入为基础予以确定。③适度规模投入。在生产规模扩大过程中,为使专有技术适应新的规模,必然伴随知识和物资的投入,可以参照规模扩大的比例予以确定。以上所有的价值量,最终都要转化为评估时的现值。

3、使用过程中的损失

它包括技术性贬值和功能性贬值,其中技术性贬值是指技术进步中出现了性能优越的新资产,使得原有技术部分或全部失去使用价值而造成的贬值;功能性贬值是指在实际运行过程中,发现自制或购买的无形资产如专有技术存在功能性障碍,或与现有设备水平难以匹配,无法实现预期功效而导致的价值损失。

二、整体型无形资产重置成本法

整体型无形资产,是指以企业整体为荷载的无形资产,如商标、商誉等等。它们可以为企业提供未来的经济利益和超常的预期收益。之所以能够这样,是由于企业具备多方面的优越条件,包括有利的经营关系,良好的管理方法,优良的职工素质,和谐的内部关系,优越的地理环境,完善的销售网络,畅通的资金渠道,高度的企业声望等。而这些条件的获得来自于诸多方面超常投入的长期积累,既存在物资的投入,也包括知识的投入,如广告宣传、职工培训、调查研究、收集情报、建立销售网络、开辟信息渠道等。

1.商标

在商标使用过程中,其价值变化量包括产品宣传、企业形象、质量检测、管理咨询、市场调查、战略研究等项耗费的累积。同时,企业收益的增长率,还将影响企业商标的价值增量,如果由于某种原因,企业整体声誉受损,市场占有率萎缩,企业经济收益降低,则商标的价值应当从投入价值中扣减适当的份额。因此,商标价值应等于历史成本折现值与使用过程中价值变量之和,其中,历史成本可用企业开办费和产品试制费予以计量。

2.商誉

商誉是一个由多方面因素,如企业的组织机构、人员素质、经营历史、地理位置等共同作用所形成的不可辨认的无形资产,它依附于企业整体而存在,其价格只能通过企业整体来体现。它在数量上表现为企业总体资产与其单项资产价格之和的差额,实际上也可以说是企业收益与按行业平均收益率计算的企业收益之间的差额的本金化价格。商誉价格的计算结果,可以是正数,也可以是负数。商誉价格是正是负,从微观上取决于企业整体资产是大于或小于企业单项资产之和;从宏观上则取决于企业收益额是大于或小于按行业平均收益率计算的收益额。

西方学者有的倾向于把商誉价格看成企业整体资产与企业单项资产之和的差额,从而主张用残值法来确定商誉价格,即商誉价格等于购价与所得净资产现值之间的差额;有的倾向于把商誉价格看成企业收益与按行业平均收益率计算的企业收益之间的差额的本金化价格,从而主张用超额收益法来确定商誉价格。用公式表示如下:商誉价格=(企业预期年收益额-企业单项资产价格之和×行业平均利润率)÷适用年本金化率=[企业单项资产价格之和×(企业预期收益率-行业平均利润率)]÷适用年本金化率。式中,企业预期收益率=企业预期年收益额÷企业单项资产价格之和×100%.这一公式只适用于经营状况较好、超额收益比较稳定的企业,而对于超额收益不稳定的企业,应改为按超额收益折现法来计算。用公式表示如下:商誉的价格=ΣSi(1+r)-i,式中,Si为第i年企业预期超额收益,r为折现率,(1+r)-i为折现系数,i为预期的年份,n为预期超额收益的年数。i=1n

范文六:房屋评估中重置成本法的运用 投稿:于伎伏

房屋评估中重置成本法的运用 重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所 需的全部成本,减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性陈 旧贬值,得到差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法,采用重置成本 法确定评估值也可首先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新, 即求出成 新率,然后用全部成本与成新率相乘,得到乘积作为评估值。由于我国目前房地 产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足,重置成本法也就成为房屋建筑物评 估的主要方法。 一、重置成本法的类型及含义 重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、 预决算调整法、 价格指数调整法等方法。 1.重编预算法。此法是按工程预算的编制方法,对待估建筑成本构成项目 重新估算其重置成本。具体地说,就是根据待估建筑物工程竣工图纸,或者按评 估要求绘制工程图,按照编制工程预算方法,再按现行标准计算间接成本,计算 出建筑物重置成本。重编预算法就建筑物投入价格的角度来说,估算其重置成本 的准确性相对比较高。但是,此法所需的技术经济资料较多,而且费时,工作量 较大。因此,此法主要适用于:其一,测算建筑物更新重置成本,因为此法是以 采用新设计、 新技术、 新材料、 新工艺为基础的, 评估思路及所用经济技术参数, 符合评估更新重置成本的要求。其二,适用于构造比较简单的建筑物,如道路、 围墙、设备基础、非标构架等的评估。评估这些建筑物,重编预算法的工作量不 会太大。 2.预决算调整法。此法是以待估建筑物决算中的工程量为基础,按现行工 程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价,再加上间接成本,估 算出建筑物重置成本。此方法不需要对工程量进行重新计算,此法是以建筑物原 工程量是合理的为假设前提的。 所以只需对建筑物预算价格及费率用评估基准日 时的标准取代建筑物购建时的标准,计算出调整后的工程决算造价,再加上按评 估基准日现行标准计算的间接成本即可。 此法要求委托方必须能够提供比较完整 的建筑物工程预决算资料。该法主要适用于:其一,不宜采用价格指数调整法, 以及因缺乏参照物而无法运用类比法的建筑物评估;其二,适用于用途结构大致 相同相似,且数量较多的建筑物评估。 3.价格指数调整法。价格指数调整法是指根据待估建筑物的账面成本,运 用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。 价格指数法由于方法本身的缘故, 在推算待估建筑

物重置成本的准确性方面略显 不足。因此,应尽量控制此法的使用范围。对于大型、价高的建筑物一般不宜采 用此法。此法一般只限使用于单位价值小,结构简单,运用其他方法有困难的建 筑物的重置成本估算。另外,待估建筑物账面成本不清、不实的,也不宜采用此 法。

二、重置价值的计算 重置价格一般由建筑造价、前期及其它费用、固定资产投资方向调节税和资 金成本四部分组成。 (一)建筑造价的确定 建筑造价一般包括土建工程(含结构及装修)、给排水、采暖、电气(工业 及民用配电线路、照明)等工程的价值。建筑造价一般通过以下方法进行计算: 1.选择具有代表性的建筑按照规定计算方法进行案例的编制,根据案例参 照市场现行同类造价确定对比单方造价,根据被估项目和对比单方造价比较,利 用调整系数进行案例以外的第一评估项目的单方造价计算,这个方法称为: “类 比法”。即 被估项目单方造价=对比单方造价×(1+调整系数) 如:某砖混结构建筑构造与对比单方造价确定的结构构造相比较合计增调 2 23%的系数,所确定的对比单方造价为 568 元/m 。则 被估建筑的单方造价=568×(1+23%)=699 元/m2 2.可以直接引用被估项目建筑结算造价或作微调计算时可以按下列公式计 算 被估项目单方造价=被估项目结算单方造价 或被估项目单方造价=被估项目结算单方造价×(1+调整系数) 如:某框架结构工程于 1998 年 8 月竣工,其结算造价为 3865988 元,建筑 面积 3718.16m2,至评估基准日约一年左右,一年中建筑造价下调 0.32%,试确 定被估项目的评估基准日的单方造价。 被估项目估算单方造价=3865988/3718.16=1039.76 元/m2 被估项目基准日单方造价=1039.76×(1-0.32%)=1006.49 元/m2 (二)前期费用及其它费用的确定 前期费用及其它费用包括地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设 工程而投入的除建筑造价以外的其它费用两个部分 1.政府收费的计算 准计算。 该费用一律按地方政府规定的现行收费项目的收费标

2.建设单位支付的其它费用 准 序号 1 费用名称 建设单位管理 费 建筑设计费 勘察设计费 监理费

该部分费用主要包括下列内容及参考取费标

标准(%) 1.8-2.5

2 3 4

1.5-2.0 0.4-0.8 按建设部文件执行 0.5-2.5(一般情况取 1-1.5) 按有关文件规定选取

5

其它

3.计算形式

前期及其它费用可以采用列表形式计算,其表格形式如下: 前期及其它费表

序号 1 ┇

费用名称 按造价计取(%) 按建筑面积计取(元/m ) 备注

2

┇ 合计

(三)固定资产投资方向调节税 固定资产投资方向调节税按照 《

中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂 行条例》[(91)82 号文]规定计取。 (四)资金成本 (1)计算标准 资金成本为该建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本。 利息率可以按中 国人民银行现行规定标准计算即 六个月内(含六个月) 六个月到一年(含一年) 一年至三年(含三年) 5.58% 5.85% 5.94%

(2)建设期限规定 建设期按正常施工建设期限确定。 (3)资金投入的比例 在一个建设期内,其资金一般按不同比例分期投入。计算进也应分别计息。 (五)重置价值的计算 重置价值按下列公式计算 单方重置价值=[单方建筑造价×(1+前期费率)+前期费/平方米]× (1+投资方向调节税率)×(1+综合贷款利率) 重置全价=单方重置价值×建筑面积 成新率的确定 成新率可以取勘查成新率和理论成新率的算术平均数或 三、 加权平均数。 1.理论成新率 N1=(1-已使用年限/设计规定使用年限)×100% 一般情况下,建筑物设计使用年限规定如下: 一般情况 (1)钢筋砼排框架结构 有腐蚀介质 一般情况 (2)砖混结构(有抗震构造) (3)砖混结构(无抗震构造) (4)砖木结构 (5)半永久建筑 有腐蚀介质 40 年 30 年 20 年 60 年 50 年 50 年 40 年

2.勘查成新率:勘查成新率可以按结构、装修、配套设施三方面的使用功 能情况确定,其所占分值及综合计算可参照下表 现场勘察成新率计分表 序号 部位名称 完全分 勘查分 备注

1 2 3 4 5 6 7 8 9

基础 承重结构 非承重结构 屋面 地面 内外装修 门窗 配套设施(水、暖、电等) 合计

30 30 8 6 4 5 5 12 100

凡是已拆除的、待报废的、无使用价值的工程其成新率一律定为 0。 四、评估值计算 评估值=重置全价×综合成新率 案例 某工程于 1996 年 6 月竣工, 混合结构, 层, 4 建筑面积 656.95m2, 五、 条形基础,砖墙;屋面为珍珠岩保温,三毡四油防水层;铝合金窗,木门;外墙 条砖,内墙抹灰刷涂料;水磨石楼地面;水、电、暖齐全。 1.建安造价测算 (1)建筑工程 序 号 1 2 3 4 5 6 7 项目费用名称 计算表达式 金额 (元) 556437 111287

直接费 直接费中人工费 其他直接费 其他直接费中人工费 现场经费 直接工程费合计 直接工程费中人工费 合计 1×5.52% 1+5

30715 587152

8 9 10 11 12 13 14 15 16

企业管理费 财务费 远征工程费 计划利润 预算包干费 人工费调整 次材材料费调整 材差 工程造价

6×7.88% 6×1.5% 6×2.56% 6×4.5%

46268 8807 15031 26422

2×59.7% 1×0.07%

66438 390

6+8+9+10+11+12+13+14 +15

750508

(2)安装工程

经计算,水、电、暖、卫工程造价为:133361 元

(3)建安工程总费用=(建筑工程+安装工程)=883869

元 (4)建筑面积 656.95 平方米 2.前期及其它费用计算: 序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 取费名称 取费系数 基数 金额 (元/m2) 依据 单方造价 1345 元/m2

设计费 竣工图费 勘察费 建设单位管理费 定额编制费 招标费 工程监理费 质检费 可行性研究费 合计

2% 0.0014% 0.5% 2% 0.08% 0.5% 1.5% 0.3% 0.5% 7.3814%

单方造价 单方造价 单方造价 单方造价 单方造价 单方造价 `单方造价 单方造价 单方造价 99.28

3.固定资产投资方向调节税,此建筑物为 15% 固定资产投资方向调节税=(1345+99.28)×15%=216.64 元/m2 4.资金成本 建设期按 1 年,年利率按 5.85%计: 资金成本=(1345+99.28+216.6)×5.85%×1×0.5=24.29 元/m 5.重置单价=(建安单方造价+前期费用+其他费用+资金成本 +固定资产投资方向调节税)=1685.21 元/m (取整为 1685 元/m2) 6.重置全价=重置单价×建筑面积=1685 元/m2×656.95m2=1106961 元 7.成新率的确定 对房屋建筑物进行勘察和技术鉴定后,依据建筑物现场勘察评估分标准,分 别对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分,并依据权重系数逐一计算出建 筑物的鉴定成新率。 其次, 根据建筑物的使用年限, 已使用年限、 尚可使用年限, 计算出建筑物的理论成新率,最后计算出综合成新率。 (1)鉴定成新率(完好分值率) 在熟悉房屋施工资料的基础上,根据建筑物现场勘察评分标准,对建筑物的 结构、 装修、 设备三部分进行打分, 并依据建筑物成本构成, 各部分的使用年限, 确定三部分权重,以此确定房屋鉴定成新率。 完好率计算表 分项 基础(30) 主体(60) 房盖(10) (1)结构 小计(100) 门窗(25) 内外装饰(40) 其他(35) 30 58 8 96 24 36 32 分数

2 2

小计(100) (2)装饰 水卫(40) 电照(30) (3)设备 暖通(30) 小计(100)

92 36 28 27 91

注: 完好分值率=鉴定成新率= (1) ×0.6+ (2) ×0.2+ (3) ×0.2=94.2% (2)理论成新率(经济寿命年限 50 年计) 理论成率=(使用年限-已使用年限)÷使用年限×100%=(50-3)÷50 ×100%=94% (3)综合成新率 综合成新率=鉴定成新率×60%+理论成新率×40%=94% 8.评估值计算 评估值=重置全价×成新率=1106961×94%=1040543 元 如何对房产进行成本估价来源:考试大 2007/11/8 【考试大:中国教育考试 第一门户】模拟考场视频课程字号:T T 成本估价法又称成本逼近法,是指在 求取估价对象房地产的价格时, 以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需 耗费的各项必要费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金,来确定估价对 象房地产价格的一种估价方法。 成本估价法的运用范围有时比市场比

较法还要广泛,特别适用于市场狭小、无法 运用市场比较法进行估价的房地产的估价。购房者运用这一方法,可以“挤出” 卖方不合理的利润,达到降低房价的目的。 成本估价法的基本公式 一、新建房地产的成本估价法公式 新建房地产的价格按成本估价法进行计算,其公式为:新建房地产价格=取得土 地费用+建造建筑物费用+正常利税 结合上海房地产开发实际,上述公式可具体化为: 新建房地产价格=土地使用权出让金+动拆迁费用(或征地安置补偿费)+市政配 套增容费十建筑工程费用+专业费用+开发商投资利息+销售费用+相关税费+开发 利润

1:土地使用权出让金——土地使用权出让金有内销与外销之分。内销出让 金相当于 5 年土地使用费,再根据建筑容积率高低调整;外销出让金完全由市场 决定,可参照上海市基准地价表标定的基准地价调整。 2:动拆迁费用——包括动迁安置费、补偿费、拆迁管理费等。动拆迁费用 因地段、拆迁房屋类型、土地用免被拆迁对象的不同而差异较大。例如,南京东 路拆迁商铺安置补偿费高的达每平方米 4 万多元, 而在上海有些地方只需一两千 元。黄浦区动迁一户居民平均需要 20 多万元,而在杨浦区只需要 10 多万元。 3:征地费用——征地费用是指征用农地的费用。征地费用包括项目很多, 主要有拆迁安置费、劳力安置费、青苗补偿费、耕地占用费、征地补偿费、征地 管理费等。征地费用与动拆迁费用一样,不同区域、不同地块、不同对象差别较 大。上海城郊农地征用费用每亩从几万元到五六十万元不等,有的还要高些。 4:市政配套增容费——对于住宅建设项目来说,只有住宅建设配套费、增 容(指水、煤气、电话等用量扩大或新增)费和贴费(电贴费)发生在非住宅建 设项目,增容费、电贴费的高低视用量和新增额度而定。目前,住宅建设配套费 为每平方米建筑面积 370 元。 5:建设工程费用——这项费用包括建筑工程费、安装工程费、附属工程费 (指为房屋居住使用创造条件的工程) 。室外工程费(指基地规划红线内的水、 电、气、道路、绿化、环卫、照明等的建设费用) 。建设工程费用随建材价格、 人工成本的变化而波动。 6:开发商投资利息——投资利息包括支付土地费用的利息、建设工程费用 的利息、专业费用的利息和配套费用的利息。利息计算有静态计算和动态计算两 种,前者计算的是单利,后者计算的是复利。例如,某项目开发周期为 2.5 年, 则其取得土地费用 5000 万元的利息为(年利率为 10.08%) : 7:销售费用——这项费用包括市场推广费(广告费) 、销售代

理费、销售手 续费等,一般取房屋销售价格的 2%~4%。开发项目规模较大的(如 10 万平方 米以上的项目) ,这项费用比例可相应降低,尤其是广告费用。 8:相关税费——相关税费是指营业税、城市维护建设税、教育费附加和印 花税。如果契税(以出让方式取得土地使用权时缴纳,税率为 3%)米计入土地 费用, 则应单独列出。 “二税一费” 为房屋销售价格的 5.56%, 印花税为 0. 03%。 9:开发利润——开发利润应视整个房地产市场状况而定。1993~1995 年, 上海房地产开发利润多在 30%~50%以上,有的高达 100%。而近两三年,房地 产市场低迷,销售不畅,为数不少的房地产企业无利销售甚至亏本销售,房地产 行业利润率大大降低。一般而言,上海的房地产项目开发周期在 2 年以内(不包 括 2 年)的住宅。利润率可取 15%~20%;开发周期在 2~3 年的,利润率可取 一 ZO%~25%。商业楼、办公楼等在此基础上视具体情况调高或压低。

二:旧有房地产的成本估价法公式 旧有房地产的价格按成本估价法进行计算,其公式为:旧有房地产价格=旧有房 地产重新建造完全价值-建筑物折旧 所谓重新建造完全价值,是指在估价时点(基准日)重新建造或购置全新状态的 旧房地产时所必需的成本价格。笼统地说,重新建造完全价值可以采用新建房地 产成本法公式取得, 或者运用市场比较法测算全新状态的旧有房地产在估价时点 的市场价格。 建筑物的折旧 一:折旧因素。建筑物的折旧主要由三个方面的因素引起: 1:物理因素——主要表现为以下几种形式: A:建筑物的自然老化,一般是由风雨的侵蚀、机械震动等原因造成的。 B:使用过程中人为的损坏。 C:灾害性损坏,如水灾、风灾、火灾、地震等造成的损坏。 D:由于设计、用料或施工原因而造成的“先天性”磨损。 2:功能性因素——功能性折旧是指由于需求变化、技术进步、经济发展等 原因而使同类型房屋变得功能不适宜、设施不足、设计不良、结构简陋或规格过 时等引起的房地产的相对减价。 例如, 现在新建的住宅都是成套独用, 有室有厅, 楼顶有防水隔热层、地下有桩基;相比之下,原来的那些不成套、不独用、有室 无厅、无桩基、无隔热层的住宅的使用功能就退化了。现在有些住宅区还采用智 能化系统、净化水设备,附设体育锻炼场所,住宅使用功能大为提高,这也使无 此功能的住宅相形见细。许多新建办公楼配有中央空调、电梯,采用双回路供电 (确保不停电) ,不少具备 3A 一 SA 智能化水准;相比之下,那些无中央空调、 无电梯、无智能化的旧办公楼

的使用功能就大为逊色,发生了功能性折旧。 3:经济性折旧——经济性折旧是指由房地产外在因素导致的效用和价值降 低造成的损失和价格下降。 这常常是由于市场变化或政府行为导致的房地产最佳 用途的改变而引起的,主要包括竞争对手增加、需求减少、城市发展重心转移、 市容老化、公共设施不足、居民区接近污染严重的工业区等造成的相对减价。 二、计算折旧的方法 折旧额的计算方法可分为四大类:一是耐用年限法,二是成新折旧法,三是实际 观察法,四是混合法。其中,耐用年限法又有直线折旧法、余额递减法。

1:直线折旧法——这是一种最简单也是应用最普遍的折旧方法,又称定额 法。直线折旧法假定建筑物在耐用年限范围内的损耗是均匀的,每年的折旧额相 等。 这种方法注重建筑物的实际损耗程度,经过观察判断建筑物有几成新,尚存多大 价值,应折旧多少。评估人员可根据建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》中 所列项目进行逐项比较评估,确定房屋新旧程度。 2:混合法——在估价实务中,评估人员应将以上几种方法综合运用,即把 各种方法求出的结果作加权平均或算术平均。 一般是先用耐用年限法确定基准减 价额,然后依实际观察法进行修正。 对于房屋功能性折旧和经济性折旧的计算,目前尚无成熟的方法,主要依据评估 人员对市场的熟悉程度和经验来确定。

范文七:第五章公司分析-重置成本法 投稿:尹遲遳

2015年证券从业资格考试内部资料

2015证券投资分析

第五章 公司分析

知识点:重置成本法

● 定义:

也称成本法,是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法

● 详细描述:

重置成本法运用中各类指标的估算。

重置成本的估算一般可以采用的方法有直接法(也称重置核算法)、功能价值法(也称生产能力比例法)和物价指数法。

例题:

1.按照重置成本法的计算公式,被评估资产估值等于()。

A.被评估资产产量/参照物年产量*参照物重置成本

B.重置成本/成新

C.重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值

D.重置成本+实体性贬值+功能性贬值+经济性贬值

正确答案:C

解析:被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值。

2.采用重置成本法评估时,重置成本的估算一般可采用()。

A.直接法

B.间接法

C.功能价值法

D.物价指数法

正确答案:A,C,D

解析:重置成本的估算一般可以采用的方法有直接法、功能价值法和物价指数法。

范文八:汽车评估之重置成本法 投稿:曹金釒

汽车评估之重置成本法

摘要:重置成本法在旧机动车鉴定评估中是一种较为常用的方法,然而在实际应用中对于一些指标的计算尚存在认识上的偏差。为此,本文从重置成本法的基本思路出发,探讨了有关指标的内涵,并提出了原则性的计算方法,为提高重置成本法评估结果的可靠性提供了计算依据。

关键词:重置成本 旧机动车 鉴定评估

应用重置成本法,一般要有四个前提条件:

(一)购买者对拟行交易的评估对象,不改变原来用途。

(二)评估对象的实体特征、内部结构及其功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性。

(三)评估对象必须是可以再生的,可以复制的,不能再生、复制的评估对象不能采用重置成本法。

(四)评估对象必须是随着时间的推移,具有陈旧贬值性的资产,否则就不能运用重置成本法进行评估。根据重置成本法的特点,最适用的范围是没有收益、市场上又很难找到交易参照物的评估对象。例如:学校、医院、教堂、公路、桥梁、涵洞等。这类资产既无法运用收益现值法,又不能运用现行市价法进行评估,唯有应用重置成本法才是可行的。

1 重置成本的估算方法

1.1重置成本的构成

更新重置成本=直接成本 + 间接成本

直接成本是指购置全新的同种车型时直接可以构成车辆成本的支出部分。 它包括现行市场购置价格,加上运输费和办理入户手续时所交纳的各种税费,如车辆购置税、车船使用税、入户上牌费、保险费等。

间接成本是指购置车辆时所花费的不能直接计入购置成本中的那部分成本。 如购置车辆发生的管理费、专项贷款发生的利息、洗车费、美容费、停车管理费等。

在实际的评估作业中,间接成本可忽略不计。

1.2重置成本的估算

直接询价

A.直接询价法:查询当地新车市场上,被评估车辆处于全新状态下的现行市场售价。

B.帐面成本调整法:对于那些无法从现行市场上寻找到重置成本的车型,如淘汰产品或是进口车辆,也可根据汽车市场的物价变动指数调整得到旧机动车的重置成本。

重置成本=帐面原始成本×(车辆鉴定估价日的物价指数/车辆购买日的物价指数)

重置成本=帐面原始成本×(1 + 车辆购买日到鉴定估价日的物价变动指数)

1.3 成新率的估算方法

成新率是指被评估车辆新旧程度的比率。

旧机动车成新率是表示旧机动车的功能或使用价值占全新机动车的功能或使用价值的比率。它与有形损耗一起反映了同一车辆的两方面。

成新率和有形损耗率的关系是:

成新率=1-有形损耗率成新率的估算方法

(1)使用年限法

(2)综合分析法

(3)行驶里程法

(4)部件鉴定法

(5)整车观测法

(6)综合成新率法

2 使用年限法

成新率=(规定使用年限—已使用年限)÷规定使用年限×100%

车辆已使用年限是指从车辆登记日到评估基准日所经历的时间(进口车辆登记日为其出厂日)。

车辆规定使用年限是指《汽车报废标准》中规定的使用年限。 已使用年限计量的前提条件是车辆的正常使用条件和正常使用强度。在实际评估中,运用已使用年限指标时,应特别注意车辆的实际使用情况,而不是简单的日历天数。例

如,对于某些以双班制运行的车辆,其实际使用时间为正常使用时间的两倍,因此该车辆的已使用年限,应是车辆从开始使用到评估基准日所经历时间的两倍。 重置成本法的评价

重置成本法是目前国际上公认的资产评估三大基本方法之一,具有一定的科学性和可行性,特别是对于不存在无形陈旧贬值或贬值不大的资产,只需要确定重置成本和实体损耗贬值,而确定两个评估参数的资料,依据又比较具体和容易搜集到,因此该方法在资产评估中具有重要意义。它特别适宜在评估单项资产和没有收益,市场上又难找到交易参照物的评估对象。

但是,重置成本法也有很多缺点。主要是:

A 市场上不易找到交易参照物的和没有收益的单项资产,需要进行价值评估的并不多。因此,重置成本法在应用中有一定局限性。

B 用重置成本法评估整体资产,需要将整体资产化整为零,变成一个个单项资产,并逐项确定重置成本、实体性陈旧贬值及无形陈旧贬值。因此,很费工费时,有时会发生重复和遗漏。

C 无形陈旧贬值很抽象,涉及现实和未来、内部和外部许多难以估量的各种影响因素。而且,还得运用收益现值法,估测内因和外因造成的营运性陈旧贬值。

D 运用重置成本法评估资产,很容易将无形资产漏掉。为防止评估结果不实,还应该再用收益法或市场法验证。

E 整体资产包括固定资产、流动资产及无形资产等,其中有的根本不宜运用重置成本法。

F 运用重置成本法进行资产评估,需要对评估对象的功能性及经济性贬值作出判断。其中的超额营运成本是对买主连续性的经济惩罚,确定其造成的贬值,必须借助收益现值法计算公式,也就是说,有的评估项目只用重置成本法不行,还必须辅之以收益现值法。

参考文献:

[1]刘仲国,鲁植雄.旧机动车鉴定与评估[M].北京:人民交通出版社,2006.

[2]陈家瑞.汽车构造(上下册).第3版[M].北京:人民交通出版社,1996.

[3]中国机动车安全鉴定中心.如何选购二手车[M].北京:机械工业出版社,2003.

[4]田沛然.轿车选购及用户手册[M].北京:金盾出版社,2002.

[5]王永盛.汽车评估[M].北京:机械工业出版社,2005.

范文九:房产评估评估重置成本法 投稿:陆獸獹

房屋评估中重置成本法的运用

重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本,减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性陈旧贬值,得到差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法,采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新,即求出成新率,然后用全部成本与成新率相乘,得到乘积作为评估值。由于我国目前房地产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足,重置成本法也就成为房屋建筑物评估的主要方法。 一、重置成本法的类型及含义

重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、预决算调整法、价格指数调整法等方法。

1.重编预算法。此法是按工程预算的编制方法,对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。具体地说,就是根据待估建筑物工程竣工图纸,或者按评估要求绘制工程图,按照编制工程预算方法,再按现行标准计算间接成本,计算出建筑物重置成本。重编预算法就建筑物投入价格的角度来说,估算其重置成本的准确性相对比较高。但是,此法所需的技术经济资料较多,而且费时,工作量较大。因此,此法主要适用于:其一,测算建筑物更新重置成本,因为此法是以采用新设计、新技术、新材料、新工艺为基础的,评估思路及所用经济技术参数,符合评估更新重置成本的要求。其二,适用于构造比较简单的建筑物,如道路、围墙、设备基础、非标构架等的评估。评估这些建筑物,重编预算法的工作量不会太大。 2.预决算调整法。此法是以待估建筑物决算中的工程量为基础,按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价,再加上间接成本,估算出建筑物重置成本。此方法不需要对工程量进行重新计算,此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。所以只需对建筑物预算价格及费率用评估基准日时的标准取代建筑物购建时的标准,计算出调整后的工程决算造价,再加上按评估基准日现行标准计算的间接成本即可。此法要求委托方必须能够提供比较完整的建筑物工程预决算资料。该法主要适用于:其一,不宜采用价格指数调整法,以及因缺乏参照物而无法运用类比法的建筑物评估;其二,适用于用途结构大致相同相似,且数量较多的建筑物评估。

3.价格指数调整法。价格指数调整法是指根据待估建筑物的账面成本,运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。价格指数法由于方法本身的缘故,在推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足。因此,应尽量控制此法的使用范围。对于大型、价高的建筑物一般不宜采用此法。此法一般只限使用于单位价值小,结构简单,运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。另外,待估建筑物账面成本不清、不实的,也不宜采用此法。 二、重置价值的计算

重置价格一般由建筑造价、前期及其它费用、固定资产投资方向调节税和资金成本四部分组成。

(一)建筑造价的确定

建筑造价一般包括土建工程(含结构及装修)、给排水、采暖、电气(工业及民用配电线路、照明)等工程的价值。建筑造价一般通过以下方法进行计算:

1.选择具有代表性的建筑按照规定计算方法进行案例的编制,根据案例参照市场现行同类造价确定对比单方造价,根据被估项目和对比单方造价比较,利用调整系数进行案例以外的第一评估项目的单方造价计算,这个方法称为:“类比法”。即 被估项目单方造价=对比单方造价×(1+调整系数)

如:某砖混结构建筑构造与对比单方造价确定的结构构造相比较合计增调23%的系数,

2

所确定的对比单方造价为568元/m。则

被估建筑的单方造价=568×(1+23%)=699元/m

2

2.可以直接引用被估项目建筑结算造价或作微调计算时可以按下列公式计算 被估项目单方造价=被估项目结算单方造价

或被估项目单方造价=被估项目结算单方造价×(1+调整系数)

如:某框架结构工程于1998年8月竣工,其结算造价为3865988元,建筑面积3718.16m,至评估基准日约一年左右,一年中建筑造价下调0.32%,试确定被估项目的评估基准日的单方造价。

被估项目估算单方造价=3865988/3718.16=1039.76元/m

2

2

被估项目基准日单方造价=1039.76×(1-0.32%)=1006.49元/m (二)前期费用及其它费用的确定

2

前期费用及其它费用包括地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价以外的其它费用两个部分

1.政府收费的计算 该费用一律按地方政府规定的现行收费项目的收费标准计算。 2.建设单位支付的其它费用 该部分费用主要包括下列内容及参考取费标准

3.计算形式 前期及其它费用可以采用列表形式计算,其表格形式如下:

前期及其它费表

(三)固定资产投资方向调节税

固定资产投资方向调节税按照《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》[(91)82号文]规定计取。 (四)资金成本 (1)计算标准

资金成本为该建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本。利息率可以按中国人民银行现行规定标准计算即

(2)建设期限规定

建设期按正常施工建设期限确定。 (3)资金投入的比例

在一个建设期内,其资金一般按不同比例分期投入。计算进也应分别计息。 (五)重置价值的计算 重置价值按下列公式计算

单方重置价值=[单方建筑造价×(1+前期费率)+前期费/平方米]×

(1+投资方向调节税率)×(1+综合贷款利率) 重置全价=单方重置价值×建筑面积

三、成新率的确定 成新率可以取勘查成新率和理论成新率的算术平均数或加权平均数。

1.理论成新率N1=(1-已使用年限/设计规定使用年限)×100% 一般情况下,建筑物设计使用年限规定如下:

2.勘查成新率:勘查成新率可以按结构、装修、配套设施三方面的使用功能情况确定,其所占分值及综合计算可参照下表

现场勘察成新率计分表

凡是已拆除的、待报废的、无使用价值的工程其成新率一律定为0。 四、评估值计算 评估值=重置全价×综合成新率

五、案例 某工程于1996年6月竣工,混合结构,4层,建筑面积656.95m,条形基础,砖墙;屋面为珍珠岩保温,三毡四油防水层;铝合金窗,木门;外墙条砖,内墙抹灰刷涂料;水磨石楼地面;水、电、暖齐全。 1.建安造价测算 (1)建筑工程

2

(2)安装工程 经计算,水、电、暖、卫工程造价为:133361元 (3)建安工程总费用=(建筑工程+安装工程)=883869元 (4)建筑面积656.95平方米 单方造价1345元/m 2.前期及其它费用计算:

2

3.固定资产投资方向调节税,此建筑物为15%

固定资产投资方向调节税=(1345+99.28)×15%=216.64元/m 4.资金成本

建设期按1年,年利率按5.85%计:

资金成本=(1345+99.28+216.6)×5.85%×1×0.5=24.29元/m 5.重置单价=(建安单方造价+前期费用+其他费用+资金成本

+固定资产投资方向调节税)=1685.21元/m(取整为1685元/m) 6.重置全价=重置单价×建筑面积=1685元/m×656.95m=1106961元 7.成新率的确定

2

22

2

2 2

对房屋建筑物进行勘察和技术鉴定后,依据建筑物现场勘察评估分标准,分别对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分,并依据权重系数逐一计算出建筑物的鉴定成新率。其次,根据建筑物的使用年限,已使用年限、尚可使用年限,计算出建筑物的理论成新率,最后计算出综合成新率。

(1)鉴定成新率(完好分值率)

在熟悉房屋施工资料的基础上,根据建筑物现场勘察评分标准,对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分,并依据建筑物成本构成,各部分的使用年限,确定三部分权重,以此确定房屋鉴定成新率。

完好率计算表

注:完好分值率=鉴定成新率=(1)×0.6+(2)×0.2+(3)×0.2=94.2% (2)理论成新率(经济寿命年限50年计)

理论成率=(使用年限-已使用年限)÷使用年限×100%=(50-3)÷50×100%=94% (3)综合成新率

综合成新率=鉴定成新率×60%+理论成新率×40%=94%

8.评估值计算

评估值=重置全价×成新率=1106961×94%=1040543元

范文十:二手车评估方法重置成本法详解 投稿:宋穛穜

二手车评估方法 重置成本法详解 重置成本法是指在现时条件下重新购置一辆全新状态 的被评估车辆所需的全部成本(即完全重置成本。简称重置 全价) ,减去该被评估车辆的各种陈旧贬值后的差额作为被 评估车辆现时价格的一种评估方法。

(一)基本计算公式:

(1)被评估车辆的评估值=重置成本-实体性贬值-功能 性贬值-经济性贬值 (2)被评估车辆的评估值=重置成本×成新率 重置成本是购买一辆全新的与被评估车辆相同的车辆 所支付的最低金额。 重置成本有两种形式:复原重置成本和更新重置成本。 复原重置成本指用与被评估车辆相同的材料,制造标 准、设计结构和技术条件等,以现时价格复原购置相同的全 新车辆所需的全部成本。 更新重置成本指利用新型材料, 新技术标准、 新设计等, 以现时价格购置相同或相似功能的全新车辆所支付的全部 成本。 在进行重置成本计算时,应选用更新重置成本。 如果不存在更新重置成本,则再考虑用复原重置成本。

影响车辆价值量变化的因素: (1)机动车辆的实体性贬值 实体性贬值也叫有形损耗,是指机动车在存放和使用过 程中,由于物理和化学原因而导致的车辆实体发生的价值损 耗,即由于自然力的作用而发生的损耗。 (2)机动车辆的功能性贬值 功能性贬值是由于科学技术的发展导致的车辆贬值,即 无形损耗。 (3)机动车辆的经济性贬值 经济性贬值是指由于外部经济环境变化所造成的车辆 贬值。 外部经济环境,包括宏观经济政策、市场需求、通货膨 胀、环境保护等。 外界因素对车辆价值的影响不仅是客观存在的,而且对 车辆价值影响还相当大,所以在旧机动车的评估中不可忽 视。

(二)重置成本法的估价计算

1、估价模型 模型 1: 被评估车辆的评估值=更新重置成本-实体性贬值-功能

性贬值-经济性贬值 模型 2:被评估车辆的评估值=更新重置成本×成新率 模型 3:被评估车辆的评估值=更新重置成本×成新率 ×(1-折扣率) 模型 1 中,除了要准确了解旧机动车的更新重置成本和 实体性贬值外,还必须计算其功能性贬值和经济性贬值,而 这二者贬值因素要求估价人员对未来影响旧机动车的运营 成本、收益乃至经济寿命有较为准确的把握,否则难以评估 旧机动车的市场价值。 因此,模型 1 让估价人员很难操作。 模型 3 是在模型 2 的基础上再减去一定的折扣,从而估 算出被估价机动车的价值。 模型 3 较模型 1 而言,较充分地考虑了影响汽车价值的 各种因素,可操作性强。

2、重置成本的估算方法 (1)重置成本的构成 更新重置成本=直接成本 + 间接成本

直接成本是指购置全新的同种车型时直接可以构成车 辆成本的支出部分。 它包括现行市场购置价格,加上运输费和办理入户手续 时所交纳的各种税费,如车辆购置税、车船使用税、入户上

牌费、保险费等。 间接成本是指购置车辆时所花费的不能直接计入购置 成本中的那部分成本。 如购置车辆发生的管理费、专项贷款发生的利息、洗车 费、美容费、停车管理费等。 在实际的评估作业中,间接成本可忽略不计。 (2)重置成本的估算 直接询价 A.直接询价法:查询当地新车市场上,被评估车辆处 于全新状态下的现行市场售价。 B.帐面成本调整法:对于那些无法从现行市场上寻找 到重置成本的车型,如淘汰产品或是进口车辆,也可根据汽 车市场的物价变动指数调整得到旧机动车的重置成本。 重置成本=帐面原始成本×(车辆鉴定估价日的物价指 数/车辆购买日的物价指数) 重置成本=帐面原始成本×(1 + 车辆购买日到鉴定估 价日的物价变动指数)

3、成新率的估算方法 成新率是指被评估车辆新旧程度的比率。 旧机动车成新率是表示旧机动车的功能或使用价值占 全新机动车的功能或使用价值的比率。

它与有形损耗一起反映了同一车辆的两方面。 成新率和有形损耗率的关系是: 成新率=1-有形损耗率 成新率的估算方法 (1)使用年限法 (2)综合分析法 (3)行驶里程法 (4)部件鉴定法 (5)整车观测法 (6)综合成新率法 (1)使用年限法 成新率=(规定使用年限—已使用年限)÷规定使用年 限×100% 车辆已使用年限是指从车辆登记日到评估基准日所经 历的时间(进口车辆登记日为其出厂日) 。 车辆规定使用年限是指《汽车报废标准》中规定的使用 年限。 已使用年限计量的前提条件是车辆的正常使用条件和 正常使用强度。在实际评估中,运用已使用年限指标时,应 特别注意车辆的实际使用情况,而不是简单的日历天数。例 如,对于某些以双班制运行的车辆,其实际使用时间为正常 使用时间的两倍,因此该车辆的已使用年限,应是车辆从开

始使用到评估基准日所经历时间的两倍。 (2)综合分析法 综合分析法是以使用年限法为基础,综合考虑车辆的实 际技术状况、维护保养情况、原车制造质量、工作条件及工 作性质等多种因素对旧机动车价值的影响,以系数调整成新 率的一种方法。 成新率=(规定使用年限—已使用年限)÷规定使用年 限×综调系数×100% 综合调整系数可参考表 5.2 中推荐的数据,用加权平均 的方法确定。 使用综合分析法鉴定评估时要考虑的因素有: 车辆的实际运行时间、实际技术状况; 车辆使用

强度、使用条件、使用和维护保养情况; 车辆的原始创造质量; 车辆的大修、重大事故经历; 车辆外观质量等。 综合分析法较为详细地考虑了影响二手车价值的各种 因素,并用一个综合调整系数指标来调整车辆成新率,评估 值准确度较高,因而适用于具有中等价值的二手车评估。这 是旧机动车鉴定评估最常用的方法之一。 (3)行驶里程法 车辆规定行驶里程是指按照《汽车报废标准》规定的行

驶里程。 (老标准中规定为 45 万公里。此方法与使用年限法 相似,在按照行驶里程法计算成新率时,一定要结合旧机动 车本身的车况,判断里程表的记录与实际的旧机动车的物理 损耗是否相符,防止由于人为变更里程表所造成的误差。 由于里程表容易被人为变更,因此,在实际应用中,较 少采用此方法。 (4)部件鉴定法 部件鉴定法(也称技术鉴定法)是对二手车评估时,按 其组成部分对整车的重要性和价值量的大小来加权评分,最 后确定成新率的一种方法。 基本步骤为: ① 将车辆分成若干个主要部分,根据各部分建造成本 占车辆建造成本的比重,按一定百分比确定权重。 ② 以全新车辆各部分的功能为标准,若某部分功能与 全新车辆对应部分的功能相同,则该部分的成新率为 100%; 若某部分的功能完全丧失,则该部分的成新率为 0。 ③ 根据若干部分的技术状况给出各部分的成新率,分 别与各部分的权重相乘,即得某部分的权分成新率。 ④将各部分的权分成新率相加,即得到被评估车辆的成 新率。 在实际评估时,应根据车辆各部分价值量占整车价值的 比重,调整各部分的权重。

部件鉴定法费时费力,车辆各组成部分权重难以掌握, 但评估值更接近客观实际,可信度高。它既考虑了车辆的有 形损耗,也考虑了车辆由于维修或换件等追加投资使车辆价 值发生的变化。这种方法一般用于价值较高的车辆的价格评 估。 (5)整车观测法 整车观测法主要是通过评估人员的现场观察和技术检 测,对被评估车辆的技术状况进行鉴定、分级,以确定成新 率的一种方法。 运用整车观测法应观察、检测或搜集的技术指标主要包 括: ① 车辆的现时技术状态; ② 车辆的使用时间及行驶里程; ③ 车辆的主要故障经历及大修情况; ④ 车辆的外观和完整性等。 运用整车观测法估测车辆的成新率,要求评估人员必须 具有一定的专业水平和相当的评估经验。这是运用整车观测 法准确判断车辆成新率的基本前提。整车观测法的判断结果 没有部件鉴定法准确,一般用于中、低价值车辆成新率的初 步估算,或作为利用综合分析法确定车辆成新率的

参考依 据。 五种成新率估算方法的应用场合:

使用年限法、行驶里程法一般适用于价值量较低的车辆 的评估; 综合分析法一般适用于中等价值的车辆的评估; 部件鉴定法适用于价值较高的机动车辆的评估; 整车观测法则主要用于中、低等价值的旧机动车的初步 估算,或作为综合分析法鉴定估价要考虑的主要因素之一。 (6)综合成新率法 前面介绍的使用年限法、行驶里程法和部件鉴定法(也 称技术鉴定法)三种方法计算的成新率分别称为使用年限成 新率、行驶里程成新率和现场查勘成新率。这三个成新率的 计算只考虑了旧机动车的一个因素。因而就它们各自所反映 的机动车的新旧程度而言,是不完全也是不完整的。 为了全面的反映旧机动车的新旧状态,我们在对旧机动 车进行鉴定评估时,可以采用综合成新率来反映旧机动车的 新旧程度,即将使用年限成新率、行驶里程成新率和现场查 勘成新率分别赋以不同的权重,计算三者的加权平均成新 率。这样,就可以尽量减小使用单一因素计算成新率给评估 结果所带来的误差。因而是一种较为科学的方法。 其数学计算公式如下: 综合成新率 N=N1×40%+N2×60% 其中: N1 为机动车理论成新率;

N2 为机动车现场查勘成新率; N1=η1×50%+η2×50% η1 为机动车使用年限成新率 η1= (机动车规定使用年限-已使用年限) ÷机动车规定 使用年限×100% η2 为机动车行驶里程成新率 η2= (机动车规定行驶里程-已行驶里程) ÷机动车规定 行驶里程×100% N2 由评估人员根据现场查勘情况确定。 可见,综合成新率的确定,必须以现场技术查勘、核实 为基础。实际操作时,把被评估车辆的基本情况、技术状况 的主要内容和查勘鉴定结论编制成《车辆状况调查表》 ,由 评估人员查勘后填写。 有了《车辆成新率评定表》 ,就可以根据车辆成新率评 定表,确定综合成新率。例:使用综合成新率法评估车辆综合 成新率 N 的确定: N=N1×40%+N2×60% =91%×40%+83%×60% =36.4%+49.8% =86.2%

4、折扣率的估算

上述成新率的估算方法往往只是考虑了一种因素,如使 用年限法计算的成新率仅仅考虑了使用年限因素对车辆的 实体性损耗的影响。行驶里程法仅考虑了行驶里程因素所导 致的损耗,部件鉴定法虽然考虑了各个部件的损耗情况,但 却没有充分考虑到年限以及行驶里程对车辆价值的影响。 因此如果采用公式:评估值=重置成本×成新率,计算得 到的数值作为被评估车辆的价值,显然是不准确的。为了避 免单一因素成新率计算的不足,我们以一个折扣率来衡量其 他因素对车辆价值影响的大小。 折扣率的估算根据市场同种车型的供

求关系、宏观经济 政策和对车价变化的未来预期以及市场实现的难易等因素, 由旧机动车估价师依据评估经验进行判定。

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